I S ja S U hagi I K vastu 20 000 euro väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 31.10.2017 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
20 000 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
I S ja S U apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja 1: I S (isikukood XXXXXXXX) Hageja 2: S U (isikukood XXXXXXXX) Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaimo Räppo Kostja: I K (isikukood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Daisy Tauk
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 31.10.2017 otsus tühistada.
2.Rahuldada hagi osaliselt.
3.Välja mõista I K I S ja S U kasuks solidaarselt 13 420 eurot.
Maa- ja ringkonnakohtu menetluskuludest jätta 67% I K ja 33% I S ja S U kanda solidaarselt. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist.
5.I S ja S U apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord ja selgitused Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist
1(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-9045 otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.I S (hageja 1) ja S U (hageja 2, koos hagejad) esitasid hagi I K (kostja) vastu 20 000 euro väljamõistmiseks.
2.Hagejad ostsid 12.09.2014 kostja käest Harku vallas XXXXX asuvast kinnistust nimetusega XXXXX(registriosa nr XXXXX) kumbki 1⁄2 mõttelist osa ja kumbki 2/212 mõttelist osa kinnistust nimetusega XXXXX(registriosa nr XXXXX) kokku 93 000 euro eest. Kostja kinnitas müügilepingus, et lepingu esemetel ei esine temale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Hagejad kinnitasid müügilepingus, et nad on kinnistu XXXXXX koosseisu kuuluva aiamaja (maja) üle vaadanud ja on teadlikud maja seisukorrast, suurusest ja paiknemisest.
3.Kinnistu otsene valdus anti hagejatele üle 13.09.2014. Pärast sissekolimist alustasid hagejad maja teisel korrusel tapeetide vahetamist, mille käigus selgus, et hoone katuslagi on niiskunud ja hallitab. Hagejad konsulteerisid asjatundjatega ja selgus, et maja katus on valesti ehitatud. Katusekatte all puudus tuulutus. Hagejad teatasid puudusest kostjale. Kostja teatas, et katuse läbijooksu on ka varem esinenud, kuid see puudus kõrvaldati tema poolt remondi käigus. Kostja oli seisukohal, et ta ei ole hagejate eest midagi varjanud ja hagejad oleksid ise pidanud majaostul hoolikamad olema.
4.Hagejad nõudsid kostjalt algselt hinna alandamist või kahju hüvitamist. Esialgu oli kostja nõus katusetööd kompenseerima 15 000 euro ulatuses, kuid seejärel leidis, et tegemist ei olnud varjatud puudusega ja ta ei olnud teadlik katuse olukorrast, mistõttu ei pea ta katuse remondi eest tasuma.
5.Hagejad avastasid majas elades, et majal puudus ka sadeveesüsteem ja elektrijuhtmestik oli ebaõigesti paigaldatud. Hagejad teatasid ka nendest puudustest kostjale, kuid kostja ei olnud selles osas üldse nõus läbi rääkima ega puudusi kompenseerima. Sadeveesüsteemi kostja ei olnud nõus kompenseerima, kuna seda ei olnud majal müügihetkel.
6.Hagi esitamise seisuga ei olnud kostja hagejatele mingit hüvitist tasunud. Hagejatel on tulnud teha kulutusi lisaks remondile ka maja projekti eest tasumiseks ning juurdeehituse seadustamiseks, millised toimingud lepingu kohaselt tulnuks teha kostjal. Kostja ei täitnud oma lepingulist kohustust seadustada maja juurdeehitus hiljemalt 01.04.2015.
7.Hagiavalduses esitasid hagejad avalduse hinna alandamiseks, tuues välja, et müügilepingu kohase täitmise väärtus on 87 000 eurot, mittekohase täitmise väärtus
2(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-9045 60 000 eurot ja alandatud hind 64 137,93 eurot. Seega oleks hagejatel õigus nõuda 28 862 euro tagastamist, kuid hagejad piirduvad 20 000 euro tagastamise nõudega. Kostja vastuväited
8.Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda.
9.Hagejad ei nõudnud enne hagi esitamist hinna alandamist. Pretensioonides nõudsid nad vaid puuduste kõrvaldamist katuse osas. Seega saaksid hagejad kohtus nõuda vaid asja parandamiseks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist.
10.Müüdud asi vastas lepingutingimustele. Hagejad oleksid pidanud teavitama kostjat kõigist puudustest mõistliku aja jooksul, kuid hagejad teavitasid vaid katusega seotud väidetavatest puudustest.
11.Hageja 1 käis enne lepingu sõlmimist korduvalt ostetavat kinnistut üle vaatamas. Ülevaatuse käigus rääkis kostja hagejale 1, et korstna juures on esinenud vee läbijooks, kuid korstna ümbrus on bituumeniga tihendatud ja läbijooksu enam ei esine. Hagejad pidid müüdud kinnisasjal asuva hoone omadustest teadma, nendega lepingu sõlmimisel arvestama ja nad olid puudustega nõustunud.
12.Hagejad ei tõendanud, et nad said lepingutingimustele mittevastava asja. Müügilepingust ei nähtu üle antava asja kvaliteedi suhtes kõrgendatud nõudeid ega olulisi puudusi. Asja ülevaatamisel leppisid pooled kokku lepingu eseme sobivuses. Kuna lepingu esemeks oli aiamaja, ei saanud hagejad nõuda, et see vastaks elamule esitatavatele nõuetele. Seadusest ei tulene, et aiamaja võib olla müügiesemeks üksnes juhul, kui see vastab eluruumidele esitatavatele nõuetele. Kui hagejad olid nõus omandama aiamaja neile teadaolevatel tingimustel, ei saanud nad tugineda VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi sellele, et aiamaja pidi olema vähemalt keskmise kvaliteediga.
13.Hagejad ei teavitanud kostjat kõikidest puudustest VÕS § 220 lg 1 korras ning on seetõttu sama paragrahvi lg 3 järgi kaotanud õiguse nendele puudustele tugineda. Kostja möönis, et katuse ja elektrisüsteemi vastavust nõuetele on pealiskaudsel vaatlusel keeruline tuvastada, kuid sadeveesüsteemi puudumine on välisel vaatlusel tuvastatav ning tegemist ei saa olla varjatud puudusega. Lisaks nõustus hageja 1 oma 02.02.2015 e-kirjas sadeveesüsteemi paigaldamise kulutused enda kanda võtma. Seega ei saa sadeveesüsteemi puudumisele tuginedes nõuda hinna alandamist. Valesti paigaldatud elektrijuhtmestikust hagejad kostjat ei teavitanud.
14.Hagejate esitatud eksperdihinnangu näol on tegemist hindamisaktiga, millest ei selgu katusel ega elektrisüsteemil esinevad puudused ega puuduste kõrvaldamise maksumus. Esimese astme kohtu otsus
15.Harju Maakohus jättis 31.10.2017 otsusega hagi rahuldamata ning kostja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.
16.Maakohtu hinnangul olid hinna alandamise formaalsed eeldused täidetud, kuid täitmata olid materiaalsed eeldused.
17.Sisuliselt oli poolte vahel vaidlus selles, kas tuulutuseta katus vastas kokkulepitud või tavapärastele nõuetele või mitte ning kas ehitamise miinimumnõuetele mittevastavat 3(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-9045 katust saab pidada seaduse nõuetele või keskmisele kvaliteedile vastavaks VÕS § 77 lg 1 mõttes. Hagejad tõid katuse puudustega seonduvalt esile, et omandatud maja katuse konstruktsioon ei vastanud tavapärastele nõuetele, katusel puudus tuulutus ja kostja sellest hagejaid lepingu sõlmimisel ja lepingueelsetel läbirääkimistel ei teavitanud. Hagejate hinnangul tähendab tuulutussüsteemi puudumine, et katus oli ehitatud valesti ja selle tagajärjeks oli laudise ja sarikate niiskuskahjustuste tulemusel mädanemine.
18.Maakohtu hinnangul oli tõendatud, et hagejad käisid enne tehingut müügieset mitmel korral üle vaatamas, maja katusest oli esinenud läbijooksu, millest kostja hagejaid enne tehingut informeeris ja mis oli enne tehingut kostja poolt korda tehtud. Kostja avaldas hagejatele enne tehingut, et ta on vahetanud katuse kattematerjali, kuid ei ole avanud katuse konstruktsioone, katuse tuulutusest enne tehingut ei räägitud. Hagejad rõhutasid soovi maja ümberehitamiseks, nad soovisid muuhulgas vahetada katusekatte materjali.
19.Hagejad ostsid kostjalt nõukogudeaegse (aia)maja, mille ümberehitamise võimalus elamiseks oli olemas ning mida hagejad soovisid teha ja tegid. Hagejate ootus, et majal on tuulutusega katus ei kuulu lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolu hulka, kui see ei olnud kostjale teatavaks tehtud. Lepingueelsete läbirääkimiste käigus ei saanud kostjale selgeks, et hagejad eeldasid katusel tuulutuse olemasolu ja et hagejad ostsid maja elamiseks ilma täiendavate kulutusteta lähitulevikus. Kostja avaldas enne tehingut hagejatele kõik asjaolud, mille vastu hagejatel oli äratuntav oluline huvi. Hagejad olid peamiselt huvitatud kinnistu looduskaunist asukohast ja andsid kostjale teada, et ostavad maja, mida hakkavad ümber ehitama. Seega ei rikkunud kostja lepingueelsetel läbirääkimistel tõe avaldamise ega teavitamiskohutust VÕS § 14 mõttes.
20.Pooled ei leppinud katuse tuulutuse osas kokku kindlates nõuetes, millele maja peab vastama. Kuna pooled ei vaielnud selle üle, et kostja müüs hagejatele nõukogudeaegse aiamaja, kuid maja müüdi ja osteti elamiseks, siis pidi müügiese VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi elamiseks sobima ning olema VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi vähemalt keskmise kvaliteediga. Maakohus ei tuvastanud, et hagejad ei saaks majas elada ja/või elamiseks ei oleks tagatud elementaarseid elamistingimusi. Kohtu hinnangul vastas lepingu ese, s.o nõukogudeaegsest suvilast ümberehitatud maja keskmisele kvaliteedile, sest tavaliselt võib nõukogudeaegsest suvilast ümberehitatud majast oodata, et katus võib olla ehitatud ilma tuulutuseta. Tuulutuse puudumine projektita ümbertehtud majal ongi keskmine kvaliteet. Seda järeldust kinnitavad ka asjatundja H K ütlused. Seega ei rikkunud kostja lepingut ega andunud hagejatele üle puudustega asja.
21.Kuna maakohus jättis hagi rahuldamata seetõttu, et kostja ei ole lepingut rikkunud, ei analüüsinud kohus muid asjaolusid, poolte vastuväiteid ega nendega seonduvaid tõendeid. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
22.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda. 4(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-9045
23.Maakohus jättis kohaldamata VÕS § 77 lg 1 alternatiivi, mille kohaselt peab täitmine vastama seaduse nõuetele ja on põhjendamatult asunud sisustama võimalikku keskmist kvaliteeti. Tuulutuseta elumaja katust ei saa pidada tavapäraseks, eriti kuna ümberehitus toimus 2000. aastatel, mitte „sügaval nõuka-ajal“. Maakohus tuvastas õigesti, et maja müüdi ja osteti elamiseks, kuid tuvastas vääralt, et maja ümberehitamise võimalus elamiseks oli olemas. Tsiviilasja materjalidest nähtub ja poolte vahel puudus vaidlus, et maja oli juba enne hagejatele müümist ümberehitatud aastaringeks elamiseks ja selleks kasutas maja ka kostja oma perega.
24.Väär ja meelevaldne on maakohtu järeldus, justkui oleks nõuetele mittevastavalt ehitatud ja mädanenud katus vastavuses lepinguga, kuna hagejad soovisid niikuinii teha ostetud majale mõningaid parendusi. Oluline on eristada loomulikku kulumist ja amortiseerumist ning mittenõuetekohast ehitamist, mille tulemusel on katus kasutuskõlbmatuks muutunud. Maakohus jättis kohaldamata asjakohased ehitusseaduse ja ehituses üldtunnustatud normid, mille kohaselt on ehitamisel kohustuslik järgida kehtestatud nõudeid.
25.Asjakohatu on maakohtu rõhuasetus aiamaja definitsioonile, kuna nõuded aiamaja ja elamu ehitamiseks on samad. Isegi kui majas elatakse 4 kuud aastas, peab maja katus olema ehitatud korralikult ja ei tohi tuulutuse puudumise tõttu mädaneda. Kostja ei tõendanud millegagi, et aiamaja ja elamu katuse ehitusele kehtiksid erinevad nõuded. Tähendust ei oma, kas müügieset nimetatakse aiamajaks või elumajaks, oluline on, millise funktsiooniga maja osteti.
26.Maakohus ei lahendanud üheselt ja selgelt küsimust, kas ilma tuulutuseta katus vastas ehitamisele kehtestatud nõuetele. Maakohus jaatas, et katus nõuetele ei vastanud, kuid leidis, et kuna see on tavapärane, ei tähenda see keskmise kvaliteedinõude rikkumist.
27.Hagejad on jätkuvalt veendunud, et selline katus, nagu oli müüdud majal, ei vasta ehitusnõuetele. Nõuetele vastavus või mittevastavus on sisuliselt küsimus sellest, kas ehitusnormid nägid ette taolistele katustele tuulutuse rajamise nõude või mitte. Juba nõukogude ajal kehtinud ehitusnormid ja –nõuded (SNiP) nägid ette üldreegli, et soojustatud piirdetarindid (nt soojustatud katuslagi) peavad olema tuulutatavad, s.t katusekatte ja soojustuse vahel peab olema tuulutusruum, mis on ühendatud räästas ja katuseharjas olevate tuulutusavadega. Ilma tuulutusruumita võis SNiP-i järgi ehitada soojustamata ja tuulutusele avatud pööninguga katuse.
28.Maakohus ei andnud hinnangut kohtuistungil asjatundjana ülekuulatud H K ütluste usaldusväärsusele. Asjatundja möönis kohtuistungil, et ta ei tea nõukogudeaegseid ehitusnorme ning ei osanud lugeda ehituskirjanduses esitatud ehituskonstruktsiooni joonist. Need asjaolud annavad põhjuse suhtuda asjatundja ülejäänud ütlustesse ettevaatlikkusega.
29.Kostja poolt katuse ehitamisel (või renoveerimisel) tehtud olulise vea eest vastutab kostja. Katus, mis on ehitatud ehitamise ajal kehtinud nõudeid eirates, ei saa vastata keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes. Seega saaks mittenõuetekohaselt ehitatud katusega maja vastata lepingu tingimustele vaid juhul, kui pooled oleksid tuulutuse puudumises kokku leppinud. Ebaõige on maakohtu seisukoht, justkui võiks ilma projektita ehitamise puhul lubada madalamat kvaliteeti ja eirata ehitamise nõudeid. 5(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-9045
Ringkonnakohtu seisukoht
30.Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada ja hagi osaliselt rahuldada.
31.Poolte vahel ei ole vaidlust järgnevalt loetletud asjaoludes: 12.09.2014 sõlmiti hagejate ja kostja vahel müügileping ja asjaõigusleping (I kd, tl 50-59, edaspidi müügileping), millega hagejad omandasid 93 000 euro eest kostjalt kumbki 1⁄2 mõttelist osa XXXXXXX Vääna-Jõesuus Harku vallas Harjumaal asuvast kinnisasjast nimetusega XXXXX(registriosa nr 2440102) ja kumbki 2/212 mõttelist osa kinnisasjast nimetusega AÜ Vesilind (registriosa 6729202). Kostja kinnitas müügilepingus, et kinnisasja nimetusega XXXXX oluliseks osaks olevale aiamajale on tehtud juurdeehitus, mis on seadustamata (lepingu p 1.4.4.), ja kinnistu on registreeritud elukohaks kostjale ja tema neljale pereliikmele (lepingu p 1.4.5.). Kostja koos perega kasutas kinnisasjal olevat hoonet aastaringselt elamuna ja sama soovisid teha hagejad. Pooled on 23.03.2017 toimunud kohtuistungil kinnitanud, et vaidlust ei ole selle üle, et maja müüdi ja osteti pidevalt elamiseks (II kd, tl 37). Lepingu p 3.6. järgi kohustus müüja omal kulul hiljemalt 01.04.2015 seadustama aiamaja juurdeehituse ja hankima sellele kasutusloa. Pooltevaheline leping on kehtiv. Lepingu eseme otsene valdus anti hagejatele üle 13.09.2014. 14.10.2014 saatis hagejate esindaja kostjale kirja, milles teatas, et ehitise teise korruse tapeetide vahetamise käigus selgus, et katuslagi on niiskunud ja hallitab ning katuse kattematerjali alune laudis on kahjustatud. Katus on valesti ehitatud ja sellel puudub tuulutus.
32.Kuna müügilepingus ega käesolevas menetluses ei ole pooled käsitlenud kahte müügilepingu eset eraldi, siis lähtub kolleegium sellest, et pooled ei ole määranud lepingu esemetele eraldi väärtusi. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt oli kinnisasja AÜ Vesilind (registriosa 6729202) kasutusotstarve sotsiaalmaa, transpordimaa ja tootmismaa, millest saab järeldada, et sellel paiknesid endise aiandusühistu poolt rajatud teed ja kommunikatsioonid, mis olid vajalikud mh ka hoonestatud kinnistu XXXXX(registriosa 2440102) kasutamiseks.
33.Pooled esialgselt ei vaielnud selles, et maja katus oli ehitatud viisil, kus katuslae, laudise ja katusekatte vahel puudus tuulutus, vaid vaidlus oli selle üle, kas selline ehitusviis oli nõuetele vastav ja kas kostja on hagejatele üle andnud tavapärasele kvaliteedile vastava elamu. Alles kohtukõne teesides on kostja selgesõnaliselt väitnud, et tuulutuse puudumine on tõendamata (II kd, tl 72 pöördel).
34.VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste
6(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-9045 suuruse asjaolusid arvestades kohus ja lg 2 järgi hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kui lepingus osaleb ühel või teisel lepingupoolel mitu isikut, võib hinda alandada üksnes kõigi ühel lepingupoolel olevate isikute poolt ja kõigi suhtes ühiselt.
35.Maakohus on õigesti tuvastanud, et hinna alandamise kui kujundusõiguse formaalsed eeldused on täidetud. Hagejad on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad puudusest teada said või pidid teada saama (VÕS § 220 lg 3). Hoone said hagejad oma valdusse 13.09.2014 ja puudustest teatati kostjale hagejate esindaja poolt 14.10.2014 kirjaga. Hinna alandamise avalduse esitasid hagejad hagiavalduses.
36.Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11 tehtud otsuse p-s 18 selgitanud, et müügilepingu järgi võib ostja VÕS § 112 lg 1 esimese lause alusel alandada ostuhinda, kui on täidetud järgmised põhilised materiaalsed eeldused: müügileping on kehtiv, müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja, müüja vastutab asja puuduse eest ja müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5, § 224 p-d 1 ja 2).
37.Kuna pooltevaheline leping on kehtiv, siis järgnevalt tuleb tuvastada, kas müüja on täitnud oma müügilepingust tuleneva kohustuse kohaselt, s.t kas kostja poolt hagejatele müüdud kinnisasja oluliseks osaks olev ehitis vastas lepingule. VÕS § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. VÕS § 217 lg 1 järgi ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas ja lg 2 p 1 sätestab, et asi ei vasta muuhulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 218 lg 1 esimese lause järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma.
38.Pooltevahelises lepingus puuduvad täpsed kokkulepped, millistele tingimustele pidi vastama müüdud kinnisasja oluliseks osaks olev hoone. Lepingu p-st 3.6. järeldub, et müüdud hoone oli aiamaja ja sellele on tehtud seadustamata juurdeehitus, millel puudub projekt ning selle ehitamiseks ja kasutamiseks nõutavad load. Poolte vahel ei olnud vaidlust, et hoone pidi olema selliste omadustega, et seal on võimalik aastaringselt elada. Pooled on viidanud küll üldsõnaliselt normidele, millele müüdud hoone peaks vastama, kuid oma väiteid nad täpsustanud ei ole. Kuna eraldi kokkulepped puudusid, siis kolleegiumi arvates pidi vastama müüdud elamu keskmisele kvaliteedile ja olema ilma oluliste kulutusteta kasutatav sihtotstarbeliselt, s.t aastaringseks elamiseks. 7(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-9045
39.Hagejad selgitasid, et ilma tuulutuseta katus ei vasta headele ehitustavadele ja ei ole seetõttu kohase kvaliteediga. Kostja vastuväidete kohaselt oli nõukogude ajal ehitatud suvilate puhul tavapärane, et katuse tuulutust ei kasutatud ja selline ehitis oli keskmise kvaliteediga. Kolleegiumi arvates ei ole niivõrd oluline see, kas müüdud hoonel oli katus tuulutusega või mitte, kuna ehitustehniliselt on tunnistaja H. Kase ütluste kohaselt lubatud ehitada nii tuulutusega kui ka ilma selleta katuseid, vaid see, kas keskmisele elamiseks sobiva maja kvaliteedile vastab selline hoone, mille katusekatte all olev laudis, sarikad ja soojustusmaterjal on niiskuse mõjul olulises määras kahjustatud ja vajavad väljavahetamist.
40.Ringkonnakohus leiab, et keskmise ehituskvaliteedi puhul peab müüdud hoone olema ehitatud viisil, mis tagab tavalise ekspluateerimise korral selle säilimise tavapärase kasutusaja vältel, s.t ehituse kvaliteet peab olema selline, et puitkonstruktsioonidel ei tekkiks olulisi niiskuskahjustusi. Seega kui leiab tõendamist, et katusekatte alune laudis ja sarikad olid oluliste niiskuskahjustustega ja osaliselt hävinud, siis ei vastanud müüdud hoone tavapärasele elumaja kvaliteedile.
41.Hagejad tõid hagiavalduses esile, et poolte vahel ei ole vaidlust, et hoone oli ehitatud valesti, katusekatte alused konstruktsioonid olid kahjustatud ning kostja on tunnistanud katuse vahetamise vajadust. Kohtumenetluses kostja ei tunnistanud katuse ebaõiget ehitamist ja kahjustusi ning väitis, et hageja ei ole tõendanud, et laudis ja sarikad olid niiskuse mõjul oluliselt kahjustatud ega isegi seda, et katuse tuulutus puudus. Kostja arvates tahtsid hagejad tema kulul rikastuda ja saada hoonele uue katuse. Maakohus on möönnud, et hoone konstruktsioonid olid kahjustunud, kuid pidas seda lubatavaks ja tavapärasele kvaliteedile vastavaks. Järgnevalt tuvastab kohus, kas hagejad on tõendanud ehitise mittevastavust keskmisele kvaliteedile, s.t seda, kas niiskuse mõjul olid hoone konstruktsioonid kahjustunud määral, mis eeldas nende asendamist või mitte.
42.Tunnistaja P. P ütluste kohaselt tingis tuulutuse puudumine katuse laudises ja sarikates mädaniku tekkimise. Tunnistaja selgitas, et kui tema kohal viibis, oli hoone katuslakke seestpoolt tehtud kaks ca 12 suurust auku, millest nähtus, et laudis oli pude ja vähemal määral olid kahjustunud sarikad. Bituumenkatte all oli kohe laudis, mis oli löödud sarikate peale. Laudis oli täielikult mäda ja mädanik oli jõudnud sarikatesse. Tunnistaja selgitas, et ta omab ehituse alal kogemusi ja on ehitanud alates 1999. aastast katuseid (II kd, tl 57-59). Hageja 1 vande all antud ütluste kohaselt ostis ta hoone elamiseks ja ka müügikuulutuses oli avaldatud, et tegemist on elumajaga. Pärast hoonesse kolimist teise korruse tapeetide vahetamisel selgus, et esinevad hallituskahjustused. Enne katuslae konstruktsioonide avamist helistas hageja 1 kostjale ja teavitas olukorrast. Samuti teatas ta pärast konstruktsioonide avamist kostjale, et katus on kahjustatud. Alguses oli kostjaga probleemi lahendamisel koostöö ja kostja leidis ehitaja, kes katuse vahetaks, kuid tasumise osas tekkisid lahkhelid. Kostja on avatud katust näinud ja pole eitanud kahjustuste olemasolu. Katuslagi avati kahest kohast ca 1x1 m ja sealt oli näha, et laudis on mäda. Hageja selgitas, et kohale kutsuti ka spetsialist, kuid ülevaatuse kohta dokumenti ei vormistatud. Enne ostmist maja ülevaadates ei olnud kahjustusi võimalik märgata, alles siis kui kips ja vill olid maha võetud, oli näha, et kõik oli hallitanud ja 8(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-9045 mädanenud (II kd, tl 61-63). Kostja vande all antud ütluste kohaselt selgitas ta lepingu sõlmimisel, et katusest on esinenud läbijooks ja näitas hagejale 1 läbijooksu koha ning selgitas, et on läbijooksu kohta bituumeniga parandanud, mistõttu probleem oleks pidanud olema likvideeritud. Kostja ostis kinnistu 2002. aastal ja tegemist oli poolelioleva ehitisega. Katus oli algselt eterniidist, mille kostja vahetas 2004. aastal bituumensindli vastu. Samuti vahetati 2004.a soojustusvill. Muid muudatusi kostja hoones teinud ei ole. Katusekonstruktsioone 2004. a ei avatud ja laudis oli heas seisukorras. Pärast kinnistu müümist kostja käis hageja 1 palvel korra hoonet vaatamas ja nägi katusekorrusel ühes kohas avatud konstruktsiooni, ava suurus oli ca 20x20 cm2, millest ei saanud järeldada, et terve katus vajab väljavahetamist. (II kd, tl 64-66). Kohtule esitatud Ühinenud Kinnisvarakonsultandid OÜ hinnangule lisatud fotode järgi on laudis tumenenud ning ilmsete hallitus- ja pehkimistunnustega. Fotod kannavad 14.05.2015 kuupäeva (I kd, tl 17-18). Hageja kinnitas vande all antud ütlustes, et pildid laudisest ja sarikatest on tehtud tema majas (II kd, tl 62). Kolleegiumi arvates saab eelviidatud tõenditest järeldada, et kostja poolt hagejatele müüdud hoonel olid katusekatte alusel laudisel ja sarikatel olulised niiskuskahjustused. Lisaks viitab sellele, et hagejate poolt väidetud puudused tõepoolsest esinesid, ka kostja enda käitumine pärast hageja 1 poolt puudustest teatamist. Kohtule esitatud kostja ja hageja 1 veebruari 2015 e-kirjavahetusest tuleneb, et kostja ei ole ilmnenud puudusi eitanud, vaid on otsinud pakkumisi katuse vahetamiseks ja selgitanud oma makseraskusi (I kd, nummerdamata lehed lehekülgede 129 ja 130 vahel). 10.03.2015 e-kirjas ei eita kostja katuse kahjustusi, kuid väidab, et ta ei olnud neist müügilepingu sõlmimisel teadlik ning kogu teadaoleva info on ta hagejatele avaldanud (I kd, tl 138). Ebaõige on kostja arusaam, nagu saaks lepingueseme mittevastavust tõendada käesoleval juhul ainult ehitusalaseid teadmisi omava eksperdi või asjatundja arvamusega. Vaidlusaluseid asjaolusid saab tõendada kõigi TsMS § 229 lg-s 2 loetletud tõenditega.
43.Kuigi tegemist oli hoonega, mis oli algselt ehitatud tõenäoliselt eelmise sajandi 80.ndatel või 90.-ndatel aastatel ja hilisemalt ümber ehitatud, sellel puudus kasutusluba ja juurdeehituse projekt, ei saa eeltoodust järeldada, et katusematerjali aluse laudise ja sarikate niiskuskahjustus on tavapärane kulumine. Müüdud hoonel oli 2004. a kostja poolt vahetatud katus, s.t tegemist oli suhteliselt uue katusega, mis oleks pidanud vältima niiskuskahjustuste tekkimise. Kuna hagejad on esile toonud, et nad avastasid kahjustused müüdud hoone enda valdusse saamisest mõne nädala pärast ja vaidlust ei ole, et oktoobris 2014 kutsuti kostja avatud katusekonstruktsioone vaatama, siis on usutav, et puudused ehitises olid olemas juhusliku hävimise riisiko ülemineku ajal hagejatele (AÕS § 218 lg 1).
44.Kolleegiumi arvates ei ole kohtu ette toodud asjaolusid ega tõendatud, et hagejad oleksid olnud või pidanud olema hoone puudustest lepingu sõlmimisel teadlikud. See, et kostja selgitas enne lepingu sõlmimist, et korstna juurest on olnud läbijooks, mille ta on bituumeniga parandanud, ei anna alust järelduseks, et hagejad oleksid pidanud eeldama, et laudis ja sarikad on oluliselt kahjustunud (VÕS § 218 lg 4).
45.Müüja vastutuse hindamisel ostuhinna alandamise eeldusena ei ole VÕS § 105 esimese lause järgi tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. 9(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-9045
46.Riigikohus on selgitanud, et kuigi seadus ei nõua, et ostja peab enne ostuhinna alandamist andma müüjale VÕS § 114 lg 1 alusel täiendava tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks (asja lepinguga kooskõlla viimiseks), võib selline kohustus tuleneda hea usu põhimõttest (VÕS § 6 lg 1), eelkõige kui vastasel juhul tekitataks müüjale ebaproportsionaalseid kulusid. Praegusel juhul tuleneb pooltevahelistest e-kirjadest, et hagejad on teinud kostjale ettepaneku leida ehitaja ja kanda katuse vahetamise kulud, kuid kostja on sellest keeldunud.
47.Kolleegiumi arvates on kostja vastuväide, et hagejate nõue on esitatud eesmärgiga kostja arvel rikastuda, paljasõnaline ja seda ei toeta tuvastatud asjaolud. Hagejad on tõendanud, et müüdud kinnisasjal asuva hoone katuselaudis ja sarikad olid niiskuskahjustustega, pehkinud ja mädanenud, mistõttu ei vastanud hoone tavalisele keskmisele kvaliteedile. Kostja on küll väitnud, et juhul, kui kahjustused ka olid, siis olid need lokaalsed ja katuse vahetamiseks puudus vajadus ning remontida oleks saanud ka sarikaid jätkates ja laudist osaliselt väljavahetades, kuid kostja sellekohaseid väiteid ei kinnita kohtu ette toodud ja tõendamist leidnud asjaolud.
48.Eeltoodut kokku võttes leiab kolleegium, et hagejad on esile toonud ja tõendanud hinna alandamise formaalsete ja materiaalsete eelduste olemasolu.
49.Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause järgi asjaolusid arvestades kohus.
50.Hagejad on hagiavalduses, kus sisaldus ka hinna alandamise avaldus, esile toonud, et kohase täitmise väärtus (väärtus ilma puudusteta) oli 87 000 eurot, väärtus koos puudustega 60 000 eurot ja hageja arvutuse kohaselt on alandatud hind 64 137,93 eurot. Hinna alandamise aluseks olevate väärtuste suuruse tõendamiseks esitasid hagejad Ühinenud Kinnisvarakonsultandid OÜ riiklikult tunnustatud hindaja H S i augustis 2015 koostatud arvamuse (I kd, tl 8-32).
51.Arvamuse kohaselt on arvamuse koostaja tuginenud ehitise puuduste osas omaniku selgitustele, samas märkuste lahtris on märgitud, et ehituseksperdi poolt läbiviidud ekspertiisi järgi oli hoone seisukord selle omandamisel hagejate poolt halb. Kolleegium nõustub kostjaga, et selles osas on H. S i arvamus vastuoluline, sest hagejad on kinnitanud, et ehitusekspert ei vormistanud arvamust elamu seisukorra kohta. Eeltoodu tõttu ei ole võimalik hinnangust aru saada, millistele puudustele hinnangu andja tugines mittekohase väärtuse suuruse määramisel. Kohase täitmise väärtuse osas on kostja esile toonud, et võrdlustehinguna märgitud XXXXXXX kinnistu võõrandati mitte 66 900 euro vaid 86 900 euro eest. Kostja on esitanud nimetatud kinnistu müügikuulutuse, mille kohaselt on pakkumise hinnaks 89 000 eurot, kuid selle kohta, millise hinnaga tehing tegelikult tehti, kohtule tõendeid esitatud ei ole. Pakkumises toodud hind ei tähenda, et selle või sellele lähedase hinnaga oleks ka tegelikult tehing tehtud. Eeltoodu tõttu ei ole kolleegiumil alust kahelda H. S i arvamuses osas, kus ta on hinnanud, milline oli tehingu väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus).
52.Hinnangu 17. leheküljel on H. S selgitanud, et vana hoone ostmisel on eelduslikult vajadus selles tavapärase remondi teostamiseks kulutada ca 10-15%, kuid arvestades 10(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-9045 varjatud puudusi, mis ei kuulu tavapärase remondi hulka on kulutused hagejate ostetud hoone remondiks suuremad. Ainukeseks hoone varjatud puuduseks saab kolleegiumi arvates pidada eelpool tuvastatud katuselaudise, sarikate ja katuslae konstruktsioonide niiskuskahjustusi. Arvamuse andnud isiku hinnangul on selles osas remondi maksumuseks ehitusekspertiisist lähtudes 20 000 eurot ja nende tööde tegemine ei tõstaks hoone turuväärtust ja see tuleks kohase täitmise väärtusest maha arvata. Kuna arvamuses viidatud ehituseksperdi arvamust ei ole kohtule esitatud, siis ei ole kohtul võimalik algandmeid kontrollida. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-8513 tehtud otsuse p-s 14 selgitanud, et muude andmete puudumisel saab kohus müügieseme puudustega väärtuse kindlaksmääramisel lähtuda ka puuduste kõrvaldamiseks tehtavatest kuludest, põhjendades nende seost eseme väärtusega. Kolleegium leiab, et hagejate poolt katuse remondiks tehtud kulutusi saab seostada hoone väärtusega, kuna nimetatud tööd olid suunatud konkreetsete hoone kasutamist otseselt takistavate puuduste kõrvaldamisele, mistõttu tulnuks need kulud teha igal ostjal, kes tahab hoonet elamiseks kasutada, ning katuse vahetamisega seotud kulude mõju asja väärtusele on küllaltki vahetu.
53.Kohtule on esitatud tööd teostanud Pika-Service OÜ ehitustööde eelarved, millest esimene on summas 10 042,80 eurot (I kd, tl 167), teine 12 554,47 eurot (I kd, tl 168), kolmas summas 14 061,49 eurot (I kd, tl 169) ja 25.02.215 kuupäeva kandev summas 19 616,74 eurot (I kd, tl 170-171). Kolleegium nõustub kostja vastuväidetega, mille kohaselt on eelarves summas 14 061,49 eurot ja 25.02.2015 eelarves toodud ka tööd, mis ei olnud vajalikud puuduste kõrvaldamiseks. Nii on eelarve kohaselt lammutamisele kuuluva katuse suurus 140 m2, kuid uue rajatava katuse pindala on 170 m2. Kohtule esitatud piltide järgi on ehitatud hoonele remondi käigus suurem katus, kui see oli müümise ajal (I kd, tl 16 ja 19). Uus katus on ehitatud nii, et see katab ka osaliselt terrassi, kus müügilepingu sõlmimise ajal katus puudus. Samuti on eelarvetel mh vihmaveesüsteemi paigaldus, kuid müügihetkel hoonel vihmaveesüsteem puudus. Kolleegium leiab, et puudustega väärtuse arvestamisel saab eeltoodu tõttu lähtuda eelarvest summas 12 554 eurot (I kd, tl 168), kuna sellel eelarvel olevad tööd on seostatavad otseselt katuse ja selle aluskonstruktsioonide vahetamisega, s.t on vajalikud tuvastatud varjatud puuduse kõrvaldamiseks. Samas ei nõustu kolleegium sellega, et mittekohase täitmise väärtuse tuvastamisel saaks maha arvata veel 10-15% vanale hoonele tavapäraselt kuluvaks remondiks. Kuna müügilepingu esemeks oli kasutuses olnud hoone, siis seda asjaolu on arvestatud eelduslikult juba kohase täitmise väärtuse (väärtus ilma puudusteta) määramisel. Seega saab lugeda mittekohase täitmise väärtuseks 74 446 eurot (87 000 – 12 554).
54.Kolleegium ei nõustu kostjaga, et hageja poolt esitatud H. S i koostatud arvamust tervikuna ei saa tõendina arvestada selle mitteusaldusväärsuse tõttu. Kuna tegemist ei ole ehitusekspertiisiga, vaid väärtuste määramise kohta esitatud arvamusega, siis ei pea dokument vastama ehitusekspertiisi nõuete. Vaatamata seal esinevatele vigadele on kolleegiumi arvates võimalik H. S i arvamust hinnata ja lähtuda sellest osas, milles on arvamuse andnud isiku järeldused kontrollitavad.
55.Arvestades eeltoodut on müüdud kinnisasjade alandatud hind 79 580 eurot (74 446 x 93 000 : 87 000). 11(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-9045
56.VÕS § 112 lg 3 sätestab, et hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 189 lg-le 1 ja § 191 lg-le 1. Seega on hagejatel õigus nõuda kostjalt 13 420 euro tagastamist (93 000 – 79 580). Kohustus tuleb kostjal VÕS § 73 lg 1 järgi täita hagejatele solidaarselt.
57.Seoses hagi osalise rahuldamisega tuleb TsMS § 163 lg 1 järgi jagada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamisele ja jätta mõlemas kohtuastmes kantud menetluskuludest 33% hagejate kanda ja 67% kostja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 järgi. /allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu
/allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.