Hageja: E R (isikukood xxx, elukoht xxx); Hageja lepinguline esindaja: Ero Liivik (Erovik Õigusbüroo, e-post [email protected]); Kostja I: V V (isikukood xxx, elukoht xxx); Kostja II: M V (isikukood xxx, elukoht xxx); Kostjate lepinguline esindaja: advokaat Mihkel Kivisalu (Advokaadibüroo Sirel & Partnerid, e-post [email protected]).
Asja läbivaatamine Istungil osalenud menetlusosalised
Juures viibis
01.06.2021 avalikul kohtuistungil Hageja E R, hageja lepinguline esindaja Ero Liivik, kostja I V V, kostja II M V, kostjate lepinguline esindaja advokaat Mihkel Kivisalu Sekretär Claudia Järve
Resolutsioon
1.Jätta rahuldamata E Ri hagi V V ja M V vastu kahju hüvitise nõudes. Menetluskulud
2.Jätta menetluskulud hageja kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2.
Edasikaebamise kord
3.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.E R (ostja) ja V V (müüja 1) ja M V (müüja 2) vahel on sõlmitud 02.10.2017 kinnistu hüpoteegi alt vabastamise avaldus, kinnistu müügileping, hüpoteekide üleandmise leping ja hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõiguslepingud. Lepingu ese on xxx asuv kinnistu koos selle oluliste osadega ja päraldisega. Lepingu ese on kantud kinnistusregistrisse registriosa nr xxx all. Nimetatud kinnistu oli kostjate 1 ja 2 kaasomandis.
2.Kinnistu müügipakkumine oli avaldatud interneti keskkonnas city24.ee, kus reklaamiti, et müüdava kinnistu majaosa üldpinda on 110 m2. Müügikuulutuse kohaselt oli kinnistu müügihind 109 000 eurot. Kuna hagejale müügikuulutuses pakutud elamu üldpind oli sobiv, siis toimuski kinnistu võõrandamise tehing 02.10.2017.
3.02.10.2017 lepingus p-s 1.8.3 kinnitasid kostja 1 ja kostja 2 müüjatena, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu p. 3.1. alusel on ostuhind 109 000 eurot.
4.27.05.2020, kui hageja teostas nimetatud kinnistu hindamise Uus Maa Kinnisvarabüroo hindajaga, sai hageja teada, et kostjate 1 ja 2 poolt müüdud elamu üldpinda (suletud netopinda) ei ole 110 m2, nagu oli müügikuulutuses märgitud, vaid 90 m2. Eeltoodust sai hageja teada 02.06.2020, kui sai kätte kinnisvara hindamisakti. Seega on kostjad avaldanud müügikuulutuses teadlikult ebaõiged andmed elamu üldpinna kohta, mistõttu pidi hageja ostjana maksma rohkem 20 m2 eest. Kuna 1 m2 hind oli 990,90 eurot (müügihind 109 000 eurot:110 m2), siis on hageja ostjana maksnud enam 19 818 eurot (20 m2 x 990,90 eurot).
5.Vastavalt Riigikohtu lahenditele võib ka kinnisvara müügikuulutuses esitatud teave kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi võlaõigusseaduse § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada. Kostjad seda ei teinud.
6.02.10.2017 notariaalses müügilepingus ei ole märgitud lepingu eseme oluliseks osaks oleva hoone üldpinda, vaid ainult kinnistu pindala 438 m2. Pole juurde lisatud vastavaid hoone plaane. Kuna 02.10.2017 notariaalaktis ei ole kokkulepet lepingu eseme oluliseks osaks oleva hoone üldpinna kohta, võivad saada müügilepingu osaks ka tingimused, mis notariaalsest lepingust välja jäid, kuid milles siiski kokku lepiti. Seega lepingu esemeks oleva hoone (elamu) üldpinna mittevastavus tegelikkusele kujutab endast lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 alusel ja kostjad vastutavad kinnisasja lepingutingimustele mittevastavuse eest. VÕS § 218 lg-s 1 sätestatud üldreegli kohaselt peavad kostjad asja lepingutingimustele mittevastavuse eest vastutama, kui täidetud on ülejäänud kahju hüvitamise nõude eeldused. Kuna kostjad pidid teadma, et hoone üldpinda on tegelikult 90 m2, mitte 110 m2, kuid jätsid selle hagejale avaldamata, siis nad vastutavad VÕS § 218 lg 1 järgi. Hagejale on tekkinud kahju ja see tuleb kostjatel hüvitada VÕS § 115 lg 2 ja 3 järgi. Kostjad vastutavad solidaarvõlgnikena.
7.Hageja palub mõista kostjalt solidaarselt välja hageja kasuks asja lepingutingimustele mittevastavuse tõttu tekkinud kahju 19 818 eurot. Kostjate vastuväited hagile
8.Kostjad vaidlevad hageja nõudele vastu. Kahju olemasolu hindamisel peab hageja tõendama kahju tekkimise aluse. Hageja ei ole temale väidetavalt tekkinud kahju põhjendanud. Kahju peab olema väidetava rikkumisega põhjuslikus seoses – käesoleval juhul mistahes põhjuslikku seost ei esine. Sealjuures ei ole märgitud puudused varjatud puudused, sest ostja on olnud puudustest teadlik või pidanud neist teadlik olema. Seega ei ole hageja nõue põhjendatud.
9.Kostjad ei ole oma kohustust/lepingut rikkunud. Hageja oli teadlik maja tegelikust seisust. Hageja on hagiavalduses esile toonud faktilised asjaolud selliselt, et justkui oleks hageja eest varjatud talle müüdud maja tegelikku netopinda. Hageja on tuginenud üksnes city24.ee müügiportaalis olevale tänaseks poolikult arhiveeritud kuulutusele.
10.Kostjad hageja väidetega ei nõustu. Hageja on hagiavaldusest välja jätnud olulisi asjaolusid, mis kinnitavad, et hageja oli teadlik talle müüdud maja tegelikust pinnast (netopinnast ja ehitisealuspinnast). Selline hageja teadlik selektiivne asjaolude esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega ning tegemist on pahatahtliku käitumisega. Sealjuures ei ole märgitud puudused varjatud puudused, sest hageja on olnud maja tegelikust olukorrast teadlik või pidanud neist teadlik olema. Kostjad viitavad siinkohal asjaolule, et tegelikkuses oli hageja teadlik hoone netopinna ja ehitisealuspinna suurusest juba enne 02.10.2017 ostu-müügilepingu sõlmimist.
11.07.09.2020 pooltevahelisest kirjavahetusest nähtub, et AS SEB Pank soovis hagejalt enne eluasemelaenu andmist maja kohta hindamisakti. Samast kirjavahetusest nähtub, et hageja avaldas soovi soetada hindamisakt eelmiselt potentsiaalselt ostjalt. 08.09.2020 tegi hageja ülekande eelmisele potentsiaalsele ostjale ning sai maja hindamisakti. 01.08.2017 hindamisakti lk-lt 7 nähtub, et hoone suletud netopind on 90m2 (ei sisalda soklikorruse pinda ca 20 m2)". Hindamisakt koostati vastavalt maja tegelikele andmetele ja hindamisakti võrdluseks võeti teised hooned samade parameetritega. Ka hindamisakti lisast 4 (ehitisregistri väljavõte) selgub, et maja suletud netopind on 90m2. Hageja esitas eeltoodud hindamisakti AS-ile SEB Pank, kes hageja maja ostu finantseeris. Seega tulenes ostu-müügi hind netopinna 90m2 järgi, mis oli hindamisaktis ja seetõttu on hageja poolne kahjuhüvitise nõue ja selles esitatud arvutuskäik alusetu.
12.Tegelikkusele ei vasta ka hageja esitatud tõend maja müügipakkumise kohta interneti keskkonnas city24.ee. Tegelikkuses kuvab city24.ee müüdud majade osas osalisi kuulutusi. Tegelikkuses oli kostjate müügikuulutus laiem ning hõlmas ka maja „infoteksti“ ehk informatsiooni maja kohta. Seda kinnitavad ka City24 esindajad eeltoodud e-kirjas. Ühtlasi nähtub eeltoodust, et maja ehitusalune pind on 87m2. Seetõttu oli hageja igati teadlik hoone seisukorrast ning selle tegelikust neto- ja ehituspinnast.
13.Hageja väited kostjatepoolse lepingu rikkumise kohta on paljasõnalised ning tõendamata. Kostjad ei ole oma lepingulisi kohustusi rikkunud. Hageja etteheited tema teadmatusest ning tuginemisest üksnes pooliku city24.ee müügikuulutuse üldpinna punktile on alusetud ja arusaamatud. Tegelikult selgitati hagejale, et ametlikult on 90m2 ja hindamisaktis on 90m2 ja sellest tuleneb ka hind. Lisaks renoveeritud 20m2 soklikorrus sauna ja eesruumiga oli hagejale nö “boonus”, mida hinna hulka ei arvestatud.
14.Hageja käis enne müügilepingu sõlmimist majaga tutvumas. Kusjuures kostjad on korduvalt hagejale viidanud, et tegelik netopind majal on 90m2 ja soklikorrusel oleva 20m2 osas on välja ehitatud kasutatav saun, pesemisruumid ning sauna eesruum. Hageja
on saanud ka sellekohase hindamisakti, milles tuleneb nii netopind kui ka ehitisealune pind. Hageja oli teadlik hoone tegelikust pinnast ning hageja etteheidetud „puudust“ ei saa lugeda varjatud puuduseks.
15.Kostjad on seisukohal, et väidetava varjatud puuduse osas on hageja esitanud nii õiguslikus kui ka tehnilises mõttes täiesti ebaselge ja määratlemata definitsiooni. Hageja tuginemine üksnes city24.ee müügiportaalis märgitud andmele “üldpind” on sisutühi põhjusel, et kehtiva õiguse kohaselt ei oma mõiste “üldpind” mitte mingit õiguslikku tähendust. Arvestades, et hageja teadis hoone seisukorrast ja hoone „puudustest“, siis ei kuulu kahju hüvitamisele ja käesolev hagi tuleb jätta rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused
16.Kohus, tutvunud hagiavalduse ja kostjate vastusega, uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
17.Asjas puudub vaidlus, et hageja kui ostja ja kostjate kui müüjate vahel on sõlmitud 02.10.2017 kinnistu hüpoteegi alt vabastamise avaldus, kinnistu müügileping, hüpoteekide üleandmise leping ja hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõiguslepingud (tlk 5-11). Lepingu ese oli xxx asuv kinnistu (registriosa nr xxx) koos selle oluliste osadega ja päraldisega. Kinnistu müügipakkumine (tlk 12) oli avaldatud interneti keskkonnas city24.ee, kus reklaamiti, et müüdava kinnistu majaosa üldpind on 110 m2. Müügikuulutuse kohaselt oli kinnistu müügihind 109 000 eurot.
18.Hageja on esitanud kostjate vastu nõude mõista kostjatelt solidaarselt välja hageja kasuks kahju hüvitis 19 818 eurot, kuna hageja väidete kohaselt avastas hageja 27.05.2020, et kinnistul asuva elamu suletud netopind on 90 m2, mitte 110 m2. Kostjad vaidlevad hageja nõudele vastu põhjendusel, et kostjad ei ole lepingut rikkunud ega hagejale kahju tekitanud, kuna hagejale oli juba kinnistu ostmisel teada, et hoone suletud netopind on 90 m2.
19.Kohus on seisukohal, et hageja nõude alus saab olla võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg 1 p 3, mille kohaselt on võlausaldajal õigus nõuda kahju hüvitamist, kui võlgnik on oma kohustust rikkunud, ja VÕS § 115 lg 1, mille kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Riigikohus on lahendis nr 2-17-1937 p-s 15 asunud seisukohale, et võlausaldaja võib lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 20): võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
20.Kohus märgib, et kostjad oleksid oma kohustust rikkunud, kui hagejale müüdud ese ei vastaks kooskõlas VÕS § 217 lõikega 2 lepingutingimustele. Riigikohus on lahendis nr 2-15-18582 p-s 12 rõhutanud, et otsustada selle üle, kas kostja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks
olev kinnisasi vastama. Antud juhul tugineb hageja asjaolule, et lepingu lisaks on muutunud kinnistu kohta interneti keskkonnas city24.ee avaldatud müügikuulutus, milles reklaamiti, et müüdava kinnistu majaosa üldpind on 110 m2. Hageja leiab, et müügikuulutuses kajastatud info on osa lepingutingimustest ning kostjate müüdud kinnisasi ei vasta lepingu tingimustele, kuna tegelikkuses on hoonel suletud netopinda 90 m2, mitte 110 m2.
21.Kohus märgib, et Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-46-17 p-s 19 asunud seisukohale, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 18). Kohus leiab, et kuigi asjas puudub vaidlus, et kostjad avaldasid kinnistu kohta müügikuulutuse, milles oli märgitud, et kinnistul asuva elamu üldpind on 110 m2, on hagejat enne müügilepingu sõlmimist selgelt teavitatud asjaolust, et tegelikkuses on elamu suletud netopind 90 m2. Nimelt on hageja 01.06.2021 kohtuistungil ise kinnitanud, et tutvus enne müügilepingu sõlmimist vaidlusaluse kinnistu osas 01.08.2017 koostatud hindamisaktiga (tlk 50-62), mille leheküljel 7 on kirjas, et hoone suletud netopind on 90 m2 (ei sisalda soklikorruse pinda ca 20 m2). Hindamisakt sisaldab ka ehitusregistri väljavõtet (tlk 61), millest ilmneb samuti, et kinnistul asuva hoone suletud netopind on 90 m2. Muuhulgas on hageja istungil kinnitanud, et tutvus enne lepingu sõlmimist 01.08.2017 koostatud eksperthinnangus kajastatud kinnistu hinna ja ruutmeetritega. Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et hageja oli enne kostjatega müügilepingu sõlmimist igakülgselt kursis asjaoludega, et hoone tegelik suletud netopind on 90 m2 ning soklikorruse pind ca 20 m2 sinna hulka ei kuulu. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja ja kostjate vahel sõlmitud müügilepingu tingimuseks ei ole muutunud kinnistu müügikuulutuses avaldatud asjaolu, et kinnistul asuva hoone üldpind on 110 m2, kuna hagejat on enne lepingu sõlmimist teavitatud hoone ametlikust suletud netopinnast. Samuti ei ole 02.10.2017 lepingus kostjate poolt esitatud ühtegi väidet kinnistul asuva hoone pindala kohta, vaid lepingu ese on olnud kinnistu pindalaga 438 m2.
22.Seega on kohus seisukohal, et hageja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid ja tõendeid, millest ilmneks, et kostjate poolt hagejale müüdud kinnistu ei vasta lepingutingimustele ning et kostjad on 02.10.2017 lepingut rikkunud. Kuna kohus ei ole tuvastanud lepingu rikkumist, ei ole täidetud VÕS § 101 lg 1 p-s 3 ja VÕS § 115 lg-s 1 sätestatud kahju hüvitamise eeldused, mistõttu hageja nõue tuleb rahuldamata jätta.
23.Täiendavalt märgib kohus, et isegi, kui lugeda asjaolu, et müügikuulutuses oli märgitud hoone üldpinnaks 110 m2, kuid tegelikkuses on hoones suletud netopinda 90 m2, puuduseks, ei oleks antud juhul tegemist olukorraga, kus kostjad selle eest vastutaksid. Nimelt on Riigikohus on lahendis nr 2-17-1937 punktis 16 leidnud, et müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui muuhulgas on täidetud tingimus (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 21), et ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4). Antud juhul on kohus aga eelnevalt tuvastanud, et hageja kui kinnistu ostja oli igakülgselt kursis asjaoluga, et hoone suletud netopind on 90 m2, mis ei sisalda soklikorruse pinda ca 20 m2. Seega on hageja nõue igal juhul põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata.
24.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 124 alusel on hagihind 19 818 eurot.
Menetluskulud
25.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Võttes arvesse, et kohus jätab hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.
26.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist.