Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest
Määruse tegemise koht ja aeg
Tartu, 30. juuni 2025
Tsiviilasja number
2-22-13213
Tsiviilasi
Vikerkaare Külalistemaja OÜ avaldus Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistult kahjuhüvitise 9500 euro ja viivise saamiseks ning Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistu kohustamiseks korteris asukohaga Riia 7-16, Tartu pooleliolevate renoveerimistööde lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 13. jaanuari 2024. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Vikerkaare Külalistemaja OÜ määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja Vikerkaare Külalistemaja OÜ (registrikood 11007413), lepinguline esindaja vandeadvokaat Paul Varul Puudutatud isik Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistu (registrikood 80062707), lepinguline esindaja Aet Sepman
Asja läbivaatamise viis
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 13. jaanuari 2024. a määrus osas, milles maakohus jättis Vikerkaare Külalistemaja OÜ avalduse Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistu vastu
1
kahju hüvitamise saamiseks tervikuna rahuldamata, samuti tühistada maakohtu määrus menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas.
2.Teha tühistatud osas uus määrus, millega mõista Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistult Vikerkaare Külalistemaja OÜ kasuks välja kahjuhüvitis 1348 eurot, 30. juuni 2025. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 402 eurot 23 senti ning alates 1. juulist 2025 sissenõutavaks muutuv viivis põhivõla (1348 euro) jäägilt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhivõla tasumiseni. Jätta Tartu Maakohtu 13. jaanuari 2024. a määruse resolutsioon muutmata osas, milles maakohus jättis Vikerkaare Külalistemaja OÜ kahju hüvitamise nõude Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistu vastu ülejäänud ulatuses rahuldamata, muutes osaliselt maakohtu määruse põhjendusi.
3.Saata tsiviilasi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks tagasi Vikerkaare Külalistemaja OÜ nõude osas kohustada Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistut lõpetama Vikerkaare Külalistemaja OÜ-le kuuluvas korteris aadressil Riia 7-16, Tartu pooleliolevad renoveerimistööd.
4.Määruskaebus rahuldada osaliselt.
5.Võtta Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistu 22. veebruari 2024. a vastusele lisatud Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistu 23. septembri 2020. a üldkoosoleku protokoll asja materjalide juurde.
6.Jätta Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistu 22. veebruari 2024. a vastusele lisatud järgmised tõendid asja juurde võtmata:
6.1.Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosoleku protokoll;
6.2.Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistu 5. mai 2021. a üldkoosoleku protokoll;
6.3.5. septembri 2022. a kohtuistungi protokoll tsiviilasjas nr 2-22-4901;
6.4.Vikerkaare Külalistemaja OÜ 8. septembri 2022. a kiri. Edasikaebamise kord Menetlusosalistel on õigus esitada Riigikohtule määruskaebus 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 696 lg 3). Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistu (korteriühistu) esitas 4. aprillil 2022 Tartu Maakohtule Vikerkaare Külalistemaja OÜ vastu avalduse korteriomandi majandamiskulude saamiseks (tsiviilasi nr 2-22-4901).
2.Vikerkaare Külalistemaja OÜ (avaldaja) esitas 5. mail 2022 Tartu Maakohtule korteriühistu vastu avalduse 900 euro saamiseks (tsiviilasi nr 2-22-4901). 2
3.Tartu Maakohus eraldas 6. septembri 2022. a määrusega avaldaja avalduse korteriühistult 900 euro saamiseks eraldi menetlusse (käesolev tsiviilasi).
4.Avaldaja täiendas 28. oktoobril 2022 praeguses tsiviilasjas menetletavat avaldust ning palus mõista korteriühistult avaldaja kasuks välja kahjuhüvitise 9500 eurot ja viivise kahjuhüvitiselt seaduses sätestatud määras alates 1. detsembrist 2022 ning kohustada korteriühistut lõpetama avaldaja korteris asukohaga Riia 7-16, Tartu pooleliolevad renoveerimistööd. Avaldaja palus jätta menetluskulud korteriühistu kanda. Avaldaja on alates 8. augustist 2018 korteri asukohaga Riia 7-16, Tartu (kinnistusraamatu registriosa nr 2685803, korter) omanik. Korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosoleku päevakorras oli korterelamu renoveerimistööde tegemise ja selleks laenu võtmise otsustamine. Avaldaja ei olnud vastu, et korterelamus tehakse renoveerimistööd vastavalt OÜ Invento projektile nr 15-39-KVVK (projekt), kuid oli laenu taotlemise vastu. Korteriühistu üldkoosolek otsustas laenu taotleda. Splitter Osaühing (töövõtja) tegi korteriühistu ülesandel avaldaja korteris projektis ette nähtud renoveerimistöid. Renoveerimistööde käigus kahjustati avaldaja korterit. Projekti kohaselt tuli avaldaja korteris välja vahetada malmradiaatorid, paigaldada uued küttekehad ja magistraaltorustik. Avaldaja korterisse oli umbes kaks aastat enne seda paigaldatud uus kaasaegne küttesüsteem, mis võimaldas ühendada alumise korteri torud avaldaja korteris juba renoveeritud küttesüsteemiga. Avaldaja korteris ei olnud seega vaja radiaatoreid ega küttetorusid vahetada ning sellega seoses töid teha. Korteriühistu kinnitas suuliselt, et avaldaja korteris ei ole vaja küttesüsteemi vahetada. Korteriühistu aga eiras seda kokkulepet. Avaldaja korterist lõigati välja seal olnud küttesüsteem ning see asendati osaliselt odavate plekkradiaatoritega. Kööki, koridori ja vannituppa jäeti radiaatorid paigaldamata. Avaldaja korteri põrandasse raiuti poole ruutmeetri suurused augud, millest veeti torud läbi. Avaldaja köögimööbli taga oli radiaator. See lõigati läbi ja jäeti ripakile. Avaldaja korteris olnud küttesüsteem teisaldati renoveerimistööde käigus. Avaldaja ei saanud tema korterist välja lõhutud küttesüsteemi tagasi, kuigi palus seda. Avaldajal tekkis tema korteris toimunud küttesüsteemi vahetuse tõttu kahju järgmiselt. Avaldaja korteris olnud küttesüsteemi väärtus oli 900 eurot. Asemele pandi kolm komplekti plekkradiaatoreid väärusega 330 eurot. Avaldaja kahju on avaldaja korteris olnud kütesüsteemi ja sinna renoveerimistööde käigus paigaldatud küttesüsteemi väärtuse vahe 570 eurot (900 – 330). Avaldaja kahjuks on ka kööki ja koridori ajutiste küttekehade soetamise ja paigaldamise kulu 2069–2430 eurot ning vannitoa küttesüsteemi ehitusmaterjalide kulu 284 eurot. Projekti kohaselt tuli avaldaja korteris välja vahetada kanalisatsiooni püstaku tuulutustoru. Ehitaja eiras tööde tegemise käigus projekti, milles oli kirjas toru asukoht. Torud asusid projektis viidatud asukohas. Ehitaja aga lammutas avaldaja korteri vannitoa põranda, rammis põranda silded puruks ja tekitas varisemisohtliku olukorra. Ehitaja lõhkus avaldaja korteri vannitoa seadmeid ja WC-poti. Avaldaja korteri vannituba ei olnud vaja nii ulatuslikult lõhkuda. Avaldajal tekkis tema korteri vannitoa ja selle seadmete lõhkumise tõttu kahju 7838 eurot. Avaldajal tekkis korteris tehtud renoveerimistööde tagajärjel seega kahju kokku 11 122 eurot (570 + 2430 + 284 + 7838). Kuna avaldaja esitas korteriühistule kahjunõude 9500 euro saamiseks ja ühistu aktsepteeris selle, nõuab avaldaja ühistult kahju 9500 eurot. Avaldaja tellis osa kahju kõrvaldamiseks vajalikest töödest korteriühistu juhatuse liikmele kuuluvalt äriühingult TIMORVARA OÜ. Osa kahju kõrvaldamiseks vajalikest töödest on tehtud, osa on tegemata. Avaldaja kahjuks on kulud, mis avaldaja on oma korterile tekitatud kahjustuste 3
kõrvaldamiseks juba kandnud, s.o 5800 eurot, ja mida avaldaja peab selleks tulevikus kandma, s.o 3700 eurot, kokku 9500 eurot. Avaldaja korteris on tegemata järgmised projektis nimetatud tööd: köögis, koridoris ja vannitoas kaugkütte taastamine, ventilatsiooni renoveerimine, tõmbetorude ja -luukide vahetamine, avaldaja korteriga piirneva ühise koridori renoveerimine ning kanalisatsioonipüstaku tuulutustoru vahetamine. Korteriomanikud otsustasid need tööd teha. Korteriühistu peab seega korraldama nende tegemise. Avaldaja saab nõuda lisaks kahjule projektis nimetatud tööde tegemist, kuivõrd kahju ja tööde tegemise nõue on erinev. Avaldaja soovib kahjuna oma korterile renoveerimistööde käigus tekitatud kahjustuste kõrvaldamise kulude hüvitamist ja täitmisena projektis nimetatud, kuid tegemata tööde tegemist. Avaldus on esitatud õige isiku vastu. Avaldajal ei ole töövõtjaga lepingulist suhet, mis annaks aluse töövõtja vastu nõuete esitamiseks.
5.Korteriühistu palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Korteriühistu kui tellija ei vastuta töövõtja poolt tehtud tööde puuduste eest. Korteriomanikud kiitsid töövõtja esitatud hinnapakkumised heaks. Kui töövõtja tekitas avaldajale kahju, peaks avaldaja seda nõudma töövõtjalt, mitte korteriühistult. Korteriühistu vaidleb kahju hüvitamise nõudele vastu. Korteriühistu ei ole seda tunnistanud. Kahju hüvitamise nõue ei ole tõendatud. Küttekehad utiliseeriti 25. veebruari 2020. a korteriomanike otsuse alusel. Küttesüsteem on kaasomandi ese. Avaldaja ei ole selle omanik ega saa sellega seoses kahju hüvitist nõuda. Kõigil korteriomanikel oli võimalus saada korteritest demonteeritud küttekehad endale. Avaldaja ei esitanud selleks aga tähtaegselt taotlust, mistõttu küttekehad utiliseeriti. Korteriühistu ei vastuta WC-potile põhjustatud kahju eest. WC-potti põrandaga ühendavad kinnituspoldid olid roostetanud. Need purunesid WCpoti demonteerimise käigus. Korteriomanikud otsustasid 23. septembri 2023. a üldkoosolekul, et iga korteriomanik kannab enda siseviimistluse taastamisega kaasnevad remondikulud. Neid kulusid ei kanta korteriühistu raha arvel. Erandiks olid kaasomandis olevate kandvate talade taastamise kulud, mille kulusid olid omanikud nõus hüvitama. Avaldaja korteris ei olnud kandvaid talasid, mis oleksid kahjustunud. Avaldaja ei saa samal ajal nõuda kahju hüvitamist ja kohustuste täitmist. Avaldaja ei saa seega nõuda kahju hüvitamist. Isegi kui korteriühistu tekitas avaldajale kahju, tuleks kahju vabandatavuse tõttu vähendada. Kahju hüvitis tuleks vähendada nullini ka põhjusel, et avaldaja loobus korteriühistu poolt talle pakutud 480 euro suurusest hüvitisest. Korteriomanikud otsustasid korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosolekul, et nad teostavad küttesüsteemi ning külma vee- ja kanalisatsiooni torude renoveerimistööd. Avaldaja lahkus üldkoosolekult ega osalenud otsuste vastuvõtmiseks toimunud hääletusel. Korterelamus ja korterites tehti kõik tööd, mille tegemine 25. veebruari 2020. a üldkoosolekul otsustati. Avaldaja korterisse paigaldati nõuetekohane arv radiaatoreid. Köök on avatud. Köögis olnud radiaatori kohal oli köögimööbel. Avaldaja ei olnud nõus seda lõhkuma. Radiaator paigaldati seetõttu kõrvaltuppa. Avaldaja osad kütteseadmed olid paigaldatud ebaseaduslikult. Vannituppa ega koridori ei olnudki küttekehi ette nähtud. Vanitoas on hetkel põrandaküte. Avaldaja ei täpsustanud, millisesse koridori ta radiaatorit soovib. Üldkasutatava koridori osas ei ole avaldajal nõudeõigust. Korteriomanikud ei tellinud ventilatsiooni renoveerimise, tõmbetorude ja – luukide väljavahetamist. Avaldaja ei saa seda korteriühistult nõuda. Lammutustöid tehti vannitoas. Seal on töökorras sundventilatsioon. Korteriühistu tellis koridori renoveerimistööd. Avaldaja omandis olevas korteris ei olnud tööde tegemine vajalik. Korteriühistu ei vahetanud üheski korteris kanalisatsioonipüstaku tuulutustorusid välja, kuna
4
selleks oleks tulnud avada vannitoa seinad. Korteriomanikud ei olnud sellega nõus. Tuulutustorust ei teki veelekkeid.
MAAKOHTU MÄÄRUS
6.Maakohus jättis 13. jaanuari 2024. a määrusega avalduse kahju hüvitise väljamõistmiseks rahuldamata, määras korteriühistu menetluskulude suuruseks 1800 eurot ja mõistis selle avaldajalt korteriühistu kasuks koos viivisega välja. Avaldus on esitatud õige isiku vastu. Korteriühistul on korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg 1 ja korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 6 p 2 järgi kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid ja selleks raha leidmine. Korteriühistu vastutuse aluseks saab olla mh tema tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde korraldamata jätmine. Korteriühistu võib vastutada kaasomandi eseme korrashoidmise ja korrasoleku kontrollimise kohustuse rikkumise tõttu kahju põhjustamise eest KÜS § 2 lg 1 ja VÕS § 115 lg 1 alusel, kui täidetud on ka VÕS § 115 lg 2 või lg 3 eeldused. Korteriühistu vastutus kolmanda isiku käitumise või temast tulenevate asjaolude eest võib tuleneda ka tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 132 lg-st 1 või lg-st 2. TsÜS § 132 lg 1 mõttes on majandustegevuseks korteriühistu tegevus elamu haldamisel. TsÜS § 132 lg-te 1 ja 2 kohaldamisel ei ole tähtsust, kas korteriühistu kontrollis piisavalt kolmandale isikule nendevahelise lepinguga pandud kohustuste täitmist. Nende sätete järgi omistatakse (juhul, kui esinevad nende sätete kohaldamise eeldused) korteriühistule kolmanda isiku faktiline käitumine ja hinnatakse seejärel, kas korteriühistule omistatud tegevus (sh tegevusetus) kujutab endast korteriühistu kohustuste rikkumist, ning kui kujutab, kas rikkumine on vabandatav. Korteriühistu on täitnud KÜS § 2 lõikest 1 ja KOS § 15 lg 6 p-st 2 tuleneva kohustuse tagada kaasomandi eseme korrashoid ja selleks raha leidmine. Korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosoleku päevakorras olid korterelamus renoveerimistööde tegemise ja selleks laenu taotlemise otsustamine. Avaldaja ei vaidlustanud, et renoveerimistööde läbiviimine oli vastavalt projektile vajalik. Hiljem selgus, et avaldaja korteris oli tehtud enne projekti realiseerimist ulatuslikud ümberehitustööd. Korteriomanikud otsustasid 23. septembri 2020. a koosolekul, et iga korteriomanik kannab enda siseviimistluse taastamisega kaasnevad remondikulud, v.a osas, mis puudutab kaasomandis olevate kandvate talade taastamisega seonduvaid kulusid. Avaldaja korteris ei olnud kandvaid talasid, mida oleks olnud vaja taastada. Korteriühistu selgitas, et korteriomanikel oli õigus ja võimalus saada korteritest demonteeritud küttekehad (radiaatorid) endale. Avaldaja ei esitanud selleks tähtaegselt nõuet. Avaldaja korterist demonteeritud küttekehad utiliseeriti seetõttu 25. veebruari 2020. a korteriomanike otsuse alusel. Kohtu siseveendumuse kohaselt on kahesüsteemse küttelahenduse puhul tegu uute radiaatorite ja ühendustega. Selline tehniline lahendus on kõigi huvides. Mõeldamatu on, et avaldaja korteris oleksid jäänud küttesüsteemi osad vahetamata. Avaldajale ei saanud tekkida küttesüsteemi vahetuse tõttu VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahju. Korteriühistu esindaja kinnitas, et avaldajal on toimiv vannituba. OÜ HASPO RESTAURAATOR hinnapakkumine ei tõenda midagi. Kohteriühistu ütluste kohaselt ei saanud avaldaja korteri vannitoas avaldaja väidetud kahju tekkida. Vannitoa plaatide värvierinevus ja korteri sees vajalikud parendused jäid koosoleku otsusega liikmete kanda. Korteriühistule kehtib TsÜS § 32. Korteriomanikule võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh 5
olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega, sh nõustuma majas teostatud tööde ja nende tagajärgedega, mis on kõigi huvides. Korteriomanikul on hea usu põhimõttest tulenevalt seega kohustus nõustuda projekti ja selle alusel töövõtja poolt tehtud remonttöödega. Korteriühistu ei teadnud, et avaldaja korteri ruumilahedus on muutunud. Komplikatsioonid ja ümbertegemised olid seetõttu vajalikud. Korteriühistu poolt avaldajale kompensatsiooni pakkumine on ilmselge vastutulek. Avaldajal ei ole õigust nõuda korteriühistult avaldaja korteriga piirneva ühise koridori renoveerimist. Sellise töö tegemiseks on vajalik korteriomanike lihthäälteenamusega tehtav otsus. Avaldaja ei saa nõuda korteriühistult koridori, köögi ja vannitoa kütte taastamist, kuna vannitoas on põrandaküte ja koridori ei ole küttekeha projektdokumentatsiooni alusel ette nähtud. Avaldaja ei saa nõuda korteriühistult kööki kütteseadme paigaldamist. Köögis pidanuks projekti järgi olema radiaator, kuid seal oli avaldaja integreeritud kapp.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
7.Avaldaja palub määruskaebuses maakohtu määruse tühistada ning teha uue määruse, millega mõista korteriühistult avaldaja kasuks välja kahjuhüvitis 9500 eurot ja viivis kahjuhüvitiselt seaduses sätestatud määras alates 1. detsembrist 2022. Samuti palub avaldaja kohustada korteriühistut lõpetama avaldaja korteris pooleliolevad renoveerimistööd vastavalt avaldaja 22. veebruari 2023. a menetlusdokumendi p-le 3 ning jätta menetluskulud korteriühistu kanda. Avaldaja korteris tehti renoveerimistöid, mille käigus kalduti projektist kõrvale, lõhuti avaldaja korterit ja vara, jäeti kahjulikud tagajärjed kõrvaldamata ja tööd pooleli. Avaldaja kahjuks on kulutused, mida avaldaja peab tegema lõhutud vara asendamiseks ja parandamiseks ning tegemata tööde lõpetamiseks. Avaldaja soovib küttesüsteemi väljavahetamisega seotud tööde tõttu tekkinud kahju hüvitamist 3284 eurot ning vee- ja kanalisatsioonisüsteemi rekonstrueerimisega seotud tööde tõttu tekkinud kahju hüvitamist 6216 eurot. Kuna avaldaja ei saa kõigi tööde tegemist ise korraldada, nõuab ta korteriühistult pooleli jäetud tööde lõpetamist. Maakohus leidis põhjendatult, et avaldajal on õigus esitada korteriühistu vastu nõue. Samas tegi kohus vale lahendi, millega jättis avalduse rahuldamata. Kohus jättis avaldaja väited ja tõendid hindamata ja tugines üksnes korteriühistu esindaja ütlustele ja oma siseveendumusele. Kohus lähtus valest eeldusest, et korteriomanik peab korteriühistu üldkoosoleku otsuse kohaselt kandma siseviimistluse taastamise kulud. Avaldaja aga ei nõua siseviimistluse taastamise kulude hüvitamist. Avaldaja nõuab nende kulude hüvitamist, mis tulenevad sellest, et töövõtja lõhkus avaldaja korterit ja vara, ei pidanud projektist kinni ning jättis tööd lõpetamata. Avaldaja tõendas, et küttesüsteemi ei olnud vaja välja vahetada. Avaldaja ja korteriühistu olid selles eelnevalt kokku leppinud. Maakohtu vastupidine seisukoht ei ole põhjendatud. Küttesüsteem vahetati välja ja selle käigus tekitati avaldajale kahju, s.o lõhuti avaldaja korterit ja jäeti avaldaja kööki, koridori ja vannituppa radiaatorid paigaldamata. Kohus oleks pidanud sellega seotud kahju sisuliselt hindama. Avaldaja korterile tekkis vee- ja kanalisatsioonisüsteemi rekonstrueerimisega seotud tööde tõttu kahju. Maakohus ei hinnanud selle kohta esitatud tõendeid. Kohus jättis tähelepanuta, et selle kahju kõrvaldamisel osales korteriühistu juhatuse esimehe ehitusettevõte TIMORVARA 6
OÜ. Avaldaja maksis TIMORVARA OÜ-le kahju kõrvaldamiseks tehtud tööde eest. Avaldaja soovib makstud summa hüvitamist. Maakohus leidis põhjendamatult, et avaldajal ei ole õigust nõuda pooleliolevate tööde tegemist. Väide, et avaldaja ei võimaldanud töid lõpuni viia, on vale. Avaldajal ei ole hea usu põhimõttest tulenevat kohustust kanda avaldajale tekitatud kahju.
8.Korteriühistu palub jätta kaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud. Avaldaja ei tõendanud kahju hüvitamise nõude eeldusi ega kahju suurust. Korteriühistu jääb maakohtule esitatud seisukohtade juurde. Korteriomanikud otsustasid 23. septembri 2020. a korteriomanike koosolekul, et korterite taastamise kulusid ei hüvitata remondifondist. Seda otsust ei vaidlustatud. Maakohus ei jätnud avaldaja väidetud eksperthinnangut arvesse võtmata. Sisult ei ole see tõend eksperthinnang, vaid avaldaja esitatud sisendi alusel koostatud hinnapakkumine. Kuna avaldaja vannituba on taastatud, ei ole võimalik hinnapakkumises märgitud töid uuesti teha ning tööde uuesti tegemiseks ei ole mõtet eksperthinnangut ega hinnapakkumisi koostada. Hinnapakkumises nimetatud tööd on liiga ajamahukad ja seadmed sellised, mida hageja vannitoas ei ole kunagi olnud. Avaldaja ei saa nõuda kahju hüvitamist ja tööde tegemist, millega seotud kulud on kahju hüvitamise nõudega hõlmatud. Ventilatsiooni- ja küttesüsteemi renoveerimise tööd on tehtud. Korteriomanikud otsustasid 25. veebruari 2020. a üldkoosolekul, et projektis märgitud töödest teostatakse küttesüsteemi, trepikoja või vee- ja kanalisatsioonitorustiku ning fassaadi renoveerimistööd. Korteriühistu sõlmis tööde teostamiseks töövõtulepingu, mille kohaselt töövõtja ei pidanud tegema korterite siseviimistlustöid. Avaldaja andis 23. septembri 2020. a korteriomanike üldkoosolekul nõusoleku enda korteris tööde tegemiseks. Avaldaja korteris vahetati küttesüsteemi torustik ja radiaatorid ning vee- ja kanalisatsioonitorustik. Korteriomanikud võtsid tööde teostamiseks laenu. Laenu summa ei katnud kõikide tööde maksumust. Fassaadi ja koridoride renoveerimine otsustati seega lükata edasi. Avaldaja korteris on toimiv küttesüsteem. Köögis ei olnud võimalik küttetorustikku paigaldada, kuna avaldajal olid küttesüsteemi asemel köögikapid. Avaldaja ei nõustunud nende eemaldamisega. Avaldaja vannitoas ei ole kaugküttesüsteemi küttekeha projekti järgi olnud. Avaldaja vannitoas on põrandaküte. Koridoris ei ole samuti kaugküttesüsteemi küttekeha ega torustikku olnud. Korteriühistu omandis oleva küttesüsteemi renoveerimise eesmärgiks oli viia senine ühetorusüsteemne küttesüsteem üle kahetorusüsteemseks küttesüsteemiks, mitte asendada avaldaja korteris ebaseaduslikult ümberehitatud küttesüsteem uuega. Avaldaja vannitoa põranda renoveerimistööde raames toimunud lammutamistööde käigus selgus, et avaldaja korteri vannitoa põrandal asuv tõmbetoru on terve. Selle väljavahetamine ei ole ehitustehniliselt vajalik. Avaldaja nõue tõmbetoru väljavahetamiseks on arusaamatu, arvestades, et avaldaja korteri vannituba on plaaditud ja töökorras. Ventilatsioonisüsteemi taastamise nõue on selgusetu, kuna avaldaja vannitoas on toimiv ventilatsioon. Küttekehad utiliseeriti 25. veebruari 2020. a korteriomanike otsuse alusel. Küttesüsteem on kaasomandi ese. Avaldaja ei ole selle omanik ega saa sellega seoses kahjuhüvitist nõuda. Kõigil korteriomanikel oli võimalus saada korteritest demonteeritud küttekehad endale. Avaldaja ei esitanud selleks aga tähtaegselt taotlust, mistõttu küttekehad utiliseeriti. Korteriühistu ei vastuta WC-poti kahjustamise eest, kuna WC-poti kinnituspoldid olid roostetanud ja purinesid poti demonteerimise käigus. 7
Avaldaja on käitunud pahatahtlikult. Avaldaja märkis väljaspool käesolevat tsiviilasja, et ta ei soovi korteriühistu vastu nõudeid esitada. Avaldaja loobus korteriühistu pakutatud 480 eurosest hüvitisest. Avaldaja poolt sellises olukorras avalduse esitamine on pahatahtlik.
9.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Ringkonnakohus tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas, milles maakohus jättis avaldaja kahju hüvitamise nõude tervikuna rahuldamata. Sellest tingituna tuleb maakohtu määrus tühistada ka menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega mõistab korteriühistult avaldaja kasuks välja kahjuhüvitise 1348 eurot ning sellelt arvestatud viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud (s.o seadusjärgses) määras alates 1. detsembrist 2022. a. Maakohtu määruse resolutsioon jääb muutmata osas, milles maakohus jättis avaldaja kahju hüvitamise nõude ülejäänud osas rahuldamata. Ringkonnakohus muudab osaliselt maakohtu määruse vastavaid põhjendusi. Osas, milles avaldaja palub kohustada korteriühistut lõpetama avaldajale kuuluvas korteris pooleliolevad renoveerimistööd, saadab ringkonnakohus tsiviilasja samale maakohtule tagasi uueks läbivaatamiseks.
11.Korteriühistu esitas koos 22. veebruari 2024. a vastusega järgmised tõendid: korteriühistu
25.veebruari 2020. a (tl 172–174), 23. septembri 2020. a (tl 171) ja 5. mai 2021. a (tl 178– 179) üldkoosolekute protokollid, 5. septembri 2022. a kohtuistungi protokoll tsiviilasjas nr 2-22-4901 (tl 175–177), avaldaja 8. septembri 2022. a kiri (tl 180). Avaldaja leiab, et neid tõendeid ei peaks vastu võtma, kuna puudutatud isik oleks saanud need esitada maakohtu menetluses.
11.1.Korteriühistu esitas 25. veebruari 2020. a üldkoosoleku protokolli maakohtule 13. märtsil 2023 (tl 100–110). Nimetatud dokument on seega juba tsiviilasja materjalide juures, seda ei ole vaja uuesti asja juurde võtta.
11.2.Korteriühistu soovib enda 23. septembri 2020. a üldkoosoleku protokolliga tõendada, et korteriomanikud võtsid 23. septembril 2020. a vastu otsuse, mille alusel otsustati, et korteriomanikud taastavad korterite siseviimistluse omavahenditega ja et avaldaja korteris tehti renoveerimistöid avaldaja teadmisel ja nõusolekul (korteriühistu 21. märtsi 2024. a vastus). Ringkonnakohus võtab selle tõendi TsMS § 667 lg 3 teise lause alusel asja materjalide juurde, kuna see omab asjas tähtsust. Avaldajal sai selle tõendi kohta ringkonnakohtule arvamuse esitada (avaldaja 11. aprilli 2024. a seisukoht).
11.3.Korteriühistu soovib tõendada 5. mai 2021. a üldkoosoleku protokolli, 5. septembri 2022. a kohtuistungi protokolli ja avaldaja 8. septembri 2022. a kirjaga, et avaldaja käitumine on olnud vastuoluline. Avaldaja väitis, et lubab remonttööde tegijad oma korterisse, kuid hiljem ikkagi ei lubanud. Avaldaja on kinnitanud, et ta ei esita korteriühistu vastu kahju hüvitamise nõuet, kuid esitas selle erinevatel aegadel ja suurustes. Need asjaolud ei oma avaldaja nõude eeldusi arvestades ringkonnakohtu arvates tähtsust. Korteriühistu soovib tõendada ka seda, et avaldaja ei võtnud vastu talle pakutud hüvitist 480 eurot (korteriühistu
21.märtsi 2024. a vastus). Avaldaja juhatuse liige kinnitas maakohtus vande all selles summas pakutud hüvitisest loobumist (tl 130 pöördel). Need tõendid ei oma ringkonnakohtu arvates seega tähtsust. Ringkonnakohus jätab need TsMS § 238 lg 1 alusel asja juurde võtmata. 8
12.Avaldaja nõuab korteriühistult viimase poolt tellitud korterelamu renoveerimistööde käigus avaldajale tekitatud kahju hüvitamist ja hüvitamisega viivitamise eest viivist ning üldkoosoleku otsuse ja projekti kohaselt avaldaja korteris ette nähtud, kuid tegemata tööde tegemist (tl 40–42). Korteriühistu vaidleb avaldusele vastu.
13.Maakohus võttis määruse resolutsioonis seisukoha üksnes avaldaja kahju hüvitamise nõude osas, jättes selle rahuldamata. Maakohtu määruse resolutsioonist ei nähtu, et maakohus oleks lahendanud avaldaja renoveerimistööde tegemise nõude. Maakohtu määruse resolutsioon ei vasta seega TsMS § 478 lg-st 1, § 463 lg-st 2 ja § 442 lg-st 5 (sätete koosmõjus) tulenevatele nõuetele. Renoveerimistööde tegemise nõude osas on maakohus ka vaidlustatud määruse põhjenduste p-s 11 üksnes märkinud, et avaldajal selline nõudeõigus puudub, kuid ei ole seda järeldust kohtu tuvastatud asjaoludega seostanud. Kuna maakohus ei lahendanud renoveerimistööde tegemiseks kohustamise nõuet, ei saa ringkonnakohus TsMS §-st 12 tulenevalt asuda seda nõuet esimesena läbi vaatama. Ringkonnakohus saadab renoveerimistööde tegemiseks kohustamise nõude maakohtule läbivaatamiseks tagasi. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel võtta selle nõude osalise või täieliku rahuldamise või rahuldamata jätmise osas seisukoht, sh määruse resolutsioonis.
14.Ringkonnakohtu hinnangul rikkus maakohus avaldaja kahju hüvitamise nõude täielikul rahuldamata jätmisel oluliselt nii menetlus- kui ka materiaalõiguse norme. See on maakohtu määruse TsMS § 667 lg 2 järgi tühistamise aluseks. Samas on ringkonnakohtul võimalik avaldaja kahju hüvitamise nõude osas teha ise uus määrus. Ringkonnakohus põhjendab oma seisukohti järgmiselt.
15.Maakohus tugines avaldaja kahju hüvitamise nõude rahuldamata jätmisel mh KÜS-ile ja KOS-ile. Mõlemad need seadused on alates 1. jaanuarist 2018 kehtetud ning ei ole seetõttu avaldaja kahju hüvitamise nõude lahendamisel ringkonnakohtu arvates kohaldatavad. Avaldaja ei ole toonud välja, millal tehti avaldaja korteris neid renoveerimistöid, mille tulemusena avaldajale kahju tekkis. Samas nähtub nii avaldaja kui ka korteriühistu väidetest, et avaldajale kahju põhjustanud renoveerimistööde tegemine ja selleks laenu võtmine otsustati korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosolekul, misjärel korteriühistu sõlmis töövõtjaga renoveerimistööde teostamiseks lepingu (tl 40, 137, 140 pöördel). Korteriühistu väitel sõlmiti töövõtjaga leping alles 18. mail 2020 (tl 169). Eelmärgitust saab järeldada, et avaldajale kahju põhjustanud renoveerimistööd toimusid pärast 25. veebruari 2020, s.o ajal, mil maakohtu poolt viidatud KÜS ja KOS enam ei kehtinud ning avaldaja ja korteriühistu vahelisi suhteid reguleeris korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS, kehtib alates 1. jaanuarist 2018). Maakohus rikkus kehtetutele seadustele tuginedes TsMS § 463 lg-t 2 ja § 436 lg-t 1, mille järgi peab kohtumäärus olema seaduslik.
16.Korteriomanikud täidavad korteriomandi kaasomandi osa eseme valitsemise kohustust KrtS § 12 lg 1 ning § 34 lg-te 1 ja 2 kohaselt korteriühistu kaudu. Korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus tähendab eelkõige korteriomanike ühist ning korteriühistu kaudu täidetavat kohustust tagada korteriomandite kaasomandi osa eseme korrashoid, remont ja korteriomanditeks jaotatud ehitise säilitamine ja hoidmine korteriomanike määratud seisukorras (nt RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649/57, p 17). Korteriomanikud täidavad korteriomandi kaasomandi osa eseme valitsemise kohustust ühiselt, otsustades korteriomandite kaasomandi eseme valitsemise küsimusi kas korteriühistu üldkoosolekul häälteenamuse põhimõttel (KrtS §-d 35, 36 ja 39) või sõlmides selleks kõigi korteriomanike kokkuleppe (KrtS § 34 lg 1 ja § 38 lg 1). Korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus hõlmab seega korteriühistu kohustust teha korteriühistu üldkoosoleku otsuse või korteriomanike kokkuleppe alusel kaasomandi eseme renoveerimistöid, sh neid töid, mis on vajalikud korterelamu kaasomandi eseme hulka 9
kuuluvate ühiskommunikatsioonide välja vahetamiseks. Kui korteriühistu rikub korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustust, vastutab ta korteriomaniku ees KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 lg 1 alusel. Sellele viitab ka KrtS § 31 lg 1 p 3, mille kohaselt peab korteriomanik võimaldama teistel isikutel kasutada eriomandi eset, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks, ent seetõttu tekkinud kahju tuleb korteriomanikule hüvitada. Avaldaja saab seega nõuda korteriühistult kahju hüvitamist, kui on täidetud järgmised eeldused: korteriühistu on rikkunud oma kohustusi, s.o ennekõike korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustust (KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ja VÕS § 115 lg 1); korteriühistu vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1); avaldajale on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);
rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
17.Avaldaja tugineb kahjuhüvitise nõude osas esiteks sellele, et tema korteris lõigati välja toimiv küttesüsteem ja asendati see odavamate plekkradiaatoritega, avaldaja korteris olnud radiaatoreid ei antud avaldajale. Avaldaja kahjuks on tema korteris olnud radiaatorite ja renoveerimistööde käigus sinna paigaldatud radiaatorite väärtuste vahe 570 eurot (tl 41). Korteriühistu vaidleb sellele vastu.
17.1.Maja ühiskommunikatsioonid kuuluvad eelduslikult kaasomandi koosseisu ja kõigile korteriomanikest kaasomanikele (KrtS § 4 lg-d 3 ja 4). Selliseks kaasomandi koosseisu kuuluvaks ühiskommunikatsiooniks on ka korterelamu ühine küttesüsteem (vt RKTKo 13.02.2012 3-2-1-116-11, p 27; RKTKo 11.05.2005 3-2-1-38-05, p 13). Seda isegi siis, kui ühine küttesüsteem asub osaliselt ühe korteriomaniku eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piirides (KrtS § 4 lg 3). Korteriomanikud valitsevad KrtS § 34 lg 2 järgi korteriomandite kaasomandi eset korteriühistu kaudu. Korteriomanikud saavad seega otsustada korterelamu ühise küttesüsteemi, sh selle osaks olevate radiaatorite, eemaldamise ja utiliseerimise ning uutega asendamise sõltuvalt asjaoludest kas KrtS §-s 39 sätestatud häälteenamuse alusel või KrtS §-s 38 sätestatud korras (RKTKm 1.06.2022, 2-19-16450/58, p 13).
17.2.Asja materjalidest nähtuvalt otsustati korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosolekul teha korteriühistu poolt hallatavas korterelamus renoveerimistööd vastavalt OÜ Invento tööle nr 15-39-KVVK (projekt), sh otsustati renoveerida korterelamu küttesüsteem. Projekti p 3.2. järgi tuli olemasoleva küttesüsteemi torustik ja küttekehad demonteerida ning utiliseerida selleks ettenähtud kohas (tl 47). Selliste otsuste vastuvõtmise üle ei ole menetlusosalised asjas ka vaielnud. Avaldaja ei vaidlusta korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosoleku otsuse kehtivust ega väida, et ta korterist oleks eemaldatud kütteseadmeid, mis ei olnud saanud korteriühistu ühise küttesüsteemi osaks.
17.3.Kuna avaldaja korteris asunud küttesüsteem oli korterelamu ühine küttesüsteem, mis kuulus kõigile korteriomanikele, mitte ainult avaldajale, ja selle eemaldamise, utiliseerimise ja uuega asendamise otsustasid korteriomanikud üldkoosolekul, oli korteriühistul õigus see eemaldada, utiliseerida ning uuega asendada. Korteriühistu ei rikkunud seda tehes oma kohustusi. Avaldaja ei saa seega nõuda kahju, milleks on avaldaja korteris olnud radiaatorite ja nende asemele paigaldatud radiaatorite hinnavahe 570 eurot. Nõude rahuldamine ei ole VÕS § 115 lg 1 kohaselt põhjendatud. Maakohtu määrust ei ole selles osas seega alust tühistada. 10
18.Avaldaja kahjunõue tugineb teiseks sellele, et ta korteris jäeti kööki, koridori ja vannituppa küttekehad paigaldamata, mistõttu jäid nimetatud ruumid kütteta. Avaldaja kahjuks on kööki ja koridori küttekehade soetamise ja paigaldamise kulu 2430 eurot ning vannituppa küttesüsteemi ehituse materjalide kulu 284 eurot (tl 41). Korteriühistu vaidleb selle vastu.
18.1.Avaldaja ei ole toonud välja, kust tuleneb korteriühistu kohustus paigaldada avaldaja korteri kööki ja koridori küttekeha. Kuna korterelamu ühine küttesüsteem on, nagu eelnevalt selgitatud, kaasomandi eseme osa, mida korteriomanikud valitsevad korteriühistu kaudu ühiselt, saab selline kohustus põhimõtteliselt tulla kohteriühistu üldkoosoleku otsustest või korteriomanike kokkuleppest. Korteriühistu otsustas 25. veebruari 2020. a üldkoosolekul renoveerida korteriühistu küttesüsteemi (tl 101). Menetlusosalised ei vaidle, et renoveerimistööde aluseks oli projekt. Projekti kohaselt tuli uued küttekehad paigaldada sarnaselt olemasolevatele akende alla (tl 48). Korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosoleku otsusest ja projektist saab seega järeldada, et korteriomanikud otsustasid asendada olemasoleva küttesüsteemi osaks olnud radiaatorid, kuid mitte neid radiaatoreid, mille korteriomanikud on omavoliliselt küttesüsteemi ise ühendanud. Seda kinnitavad ka korteriühistu juhatuse liikme V. Peetsu vande all antud ütlused, mille kohaselt otsustati, et töövõtja demonteerib vanad radiaatorid ja asendab need uutega (tl 131). Korteriühistu ei ole väitnud, et projekti kohaselt ei olnud avaldaja köögis asunud radiaatori vahetust ette nähtud. Ringkonnakohus leiab, et korteriühistul võis 25. veebruari 2020. a üldkoosoleku otsusest ja projektist tulenevalt seega olla kohustus avaldaja köögis olnud radiaator välja vahetada. Samas ei pandud korteriühistu väitel avaldaja kööki uut radiaatorit põhjusel, et olemasoleva radiaatori ees oli avaldaja köögimööbel, mille demonteerimisega ei olnud avaldaja nõus. Avaldaja ei eita, et radiaator oli köögimööbli taga (tl 132 pöördel). Ringkonnakohus leiab, et kuivõrd avaldaja ei võimaldanud radiaatori vahetamiseks köögimööblit demonteerida, ei saa avaldaja VÕS § 101 lõikest 3 tulenevalt tugineda kööki radiaatori paigaldamata jätmisele ega nõuda sellest tulenevalt korteriühistult kahju hüvitamist. Korteriühistu väitel ei olnud koridoris radiaatorit ette nähtud (tl 96 pöördel). Korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosoleku otsusest ega projektist ei nähtu, et korteri koridori oleks olnud radiaatori paigaldamine ette nähtud. Avaldaja ei esitanud radiaatori paigaldamise kohustuse kohta muid tõendeid, kuigi maakohus selgitas avaldajale, et ta peab oma väiteid tõendama (tl 120 pöördel). Ringkonnakohus leiab eeltoodust tulenevalt, et korteriühistut ei saa lugeda oma kohustusi rikkunuks sellega, et ta jättis koridori radiaatori paigaldamata. Lisaks ei ole avaldaja esitanud tõendeid kööki ja koridori küttekeha soetamise ja paigaldamise kulu tekkimise ja suuruse kohta, kuigi maakohus selgitas avaldajale, et tal tuleb oma väiteid, sh kahju suurust tõendada (tl 120 pöördel, 121 pöördel). Kahju 2430 eurot ei ole seega tõendatud. Avaldaja ei saa eelnevast tulenevalt nõuda avaldaja korteri kööki ja koridori küttekehade paigaldamata jätmisest tingitud kahju 2430 eurot. Nõude rahuldamine ei ole VÕS § 115 lg 1 kohaselt põhjendatud. Maakohtu määrust ei ole ka selles osas seega alust tühistada.
18.2.Avaldaja ei ole toonud välja, kust tuleneb korteriühistu kohustus paigaldada küttekeha avaldaja korteri vannituppa. Korteriühistu väitel ei olnud avaldaja korteri vannituppa radiaatori paigaldamist ette nähtud (tl 96 pöördel). Avaldaja kinnitusel oli vannitoas üksnes siugtoru. Avaldaja ei ole väitnud, et vannitoas varem radiaator või muu küttekeha oli, avaldaja üksnes tahab vannituppa radiaatorit (tl 132 pöördel). Korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosoleku otsusest ega projektist ei nähtu, et avaldaja korteri vannituppa oleks radiaatori paigaldamine ette nähtud. Muid sellekohaseid tõendeid ei ole menetlusosalised esitanud, kuigi maakohus selgitas avaldajale oma väidete tõendamise kohustust. Korteriühistut ei saa seega 11
lugeda oma kohustusi rikkunuks seetõttu, et ta ei paigaldanud korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosoleku otsuse ja projekti alusel avaldaja korteri vannituppa küttekeha. Avaldaja väitel on tema kahjuks avaldaja korteri vannituppa küttesüsteemi ehituse materjalide kulu 284 eurot (tl 41). Avaldaja ei ole täpsustanud, mis küttesüsteemi ta selle raha eest oma vannituppa ehitas, s.o kas avaldaja asendas vannitoas olnud siugtoru, paigaldas radiaatori või, nagu nähtub korteriühistule enne kohtusse pöördumist esitatud kahjunõudest, paigaldas põrandakütte (tl 56). OÜ HASPO RESTAURAATOR hinnapakkumisest (tl 125) ja avaldaja juhatuse liikme vande all antud seletusest (tl 130 pöördel) saab siiski järeldada, et avaldaja peab kahjuks vannitoa põrandale põrandakütte paigaldamise kulusid, kuna avaldaja esitatud ainuke tõend kahju kohta puudutab vannituppa põrandakütte, mitte siugtoru või radiaatorite paigaldamise kulusid. Avaldaja ei tugine samas sellele, et avaldaja korteri vannitoas oli enne renoveerimistööde teostamist põrandaküte ja et see renoveerimistööde käigus lõhuti. Väidetav kahju ei tekkinud seega korteriühistu tellitud remonttööde tagajärjel. Ringkonnakohus lisab, et kahju hüvitamise eesmärk on VÕS § 127 lg 1 järgi kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Asja kahjustamise korral hõlmab kahjuhüvitis VÕS § 132 lg 3 järgi eelkõige asja parandamise mõistlikke kulusid ja võimalikku väärtuse vähenemist. Avaldaja ei saa seega nõuda korteriühistult enda vannituppa paigaldatud põrandakütte materjalide kulude hüvitamist, kuna avaldaja ei väida, et tema korteri vannitoas oleks enne vastava kulu tegemist põrandaküte olnud. Avaldaja ei saa eelnevast tulenevalt nõuda avaldaja korteri vannituppa küttekeha paigaldamata jätmisest tingitud kahju 284 eurot. Nõude rahuldamine ei ole VÕS § 115 lg 1 kohaselt põhjendatud. Maakohtu määrust ei ole selles osas alust tühistada.
19.Neljandaks tugineb avaldaja oma kahjunõudes sellele, et tema korteris teostatud renoveerimistööde käigus lammutati vannitoa põrand, põranda silded rammiti puruks, muudeti vannitoa seinad varisemisohtlikuks, kahjustati vannitoa seinu ning lõhuti WC-pott ja vannitoa seadmed. Avaldaja soovib vannitoa põranda ja seinte taastamise kulude ja WC-poti väärtuse hüvitamist (tl 41), määruskaebuse kohaselt kokku 6216 euro ulatuses (tl 161 pöördel). Korteriühistu vaidleb selles osas avaldaja nõudele samuti vastu.
19.1.Menetlusosalised ei ole vaielnud selle üle, et korteriühistu palgatud töövõtja lõhkus avaldaja vannituba, et täita korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosoleku otsust ja projekti, mille kohaselt korteriomanikud otsustasid vahetada kanalisatsiooni püstaku tuulutustoru välja. Korteriühistu tunnistas, et nende tööde käigus lõhuti avaldaja vannitoa põrandat (tl 121 pöördel). Vannitoa põranda kahjustused nähtuvad avaldaja esitatud fotodelt (tl 61, 63, 65). Arvestades fotodelt nähtuvat põranda kahjustuste ulatust, ei ole kahju tekkinud üksnes avaldaja vannitoa põranda siseviimistlusele, vaid ka põranda konstruktsioonidele, mis kuuluvad KrtS § 4 lg-te 3 ja 4 järgi korterelamu kaasomandi eseme hulka. Korterelamu kaasomandi eseme hulka ei kuulu üksnes põrandate kandvad talad, nagu leiab korteriühistu, vaid ka põranda muud konstruktsioonid, mis eraldavad korterelamut maapinnast või eri korrustel asuvaid kortereid. Korteriühistu ei tunnistanud avaldaja vannitoa seinte lõhkumist. Samas nähtub avaldaja esitatud fotodelt, et avaldaja vannitoa seinas on auk, kust paistab valgus läbi (tl 65), vannitoa seina plaadid on murdunud (tl 63), sein on kahjustunud (tl 62). Korteriühistu ei eita, et avaldaja WC-poti demonteerimisel sai pott kahjustada, kuna selle kinnituspoldid olid roostetanud ja purunesid poti demonteerimise käigus (tl 141). WC-poti kahjustused nähtuvad avaldaja esitatud fotolt (tl 64). Avaldaja ei ole esitanud tõendeid vannitoa seadmete lõhkumise kohta, kuigi maakohus selgitas avaldajale, et tal tuleb oma väiteid tõendada (tl 120 pöördel).
12
Ringkonnakohtu hinnangul on võimalik eelmärgitu põhjal tuvastada, et korteriühistu korraldatud kaasomandi eseme renoveerimistööde tegemise käigus sai kahjustada avaldaja korteri vannitoa põrand, seinad ja vannitoas olnud WC-pott. Avaldaja korteri vannituba sai kahjustada korteriühistu poolt kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse täitmise käigus. Kahjustused tekkisid korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosoleku otsuse ja projekt täitmise tulemusena, mis nägi ette kanalisatsiooni tuulutustoru püstaku vahetamise (tl 52). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole niivõrd oluline, kas korteriühistu poolt palgatud töövõtja lõhkus avaldaja korteri vannituba rohkem kui kanalisatsiooni tuulutustoru püstaku vahetamiseks oli vajalik, kuna korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus hõlmab juhul, kui üldkoosolek on otsustanud renoveerimistööde tegemise ja ühiskommunikatsioonide välja vahetamise, nii selleks vajalike hooneosade lammutamist kui ka nende taastamist. See tähendab, et kui korteriomanikud otsustavad kaasomandi eseme renoveerimistööde tegemise, sh kaasomandi eseme hulka kuuluva kanalisatsiooni püstaku tuulutustoru vahetamise, hõlmab kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus nii nende tööde tegemiseks vajalikke põrandate ja seinte lammutustöid kui ka hilisemat põrandate ja seinte endise olukorra taastamist. See tähendab, et endise olukorra taastamine on üldjuhul korteriomanike ühine, mitte iga korteriomaniku enda kohus. Korteriühistu ei ole taastanud avaldaja korteri vannitoa põrandat ega seinu ega hüvitanud tööde käigus vigastatud WC-poti väärtust. Avaldaja vannitoa põrandate ja seinte taastamistöid tegi korteriühistu juhatuse liikmele kuuluv TIMORVARA OÜ. Samas avaldaja väitel maksis tema nende tööde eest (tl 162). Korteriühistu ei ole lükanud seda ümber. Sellele, et avaldaja maksis TIMORVARA OÜ poolt tehtud tööde eest, viitab ka see, et tööde eest esitati arved avaldajale (tl 91–92) ja korteriühistu juhatuse liige, kelle TIMORVARA OÜ kuulub, kinnitas, et raha maksti ära (tl 131 pöördel). Korteriühistu rikkus avaldaja korteris vannitoa põranda ja seinte kahjustuste kõrvaldamata jätmise ning WC-poti kahjustamisega KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 lg 1 sätestatud korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustust.
19.2.Korteriühistu tugineb vastutust välistava asjaoluna sellele, et korteriomanikud otsustasid 23. septembri 2020. a korteriomanike koosolekul, et korterite siseviimistluse taastamise kulud kannab iga korteriomanik ise (tl 120 pöördel, 121, 141). Korteriühistu 23. septembri 2020. a üldkoosoleku protokollist nähtub aga, et 15 korteriomanikku 21st võtsid vastu alljärgneva otsuse: "Mitte kompenseerida korterite taastamise kulud remondifondist." (tl 171 pöördel). Tegemist on seega korteriühistu üldkoosoleku otsuse, mitte korteriomanike kokkuleppega. Korteriühistu juhatuse liikme V. Peetsu seletusest nähtub, et üldkoosolekul otsustati, et kõik taastavad oma korterid ise, töövõtja ei tegele taastamisega (tl 131). Otsus, millega kohustatakse iga korteri omanikku taastama korterelamu kaasomandi eseme renoveerimistööde käigus kahjustada saanud enda korteri piiridesse jääv kaas- ja eriomandi eseme seisukord, ei ole ringkonnakohtu hinnangul selline otsus, mida korteriomanikud saaksid võtta vastu üldkoosolekul häälteenamuse põhimõttel. Tegemist ei ole otsusega, mida saaks võtta vastu kaasomandi eseme tavapärase valitsemise raames KrtS § 35 alusel. Tegemist ei ole ka otsusega, mida saaks võtta vastu KrtS §-s 39 sätestatud häälteenamuse alusel, kuna kaasomandi eseme osade väljavahetamise järgselt kaas- ja eriomandi eseme taastamise ning sellega seotud kulude kandmise kohustuse korteriomanikele panemine kahjustab ülemääraselt korteriomanike õigustatud huve. Korteriomanikud valitsevad kaasomandi eset reeglina korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2). See tähendab, et iga korteriomanik ei pea remontima korterelamu kaasomandi esemesse kuuluvat osa ise, vaid seda tehakse ikkagi korteriühistu kaudu. Korteriomanikud kannavad korterelamu kaasomandi eseme remondiga seotud kulud lähtuvalt endi kaasomandi osa suurusest (KrtS § 40 lg 1). Eelnimetatud otsuse korral kannaksid aga need korteriomanikud, kelle korteris on vaja kaasomandi eseme 13
renoveerimistöödega seoses suuremas osas taastamistöid teha, suurema osa kaasomandi osa eseme renoveerimise kuludest, kui need korteriomanikud, kelle korteris ei ole vaja taastamistöid nii ulatuslikult teha. Selline otsus kahjustab seega vähemalt osade korteriomanike õigustatud huve. Tegemist on seega otsusega, mida saab vastu võtta, kui kõik korteriomanikud on sellega nõus (vt KrtS § 13 lg 1). Kui korteriomanike üldkoosolekul võetakse häälteenamusega vastu otsus, mille jaoks oleks olnud vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, on selline otsus TsÜS § 38 lg 2 esimese lause kohaselt tühine, sest see rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet (RKTKm 12.04.2023, 2-20-2549/33, p 14). Korteriühistu 23. septembri 2020. a üldkoosoleku otsus ja ka muud korteriühistu samalaadsed üldkoosoleku otsused on TsÜS § 38 lg 2 alusel seega tühised. Neil ei ole TsÜS § 84 lg 1 järgi algusest peale õiguslikke tagajärgi. Sellised otsused ei vabasta korteriühistut vastutusest. Korteriühistu vastutab VÕS § 103 lg 1 esimese lause järgi kohustuse rikkumise eest, v.a, kui rikkumine on vabandatav. VÕS § 103 lg 1 teise lause järgi eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Kohteriühistu vastutab seega eelduslikult rikkumise eest. Korteriühistu ei vabane vastutusest üksnes seetõttu, et ta kasutas kaasomandi eseme valitsemise kohustuse täitmisel töövõtja teenuseid ja kohustuse rikkumine oli osaliselt seotud töövõtja käitumisega. Isik vastutab TsÜS § 132 lg 2 järgi teise isiku käitumise või temast tulenevate asjaolude eest, kui ta kasutab seda isikut oma kohustuste täitmisel ja selle isiku käitumine või temast tulenevad asjaolud on seotud selle kohustuse täitmisega. Korteriühistu vastutab seega eelnimetatud (vt käesoleva määruse p 19.1) rikkumiste tõttu tekitatud kahju eest. Asjaolu, et WC-poti polt avaldaja korteris oli roostes ja ei tulnud lahti, ei vabasta korteriühistut VÕS § 103 lg 1 järgi vastutusest. Korteriühistu ei tõendanud, et WCpoti polti ei olnud võimalik potti lõhkumata eemaldada. Asjaolu, et WC-poti lõhkus korteriühistu poolt palgatud töövõtja, ei vabasta korteriühistut vastutusest. Korteriühistu kasutas töövõtjat enda kaasomandi eseme valitsemise kohustuste täitmisel ja vastutab TsÜS § 132 lg 2 alusel töövõtja poolt WC-poti lõhkumise eest.
19.3.Asja kahjustamise korral hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikke kulusid ning võimalikku väärtuse vähenemist. Kui asja parandamine on asja väärtusega võrreldes ebamõistlikult kulukas, tuleb maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele (VÕS § 132 lg-d 1 ja 3). Avaldaja väidab avalduses, et vannitoa lõhkumise tagajärgede kõrvaldamise kulu on 7838 eurot (tl 41), määruskaebuse kohaselt on see 6216 eurot (tl 161 pöördel). Avaldaja poolt korteriühistule kohtuväliselt esitatud nõudes on vannitoaga seotud kahju suuruseks märgitud kokku 5769 eurot (2069 + 3700) (tl 56). OÜ HASPO RESTAURAATOR hinnapakkumise kohaselt on sama kahju aga hoopis 12 240 eurot 90 senti (tl 125). Avaldaja väited ja tõendid tema vannitoale tekkinud kahju kõrvaldamiseks vajalike mõistlike kulude kohta on seega vastuolulised. Samas esitatud tõenditest nähtub, et avaldaja palkas enda vannitoa taastamiseks korteriühistu juhatuse liikme ettevõtte TIMORVARA OÜ, kes teostas järgnevad tööd: lammutusprahi väljavedu (tl 130) ning vannitoa betoonpõranda ehitus, elektrikaabli kinnivalamine, seinas olnud aukude kinni panemine, seinte taastamine, plaatimine, hüdroisolatsioon ja plaatimine (tl 130, 131). Avaldajale esitati tööde eest arved arve 20120 (tl 91) ja nr 20106 (tl 92) kokku 1366 eurot 80 senti, sh käibemaks 227 eurot 80 senti. Avaldaja kinnitusel tasus tema nimetatud arved (tl 162). Korteriühistu ei ole tõendanud, et avaldajal kõnealust kulu ei ole tekkinud või ei teki. Arvestades avaldaja vannitoa põranda ja seinte kahjustusi ning TIMORVARA OÜ poolt tehtud töid, loeb ringkonnakohus tõendatuks, et korteriühistu poolt korraldatud kaasomandi eseme renoveerimistööde tegemise käigus avaldaja vannitoa põrandale ja seintele tekitatud 14
kahju kõrvaldamise mõistlikud kulud on 1366 eurot 80 senti (sh käibemaks). Korteriühistu väitel on avaldaja on 8. aprillist 2004 käibemaksukohustuslane ja saab käibemaksu sisendkäibemaksuna maha arvata (tl 127). Avaldaja ei lükanud seda ümber. VÕS § 127 lõigete 1 ja 5 järgi ei saa avaldaja kahjuks seega olla käibemaks 227 eurot 80 senti (vt ka RKTKo 12.06.2019, 2-17-11269/54, p 12.2.). Kahju on järelikult põhjendatud 1139 euro ulatuses. OÜ HASPO RESTAURAATOR hinnapakkumisest (tl 125) ei saa järeldada, et avaldaja vannitoa taastamise kulu oleks eelmärgitust suurem. Hinnapakkumine sisaldab esiteks töid, mille TIMORVARA OÜ on juba ära teinud, s.o vannitoa lammutamine ja prahi utiliseerimine, põrandakonstruktsioonide kontroll, põranda ehitus ja seinte taastamine (tl 130 pöördel). Samuti sisaldab hinnapakkumine töid, mille osas avaldaja ei tõendanud, et nende tegemine oli vajalik selleks, et viia vannituba sellisse seisu, milles see oli enne töövõtja poolt avaldaja korteris renoveerimistööde tegemist. Avaldaja ei ole tõendanud, et avaldaja vannitoa seinakonstruktsioonid pehkisid seetõttu, et töövõtja lõhkus vannitoa põranda ja seinad. Avaldaja ei ole tõendanud, et avaldaja vannitoa seinetel oleks tekkinud suuremas ulatuses kahju, kui TIMORVARA OÜ poolt taastati. TIMORVARA OÜ juhatuse liige kinnitas vande all, et nad taastasid tehtud tööde käigus vannitoa seinas olnud augud, seinad taastati ja plaaditi (tl 131). Arvestades avaldaja esitatud fotodelt nähtuvate vannitoa seinte kahjustuste ulatust ja vannitoa mõõtmeid 175×175×280 cm (tl 121 pöördel), ei ole tõendatud, et vannitoa kahjustuste kõrvaldamiseks on vaja krohvida ja plaatida umbes 16 m2 ulatuses seinu. Avaldaja ei tõendanud, et avaldaja vannitoa lagi, uks või vannitoa sundventilatsiooni seade oleks saanud kahjustada. Avaldaja esitatud fotolt (tl 62) ei ole võimalik vannitoa ukse kahjustusi tuvastada. Korteriühistu juhatuse liige kinnitas vande all, et avaldaja ei esitanud uksega seoses pretensioone, kui avaldaja vannitoa põrandat ja seinu taastati (tl 131). Avaldaja ei ole tõendanud, et avaldaja vannitoa seadmetest oleks midagi peale WC-poti saanud kahjustada. Arvestades hinnapakkumises märgitut ja avaldaja enda väiteid WC-poti maksumuse kohta (tl 41), on WC-potiga seotud kahju tõendatud 209 euro ulatuses.
19.4.Avaldajal tekkis korteriühistu kohustuste rikkumise tõttu seega kahju kokku 1348 eurot (1139 + 209). Kahju on ringkonnakohtu hinnangul VÕS § 127 lg 2 mõttes hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga. Kui avaldaja vannitoa põrandat ja seinu ning seal asunud WC-potti ei oleks korterelamu kaasomandi eseme renoveerimise käigus lõhutud, ei oleks avaldajal kahju tekkinud. Rikkumise ja kahju vahel on VÕS § 127 lg 4 mõttes seega põhjuslik seos.
20.Avaldajal on eelnevat arvestades VÕS § 115 lg 1 alusel seega õigus nõuda korteriühistult kahju 1348 euro hüvitamist. Avaldaja nõudeõigust ei välista see, et avaldaja ei nõustunud talle kohtueelses menetluses pakutud väiksema, 480-eurose hüvitisega. See asjaolu ei ole VÕS § 139 ega § 140 järgi ka aluseks kahjuhüvitise vähendamisele. Maakohtu määrus, millega maakohus jättis avaldaja kahju hüvitamise nõude tervikuna rahuldamata, tuleb vastavas ulatuses tühistada. Ringkonnakohus teeb uue määruse, millega mõistab korteriühistult avaldaja kasuks välja kahju 1348 eurot. Avaldaja ülejäänud kahju hüvitamise nõue ei ole põhjendatud ning maakohtu määruse vastav osa lõppjäreldustes õige.
21.Ringkonnakohus mõistab vastavalt avaldaja taotlusele korteriühistult välja ka viivise 1348 euro suuruselt kahjuhüvitise summalt alates 1. detsembrist 2022. Maakohus ei ole viivisenõude rahuldamata jätmist vaidlustatud määruses küll eraldi kajastanud, kuid põhinõude (kahju hüvitamise nõude) täielikku rahuldamata jätmist arvestades ei ole see menetlusnormi oluline rikkumine. Hageja taotlus VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras (VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas) viivise saamiseks on ringkonnakohtu hinnangul õiguslikult põhjendatud. 15
Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda VÕS § 113 lg 1 esimese lause järgi võlgnikult viivitusintressi (viivist). Kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt VÕS § 113 lg 2 esimese lause järgi viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Avaldaja on viivisenõude korteriühistu vastu esitanud 28. oktoobril 2022. a menetlusdokumendis. Arvestades käesolevas punktis eespool viidatud õigusnorme ning TsMS § 362 lg-tes 1–3 ning § 477 lg-s 1 sätestatut, on avaldajal õigus nõuda korteriühistult viivist alates 1. detsembrist 2022. Ringkonnakohtu määrusega rahuldatud põhinõudelt 1348 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestatud viivis alates 1. detsembrist 2022 kuni käesoleva määruse tegemiseni (30. juuni 2025) on 402 eurot 23 senti. TsMS § 367 alusel kuulub rahuldamisele ka hageja taotlus alates 1. juulist 2025 kuni põhivõla tasumiseni põhivõla jäägilt sissenõutavaks muutuva viivise väljamõistmiseks.
22.Menetluskulude jaotuse ja suuruse kindlaksmääramine jääb maakohtu otsustada (TsMS § 173 lg 1 ja 3). (allkirjastatud digitaalselt)
16
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.