Kohtuotsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht
21. detsember 2020. a, Tartu kohtumaja, Kalevi tn 1, Tartu
Tsiviilasja number
2-18-14794
Tsiviilasi
S.V.K Viimistlus OÜ hagi Luxor Holding OÜ vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks Luxor Holding OÜ vastuhagi S.V.K Viimistlus OÜ vastu dokumentide väljanõudmiseks 10 000 eurot (hagi) ; 3500 eurot (vastuhagi)
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastuhagi kostja): S.V.K Viimistlus OÜ, registrikood 11136493, asukoht Kaare tee 52, Veibri küla, Luunja vald, 62220, Tartumaa Lepinguline esindaja: Sergei Desjatnikov, Sergei Desjatnikov’i Õigusbüroo, e-post [email protected] Kostja (vastuhagi hageja): Luxor Holding OÜ, registrikood 11233397, asukoht Jõerahu 1-1, Vorbuse küla, 61412 Tartu linn Lepingulised esindajad: advokaadid Marge Männiko, Henri Ratnik, Advokaadibüroo LEXTAL, asukoht Rävala 4, 10143 Tallinn; e-post [email protected], [email protected]
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada S.V.K Viimistlus OÜ hagi.
2.Välja mõista Luxor Holding OÜ-lt S.V.K Viimistlus OÜ kasuks töövõtulepingu nr XXX täitmisest tulenev võlgnevus 10 000 eurot, sealhulgas põhivõlgnevus 8818,93 eurot ja viivis 1181,07 eurot.
3.Tasaarvestada käeoleva otsuse p. 2 alusel Luxor Holding OÜ-lt S.V.K Viimistlus OÜ kasuks väljamõistetud rahasumma 10 000 eurot Luxor Holding OÜ leppetrahvi ja leppetrahvilt arvestatud viivise nõudega summas 5351,08 eurot ning kulutuste hüvitamise ja kulutuste hüvitamise nõudelt arvestatud viivise nõudega summas 1209,08 eurot S.V.K Viimistlus OÜ vastu kokku summas 6560,16 eurot.
4.Mõista käesoleva otsuse p. 4 alusel teostatud tasaarvestuse tulemusena Luxor Holding OÜ-lt OÜ S.V.K Viimistlus kasuks välja 3439 (kolm tuhat nelisada kolmkümmend üheksa) eurot 84 senti.
5.Rahuldada Luxor Holding OÜ vastuhagi.
6.Kohustada S.V.K Viimistlus OÜ-d üle andma Luxor Holding OÜ-le kõik dokumendid seoses XXX hoone ehitusega (sealulgas ehituspäevik ja muud ehitusdokumendid mis on muu hulgas vajalikud garantiitööde teostamiseks (viimistlustöödeks kasutatud vahendid, värvid ja nende tootjad, värvikoodid).
7.Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda. Edasikaebamise kord ja otsuse jõustumine Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest 21. detsembril 2020.a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohtuotsus jõustub, kui seda ei saa enam vaidlustada muul viisil kui teistmismenetluses. Maakohtu otsus jõustub eelkõige, kui apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg on möödunud ja kaebust ei ole tähtaja jooksul esitatud. I. S.V.K Viimistlus OÜ nõue ja selle põhjendused
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid S.V.K Viimistlus OÜ ja Luxor Holding OÜ XX.XX.XXXX. töövõtulepingu nr XXX XXX korterelamu viimistlustööde teostamiseks. Töövõtulepingu ja teostatud tööde aktide alusel esitas S.V.K Viimistlus OÜ Luxor Holding OÜ-le tasumiseks arved alljärgnevalt: arve nr XXX summas 12 167 eurot; arve nr XXX summas 19 177,90 eurot; arve nr XXX summas 5542,12 eurot; arve nr XXX summas 10136,52 eurot; arve nr XXX summas 4682,41 eurot. Luxor Holding OÜ on tasunud arved nr XXX, XXX ja XXX täielikult ning arve nr XXX osaliselt, 6000 euro ulatuses. Tasumata on arve nr XXX ning vaatamata korduvatele meeldetuletustele ei ole võlgnevusi tasutud. Eeltoodu alusel ja toetudes võlaõigusseaduse §-dele 635 lg 1, 8, 76 lg1, 100, 101 lg 1 p 1,3 ja 6, 108 ning 113 lg 1 taotleb S.V.K Viimistlus OÜ Luxor Holding OÜ-lt välja mõista 10 000 eurot, sealhulgas põhivõlgnevus võlgnevus 8818,93 eurot ning viivis 1181,07 eurot.
II. Luxor Holding OÜ vastuväited hagile ja vastuhagi nõue
2.Vastuses hagile (tl.57-68, I kd) ei vaidle Luxor Holding OÜ vastu, et poolte vahel oli sõlmitud töövõtuleping, mille objektiks oli XXX korterelamu viimistlustööde teostamine. Kuid kostja vaidleb hageja nõuetele vastu alljärgnevatel põhjendustel: S.V.K Viimistlus OÜ ei teostanud töid tähtaegselt. Töövõtulepingu punkti 3.1. järgi pidid tööd valmima 17.03.2018. a., kuid viimane teostatud tööde akt saadeti Luxor Holding OÜ-le alles 30.07.2018. a, kusjuures osa töid teostati veel pärast sedagi. S.V.K Viimistlus OÜ poolt teostatud tööd olid ebakvaliteetsed , näiteks ei vastanud krohvi paksus seinas paigaldamisnõuetele, lagede viimistlus ei olnud korrektne. Pooled leppisid kokku, et Luxor Holding OÜ viib ise korterites XXX ja XXX viimistlustööd lõpuni ja vähendab S.V.K Viimistlus OÜ-le makstavat tasu. Kokkulepet tasu vähendamise ulatuse osas pooled ei saavutanud. Luxor Holding OÜ vähendas tasu 1247,22 euro võrra, kuigi viimistluse lõpuleviimiseks tuli Luxor Holding OÜ-l leida uus maaler, mis tekitas täiendavaid kulusid 2432,40 euro ulatuses. Luxor Holding OÜ viis ise lõpuni ka korterite XXX ja XXX viimistluse. Luxor Holding OÜ-l on S.V.K Viimistlus OÜ vastu pooltevahelise lepingu punktist 7.3 tulenevalt 5269,08 euro suurune leppetrahvinõue, kuna tööd ei saanud tähtaegselt valmis. Vaatamata leppetrahvi nõudmisele ei ole S.V.K Viimistlus OÜ leppetrahvi tasunud. Luxor Holding OÜ-l on tekkinud kahju, kuivõrd on pidanud korterite ostjatele tasuma leppetrahvi korterite õigeaegse mittevalmimise tõttu, samuti on tulnud maksta kinni ostjate notaritasud ja riigilõivud. Pooltevahelise lepingu puntki 7.1. kohaselt tuleb S.V.K Viimistlus OÜ-l kahju hüvitada. Leppetrahvidena on Luxor Holding OÜ tasunud 3871,80 eurot ning notaritasudena kokku 3053,39 eurot. Kohtupraktikas avaldatud seisukohtadest tulenevalt ei ole Luxor Holding OÜ minetanud õigust nõuda leppetrahvi. Hüvitamata kahjult on Luxor Holding OÜ arvestanud viivist 81,96 eurot. Samuti on Luxor Holding OÜ-le tekkinud kahju kohtueelses menetluses kantud õigusabikulude näol 452,34 eurot.
3.Kuna S.V.K Viimistlus OÜ ei ole Luxor Holding OÜ-le andnud üle ehitusega seotud dokumentatsiooni, sh ehituspäevikut, esitab Luxor Holding OÜ vastuhagi ja palub S.V.K Viimistlus OÜ-lt välja nõuda XXX hoone ehitusega seotud dokumendid (ehituspäevik jm dokumendid, mis on vajalikud garantiitööde teostamiseks). Dokumentide üleandmata jätmise tõttu ei ole Luxor Holding OÜ-l võimalik osutada klientidele garantiitöid, sest pole teada näiteks siseviimistluses kasutatud värvide koodid.
4.Eeltoodud põhjendustel taotleb Luxor Holding OÜ jätta hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi, kohustades S.V.K Viimistlus OÜ-d üle andma ehitust puudutavad dokumendid. Dokumentide üleandmata jätmisega on S.V.K Viimistlus OÜ rikkunud töövõtulepingu nr XXX p 5.9 sätestatud kohustust esitada koos töö üleandmise-vastuvõtmise aktiga tellijale ehituspäevik ja kaetud tööde aktid ning muud dokumendid, mis on vajalikud ehitisele kasutusloa taotlemiseks. Ehitamise dokumenteerimise kohustus on Ehitusseadustiku (EhS) § 15 lg 1 alusel ehitaval isikul. Kostja taotleb vastuhagis VÕS § 108 alusel kohustada hagejat üle andma dokumendid seoses XXX hoone ehitusega, sealhulgas ehituspäevik ja muud ehitusdokumendid, mis on muuhulgas vajalikud garantiitööde teostamiseks, viimistlustöödeks kasutatud vahendid, värvid, nende tootjad ning värvidele vastavad värvikoodid.
5.Alternatiivselt hagi rahuldamata jätmisele taotleb Luxor Holding OÜ toetudes VÕS §-le 111 lg 1 kohustada Luxor Holding OÜ-d tasuma S.V.K Viimistlus OÜ-le 8818,93 eurot 30 päeva jooksul pärast seda, kui S.V.K Viimistlus OÜ on Luxor Holding OÜ-le tasunud leppetrahvi koos sissenõutavaks muutunud viivistega 5351,08 eurot; kahjuhüvitise koos sissenõutavaks muutunud viivistega 7459,49 eurot; kulude hüvitise koos sissenõutavaks muutunud viivistega 1209,08 eurot ning üle andnud ehitust puudutava dokumentatsiooni.
6.Alternatiivselt on Luxor Holding OÜ esitanud ka tasaarvestuse vastuväite, leides , et VÕS § 197 lg 1 alusel on Luxor Holding OÜ-l õigus tasaarvestada leppetrahvinõue ja sellelt arvestatud viivis 5351,08 eurot, kahju hüvitamise nõue ja sellelt arvestatud viivis 7459,49 eurot ja kulutuste hüvitamise nõue VÕS § 646 lg 5 alusel koos viivisega 1209,08 eurot, kokku 14 019,65 eurot S.V.K Viimistlus OÜ 8188,93 euro suuruse põhinõude ja 1181,07 euro suuruse viivisenõudega Luxor Holding OÜ vastu. Tasaarvestuse tulemusena puudub Luxor Holding OÜ-l kohustus tasuda S.V.K. Viimistlus OÜ-le 10 000 eurot. III. Hageja arvamus kostja vastuse kohta, vastuväited vastuhagile
7.Hageja leiab kostja vastusele esitatud seisukohtades (tl.102-106, I kd), et asjaolud, millele kostja oma vastuses tugineb, ei ole tõesed ning ei ole seotud poolte vahel sõlmitud lepinguga. Kostja ei saa tasaarvestada nõuet, kuna hageja saab VÕS § 200 lg 4 alusel esitada nõudele vastuväited. Kostja ei ole tõendanud tasaarvestatava nõude olemasolu. Luxor Holding OÜ-l ei ole õigust nõuda hagejalt leppetrahvi, sest ta ei ole esitanud leppetrahvinõuet mõistliku aja jooksul pärast väidetavat hagejapoolset kohustuse rikkumist. Väidetavalt tekkis õigus nõuda leppetrahvi 18.03.2018.a , kuid nõue leppetrahvi tasumiseks esitati alles 23.10.2018. a. Leppetrahvi nõudmiseks puudub ka sisuline alus, kuna tööd ei valminud kokkulepitud tähtajaks seetõttu, et Luxor Holding OÜ ei taganud tööfronti. Näiteks veel 2018. aasta aprillis ei olnud valmis seinad ja põrand, värvi toon oli kooskõlastamata. Seega oli hagejapoolne kohustuse rikkumine vabandatav. Kokkulepe lisatööde osas saavutati alles 2018. aasta maikuus. Ehituspäevikut ei ole Luxor Holding OÜ kunagi varem küsinud. Luxor Holding OÜ vastuväited on otsitud ega seondu suuresti hagiga. Väidetav Luxor Holding OÜ kahju ja temale tekkinud lisakulud on tõendamata. Pooled saavutasid hinna vähendamises 1247,22 euro võrra kokkuleppe ning sellega on hagiavalduse esitamisel juba arvestatud.
8.S.V.K Viimistlus OÜ on seisukohal, et vastuhagis esitatud dokumentide esitamise nõue on põhjendamatu, kuna kostja poolt nõutud dokumendid on üle antud teostatud tööde aktide allkirjastamisel. Ehituspäevikut ei ole kostja varem küsinud. Kostja tuginemine EhS §-le 15 ei ole asjakohane, kuivõrd hageja poolt teostatud värvimine ei ole ehitamine EhS § 4 lg 1 tähenduses.
IV. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused
9.TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike järgi on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise,
millised asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega ta neid asjaolusid tõendab. Tulenevalt TsMS § 436 saab kohus rajada oma otsuse vaid poolte poolt esitatud asjaoludele ja tõenditele. TsMS § 230 alusel peab hagimenetluses kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja TsMS § 231 lg 2 kohaselt tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks.
10.Käesolevas asjas puudub vaidlus asjaolu üle, et poolte vahel oli sõlmitud töövõtuleping nr XXX, mille objektiks oli lepingu punkti 2.1. kohaselt XXX korterelamu viimistlustööde teostamine vastavalt lepingu lisas nr 1 toodud hinnapakkumisele. Leping on allkirjastatud tellija esindaja M.S. poolt 2.02.2018.a. ja töövõtja esindaja V.K. poolt 05.02.2018.a. (tl.9-12, I kd.) Võlaõigusseaduse (VÕS) § 635 lg 1 sätestab, et töövõtulepinguga kohustub üks isik (töövõtja) valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik (tellija) aga maksma selle eest tasu. VÕS § 8 kohaselt on leping pooltele täitmiseks kohustuslik.
11.Tööd pidid lepingu punkti 3.2. kohaselt valmima 17.03.2018. a. Töövõtjale makstava tasu suurus oli kokku lepitud lepingu p. 4.1 43 909 eurot, millele lisandub käibemaks. Lepingu p.
4.3.järgi pidi tellija tasuma arve 5 päeva jooksul arve kättesaamisest arvates. Lepingu p. 5.3 sätestas teostatud tööde akteerimise igakuiste aktidega ning p.5.4 järgi loeti tööd tellija poolt aktsepteerituks akti allkirjastamisega. Lepingu p. 5.8 kohaselt loetakse töö üleantuks akti allkirjastamisega mõlema poole poolt ning pooled võivad töö teostamise käigus allkirjastada vaheakte, mis on aluseks tasu osaliseks maksmiseks, kuid millega ei loeta tööd üleantuks. Lepingu p. 5.9 oli sätestatud töövõtja kohustus esitada koos töö üleandmise-vastuvõtmise aktiga tellijale ehituspäevik ja kaetud tööde aktid ning muud dokumendid, mis on vajalikud ehitisele kasutusloa taotlemiseks. Tasu maksmisega viivitamisel tellija poolt on lepingu p.7.2 kokku lepitud viivise maksmine 0,15 % päevas tasumisele kuuluvast summast iga hilinenud päeva eest ning tööde lõpetamise tähtaja ületamise eest töövõtja poolt lepingu p. 7.3 leppetrahv 0,15 % lepingu summast iga hilinenud päeva eest, kuid mitte üle 10 % lepingu summast.
12.Vaidlust ei ole selles, et tööd ei valminud tähtaegselt, s.o 17.03.2018.a., kuid pooled vaidlevad selle üle, kas hageja poolt töö mittetähtaegne teostamine ehk kohustuse rikkumine on vabandatav ning kas kostjal on õigus keelduda tasu maksmisest kuna töö ei vastanud kokkulepitud kvaliteedile. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas Luxor Holding OÜ-l on õigus nõuda S.V.K Viimistlus OÜ-lt tööde mitteõigeaegse valmimise tõttu leppetrahvi, kahju ja kulutuste hüvitamist ning kas leppetrahvi nõue on esitatud mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist.
13.Kohus käsitleb esmalt S.V.K Viimistlus OÜ nõuet Luxor Holding OÜ vastu rahalise kohustuse täitmiseks ja kostja vastuväiteid nõudele, sealhulgas tasaarvestusavaldust. Seejärel analüüsib kohus Luxor Holding OÜ vastuhagi põhjendatust. S.V.K Viimistlus OÜ taotleb teostatud tööde eest välja mõista Luxor Holding OÜ-lt tasu ja viivis kokku 10 000 eurot. Nõude tõendamiseks on esitatud teostatud tööde aktid nr 1, 2, 3, 4 ja 5 ning nende alusel esitatud arved nr XXX, XXX, XXX, XXX ja XXX. Kuigi arved nr XXX, XXX ja XXX on hagiavaldusest nähtuvalt tasutud, ei ole kostja seda teinud tähtaegselt, mistõttu on ka nimetatud arvete tasumisega viivitatud päevadelt arvestatud viivist (tl.24, I kd). Kostja on küll esitanud VÕS §-st 113 lg 4 tuleneva vastuväite viivise nõudele, et hageja ei või nõuda viivist aja eest, mil ta õigustatult keeldus oma kohustuse
täitmisest (tl.66, I kd.), kuid ei ole põhjendanud millistel alustel ta on viivitanud 2018.a. veebruaris ja märtsis esitatud arvete tasumisega. Hageja arvestatud viivis on 2587,89 eurot, nõutav viivis 1181,07 eurot, mis tuleb juba arvete nr XXX, XXX, XXX ja XXX tasumisega viivitamises. Seetõttu jätab kohus kostja vastuväite viivise nõudele tähelepanuta. Hageja põhinõue tuleneb teostatud tööde aktist nr 4 30.04.2018.a.(tl.19, I kd), milles kirjeldatud tööde eest on esitatud Luxor Holding OÜ-le tasumiseks arve nr XXX summas 10 136,52 eurot (tl.20, I kd ) ning teostatud tööde aktist nr 5, 09.07.2018.a.(tl.21-22, I kd), mille alusel on esitatud Luxor Holding OÜ-le tasumiseks arve nr XXX summas 4682,41 eurot (tl.20, I kd.). Vaidlust ei ole, et S.V.K Viimistlus OÜ on töid teostanud ja suuremas osas on tööde eest esitatud arved ka tasutud. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et S.V.K Viimistlus OÜl on põhimõtteliselt õigus nõuda Luxor Holding OÜ-lt tehtud töö eest arvete nr XXX ja XXX alusel tasumist.
14.Kuivõrd teostatud tööde aktid nr 4 ja 5 on koostatud vastavalt 30.04.2018.a. ja 09.07.2018.a., on ilmne, et nendes aktides kirjeldatud tööd ei ole valminud lepingus kokkulepitud tähtajaks, s.o 17.03.2018.a. Kuna kohtu hinnangul ei saa olla vaidlust selle üle, et hageja ei teostanud töid lepingus kokkulepitud tähtajaks, tuleb järgnevalt võtta seisukoht, kas hagejapoolne lepingurikkumine on vabandatav. Hageja on esitanud tõendina S.V.K Viimistlus OÜ poolt Luxor Holding OÜ esindajale ajavahemikus 13.märts -10.mai 2018 saadetud e-kirjad (tl.107-115, I kd). millest nähtuvad lepingujärgsete tööde tegemist takistavad asjaolud - niiskus viimistlust vajavates ruumides ja pistikupesade puudus, põrandate või vaheseinte puudumine osades korterites, värvikoodide puudumine, lisatööde hinnapakkumine. Luxor Holding OÜ on poolt tõenditena esitanud e-kirjadest (tl.70-79), nähtub, et 29.01.2018.a. on kirjas S.V.K Viimistlus OÜ-le on juhitud tähelepanu krohvikihi paksuse nõuetele mittevastavusele. 15.05.2018.a. kirjas on korteri ostja juhtinud tähelepanu mõrale laes, ka teistes tellijale saadetud kirjades on kirja pandud erinevaid puudusi (põranda vetruvus, värvidefektid), Luxor Holding OÜ on omakorda paranduste vajadusest teavitanud S.V.K Viimistlus OÜ-d. Kohus on seisukohal, et kuigi hageja poolt esitatud tõenditest nähtub, et alates 13.03.2018. a oli viimistlustööde tegemine hageja poolt takistatud ka kostja poolt eeltööde tegemata jätmise tõttu (vaheseinte või põrandate puudumine, ebapiisav pistikupesade hulk prožektorite kasutamiseks maalritöö tegemisel; ruumide liigniiskus ja madal temperatuur), siis ei ole tõendatud, et hageja oleks tööd õigeaegselt lõpetanud, kui nimetatud puudusi ei oleks esinenud. Teostatud tööde aktide alusel on võimalik järeldada, et suur osa kokkulepitud tööde mahust teostati alles pärast tööde tegemise lõpptähtaega, ehk 2018.a. aprillis, mais ja juunis (viimane akt koostatud 09.07.2018.a.) Seega kuigi tuleb möönda, et alates 13.03.2018. a viibis tööde tegemine vähemalt osaliselt Luxor Holding OÜ-st tulenevatel põhjustel, ei ole eluliselt usutav, et S.V.K.Viimistlus oleks nelja päevaga, ehk lepingus kokku lepitud 17.03.2018.a. suutnud takistuste puudumisel kõik seni tegemata tööd lõpule viia. Luxor Holding OÜ on avaldanud, et reageeris takistustest teada saades kiiresti ja nt liigniiskuse eemaldamiseks olid juba järgmisel päeval objektil soojapuhurid.
Hagejapoolne lepingurikkumine ei ole ka VÕS § 103 mõttes vabandatav, sest tulenevalt osundatud paragrahvi lõike 1 teisest lausest eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ning 2.lõike kohaselt on kohustuse rikkumine vabandatav vääramatu jõu tõttu.
15.Kostja on keeldunud hagejale tehtud töö eest tasu maksmisest hagejapoolsete lepingurikkumiste tõttu, millest tingituna on kostjal õigus nõuda hagejalt lepingu p. 7.3 alusel leppetrahvi. Kostja on esitanud nõude leppetrahvi, summas 5269,08 eurot (s.o 10 % lepingu summast) 23.oktoobril 2018.a.(tl.82, I kd.) ning arvestanud tasumata leppetrahvi nõudelt ajavahemiku 23.10.2018-2.01.2019 eest viivist 82 eurot. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Seega juhul, kui üks lepingupool nõuab teiselt poolelt leppetrahvi, peavad pooled olema varasemalt vastava leppetrahvi kohaldamises olema kokku leppinud. Vaidlust ei ole, et pooled on töövõtulepingus lepingu rikkumise- tööde lõpetamise tähtaja ületamise puhuks kokku leppinud leppetrahvi kohaldamise. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas ei saa lugeda kahjustatud poolt ehk tellijat VÕS § 159 lg 2 alusel leppetrahvi nõudmise õigust kaotanuks, arvestades konkreetse leppetrahvikokkuleppe iseloomu. Kuivõrd nõutava leppetrahvi suurus sõltub kokkuleppe kohaselt tööde lõpetamisega hilinenutud päevade arvust, siis saab eeldatavalt konkreetse leppetrahvinõude esitada alles pärast kohustuse tegelikku täitmist. Antud juhul ei ole hageja esitanud kostjale lepingu p. 5.7 ja 5.8 kohast tööde üleandmise-vastuvõtmise akti, mistõttu ei saa lugeda töid lepingukohaselt lõpetatuks. Seega ei ole põhjendatud hageja väide, et kostja pidi leppetrahvi nõude esitamisest hagejale teatama juba 18.03.2018.a., kui saabus töö tegemise tähtaeg. Kohtu hinnangul ei ole kostja kaotanud õigust hagejalt leppetrahvi nõuda.
16.Kostjal on esitanud hagejapoolse lepingurikkumise- töö tegemise tähtaja ületamise tekkinud kahju tõendamiseks maksekorraldused korterite ostjatele leppetrahvide tasumise kohta seoses korterite kokkulepitud ajal üleandmata jätmisega kokku 3871,80 eurot (tl.88-89, I kd.) ning notaritasude arved (tl.91-95, I kd.) samast asjaolust tingitud korterite müügitehingutelt notaritasude maksmise kohustuse kohta kokku 3053,39 eurot. Nimetatud kahjude tõendamiseks on esitatud ka korteriomandite ostjatega sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingud (tl.152-169, 177-197, I kd, 1-24. II kd), millest nähtub, et lepingute sõlmimisega kaasnevad kulud kannab müüja ehk Luxor Holding OÜ. Luxor Holding OÜ on tasunud 09.03.2018.a. M.O. arve summas 1377,50 eurot (tl.90), mille selgituseks on esitatud OÜ Luxor Holding esindaja M.S. ja G.J. kirjavahetus XXX valmimise viibimisest tekkinud kahjude kompenseerimisest (tl.170, I kd). Tähelepanu väärib, et G.J. on kahjude kompenseerimise ettepaneku teinud juba 21.02.2018.a., seega ligi kuu aega enne hageja poolt tööde teostamise lõpptähtaega. Kuna kostja poolt kohtule esitatud tõendite põhjal ei saa teha järeldusi asjaolude kohta, mille tõttu kostja pidi maksma korterite ostjatele trahvi/tegema tagastuse kreeditarve alusel või kompenseerima kahju diivani ostmise teel, ei saa lugeda tõendatuks põhjusliku seose esinemist kostjale kahju tekkimise ja hageja lepingurikkumise vahel. Kohus märgib, et kostja poolt esitatud erinevate kinnisvaraarenduste kodulehtede väljavõtetega (tl.171-175, I kd) ei ole võimalik tõendatuks lugeda asjaolu, et konkreetsetes kostja ja XXX korteriomandite müügi ja asjaõiguslepingute puhul lepingute sõlmimisega kaasnevate kulude jätmine müüja kanda oli seotud müüjapoolsete kohustuste rikkumisega, mis omakorda tulenes hageja lepingurikkumisest. Kostja ei ole sellise põhjuslikkuse ahela esinemist tõendanud. Isegi kui sarnaste lepingute puhul on tavapärane, et lepingu sõlmimise kulud kannab ostja, siis lepinguvabaduse printsiibist tulenevalt võivad pooled alati kokku leppida teisiti.
Eeltoodud põhjendustel leiab kohus, et hageja ei vastuta kostjale tekkinud kahju eest seoses väidetavate kostja poolt tema lepingupartneritele makstud leppetrahvidega või kantud kuludega.
17.Kostjal on tekkinud kahju ka kohtumenetluse eelsete õigusabikulude näol. Seoses S.V.K Viimistlus poolt tööde tähtaegselt teostamata jätmise ja ebakvaliteetse teostamisega kasutas kostja õigusabi, et analüüsida Luxor Holding OÜ nõuet S.V.K Viimistlus OÜ vastu ja koostada vastav nõudekiri. Kohtu hinnangul on nimetatud kahju tekkimine põhjuslikus seoses S.V.K Viimistlus OÜ poolt lepingu rikkumisega, sest kui lepingurikkumist ei oleks toimunud, ei oleks Luxor Holding OÜ-l olnud vajadust õigusabi kasutamise järele. Kahju suurus on kajastatud advokaadibüroo Lextal 19.12.2018.a. arves OÜ-le Luxor Holding, millest 452,34 eurot moodustavad kohtueelsed õigusabikulud. Kostja on selgitanud, et nimetatud kulu tekkimise aluseks on arve kommentaarides kajastatud 09.10.2018.a. dokumentidega tutvumine, õiguslik analüüs ja kliendile e-kirja koostamine, 22.10.2018.a. nõudekirja koostamine S.V.K – le ja 31.10.2018.a. nõudekirja vastusega tutvumine (tl.96 pöördel).
18.Lisaks on kostjalt hageja vastu kulutuste hüvitamise nõue VÕS § 646 lg 5 alusel. Kostja on teinud kulutusi seoses korterites XXX ja XXX tööde lõpuleviimisega kokku 2432,40 euro ulatuses, sealhulgas materjalide maksumus 790,67 eurot ning maalritöö maksumus 1641,73 eurot (tl.80, I kd.). Seoses nende tööde teostamisega hageja poolt on S.V.K Viimistlus vähendanud enda nõuet 1247,22 euro võrra, seega on hüvitamata kulutused 1185,18 eurot. Luxor Holding OÜ on teavitanud S.V.K.Viimistlus OÜ-d kulutuste hüvitamise nõudest 2.10.2018.a. (tl.81, I kd.) ning arvestanud nimetatud nõudelt viivist ajavahemiku 3.10.20182.01.2019 eest 23,90 eurot. Kohus peab kostja kulutuste hüvitamise nõuet põhjendatuks, kuna kostja on tõendanud kulutuste suuruse ning hageja ei ole tõendanud, et kulutuste hüvitamises 1247 ,22 euro ulatuses, oli saavutatud kokkulepe.
19.Kohtu hinnangul on käesolevas asjas põhjendatud poolte vastastikuste nõuete tasaarvestamine, mitte VÕS 111 alusel kostja kohustamine oma kohustust täitma üksnes juhul, kui hageja on tema suhtes oma kohustused täitnud. Erinevalt tasaarvestusest ei lõpeta kohustuse täitmisest keeldumine VÕÜS § 111 alusel võlasuhet ning selle tagajärjeks on lepingupoole enda täitmise edasilükkamine, mitte sellest keeldumine. VÕS § 197 lg 2 järgi lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada. VÕS § 198 kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. Kohtupraktika kohaselt võib tasaarvestuse avalduse esitada ka kohtumenetluses. Kuna kostja on vastuses hagile esitanud tasaarvestuse avalduse ning kohus on kindlaks teinud, et kostjal esinevad tasaarvestatavad nõuded hageja vastu leppetrahvi nõude ja viivise näol summas 5351,08 eurot, kulutuste hüvitamise nõude ja viivise näol 1209,08 eurot , siis tuleb lugeda hageja nõue 6560,16 (5351,08+1209,08) euro ulatuses lõppenuks ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 3439,84 eurot.
20.Kohus on seisukohal, et kostja kahju hüvitamise nõue kohtueelsete õigusabikulude näol ei ole tasaarvestatav hageja nõudega tulenevalt VÕS 161 lg 2, mis sätestab, et kui kahjustatud lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud. Õigusabikulude tekkimine on tingitud samast lepingurikkumisest ( hageja poolt tööde lõpetamise tähtaja ületamine), mille tõttu on tekkinud õigus nõuda leppetrahvi, seega on kaetud leppetrahviga.
21.Luxor Holding OÜ dokumentide väljanõudmisele suunatud vastuhagi osas märgib kohus järgmist. S.V.K Viimistlus OÜ on väitnud, et on kõik dokumendid üle andnud ja elamule on kasutusluba väljastatud. Tõendina on esitatud XXX korterelamule kasutusloa andmise kohta (tl.136, I kd), kuid tõendeid dokumentatsiooni üleandmise kohta ei ole kohtule esitatud. Luxor Holding OÜ on kinnitanud, et ei ole kogu dokumentatsiooni, sh ehituspäevikut saanud. EhS § 15 lg 3 on sätestatud ehitusdokumentide lahtine loetelu, muuhulgas on ehitusdokumendiks ka ehituspäevik. Kuigi üldreegli kohaselt tuleb pooltel endil oma väiteid tõendada (Luxor Holding OÜ väide dokumentatsiooni mittesaamise kohta), on siiski negatiivse asjaolu tõendamise võimalused piiratud. Hea usu põhimõttest tulenevalt on võimalik, et asjaolu tõendamise koormus pöördub eelduste esinemise võimalikkusele viitavate asjaolude esitamise järel ümber, eelkõige kui tõendada tuleb asjaolu, mille esinemine on vastaspoole kontrolli all ja objektiivselt ei ole võimalik tõendeid esitada ning vastaspool keeldub asjaolu tõendamisele kaasa aitamast (Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 17). Seega tulnuks S.V.K Viimistlus OÜ-l tõendada dokumentatsiooni üleandmine. S.V.K Viimistlus OÜ ei ole seda teinud ega ole ka oma seisukohtades dokumentatsiooni üleandmise kohta olnud järjepidev – esialgu on väitnud, et Luxor Holding OÜ ei ole ise ehituspäevikut nõudnud (04.01.2019. a seisukoht), hiljem aga asunud seisukohale, et dokumentatsioon on üle antud (04.11.2019. a seisukoht). Asjaolu, et elamule on väljastatud kasutusluba, ei võta S.V.K Viimistlus OÜ-lt kohustust anda kogu ehitusega seonduv dokumentatsioon üle Luxor Holding OÜ-le vastavalt pooltevahelise lepingu punktile 5.9. Kuivõrd Luxor Holding OÜ on kinnitanud, et ei ole dokumentatsiooni saanud, tuleb vastuhagi rahuldada ja S.V.K Viimistlus OÜ-l tuleb Luxor Holding OÜ-le üle anda nõutud ehitamist kajastavad dokumendid. V. Menetluskulude jaotus ja väljamõistmine
22.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd käesolevas asjas rahuldas kohus nii hagi kui vastuhagi, on kohtu hinnangul õiglane ja mõislik jätta kummagi poole menetluskulud poole enda kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Epp Tombak Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.