E L ja I Õ hagi P I ja O I vastu müügihinna ja kulude väljamõistmiseks või alternatiivselt asja lepingutingimustele mittevastavuse kõrvaldamiseks ja kulude väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
70 400,53 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja E L (isikukood xxxxxxxxxxx) Hageja I Õ (isikukood xxxxxxxxxxx) Hagejate lepingulised esindajad Aivari Olli ja Andrei Vesterinen Kostja P I (isikukood xxxxxxxxxxx) Kostja O Iv (isikukood xxxxxxxxxxx) Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Epp Lumiste
Asja läbivaatamine
6.veebruari, 29. juuni ja 10. septembri 2020 kohtuistungid
RESOLUTSIOON
1.Jätta E L ja I Õ hagi P I ja O I vastu müügihinna ja notarikulude väljamõistmiseks või alternatiivselt asja lepingutingimustele mittevastavuse kõrvaldamiseks ja notarikulude väljamõistmiseks rahuldamata.
2.Jätta E L ja I Õ hagi P I ja O I vastu 295 euro saamiseks ekspertiisikulude hüvitamiseks läbi vaatamata.
3.Jätta maakohtus kantud menetluskulud solidaarselt E L ja I Õ kanda.
Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus pärast kohtuotsuse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 alusel.
1(14)
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige esitama kaebuse. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle läbivaatamist istungil.
HAGIAVALDUS
1.E L ja I Õ (hagejad) esitasid 28. augustil 2019 maakohtule hagi P I ja O I (kostjad) vastu. Hagejad täpsustasid hagi 27. veebruaril 2020 ja esitasid 6. juulil 2020 hagi tervikteksti. Hagejad palusid mõista kostjatelt välja müügihind 70 000 eurot või alternatiivselt kohustada kostjaid kõrvaldama asja lepingutingimustele mittevastavus. Lisaks palusid hagejad mõista kostjatelt välja hagejate kasuks ekspertiisitasu 295 eurot ja notaritasu 105,53 eurot ning jätta menetluskulud kostjate kanda. Hagi kohaselt sõlmisid hagejad ja kostjad 1. oktoobril 2018 notariaalse kinnistu müügilepingu, hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu (edaspidi leping või müügileping), millega hagejad ostsid ja kostjad müüsid xxxxx xxxxxxxxx xxxxx xxxxxx xxxxx xxxxx asuva xxxxxxu kinnistu (edaspidi xxxxxxx kinnistu või kinnistu) hinnaga 70 000 euro. Lepingus kinnitasid pooled järgmist. Lepingu esemel asuv kaevutoru võib talvel külmuda. Lepingu esemel ei ole mingeid kostjatele teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostjad ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu ese on registreeritud kostjate pereliikmete elukohana. Hagejad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitised ning kostjate poolt nende kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitiste seisukorrast. Notar selgitas pooltele, et lepingusse tuleb märkida kõik kinnistu müügiga seotud kokkulepped ja et kostjate poolt on otstarbekas, vajalik ning aus avaldada müügilepingus nendele teadaolevad lepingu eseme puudused. Kostjad kinnitasid vestluses hagejatega, et umbes aasta-poolteist enne müügitehingu toimumist, olid kostjat paigaldanud uue maja välisvoodrilaua. Asudes kinnistut valdama ja elamut korrastama ning remontima veejaotuskraani, mis oli hakanud lekkima, selgus hagejatele, et elamu on oluliste puudustega - esines laiaulatuslik seen. Hagejad teatasid puudusest kostjale 8. jaanuaril 2019 e-posti teel, kuid kuna kostjad teatasid, et nad oma kohustusi ei täida, esitasid hagejad neile 11. jaanuaril 2019 notariaalse taganemisavalduse, millega taganesid xxxxxxx kinnistu ostu-müügi tehingust. Hagejad broneerisid notari juures 25. jaanuariks 2019 aja tehingu tagasitäitmiseks. Lepingust taganemise põhjuseks on kostjate poolne lepingu oluline rikkumine ja lepingu ese ei vasta lepingu eseme müügieelsetes läbirääkimistes ja lepingus kokkulepitud tingimustele ning kostjad ei ole teavitanud hagejaid kõikidest lepingu esemel olevatest varjatud puudustest. Lepingu esemel asuvas elamus on laiaulatuslik hallitusseen ja puitu mädandavad kandseened, mida hagejad ei saanud märgata lepingu eseme ülevaatuse teostamisel ning mida kostjad ei maininud varjatud puudusena. Seenkahjustus on asja lepingutingimustele mittevastavus. Kostjad rikkusid lepingut oluliselt, sest hagejad jäid ilma sellest, mida nad õigustatult lootsid.
2(14)
Nad lootsid, et saavad kinnistut kasutada ilma probleemideta ja täiendavate finantsiliste kulutusteta, kuid kinnistul ilmnesid varjatud puudused. Hagejad teavitasid kostjaid koheselt puudustest, kuid kostjad keeldusid edasistest läbirääkimistest. Kostjad peavad tagastama hagejatele tasutud 70 000 eurot ja hagejad tagastavad kinnistu. Pikka aega kinnistut omanud müüja puhul peab ta teadma vähemalt sellest, et kinnistul asuv elamu ei vasta elementaarsetele elamistingimustele (vt Riigikohtu 14. juuni 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-17, p 14). Kostjad elasid kinnistul väga pikka aega ja teostasid hoones vannitoa ümberehitustöid. Vana majaplaani kohaselt on vannitoa asemel olnud varasemalt sahver. Ümberehitustööd nõuavad ehitusteatise ja -projekti esitamist vallavalitsusele ning vastavate teadmistega isiku poolse projekti koostamist. Kostjad olid teadlikud, et ehitis ei vastanud projektile, kuna pole tellinud ümberehituse projekti, millega muudeti tehnosüsteemi soojus-, niiskuse- ja kliima juhtivust. Kostjad jätsid järgimata vannitoa ümberehitamisel ehitusnõuded, ennetamaks hoonele seenkahjustuse tekkimist. Vallavalitsuse ehitusspetsialisti sõnul on 2014. a paranduskande andmetes kirjas, et hoones ei ole vett ega kanalisatsiooni, kuid 2018. a paranduskandes on vesi-kanal ja WC-vannituba olemas. Vannitoa väljaehitamine on ümberehitamine ning tuleb esitada ehitusprojekt ja -teatis, kuid kostjad ümberehitamiseks ei ole ehitusprojekti esitatud. Hagejad esitasid 6. märtsil 2019 kostjatele sihtasutuse Eesti Mükoloogiauuringute Keskus (Mükoloogiauuringute Keskus) eksperthinnangu, MAJASEEN OÜ (Majaseen OÜ) seeneproovide eksperthinnangu ja hinnakalkulatsiooni puuduse kõrvaldamiseks. Eksperthinnangute ja puuduste kõrvaldamise kalkulatsiooniga on tõendatud kostjate poolne lepingu oluline rikkumine. Majaseen OÜ ekspertiis näitas, et leiti hallitusseeni ja mardika vastseid ning et proovist leitud seeneniidistik ei kuulu majavammile. Mükoloogiauuringute Keskuse ekspertiisist nähtus, et leiti hallitusseeni ja puitumädandavaid kandseeni ning et kahjustuse vanuseks on mitte vähem kui 3 aastat, pigem 5-6 aastat. Seega olid kostjad teadlikud majaseenest, millest hagejaid ei teavitatud. Tuvastatud seened võivad olla tugevad allergeenid, mida tajus ka hagejate laps, kellel tekkis sügelus, naha lööve, ühtlane punetus. Mükoloogiauuringute Keskuse ekspert tõi välja kahjustuse tekkepõhjusena lekkiva veesõlme ning vähese ja ebakorrektselt paigaldatud soojustuse kahjustuse piirkonnas (villal puudub allpool tuuletõke). Uue laudise paigaldamisel ei asendanud kostjad kahjustatud palke ega teostanud seenkahjustuse tõrjet. Paigaldamata on hüdroisolatsioon vundamendi ja alumise palgi vahele. Hoone otsaseinte laudise kohale paigaldatud plekk on ebapiisav ning ebasobiva kujuga. Plekk on liiga lühike ja ei kata täielikult laudise kohal asetsevat vahemikku, mistõttu valgub sademevesi laudise taha ning seinapalgid märguvad. Laudise kohale on paigaldamata plekk, mis takistaks vee valgumist seinale. Need puudulikud rekonstrueerimised ei saa olla vähemalt keskmise kvaliteediga, kuna järgimaks ehitusseadustikust tulenevat head tava oli võimalik vältida maja seisukorra halvenemist ning seenkahjustust. Kostjate ehituseksperdid vaatasid 7. mail 2019 kinnistu üle ja ei lükanud ümber seene olemasolu majas. Kostjad teatasid 7. juunil 2019 paljasõnaliselt, et nad ei tuvastanud, et kinnistul asuv elamu ei vasta müügilepingu esemega sarnase ehitise keskmisele kvaliteedile. Hagejad tegid 8. juulil 2019 kostjatele kompromissettepaneku, millega pakkusid kostjatele maja varjatud puudused terviklikult eemaldada vastavalt 42 650 euro suurusele eelpakkumisele. Alternatiivselt palusid hagejad kostjatel kõrvaldada ekspertiisis toodud puudused vastavalt enda poolsele hinnapakkumisele. Sellele ettepanekule kostjad ei reageerinud.
3(14)
Hageja on pärast seene avastamist hoidnud maja korras, kütnud seda vastavalt aastaaegadele ning pole halvendanud maja seisukorda peale lepingu sõlmimist. Hagejad kandsid kulutusi 295 eurot majas seenkahjustuse tuvastamiseks ja notaritasu 105,53 eurot kandmisel. Need kulud paluvad hagejad kostjatelt välja mõista.
KOSTJATE VASTUVÄITED
2.Kostjad vaidlevad hagile vastu, paluvad jätta see rahuldamata ning jätta kostjate lepingulise esindaja kulud hagejate kanda. Hagejate nõude resolutiivosa p 2, millega nõutakse kostjatelt xxxxxxx kinnistu ostuhinna tagastamist, on ebaselge ja ei ole täidetav, sest xxxxxxx kinnistu registriosa number on vale. Hagejate taganemisavaldus ei ole kehtiv, kuna selle materiaalsed eeldused ei ole täidetud. Kostjad ei ole lepingut oluliselt rikkunud. Pooled ei leppinud müügieelsetes läbirääkimistes kvaliteedinõudeid kokku. Müüdud asi peab vastama keskmisele kvaliteedile, võttes arvesse, et kaevutoru talvel külmub. Hagejad pidid arvestama, et nad soetavad u 85 a vanuse elamuga kinnistu ning elamul võib esineda puudusi, mida sarnastel uutel asjadel ei esine. Kostjate tõendist nähtub, et u 80-aastastel talumajadel on tavapärane niiskuskahjustuste esinemine esimeses palgireas. Eksperthinnangud tõendavad seene olemasolu, kuid ei tõenda, et xxxxxxx kinnistul asuv elamu ei vasta u 85-aastase elamu keskmisele kvaliteedile. Puuduste kõrvaldamise hinnakalkulatsioon ei tõenda olulist lepingu rikkumist, vaid saab tõendada ühe teenusepakkuja hinnapakkumises nimetatud tööde maksumust, kuid selles pole isegi viidet xxxxxxx kinnistul asuvale elamule. Eluliselt ei ole usutav, et hinnapakkumine on tehtud just xxxxxxx kinnistul oleva elamu väidetava puuduse likvideerimiseks, sest hinnapakkumise kohaselt teostatakse ka vammi tõrjet, kuid elamus puudub vamm. Hagejad ei tõendanud, et kinnistu ei vastanud keskmisele kvaliteedile ning et müüja vastutaks puuduse eest. xxxxxxx kinnistul asuv elamu oli kostjate elukohaks kuni kinnistu võõrandamiseni ja elamu vastab elementaarsetele elamistingimustele. Seejuures ei otsinud kostjad oma elukohale ostjat (nad ei avaldanud müügikuulutust ega võtnud maaklerit). Kinnistul asuvas elamus on olemas küttekehad ja veevarustus. Kostjad korrastasid 2018. a-l ehitisregistri andmed, kuna andmed pidid 1. jaanuariks 2020 olema õiged. Kostjatel ei ole säilinud tõendeid ehitamise kohta, kuid nad kinnitavad, et vannitoa ja WC ümberehitused toimusid u 2003. a-l. Nimetatut kinnitas istungil ka tunnistaja S V, kelle sõnul oli majas vannituba olemas vähemalt 16 a tagasi. Sel ajal teostatud ehitustööde juures ei oma tähtsust, et ehitusseadustik alates 2015. a näeb ette ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamist. Siiski ei saa vannitoast leitud seenkahjustust lugeda elamu lepingutingimustele mittevastavuseks. Hagejad olid teadlikud, et ostavad maja, mille kaevutoru ei ole soojustatud. Kuna seenkahjustus on tekkinud tõenäoliselt just torule tekkinud kondensvee tõttu, ei saa olla tegemist elamu puudusega lepingu mõistes. 2016. a hindamisaktis on märgitud, et elamut renoveeriti 13 aastat tagasi, välisfassaad jäi pooleli. Kostjad vahetasid ehitise laudise u 2003. a-l osaliselt ning osa laudisest paigaldati u 2010. a. Kuna hagejate eksperthinnangu kohaselt on esimeses palgireas oleva kahjustuse vanus u 5-6 aastat, siis on välistatud, et kostjad renoveerimistööde käigus oleks kahjustust näinud või palke vahetama pidanud, sest sel ajal ei saanud kahjustust olla. Juhul, kui kostjad oleksid vannitoa ehitanud 2018 septembris, siis poleks nad saanud kinnitada 1. oktoobril 2018 lepingut sõlmides, et kaevutoru talvel külmub. Seega renoveerimistööde käigus ei saanud kostjad teadlikuks seenkahjustusest.
4(14)
Nii õiguskirjanduses öeldu kui Riigikohtu praktika kinnitavad, et taganemine ei ole lubatud ilma täiendava tähtaja andmiseta. Hagejad kostjatele täiendavat tähtaega taganemisel ei andnud. Seda kinnitasid hagejad ka 29. juuni 2020 eelistungil. 8. jaanuaril 2019 said hagejad teada elamu puudusest, soovisid kohe taganeda ja 11. jaanuaril 2019 esitasid taganemisavalduse. Erandlikke asjaolusid, mis õigustaksid taganemist ilma täiendava tähtaja andmiseta kostjatele, ei ole hagejad tõendanud. Hagejad ei tõendanud oma väidet, et leitud seened põhjustavad tervisekahjustusi. Eksperdi väitel ei ole leitud seened terve immuunsüsteemiga inimesele ohtlikud. Seente kontsentratsiooni ekspertiisis hinnatud ei ole. Hagejad eksitavad kohut. Hagejad väidavad, et tegemist on laiaulatusliku seenkahjustusega. Tegelikkuses on seenkahjustus piiratud vannitoa välisperimeetriga. Hagejate väited elamu renoveerimise osas on vastuolulised, mis viitab menetlusõiguste pahausksele kasutamisele. Lisaks on hagejad 29. juuni 2020 eelistungil avaldanud kohtule, et alternatiivnõude puhul on lähtutud hinnapakkumises ekspertiisist ja hagejate selgitustest ehitajale. Kuna hinnapakkumine ja ekspertiis on sama kuupäevaga, ei saanud hinnapakkumises ekspertiisist lähtuda. Hagejate väited, et kostjad teostasid hoone korrastamise enne müüki 2018 septembris, kuid seenkahjustus tekkis valesti paigaldatud plekist ca 5-6 aastat tagasi, on vastuolulised, põhjustades kostjatele põhjendamatuid menetluskulusid. Hagejad ei selgitanud hüpoteegiga seonduvat kinnistu müügihinna tagasisaamisel ning ei tõendanud, et xxxxxxx kinnistu tagastamise korral oleks kinnistu samas seisukorras nagu müügi ajal. Elektriarved ei tõenda elamu kütmist. Kui hagejad on võimaldanud viimase aasta ja 8 kuu jooksul täiendaval niiskusel sattuda laudise taha, siis on elamu väärtus vähenenud. Hagejad ei tõendanud, et nad oleksid kuivatanud vannitoas asuvad konstruktsioonid, neid soojustanud ja mehhaaniliselt seeneniidistiku kõrvaldanud. Hagejate alternatiivne nõue (kohustuse täitmise nõue) ei ole sõnastatud TsMS § 363 nõuetele vastaval viisil. Hagejate nõudest ei selgu, millisel kinnistul hagejad tööde teostamist nõuavad ja millised tööd on vajalikud lepingutingimustele mittevastavuse kõrvaldamiseks. Väidetud puuduse kõrvaldamiseks ei saa olla vajalik terve maja välisfassaadi välja vahetamine. Hagejad on nõude aluseks võtnud hinnapakkumises toodud tööde loetelu, kuid ei ole esitanud tõendeid, et kõik tööd on vajalikud ekspertiisiaktis nimetatud puuduste kõrvaldamiseks. Hagejate kahju hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata, kuna tõendamata on kahju tekkimine ja põhjuslik seos. Hagejad teadsid 4 päeva enne notari tehinguks broneeritud aega, et kostjad ei tule notarisse. Hagejatel oli võimalus aeg tühistada ja vältida kulutusi. Taganemisavalduse esitamise seisuga ei olnud hagejad esitanud ühtegi tõendit elamus esineva seenkahjustuse kohta. Notari arve ei tõenda kahju tekkimiste ega suurust. Ekspertiiside saamise kulusid saaks nõuda menetluskulude kindlaksmääramisel. Menetluse käik
3.Harju Maakohus saatis tsiviilasja 3. septembri 2019 määrusega kohtualluvusel menetlemiseks Pärnu Maakohtu Rapla kohtumajale. Maakohus võttis hagi 26. septembri 2019 ja 27. juuli 2020 määrustega menetlusse. Hagi hind on 70 400,53 eurot. Kostjad vastasid hagile 15. oktoobril 2019, 19. märtsil ja 10. augustil 2020. Kohus rahuldas 3. jaanuari 2020 määrusega kostjate taotlused tunnistajate S K ja S V ülekuulamiseks.
5(14)
Asjas toimusid eelistungid 6. veebruaril ja 29. juunil 2020, kus kohus arutas pooltega hageja nõudeid ja tõendamiskoormist. Kohus rahuldas 29. juuni 2020 eelistungil tunnistaja K P ülekuulamise taotluse ning jättis rahuldamata tunnistaja J O ülekuulamise taotluse. Kohus andis tähtajaks 10. augusti 2020, mil pooled peavad esitama asjas kõik seisukohad ja tõendid. Kohus kuulas 10. septembri 2020 istungil üle tunnistajad ning määras pooltele tähtajad esitada kohtukõne teesid ja menetluskulude nimekirjad 30. septembriks, vastused kulunimekirjadele
5.oktoobriks ja teatas, et kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 23. oktoobril 2020.
4.Hagejad esitasid 14. septembril 2020 kohtule tunnistaja K P tasu ja kulude hüvitamise taotluse kokku 316,80 eurot (sh käibemaks). Kostjad kinnitasid 29. juuni 2020 eelistungil, et tunnistajad S K ja S V tunnistajatasu ei nõua.
OTSUSE PÕHJENDUSED
5.Maakohus, ära kuulanud pooled, üle kuulanud tunnistajad ja tutvunud tsiviilasja toimikus olevate tõendite ning menetlusdokumentidega, leiab, et haginõue 295 euro suuruse ekspertiisikulu hüvitamiseks tuleb jätta läbi vaatamata ning muus osas tuleb jätta hagi rahuldamata. Poolte menetluskulud jäävad solidaarselt hagejate kanda. Hüvitatavad menetluskulud määrab kohus kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.
6.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.
7.Pooled tõid esile järgmised asjaolud, mis vastaspool võttis omaks või mille vaidlustamise tahe ei ilmnenud tema avaldustest, mistõttu kohus saab need lugeda TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: hagejad ostjatena ja kostjad müüjatena sõlmisid 1. oktoobril 2018 xxxxxxx kinnistu notariaalse müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ning asjaõiguslepingu (I kd, tl 6-16); lepingu p 4.1. alusel oli xxxxxxx kinnistu hind 70 000 eurot; lepingu p-s 1.9.4. kinnitasid kostjad, et kaevutoru võib talvel külmuda ning, et lepingu esemel ei ole muid kostjatele teadaolevaid varjatud puudusi; lepingu p 1.9.5. järgi oli xxxxxxx kinnistu registreeritud kostjate elukohana; hagejad kirjutasid 8. jaanuaril 2019 kostjatele e-kirja (I kd, tl 135), milles teatasid, et „01.10.2018 ostsime Teie käest xxxxxxx talu. Notaris sai fikseeritud ka maja puudused, milleks olid torude võimalik külmumine. Majaseene/vammi osas oli kinnitus, et viimane puudub. Tänase seisuga oleme majast avastanud laiaulatusliku seene, mistõttu soovime ostust taganeda. Jäädes ootama Teie poolset tagasisidet, millal saame notaris kohtuda.“; hagejad taganesid 11. jaanuaril 2019 notariaalselt xxxxxxx kinnistu lepingust (I kd, tl 19-20); kostjad asusid 21. jaanuari 2019 arvamuses taganemisavalduse kohta seisukohale, et taganemisavaldus ei ole kehtiv ning seetõttu ei pea nad võimalikuks 25. jaanuaril 2019 notariaalse tagasitäitmise tehingu sõlmimist (I kd, tl 24-25); hagejate tellitud 18. jaanuari 2019 Seeneproovide eksperthinnang nr 201903, mille koostas J O, Majaseen OÜ-st, leidis välisvoodri alt, alumise palgi pealt ning vannitoa 6(14)
siseseina ja välisseina vahelt kogutud proovide alusel hallitusseeni, mardika vastseid ja sulgeoslaga kottseene ning kinnitas, et leitud seeneniidistik ei kuulu majavammile (I kd, tl 29-31); hagejate tellitud Mükoloogiauuringute Keskuse 6. veebruari 2019 eksperthinnang 3847/0219, mille koostas ehitusinsener K P, leidis tuuletõkkeplaadilt kirdepoolses välisseinas, kirdepoolse välisseina palgilt ja alumiste palkide vahest kirdepoolses välisseinas kogutud proovide alusel hallitusseeni ning puitumädandavaid kandseeni (I kd, tl 32-38).
8.Hagejad paluvad hagis kostjatelt välja nõuda müügilepingu alusel üleantud 70 000 eurot, kuna nad on lepingust taganenud kostjate poolse lepingu olulise rikkumise tõttu. Hagejate alternatiivnõue on kohustuse täitmise nõue, milles nad paluvad kõrvaldada kostjatel lepingutingimustele mittevastavus. Lisaks soovivad hagejad kulude (ekspertiisi- ja notaritasu) väljamõistmist kostjatelt. Kostjad vaidlevad hagile vastu ja leiavad, et taganemise materiaalsed eeldused pole täidetud ning kõik hagejate nõuded on tõendamata.
9.Seega vaidlevad pooled selle üle, kas kostjad on müügilepingut rikkunud, st kas kinnisasi vastas müügilepingu tingimustele ja kas kostjad vastutavad selle eest ning kui lepingut on rikutud, kas hagejad olid õigustatud lepingust taganema või õigustatud nõudma asja parandamist ning õigustatud nõudma kahjuhüvitisena ekspertiisi- ja notarikulusid.
10.Esmalt käsitleb maakohus hagejate primaarnõuet – lepingust taganemise tõttu lepingu alusel üleantu väljanõudmist kostjatelt, sh kostjate poolset võimalikku müügilepingu rikkumist (I), seejärel alternatiivnõuet – lepingutinguustele mittevastavuse kõrvaldamist (II) ning siis ekspertiisi- ja notaritasu hüvitamist (III). Viimasena määrab kohus menetluskulude jaotuse (IV). I
11.Kohus selgitab, et ei ole seotud menetlusosaliste seisukohtadega seaduse kohaldamisel, vaid kvalifitseerib esitatud asjaolude alusel õigussuhte ise ja kohaldab TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 esimese lause alusel ka ise seadust (vt Riigikohtu 31. märtsi 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-7-10, p 16). Seega selguse mõttes märgib kohus, et hagis viidatud TsÜS § 90 ei ole müügilepingu tagasitäitmise korral kohane säte.
12.Kui xxxxxxx kinnistu müügilepingust taganemise formaalsed ja materiaalsed (sisulised) eeldused on täidetud, võib hagejatel olla VÕS § 189 lg 1 kohaselt õigus nõuda kostjatelt lepingu alusel üleantu tagastamist, s.o müügihinna 70 000 euro tagastamist. Eelduste puudumise korral jääb hagejate nõue rahuldamata ning taganemisel ei ole õigust muutvat tagajärge.
13.Vaidluse all ei ole, et lepingust taganemise formaalsed eeldused on täidetud. Hagejad edastasid kostjatele 11. jaanuari 2019 lepingust taganemise avalduse (I kd, tl 19-20) VÕS § 188 lg 1 kohaselt, järgides VÕS §-s 118 sätestatud mõistlikku aega, ning kostjad tunnistavad, et on selle kätte saanud (vt II kd, tl 60 pöördel).
14.Et taganemise avaldus kehtiks ja lõpetaks VÕS § 188 lg 2 alusel müügilepingu, peavad olema täidetud lisaks taganemise sisulised eeldused. Hagejad peavad tõendama, et neil oli lepingust taganemiseks õigus. Taganemise õigus on VÕS § 116 lg 1 järgi üksnes kohustuse olulise rikkumise korral. Lepingust tuleneva kohustuse olulise rikkumise tõendamiskoormis
7(14)
on hagejatel. Samuti tuleb reeglina anda taganemise eeldusena alati vastaspoolele täiendav tähtaeg. Kui lepingupool taganeb lepingust seetõttu, et asi on puudustega, on kõrvaldatavate puuduste korral lepingust taganemine lubatud üldjuhul üksnes siis, kui lepingupool on andnud teisele lepingupoolele täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks ning kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega andmata võib kõrvaldatavate puuduste korral lepingust taganeda erandjuhul (vt Riigikohtu 12. oktoobri 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-10, p 12).
15.Praeguses asjas on oluline tuvastada see, kas kostjad olid oluliselt xxxxxxx kinnistu müügilepingut rikkunud ning seda jaatades, kas hagejad andsid kostjatele täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks lepingust taganemisel või kas nad olid õigustatud taganemiseks täiendavat tähtaega andmata.
16.Seadus ei defineeri olulise lepingurikkumise mõistet, kuid VÕS § 116 lg 2 järgi on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud (p 1); rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu (p 2); kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu (p 3); kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi (p 4); teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida (p 5). Müügilepingu müüjapoolse rikkumise korral, mis väljendub lepingutingimustele mittevastava asja üleandmises ostjale, tulenevad olulise lepingurikkumise alused eelkõige VÕS §-st 223, mille lõike 1 järgi loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks mh siis, kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast. Sellisel juhul ei pea ostja määrama müüjale tema kohustuse täitmiseks VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega ning võib lepingust taganeda (VÕS § 223 lg 3). Seega esmalt tuleb lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise korral olulise lepingurikkumise olemasolu kontrollida VÕS § 223 alusel ja seejärel VÕS § 116 lg 2 alusel.
17.Hagejad on oma 6. juuli 2020 hagi tervikteksti p-s 1.2. märkinud, et „lepingust taganemise põhjuseks on kostjate poolne lepingu oluline rikkumine ja lepingu ese ei vasta lepingu eseme müügieelsetes läbirääkimistes ja lepingus kokkulepitud tingimustele ning kostjad ei ole teavitanud hagejaid kõikidest lepingu esemel olevatest varjatud puudustest. Hagejad on seisukohal, et müüjapoolne lepinguliste kohustuste rikkumine seisneb selles, et lepingu esemel asuvas elamus on laiaulatuslik hallitusseen ja puitumädandavad kandseened, mida hagejad ei saanud märgata lepingu eseme ülevaatuse teostamisel ning mida kostjad ei maininud lepingu eseme varjatud puudusena“ (vt I kd, tl 218).
18.Müügilepingu alusel ostjale üle antud asi peab VÕS § 217 lg 1 kohaselt vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 alusel ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 teise lause kohaselt peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga, kui
8(14)
lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest. VÕS § 218 lg 1 esimese lause järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.
19.Hagejad on hagis väitnud, et lepingu ese ei vasta müügieelsetes läbirääkimistes kostjate poolt lubatud tingimustele ja lepingus kokkulepitud tingimustele. Kohus selgitas 29. juuni 2020 eelistungil, et kui kokkulepet lepingu eseme kvaliteedi osas ei ole, siis tuleb kvaliteedi hindamisel seadusest (VÕS § 217 ja § 77) lähtuda (I kd, tl 211 pöördel). Samal eelistungil leidsid hagejad müügieelseid kokkuleppeid lepingu eseme kvaliteedi osas selgitades, et kostjad ei rääkinud varjatud puudustest ning müügieelsetes läbirääkimistes saatis notar lepingu projektid, milles arvestas, et varjatud puuduseid pole. Hagejate väitel oli Facebookis kinnistu müügikuulutus üleval. Hagejad kuulutust esitanud ei ole. Kostjate sõnul ei avaldanud nad müügikuulutust ega võtnud maakleri (vt kostjate 10. augusti 2020 tervikvastuse p 2.2.5; II kd, tl 10 pöördel).
20.Eelneva põhjal leiab kohus, et xxxxxxx kinnistul asuv elamu pidi VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama keskmisele u 87-aastase elamu (hindamisaktis on ehitusaastaks 1933; vt I kd, tl 75, 183-198) kvaliteedinõuetele. Hagejad ei ole tõendanud, et kinnistu müügileping sisaldas mingit erikokkulepet xxxxxxx kinnistul asuva elamu kvaliteedistandardi kohta. Samuti ei ole tõendatud, et müügieelsetes läbirääkimistes (nt müügikuulutus või maakleri kaudu) lepiti kokku lepingu eseme kvaliteedinõuetes.
21.Asjas puudub vaidlus, et xxxxxxx kinnistu oli registreeritud kostjate elukohana, mida kinnitas ka tunnistaja S V istungil antud ütlustes. Samuti soovisid hagejad sinna perega igapäevaselt elama asuda (vt 10. septembri 2020 istungi protokoll; II kd, tl 31). Poolte vahel puudub vaidlus, et hagejate esitatud eksperthinnangud on tuvastanud elamus seenkahjustuse ning, et kostjad on lepingus elamu puudusena toonud välja, et kaevutoru võib talvel külmuda. Pooled vaidlevad, kas tegemist oli laiaulatusliku või lokaalse seenkahjustusega ja kas leitud ulatuses seenkahjustust saab u 87-aastaste palkmajade juures pidada tavapäraseks, st kas konkreetse seenkahjustuse olemasolul võib 1933. a ehitatud elamut pidada ikkagi keskmisele kvaliteedile vastavaks.
22.Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei ole veel lepingutingimustele mittevastavusteks. Samas tuleb lepingutingimustele mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine. Kasutatud asjade puhul võib asja puudus olla tekkinud ka mittenõuetekohase hoolduse tagajärjel (vt nt Riigikohtu 7. aprilli 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-10, p 12).
23.Praeguses asjas pidid hagejad eeldama, et nende poolt omandatava 1933. a-l ehitatud elamu kvaliteet ei ole samasugune kui uue elamu puhul ning et kasutatud ehitusmaterjalid ja töö kvaliteet, samuti ehitusele esitatud nõuded, ei ole samased käesoleval ajal kasutatavatele ja kehtivatele. Seega mõistlike inimestena, kes teadlikult soovisid omandada ligi 87 aastat tagasi rajatud elamu, pidid ja said hagejad eeldada, et mõningaid puudusi võib hoones ilmneda. Sellist järeldust toetab ka kostjate esitatud väljavõte 2011. a uuringust „Maaelamute sisekliima, ehitusfüüsika ja energiasääst I“ (I kd, tl 76), millest nähtub, et „Enamikul palkmajadel on probleeme mädanikuga esimeses palgireas. See on põhjustatud peamiselt puudulikust hüdroisolatsioonist vundamendi ja palkseina vahel ja madalast soklist.“
9(14)
24.Samas ei tõenda eelviidatud väljavõte iseenesest, et leitud konkreetne seenkahjustus on tavapärane, kuid kohtu hinnangul kinnitavad asjas esitatud muud tõendid, eelkõige eksperthinnangud ning maja üle vaadanud tunnistajate S K ja K P ütlused, et xxxxxxx kinnistul asuva elamu kvaliteet oli vähemalt selline, et hagejad said elamut sihipäraselt, st igapäevaseks elamiseks kasutada. Tõendatud ei ole, et elamu kvaliteet oleks nõudnud ulatuslikku remonti sihipäraseks kasutamiseks.
25.Tunnistaja S K, kes on pikaaegselt ehitussektoris töötanud ja töötab hetkel xxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx ehitusvaldkonna juhina, on andnud 10. septembri 2020 istungil ütlusi, et maja vastab keskmisele sarnase elamu kvaliteedile, seened sellise vanusega majas on tavapärased, vannitoa veetoru ei olnud soojustatud ja vannitoa remont võis olla umbes kümmekond aastat vana. Kohtul puudub alus tunnistaja ütlustes kahelda.
26.Tunnistaja K P selgitas 10. septembri 2020 istungil, et ekspertiisiga tuvastati kolme liiki kahjustusi: hallitusseened ja putukakahjustused, mis on mõlemad küllaltki tavapärased ning puitu lagundavad seened, mis mõjuvad hoone konstruktsioonile ja selle tugevusele. Inimese tervisele need kolm kahjustust pigem ohtlikud ei ole. K. P sõnul konkreetne puitu lagundav aktiivne seen ei ole tavapärane hoones ja selle tekkimise põhjustas märgunud sein. Tunnistaja kinnitas, et tegemist oli lokaalse, vannitoa piirkonnas asunud kahjustusega, mida tavainimene, kes majas elas, ei oleks ilmselt visuaalsel vaatlusel märganud. Ekspertiisiaktis on ekspert K P tuvastanud, et seenkahjustuse vanus on vähemalt 3 aastat, kuid pigem 5-6 aastat (I kd, tl 33). Istungil selgitas K P, et majamädikut (elamus leitud aktiivset seent) hakkab inimene nägema 6-7 aasta pärast, vahel isegi 10 aasta pärast, kui kahjustus on nii ulatuslik, et midagi hakkab vajuma. Samuti ei saanuks inimene ilma xxxxxxx kinnistul asuva elamu veemõõdusõlme avamata kahjustust märgata (puudub vaidlus, et hagejad avasid selle, kuna hakkasid remontima veejaotuskraani) ja isegi luuki avades ei pruugi ta aru saada, et tegemist on pruunmädanikuga. K. P hinnangul oli xxxxxxx kinnistu elamul hüdroisolatsioon valesti tehtud, veelekkele tuleb reageerida ja üleval olev plekk, mis pidi katma laudise pealmisi kohti, oli lühike, kohati jooksis vesi seina peale ning veemõõdusõlmes külmaveetorud olid isoleerimata. Tunnistaja ei kinnitanud tõsikindlalt, et isoleerimata külmaveetoruks oli kostjate poolt lepingu eseme puudusena lepingu p-s 1.9.4. nimetatud kaevutoru, kuid istungil selgitas K P, et külmaveetoru kondenseerumise tõttu võib vesi tilkuma hakata ning see võibki põhjustada kahjustuse (istungi helisalvestis 03:28:40). Hästi suure tõenäosusega oli kaevutoru toodud põranda alt ja oli soojustamata. Tunnistaja selgitas, et n-ö igaks juhul majavammi tõrjet kindlasti tegema ei pea ja õige on hoonet hooldada, et kui tekkib märgumine, siis see tuleb likvideerida.
27.Mükoloogiauuringute Keskuse eksperthinnangust nähtub, et puitumädandav kandseen (aktiivne seen) leiti proovist P3, mille materjaliproov võeti alumiste palkide vahest kirdepoolses välisseinas. Ka 2011. a uuring „Maaelamute sisekliima, ehitusfüüsika ja energiasääst I“ kinnitab, et enamikul palkmajadel on probleeme mädanikuga esimeses palgireas. See tähendab, et palkmajade esimeses palgireast leitud seen ei ole erandlik ja tavapäratu.
28.Kohus möönab, et kasutatud elamu puhul võib asja puudus tekkida ka mittenõuetekohase hoolduse tagajärjel ja majas oli eksperdi sõnul kaks vajakajäämist (külmaveetorud olid isoleerimata ja välisplekk laudise kohal oli lühike). Siiski tuleb arvestada sellega, et puuduvad igasugused tõendid, et kostjad oleksid xxxxxxx talus olnud u 3-6 aastase puitu langundava seene olemasolust teadlikud ja jätnud nõuetekohase hoolduse hooletusest või tahtlikult
10(14)
tegemata. Eksperdi ja tunnistaja K P sõnul ei pruugi inimene ka vaadates peale, aru saada, et tegemist on pruunmädanikuga. Sellise seene olemasolu ja tajumisperiood on „kusagil 6-7 aasta vahel, isegi 10 aastat enne, kui kahjustus on nii ulatuslik, et hakkab midagi vajuma“ (vt II kd, tl 38 pöördel).
29.Kostjad pidid olema teadlikud vaid sellisest puudusest, mis on elamu tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntav. Tavapärasele kasutajale on hõlpsasti äratuntavaks puuduseks see, kui asi ei vasta selle elementaarsele kasutusotstarbele (asi ei kõlba selleks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse) (vt nt Riigikohtu 14. juuni 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-17, p 14). Praegusel juhul vastas xxxxxxx kinnistul asuv elamu elementaarsele kasutusotstarbele, st selles sai elada ja seenkahjustus oli lokaalne.
30.Kui asuda seisukohale, et kaevutoru külmumisest ei pidanud hagejad aru saama, et selle tagajärjel võib tekkida niiskuskahjustus või veeleke, mis põhjustab aktiivse seenkahjustuse, siis samal põhjusel ei pidanud ka kostjad ilmselt taipama, et soojustamata kaevutoru on põhjustanud silmale nähtamatu majamädiku kasvamise. Kohtu arvates ei saa kostjatele ette heita elamu mittenõuetekohast hooldust seene ärahoidmiseks või likvideerimiseks, kuna seene kasvamisest ei pruugi inimene teadlik olla. Tõendatud ei ole, et ajal kui kostjad elasid majas, oleks seal olnud veeleke, milles nad teadlikud olid ja millele nad nõuetekohase hoolsusega reageerimata jätsid.
31.Tunnistaja S V, kes on kostjate tütar ja andis ütlusi maja olukorra kohta, kinnitas, et vannituba oli olemas juba vähemalt 16 aastat tagasi, mitte ei ehitatud 2018 sügisel nagu väitsid hagejad. Majalaudis aga vahetati 2016. a hindamisaktist nähtuvalt kas 2003. a-l või 2010. a-l. Seega ei ole tõendatud, et kostjad renoveerimise käigus jätsid maja mittenõuetekohaselt tahtlikult ja teadlikult hooldamata või teostasid renoveerimise ehitusseadustikust tulenevat head tava järgimata. Ekspertiisid ega tunnistajate K P ja S K ütlused ei anna alust asuda seisukohale, et xxxxxxx kinnistul on selline puudus, mida teistel 87-aastastel elamutel ei ole.
32.Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et leitud lokaalne seenkahjustus oli 1933. a ehitatud elamu juures pigem tavapärane ning lepingu ese vastas asja keskmisele kvaliteedile. Seega ei ole tuvastatud lepingu rikkumine.
33.Kuigi lepingu täitmiseks täiendava tähtaja andmise küsimus ei oma praegusel juhul tähtsust, kuna kostjate lepingurikkumist ei ole tuvastatud ja hagejad taganesid lepingust põhjendamatult, märgib kohus järgmist.
33.1.Hagejad on hagi tervikteksti p-s 1.2. selgitanud, et teatasid puudusest kostjatele
8.jaanuaril 2019 e-posti teel (I kd, tl 135), kuid kostjad keeldusid hagejatega igasuguseid läbirääkimisi pidamast (I kd, tl 136). Hagejad leiavad, et kuna kostjad teatasid, et nad oma kohustust ei täida, siis oli põhjendatud esitada kostjatele 11. jaanuaril 2019 taganemise avaldus ning broneerida notari juures 25. jaanuariks 2019 aeg tehingu tagasi täitmiseks. Kohustuse mittetäitmisest teatamiseks loevad hagejad kostjate 8. jaanuaril 2020 saadetud SMS-i „Tere me ei varjanud midagi ja lepingust ei tagane“ (I kd, tl 136). Samas on hagejad
10.septembri 2020 kohtuistungil hakanud vastupidiselt väitma, et nad andsid 8. jaanuari 2019 e-kirjaga kostjatele taganemisel täiendava tähtaja (vt 10. septembri 2020 kohtuistungi protokoll, lk 6; II kd, tl 31 pöördel). Küsimusele, kui pika tähtaja nad kostjatele kohustuse täitmiseks andsid, viitasid hagejad VÕS § 114 lg 1 teisele lausele, mille järgi eeldatakse, et
11(14)
täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg, kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega.
33.2.Seega on hagejad ühelt poolt hagi terviktekstis tuginenud sellele, et nad ei andnud kostjatele täiendavat tähtaega, kuna kostjad keeldusid kohustust täitmast, kuid 10. septembri 2020 kohtuistungil asunud vastupidiselt väitma, et nad andsid kostjatele täiendava tähtaja.
33.3.Maakohus leiab, hinnates hagejate kohtu ette toodud asjaolusid, et hagejad ei ole andnud lepingust taganemisel kostjatele täiendavat tähtaega. Täiendava tähtaja andmiseks elamus asuva seenkahjustuse likvideerimisel ei saa pidada hagejate 8. jaanuari 2019 e-kirja, kus nad teatasid majast avastatud laiaulatuslikust seenest ja soovist lepingust taganeda ning juba 3 päeva möödumisel, s.o 11. jaanuaril 2019 tegid notariaalse taganemisavalduse.
33.4.Hindamaks ja otsustamaks, kas lepingust taganemine eeldaks täitmiseks täiendava tähtaja andmist või mitte, peab kohus tegema kummagi poole huve kaaludes diskretsiooniotsuse (vt Riigikohtu 12. oktoobri 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-10, p 12).
33.5.Isegi kui kohus oleks tuvastanud kostjate poolse lepingu rikkumise, siis lokaalse seenkahjustuse avastamine 1933. a-l ehitatud palkmajas ei oleks olnud ilmselt oluline lepingu rikkumine, st taganemine ilma täiendava tähtaja andmiseta ei oleks olnud õigustatud. Kostjaid ei saa pidada lepingut oluliselt rikkunuks ka VÕS § 223 lg 1 alusel põhjusel, et nad keeldusid õigustamatult asja parandamast või asendamast oma 8. jaanuari 2019 SMS-is, milles nähtub üksnes, et nad ei nõustu sellega, et nad on midagi varjanud ning nad ei nõustu lepingust taganemisega. SMS-i lugedes ei saa asuda seisukohale, et kostjad keeldusid õigustamatult asja parandamast, kui selleks nt oleks antud mõistlik tähtaeg ja kostjatele oleks esitatud mingidki tõendid seene olemasolu kohta. Antud juhul ei olnud hagejad taganemise hetkeks isegi ekspertiisi seene või vammi tuvastamiseks tellinud.
34.Kokkuvõttes ei ole lepingust taganemise materiaalsed eeldused täidetud ning taganemine on tagajärjetu. Hagejad ei saa nõuda kostjatelt lepingu alusel üleantud müügihinna 70 000 euro tagastamist. II
35.Hagejad on 27. veebruari 2020 hagi palvepunktis 3 (esitatud muutmata kujul) palunud: „Alternatiivselt, kui kohus leiab, et ei esine lepingust taganemise aluseid, kohustada Kostjaid kõrvaldama xxxxx xxxxxxxxx, xxxxx xxxxxx xxxxx xxxxx, xxxxxxx kinnistul katastritunnusega xxxxx:xxx:xxxx, registriosa number xxxxxxx lepingutingimustele mittevastavus, mis seisneb olemasoleva fassaadilaudise, tuuletõkke ja soojustuse eemaldamine, vannitoa lae ja seina katmine osb ning kipsplaadiga, akende ja välisuste vormistamine laudisega fassaadil, vannitoa olemasoleva kipsseina, lae ja torustiku lammutamine, uue fassaadilaudise ja soojutuse paigaldamine, pehkinud välisseina palkide ja põrandatalade vahetamine uute vastu, vammi tõrje, vee ja kanalisatsiooni torustiku paigaldamine vannitoas, akende vihmaveeplekkide paigaldamine, vannitoa põranda ja seina hüdroisolatsioon, vannitoa põranda plaatimine, keraamiline põrandaplaat, keraamiline seinaplaat, köögipõranda ja talastiku eemaldamine ja asendamine uue talastiku ja kattega, materjalide (s.h. töötajate transport ja prügi utiliseerimine). “ (vt I kd, tl 131 pöördel)
36.Esmalt märgib kohus, et nõustub kostjatega, et hagejate alternatiivnõue on ebaselge. TsMS § 363 lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt tuleb hagiavalduses lisaks menetlusdokumentide
12(14)
muudele andmetele märkida hageja selgelt väljendatud nõue (hagi ese) ja hagi aluseks olevad faktilised asjaolud (hagi alus). Hagi ese on hageja protsessuaalne taotlus, milles taotletakse kohtult millegi väljamõistmist või tuvastamist ning mille kohta võtab kohus seisukoha kohtuotsuse resolutsioonis. Hagi esemeks on seega kohtuotsuse resolutsioonis esitatud nõuded. Nõue peab olema esitatud selliselt, et seda saaks hagi rahuldamise korral täita ning seetõttu esitatakse haginõudele samad kriteeriumid, mis kohtuotsuse resolutsioonile. Nõude ebaselgust selgitas kohus hagejatele juba esimesel eelistungil 6. veebruaril 2020 (vt I kd, tl 128 pöördel), kuid ka teisel eelistungil 29. juunil 2020 (vt I kd, tl 212 pöördel). Vaatamata kahe lepingulise esindaja olemasolule hagejad nõuet ei korrigeerinud.
37.Praegusel juhul on hagejate alternatiivnõudes xxxxxxx kinnistu registriosa number vale, mistõttu ei oleks nõude rahuldamisel see täidetav. Samuti on nt arusaamatu, mida nõutakse kostjatelt hagejate nõude viimases osas „materjalide (sh töötajate transport ja prügi utiliseerimine).“
38.Hagejate alternatiivne nõue on lepingu täitmise nõue (VÕS § 222 lg 1). Nõude rahuldamise esmaseks eelduseks on xxxxxxx kinnistu lepingutingimustele mittevastavus (VÕS § 217 ja § 77). Samuti tuleks sel juhul hinnata parandamise kulude mõistlikkust. Kuivõrd kohus ei tuvastanud müügilepingu rikkumist, st lepingu ese vastas keskmisele kvaliteedile (vt otsuse ptk I), siis ei saa hagejad nõuda elamu parandamist. Lisaks poleks ilmselt nõue sellises suuruses põhjendatud, kuna parandamiskulud 42 650 eurot vastavalt esitatud EMP RENOVEER OÜ pakkumisele (I kd, tl 40) on ebamõistlikult suured maja 70 000 euro suuruse müügihinnaga võrreldes, arvestades, et tegemist on lokaalse seenkahjustuse eemaldamisega.
39.Seega jääb hagejate nõue kõrvaldada lepingutingimustele mittevastavus rahuldamata. III
40.Hagejad esitasid ka nõude kahju hüvitamiseks, s.o ekspertiisitasu 295 eurot ja notaritasu 105,53 eurot väljamõistmiseks põhjusel, et kandsid kulusid tuvastamaks ekspertiisidega majaseene olemasolu elamus ja notariaalse taganemise vormistamisel (vt I kd, tl 3).
41.Kohus leiab, et ekspertiisikulude kui kahju väljamõistmise nõue tuleb jätta läbivaatamata TsMS § 423 lg 1 p 13 alusel (vt Riigikohtu 8. detsembri 2016 otsus nr 3-2-1-116-16, p-d 38-40). Tulenevalt TsMS § 138 lg-st 1 ja § 143 p-st 2 on tegu dokumentaalse tõendi saamise kulutuste hüvitamise nõudega. Seda saab nõuda menetluskulude kindlaksmääramisel. Sellist kulutuste hüvitamise nõuet ei saa TsMS § 174 lg-st 11 tulenevalt panna maksma hagimenetluses.
42.Notarikulude väljamõistmiseks peavad olema täidetud kahju hüvitamise nõude eeldused. Hagejad pidi tõendama, et lisaks kehtivale lepingule, mille üle vaidlus puudub, on kostjad lepingut rikkunud ja hagejatele on tekkinud kahju, mis kuulub hüvitamisel (põhjuslik seos kahju ja rikkumise vahel VÕS § 127 lg 4 järgi).
43.Hagejate notarikulude 105,53 eurot hüvitamise nõue jääb rahuldamata, kuna kohus ei tuvastanud lepingu rikkumist (vt otsuse ptk I). Samuti on alus kahelda, et tekkinud kahju kuuluks ka lepingu rikkumise korral hüvitamisele, kuna lepingust taganemine ei pea olema vormistatud notariaalselt (vt Riigikohtu 4. aprilli 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-11, p 13).
13(14)
44.Menetluses esitatud, kuid otsuses käsitlemata poolte väited ja tõendid tuleb jätta arvestamata kui asjas mitte tähtsus omavad (TsMS § 442 lg 8, § 238). IV
45.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
46.Hagimenetluses jaotatakse menetluskulud üldjuhul TsMS § 162 lg 1 järgi, st et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Antud asjas tehti kohtuotsus hagejate kahjuks. Kohtu hinnangul on hagejad solidaarvõlgnikud. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus kõik maakohtus kantud, sh kostjate kantud menetluskulud solidaarselt hagejate kanda TsMS § 162 lg 1 alusel.
47.Tulenevalt TsMS § 177 lg 1 p-st 2 ja lg-st 2 määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt) Agle Elmik kohtunik
14(14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.