Krista Kirspuu, Iris Kangur- Gontšarov, Indrek Soots
Otsuse tegemise aeg ja koht
30.11.2021, Tallinn
Tsiviilasja number
2-20-15449
Tsiviilasi
X hagi Y ja D vastu müügilepingu alusel saadu tagastamiseks ja kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend Harju Maakohtu 28. juuni 2021. a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
23 982 eurot 44 senti
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Y ja D 29. juuli 2021. a apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastustaja) X (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tambet Laasik Kostjad (apellandid) Y (isikukood XXXXXXXXXXX) ja D (isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Meelis Masso
Menetluse liik
Istung 04.11.2021, edasi kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 28.06.2021 otsus lõppjärelduses muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu põhjendusi.
2.Y ja D apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta solidaarselt Y ja D kanda.
Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. 1(10)
Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Hagis toodud asjaolude kohaselt Y müüjana, tema abikaasa D ning X ostjana sõlmisid
5.augustil 2020. a müügilepingu, millega X ostis kinnistu nimetusega XXX, mis kuulus kostjate ühisvara hulka. Kinnistul asub suvila, mida lepingus on nimetatud aiamajaks. Müügilepingu p 3.1 järgi oli kinnistu ostuhind 23 000 eurot.
2.Lepingu p 4.1 kohaselt tuli kinnistu valdus üle anda hiljemalt 31. augustil 2020. a. Kostjad tegid seda 27. augustil 2020.a. Kinnistu üleandmise järel selgus hagejale, et suvila on oluliste puudustega, kasutamiskõlbmatu ning tuleb lammutada. Hageja taganes lepingust. Hagejal oli õigustatud ootus lähtuvalt müügikuulutuses toodust, kus oli kirjas, et maja on heas seisukorras. Hageja arvestas sellega, et maja vajab veidi uuendamist, aga tuli välja, et maja on ohtlik ja see tuleb lammutada. Hageja leiab, et taganemisavaldus on esitatud mõistliku aja jooksul, hagejal ei olnud kohustust anda kostjatele täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks, puudused ei olnud müügilepingu tingimuseks ning puuduste väljaselgitamine oli vältimatult vajalik hindamaks kahju suurust ja seda, kas üldse tasub asja parandada või kas ja kui suures ulatuses on kahju väidetava kahju tekitaja poolt tekitatud
3.Kostjate tasaarvestusavaldus on hilinenud, alusetu ning sisuliselt põhjendamatu. See ei saa mõjutada hageja nõuet ega selle rahuldamist.
4.Hageja palub mõista Y-lt ja D-lt solidaarselt X kasuks välja 23 000 eurot, mõista Y-lt ja D-lt solidaarselt X kasuks välja suvila ostmisega seonduvad kulud summas 166,44 eurot ning puuduste väljaselgitamisega seonduvad kulud summas 816 eurot ning rahuldada kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramise avaldus ning määrata kindlaks, et X-l on õigus keelduda XXX kinnistu (registriosa nr XXXXXXXX) kinnistusraamatu omanikukande muutmiseks vajalike tahteavalduste andmisest kuni Y ja D poolt suvila müügihinna 23 000 eurot tagastamiseni. Kostja vastuväited
5.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Kostjad leiavad, et taganemisavaldus ei ole tehtud mõistliku aja jooksul. Hageja on hagiavalduses märkinud, et teavitas kostjaid esmakordselt puudustest (s.o vajadusest aiamaja lammutada ja uuesti ehitada) 22. septembril 2020, aga esitas kostjatele taganemisavalduse alles 24. oktoobri 2020 hagiavalduses, mille kostjad said kätte 03.11.2020.a. Kostjad leiavad, et taganemisavaldus ei ole esitatud mõistliku aja jooksul arvates väidetavatest puudustest teadasaamisest, mistõttu on müügilepingust taganemine lubamatu. Alates 22.09.2020 kuni 03.11.2020 oli möödunud ebamõistlikult pikk aeg lepingust taganemise avalduse esitamiseks. Hageja ei ole kostjatelt nõudnud puuduste kõrvaldamist ja määranud kostjatele selleks tähtaega, mistõttu on taganemine lubamatu.
6.Kostjate hinnangul olid puudused müügilepingu tingimuseks. Hageja ja kostjate vahel sõlmitud müügilepingu punktis 2.2.1 kinnitas hageja, et ta on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse ja ehitised, samuti koos lepingu esemega üle 2(10)
antavad esemed, teadlik kinnistu suurusest ja piiridest ning ehitiste seisukorrast. Hoonele peale vaadates on üheselt selge, et see on vana ja amortiseerunud ja hageja pidi endale aru andma, mille ta ostab. Ka müügitehingu hind kinnitab ja tõendab, et hageja sai sellele vastava asja. Kuna vanade hoonete puhul ei kujuta remondivajadus iseendast veel lepingutingimustele mittevastavust, siis tuleb vaidlusaluses müügilepingus sisalduvate kinnituste alusel eeldada, et hoone remondivajadus oli müügilepingu tingimuseks. Kostjad leiavad ka, et auditi tellimine ei olnud vajalik, kuna hoone oli vana ja amortiseerunud, siis oli see teada nii hagejale kui kostjatele ka ilma auditita.
7.Kostjad paluvad hagi jätta täielikult rahuldamata, panna kõik menetluskulud hageja kanda, määrata nende suurus kindlaks rahaliselt ja välja mõista solidaarselt kostjate kasuks koos seaduses sätestatud määras viiviste tasumise kohustusega.
8.Kostjad esitasid hagejale ja tema lepingulisele esindajale 19.05.2021 tasaarveldusavalduse, kuna kinnistu tagastamine kostjatele endises olukorras ei ole enam võimalik. Kostjad tasaarveldasid enda nõuded müüja vastu summas 12 684,52 eurot.
9.Juhul kui kohus rahuldab hagi, siis paluvad kostjad muuta kohtuotsuse täitmise korda järgnevalt: X-l on õigus keelduda XXX kinnistu (registriosa nr XXXXXXXX) kinnistusraamatu omanikukande muutmiseks vajalike tahteavalduste andmisest kuni Y ja D poolt 10 135,48 eurot tagastamiseni (kinnistu müügihinna jääk pärast hageja ja kostjate kattuvate nõuete tasaarveldamist). Esimese astme kohtu otsus
10.Maakohus rahuldas hagi, mõistis Y-lt ja D-lt solidaarselt X kasuks välja müügisumma 23 000 eurot ja suvila ostmisega seonduvad kulud summas 166,44 eurot ning puuduste väljaselgitamisega seonduvad kulud summas 816 eurot ning rahuldas kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramise avalduse.
11.Otsuse põhjenduste kohaselt oli hagejal küll teada suvila vanus, kuid teadmine sellest, et tegemist on vana hoonega ei tähenda, et hageja pidi ühtlasi teadma või eeldama, et hoonel on puudused, mis takistavadselle kasutamist. Antud juhul on kohtu hinnangul tõendatud, et müüja ei teavitanud ostjat müüdava asja puudustest st sellest, et hoonet ei ole võimalik kasutada ilma oluliste remonttöödeta. Vastupidi – müüja andis müügikuulutuses teada, et ehitised on säilinud hästi, kasutamiseks kohe valmis ja vajavad vaid veidi kaasajastamist. Kostjad ei märkinud müües kandekonstruktsioonide pehkimist, ohtlikku elektrisüsteemi, läbijooksvat katust ning puidukahjureid ja neid puudusi ei saanud hageja maja tavapärase visuaalse ülevaatusega avastada. Kasutamiskõlblik ehitis, isegi kui see on valminud 70-ndatel, ei tähenda kohtu hinnangul seda, et ehitisel võivad olla puudused, mille tõttu ei ole võimalik ehitist kasutada ja mille tõttu tuleb ehitis suures mahus taastada.
12.Kohtu hinnangul oli antud juhul tegemist oluliste varjatud puudustega. Seda kinnitab ka 02.10.2020 ehitusinsener AS poolt teostatud ehitise auditi aruanne, mille kohaselt on ehitise üldine olukord väga halb ja hoone taastamine pole eksperdi hinnangul mõttekas ja see tuleks lammutada. Seejuures olid need puudused sellised, mida ei ole
3(10)
võimalik lihtsal vaatlusel näha, vaid need ilmnesid alles konstruktsioonide avamise käigus.
13.Kohus leiab, et hageja on kostjaid kooskõlas VÕS § 220 lg 1 puudustest tähtaegselt teavitanud. Kostjad andsid kinnistu üle 27. augustil 2020. Hageja (ostja) teavitas kostjaid ilmnenud puudustest (s.o vajadusest aiamaja lammutada ja uuesti ehitada) 22. septembril 2020. Puudustest teavitamine vähem kui kuu aja jooksul on kohtu hinnangul mõistlik aeg. Hageja on hagiavalduses märkinud, et teavitas kostjaid esmakordselt puudustest 22. septembril 2020, aga esitas kostjatele taganemisavalduse
24.oktoobri 2020 hagiavalduses, mille kostjad said kätte 03.11.2020. Kostjad leiavad, et taganemisavaldus ei ole esitatud mõistliku aja jooksul arvates väidetavatest puudustest teadasaamisest, mistõttu on müügilepingust taganemine lubamatu.
14.Hageja esitas taganemisavalduse 21. oktoobril 2020. Samas on tõendatud, et kostjad olid teadlikud hageja soovist lepingust taganeda juba 13.10.2020. Seda tõendab kostjate 5.11.2020 kiri hagejale, millest nähtub mh, et nad on hageja soovist leping tagasi täita teadlikud juba vähemalt alates 13. oktoobrist 2020. Kohus leiab, et mõistlik isik proovibki kõigepealt saavutada kokkulepet erimeelsuste lahendamiseks ja alles siis kui selgub, et muudmoodi pole võimalik asja lahendada, siis esitab taganemisavalduse, mida hageja antud juhul tegigi kusjuures vähem kui kahe kuu vältel, mis on kohtu hinnangul igati mõistlik aeg. Kohus leiab, et lepingust taganemine ilma täiendavat tähtaega andmata oli arvestades asjal esinevaid olulisi puudusi kohane ja lubatud.
15.Hageja kandis müügilepingu sõlmimisel notaritasu summas 166,44 eurot. Lisaks sellele tegi hageja kulutusi müügilepingu esemel esinevate puuduste tuvastamiseks. Auditi teostas MS Varahaldus OÜ alltöövõtja OÜ Nordpartner Grupp. Hageja maksis MS Varahaldus OÜ-le 816 eurot. Hageja palub nimetatud kulutused kogumahus 982,44 eurot mõista kostjatelt välja. Kohus leiab, et kulud kahju kindlaks tegemiseks hõlmavad mõistlikke kulusid hindamaks kahju suurust või seda, kas üldse tasub asja parandada või kas ja kui suures ulatuses on kahju väidetava kahju tekitaja poolt tekitatud. Samuti kuuluvad siia alla kulutused, mis olid vajalikud lepingurikkumise (nt asja või töö lepingutingimustele mittevastavuse) kindlaks tegemiseks.
16.Kostjad teatasid 19.05.2021, et tasaarveldavad enda nõude 12 864,52 eurot X-le tagastatava ostuhinna 23 000 euro arvelt. Tasaarvestuse tulemusena lõppevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses (23 000-12 864,52=10135,48). Kostjad leiavad, et nende nõue põhineb asjaolul, et hageja on kinnistut kahjustanud. Kohtu hinnangul on selline seisukoht ekslik. Nagu eelnevalt tuvastatud oli aiamaja oluliste puudustega. Suvila kandvaid seinu ja põrandat kandvad talad, samuti vahelagi olid pehkinud ning suvila oli seetõttu taastamiskõlbmatu. Lisaks on suvila elektrisüsteem eluohtlik. Seega ei saanud suvila osaline lammutamine kaasa tuua kahju kostjatele, mida nad saaksid hageja nõudega tasaarvestada. Kostjate apellatsioonkaebus
17.Kostjad paluvad apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus alusetult leidnud, et täiendava tähtaja andmine ei olnud vajalik, kuna 4(10)
kostjatel, kui lepingu väidetavatel rikkujatel ei ole kohustuse täitmise vastu mitte mingit huvi. Sellise mõttekäiguga on kostjatelt juba eos võetud võimalus otsustada, kas hoonele tasub teha remonti ja mis oleks selle maksumus või on neile soodsam lepingu tagasitäitmine. Hageja ei teavitanud, et kavatseb aiamajas hakata püsivalt elama ja see ei tulene ka müügilepingust. Kostjad kasutasid aiamaja kohandatuna ööbimiseks vaid suveperioodidel ja sellest oli hageja igati teadlik.
18.Hoonele peale vaadates on üheselt selge, et see on vana ja hageja pidi endale aru andma, mille ta ostab. Ka müügitehingu hind kinnitab ja tõendab, et hageja sai sellele vastava asja. Ostuhinnas 23 000 eurot sisaldus aiamaja, kasvuhoone koos abihoonega ja puurkaev. Arvestades, et ainuüksi puurkaev maksab tänapäeval ca 10 000 eurot, siis vastas ostuhind igati müügiobjektile. Kuna vanade hoonete puhul ei kujuta remondivajadus iseendast veel lepingutingimustele mittevastavust, siis tuleb vaidlusaluses müügilepingus sisalduvate kinnituste alusel eeldada, et hoone remondivajadus oli müügilepingu tingimuseks. Vaatamata ohumärkidele võttis hageja müügiobjekti vastu sellisena nagu ta oli: viltuse, s.t ära vajunud või valesti ehitatud põrandaga. Seega läks nimetatud ja sellest otseselt tulenevate puuduste riskid üle hagejale endale. Ka ei ole hageja poolt välja toodud ohtlikud elektrikaablid müüdud eseme puuduseks, kuna ka tänapäevaste ja kvaliteetsemate (kahekordse isolatsioonikihiga) elektrikaablite tööiga on üldteadaolevalt ja avalikult kättesaadavate andmete kohaselt vaid kuni 30 aastat.
19.Maakohtu järeldused kostjate tasaarvestuse kohta on ilmselgelt ebapiisavad ja sellega on maakohus rikkunud kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Maakohus märgib otsuse punktis 66 üldsõnaliselt vaid seda, et suvila osaline lammutamine ei saanud kaasa tuua kahju kostjatele, mida nad saaksid hageja nõudega tasaarvestada. Maakohus on jätnud aga tähelepanuta, et kostjate tasaarvestuse avaldus ei puudutanud ainult hoone taastamist (ilma materjalide maksumuseta), vaid ka kinnistult maha saetud ühte õunapuud, kinnistul asunud ca 20 m pikkuse ja ca 1 m laiuse täiskasvanud ja elujõus heki taastamismaksumust, hoones asunud sisustust, sh olme- ning köögitehnikat ning tänaseks kinnistule hageja poolt tekitatud suure prügihunniku utiliseerimist. Ostuhinnast tuleks kostjatel tagastada vaid 10 135,48 euro ulatuses. Seega on apellandid alternatiivselt ka nõus hagi osalise rahuldamisega, s.o tasaarvestusest ülejäävas osas. Vastus apellatsioonkaebusele
20.Hageja leidis, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning menetluskulud jätta teise poole kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
21.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb lõppjärelduses jätta muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu põhjendusi. Kostjate apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
22.Ringkonnakohus on seisukohal, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kahelda maakohtu otsuse seaduslikkuses ja põhjendatuses osas, milles tuvastati, et hageja poolt lepingust tagnemine oli põhjendatud ja tõi kaasa õiguslikud tagajärjed sh, ka selle, et 5(10)
kostjatel tuleb hagejale müügisumma tagastada ja kahju hüvitada. Kolleegium nõustub eelviidatud osas TsMS § 654 lg 6 järgi maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks apellatsioonkaebusele toob ringkonnakohus esile järgmist.
23.Asja materjalidest nähtub, et: - Pooled sõlmisid 5. augustil 2020. a müügi- ja asjaõiguslepingu, millega hageja ostis kostjatelt (edaspidi ka müüjad) kinnistu nimetusega XXX, asukohaga XXX, kinnistul asub mh aiamaja. Müügilepingu p 3.1 järgi oli kinnistu ostuhind 23 000 eurot. - Lepingu p 4.1 kohaselt tuli kinnistu valdus üle anda hiljemalt 31. augustil 2020. a. Kostjad tegid seda 27. augustil 2020.a - Hageja taganes 21. oktoobri 2020 hagiavalduses sõlmitud lepingust. - Hageja tasus müügilepingu sõlmimisel notaritasu summas 166,44 eurot. Hageja maksis ostetud kinnistul paikneva ajamaja suhtes tehtud ehitise seisukorra hindamise auditi eest MS Varahaldus OÜ-le 816 eurot, auditi teostas MS Varahaldus OÜ alltöövõtja OÜ Nordpartner Grupp.
24.Poolte vahel on jätkuvalt vaidlus selles, kas hageja taganes poolte vahel sõlmitud müügilepingust kehtivalt. Lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (vt ka VÕS § 118, § 188 lg 1) kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, st taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes.
25.Asjas ei vaielda selle üle, et kostjad on hageja taganemisavalduse kätte saanud. Kostjad on arvamusel, et taganemisavalduse esitamisel oli mõistlik aeg taganemiseks möödunud.
26.Ringkonnakohus kostjate seisukohaga ei nõustu. Müügileping sõlmiti 05.08.2020, kinnistu valduse andsid kostjad hagejale üle 27. augustil 2020.a, hageja avastas puudused, mille tõttu ta lepingust taganes, septembris 2020.a kui asus aiamaja renoveerima. Täpsemalt selgus puuduste ulatus ehitise auditist, mille teostaja allkirjastas 10.10.2020. Hageja taganes müügilepingust 21. oktoobri 2020 hagiavalduses. Lepingust taganema õigustatud lepingupool kaotab VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi õiguse lepingust taganeda, kui ta ei esita taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Riigikohus on varem leidnud, et lepingust taganemiseks ettenähtud mõistliku aja tuvastamine on kohtu diskretsiooniotsustus (vt Riigikohtu 17. detsembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-157-12, p 16). VÕS § 118 lg 1 p 1 sätestab tähtaja algusena puudusest teadasaamise või teada saamise pidamise aja. Ringkonnakohus osutab, et mõistlik aeg puuduse avastamise ja müüjale teatamise vahel sõltub puuduse iseloomust. Ilmsest puudusest peab ostja müüjale üldjuhul teatama kohe pärast asja enda valdusse saamist, kuid sellisest puudusest, mille avastamine eeldab asja kasutamist (varjatud puudus), peab ostja teavitama müüjat siis, kui tal oli mõistlik võimalus puudus avastada. Arvestades hageja osutatud puuduste iseloomu (varjatud puudused), selle avastamise aega ja taganemisavalduse tegemise aega, leidis
6(10)
maakohus ringkonnakohtu arvates põhjendatult, et mõistlikku aega taganemisel hageja ei ületanud.
27.Lepingupool võib VÕS § 116 lg 1 järgi lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud.
28.Müügilepingu rikkumiseks on muu hulgas see, kui müüdud ese ei vasta lepingutingimustele (st on puudusega). Poolte vahel on apellatsioonimenetluses jätkuvalt vaidlus müüdud eseme oluliseks osaks oleva aiamaja vastavuses lepingutingimustele. Kostjad leiavad, et amortiseerunud ning põhjalikku remonti vajav aiamaja oli müügilepingu tingimuseks. Ringkonnakohus nõustub kostjate väidetega, et hagejale pidi olema kinnistu ja seal paikneva aiamaja ülevaatamisel selge, et tegemist on põhjalikku remonti vajava hoonega. Ringkonnakohtu arvates selle asjaolu üle pooled ei vaidlegi. Hageja tõi lepingust taganemise alusena esile, et aiamaja ei ole kasutuskõlblik. Müügilepingu tingimuseks oli kasutuskõlblik aiamaja, see nähtub müügikuulutusest kui ka poolte vahel sõlmitud lepingu p-st 2.1.7. Asjas on ehitusinsener AS koostatud ehitise auditi aruandega tõendatud, et aiamaja kandvaid seinu ja põrandat kandvad talad, samuti vahelagi on pehkinud ning seetõttu on hoone kasutuskõlbmatu ja ohtlik. Seega on ringkonnakohtu arvates tõendatud, et lepingu eseme koosseisu kuuluv aiamaja ei vasta lepingu tingimustele.
29.Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 21): Puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1), puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3), sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2). Ringkonnakohtu arvates on eeltoodud eeldused müüjate vastutuseks täidetud. Nende asjaolude üle ka ei vaielda.
30.Samuti peab müüja vastutuseks olema täidetud tingimus, et ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4). Ringkonnakohtu arvates on ka see eeldus täidetud. Hageja kinnitas küll müügilepingu punktis 2.2.1, et ta on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse ja ehitised, samuti koos lepingu esemega üle antavad esemed, ning on teadlik kinnistu suurusest ja piiridest ning ehitiste seisukorrast, kuid kuna kandvaid seinu ja põrandat kandvate talade, samuti vahelae pehkimine oli varjatud puuduseks, mida enne hoone renoveerima asumist, st eelnimetatud konstruktsioonide avamist, ei olnud võimalik tuvastada, ei saanud hageja ka puudustest teadlik olla. Nõustuda ei saa kostjate väitega, et viltune põrand, mille kohta on müügilepingus ka märge, oli piisav ohumärk hoone amortiseerumise kohta ning pidi ostjale märku andma, et põrand on ära vajunud hoone halva olukorra tõttu. Nagu eelpool esile toodud, kinnitasid kostjad ka müügilepingus, et aiamaja on kasutuskõlblik, samuti lisati müügilepingusse kinnitus selle kohta, et elutoa põrand on viltu müüjate arvates ehitamise ajast alates. Selle kinnitusega avaldasid müüjad, et põrand ehitati puudusega. Selline müüjate avaldatu ei annulleeri kinnitust, et aiamaja on kasutuskõlblik.
7(10)
31.Lisaks eeltoodule on müüja vastutuse eelduseks asjaolu, et ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). Käesolevas asjas on ringkonnakohtu arvates tõendatud, et kostjad oli puudustest teadlikud vähemalt alates 13.10.2020. Seda tõendab kostja Y 05.11.2020 kiri hagejale, millest nähtub mh, et ta on hageja soovist leping tagasi täita teadlik juba vähemalt alates 13. oktoobrist 2020. Arvestades, et hageja on puudustest teavitanud alates nende teadasaamisest hiljemalt ühe kuu jooksul, tuleb asuda seisukohale, et mõistlikku aega selleks ei ole hageja ületanud.
32.Asjas vaieldakse ka selle üle, kas hageja pidi andma müüjatele täiendava tähtaja enne lepingust taganemist. Maakohus leidis, et hageja ei pidanud seda tegema. Ringkonnakohus toob esile, et müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavuse korral on ostja esmaseks õiguskaitsevahendiks VÕS § 222 lg-st 1 tulenev lepingu täitmise nõue. Selle sätte kohaselt võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt. Ka VÕS § 116 lg 4 piirab lepingust taganemise õigust ilma VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Samas tuleb arvestada, et VÕS § 223 lg 1 kohaselt loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Käesoleval juhul nähtub Y 05.11.2020 kirjast hagejale, et müüjad ei kavatse aiamaja parandada. Tegelikult oleks see ka majanduslikult mõttetu nagu ehitusinsener AS koostatud ehitise auditi aruandest nähtub, isegi kui ehitustehniliselt osutuks see võimalikuks. Kuna aga müüjad nende vastu suunatud nõudeid ei tunnistanud ning on seniajani arvamusel, et lepingu esemel asuv aiamaja vastab lepingutingimustele, siis on kostjate tuginemine sellele, et hageja ei ole enne lepingust taganemist andnud neile tähtaega puuduste kõrvaldamiseks, alusetu.
33.VÕS § 189 lg 1 esimese lause kohaselt võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist (või üleantu väärtuse hüvitamist VÕS § 189 lg 2 järgi) ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Kuna hageja lepingust taganemine tõi kaasa õiguslikud tagajärjed tuleb kostjatel hagejale müügisumma tagastada.
34.Hagis palus hageja kostjatelt välja mõista ka kahju hüvitised. Hageja võib nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 127 alusel müüjatelt kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige
8(10)
järgmised eeldused (vt selle kohta nt Riigikohtu 21. oktoobri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-15, p 11): • müüjad on kohustust rikkunud (VÕS § 115 lg 1); • müüjad vastutavad kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1); • hagejale on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); • kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); • rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
35.Käesoleval juhul tuleb hageja VÕS § 127 lg 1 järgi kahju hüvitise maksmise kaudu paigutada olukorda, kus ta oleks olnud kohustuse rikkumiseta, st olukorda, kus ta oleks olnud, kui ta ei oleks lepingut sõlminud, st hüvitada tuleb lepingu sõlmimiseks tehtud kulutused, põhjendatud on ka kahju hüvitamine, mis tekkis seetõttu, et hagejal tuli kostjate lepingu rikkumist tõendada ehk tellida ehitise seisukorra kohta asjatundja arvamus. Arvestades, et müüjate kohustuse rikkumine on tuvastatud, rikkumine vabantatav ei ole, hagejale on tekkinud notari tasu ja asjatundja arvamuse tellimise näol kahju, müüjate rikkumine põhjustas nimetatud kahju, samuti on kahju hõlmatud rikutud kahjustuse kaitse-eesmärgiga, siis mõistis maakohus õigesti välja müüjatelt hageja kasuks nõutud kahjuhüvitised.
36.Apellatsioonkaebuses heidavad kostjad ette, et maakohus on alusetult jätnud arvestamata kostjate 19.05.2021 tasaarveldusavalduse, kus nad tasaarveldavad enda nõude 12 864,52 eurot X-le tagastatava ostuhinna 23 000 euro arvelt. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et kostjate tasaarvestuse avaldus ei puudutanud ainult hoone taastamist (ilma materjalide maksumuseta), vaid ka kinnistult maha saetud ühte õunapuud, kinnistul asunud ca 20 m pikkuse ja ca 1 m laiuse täiskasvanud ja elujõus heki taastamismaksumust, hoones asunud sisustust, sh olme- ning köögitehnikat ning tänaseks kinnistule hageja poolt tekitatud suure prügihunniku utiliseerimist.
37.Osaliselt tuleb ringkonnakohtu arvates kostjate etteheitega nõustuda. Maakohus ei ole vastanud kostjate väidetele hageja poolt kahju tekitamise kohta seoses õunapuu ja heki mahasaagimisega, hoones asunud sisustuse ja olmetehnika äraviskamise/äraandmisega ning prügihunniku utiliseerimise vajadusega.
38.Samas on ringkonnakohus seisukohal, et maakohtu menetluslik minetus ei anna alust otsuse osaliseks tühistamiseks. Nimelt on ringkonnakohus seisukohal, et asjas ei ole kostjatele kahju tekkimine tõendatud.
39.Seonduvalt sellega, et aiamajas on osad mittekandvad vaheseinad ja põrand lammutatud ning lammutamise tulemusel on vaja jäätmed utiliseerida ei ole kostjatele tekkinud kahju seetõttu, et tuvastatud on aiamaja kasutuskõlbmatus, selle kasutamise ohtlikkus. Kuivõrd ehitusinsener AS koostatud ehitise auditi aruandest nähtub, et ehitist selle ohtlikkuse tõttu kasutada ei saa, ehitise taastamine on mõttetu ja hoone 9(10)
tuleb lammutada, siis on kostjad hageja tegevuse tulemusel olukorras, kus hageja on osaliselt nende eest hoone lammutustööd teinud, prügi on tekkinud lammutustööde tagajärjel. Seega ei ole kostjad kahju kandnud, sest see töö tulnuks neil endal ära teha/tellida.
40.Heki taastamisega seonduv kahju tekkimine on samuti tõendamata. Juba maakohtus esitas hageja fotod selle kohta, et hekki noorendati, selle taastamiseks puudub igasugune vajadus. Ringkonnakohtus esitas hageja täiendava foto heki kohta ning sellelt nähtub, et noorendatud hekk on aja jooksul jõudsalt sirgunud. Õunapuu mahasaagimisega ei ole hageja samuti ringkonnakohtu hinnangul kostjatele kahju tekitanud. Asjas puudub vaidlus, et õunapuu, mille hageja kinnistult eemaldas oli moondunud võraga puu (tlk 69 pöördel, fotol 2 kuuse juures kasvav viltune puu). Arvestades puu võra olukorda, mis viitab sellele, et tegemist on kas väga eaka ja/või haige puuga, on ringkonnakohus seisukohal, et kostjatele ei saanud selle puu kinnistult eemaldamisega kahju tekkida, sest selline puu tulnuks neil endil samuti kinnistult eemaldada.
41.Kostjad on esile toonud, et hageja tekitas neile kahju ka seetõttu, et viskas või jagas laiali aiamajas olnud sisustuse ja olmetehnika. Ringkonnakohus leiab, et väidetud kahju on tõendamata kahju tekkimise asjaolude umbmäärasuse tõttu. Puuduvad konkreetsed väited ja seetõttu ka tõendid, millise eseme ja millise väärtusega eseme kadumine kostjatele on kahju tekitanud. Juba maakohtus tugines hageja sellele, et kostjad ei ole oma vastavaid väiteid tõendanud (tlk 112 pöördel), kuid kostjad täiendavaid väiteid ja tõendeid ei esitanud.
42.Eeltoodu alusel asub ringkonnakohus seisukohale, et maakohus rahuldas põhjendatult hagi. Menetluskulude jaotus
43.Kuna kostjate apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad poolte menetluskulud ringkonnakohtus kostjate kanda TsMS § 171 lg 1 alusel. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS § 177 lg 1 p-st 2 tulenevalt.
/allkirjastatud digitaalselt/
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.