Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kaija Kaijanen ja Iko Nõmm
Otsuse tegemise aeg ja koht
21. mai 2019, Tallinn
Kohtuasja number
2-18-53
Kohtuasi
Korteriühistu Ohtu tee 2 hagi OÜ Saneline vastu 2436 euro 42 sendi ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 25. mai 2018. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
OÜ Saneline apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
4930 eurot 42 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad apellatsioonimenetluses
Hageja (vastustaja) Korteriühistu Ohtu tee 2 (registrikood 80227261; asukoht Ohtu tee 2, Keila), lepinguline esindaja Reimo Mets Kostja (apellant) OÜ Saneline (registrikood 11026942; asukoht F. R. Kreutzwaldi 3, Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Liisi Kents
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 25. mai 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-53 ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks hagita menetluses.
2.Rahuldada OÜ Saneline apellatsioonkaebus. Kohtu selgitused: Otsuse peale võib esitada Riigikohtule kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada
2-18-53 Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hüvitatavate menetluskulude jaotuse ja suuruse määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kohtuasja lahendav maakohus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.KÜ Ohtu tee 2 (hageja, korteriühistu) esitas 2. jaanuaril 2018 Harju Maakohtule OÜ Saneline (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt enda kasuks välja põhivõla 2436 eurot 42 senti, 1. jaanuari 2018. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 1872 eurot ning alates hagi esitamisest kuni põhivõla tasumiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivise. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda koos kohustusega tasuda menetluskulude hüvitiselt viivist. Hagiavalduse kohaselt on kostja Ohtu tee 2-M13 asuva mitteeluruumi omanik ja korteriühistu liige. Korteriühistu 14. aprilli 2005. a põhikirja p 3.2.4 järgi peab ühistu liige tasuma osamaksu ja sihtotstarbelisi makseid (remondimakseid). 29. novembri 2005. a üldkoosoleku otsusega määrati osamaksu suuruseks 20 krooni/m2 (1,27 eurot/ m2). 17. detsembri 2009. a üldkoosoleku otsusega määrati iga kalendriaasta 1. novembrist kuni 31. märtsini hooldustaskuks 5 krooni/m2 (32 senti/m2) ja 1. aprillist kuni 29 veebruarini 7 krooni/m2 (44 senti/m2). 26. septembri 2017. a üldkoosolekul otsustati määrata remondifondi maksete suuruseks 1 euro/m2 kuus vastavalt korteri või mitteeluruumi mõttelise osas suurusele. Hageja esitas kostjale regulaarselt sihtotstarbeliste maksete tasumiseks ajavahemikul
10.veebruarist 2014 kuni 9. detsembrini 2017 arveid, kuid kostja on tasunud neid kaootiliselt, mistõttu on tal tekkinud võlg. Kuna kostja on viivitanud arvete tasumisega, tuleb tal maksta hagejale ka viivist, mis oli enne 1. jaanuari 2018 kehtinud korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg 4 järgi 0,07% maksmata summalt päevas (9. detsembri 2017. a seisuga kokku 1872 eurot). Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja vastuväidete kohaselt on kostjale kuuluv mitteeluruum elamu ainuke keldripind ja tehnosõlm. Kostja omandas selle 2000 euro eest enampakkumisel, teadmata, et sellel lasub võlg. Kostja ei saa mitteeluruumi vabalt kasutada, sest korteriühistu on paigaldanud sinna torustiku, veemõõtjad ja muud tehnilised lahendused oma suva järgi. Ruum ei ole lukustatud ja majaelanikud kasutavad seda oma asjade hoidmiseks. Seega on kujunenud ebamõistlik olukord, kus korteriühistu nõuab kostjalt remondifondi ja hooldustasu makseid, kuigi kostja võimalus ruumi kasutada on piiratud. Seetõttu kaalub kostja esitada korteriühistu vastu valduse rikkumisest tuleneva kahju (kasutuseelise) hüvitamise nõude.
2-18-53 Lisaks on hageja nõue osaliselt aegunud. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus rahuldas 25. mai 2018. a otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 2436 eurot 42 senti, sissenõutavaks muutunud viivise 1872 eurot ja alates kohtuotsuse jõustumisest kuni põhivõla tasumiseni VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivise. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda, kuid hüvitatavate menetluskulude suurust maakohus kindlaks ei määranud.
3.1.Maakohus tuvastas asjas järgmised asjaolud: - kostja oli alates 9. detsembrist 2014 kuni 24. maini 2018 Keilas Ohtu tee 2-M13 asuva mitteeluruumi omanik ning samal ajal ka korteriühistu liige; - korteriühistu 14. aprillil 2005 vastuvõetud põhikirja p 3.2 alapunkti 4 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma põhikirjas sätestatud korras osamaksu ja sihtotstarbelisi makseid ning osa võtma elamu majandamise ja hooldamise kulude katmisest vastavalt ühistu kodukorrale. Kostja kui korteriühistu liige oli kohustatud lähtuma põhikirjast, muu hulgas põhikirja p-st 3.2 ning täitma sellest tulenevaid kohustusi. Põhikirja p 5.1 kohaselt moodustub ühistu vara ühistu liikmete sisseastumis-, osa- ja muudest maksetest, laenudest, riigi- ja kohaliku omavalitsuse majandusabist ning muudest seadusega lubatud laekumistest. P 5.2 alusel moodustub ühistu sihtkapital (remondifond) liikmete sihtotstarbeliste maksete kooseisus olevatest remondimaksetest, mis on ette nähtud elamu majandmisel tulevaste vajalike ja kasulike kulutuste katteks. Sama punkti alusel sätestati osakapital, mis moodustub ühistu liikmete osamaksudest ning mis ei või olla väiksem ühistu asutamise aasta majandustegevuse aastakava ühe kuu oodatavatest kuludest. Üldkoosoleku otsusega määratakse remondifondi osamakse suurus, tasumise kord ja tähtajad; - 26. septembril 2017 toimunud üldkoosoleku protokolli kohaselt määrati remondifondi maksete suuruseks 1 euro/m2 kuus vastavalt korteri või mitteeluruumi mõttelise osas suurusele; - 29. novembril 2005 otsustati üldkoosoleku otsusega määrata osamaksu suuruseks 20 krooni/m2 (1,27 eurot/ m2); - 17. detsembril 2009 peeti üldkoosolek, kus mh otsustati kehtestada kinnistute hooldustasu ruutmeetri hinnaks iga kalendriaasta 1. novembrist kuni 31. märtsini 5 krooni/m2 (32 senti/m2) ja 1. aprillist kuni 29 veebruarini 7 krooni/m2 (44 senti/m2); - hageja esitas kostjale regulaarselt arveid sihtotstarbeliste maksete tasumiseks ajavahemikul 10. veebruarist 2014 kuni 9. detsembrini 2017, sh on viimane arve väljastatud 9. detsembril 2017.
3.2.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja nõue seadusega kooskõlas ja õiguslikult põhjendatud ning kostja ei ole esitanud menetluses ühtki sellist väidet ega asjaolu, mis annaks alust jätta hagi rahuldamata või rahuldada osaliselt. Asjaolu, et kostja peab korteriomandiga kaasnevate kohustuste täitmise nõuet ebamõistlikuks või ebaausaks, ei anna alust jätta hagi rahuldamata. Samuti ei vabasta kostjat vastutusest asjaolu, et ta väidetavalt ei teadnud korteriomandit ostes selle varasemastest võlgadest, sest enne 1. jaanuari 2018 kehtinud KÜS § 7 lg 3 järgi tulenes seadusest korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarne kohustus. Kuna kostja, hoolimata kohtu vastavast nõudest, ei täpsustanud oma aegumise vastuväidet, ei saanud hageja ebamäärasele vastuväitele omakorda vastu vaielda ning seda ei saa asja lahendades arvestada. Kuna kostja väitis, et nõue on osaliselt aegunud, ei saanud kohus aegumist kogu nõude ulatuses hinnata. Kostja kahju
2-18-53 hüvitamise nõuet ei saa samuti asja lahendamisel arvestada, sest vaatamata sellele, et kohus selgitas kostjale menetlusliku tasaarvestuse tegemise või vastuhagi esitamise vajadust, ei ole kostja seda teinud. Kuna vaidlust ei ole selle üle, et kostja ei ole hageja esitatud arveid tasunud, on hageja nõue põhivõla saamiseks põhjendatud. Samuti on põhjendatud sissenõutavaks muutunud viivisenõue. Kostja ei ole viivise suurusele ega arvutusele vastu vaielnud ning hageja on viivist korrektselt kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud KÜS § 7 lg-s 4 sätestatud määras arvutanud. Lisaks vastab viivis kostjale 9. detsembril 2017 esitatud arvel märgitud viivise suurusele. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 järgi peab kostja tasuma põhinõudelt VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivist ka alates kohtuotsuse jõustumisest kuni põhivõla tasumiseni. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata, või saata asja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.
4.1.Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt leidis maakohus ekslikult, et kohus ei saa hinnata nõude osalist aegumist, kui kostja ei ole täpsustanud, millises osas on nõue aegunud. Aegumise kohaldamiseks piisab sellest, kui kostja on aegumise vastuväite esitanud. Kuna TsMS § 651 lg 2 järgi saab kostja tugineda aegumisele ka apellatsioonimenetluses, täpsustab kostja oma aegumise vastuväidet. Hagi on aegunud kuni 31. detsembrini 2014 tekkinud võla ja viivise osas.
4.2.Isegi kui hagi ei ole aegunud, rahuldas maakohus põhjendamatult hagi, sest hageja põhija viivisenõue on ebaselged ja suures osas tõendamata. Õige ei ole maakohtu seisukoht, et kostja ei ole viivise suurusele ega arvutusele maakohtus vastu vaielnud ega see, et viivisearvutus on korrektne. Maakohus ei ole viivisearvutust kontrollinud ning tugines üksnes hageja ebaselgele arvele nr 171217, millelt nähtub üldsõnaliselt viivise summa. Kuna viivisearvutus ei olnud jälgitav, ei saanud kostja ka sellele vastuväiteid esitada. Vastustaja seisukoht
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 3 ja § 656 lg 2 alusel sõltumata apellatsioonkaebuse väidetest kogu ulatuses tühistada ning asi tuleb saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks hagita menetluses.
7.Kolleegium selgitab, et alates 1. jaanuaril 2018 jõustunud TsMS § 613 lg 1 järgi lahendab kohus korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi hagita menetluses.
2-18-53 Õigusalases kirjanduses on leitud, et viidatud säte hõlmab mh majandamiskulude vaidlusi, aga ka kõiki muid vaidlusi, mis puudutavad korteriomaniku ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi (vt Tsiviilkohtumenetluse seadustik III. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2018, § 613 kommentaar p 3.1.1). Ka Riigikohus on möönnud, et 1. jaanuaril 2018 jõustunud TsMS § 613 lg 1 redaktsioon on sõnastatud varasemast laiemalt, hõlmates sätte sõnastuse kohaselt asju, mis tulenevad korteriomandist ning puudutavad korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi (vt Riigikohtu 14. novembri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-24747, p 16). Praegusel juhul esitas hageja 2. jaanuaril 2018, s.o TsMS § 613 uue redaktsiooni jõustumise järel hagi, milles palus mõista kostjalt enda kasuks välja majandamiskulude võla ja tasumata osamaksu. Mõlemad puudutavad korteriomaniku ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi. Seetõttu ei saanud maakohus 2. jaanuaril 2018 esitatud hagiavaldust menetlusse võtta ja pidi andma hagejale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks (hagita menetluses avalduse esitamiseks) või käsitama hagiavaldust hagita menetluse avaldusena. Seda ei ole aga maakohus teinud, mistõttu on maakohus menetlenud vaidlust ekslikult hagimenetluses, kuigi seaduse järgi tuli seda menetleda hagita asjana.
8.Kolleegiumi hinnangul on hagita asja menetlemine hagimenetluses oluline menetlusõiguse normi rikkumine ning arvestades hagita menetluse eripära, eelkõige hagita menetluses kehtivat uurimispõhimõtet, ei saa ringkonnakohus maakohtu minetust apellatsiooniastmes kõrvaldada. Kuigi TsMS § 477 lg 1 järgi vaatab kohus ka hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, peab kohus arvestama hagita menetluse kohta sätestatud erisusi, sh ei ole kohus TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnangutega asjaoludele. Samuti peab kohus TsMS § 477 lg 7 järgi kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid ning vajaduse korral nõudma avaldajalt tõendite esitamist või koguma neid ise. Praegusel juhul rahuldas maakohus hagi eelkõige seetõttu, et kostja ei olnud esitanud hagi rahuldamist välistavaid asjaolusid. Samas ei ole maakohus nõuetekohaselt kontrollinud, kas hageja põhi- ja viivisenõue on üldse põhjendatud.
9.Lisaks ei ole maakohus lahendanud poolte vaidlust ka hagimenetluses nõuetekohaselt, kui luges hagi nii põhivõla kui viivise osas tõendatuks hagile tõendina lisatud korteriühistu arvete alusel. Riigikohus on selgitanud, et korteriühistu liikmele ei teki kohustusi ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, mistõttu ei saa arvete esitamisega tõendada seda, kui palju pidid kostjad majandamiskulude eest tasuma. Selleks, et teha kindlaks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, tuli jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga (vt Riigikohtu 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 14). Eelnevat arvestades tuli hagejal ka kostjalt sihtotstarbeliste maksete võlga ja osamaksu nõudes tõendada ja selgitada, mille alusel, millisel ajavahemikul ja millises summas pidi kostja osamakse ja sihtotstarbelisi makseid tasuma ning sellest tulenevalt esitama kohtule ka viivisearvutuse iga maksega viivitamise kohta, et kohus ja kostja saaksid kontrollida nõude
2-18-53 põhjendatust. Seda aga hageja ei teinud ning ka maakohus ei ole palunud hagejal hagi aluseks olevaid asjaolusid täpsustada. Enne seda, kui hageja ei olnud esitanud kostjale põhinõude ja viivise arvutuskäiku, oli aga kostjal keeruline hageja nõudele selgeid vastuväiteid esitada. Samuti ei saanud maakohus sellises olukorras veenduda, et hagis esitatud nõuded on põhjendatud.
10.Neil kaalutlustel tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse ja saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks hagita menetluses. Menetluskulud
11.Kuna kolleegium tühistab maakohtu otsuse ja saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks, ei määra ringkonnakohus asjas menetluskulude jaotust ega hüvitatavate menetluskulude suurust. Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 järgi maakohus vastavalt asja lahendamise tulemusele. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus vastavalt menetluskulude jaotusele TsMS § 177 lg-te 1 ja 2 järgi kindlaks koos avalduse lahendamisega või mõistliku aja jooksul pärast kohtumääruse jõustumist.
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaija Kaijanen
/allkirjastatud digitaalselt/ Iko Nõmm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.