Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

esitatud

üürilepingute

tühisuse

tuvastamiseks,

üürilepingute

pikendamiseks ning viivise vähendamiseks.

maha arvestatud remondi- ja hoolduskulud. Kasutuseelis tuleb tasuda iga kuu 10. kuupäevaks.

Kostjad I ja II majutasid üüritavas korteris üürileandja nõusolekuta ka G. Z.t (kostja III). Selle seadustamiseks sai 25.07.2017 kostjaga III sõlmitud eraldi üürileping (üürileping 2), kellele oli antud alates 1.08.2017 kasutusse kõnealuse korteri tuba nr xxxx. Kostja III kohustus tasuma hiljemalt 1.08.2017 tagatisraha 500 eurot (p 17). Üür koosnes püsiosast 200 eurot ja muutuvast osast, mille suurus võrdub korteriühistu ja muude teenusepakkujate poolt väljastatavate arvete summale (p-d 3-5). Üüri tuli tasuda iga kuu 25. kuupäevaks. Pooled rääkisid läbi ja leppisid kokku, et tasumisega hilinemisel maksab kostja 3 viivist 0,5 % päevas. Kostjad I ja II ja hageja vormistasid samal päeval üürilepingu 1 muudatuse, et kostjate I ja II kasutusse antud pinnaks oleks mitte terve korter, vaid selle tuba nr xxxx. Kostja III ei ole tasunud tagatisraha ja avaldas, et taotleb eluaseme kulude katmiseks toetuse ja laseb xxxx selle välja maksta otse üürileandjale. 24.08.2017 maksis Tallinna Linnakantselei hagejale 183,85 eurot selgitusega „G. Z., xxxx”. Kogu aja eest see oli ainuke summa, mis oli tasutud hagejale seoses kostja III elamisega kõnealuses korteris. Septembris 2017 ei esitanud kostja III toetuse taotlust hoolekande osakonda, toetus jäi määramata. Üüri ei tasunud ka kostja III ise. 28.09.2017 sai vormistatud 25.07.2017 üürilepingu (üürileping 2) muutmine, millega sai hoolekandeosakonna palvel täpsustatud kostja III poolt kasutatava pinna osatähtsus korteri üldpinnast (63%, mis vastab pinnale 33 m2, p 1), üüri püsiosa suuruseks alates 1.10.2017 sai 300 eurot, kostja III ühines kostjate I ja II kohustustega, millised tulenevad 19.05.2017 üürilepingust (üürileping 1). Samaaegselt sai vormistatud ka kokkulepe, et summad, mis laekuvad kostjaga III sõlmitud lepingu alusel, vähendavad ka kostjate I ja II kohustusi. Oktoobris ja novembris 2017 vormistas uuendatud lepingu alusel kostja III küll eluaseme kulude katmiseks toetuse, kuid palus seda välja maksta mitte hageja, vaid mingile muule pangakontole. Üür jäi täielikult tasumata. Et kostjad olid viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude olulise osa maksmisega, ütles hageja üürilepingud 1 ja 2 üles. Üürilepingute ülesütlemise avaldused on kostjad kätte saanud 9.11.2017. Üürilepingu kehtivuse viimaseks päevaks on 10.11.2017. Üürilepingu lõppemise seisuga oli kostjate põhivõlg 1714,80 eurot ja viivise võlg 52,84 eurot. Hageja nõuab kasutuseelist perioodi eest alates üürilepingu lõppemisest (10.11.2017) kuni kostjatelt otsese valduse saamiseni. Hageja nõuab kasutuseelist üürilepingujärgse üüri (püsiosa + muutuv osa) ulatuses. Et peale üürilepingu lõppemist kostjad kasutasid korteri ja peavad maksma selle eest kasutuseelist samas suuruses, mis oli lepingu ajal, siis ei ole otstarbekas pidada eraldi arvestust lepingulise ja lepingujärgse perioodi kohta. Hageja nõuab kasutustasu põhisummas 1582,83 eurot. Et üürileping lõppes, siis hageja tagatisraha enam ei nõua. Viivist arvestas hageja mitte 10., vaid

Eeltoodust tulenevalt palus hageja välja nõuda hageja kasuks xxxx asuva korteriomandi valdus kostjatelt. Samuti palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista sissenõutavaks muutunud kasutustasu (üür ja kasutuseelis) 1582,83 eurot ja edasiulatuva igakuise kasutuseelise summas 300 eurot (püsiosa), millele lisandub Korteriühistu xxxx poolt vastaval kuul väljastatava majandamiskulude arve summatäies ulatuses (muutuv osa). Hageja palus ka määrata otsuse täitmise kord, et kasutuseelis tuleb tasuda iga kuu 10. kuupäevaks, kuni resolutsiooni p 1 täitmiseni. 07.01.2018 esitas hageja hagiavalduse täienduse, millega ütles kostjatega sõlmitud üürilepingud korraliselt üles tuginedes VÕS §-le 311. Kostjate vastus Kostjad palusid jätta hagi läbi vaatamata või täies ulatuses rahuldamata. Hagejal puudub korteriomandi reaalosaks (eriomandi esemeks) oleva eluruumi (korter xxxx) ja selle otsese valduse väljanõudeõigus. Hagejana esineval isikul ei ole kaudset ega otsest valdust eelnimetatud korteriomandi reaalosale (eriomandi esemeks olevale eluruumile, korterile). Isik, kellel puudub eseme väljanõudeõigus, ei saa nõuda iseseisvalt eset (eluruumi korterina) kostjatelt välja, seda saaks antud juhul teha üksnes korteriomandi omaja, J. T.. Nimetatud korter pole kunagi antud hageja tasuta kasutusse. Asja kasutamine on võimalik üksnes otsese valduse teostamise läbi. Xxxx asuv eluruum korterina pole kunagi hagejana esineva isiku otseses valduses ega muul viisil kasutuses olnud. Xxxx korteriomandi omaja J. T.i ja V OÜ vahel sõlmitud tasuta kasutamise lepingu p.2 on fiktiivne, seega ka tühine, sest tegemist on varjatud tehingu tunnuseid sisaldava kokkuleppega. Kostjad on elanud nimetatud korteris aastakümneid ning üürilepingu allkirjastamisel 19.05.2017, samuti selle jõustumisel 01.06.2017, teadis korteriomandi omandaja J. T., samuti kostjad, et korter jääb edaspidi kostjate faktilisse kasutusse, otsesesse valdusesse. Xxxx korter on kostja I, II ja III koduks olnud aastakümneid ning selline asjaolu oli teada J. T.ile enne xxxx korteriomandi müügilepingu sõlmimist. J. T. mõjutas kostjat I ja II müügilepingule allakirjutamiseks sellega, et lubas jätta Xxxx korteri kostjate kasutusse eluaegselt. Ebaõige on hagiavalduses mainitu, et Xxxx korter asub kostjate ebaseaduslikus valduses. Kostjate valdus korteriomandi reaalosadele on reaalne, faktiline ja otsene ning see on tekkinud õiguslikul alusel ja on jätkuvalt seaduspärane. Kostjad ei tunnista hagi ka hagiavalduse nõuete punktis 2 toodud 1582,83 euro suuruse võlgnevuse väljamõistmise nõude osas, samuti samas punktis märgitud edasiulatuvate summade nõudmist. Kostja I ja II sõlmisid 24.05.2017 J. T. Xxxx korteriomandi müügilepingu, mille punktide 4.2 ja 4.3 kohaselt on küll märgitud, et J. T. on kostjale I üle andnud 11682,25 eurot ning kostjale II 9317,75 eurot, kuid tegelikkuses mingit raha enne lepingu allkirjastamist ja allkirjastamise ajal kostjatele I ja II üle ei antud, J. T. lubas võlgnevuse tasuda pärast müügilepingu sõlmimist ja korteriomandi kinnisturaamatusse tema nimele kandmist. J. T.i sõnul oli selline formuleering lepingus (punktid 4.2 ja 4.3) vajalik notari jaoks, so et notar tehingu läbi laseks. Kostjad ei ole õigusteadmisi omavateks isikuteks. Korteriomandi müügileping ja asjaõigusleping 24.05.2017 punktides 4.2 ja 4.3 märgitud rahasummat pole J. T. mitte kunagi kostjale I ja II üle andnud, ei sularahas ega arvelduskontole kandmisega. 07.12.2017 esitasid kostjad I ja II J. T.ile

nõudeavalduse 21000 euro tasumise nõudes ning 10.12.2017 kirjaliku teatise vastastikuste nõuete tasaarvestamiseks. Nimetatud tasaarvestus hõlmas endas üüri põhivõlgnevust kuni 31.12.2017, sh kostja III võlgnevust. J. T. pole ülejäänud võlgnevust kostjatele I ja II tasunud kuni käesoleva ajani. Kui J. T. oleks oma võlgnevuse kostjate ees tasunud varem, so kohe pärast korteriomandi ostumüügilepingu sõlmimist ja kinnistusraamatu kande muutmist 30.05.2017, nii nagu ta kostajale I ja II enne nimetatud lepingule allakirjutamist lubas, siis poleks kostjatel mingit üürivõlgnevust tekkinudki. J. T. teadis enne nimetatud lepingu sõlmimist, et kostjad on vähekindlustatud ja mittetöötavad puudega inimesed. Üürilepingute ülesütlemine kostjatega on tühine. Kostjad on jätkanud üüri tasumist, sh 2018 jaanuari eest. R. S., V. H.i ja G. Z. hagi ja selle aluseks olevad asjaolud (tekstis nimetatud jätkuvalt kostjateks) 10.12.2017 esitatud ja 14.02.2018 ning 31.05.2018 täpsustatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid 19.05.2017 kostja I ja kostja II hagejaga tähtajatu üürilepingu, keda esindab seaduslik esindaja J. T.. 24.05.2017 müüsid kostjad I ja II neile kuuluva ja xxxx asuva korteriomandi J. T.ile. Üürilepingu 19.05.2017 p. 2 kohaselt pidi nimetatud üürileping jõustuma, kui J. T. kantakse kostjate I ja II asemel omanikuna kinnistusraamatusse. Üürileping 19.05.2017 jõustus 01.06.2017, so järgmisel päeval pärast T.i kandmist kinnistusraamatusse Xxxx korteri omanikuna. Hageja sõlmis üürilepingu kostjaga III 25.07.2017. Üürilepingu 25.07.2017 mõtteks oli liita kostja III 19.05.2017 sõlmitud ja 01.06.2017 jõustunud üürilepingus märgitud 300 euro suuruse solidaarselt täidetava kohustusega, mis tõi kaasa kostja I ja II üüri maksmise kohustuse mahu teoreetilise vähenemise 100 euro võrra, kuid andis samal ajal hagejale suurema kindluse 01.06.2017 jõustunud üürilepinguga ettenähtud üüri tasumise kohustuse täitmisel. Hageja ja kostja I kokkuleppe kohaselt vähendasid kostja III poolsed üürimaksed kostjate I ja II üürimaksete mahtu. Üürilepingu 25.07.2017 alusel sai kostja III enda käsutusse suurima osa kasutatavast korterist, mida kasutas varasemalt üürilepingu 19.05.2017 alusel kostja I. Kostja III ja hageja vahel käsundi täitmise tulemusena, 28.09.2017 sõlmitud üürilepinguga korrigeeriti poolte vahel varasemalt kokkulepitut ja täidetut, kostjale III kehtestati solidaarse vastutuse põhimõttest tulenevalt 300 euro suurune üür, ta ühendati 01.06.2017 jõustunud üürilepingus ettenähtud solidaarse vastutusega ning kõikide kostjate üürimaksed pandi solidaarse vastutuse põhimõtte alusel sõltuvusse 300 euro suuruse üürimääraga ning kehtima jäi 01.06.2017 jõustunud üürilepingu (19.05.2017) punktis 3 tehtud täiendus alates 25.07.2017. Kõik kostjad tasusid perioodil 01.06.2017 kuni 01.11.2017 üüri kokku 1165,85 eurot. Kostjad said ülesütlemisavaldused kätte 09.11.2017. Kostjad ei nõustu ülesütlemise avaldusega ja leiavad, et üürilepingu ülesütlemine on tühine. Kostjad peavad vajalikuks märkida, et kuigi notariaalses müügilepingus on kostjad kinnitanud, et said sularaha kätte, tegelikult ei ole J. T. kostjatele I ja II maksnud sentigi. J. T. lubas maksta peale tehingut, kuid ei ole oma lubadust täitnud. Kostjad lootsid, et saadud raha arvel nad saavad korralikult üüri tasuda, kuid J. T.i tegevus on viinud selleni, et kostjad ei saanud oma üürikohustusi korralikult täita. Kostjad eeldavad, et J. T. tahtlikult kasutas olukorda enda huvides, kuna tema eesmärgiks oli algusest peale hagejate korteriomandi omandamine hinnaga, mis oleks tunduvalt

väiksem, kui korteriomandi turuhind. Kostjad leiavad, et just nimelt pahatahtlik käitumine J. T.i poolt oli üüritasu viivituse põhjuseks. Seega puudus alus üürilepingu ülesütlemiseks, kuna vastastikkune kohustus kostjate ees ei olnud nõuetekohaselt täidetud. Olenemata sellest on hageja rikkunud ka teisi sätteid ülesütlemise tegemisel. Üürileandjal puudus antud juhul üürilepingu ülesütlemise õigus, seega on üürileandja poolne üürilepingute ülesütlemine antud juhul tühine. Üürileping on oma olemuselt kestvusleping. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 108 lg 1 ning § 196 lg 2 mõttest tulenevalt võib üürileandja üürilepingu üles öelda rahalise kohustuse rikkumise korral üksnes siis, kui üürileandja on eelnevalt teavitanud üürnikku võlgnevuse suurusest ja andnud talle mõistliku tähtaja kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks. Üürileandja ei teavitanud kostjaid eelnevalt mitte kordagi tekkinud võlgnevuse suurusest, võlgnevuse tasumiseks antavast täiendavast tähtajast ega hoiatanud kostjaid üürlepingute ülesütlemise kavatsusest. Samuti ei ole üürileandja ülesütlemisavaldustes toodud võlgnevuse arvestus õige, kostjad ei võlgnenud üürileandjale, seisuga 01.11.2017, nii suurt summat nagu see on ülesütlemisavaldustes toodud. Seisuga 01.11.2017, alates 01.06.2017, moodustas kostjate ühise 300 euro suuruse üüri tasumise solidaarse kohustuse kogumaht kokku 1500 eurot (so 5 x 300 = 1500). Seisuga 01.11.2017 oli eelmiste perioodi võlgnevuseks, kolme üürniku peale kokku, 334,15 eurot (so 1500 – 1165.85 /tasutud üür seisuga 01.11.2017/ = 334,15). Põhiline osa 334,15 euro suurusest üürivõlgnevust seisuga 01.11.2017 oli tekkinud 25.07.2017 ja 28.09.2017 üürilepingutest tuleneva arusaamatuse tõttu (sest kuna 25.07 ja 28.09.2017 üürilepingute alusel tekkis solidaarne 300 euro suuruse üüri maksmise kohustus, siis ei suudetud üürnike keskel mitte kohe jõuda konsensusele, kes nüüd maksma peaks või kes maksta võiks, samas, kuna kõik üürnikud on vähekindlustatud ja vanusest ja/või puudest tingituna mittetöötavad inimesed, siis üritati vähekindlustatusest tulenevalt leida täiendavaid võimalusi abi saamiseks kohalikust omavalitsusest). Seega polnud 334,15 euro suuruse võlgnevuse tekkimisel tegemist ei raske hooletuse ega ka mitte võlgnevuse tahtliku tekitamisega. Teades hagejate sotsiaalmajanduslikku olukorda, ei võtnud üürileandja seaduslik esindaja midagi omapoolselt ette, et tasuda oma võlgnevus kostjale I ja II, kogusummas 21 000 eurot või teha tekkinud üürivõlgnevuse osas kattuvas ulatuses tasaarvestus. Kuna kostjad ei ole õigusteadmistega isikud, siis ei teadnud nad üleütlemisavalduste eelselt ega ka mitte ülesütlemisavalduste kättesaamisel, et neil on õigus tasaarvestada kostjate tekkinud üürivõlgnevus hageja seadusliku esindaja võlgnevusega (võlgnevus kostjate I ja II ees) kattuvas ulatuses. Eeltoodust tulenevalt palusid kostjad tuvastada üürilepingute ülesütlemise tühisus ning lugeda, et üürilepinguid ei ole üles öeldud. Juhul, kui kohus leiab, et üürilepingute ülesütlemine ei olnud tühine, siis taotlevad hagejad alternatiivselt üürilepingute ülesütlemise hea usu ja/või heade kommete vastasuse tuvastamist. Juhul, kui kohus leiab, et üürilepingute ülesütlemine ei ole tühine, ja ülesütlemine ei olnud ka mitte vastuolus hea usu ja/või heade kommetega, siis taotlevad hagejad alternatiivselt üürilepingute pikendamist 5 (viie) aasta võrra, viiviste vähendamist 70% ulatuses ning üürilepingute muutmist viivise määra osas (kuna viivise määr 0,5% päevas on ebamõistlikult suur), asendades üürilepingutes 0,5 %-lise viivise määra VÕS § 113 1. lõike teises lauses toodud viivise määraga („Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas“).

14.02.2018 dokumendis märgivad hagejad täiendavalt, et ülesütlemisavaldus üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks ei saa olla tingimuslik ning see ei saa sisaldada üheaegselt kahte erinevat ülesütlemise alternatiivset materiaalõiguslikku alust. Samuti ei saa üürilepingut öelda üles mitu korda järjest. Hageja seisukohad kostjate hagiavaldusele Hageja vaidles kostjate hagiavaldusele vastu täies ulatuses ning jäi enda hagiavalduses märgitud seisukohtade juurde. Samuti lisas hageja, et juba tasutud viivist ei ole võimalik vähendada. Viivise vähendamiseks puuduks ka alus siis, kui see poleks tasutud. Hageja ei nõua antud kohtuasjas viivist. Kuna üürilepingud enam ei kehti, siis puudub kostjatel õigustatud huvi ka lepingute tingimuste muutmise nõudmiseks, sh viivisemäära muutmise nõudmiseks. Juba lõpetatud lepingu tingimuste tagantjärele muutmine kohtu kaudu ei ole võimalik. Samuti ei ole võimalik üürilepingute pikendamine, kui üürnikul on võlg (VÕS § 328 lg 1 p 1). Üürnikud ei ole kordagi täitnud oma rahalist kohustust kohaselt. Kohtu põhjendused

Kohus selgitab, et kuigi pärimismenetlust ei ole algatatud, pärijat välja selgitatud ega kostja II üldõigusjärglane menetlusse astunud, ei takista see kohtul kostja II suhtes menetlustoiminguid tegemast. Formaalselt on pooleks üldõigusjärglane, isegi, kui tema isik selgub hiljem (vt selles osas ka Villu Kõve jt (koost). Tsiviilkohtumenetluse seadustik II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2017, § 353, lk 309).

tuvastada ülesütlemise avalduste tühisus ning märkinud, et nad ei võlgnenud hagejale seisuga 01.11.2017 nii suurt summat, nagu see on ülesütlemisavaldustes toodud.

üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Selleks, et ühte kulutust saaks kõrvalkulude hulka lugeda, tuleb hinnata, kas vastav kulu on seotud asja kasutamisega. Kui konkreetsel kulutusel asja kasutamisega seos puudub, siis ei saa vastavat kulutust kõrvalkuluks lugeda. Kui eluruumi üürilepingu puhul lepivad lepingupooled kokku, et mingi kulutuse kannab eluruumi üürnik, kuid kui vastaval kulutusel asja kasutamisega seos puudub, siis tuleb VÕS § 275 tõttu vastav kokkulepe tühiseks lugeda. Näiteks eluruumi remondifondi kulude kandmise kohustus lasub üürileandjal, mitte üürnikul. Asja korrashoiukohustus lasub üürileandjal. Kõrvalkuludega seoses tuleb eristada asja kasutamisega seotud kulusid ja üürnikule täiendavalt osutatud teenuseid. Näiteks TV, interneti või telefoniteenust ei käsitleta ruumi kasutamisega seotud teenusena, sest vastav teenus ei seondu asja kasutamisega. (Vt kohtu põhjenduste osas ka Paul Varul jt (koost). Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2019, § 292, lk 292, 293). Seega näeb seadus ette, et üürnik peab tasuma vaid teenused, mida kolmandad isikud osutavad selleks, et korterit oleks võimalik kasutada. Nimetatud kuludeks võivad kohtu hinnangul olla elekter, küte, üldruumide/territooriumi koristamine ja korrashoid (hoolduskulud), vesi, kanalisatsioon, prügivedu. Vastupidised kokkulepped on tühised. Eeltoodust tulenevalt ei pea kohus põhjendatuks hageja poolt esitatud kommunaalkulude arvetes märgitud halduskulude ning remondikulude tasumist kostja poolt kõrvalkuludena. Remondifondi kogumine ei ole seotud korteri kasutamisega üürnike poolt ning seda ei saa lugeda kõrvalkuluks. Samuti ei saa kohtu hinnangul pidada arvel märgitud halduskulusid selliseks kõrvalkuluks, mille maksmise kohustus oleks kostjatel. Haldamine ei ole kohtu hinnangul konkreetselt üürnikule vahendatav teenus ning nimetatud kulud peaks olema kaetud üürimaksega. Hagile lisatud hageja konto väljavõttest (kd I lk 38), kostjate poolt esitatud maksekorraldustest (kd II lk 21-24) ning korteriühistu poolt esitatud arvetest nähtuvad järgmised asjaolud: -

Juuni 2017 eest on kostjad tasunud korteri eest kokku 262 eurot (06.06.2017 200 eurot ning 10.06.2017 62 eurot). Korteriühistu on esitanud juuni 2017 eest arved summas 56,13 eurot ja 61,65 eurot (kd I lk 44-45), so kokku 117,78 eurot. Nimetatust tuleb maha arvestada remondikulud summas 7,44 eurot ja 9,33 eurot ning halduskulud 9,77 eurot ja 12,24 eurot. Seega tuli juunis kostjatel tasuda üüri summas 300 eurot ja kõrvalkulusid summas 79 eurot. Seega jäi juunis 2017 tasumata üür summas 38 eurot ning kõrvalkulud summas 79 eurot. Eeltoodust tulenevalt tuli juunis 2017 kostjatel kokku tasuda 379 eurot, kuid tasuti 262 eurot. Seega on kostjad täitnud oma kohustuse 69 % ulatuses ning juunis ei ole kohtu hinnangul oluline osa tasumata jäetud.

-

Juulis on kostjad tasunud hagejale kokku 310 eurot. Korteriühistu on esitanud juuli 2017 eest arved summas 52,30 eurot (kd I lk 46) ja 57,80 eurot (kd I lk 47), kokku 110,10 eurot, millest tuleb maha arvestada remondikulud 7,44 eurot ja 9,33 eurot ning halduskulud 9,77 eurot ja 12,24 eurot. Seega tuli kostjatel juulis tasuda üüri summas 300 eurot ning

kõrvalkulusid summas 71,32 eurot. Seega loeb kohus, et juuni üür on tasutud ning kõrvalkulud on tasumata summas 61,32 eurot. Eeltoodust tulenevalt tuli juulis 2017 tasuda kokku 371,32 eurot, kuid tasuti 310 eurot. Seega on kostjad täitnud oma kohustuse 83 % ulatuses ning juulis ei ole kohtu hinnangul oluline osa tasumata jäetud. -

Augustis 2017 on kostja III eest tasunud üüri Tallinna Linnakantselei summas 183,85 eurot (kd II lk 23). Korteriühistu on esitanud augustis arved summas 44,13 eurot (kd I lk 48) ja 49,66 eurot (kd I lk 49), kokku 93,79 eurot, millest tuleb maha arvestada remondikulud 7,44 eurot ja 9,33 eurot ning halduskulud 9,77 eurot ja 12,24 eurot. Seega tuli kostjatel tasuda augustis üüri 300 eurot ning kõrvalkulusid 55,01 eurot. Kostjatel jäi tasumata üür summas 161,15 eurot ja kõrvalkulud 55,01 eurot. Eeltoodust tulenevalt tuli augustis 2017 kostjatel tasuda kokku 355,01 eurot, kuid tasuti 183,85 eurot. Seega on kostjad täitnud oma kohustuse 52 % ulatuses ning augustis ei ole kohtu hinnangul oluline osa tasumata jäetud.

-

Septembris on kostjad tasunud 80 eurot. Korteriühistu on esitanud arve summas 139,88 eurot (kd I lk 50), millest tuleb maha arvestada remondikulud 16,77 eurot ning halduskulud 17,82 eurot. Seega tuli septembris tasuda üüri summas 300 eurot ning kõrvalkulusid 105,29 eurot. Kostjatel jäi tasumata üür summas 220 eurot ja kõrvalkulud summas 105,29 eurot. Eeltoodust tulenevalt tuli septembris 2017 kostjatel tasuda kokku 405,29 eurot, kuid tasuti 80 eurot. Seega on kostjad täitnud oma kohustuse üksnes 20 % ulatuses ning septembris on kohtu hinnangul oluline osa tasumata jäetud.

-

Oktoobris on kostjad tasunud 330 eurot ning korteriühistu on esitanud arve summas 105,03 eurot (kd I lk 51), millest tuleb maha arvestada remondikulud 16,77 eurot ning halduskulud 17,82 eurot. Seega tuli tasuda üüri summas 300 eurot ning kõrvalkulusid summas 70,44 eurot. Kostjatel jäi tasumata kõrvalkulud summas 34,85 eurot. Eeltoodust tulenevalt tuli oktoobris 2017 kostjatel tasuda kokku 370,44 eurot, kuid tasuti 330 eurot. Seega täitsid kostjad oma kohustuse 89 % ulatuses ning oktoobris ei ole kohtu hinnangul oluline osa tasumata jäetud.

üürilepingute korralise ülesütlemise avalduse (kd I lk 78). Kohus ei pea nimetatud avaldust vajalikuks eraldi hinnata, kuna tegemist on hagiavalduse täiendusega, mitte ülesütlemisavaldusega.

Kohus on eelnevalt tuvastanud, et korraline ülesütlemisavaldus vastas VÕS § 325 lg 2 tingimustele. Samuti märgib kohus, et hageja oli õigustatud isikuks üürilepingu ülesütlemisel, kuna hageja on üürilepingu pooleks. VÕS § 327 lg 1 sätestab, et üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega eelkõige juhul, kui üürileandja ütles lepingu üles seetõttu, et: üürnik esitas heauskselt üürilepingust tuleneva nõude; üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud; üürileandja soovis kallutada üürnikku üüritud eluruumi omandama; üürniku perekonnaseis on muutunud, kuigi sellest ei tulene üürileandjale oluliselt kahjulikke tagajärgi. Kohtu hinnangul ühtegi nimetatud §s märgitud alust käesoleval juhul ei esine. Ka kostjad ise ei ole konkreetselt nimetatud aluseid välja toonud ega nimetatud asjaolude esinemist tõendanud. VÕS § 327 lg 2 sätestab, et üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. VÕS § 327 lg 3 kohaselt käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul ei ole üürilepingu üürileandjapoolne ülesütlemine siiski hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, eelkõige seetõttu, et: üürnik alustas käimasolevat menetlust pahauskselt; eluruum on üürileandjale endale tungivalt vajalik; üürnikul on maksevõlgnevus; üürnik rikkus oluliselt hoolsuse ja arvestamise kohustust (käesoleva seaduse § 276 lõiked 2 ja 3); kuulutati välja üürniku pankrot. Kuigi hageja on üürilepingud korraliselt ülesöelnud pärast käesoleva tsiviilasja menetlusse võtmist (s.o ajal, mil oli käimas kohtumenetlus nimetatud üürilepingute üle), siis ei tähenda see automaatselt, et ülesütlemine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Hagiavalduses on hageja tuginenud sellele, et kostjad ei ole korrektselt ei üüri ega ka kõrvalkulusid tasunud ning neil on tekkinud võlgnevus. Kohus on eelnevalt tuvastanud (s.o kohtuotsuse p 9), et kostjatel on hageja ees võlgnevus. Samuti on kostjad menetluses ise väitnud, et on tasunud nii palju, kui neil on võimalik ning ei ole iseenesest vaidlustanud asjaolu, et nad ei ole igakuiselt korrektselt üüri ja kõrvalkulusid tasunud. Seega on käesoleval juhul tegemist VÕS § 327 lg 3 märgitud erandiga. Riigikohus on selgitanud tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, et heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil. Kohus on seisukohal, et korraline üürilepingu ülesütlemine ei saa olla käesoleval juhul heade kommete vastane. Lepingu ülesütlemise õigus tuleneb seadusest. Kuna hageja on

leidnud, et kostjad on oma kohustusi rikkunud, siis oli tal ka õigus kasutada seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et üürilepingu korraline ülesütlemine ei ole tühine, m.h ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ega heade kommetega. Kohus jätab seega kostjate hagiavalduse hageja 07.01.2018 esitatud üürilepingute tühisuse tuvastamiseks rahuldamata.

ülesütlemine ei olnud hea usu põhimõttega vastuolus. Selle eeldusena peab eluruumi üürnik suutma tõendada, et lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Raske asjaoluna võib eelkõige kõne alla tulla elupaiga vahetamise vajadus- kui samas piirkonnas ei saa elamiseks sobiva elamispinna leidmist eeldada ning see paikkond on kas kooli, lasteaia vms tõttu oluline. Raske tagajärjena võib kõne alla tulla ka elukoha vahetus sobimatul ajal, s.h kolimise raskendatud perekondlikel põhjustel (Vaata kohtu põhjenduste osas ka Paul Varul jt (koost). Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2019 § 326 lk 364- 365). Kohtu hinnangul ei ole kostjad käesoleval juhul veenvalt kohtu ette toonud selliseid asjaolusid, mis annaksid aluse järeldada, et lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kohus möönab, et kostjate puhul on tegemist mittetöötavate pensionäridega, kostjal I on tuvastatud raske puue (kd I lk 111) ning kostjal III keskmine puue (kd I lk 113). Samas ei ole kostjad tõendanud, et neil ei oleks võimalust taotleda sotsiaaleluruumi linnalt või et sellest oleks keeldutud. Samuti ei ole kostjad tõendanud, et neil puudub täielikult võimalus otsida endale teine üürikorter. Samuti märgib kohus, et sõltumata eeltoodust läheks üürilepingu pikendamine vastuollu üürileandja õigustatud huvidega. Üürileandjapoolset üürilepingu täitmist ei saa eeldada, kui üürnik ise lepingut korrektselt ei täida. Käesoleval juhul on eelkõige oht, et üürnikud ei suuda oma lepingulisi kohustusi korrektselt täita, s.o tasuda üüri ja kõrvalkulusid. Samuti märgib kohus, et kostjad ei ole käesoleval juhul tõendanud ka oma väidet nagu nad võiksid kasutada Xxxx korterit eluaegselt. Kostja I ja II ning J. T.i vahel sõlmitud müügilepingust nimetatud asjaolu ei tulene (kd II lk 8-13). Samuti ei ole kostjad tõendanud, et J. T. oleks neid kuidagi mõjutanud müügilepingut sõlmima. Viivise vähendamise osas märgib kohus, et hageja ei ole viivist kostjatelt nõudnud, seega puudub vajadus nimetatud nõuet hinnata. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus kostjate nõude üürilepingu pikendamiseks ning viivise vähendamiseks rahuldamata.

valdusest välja nõuda kuulub olemuslikult omandiõiguse juurde, ei saa omanik talle kuuluvat vindikatsiooninõuet ka loovutada, sest seda ei saa lahutada omandiõigusest. Xxxx asuva korteriomandi omanikuks on J. T., mitte hageja. Seega ei ole hageja õigustatud isikuks korteriomandi väljanõudmiseks kostjatelt. Kohus jätab hageja nõude Xxxx asuva korteriomandi otsese valduse kostjatelt väljanõudmiseks rahuldamata.

Kohus on eelnevalt tuvastanud, et perioodil juuni 2017 kuni oktoober 2017 on kostjate võlgnevus kokku 754,62 eurot, s.h üür 419,15 eurot ja kõrvalkulud 335,47 eurot (vt otsuse põhjenduste p 10). Kuna hageja on ise kinnitanud, et ta viivist ei nõua, siis arvestab kohus üksnes üüri ja kõrvalkuludega. Novembris 2017 tuli kostjatel tasuda üüri summas 300 eurot. Novembri 2017 eest on korteriühistu esitanud arve summas 150,02 eurot (kd I lk 52), millest tuleb maha arvestada remondikulud summas 16,77 eurot ning halduskulud summas 17,82 eurot. Kostjatel tuli seega kokku tasuda novembris 2019 415,97 eurot. Kostjad on tasunud novembris kokku 279 eurot (kd I lk 38, kd II lk 25). Seega on tasumata novembri 2017 üür summas 21 eurot ja kõrvalkulud summas 115,43 eurot. Seega on 05.12.2017 seisuga põhjendatud kostjatelt välja mõista võlgnevus summas 891,05 eurot, s.h üür 440,15 eurot ning kõrvalkulud summas 450,90 eurot. Kohus ei arvesta siinkohal detsembri üüri ega kõrvalkulusid, kuna 05.12.2017 seisuga ei olnud detsembri 2017 üür ja kõrvalkulud veel sissenõutavaks muutunud. TsMS § 369 kohaselt võib tulevase nõude täitmise hagi võib esitada juhul, kui on alust eeldada, et võlgnik kohustust õigel ajal ei täida. Sel alusel saab muu hulgas esitada hagi ka kinnistu või ruumi vabastamiseks tulevikus, kui nõude täitmine on seotud kindla tähtpäevaga, samuti nõuda pärast hagi esitamist sissenõutavaks muutuvate korduvate kohustuste täitmist tulevikus. Kuna kostjad ei ole korrektselt oma kohustusi täitnud, siis on põhjendatud kostjatelt välja mõista alates 06.12.2017 kuni 07.04.2018 üür ning 08.04.2018 kuni korteri Xxxx vabastamiseni kasutuseelis igakuiselt summas 300 eurot, millele lisandub alates 06.12.2017 Korteriühistu xxxx poolt vastaval kuul väljastatava majandamiskulude arves näidatud summa, millest on maha arvestatud remondi- ja hoolduskulud. Kohus peab vajalikuks märkida, et kohtuotsuse tegemise aja seisuga on üüri- ja kasutuseelise summaks kokku 9 000 eurot (s.o periood detsember 1017 kuni mai 2020, s.o 30 kuud x 300 euroga). Eeltoodust tulenevalt kohus rahuldab hageja nõude osaliselt ning kostjatel tuleb solidaarselt välja mõista võlgnevus 05.12.2017 seisuga 891,05 eurot ning alates 06.12.2017 kuni 07.04.2018 üür ning 08.04.2018 kuni korteri Xxxx vabastamiseni kasutuseelis igakuiselt summas 300 eurot, s.o 22.05.2020 seisuga kokku 9000 eurot, millele lisandub alates 06.12.2017 Korteriühistu xxxx poolt vastaval kuul väljastatava majandamiskulude arves näidatud summa, millest on maha arvestatud remondi- ja hoolduskulud. Kasutuseelis tuleb tasuda iga kuu 10. kuupäevaks.

Kohus selgitab täiendavalt, et kõrvalkulude arvestamisel tuleb juhinduda asjaolust, et korteriühistu poolt esitatud arvetest tuleb maha arvestada igasugused remondikulud ja halduskulud, s.h nt (kohtule tõenditena lisatud arved): - Detsembri 2017 eest on korteriühistu esitanud arve summas 140,85 eurot (kd I lk 63), millest tuleb maha arvestada remondikulud summas 16,77 eurot ning halduskulud summas 17,82 eurot; - Juuli 2018 korteriühistu arve summas 128,16 eurot, millest tuleb maha arvestada remondikulud summas 16,77 eurot ning halduskulud 17,82 eurot ning fassaadi remont 25 eurot (kd III lk 32); - August 2018 korteriühistu arve summas 106,98, millest tuleb maha arvestada remondikulud summas 16,77 eurot ning halduskulud 17,82 eurot ning fassaadi remont 25 eurot (kd III lk 31); - Jaanuar 2019 korteriühistu arve summas 197,14 eurot, millest tuleb maha arvestada remondikulud summas 16,77 eurot ning halduskulud 17,82 eurot ning fassaadi remont 25 eurot (kd III lk 68).

kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastavalt TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus rahuldab hagi osaliselt, siis tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda. Kuna kohus on 09.04.2018 määrusega määranud kostjatele riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud, siis tuleb riigi õigusabitasu ja kulud jätta riigi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 22.12.2020 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 22.05.2020 kohtuotsus.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.