2-24-11723/21 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tartu Maakohus Tartu kohtumaja - lahend.ee

Hagi asjaolude kohaselt leidis hageja kinnisvaraportaalist www.kv.ee endale huvi pakkuva kinnistu (xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx) potentsiaalseks suvekodu rajamiseks ja kontakteerus seda müüva maakleriga, P. S. Kinnisvarabüroo OÜ-st. Hageja registreeris ennast kliendipäevale. Kliendipäeval informeeris hageja maaklerit oma ostueesmärgist (ehitada suvekodu) ja uuris ehitamistingimuste ning detailplaneeringu algatamise kohta. Maakler ütles, et ehitamiseks on vaja pöörduda vaid vallavalitsuse poole ja detailplaneering algatada. Pooled pidasid läbirääkimisi ja lepiti kokku, et kinnistu müügihinnaks jääb 20 500 eurot, sõlmitakse broneerimisleping ja hageja ostjana tasub 1000 eurot müüjale, mis arvutatakse hiljem tehingu hinnast maha. 25.03.2024. a saatis hageja maaklerile kirja, milles palus infot miks lepingus on kirjas, et ehitusõigus puudub ning kas see on seotud asjaoluga et detailplaneering antud momendil puudub (ja peale detailplaneeringu tegemist saab sinna ehitada). Maakler vastas samal päeval, et tõepoolest lepingus on kirjas, et ehitusõigus puudub, kuna puudub detailplaneering ning muretsemiseks pole põhjust. Samal päeval sõlmisid pooled broneerimislepingu. 02.04.2024. a sõlmisid hageja ja U.M notariaalse müügilepingu, millega U.M müüs hagejale kõnealuse xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx asuva xxx kinnistu, registriosa numbriga xxxxxx, hinnaga 20 500 eurot. 05.06.2024. a saatis hageja maaklerile kirja, millega informeeris, et sai Keskkonnaametilt kirja xxx kinnistule detailplaneeringu algatamise kohta. Keskkonnaamet andis teada, et ehitiste püstitamine xxx kinnistule muudab maa kasutamisel väljakujunenud traditsioonilise pärandkultuurmaastiku ilmet ega ole kooskõlas xxxxxxx maastikukaitseala kaitse-eesmärgiga ning seetõttu ei ole kinnistule ehitisi (hooneid, rajatisi) võimalik rajada. Lisaks märgiti, et Keskkonnaamet on viimase 6 aasta jooksul vastanud korduvalt päringutele sarnaselt. xxx kinnistule uushoonestuse rajamist Keskkonnaamet kooskõlastada ei saa, kuna kaitsekord ega asjaolud ei ole tänasel päeval vahepeal muutunud ja Keskkonnaametil võrdse kohtlemise printsiibi alusel paraku alust seisukohta muuta ei saa. U.M oli olnud 6 aastat kinnistu omanik. Tänaseks on saanud faktiliselt kinnitatud asjaolu, et 4 korda 6 aasta jooksul on U.M taotlenud xxx kinnistule projekteerimistingimusi ja saanud eitavaid vastuseid. Seega oli müüja U.M täielikult teadlik, et kinnistule puudub võimalus ehitisi rajada nii praegu kui tulevikus. Hageja leiab, et eelnimetatust pidi olema teadlik ka maakler, kuna ta oli isiklikult esitanud päringuid Keskkonnaametile. Kuna hageja ostjana oli väljendanud selget tahet osta kinnistu eesmärgiga ehitada sinna maja ja sellest oli teadlik ka maakler, soovis reaalsetest asjaoludest teadasaamisel hageja lepingust taganeda. 05.09.2024. a vastas maakler hagejale, et edastas kirja edasi müüjale ja müüja on seisukohal, et Keskkonnameti otsus ei ole maakleri ja müüja kontrolli all. Hageja nõustus, et kitsendused ja kaitseala olid müügilepingus välja toodud, kuid need ei ole seotud antud eesmärgiga, milleks on olnud hageja tahe rajada xxx kinnistule maja. Nimelt kaitsealale tohib ehitada juhul, kui sellega ei ohustata kaitseala seisundit või kaitse-eesmärke, antud juhul on Keskkonnaametist tulnud vastus, et ehitise püstitamine xxx kinnistu muudab maa ilmet, ega ole kooskõlas kaitseeesmärgiga. Hageja ei oleks tehingusse läinud, kui teda oleks informeeritud reaalsetest asjaoludest, s.o sellest, et ehitada kinnistule ei ole võimalik ja seda pole olnud võimalik teha ka viimased 6 aastat. Vastav informatsioon oli nii maakleril kui müüjal olemas. Ometigi jättis maakler hagejale mulje, et ehitise rajamise võimalus on olemas peale detailplaneeringu tegemist ja kallutas sellega ostjat tehingut sõlmima. 12.06.2024.a esitas hageja LVM Kinnisvara OÜ-le avalduse müügilepingust taganemiseks, millele tuli vastus, et nemad asja eest ei vastuta ja pöörduda tuleb ostja poole. Hageja on seisukohal, et müügitehing temaga tehti läbi pettuse. Nii kinnistu müüja kui ka maakler ühiselt moonutasid reaalseid asjaolusid, et kallutada hagejat tehingusse minema. On ilmselge, et kui hageja oleks teadnud, et kinnistule ehitada ei saa, poleks ta kinnistut ostnud. Seetõttu taotleb hageja kohtult müügitehingu tühistamist tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 90 ja taotleb kostjatelt solidaarselt kinnistu müügihinna summas 20 500 euro tagastamist ja tehinguga seotud notarikulude summas 176,87 eurot hüvitamist ning lisaks summade (kokku 20 676,87 euro) tasumisega viivitamise eest seadusjärgses määras viivise väljamõistmist.

5.Kostja, U.M esitas 25.02.2025. a kohtule kirjaliku vastuse, milles hagi ei tunnistaja palub kohtu jätta hagi läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata. Kostja on seisukohal, et hagi on perspektiivitu, sest lepingu tühistamine ei kuulu kohtu pädevusse ja hageja esitatud asjaoludel ei ole ostjal õiguslikku alust nõuda müüjalt raha. Kostja mõistab hageja esitatut selliselt, et hageja sai müügilepingu alusel küll selle, milles kokku leppis, kuid hilisemalt sai aru, et on eksinud. Eksimuse mõjul tehtud tehingu võib tehingu teinud isik tühistada, kui on täidetud eeldused, mis kaitsevad ka lepingu teist poolt (TsÜS § 92 lg 3 ja 5). Kostjale jääb raskesti mõistetavaks see, milles eksimus antud juhul seisneb, kui hageja ostis teadlikult ehitusõiguseta kinnisasja ja hiljem sai sellele kinnitust. Hageja väitel väljendas ta tahet osta kinnistu eesmärgiga ehitada sinna maja. Kostja kuuleb sellest hagiga tutvudes esimest korda, lisaks on see väide täielikult tõendamata ja tegelikkus on teistsugune. Hageja sõlmis kinnisvara maakleriga broneerimislepingu ning enamus hagis osundatust on etteheited maaklerile, nagu oleks too loonud „reaalsetest asjaoludest väära arusaama“. Väär on hageja arusaam, et maakler on kostja esindaja. xxxxxxxx elav kostja küll pöördus maakleri poole kinnisajale ostja leidmiseks, kuid tulenevalt just asjaolust, et tegu on kutselise maakleriga, ei ole kellelgi õiguslikku alust lugeda teda kostja esindajaks - eriti aga pärast müügilepingu täitmist. Kostja suhted maakleriga lõppesid kõnealuse kinnistu müügi päeval. Hagist nähtub eksimuse põhjendusena etteheide kostjale, et kostja on „4 korda 6 aasta jooksul taotlenud xxx kinnistule projekteerimistingimusi ja saanud eitavaid vastuseid“. Hageja esitatud Keskkonnaameti kirjast nähtub selgelt, et kostja on esitanud (ainult) ühe päringu- ning see asjaolu vastab tõele. Küll aga on vale ja tõendamata hageja väide, nagu oleks kostja taotlenud kinnistule projekteerimistingimusi. Kinnisasja müügihind oli 20 500 eurot. Hind per se on asjaolu, mis tõendab seda, et hageja teadis ostjana, et ostab ehitusõiguseta kinnisasja. Ehitusõigusega kinnisasjad sarnastes piirkondades maksid samal ajal kolm korda rohkem ning hageja teadis sellest enne müügilepingu sõlmimist. Et ostetud kinnisasi on ehitusõiguseta, oli sõnaselgelt kirjas ka hageja ja maakleri sõlmitud broneerimislepingu osas Poolte kokkulepped- „Ostja on käinud varaga kohapeal tutvumas. Juurdepääs kinnistule avalikult teelt. Puudub elektriliitumine, veeliitumine, kanalisatsioon ja ehitusõigus“. Hageja ei ole isegi üritanud tõendada, et teda oleks enne või pärast broneerimislepingu sõlmimist „kallutatud“ tehingut tegema. Kostjale teadaolevalt ei ole maakler ostjat millelegi kallutanud. Kostja ei ole hagejaga enne müügilepingu vormistamist kunagi kokku puutunud, mistõttu puuduvad asjaolud, millega sisustada TsÜS § 92 lg 3 p 1-3 tühistamise võimalikkuse eeldusi. Kostja sai hagile vastamise käigus maaklerilt teada, et hageja suhtles enne ostu ka naaberkinnisasja omanikega. On usutav, et hageja mitte ei eksinud, vaid võttis teadliku riski, et ostmise ajal ehitusõiguseta kinnisasjale võib tulevikus siiski ehitada. Hüpoteetiliselt- ei saa eitada, et piirangud piirkonnas, kus asub kinnisasi, on õiguslikud, mitte füüsilised, mis teeks ehitamise võimatuks. Õiguslikud piirangud võivad ka muutuda. Kostjal on selle võimaluse reaalsust xxxxxxxx elanikuna siiski võimatu 3

6.Hageja esitas 19.03.2025. a kohtule kirjaliku arvamuse kostja vastuse kohta. Hageja teatas, et ta kostja vastuväidetega ei nõustu. Hageja selgitab, et ta on palunud hagiavalduse resolutsiooniosas tühistada notariaalse müügilepingu tulenevalt TsÜS § 90 lg-st 1. Hageja täpsustab seda nõuet ja palub kohtul lugeda notariaalse müügilepingu seaduses sätestatud alusel kehtetuks, kuna see on sõlmitud pettuse ja moonutatud asjaolude teel. Alternatiivselt palub hageja siiski kohtul tuvastada 02.04.2024. a sõlmitud xxx kinnistu ostu-müügilepingust taganemise eeldused VÕS § 116 lg 1 järgi ja asendada kohtuotsusega vajalikud tahteavaldused, kus pooled täidavad lepingu tagasi üheaegselt, s.o kostja tagastab hagejale ostuhinna 20 500 eurot ja hageja annab kinnisasja omandi üle ning tehakse kinnistusraamatus kanded omanikuvahetuse kohta. Lisaks hüvitab kostja hagejale müügilepinguga seotud notari kulu summas 176,87 eurot, millele lisanduvad hiljem ka riigilõiv, esindajakulud. Hageja ei nõustu kostja väidetega selle kohta, et tema ja maakleri suhted lõppesid xxx kinnistu müügipäeval. Kuu aega hiljem väitis maakler hagejale, et saatis hageja Keskkonnaameti pöördumise edasi kostjale ning nad arutlesid sellel teemal. Seega saab väita, et ostu-müügi tehingu ajal (ja ka peale seda) on olnud kostja esindajaks maakler. Hageja märgib, et ta ei ole võtnud teadlikult riski, et xxx kinnistule pole võimalik ehitada. Hageja lähtus sellest, mida usaldusisik ehk maakler kui kostja esindaja talle rääkis, milleks oli see, et kinnistule ehitada on võimalik kui vaid valla poole pöördutakse. Väide, et õiguslikud piirangud võivad muutuda on vähe tõenäoline ja ei oma ka antud vaidluse puhul tähtsust. Hagejal ei ole võimalik tänasel päeval kinnisasjale ehitist rajada ja maatükk on väärtusetu. Maakler jättis väära mulje juba tutvumispäeval hagejale, et sinna saab ehitada, öeldes et kõik noored pered ehitavad ja vajalik on vaid valda pöördumine. Tunnistajaks on hageja elukaaslane, kellega koos maatükki vaatamas käidi. Hageja taotleb tema elukaaslase, B. J. ülekuulamist tunnistajana.

kostjalt kinnistu, registriosa numbriga xxxxxx, nimetusega xxx, asukohaga xxxxxxx. . Hageja esitatust võib aru saada, et koos võlaõigusliku müügilepinguga sõlmisid pooled ka asjaõiguslepingu kinnistu omandi üleandmiseks ja kinnistu omand on hagejale üle läinud. Hageja soovib müügitehingust vabaneda ja tehingu tagasitäitmist, et kostja müüjana tagastaks kinnistu müügihinna ja lisaks hüvitaks tehinguga seotud notari kulud. Hagi alusena tugineb hageja selle, et müügileping sõlmiti temaga pettusega. Hageja väitel väljendas ta selget tahet osta kinnistu eesmärgiga ehitada sinna maja. Tehingut vahendanud maakler, kes oli kostja esindaja, oli teadlik, et kinnistule ei ole võimalik ehitada, aga jättis hagejat olulistest asjaoludest teavitamata ning müüja ja maakler varjasid hageja eest faktilist asjaolu, et kinnistule ehitada ei saa. Kui hageja oleks seda asjaolu teadnud, ei oleks ta kinnistut ostnud. Kohus nõustub kostjaga selles, et hageja nõue kinnisasja müügilepingu tühistamiseks on perspektiivitu, sest kohus ei saa seda nõuet ühelgi õiguslikul alusel rahuldada, mistõttu ei ole võimalik hagiga hageja taotletavat eesmärki, s.o kinnisasja müügilepingu tühistamist ja sel alusel tagasitäitmist saavutada. TsÜS § 90 lg 1 sätestab, et tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul, võib seaduses sätestatud korras tühistada. TsÜS § 94 lg 1 kohaselt on pettus isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema. TsÜS § 94 lg 2 järgi on ebaõigete asjaolude avaldamisega võrdsustatud nendest asjaoludest teatamata jätmine, millest vastavalt hea usu põhimõttele oleks tulnud teatada, samuti selliste asjaolude tõesena avaldamine, mille tõelevastavust avaldaja ei ole kontrollinud ja mis hiljem osutuvad ebaõigeks. Vastavalt TsÜS § 94 lg-le 3 võib tehingu teinud isik pettuse mõjul tehtud tehingu tühistada. TsÜS § 98 lg 1 näeb ette, et tehingu tühistamine toimub avalduse tegemisega teisele poolele. TsÜS § 99 sätestab tühistamise tähtajad. TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt võib pettuse või eksimuse korral tehingu tühistada kuue kuu jooksul, arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest. Nimetatud sätteid arvestades on tehingu tühistamise materiaalseks eelduseks seadusest tulenevate eelduste täitmine, mis annavad õiguse tehingu tühistada (nt TsÜS § 94 järgi pettus). Tehingu tühistamise formaalseks eelduseks on õigeaegne tühistamisavalduse tegemine (TsÜS §§-d 98, 99). Tehingut ei tühista kohus, vaid tehingu tühistamist saab õigustatud isik teostada kohtuväliselt ühepoolse tahteavaldusega. Seadus ei näe ette kohtu õigust tehingut tühistada, seega ei saa kohus ka hageja nõuet kinnisasja müügilepingu tühistamiseks rahuldada. Kuna kohus ei saa müügilepingu tühistamise nõuet rahuldada, siis ei ole alust rahuldada ka tehingu tühistamise alusel hageja rahalisi nõudeid, sh müügihinna ulatuses raha tagasinõudes ja tehinguga seotud notari kulude hüvitamiseks. Hageja esitatust võib aru saada, et ta soovib kinnisasja müügitehingust vabaneda ja sisuliselt tehingu tagasitäitmist. Kohus selgitab, et võõrandamislepingu tühistamisel, mis on tühistamise hetkeks täidetud, tuleb arvestada, et lepingu sõlmimisel eksisteerinud pettus avaldab üldjuhul mõju üksnes võlaõiguslikule kohustustehingule, mitte aga selle täitmiseks tehtud käsutustehingule, mis jääb lahutamis- ja abstraktsioonipõhimõtte kohaselt selle aluseks oleva võlaõigusliku lepingu tühistamise korral kehtima (vt nt RKTKo 27.01.2010. a nr 3-2-1-153-09, p 20). Seega, isegi kui hageja kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu tühistab, ei oma see mõju asjaõiguslepingule omandi üleandmise kohta. Hageja on 19.03.2025. a esitatud menetlusdokumendis selgitanud, et hagiavalduses taotleb ta kinnisasja müügilepingu tühistamist tulenevalt TsÜS § 90 lg-st 1, aga hageja palub lugeda kohtul müügilepingu seaduses sätestatud alusel kehtetuks, kuna see on sõlmitud pettuse ja moonutatud asjaolude teel.

Kohus leiab, et selliselt hagi täiendamist saab käsitleda hagi eseme muutmisena, mida vastavalt TsMS § 376 lg-le 1 võib pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale kättetoimetamist teha üksnes kostja või kohtu nõusolekul. Kohtu hinnangul ei ole ka hageja nõudel muudetud kujul rahuldamise perspektiivi. Hagi asjaolud on jäänud samaks. Hageja tugineb nõude alusena müügilepingu sõlmimisele pettusega. Nagu kohus seda eespool selgitas, siis sellisel põhjusel saab tehingu pool kohtuväliselt ühepoolse tahteavaldusega tehingu tühistada. Hagi asjaoludest ei nähtu tehingu tühisuse aluseid, mille esinemisel tuleks kõne alla tehingu tühisuse tuvastamine. 19.03.2025. a menetlusdokumendis palub hageja alternatiivselt kohtul tuvastada müügilepingust taganemise eeldused VÕS § 116 lg 1 järgi, asendada vajalikud tahteavaldused kohtuotsusega tulenevalt TsÜS § 68 lg 1 järgi, kus pooled täidavad lepingu tagasi üheaegselt ja lisaks hüvitab kostja hagejale VÕS § 115 alusel kõik müügilepingu rikkumisega kaasneva kahju, sh 176,87 eurot notaritasu, millele lisanduvad hiljem ka riigilõiv, esindajakulud. Kohus leiab, et sellises sõnastuses hageja alternatiivsed nõuded ei ole menetluskõlbulikud ja arvestades ka hagi asjaolusid kohus selliseid nõudeid rahuldada ei saaks. Nagu ka tehingut tühistada, saab tehingust taganemist teostada lepingu pool kohtuväliselt ühepoolse tahteavaldusega (VÕS § 188 lg 1). Hageja ei ole hagi asjaoludes välja toonud, et ta oleks müügilepingust taganenud, mistõttu ei ole alust ka kohtul taganemise eelduste esinemist tuvastada. TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaselt võib kohus aga ei pea jätma hagi läbi vaatamata. Kohus leiab aga, et antud olukorras, kus on ilmne, et hageja nõudeid ühelgi õiguslikul alusel rahuldada ei saa ja hagiga hageja taotletavat eesmärki ei ole võimalik saavutada, on põhjendatud jätta hagi läbi vaatamata. Kohtu hinnangul on see mõistlik muu hulgas seetõttu, et hoida ära asja menetlusega kaasnevaid menetluskulusid. Kõike eeltoodut arvestades rahuldab kohus kostja taotluse ja jätab hagi läbi vaatamata. Kuna kohus jätab hagi läbi vaatamata ja seda edasi ei menetle, siis ei käsitle kohus ega lahenda poolte muid taotlusi, sh taotlusi tunnistajate ülekuulamiseks. Kohus selgitab, et TsMS § 426 lg 1 kohaselt loetakse hagi läbivaatamata jätmise korral, et hagi ei ole kohtu menetluses olnud ja hageja võib pöörduda hagiga sama kostja vastu samal alusel vaidluses sama hagieseme üle kohtusse. Vastavalt TsMS §-ile 427 võib maakohtu määruse peale, millega hagi jäetakse läbi vaatamata, esitada määruskaebuse. Menetluskulude jaotus

Hageja kohtu määratud tähtaja jooksul oma seisukohta kostja menetluskulude kohta ei esitanud. Kohus leiab, et kostja menetluskulud taotletud ulatuses saab lugeda põhjendatuks. TsMS § 175 lg 1 näeb ette, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja sama seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. Kostjat esindas tsiviilasja menetluses vandeadvokaat Andres Vinkel. Kostja menetluskulude nimekirja (dtl 141) kohaselt on kostja esindaja teinud menetluses toiminguid ajakuluga kokku 5,75 tundi alljärgnevalt: 1) hagiga tutvumine, asjaolude selgitamine ning kostja vastuse ja taotluste koostamine – 4,5 tundi ja 2) hageja 19.03.2025. a seisukohtade ja taotlustega tutvumine ning kostja seisukoha koostamine – 1,25 tundi. Kostja esindaja taotleb tehtud toimingute eest tasu määras 160 eurot tund, millele lisandub käibemaks (käibe tekkimise ajal 22%). Kohus leiab, et arvestades menetluse asjaolusid, sh asja keerukust ja mahtu ning menetluse käiku, saab lugeda menetluskulude nimekirjas märgitud kostja esindaja toimingud vajalikuks. Kohtu hinnangul saab lugeda mõistlikult vajalikuks ka esindaja ajakulu toimingutele märgitud ulatuses. Kohus leiab, et põhjendatuks saab lugeda ka kostja esindaja tasumäära, mis on 160 eurot tund, millele lisandub käibemaks. Tasumäär sellises ulatuses jääb keskmiselt kohtumenetluses taotletava advokaadist lepingulise esindaja tasumäära piiresse. Kostja on füüsiline isik ja ta ei ole käibemaksukohuslane, mistõttu on kostja menetluskulud TsMS § 174 lg 10 kohaselt hüvitatavad koos käibemaksuga. Eeltoodu alusel loeb kohus põhjendatud ja hüvitatavaks kostja menetluskuluks lepingulise esindaja tasu kokku koos käibemaksuga summas 1122,40 eurot. Vastavalt menetluskulude jaotusele mõistab kohus kostja menetluskulud summas 1122,40 eurot kostja kasuks välja hagejalt. /allkirjastatud digitaalselt/ Kristiina Kask Kohtunik