Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Peeter Pällin
Otsuse tegemise aeg ja koht
29.06.2021, Tallinn
Kohtuasja number
2-19-14962
Kohtuasi
OÜ Hermanos hagi Polhus AB vastu üürilepingust tuleneva võlgnevuse koos viivisega väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 10.07.2020 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
OÜ Hermanos apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
84 830.40 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja OÜ Hermanos (registrikood lepinguline esindaja Kerli Kaasik
10569474),
Kostja Polhus AB (Rootsi Kuningriigi registrikood 556624-0296), lepinguline esindaja adv Siiri Vello Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 10.07.2020 otsus tühistada. Teha uus otsus, millega hagi rahuldada.
2.Otsuse resolutsioon kehtib järgmises sõnastuses: 1) Mõista Polhus AB-lt välja OÜ Hermanos kasuks põhivõlgnevus 57 600 eurot ja 29.06.2021 seisuga sissenõutavaks muutunud viivisvõlgnevus 38 289.60 eurot. 2) Mõista Polhus AB-lt välja OÜ Hermanos kasuks põhivõlalt 57 600 eurolt tulevikus sissenõutavaks muutuv alates 09.06.2021 0,1% iga viivitatud päeva eest kuni põhivõla täieliku tasumiseni. 3) Apellatsioonkaebus rahuldada. 4) Jätta menetluskulud maa- ja apellatsioonikohtus Polhus AB kanda.
2-19-14962 5) Hüvitamisele kuuluvad menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul peale praeguse otsuse jõustumist. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Hermanos OÜ (hageja) ja Polhus AB (kostja) 10.08.2018 kliendilepingu nr 17-01, mille kohaselt hageja korraldas ja võimaldas kostjal kasutada Kopli 103, Tallinnas asuvaid BLRT Transiit OÜ-le kuuluvaid laoruume. Samuti oli kostjal võimalik kasutada lao territooriumil kaupade tõsteteenuseid. Laoruumide suuruseks oli lepingu punkti 2.3.6 kohaselt 5000 m2 ning lepingu lisas lepiti kokku, et maksumuseks on 2.40 eurot 1 m2 kohta ühes kalendrikuus, seega ühe kuu tasu 14 400 (koos käibemaksuga), millele lisandus tasu tegelikult tarbitud tõsteteenuste eest.
2.Kostja jättis tasumata 30.06.2019 arve nr 190425 juunikuu eest 14 400 eurot, tasumise tähtaeg 14.07.2019; 31.07.2019 arve nr 190490 juulikuu eest 14 400 eurot, tasumise tähtaeg 14.08.2019; 20.09.2019 arve nr 190591 augustikuu eest 14 400 eurot, tasumise tähtaeg 04.10.2019 ja 30.09.2019 arve nr 190602 septembrikuu eest 14 400 eurot, tasumise tähtaeg 14.10.2019. Kostja teatas hagejale, et ei tasu arveid, sest nende vahel ei ole enam kehtivat lepingut. Tegelikult oli 10.08.2018 leping sõlmitud kehtivusega kuni 31.12.2019 ning kostja ei esitanud teadet lepingu ennetähtaegse lõpetamise kohta enne kui 02.10.2019.
3.Lepingu punktis 3.3 lepiti kokku, et arve tasumisega viivitamisel kohustub hoiustaja tasuma käitajale iga maksega viivitatud päeva eest viivist 0,1% tasutavast summast. Seisuga 20.12.2019 oli sissenõutavaks muutunud viivis kokku 6206.40 eurot. Hageja nõuab ka tulevikus sissenõutavaks muutuvat viivist. Kostja vastuväited
4.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
5.Kostjale teadaolevalt ei ole hagejal alates 01.06.2019 võimalik lepingus määratud ladu koos teenustega üürile anda. Kostja sai ruumide omanikult info, et hagejal ei ole temaga enam lepingut. Kostja saatis vastava teate ja päringu hagejale 13.07.2019. Hageja vastas 15.07.2019, et pooltevaheline leping on jätkuvalt kehtiv, kuid BLRT-ga lepingu puudumist või olemasolu ei selgitanud. Kostja saatis 23.07.2019 täiendava kirja, kus selgitas, et olukorras, kus hagejal puudub BLRT-ga leping, rikub ta pooltevahelist lepingut ja kostja ei tasu teenuste eest, mida ta
2-19-14962 ei saa. Hageja väitis 23.07.2019, et kostja on siiski lepingu järgi teenust saanud, kuid BLRT-ga lepingut ei esitanud. Hageja selgitas, et tal on ruumide kasutamiseks leping ICE Finants OÜga, kellel on leping BLRT-ga ja seeläbi saab kostja BLRT ladu kasutada. Kostjale on kinnitanud nii BLRT kui ICE Finants OÜ, et neil puuduvad lepingud hagejaga. BLRT tõi välja, et alates 01.06.2019 ei paku ta hagejale teenuseid. ICE Finants OÜ kinnitas, et alates 01.06.2019 ei ole vaidlusaluse pinna käsutamise ja kasutamise võimalust kellelgi teisel peale tema.
6.Hageja jätkas kostjale arvete esitamist, kuid lepingut ei täitnud ja tõendeid lepingu täitmise võimekuse kohta ei esitanud. Hageja ei ole ümber lükanud BLRT ja ICE Finants OÜ kinnitusi lepingute puudumise kohta. Kostja saatis hagejale 02.10.2019 erakorralise lepingu ülesütlemise teate, mille hageja sai kätte samal päeval.
7.Kostja on seisukohal, et hageja rikkus pooltevahelist lepingut anda ruumid kostja kasutusse ja see andis kostjale õiguse keelduda omapoolse maksekohustuse täitmisest alates 01.06.2019. Kostja pidi ladu üürima ja teenuseid tellima ICE Finants OÜ-lt.
8.Hageja tõlgendab ebaõigesti viivise kohta sõlmitud lepingu punkti 3.3. Hageja ei ole kohaselt teavitanud viivisenõudest, ka ei nähtu see arvetelt. Pooled leppisid kokku viivise maksimaalses suuruses, milleks on viivis ühe kuu eest alates arve maksetähtajast, seega 432 eurot (0,01% päevas 30 päeva eest). Maakohtu otsus ja põhjendused
9.Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning mõistis hagejalt kostjale välja menetluskulude hüvitise 4603.10 eurot koos viivisega.
10.Pooled sõlmisid 10.08.2018 lepingu nr 17-01, mille kohaselt pidi hageja võimaldama kostjal kasutada Kopli 103, Tallinnas asuvaid BLRT Transiit OÜ-le kuuluvaid laoruume. Lepingu punkti 7.1 kohaselt sõlmiti leping tähtajalisena kuni 31.12.2019. Lepingu lisas 1 leppisid pooled kokku tasumäärades. Kostja ütles lepingu 02.10.2019 erakorraliselt üles. Nimetatud asjaolude üle pooltel vaidlus puudub.
11.Kohtu hinnangul vastab 10.08.2018 leping üürilepingu tunnustele. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Käesoleval juhul on lepinguga antud kostjale kasutamiseks (kaupade tarnimiseks, ladustamiseks, väljastamiseks) BLRT Transiit OÜ laoruumid suurusega 5000 m2 (lepingu punktid 1.2, 2.3.6). Samuti sisaldub lepingu punktis 3 kostja tasumise kohustus ja lisas 1 tasumäärad.
12.Hageja esitas kostjale laopinna kasutamise eest juunist kuni septembrini (kaasa arvatud) 2018 arved (t I kd lk 12, 13, 148, 150). Kostja ei esitanud vastuväiteid ega tõendeid, et arved oleksid tasutud. Kostja on menetluses leidnud, et hageja on lepingut rikkunud, mille tõttu on kostjal õigus keelduda kohustuse täitmisest (arvete tasumisest). Seega tuleb kohtul hinnata, kas hageja on pooltevahelist lepingut rikkunud ning kas kostjal on olnud õigus seetõttu keelduda arvete tasumisest.
13.VÕS § 111 lõike 1 kohaselt kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks
2-19-14962 tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Kuivõrd antud juhul oli tegu laopinna üürimisega, kohalduvad üürilepingu sätted, millest tulenevalt üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse (VÕS § 296 lõige 1).
14.Puudub vaidlus, et BLTR Transiit OÜ-le kuuluv laopind on hageja poolt kostjale kasutamiseks antud. Hageja ei ole üürilepingu objekti omanikuks. Kohus selgitab, et üürileping, mille sõlmib üürileandjana isik, kellel puudub asjaga õiguslik seos, on kehtiv. Samas ei taga see üürnikule asja kasutamise õigust, mis on aga üks oluline üürilepingust tulenev kohustus ja selle kohustuse täitmata jätmine võib kujutada endast üürilepingu rikkumist.
15.Kohus on seisukohal, et hageja ei ole tõendanud, et tal oleks hagi aluseks olevate arvete esitamise perioodil olnud õigus üürilepingus märgitud laoruume kostja kasutusse anda. Hageja on väitnud, et tal oli võimalik ladu üürile anda tulenevalt lepingust ICE Finants OÜ-ga. Samas on ICE Finants OÜ kinnitanud, et nende vahel ei olnud vaidlusalusel perioodil mingit lepingut (t I kd lk 40, 155). Kinnitustega on tõendatud, et hageja ja ICE Finants OÜ vahel puudus lepinguline suhe, mis oleks võimaldanud hagejal kostjale ladu vaidlusalusel perioodil kasutusse anda. Hageja ei ole vastupidist tõendanud. Hageja ei ole ka tõendanud, et tal oleks kehtiv leping BLTR Transiit OÜ-ga, mida viimane on ka kinnitanud (t I kd lk 39, 157). Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostja korduvalt palunud hagejalt infot, kas tal on lao üürile andmise õigus, mis oleks vajalik lepingu kohaseks täitmiseks, kuid selget vastust hageja ei andnud (kirjavahetus t I kd lk 35-38). Seega ei olnud hagejal vaidlusalusel perioodil võimalik kostjale ladu kasutusse anda. Kuna asja kasutamise õigus on kohtu hinnangul oluline üürilepingust tulenev kohustus, saab asuda seisukohale, et hageja ei täitnud pooltevahelisest lepingust tulenevat kohustust.
16.Samuti on kostja tõendanud, et pidi ladu üürima ja teenuseid tellima teiselt äriühingult, s.o ICE Finants OÜ-lt, ning on nimetatud äriühingule tasunud teenuse eest. ICE Finants OÜ-ga sõlmitud lepingust ja esitatud arvetest nähtub, et alates 01.06.2019 sai kostja kasutada ladu nr 10 tulenevalt suhtest ICE Finants OÜ-ga ning alates 01.06.2019 esitas ICE Finants OÜ kostjale sellekohaseid arveid (t I kd lk 53-59). Kostja on esitanud võrdluseks ka mai arve, millelt nähtub, et siis ta veel ICE Finants OÜ-lt ladu nr 10 ei üürinud (t I kd lk 56 pöördel).
17.Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on hageja lepingut rikkunud, mis on andnud kostjale õiguse keelduda omapoolse kohustuse täitmisest. Seega ei ole hageja põhi- ega viivisenõue põhjendatud. Otsuses käsitlemata poolte väited ja esitatud tõendid ei oma kohtu hinnangul asja lahendamisel tähtsust.
18.Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lõike 1 alusel hageja kanda.
19.Maakohus määras kostjale hüvitamisele kuuluvaks menetluskulude hüvitiseks lepigulise esindaja 28 töötunni eest kokku 4370 eurot ja tõlkekulu 233.10 eurot, kokku 4603.10 eurot. Vastavalt kostja taotlusele märkis maakohus menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb hagejal tasuda kostjale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
2-19-14962 Apellatsioonkaebus
20.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada või saata asi tagasi uueks lahendamiseks maakohtule.
21.Maakohus rikkus selgitamiskohustust ja võttis hagejalt võimaluse tõendada ICE Finants OÜ-ga sõlmitud suulise lepingu kehtivust, kui keeldus 15.03.2020 määrusega vastu võtmast hageja 27.03.2020 menetlusdokumendi lisadena nr 5-22, 24 ja 26 esitatud tõendeid ega rahuldanud taotlust K. Kuutoki tunnistajana üle kuulamiseks. Maakohus leidis ebaõigesti, et tõendid ei tõenda vaidlusalust perioodi. Hageja palub tõendid apellatsioonimenetluses vastu võtta ja arvestada nendega uue otsuse tegemisel.
22.Hageja tõendite kogumisega on tõendatud, et 10.08.2018 leping kehtis kuni selle ülesütlemiseni kostja poolt 02.10.2019. Samuti kehtis suuline leping hageja ja ICE Finants OÜ vahel. Kostja on kinnitanud, et kasutab senini BLRT Transiit OÜ laoruume. Seega on tõendatud, et hageja ei ole kostjaga sõlmitud lepingut rikkunud ja kostjal ei ole alust keelduda lepingus kokkulepitud tasu maksmisest. Maakohus luges ebaõigesti hageja ja ICE Finants OÜ vahelise lepingu lõppenuks ICE Finants OÜ allkirjastamata e-kirja alusel. Tegemist ei ole usaldusväärse tõendiga. Maakohus jättis analüüsimata ICE Finants OÜ ja hageja vahel sõlmitud lepinguga seonduvad asjaolud.
23.12.03.2020 istungil palus kohus hagejal esitada e-kirjad, millega hageja on kostjale edastanud vaidlusalused arved. Käesolevaga edastab hageja need e-kirjad.
24.Kuna hagiavaldus kuulub rahuldamisele, tuleb hageja kulud maa- ja ringkonnakohtus jätta kostja kanda.
25.Kui kohus ei peaks apellatsioonkaebust rahuldama, vaidlustab hageja maakohtu poolt kindlaksmääratud kostja menetluskulude suuruse. Kostja menetluskulud on üle paisutatud ning ebavajalikud. Hageja peab põhjendatuks kostja ajakulu maksimaalselt 12 t tunnitasuga 120 eurot, millele lisandub käibemaks. Vastustaja seisukoht
26.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
27.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohus rikkus asja lahendamisel oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme, mistõttu tuleb otsus tühistada. Ringkonnakohus saab ise teha uue otsuse, millega rahuldab hagi (TsMS § 657 lõike 1 punkt 2). Samuti jaotab ringkonnakohus apellatsioonimenetluse kulud.
28.Apellatsioonimenetluses ei ole poolte vahel vaidlust järgmistes maakohtu poolt tuvastatud elulistes ja õiguslikes asjaoludes: hageja üürileandjana ja kostja üürnikuna tähtajaline õigussuhe oli reguleeritud nendevahelises 10.08.2018 lepingudokumendis „Kliendileping nr 17-01“; õigussuhtele kohalduvad VÕS-i üürilepingu sätted; üürileping pidi kehtima kuni 31.12.2019, kuid lõppes kostja erakorralise ülesütlemisega 02.10.2019; üüriobjekt (laoruum) ei olnud üürileandja omandis, vaid BLRT Transiit OÜ omandis; alates 01.06.2019 ei tasunud üürnik
2-19-14962 kokkulepitud üüritasu, põhjendades keeldumist üürileandja poolt lepingu rikkumisega, mis seisnes selles, et alates 01.06.2019 ei olnud üürileandjal enam õigust üüriobjekti üürniku kasutusse anda põhjusel, et tal puudus leping, mille alusel ta ise oleks saanud sama objekti kasutada (lõppenud oli hageja ja ICE Finants OÜ vaheline üürileping); kostja kasutas faktiliselt samu ruume ka vaidlusalusel perioodil 01.06.2019 kuni 02.10.2019, kuid ICE Finants OÜ-ga sõlmitud üürilepingu alusel. Ringkonnakohus võtab faktilised asjaolud kaebuse lahendamisel aluseks, kuna puuduvad kahtlused asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja kolleegium ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks (TsMS § 652 lõike 1 punkt 1).
29.Ringkonnakohus leiab, et maakohus kvalifitseeris pooltevahelise õigussuhte õigesti üürisuhteks. Ringkonnakohus täpsustab, et tegemist oli allüürisuhtega VÕS § 288 mõistes, kuna esiletoodud asjaoludest nähtuvalt oli omanik andnud laoruumid ICE Finants OÜ kasutusse, kes omakorda andis need edasi kasutusse hagejale, kes omakorda andis ruumid kostja kasutusse.
30.Maakohus kvalifitseeris hageja nõude õigesti üürilepingu täitmise nõudeks VÕS § 108 lõike 1 ja § 271 järgi, millest tulenevalt on üürnikul eelduslikult kohustus tasuda kokkulepitud üüritasu kogu lepingu kehtivuse aja. Erandid on sätestatud VÕS §-s 296, mille lõike 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. VÕS § 278 järgseks puuduseks loetakse selline puudus, mille eest üürnik ei vastuta, mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama ja mis takistab asja lepingujärgset kasutamist. Lisaks võib üürnikule anda seadusliku aluse üüri tasumisest keelduda üürilepingu tühisus või tühistamine tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) 5. peatükis sätestatud alustel või tähtajalise üürilepingu erakorraline ülesütlemine VÕS § 313 alusel. Praeguses asjas ei ole kumbki pool väitnud, et 10.08.2018 leping oleks tühine või tühistatud. Alates erakorralise ülesütlemise avalduse saamisest hageja üüritasu ei nõua. Seega kohaldas maakohus iseenesest õigesti VÕS § 296 lõiget 1 ning asus nimetatud sätte ja VÕS § 278 alusel tuvastama, kas üürnikul esines temast mittetulenev takistus alates 01.06.2019 10.08.2018 lepingu alusel kasutusse saadud laoruumi kasutamiseks. Takistuse tõendamise koormus lasub üürnikul (vt Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2019, lk 299). Kui üürnik seda tõendada ei suuda, loetakse ta lepingut rikkunuks ja üürnik on üürileandjale tasumata üürisumma võlgu.
31.Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus eksis VÕS § 278 kohaldamisel, tõendamiskoormise jagamisel ja tõendite hindamisel, kui asus seisukohale, et üürnikult kehtiva üürilepingu alusel kokkulepitud tasu saamiseks pidi üürileandja tõendama, et tal endiselt on õigus üüriobjektiks olevaid ruume üürniku kasutusse anda. Poolte vahel puudub vaidlus, et üürilepingu objektiks olnud ruumid andis üürileandja peale lepingu sõlmimist 2018. a üürniku kasutusse vastavalt lepingus kokkulepitud tingimustele. Lepingudokumendis puudub kokkulepe selle kohta, et lepingu kehtivus oleks mistahes viisil seotud hageja ja ICE Finants OÜ vahelise lepingu kehtivusega. Seega ei oma kolleegiumi hinnangul vaidluse lahendamisel tähtsust, kas hagejal üldse oli sõlmitud väidetud suuline leping ICE Finants OÜ-ga (kuigi vaidlust ei ole, et leping vähemalt kuni 01.06.2019 oli) ja kui oli, siis millal ja mis alusel see lõppes. Puudub vaidlus, et faktiliselt kasutas kostja sama laoruumi edasi ka vaidlusalusel perioodil. Kostja ei ole esile toonud ega tõendanud, et ta mistahes perioodil alates 01.06.2019 ei oleks saanud laoruumi faktiliselt kasutada põhjusel, et hageja ja ICE Finants OÜ leping oli lõppenud või puudus üldse. Peale ringkonnakohtu selgitamiskohustuse täitmist esitatud ICE
2-19-14962 Finants OÜ juhatuse liikme täiendav kinnitus nimetatud asjaolu ei tõenda. Kinnituse kohaselt kui kostja ei oleks alates 01.06.2019 lao nr 10 osas lepingut ICE Finants OÜ-ga sõlminud, siis ei oleks võimaldatud talle juurdepääsu lattu ega osutatud sellega seonduvaid teenuseid. Kuid kinnitusest ei nähtu, millisel seaduslikul põhjusel oleks ICE Finants OÜ selliseid takistusi tegema hakanud. Seega on ikkagi tõendamata, millal ja millise hageja poolt kättesaadud tahteavaldusega (vt TsÜS § 69 lõige 1) ICE Finants OÜ hagejaga sõlmitud lepingu lõpetas. Seega ei tõenda uus kinnitus ka seda, et hagejal (all)üürileandjana ei olnud õigust alates 01.06.2019 laoruumi nr 10 kasutada ega kostjale (all)üürile anda. Samuti ei tõenda kinnitus, et kostja faktiliselt 10.08.2018 lepingu objektiks olnud laoruumi temast sõltumatutel põhjustel vaidlusalusel perioodil kasutada ei saanud. Maakohus tõi õigesti esile, et üürileping, mille sõlmib üürileandjana isik, kellel ei ole asjaga õiguslikku seost, on kehtiv. Kolleegium märgib, et üürileping on olemuselt kohustustehing ja seega ei ole iseenesest välistatud, et samade ruumide üürimiseks on sõlmitud mitu kehtivat üürilepingut (kohustustehingu kohta vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-117-07, punkt 15), kuid üürnik saab ruume kasutada siiski vaid ühe lepingu alusel ja teis(t)e lepingu(te) täitmine muutub üürileandja(te) poolt võimatuks. Üürnikul, kes sellises olukorras ruume kasutada ei saa, on õigus rakendada õiguskaitsevahendeid, eelkõige nõuda lepingu täitmist (VÕS § 108 lõige 1, § 271) või leping üles öelda ja nõuda kahju hüvitamist (VÕS § 115). Kostja käesolevas asjas mingeid õiguskaitsevahendeid enne erakorralise ülesütlemise avalduse esitamist 02.10.2019 ei kasutanud, vaid sõlmis 01.06.2019 lepingu sama laoruumi kasutamiseks teise üürileandjaga. Kolleegium on seisukohal, et tulenevalt lepinguvabaduse põhimõttest oli kostjal õigus siduda ennast teise üürilepinguga, kuid see ei vabastanud teda hagejaga sõlmitud üürilepingu täitmisest, sest kostja ei suuda tõendada, et tal oli takistatud ruumi kasutamine hagejaga sõlmitud lepingu alusel (nt et ruumide omanik või ICE Finants OÜ, kel oli õigus omanikuga sõlmitud lepingu alusel ruume kasutada, oleks esitanud väljatõstmisteate vmt). Asjaolu, et kostja käitus väidetavalt ruumide omaniku info alusel, ei oma tähtsust. Heas usus (TsÜS § 138 lõige 1) tegutseva lepingupartnerina, aga ka tulenevalt VÕS § 282 lõike 1 punktist 1, oli kostja kohustatud talle teatavaks saanud üüritud asja lepingutingimustele mittevastavusest viivitamata teatama hagejale. VÕS § 278 punktist 2 nähtuvalt on juhul, kui takistus seisneb õigusliku vaidluse tekkimises kolmanda isikuga, üürnikul õigus nõuda üürileandjalt vaidluse ülevõtmist. Praeguses asjas aga sõlmis kostja hagejale mistahes teavet andmata ja üürilepingu täitmist nõudmata (sh õigusvaidluse ülevõtmist nõudmata) ning üürilepingut lõpetamata samade ruumide kohta 01.06.2019 uue üürilepingu teise üürileandjaga ja asus uut lepingut täitma. Selliselt ei käitunud kostja heas usus. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt tegi kostja hagejale väidetava puuduse teatavaks alles 13.07.2019 peale seda, kui oli saanud hagejalt juunikuu üüriarve (t I kd lk 36 pöördel, tõlge lk 38 pöördel). Kostja etteheide, et hageja ei andnud talle selget infot suhte kohta ICE Finants OÜ-ga, ei ole asjakohane. Kostja lepingupartneriks oli hageja ja tal oli hagejaga kehtiv leping, mida tuli täita (VÕS § 76 lõige 1). Kostja ei toonud esile ega tõendanud, milles faktiliselt seisnes väidetud takistus ruumide kasutamisel alates 01.06.2019, st kuidas takistas ruumide omanikult saadud info ruumide kasutamist. Asjas tähtsust omavaid asjaolusid ei nähtu ka BLRT Transiit OÜ 07.04.2020 kinnituskirjalt (t I kd lk 157). Sellest kirjast nähtub, et kirja väljaandmise seisuga ei olnud hagejal ühtegi kehtivat lepingut BLRT Transiit OÜ-ga ega õigust tegutseda BLRT Transiit OÜ poolt opereeritaval territooriumil ega kasutada ladusid ega muid teenuseid ega vahendada neid kolmandatele isikutele; et hageja oli mitu aastat võlgu BLRT Grupi tütarettevõttele Aspidora AS-le, mille tasus juunis 2019. Praeguse kohtuasja lahendamisel ei oma tähtsust asjaolud peale üürilepingu lõppemist 02.10.2019. Kuna hageja ei ole kunagi väitnud, et temal oli ruumide kasutamise
2-19-14962 leping otse omanikuga, ei oma tähtsust ka BLRT Transiit OÜ 25.07.2019 kinnitus selle kohta, et juunikuus ei osutanud see äriühing hagejale teenuseid ega esitanud arveid. Eeltoodust tulenevalt ei ole tõendatud kostja väide, et temal esines alates 01.06.2019 alus keelduda hagejale üüri tasumisest VÕS § 296 lõike 1 alusel, mistõttu on VÕS § 271 alusel põhjendatud hageja saamata üüritasu nõue perioodi eest 01.06.2019 kuni lepingu lõppemiseni 02.10.2019. Kostja ei ole vaidlustanud põhinõude aritmeetilist arvestust 4 x 14 400= 57 600 eurot.
32.Kostja vaidlustab viivisenõude arvestust, leides, et hageja tõlgendab poolte kokkulepet 10.08.2018 lepingu punktis 3.3 ebaõigesti. Kostja on seisukohal, et pooled leppisid kokku, et viivist ei saa arvestada rohkem kui ühe kuu eest igalt tasumata arvelt (maksimumviivis igalt hagetavalt arvelt 432 eurot). Samuti, et hageja ei ole viivisest lepingukohaselt teatanud. Hageja arvestab viivist n-ö tavapäraselt – maksetähtajale järgnevast päevast kuni arve täieliku tasumiseni, leides, et kokku oli lepitud viivisenõudest teatamine ühe kuu jooksul arve tasumise kuupäevast ning seda kohustust hageja täitis. Samuti leiab hageja, et kostja tõlgendus on vastuolus VÕS § 113 lõikega 9 ja viivisenõude piiramine oleks hageja suhtes äärmiselt ebaõiglane. Kolleegium on seisukohal, et käesolevas asjas on vajalik viivisekokkuleppe osas tõlgendada 10.08.2018 lepingut VÕS § 29 alusel. Ringkonnakohus andis pooltele nimetatud sätte kohaldamise vajadusest teada ning võimaldas esitada seisukohti. Täiendavaid tõendeid kokkuleppe tõlgendamiseks pooled ei esitanud. Lepingu tõlgendamisel tuleb lähtuda VÕS § 29 kohaselt poolte ühisest tegelikust tahtest lepingu sõlmimise ajal (lõige 1), kui ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingutingimusi nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik samadel asjaoludel pidi mõistma (lõige 4). Sama sätte lõike 5 kohaselt tuleb tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sh lepingueelseid läbirääkimisi (punkt 1), tõlgendust, mille lepingupooled on samale tingimusele varem andnud (punkt 2), lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (punkt 3), lepingu olemust ja eesmärki (punkt 4), lepingupoolte vahelist praktikat (punkt 6). Sama sätte lõike 6 kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste tingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Lõike 8 kohaselt eelistatakse lepingutingimuse tõlgendamisel tõlgendust, mille kohaselt on lepingutingimus seaduslik ja kehtiv, kui seadusest ei tulene teisiti. Poolte vahel puudub vaidlus, et 10.08.2018 lepingu originaalkeeleks oli inglise keel, mistõttu tuleb tõlgendamisel VÕS § 29 lõikest 9 tulenevalt lähtuda algselt koostatud inglisekeelsest tekstist. Punkt 3.3 on sõnastatud inglisekeelses lepingutekstis järgmiselt (t I kd lk 81 pöördel): Upon delay of paying the invoice, the depositor shall pay the operator a fine for delay for each day by which the payment was delayd to the sum of 0,1% (36% per year) of the sum to be paid. Operator shall inform Depositor if the caim for interest is to be emerged. No claim for interest is valid more than one calender month after actual payment deadline of the invoise. Lepinu eestikeelses tekstis on sama punkt sõnastatud järgmiselt: „Arve tasumisega viivitamisel kohustub hoiustaja tasuma käitajale viivist iga maksega viivitatud päeva eest summas 0,1% (36% aastas) tasutavast summast. Käitaja kohustub hoiustajat viivise tekkimise nõudest teavitama. Kõik viivisenõuded kehtivad maksimaalselt ühe kalendrikuu pärast arve tegelikku maksetähtaega.“ Tõlke õigsuse osas vastuväiteid ei ole esitatud.
2-19-14962 Lepingupunktis 1.1 leppisid pooled kokku, et juhinduvad Eesti seadusandlusest. Punktis 3.3 lepiti mh kokku, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral kohustub tasumiseks kohustatud pool maksma kokkulepitud protsendi viivitatud summalt. Selline kokkulepe vastab viivise mõistele Eesti seadusandluses (VÕS § 113 lõige 1). Samas on pooled leppinud lisaks kokku, et nõudest tuleb kohustatud isikut teavitada. Selline kokkulepe vastab pigem leppetrahvile (VÕS § 158 lõige 1), sest viivist on õigustatud isikul VÕS §-st 113 tulenevalt õigus nõuda sõltumata sellest, kas nõude esitamisest kohustatud isikut teavitatakse. Siiski leiab kolleegium, tuginedes VÕS § 29 lõikele 1, et pooled sõlmisid viivisekokkuleppe, kuna selliselt on nad mõlemad väljendanud oma selget tahet kohtumenetluses, kasutatud on vastavat terminoloogiat lepingutekstis ja makstava rahasumma arvestus vastab viivisemõistele. VÕS-i regulatsioon viivise kohta ei ole üldjuhul imperatiivne, st pooled võivad kokku leppida seaduses sätestatud viivisemäärast erinevas määras, samuti nt ka arvestusperioodis (Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2016, lk 557). Seega võisid pooled leppida kokku ka, et viivisenõudest teatab õigustatud pool teatud aja jooksul (ühe kalendrikuu jooksul arvates arve maksetähtajast) vastaspoolt. Et selliselt sai hageja kokkuleppest aru ka lepingu kehtivuse ajal, tõendab 31.07.2019 viivisarve (t I kd lk 145), mis oli esitatud juunikuu arve maksetähtajast 14.07.2019 arvestatuna ühe kuu jooksul. Viivisenõudest on hageja teatanud ka 23.07.2019 (t I kd lk 35 pöördel) e-kirjas, mis oli samuti ühe kuu jooksul juunikuu arve tähtajast. Kostja on küll sarnaselt hagejaga arusaamal, et hageja pidi viivisenõudest teatama, kuid samas on kostja ka seisukohal, et pooled piirasid viivisenõuet ühe kuu võlgnevuse summaga. Seega on poolte vahel vaidlus, kas punkti 3.3 kahes viimases lauses „Käitaja kohustub hoiustajat viivise tekkimise nõudest teavitama. Kõik viivisenõuded kehtivad maksimaalselt ühe kalendrikuu pärast arve tegelikku maksetähtaega.“ oli lepitud kokku, et viivisenõudest tuleb teatada ühe kuu jooksul maksmata arve maksetähtajast (hageja seisukoht) või et ette tuli küll teatada, aga viivisenõuet ei saanud esitada arvestatuna pikemalt viivituselt kui üks kuu (kostja seisukoht). Kolleegium on seisukohal, et kohtule esitatud tõendid ei kinnita kostja kontseptsiooni lepingupunktile 3.3. Puuduvad tõendid, et mõlemad pooled oleksid lepingueelsete läbirääkimiste käigus, lepingu sõlmimisel või seda täites saanud kokkuleppest selliselt ühtmoodi aru. Ka on kostja tõlgendus vastuoluline. Kuigi kostja kasutab väljendit „kohane teavitamine“, on tema seisukohtadest aru saada, et nii teavitamine pidi toimuma kui arvestuse perioodiks pidi olema üks kuu (seisukohad t I kd lk 152 pöördel, II kd lk 51). Selliselt aga kokkuleppest ei tulene. Pooled on kokku leppinud üks kord tähtaja „maksimaalselt ühe kalendrikuu“. Eeltoodust tulenevalt on kolleegium seisukohal, et tõendatud ei ole kostja väidetud kokkulepe viivise piiramiseks arvestusperioodiga üks kalendrikuu. Kolleegium on seisukohal, et tõendatud ei ole asjaolud, mille alusel saaks nõustuda kostjaga, et hageja on (kasvõi osaliselt) kaotanud viivise nõudeõiguse. Eelpool leidis tuvastamist, et juunikuu arve tasumisega viivitamise eest viivisenõude esitamisest teatas hageja 23.07.2019 ja 31.07.2019. Augusti- ja septembrikuu eest viivisenõude tekkimisest teatamine on tõendatud hagiavalduse esitamisega 27.09.2019 (t I kd lk 1), kuigi kummagi kuu eest esitatud arvete tasumise tähtajad ei olnud siis veel möödunud. Samas eesmärk anda lepingupartnerile selgelt teada nõude esitamisest oli sellega täidetud. Kolleegium selgitab ka, et kuigi tsiviilasja materjalidest ei nähtu juulikuu arve tasumisega (maksetähtaeg 14.08.2019) tekkiva viivise nõudest teatamist enne kui hagiavalduses, siis tekkinud 13 päeva pikkune viivitus ei saa võtta hagejalt õigust nõuda viivist ka selle kuu arve tasumisega viivitamise eest. Pooled ei leppinud lepingus kokku nõudeõiguse kaotamist viivisenõudest mitteteatamise korral. Sellist tagajärge ei tulene viivisekokkuleppe korral ka seadusest. Ka oli kostja teadlik, et hageja nõuab viivist
2-19-14962 juunikuu arve tasumisega viivitamise eest ning poolte vahel tekkinud vaidluses ei saanud jääda kostjale muljet, et edaspidiste maksmata arvete eest hageja viivist ei nõua. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud hageja viivisenõue 0,1% iga viivitatud päeva eest. Viivise aritmeetilisele arvestusele ei ole kostja alternatiivseid vastuväiteid esitanud. Ringkonnakohtu otsuse kuupäeva seisuga moodustab sissenõutavaks muutunud viivis kokku 38 289.60 eurot järgmise arvestuse alusel: arve juunikuu eest – tasumata alates 15.07.2019, viivitatud päevi praeguse otsuse seisuga 716, viivis 10 310.40 eurot; arve juulikuu eest – tasumata alates 15.08.2019, viivitatud päevi 685, viivis 9864 eurot; arve augustikuu eest – tasumata alates 05.10.2019, viivitatud päevi 634, viivis 9129.60 eurot; arve septembrikuu eest – tasumata alates 15.10.2019, viivitatud päevi 624, viivis 8985.60 eurot. Muul alusel kui viivisekokkuleppe tõlgendamine kostja viivise nõude vähendamist maakohtus ei taotlenud. Hageja esitas nõude ka seni sissenõutavaks mitte muutunud viivise väljamõistmiseks. Selline nõue kuulub rahuldamisele TsMS § 367 alusel.
33.Vastuseks kostja eelpool käsitlemata vastuväidetele selgitab kolleegium järgmist. Kostja viidatud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-51-09 punktis 13 selgitas kohus, et allkasutuse õigus sõltub sellest, kas allüürilepingu üürileandjal on õigus eluruumi kasutada; VÕS § 288 lõike 6 järgi ei või allkasutaja kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud üürnikule, ning üürileandja võib seda allkasutajalt vahetult nõuda; kui üürnik annab asja kasutamise õiguse edasi kolmandale isikule, võib VÕS § 334 lõike 5 järgi üürileandja asja pärast üürilepingu lõppemist ka kolmandalt isikult välja nõuda. Kolleegium on seisukohal et kostja viide konkreetsetele kohtupraktikale ei ole praeguses vaidluses kohane, kuna menetluses ei ole allüürilepingu objekti kasutajalt välja nõudmine. Praeguses asjas on vaidluse all, kas (all)üürilepingu, mis andis hagejale õiguse ladu nr 10 kasutada, sh anda seda edasikasutusse, (suuline leping hageja ja ICE Finants OÜ vahel), võimalik lõppemine alates 01.06.2019 takistas kostjal üüriobjekti tegelikku kasutamist peale 01.06.2019. Kuna poolte vahel puudub sisuline vaidlus, et leping kehtis enne 01.06.2019 ja kuna kostja väitis, et alates 01.06.2019 see nii enam ei olnud, tuli kostjal oma väidet tõendada. Tegemist ei ole negatiivse asjaolu tõendamisega, kuna tõendada tuleb lepingu lõppemist, st positiivset asjaolu. Kolleegium on seisukohal, et kostja ei suutnud seda veenvalt teha ka peale ringkonnakohtu selgitusi esitatud täiendava dokumentaalse tõendiga. Asjaolu, et vaidlusalusel perioodil ei osutanud hageja kostjale seotud teenuseid, ei ole poolte vahel vaidluse all. Hageja nende eest tasu ei küsi. Asjaolu, et hageja üürileandja ei ole alates 01.06.2019 esitanud temale üüritasu arveid, ei saa muuta iseenesest hea usu vastaseks hageja nõuet oma üürniku vastu. 10.08.2018 lepingust ei nähtu, et üüritasu maksmine kostja poolt oleks kuidagi olnud seotud sellega, kas hageja oma üürileandjal tasu maksab/peab maksma või mitte. Tegemist on kahe erineva lepingulise suhtega, millised mõlemad on lepingupooltele täitmiseks kohustuslikud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
34.Hagi rahuldamise tõttu tuleb muuta maakohtumenetlusega seotud kulude jaotust. Menetluskulud maakohtus jäävad TsMS § 162 lõike 1 alusel kostja kanda. Apellatsioonkaebuse
2-19-14962 rahuldamise tõttu jäävad ringkonnakohtumenetlusega seotud kulud sama sätte alusel samuti kostja kanda. Kuna maakohus ei määranud kindlaks hageja põhjendatud ja vajalike menetluskulude suurust, ei tee seda ka ringkonnakohus (TsMS § 174 lõige 4). Hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul peale käesoleva otsuse jõustumist (TsMS § 177 lõige 2).
(allkirjastatud digitaalselt) Imbi Sidok-Toomsalu, Ele Liiv, Peeter Pällin
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.