Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Egon Konsand
Määruse tegemise aeg ja koht
18. veebruar 2008 Tartu
Tsiviilasja number
2-07-25162
Tsiviilasi
OÜ Trend Line hagi OÜ MRP Ärigrupp vastu üürilepingu kehtivuse, üürileandja poolse ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamise ja üürileandja üürilepingu täitmiseks kohustamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 10.07.2007 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ MRP Ärigrupp määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Jätta määruskaebus rahuldamata ning Tartu Maakohtu 10. juuli 2007. a määrus muutmata.
Edasikaebamise kord
TsMS § 390 lg 1 kohaselt ei saa käesoleva määruse peale Riigikohtule edasi kaevata.
OÜ Trend Line esitas hagi Tartu Maakohtule OÜ MRP Ärigrupp vastu üürilepingu kehtivuse, üürileandja poolse ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamise ja üürileandja üürilepingu täitmiseks kohustamise nõudes. Hageja taotles tagada hagi ning keelata kostjal mistahes laadi tegevus või tegevusetus, mis on suunatud või millega kaasneb poolte vahel
01.01.2006 sõlmitud üürilepingu mittetäitmine kostjast üürileandja poolt, sh keelata ruumide üleandmine mistahes kolmandatele isikutele. Hageja taotluse kohaselt on kostja 13.06.2007 üürilepingu ülesütlemisavalduses avaldanud, et lõpetab 2016. aasta lõpuni kehtiva tähtajalise üürilepingu 18.07.2007 ning alates 19.07.2007 on vaidlusalused ruumid üüritud juba uuele üürnikule. Kostja tegevus on otseselt suunatud poolte vahel 01.01.2006 sõlmitud üürilepingus sätestatud üürileandja kohustuste mittetäitmisele alates 19.07.2007. Üürilepingu lõpetamisega kaasneb hagejale, kel on õigus ruume kasutada kuni 31.12.2016, oluline kahju. Hagejal on alust arvata, et kostja võib keelduda või takistada hagejal alates 19.07.2007 sisenemast üüritud kaupluseruumidesse, millede kasutamise õigus on hagejal kuni 31.12.2016. Hilisem kohtuotsuse täitmine on võimatu juhul, kui vaidlusalused ruumid on üle antud kolmandale isikule.
Tartu Maakohus rahuldas 10.07.2007 määrusega OÜ Trend Line taotluse hagi tagamiseks, keelates OÜ-l MRP Ärigrupp viimase poolt OÜ-le Trend Line üüritud äriruumide Vabaduse 39 Valgas üleandmise kolmandatele isikutele ning keelates kõik toimingud, mis on suunatud või millega kaasneb 01.10.2006 sõlmitud üürilepingu, millega anti OÜ Trend Line kasutusse Valgas Vabaduse 39 asuvad äriruumid kauplus Superbox, mittetäitmine OÜ MRP Ärigrupp poolt. Määruse kohaselt võib kohus tulenevalt TsMS § 377 lg-st 1 hageja taotlusel hagi tagada, kui on alust arvata, et tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. Arvestades hageja nõude iseloomu, eksisteerib eeldus hagi tagamiseks. Hagi tagamata jätmine võib raskendada hilisema kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha.
OÜ MRP Ärigrupp esitas määruskaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 10.07.2007 määruse ning teha uue määruse, millega jätta taotlus hagi tagamiseks rahuldamata. Määruskaebuse kohaselt on Riigikohus asunud 08.12.2004 otsuses nr 3-2-1-136-04 seisukohale, et hagi tagamine ei või olla kostjale põhjendamatult koormav. Hagi tagamise vahend on reeglina põhjendamatult koormav, kui see piirab omanikku rohkem, kui on vaja hagi rahuldamise või kohtuotsuse täitmise tagamiseks. OÜ MRP Ärigrupp üürib Vabaduse 39 ruume välja 6000 m2 ulatuses. Hagejale on ruumidest üüritud 222 m2. Tartu Maakohus on määrusega keelanud äriruumide Vabaduse 39 üleandmise, seega on sisuliselt keelanud kõigi OÜ MRP Ärigrupp hallatavate äriruumide üleandmine kolmandatele isikutele. Hagejaga mitteseotud äriruumide üleandmise keelamine piirab põhjendamatult kostja tegevust, kuna sellises mahus piirang ei ole vajalik kohtuotsuse tagamiseks. OÜ-l MRP Ärigrupp esinevad seadusest ja lepingust tulenevad alused 01.10.2006 sõlmitud üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Lepingu ülesütlemine on kehtiv ja OÜ MRP Ärigrupp ning OÜ Trend Line vahel 01.01.2007 sõlmitud üürileping on lõppenud. Hageja on rikkunud üürilepingu p 6.4.3 sätteid, mille kohaselt lepingutingimuste oluline rikkumine ja on käsitletav mõjuva põhjusena lepingu ülesütlemiseks. Hageja on hilinenud üüri maksmisega kokku neljateistkümnel korral, s.t ei ole maksnud üüri lepingus sätestatud seitsmendaks kuupäevaks, sealjuures on hageja kümnel korral hilinenud üüri maksmisega üle seitsme päeva ka alates arve kättesaamisest. Kostja on korduvalt hagejale meelde tuletanud üürilepingu rikkumisega kaasnevaid tagajärgi. Üürilepingu ülesütlemisavaldus on esitatud
mõistliku tähtaja jooksul. Üürilepingu ülesütlemise järgselt on kostja sõlminud vaidlusalusele äripinnale uue üürilepingu. Hagi tagamise tulemusena ei ole kostjal võimalik äriruume uuele üürnikule üle anda. Sellega kaasnevad kostjal märkimisväärsed kahjud saamata jäänud üüri näol, samuti uue üürniku õigustatud kahju hüvitamise ja saamata jäänud tulu nõuete näol kostja vastu. Seega on kostjale kaasnevad kahjud oluliselt suuremad hagejale tekkida võivatest kahjudest.
OÜ Trend Line vaidleb määruskaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on kostja tegevus otseselt suunatud poolte vahel 01.01.2006 sõlmitud üürilepingus sätestatud üürileandja kohustuste mittetäitmisele alates 19.07.2007, millega kaasneb hagejale oluline kahju. Hagejal on õigus kasutada üüritud ruume kaupluse Superbox pidamiseks kuni 31.12.2016. Juhul, kui kohtumenetluse lõpuks tuvastatakse, et tegemist on pooltevahelise jätkuvalt kehtiva üürilepinguga ja ülesütlemisavaldus on tühine, on oluliselt raskendatud kohtuotsuse täitmine või on kohtuotsuse täitmine hoopis võimatu, kui vaidlusalused ruumid on üle antud kolmandale isikule. Kohtumäärusega ei ole keelatud lisaks vaidlusalustele ruumidele ka muude äriruumide kolmandatele isikutele üleandmise. Vaidlus käib üksnes poolte vahel 01.01.2006 sõlmitud üürilepingu üle ning hagi tagamise määrus reguleerib üksnes vaidlusalust üüripinda. Kostja väited, et hagi tagamisel kaasnevad tal kahjud saamata jäänud üüri ja tuluga seoses, on paljasõnalised. Kostjal puudub õiguslik alus 01.01.2006 sõlmitud üürilepingu kohasest täitmisest kõrvalehoidmiseks ning üüripinna andmiseks kolmandale isikule. Hagejal ei ole kostjale üürivõlgnevusi. Hageja ei ole rikkunud üürilepingu tingimusi. Kostja ei ole esitanud lepingu sõlmimisest alates kostjale ühtegi kirjalikku pretensiooni lepingu rikkumise kohta, kuigi üürilepingu p 10.3 nõuab rikkumise nõude esitamist kirjalikus vormis. Kostja on rikkunud üürilepingu p-s 3.3 sätestatud kohustust, esitada üüriarve seitse päeva enne maksetähtaega. Tulenevalt võlaõigusseaduse §-st 101 lg 3 ei saa kostja sel juhul tugineda teise poole lepingurikkumisele, kuivõrd selle põhjustas tema enda tegu.
Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse põhjendused ei anna alust vaidlustatud määruse tühistamiseks või muutmiseks. Kuna maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud, siis ei pea ringkonnakohus tulenevalt TsMS § 654 lg 6 vajalikuks korrata esimese astme kohtu põhjendusi. TsMS § 377 lg 1 sätestab, et kohus võib hageja taotlusel hagi tagada, kui on alust arvata, et tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. TsMS § 377 lg 1 p 3 kohaselt on muuhulgas hagi tagamise abinõuks kostjal teatud tehingute ja toimingute tegemise keelamine. Maakohus on õigesti otsustanud nimetatud sätete alusel hagi tagada, keelates kostjal hagejale üüritud äriruumide kolmandatele isikutele üleandmise ning keelates toimingud, mis on suunatud või millega kaasneb poolte vahel 01.10.2006 sõlmitud üürilepingu mittetäitmine. Iseenesest on õige määruskaebuse esitaja väide, et vaidlustatud määruse algtekstist tuleneb, et kohus on hagi tagamiseks justkui keelanud OÜ-l MRP Ärigrupp Vabaduse 39 asuvate kõigi äriruumide kolmandatele isikutele üleandmise, kuid ringkonnakohus leiab, et käsitletaval juhul ei ole see aluseks määruse muutmisele või tühistamisele. Maakohus on 25.09.2007 teinud käesolevas asjas täiendava määruse, millega on parandanud TsMS § 447 lg 2 alusel
oma 10.07.2007 määruses esineva ilmse ebatäpsuse üleandmise keelu objektiks olevate äriruumide hulga osas, märkides, et kostja poolt äriruumide kolmandatele isikutele üleandmise keeld puudutab vaid kostja poolt hagejale üüritud ruume. Sellisel kujul hagi tagamise abinõu kohaldamine ei ole kostjale liialt koormav. Põhjendatud ei ole ka määruskaebuse esitaja väide, et hagi tagamiseks pole alust hagi ilmse põhjendamatuse tõttu. Ringkonnakohus leiab, et hagiavalduses toodud asjaoludest lähtuvalt on OÜ Trend Line hagi rahuldamine õiguslikult võimalik, seega ei saanud maakohus jätta hagi tagamata põhjusel, et hagi oleks ilmselt perspektiivitu. See, kas hageja nõue on ka sisuliselt põhjendatud, otsustatakse asja sisulise läbivaatamise järgselt, mitte hagi tagamise küsimuse lahendamisel. Samuti ei ole põhjendatud määruskaebuse esitaja viide sellele, et hagi tagamise tulemusena tekib kostjale märkimisväärne kahju saamata jäänud üüri näol, kuna kostjal ei ole võimalik äriruume uuele üürnikule üle anda. Asjaolu, et kostjale võib hagi tagamise tulemusena tekkida kahju, ei anna põhjust jätta hagi tagamata. TsMS § 391 lg 1 sätestab kostjale õiguse nõuda hagejalt talle hagi tagamisega tekitatud kahju hüvitamist juhul, kui: 1) jõustub kohtulahend, millega jäetakse tagatud hagi rahuldamata või läbi vaatamata või kui asjas lõpetatakse menetlus muul alusel kui poolte kompromissi kinnitamisega, või kui 2) ilmneb, et hagi tagamise ajal puudus hagi tagamise nõue või hagi tagamise alus. Eelnimetatud sätetest tulenevalt kannab hageja põhjendamatu hagi tagamisega kostjale tekkida võiva kahju hüvitamise riski.
Egon Konsand kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.