2-05-1521 Tarmo Türi hagi AS Eesti Krediidipank vastu koostöölepingu punkti 1.5 tühisuse tunnustamiseks ja 3 000 000 krooni saamiseks Harju Maakohtu 11.09.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tarmo Türi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
15.jaanuaril 2008, avalik kohtuistung Hageja Tarmo Türi, esindaja adv. Jaak Oja Kostja AS Eesti Krediidipank, esindaja adv. Toomas Vaher
Tsiviilasi
Menetlusosalised ja nende esindajad
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 11.09.2007 otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Hageja apellatsioonimenetluse kohtukulud jätta tema enda kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Asjaolud, hageja nõue ja selle põhjendused
1.
Tarmo Türi palus AS-lt Eesti Krediidipank välja mõista 3 000 000 krooni ning tunnistada 25.04.2003 koostöölepingu p 1.5 tühisust osas, millega maakler AS Tatari Majad kinnitab, et temal puuduvad nõuded või pretensioonid AS Eesti Krediidipank vastu, mis tuleneksid kapitalirendilepingust nr L-18.
2.Hagiavalduse ja hageja täiendavate seisukohtade kohaselt sõlmisid kostja rendileandjana ja AS Tatari Majad rentnikuna 16.05.2001 kapitalirendilepingu nr L-18, mille kohaselt andis rendileandja Tallinnas Tatari 29 asunud kinnistu rentniku kasutusse. Rendiperioodi lõppedes pidi toimuma kinnistu väljaostmine 8 000 000 krooniga. Vastavalt lepingule maksis rentnik rendileandjale avansilise maksena 3 000 000 krooni, mille võrra pidi vähenema vara väljaostu väärtus. Aitamaks AS Tatari Majad avansilise makse tasumisel, laenas hageja 22.08.2001 kostjalt 1 548 667 krooni. Raha ülekanne AS-le Tatari Majad tugines 23.08.2001 laenulepingule, millega hageja andis äriühingule laenu 1 548 667 krooni. Kostja ja AS Tatari Majad sõlmisid 04.02.2003 koostöölepingu Tatari 27 asuval kinnistul oleva
korterelamu korterite müümiseks. 25.04.2003 sõlmisid samad pooled koostöölepingu, lugedes selle 04.02.2003 lepingu uueks redaktsiooniks. 25.04.2003 lepinguga lõpetati 16.05.2001 kapitalirendileping ning p-s 1.5 kinnitas AS Tatari Majad, et tal puuduvad nõuded või pretensioonid kostja vastu, mis tuleneksid kapitalirendilepingust nr L-18. AS Tatari Majad loovutas 09.05.2003 lepinguga nõuded kostja vastu hagejale.
3.Hageja leidis, et 16.05.2001 lepingu alusel rentniku poolt tasutud avansilise makse omandamise õiguslik alus langes ära kapitalirendilepingu ennetähtaegse lõpetamisega 25.04.2003, kuivõrd avansiline makse oli suunatud kinnistu omandamisele. Saadud 3 000 000 krooni arvel on kostja alusetult rikastunud, kuna AS Tatari Majad ei saanud selle summa vastu midagi. 25.04.2003 leping on tüüptingimustega sõlmitud leping võlaõigusseaduse (VÕS) § 35 lg 1 mõttes, kuna kostja välja töötatud tingimusi ei räägitud eraldi läbi ja AS Tatari Majad ei olnud võimeline mõjutama p 1.5 sisu. Lepingu p 1.5 on kostja vastu nõuete puudumist kinnitavas osas kinnitaja suhtes ebamõistlikult kahjustav, kuna sellega kalduti kõrvale põhimõttest, et kohustuse hilisema äralangemise tõttu tuleb saadu tagastada. Hageja leidis ka, et 16.05.2001 kapitalirendileping oli notariaalse tõestamise vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. 25.04.2003 koostöölepingu p 1.5 sisu tuleb vaidlusaluses osas hinnata selliselt, et sellega sooviti välistada AS Tatari Majad nõuded kostja vastu ainult juhul, kui 16.05.2001 leping on kehtiv. Tegemist on deklaratiivse võlatunnistusega. Kapitalirendilepingu tühisuse tõttu on tühine ka koostöölepingu p 1.5 vaidlustatud osas. Konstitutiivse võlatunnistusega ei ole tegemist ka seetõttu, et asjaosalised ei loonud mingit uut võlasuhet 25.04.2003 lepingu p 1.5 vaidlusaluse osa mõttes ning pooled ei soovinud teha mingit kompromissi. Kompromissi puhul peavad aset leidma vastastikused järeleandmised.
4.Alternatiivselt leidis hageja, et koostöölepingu p 1.5 vaidlusalune osa on ka heade kommete vastane. Hea usu ja mõistlikkuse printsiibiga ei ole kooskõlas see, kui üks isik saab raha mingi tehingu raames midagi vastu andmata ning hiljem keeldub raha tagastamast, sidudes õigustatud isiku lepingutingimusega, millega viimane peaks kinnitama vastava nõudeõiguse puudumist. Kostja vastuväited
5.Kostja hagi ei tunnistanud. Tegemist ei ole tüüptingimustel sõlmitud lepinguga. Hageja ei ole tõendanud asjaolusid, millest tulenevalt võiks koostöölepingu p 1.5 pidada tüüptingimuseks. Koostööleping töötati ühiselt välja AS Tatari Majad projekti alusel. Kuna kinnisvaraarendusega seotud lepingud on kostja jaoks erandlikud, siis ei ole vastavaid tüüptingimusi välja töötatud. Koostööleping oli ühekordne, juriidiliselt võrdsete poolte vahel sõlmitud leping, mille tingimused olid poolte vahel läbi räägitud. Alates 30.08.2002 toimusid läbirääkimised koostöölepingu erinevate redaktsioonide üle. Lisaks 25.04.2003 lepingu p-des 1.1.2 ja 1.1.3 märgitule kinnitab läbirääkimiste toimumist ka see, et lühikese ajavahemiku jooksul sõlmiti kaks samasisulist koostöölepingut. Läbirääkimiste toimumine konkreetselt p 1.5 osas nähtub 04.02.2003 lepingu p 1.2 ja 25.04.2003 lepingu p 1.5 võrdlusest.
6.Koostöölepingu p-s 1.5 välistasid pooled kapitalirendilepingu võimalikust tühisusest tulenevate nõuete esitamise. Kostja möönis, et 16.01.2001 leping võis olla vorminõude rikkumise tõttu tühine. Kostja käsitles nimetatud lepingut kinnistu üleandmist puudutavas osas eellepinguna, mille kohustuslik vorm reguleeriti alles VÕS-is. Notariaalne müügileping ja liisinguleping jäid sõlmimata seetõttu, et hageja pidas maksmisele kuuluvat notari tasu ja riigilõivu enda jaoks liiga koormavaks. Pooled sõlmisid 04.02.2003 ja 25.04.2003 koostöölepingud oma suhete edasiseks reguleerimiseks. Pärast 25.04.2003 koostöölepingu sõlmimist pidi see jääma ainsaks
pooltevahelisi suhteid reguleerivaks dokumendiks seoses Tatari tänava kinnistutega. Selline poolte tahe nähtub lepingu p-dest 1.3-1.5. Seetõttu arvestasid pooled lepingut sõlmides kõigi võimalike senistest suhetest tulenevate nõuetega, sh ka kapitalirendilepingu võimalikust tühisusest tulenevate nõuetega. Koostööleping oli üles ehitatud selliselt, et oma kohustusi nõuetekohaselt täites oleks hageja kapitalirendilepingu alusel tehtud investeeringud tagasi teeninud. Asjaolu, et pooled pidasid koostöölepingut sõlmides silmas ka kapitalirendilepingu võimalikust tühisusest tulenevaid nõudeid, nähtub ka p 1.5 viimase lause sõnastusest. Nimelt kinnitas kapitalirendilepingust tulenevate nõuete puudumist üksnes hageja. Kui oleks silmas peetud eelkõige kehtivast kapitalirendilepingust tulenevaid nõudeid, oleks olnud kohane mõlema poole kinnitus nõuete puudumise kohta. Eeltoodust tulenevalt on vaidlusalune p 1.5 käsitatav pooltevahelise kompromissina, mis hõlmab ka kapitalirendilepingu võimalikust tühisusest tulenevaid nõudeid.
7.Hageja ei ole oma nõuet kapitalirendilepingu tühisusega põhjendanud, vaid on tuginenud koostöölepingu p 1.5 osalisele tühisusele. Seega ei saa kohus kapitalirendilepingu tühisusele tuginedes kostjalt 3 000 000 krooni välja mõista. Pealegi ei oleks selle summa väljamõistmine ka sisuliselt põhjendatud, kuna nõudeõiguse loovutamise lepingu kohaselt loovutati hagejale üksnes kapitalirendilepingust, mitte selle tühisusest tulenevad nõuded. Menetluse edasine käik
8.Harju Maakohtu 29.06.2006 otsusega jäeti hagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus jättis 27.10.2006 otsusega maakohtu otsuse muutmata ja hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Riigikohtu 30.04.2007 otsusega tühistati Tallinna Ringkonnakohtu 27.10.2006 otsus ja Harju Maakohtu 29.06.2006 otsus ning asi saadeti uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
9.Maakohus jättis 11.09.2007 otsusega hagi rahuldamata ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 150 000 krooni.
10.Kohus leidis, et poolte vahel 25.04.2003 sõlmitud koostööleping on käsitatav VÕS §-s 578 sätestatud kompromissilepinguna. Kohus juhindus lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg-s 1 sätestatust. Kostja väidete kohaselt olid pooled 2002. a sügiseks teadlikud, et 16.05.2001 leping võib olla vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine ning seetõttu peeti koostöölepingu ettevalmistamise ja sõlmimise käigus silmas muuhulgas, et see reguleeriks pooltevahelisi suhteid ka kapitalirendilepingu võimaliku tühisuse korral. Samuti väitis kostja, et koostöölepingut sõlmides oli poolte eesmärgiks oma senistele suhetele joon täielikult alla tõmmata ja nimetatud leping pidi jääma ainsaks pooltevahelisi suhteid reguleerivaks dokumendiks. Kostja väitel oli hageja õiguseelneja poolt kapitalirendilepingu alusel tasutud 3 000 000 krooni koostöölepingus arvesse võetud hagejale maksmisele kuuluva tasu arvestamisel. Vastavalt lepingu p-le 4.3 pidi hagejale makstav tasu olema võrdne lepingu alusel müüdavate korterite tegeliku müügihinna, lepingu lisas 1 näidatud panga baashinna, elamutega seotud kulude ja muude nõudesummade vahega. Seega mida madalam oli baashind korteri kohta, seda suuremat tasu oli võimalik hageja õiguseelnejal teenida. Baashinnaks oli koostöölepingus kapitalirendilepingu objekti (korterelamu asukohaga Tatari 29) puhul lepitud kokku 5 000 000 krooni, samas kui kapitalirendilepingus oli selle väärtuseks märgitud 8 000 000 krooni. Veelgi suurem oli koostöölepingus sätestatud soovitusliku müügihinna ja baashinna vahe. Teise koostöölepingu objekti (elamu asukohaga Tatari 27) puhul lepingus sellist vahet baashinna ja soovitusliku või
maksimaalse võimaliku müügihinna vahel ei nähtu. Seega tegi ka kostja hagejale järeleandmisi ja 25.04.2003 lepingu näol on tegemist kompromissilepinguga. Kohus leidis, et kostja väited on tõendatud tunnistaja K.N ütlustega, vastavate ettevalmistatud liisinglepingu tekstidega, kapitalirendilepingu ning 25.04.2003 koostöölepingu tekstide ja lisadega. Hageja ei esitanud kostja tõendeid ümberlükkavaid tõendeid.
11.Kohus ei nõustunud hageja seisukohaga, et 25.04.2003 koostöölepingu p 1.5 näol on tegemist deklaratiivse võlatunnistusega. Kohtu arvates ei ole õige tõlgendada tehingu ühte punkti eraldi muust lepingust ja poolte senistest suhetest. Hageja ei tõendanud muud vaidlusaluse lepingu sõlmimise eesmärki, kui kostja tegi seda tunnistaja ütlustega - koondada kõik pooltevahelised suhted seoses Tatari 27 ja 29 kinnistutega ühte kirjalikku dokumenti.
12.Kohtu hinnangul oli kapitalirendilepingu puhul tegemist tehinguga, mis vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg-le 1 pidi olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Kuivõrd pooled olid selle sõlminud lihtkirjalikus vormis, siis vastavalt tol ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 93 lg-le 3 oli tegemist tühise tehinguga. Tühine tehing on kehtetu algusest peale ja seda ei saa lõpetada.
13.Eeltoodu alusel oli kohus seisukohal, et tõendamist leidis poolte vahel aastatel 20022003 ebaselge õigussuhte olemasolu seoses kinnistutega Tatari tänaval ja pooled muutsid selle kompromissilepingu sõlmimisega 25.04.2003 vaieldamatuks vastastikuste järeleandmiste teel. Sõlmitud kompromissilepingu kehtivusele ei avalda mõju 16.05.2001 lepingu tühisus. Õiguslikult 16.05.2001 tehingut poolte vahel sõlmitud ei olnudki. Samas olid poolte vahel pikaajalised ärisuhted ning tekkinud ebakindlate võlaõiguslike suhete reguleerimiseks oli pooltel tulenevalt üldtunnustatud lepinguvabaduse põhimõttest õigus sõlmida 25.04.2003 vaidlusalune koostööleping. Nimetatud lepinguga reguleerisid pooled ka 16.05.2001 tehingu alusel hageja õiguseelneja poolt kostjale tasutud rendi avansilise makse tagasinõude küsimuse (kontekstis muude lahendatud küsimustega loobus hageja õiguseelneja selle nõudest).
14.Kohus nõustus kostja seisukohaga, et tõendatud ei ole hageja tagasinõudeõigus kapitalirendilepingu tühisuse alusel. Hageja nimetatud tühise tehingu pooleks ei olnud. Tema nõudeõigus käesolevas tsiviilasjas põhineb tema ja AS Tatari Majad vahelisel 09.05.2003 nõudeõiguse loovutamise lepingul, mille objektiks aga on vaid lepingutest tulenevad nõuded. Tehingu tühisuse korral ei ole tegemist sellest tehingust tuleneva, vaid lepinguvälise nõudega. Tühise lepingu pooleks mitte olnud isikuna ei ole ka tõendatud hageja õiguste rikkumine ja seeläbi tema nõudeõigus tühise tehingu alusel üleantu tagasisaamiseks.
15.Kohtu hinnangul ei leidnud tõendamist hageja väide, et vaidlusaluse p 1.5 näol on tegemist tüüptingimusega VÕS-i mõttes. Kuivõrd antud asjas ei väida hageja, et tegemist oli tüüptingimusega, mis oli kostja poolt välja töötatud korduvaks kasutamiseks tüüplepingutes, siis pidi tõendamist leidma, et p 1.5 näol on tegemist koostöölepingu tingimusega, mis oli eelnevalt muul põhjusel kostja poolt välja töötatud, mille suhtes läbirääkimisi ei peetud ja mille sisu ei olnud hageja õiguseelneja võimeline mõjutama. Asjaolud ja neid tõendavad tõendid pidi antud juhul esitama kohtule hageja kui pool, kes soovis, et kohus kohaldaks tüüptingimuste regulatsiooni. Hageja ei esitanud kohtule oma väiteid kinnitavaid tõendeid. Kostja poolt esitatud tõendite kogumi alusel oli kohus seisukohal, et tõendamist leidsid vaidlusaluse koostöölepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimised ja oma õiguseellase lepingulise esindajana hageja võimalused neis osaleda ja ka reaalselt lepingutingimusi mõjutada. Kohus arvestas tunnistaja K. N ütlusi, samuti koostöölepingu teksti kahte versiooni 01.04.2003 kuupäevaga ning sama lepingu teksti versioone 07.04.2003 ja 21.04.2003 kuupäevadega. Nimetatud versioonide võrdlusest nähtub muuhulgas vaidlusaluse
punkti sõnastuse kujunemine. Kohus nõustus kostja seisukohaga, et teksti muudatustest on järeldatav poolte vahel läbirääkimiste toimumine ning seda tõendab ka 04.02.2003 allkirjastatud esmane koostööleping. Nimetatud lepingu p-s 1.2 olid pooled samuti kokku leppinud, et neil puuduvad teineteise vastu nõuded või pretensioonid, mis puudutaksid 16.01.2001 lepingut. Seega pidi olema 16.05.2001 lepingust tulenevate nõuete temaatika poolte vahel arutusel juba enne, kui hakkasid läbirääkimised 25.04.2003 allkirjastatud lepingu üle. Ka on muudatuste sisust (hageja õiguseelneja rahaliste kohustuste vähenemine) järeldatav hageja õiguseelneja esindaja osavõtt läbirääkimistest ja nende reaalne mõjutamine. Kohus võttis asja lahendamisel arvesse ka väljavõtted kostja juhatuse liikme U. T 2002. ja 2003. a märkmikest, mille iseseisev tõenduslik väärtus võib olla ebapiisav, kuid mis kogumis eelpool nimetatutega kinnitavad kostja väiteid läbirääkimiste toimumisest. Hageja ei esitanud eelpool analüüsitud tõendeid ümberlükkavaid tõendeid. Hageja ei eitanud kohtumiste toimumist. Eelpool analüüsitud tõenditega on kohtu arvates veenvalt tõendatud kostja sisuline valmisolek aktsepteerida koostöölepingu lõpliku teksti ettevalmistamise käigus teise poole muudatusettepanekuid. Ka on tõendatud, et võrreldes algse versiooniga sisaldab allkirjastatud lepingutekst olulisi muudatusi. Seega saab asuda seisukohale, et poolte vahel toimusid sisulised läbirääkimised ja selle käigus sai hageja oma õiguseelneja esindajana lepingu sisu ka reaalselt mõjutada. Üldise lepinguvabaduse põhimõttega on kooskõlas, et läbirääkimiste tulemusena võivad vastaspoole ettepanekud jääda ka lõplikus tekstis kajastamata, kui pooled vastavale kokkuleppele jõuavad. Selline kajastamata jätmine ei muuda aga sellist lepingutingimust automaatselt veel tüüptingimuseks VÕS-i mõttes. Tunnistaja ütlustega on tõendatud, et vaidlusaluse punkti kohta tegi hageja oma õiguseelneja esindajana kostjale ettepaneku selle välja jätmiseks, kuid viimane ei olnud nõus seda tegema, kuna sellisel juhul oleks kogu koostööleping muutunud mõttetuks (ei oleks täitnud eesmärki asendada seniseid pooltevahelisi lepinguid). Hageja oma õiguseelneja esindajana nõustus lepingu sellise versiooniga. Ka oli kohus seisukohal, et vaidlusalust lepingutingimust tuleb hinnata kui tervikut ning õige ei ole analüüsida tüüptingimuste tunnustele vastavust vaid osaliselt. Vaidlusaluses lepingupunktis on ka kostja kinnitanud samast lepingust tulenevate nõuete ja pretensioonide puudumist hageja õiguseelneja vastu. Lisaks tasaarveldasid pooled koostöölepingu p-des 1.3 ja 1.4 kooskõlastatud võlgnevused/investeeringud.
16.Kohus leidis, et isegi kui asuda seisukohale, et tulenevalt tõendamist leidnud asjaoludest on alus lugeda vaidlustatud tingimust tüüptingimuseks, ei ole tõendatud ega põhjendatud hageja seisukoht, et tegemist on hageja õiguseelnejat ebamõistlikult kahjustava ja seetõttu tühise lepingutingimusega. Tulenevalt VÕS § 42 lg-st 1, lg-st 2, lg 3 p-st 2 ja §-st 44 võttis kohus oma seisukoha kujundamisel arvesse järgmisi asja arutamise käigus tõendamist leidnud asjaolusid kogumis: vaidlusalune leping oli sõlmitud kahe pikaajalistes ärisuhetes olnud äriühingu vahel; mõlemad pooled sõlmisid selle lepingu oma majandustegevuses; sarnane tingimus oli varem juba pooltevahelises lepingus esinenud; samas punktis oli kokku lepitud lisaks hageja õiguseelneja poolsele nõuete puudumisele teise poole vastu ka kostjapoolsest nõuete puudumisest hageja õiguseelneja suhtes. Nimetatud asjaoludega on tõendatud, et vaidlusaluse lepingupunkti näol oli tegemist pikaajalistes ärisuhetes olnud äriühingute majandustegevuses sõlmitud lepingu tingimusega, kusjuures samas tingimuses olid pooled kokku leppinud juba omavahelises varasemas lepingus, ning et poolte nõuete välistused olid tasakaalus - vastastiku kinnitati nõuete puudumist. Isegi kui vaidlusaluse tingimuse näol on tegemist tüüptingimusega, ei saa hageja õiguseelnejat lugeda nn nõrgemaks pooleks konkreetses ärisuhtes ega pooltevahelist suhet selle
tingimuse rakendamise tõttu kõrvalekaldunuks heausksest ja õiglasest lepingulisest suhtest, mistõttu puuduvad alused lugeda vaidlusalust lepingutingimust hageja õiguseelnejat ebamõistlikult kahjustavaks.
17.Kohus nõustus hageja käsitlusega headest kommetest/heast usust, kuid ei nõustunud hageja seisukohaga, et käesolevas tsiviilasjas oleks alus VÕS § 6 lg 2 rakendamiseks. Nimetatud sätte näol on tegemist mitte ainult õiguslikku sisu, vaid ka õigusväliseid standardeid ja väärtussüsteeme hõlmava käitumisreegliga. Vaidlusaluse tehingu puhul ei leidnud tuvastamist, et kostja oleks lepingu ettevalmistamise või allkirjastamise käigus oma positsiooni ebaausalt ära kasutanud ja seeläbi välistanud hageja õiguseelneja poolt talle eeldatavalt kuulunud nõudeõiguse maksmapaneku. Kostja näol oli/on tõepoolest tegemist pangaasutusega, kuid üldiselt teadaolevalt ühega üheteistkümnest Eestis tegutsevast sarnasest krediidiasutusest. Ka 2001. a tegutses Eestis kostja kõrval vähemalt 4-5 sarnast krediidiasutust, kellega hageja õiguseelnejal kui kinnisvaraturul tegutseval äriühingul oli vähemalt teoreetiliselt võimalik sarnaseid suhteid arendada. Seega ei saa lugeda üldiselt teadaolevaks hageja väidet, et kostja näol oli tegemist monopoolse krediidiasutusega Eesti rahaturul. Aastatel 2002-2003 oli hageja õiguseelnejal samuti valikuvõimalus - jätkata seniseid suhteid või need lõpetada või vormistada need ümber. Tunnistaja K. N ütluste kohaselt ei olnud hageja õiguseelneja algne äriidee õnnestunud ja äriühing soovis äriplaani muuta. Hageja seda väidet ümber ei lükanud. Asjas leidis tõendamist, et pooled pidasid lepingu sõlmimiseks sisulisi läbirääkimisi ning et hagejal oli isiklikult võimalik lepingu sisu mõjutada. Äriühingud kasutasid lepinguvabaduse põhimõtet ja sõlmisid seniste suhete konkretiseerimise ja lõpetamise eesmärgil vähemalt tol ajahetkel mõlemaid pooli eeldatavalt rahuldava koostöölepingu. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
18.Hageja palus kohtuotsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada või saata asi tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja palus muuta kohtukulude jaotust ja mõista kostjalt hageja kasuks välja kohtukulud.
19.Kaebuse põhjenduste kohaselt ei lükanud kohus millegagi ümber hageja selgitusi, et vaidlusaluse lepingutingimuse osas on tegemist deklaratiivse võlatunnistusega. Kapitalirendilepingu tühisus tähendab deklaratiivse võlatunnistuse kausaalsust silmas pidades, et selline võlatunnistus on tühine. Kohtuotsusest ei selgu, miks ei ole kapitalirendilepingu tühisuse tõttu tühine koostöölepingu p 1.5 vaidlustatud osas. Väär on kohtu järeldus, et kapitalirendilepingu tühisus ei mõjuta koostöölepingu kehtivust. Kui asjaosalised oleks tajunud kapitalirendilepingu osas mingeid probleeme seoses selle võimaliku tühisusega, siis pidanuks vastav vorminõude parandus tulema juba 04.02.2003 koostöölepingu osas. Kohus ei analüüsinud, miks tegi kostja ettepaneku kapitalirendilepingu lõpetamiseks, kui väidetavalt sai ta aru selle tühisusest. Konstitutiivse võlatunnistuse versioon ei ole kohane ka seetõttu, et asjaosalised ei loonud mingit uut võlasuhet ega soovinud teha kompromissi. Hageja õiguseelneja ei ole kunagi loobunud ega tahtnudki loobuda vaidlusaluse 3 000 000 krooni nõudmisest. On mõistatuslik, millise õiguse või hüve oleks hageja õiguseelneja väidetava kompromissi kontekstis vastutasuks omandanud. Kompromissi tegemine ei tule kõne alla ka seetõttu, et reaalajas ei olnud kostja ja hageja õiguseelneja vahel mingit õigussuhet, mis oleks olnud õiguslikult vaieldav ja/või ebaselge ja mida oleks seetõttu olnud vaja muuta vaieldamatuks mingite vastastikuste järeleandmiste teel.
20.Kohtuotsusest ei nähtu, miks ei seondu avansiline makse 3 000 000 krooni vara alusetu omandamisega ja miks ei tule seda tagastada. Arusaamatu on kohtu järeldus, et hageja õiguseelneja poolt tasutud 3 000 000 krooni olevat koostöölepingus arvesse
võetud hagejale maksmisele kuuluva tasu arvestamisel. Siit järelduvalt pidanuks hageja õiguseelneja kui raha tagasi saama õigustatud subjekt sisuliselt maaklerteenuse osutamisel tehtava tööga vaidlusaluse 3 000 000 krooni uuesti veel kord välja teenima. Siinkohal omavad tähtsust tunnistaja K. N ütlused, millele kohus ei andnud õiget hinnangut. Hagejale tuleb 3 000 000 krooni tagastada, ilma et tema või AS Tatari Majad teeks selle tagasi saamiseks mingit tööd, täidaks mingit kohustust vms.
21.Eksitav on kohtu järeldus seoses baashinnaga 5 000 000 krooni. Kui koostöölepingu lisas oli Tatari 29 asuva ehitise baashinnaks 5 000 000 krooni, siis kapitalirendilepingus oli 8 000 000 krooni märgitud mitte ehitise, vaid kinnistu väärtuseks. Otsuse põhjal ei ole arusaadav, kuhu on jäänud vastava maatüki väärtus. Vaheks olevat 3 000 000 krooni saabki seostada maatüki väärtusega.
22.On mõistetamatu, milles täpselt avaldus aastatel 2002-2003 ebaselge õigussuhte olemasolu seoses kinnistutega Tatari tänaval. Samuti jääb selgusetuks, milliseid järeleandmisi kostja hageja õiguseelnejale väidetava kompromissi mõttes tegi. Maaklerteenuse osutamise eest tulnuks maksta eraldi tasu. Töö eest ei olnud võimalik tasuda rahaga, mis tuli vastaspoolele tagastada. Alusetule rikastumisele tuginev nõue ei ole samastatav maakleritasu nõudmise õigusega.
23.Põhjendamatu ja arusaamatu on kohtuotsuse punktis 5 märgitu, mille kohaselt ei ole tõendatud hageja tagasinõudeõigus kapitalirendilepingu tühisuse alusel. Muuhulgas ei saanud kohus ilmselt aru, et hageja ongi esitanud nõude tulenevalt alusetust rikastumisest ehk lepinguvälisest võlasuhtest. Samas ei selgu, kelle muu kui kostja vastu hageja lepinguvälist nõuet omaks, arvestades, et kohtu arvates on hagejal selline nõue olemas. Vaidlusalune rahasumma tuleneb faktiliselt eelkõige kapitalirendilepingust.
24.Ebaõige ja tõendamata on kohtu järeldus, et 25.04.2003 koostööleping on käsitatav kompromissilepinguna. Jääb arusaamatuks, millest järeldatakse, et lepingupoolte nõuete välistused on tasakaalus. Ei ole hoomatav, kuidas on väidetavate muudatuste sisust (hageja õiguseelneja rahaliste kohustuste väidetav vähenemine) järeldatav hageja õiguseelneja esindaja osavõtt läbirääkimistest ja nende reaalne mõjutamine. Kostja ei mõista, kuidas tõendavad kostja juhatuse liikme U. T märkmike väljavõtted kostja väiteid läbirääkimiste toimumisest. Arusaamatu on kohtu järeldus, et tõendatud on kostja sisuline valmisolek aktsepteerida teise poole muudatusettepanekuid. Kohus ei täpsustanud, milliseid muudatusettepanekuid ta silmas pidas. Väär on ka kohtu järeldus, et tõendatud on sisuliste läbirääkimiste toimumine, mille käigus sai hageja õiguseelneja lepingu sisu reaalselt mõjutada. Kohus ei selgitanud, mida ta sisulise reaalse mõjutamise all silmas pidas. Tunnistaja K. N ütlusest ei selgu, millised parandused viidi projekti sisse, milliseid hageja ettepanekuid kostja arvestas ja milliseid neist arutati. Kõnealuse koostöölepingu p 1.5 vaidlusaluse osa mõttes tulnuks kohtul anda ka hinnang tunnistaja K. N neile ütlustele, mis ei kummuta hageja versiooni õigsust, et sisuliselt ei olnud hageja õiguseelnejal võimalust lepingutingumusi mõjutada, et vaidlusaluse koostöölepingu tingimusi ei räägitud sisuliselt läbi, et hageja õiguseelneja pandi fakti ette, kas nõustuda ettepanduga või mitte. Asjaolu, et kapitalirendilepingu ja koostöölepingu sõlmimise ajaline vahe on ca 2 aastat, ei tõenda seda, et äriühingute vahel olid pikaajalised ärisuhted. Otsusest ei ilmne, miks on väär hageja seisukoht, et vaidlusalune lepingutingimuse osa oli hageja õiguseelneja suhtes ebamõistlikult kahjustav, kuna sellise tüüptingimusega kalduti kõrvale õiguslikust põhimõttest, et kohustuse hilisema äralangemise tõttu tuleb saadu tagastada.
25.Kohus ei vääranud hageja väiteid, et vaidlusi tekitav kinnitamine on täiendavalt ka heade kommete vastane (ka siis, kui tingimus ei ole tüüptingimus). Otsusest ei nähtu, miks ei pea paika, et hea usu ja mõistlikkuse printsiipidega ei ole
kooskõlas see, kui üks isik saab raha mingi tehingu raames, midagi vastu andmata, ning hiljem, mõistes, et tegelikult tuleks saadu tagastada, keeldub raha tagastamisest, sidudes raha saamiseks õigustatud isikut lepingutingimusega, millega õigustatud isik peaks kinnitama vastava nõudeõiguse puudumist. Kohus ei vastanud hageja järeldusele, et taolist asjaajamist peetakse ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi ebamoraalseks ja taunitavaks. Vastuolus heade kommetega on tehing, mille üks pool on teinud oma positsiooni ebaausalt ära kasutades. Riigikohus on leidnud tsiviilasjas nr 3-2-1-21-06, et võlatunnistuse andmine võib olla heade kommete vastane. Hageja ei mõista, miks ta oleks pidanud tüüptingimustel sõlmitud lepingu kohta midagi täiendavalt esile tooma ja tõendama.
26.Kohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg-t 8, kuna ei põhjendanud, miks ta ei nõustunud hageja väidetega. Kohus ei tuvastanud järgmisi asjaolusid ega teinud neist õigeid järeldusi: kuidas oli hageja õiguseellane väidetavalt võimeline mõjutama ja ka väidetavalt mõjutas koostöölepingu tingimuste sisu; milliseid hageja õiguseellase ettepanekuid kostja aktsepteeris; mida sai hageja õiguseellane kostjalt vastu 3 000 000 krooni eest; milliseid järeleandmisi kostja väidetava kompromissi tegemisel tegi; kas AS Tatari Majad või siis hageja sai maaklerteenuse osutamise eest maakleritasu. Mingit maakleritasu ei ole kostja maksnud ehk vaidlusalune avansiline makse on ka selles mõttes tagastamata.
27.Kohus jättis sisuliselt analüüsimata kostja 25.05.2007 vastuse lisad nr 2-9. Kohus ei motiveerinud, miks saaks kostja hilisemalt esitatut pidada usaldusväärseks. Kostja ei toonud varasemalt menetluses esile, et vastavad erinevad lepingute projektid on olemas. Otsusest ei selgu, kuidas tõendaksid kõnealused lisad, et tegelikult toimusid kostja märgitud kohtumised, et kohtumistel oleks läbi räägitud vaidlusaluse lepingu tingimusi, et neid projekte oleks üldse hageja õiguseelnejale esitatud ja et ta oleks saanud esitada nende kohta mingit arvamust. Kohus jättis veenvaid põhjendusi esitamata asjas kohaldamata VÕS § 6 lg 2, § 7 lg 1, § 42 lg 1, § 42 lg 3 p 2, § 44, TsÜS § 84 lg 1, § 86 ja VÕS § 1028 lg 1.
28.Menetlusosaliselt on võimalik välja mõista õiguspäraselt esitatud, vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Antud juhul ei ole õiguslikku alust hagejalt kostja kasuks 150 000 krooni väljamõistmiseks õigusabikuludena. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 3 sätestas, et kohtukulude hüvitamiseks tuli kohtukulude nimekiri ja kuludokumendid esitada enne kohtuvaidlusi. Kostja kohtukulude nimekiri sisaldab arveid, mis puudutavad õigusteenuse osutamist seoses kassatsioonimenetlusega. Arved nr 270984 ja nr 271241 puudutavad tsiviilasja nr 2-05-1543. Seega deklareeris kostja käesolevas asjas hoopis teise kohtuasja kulusid. Kohtukulude nimekirjas märgitud arvet nr 27611 ei ole aga üldse nimekirjale lisatud. Vastus apellatsioonkaebusele
29.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
30.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud asja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Apellatsioonkaebuses kordab hageja põhiliselt esimese astme kohtule esitatud väiteid. Maakohus on neile piisava põhjalikkusega vastanud. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
31.Tulenevalt TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
32.Maakohus tegi kindlaks järgmised faktilised asjaolud: • 16.05.2001 sõlmisid kostja rendileandjana ja AS Tatari Majad (edaspidi ka hageja õiguseellane) rentnikuna kapitalirendilepingu nr L-18, mille kohaselt andis rendileandja talle omandiõiguse alusel kuulunud Tallinnas Tatari t 29 asunud kinnistu rendiperioodiks (kuni 30.04.2002) rentniku otsesesse valdusesse ja kasutusse. Rendiperioodi lõppedes pidi toimuma kinnistu väljaostmine; • Vastavalt lepingule maksis rentnik rendileandjale avansilise maksena 3 000 000 krooni; • 22.08.2001 võttis hageja kostjalt laenu, millega kattis AS Tatari Majad avansilise makse võlgnevuse kostja ees; • 04.02.2003 sõlmisid kostja ja AS Tatari Majad koostöölepingu Tatari t 27 Tallinnas asuval kinnistul oleva korterelamu korterite müümiseks; • 25.04.2003 sõlmisid kostja ja AS Tatari Majad koostöölepingu, mille lugesid 04.02.2003 lepingu uueks redaktsiooniks (p 1.2), märkisid, et lõpetavad 16.05.2001 kapitalirendilepingu (p 1.3) ning leppisid kokku, et „tasaarveldavad punktides 1.3 ja 1.4 nimetatud vastastikused nõuded selliselt, et Pank ei nõua Maaklerilt punktis 1.3 nimetatud võlgade tasumist ning Maakler ei nõua punktis 1.4 nimetatud mööbli ja kodutehnika maksumuse hüvitamist. Pank kinnitas, et tal puuduvad Maakleri vastu nõuded või pretensioonid, mis tuleneksid kapitalirendilepingust nr L-18. Maakler kinnitas, et temal puuduvad nõuded või pretensioonid Panga vastu, mis tuleneksid kapitalirendilepingust nr L-18, sh nõuded, mis puudutavad lepingu lisas 4 nimetatud mööbli ja kodutehnika kuuluvust Pangale (p 1.5). Lepingu allkirjastas AS Tatari Majad esindajana hageja; • 09.05.2003 sõlmisid AS Tatari Majad ja hageja nõudeõiguse loovutamise lepingu, mille esemeks olid AS Tatari Majad nõuded kostja vastu, millised tulenesid 16.05.2001 kapitalirendilepingust, 04.02.2003 koostöölepingust ja 25.04.2003 koostöölepingust.
33.Pooltel on jätkuvalt vaidlus selle üle, kas 25.04.2003 sõlmitud koostöölepingu p 1.5 on tühine ja kas kostja on AS Tatari Majad poolt kostjale tasutud avansilise makse 3 000 000 krooni võrra alusetult rikastunud ning kohustatud selle raha hagejale kui AS Tatari Majad õigusjärglasele tagastama.
34.Maakohus leidis otsuses, et 25.04.2003 koostööleping on käsitatav VÕS §-s 578 sätestatud kompromissilepinguna. Selle lepingu p 1.5 ei ole tühine. Tegemist ei ole deklaratiivse võlatunnistusega. 16.05.2001 sõlmitud kapitalirendileping on tühine, kuid 25.04.2003 koostöölepingu kehtivusele see mõju ei avalda. Koostöölepingu p 1.5 ei ole tüüptingimus VÕS mõttes ja see lepingupunkt ei ole heade kommete vastane. Kuna lepingu p 1.5 on kehtiv ja selles välistasid pooled kõikide varasematest suhetest, sh ka kapitalirendilepingu võimalikust tühisusest tulenevate nõuete esitamise, on hageja nõue kostjalt 3 000 000 krooni saamiseks alusetu. Maakohus on otsuses piisava põhjalikkusega oma järeldusi põhjendanud ja märkinud otsuses, millistele tõenditele ja asjaoludele kohus otsuse tegemisel tugines. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohtadega.
35.Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuse väitega, nagu ei oleks maakohus otsuses käsitanud hageja seisukohta, et koostöölepingu p-s 1.5 sisaldub deklaratiivne võlatunnistus. Maakohus on oma otsuse põhjendava osa p-s 2 sellele väitele hinnangu andnud ja põhjendanud, miks on 25.04.2003 koostööleping kohtu hinnangul käsitatav kompromissilepinguna VÕS § 578 tähenduses. Samuti on maakohus põhjendanud, miks ei ole kapitalirendilepingu tühisuse tõttu tühine koostöölepingu p 1.5 (maakohtu otsuse põhjendava osa p 4).
36.Ebaõige on apellatsioonkaebuse väide, nagu ei nähtuks kohtuotsusest, miks ei saa vaidlusalust 3 000 000 krooni käsitada kostja poolt alusetult omandatuna. Kohus on sellekohased põhjendused otsuses märkinud. Muu hulgas tuvastas kohus õigesti, et vaidlusalune summa võeti arvesse koostöölepingus pooltevaheliste varaliste suhete kindlaksmääramisel. Maakohus käsitas seda küsimust otsuse põhjendava osa p-s 1, kus on ära toodud muu hulgas ka asjaolud selle kohta, milline oli AS Tatari Majad huvi lepingu sõlmimiseks ja millist kasu ta soovis sellest saada. Kohus leidis põhjendatult, et vaidlusaluses koostöölepingus kui kompromissilepingus on vastastikused nõuded tasakaalustatud (otsuse põhjendava osa p 4). Tunnistaja K. N ütlustele (t/lk 359, 360) andis kohus õige hinnangu. Apellatsioonkaebuse väited ei võimalda tunnistaja ütlusi hinnata teisiti, kui maakohus seda tegi.
37.Hageja poolt 04.02.2003 koostöölepingu (t/lk 52 – 57) seostamine 16.05.2001 kapitalirendilepinguga (t/lk 9-11) on ebaõige, kuna nimetatud koostöölepingu esemeks oli üksnes Tatari 27 asuva kinnistuga seonduvad küsimused ja sellel puudub seos Tatari 29 kohta sõlmitud kapitalirendilepinguga. Samuti ei ole õige hageja apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks 25.04.2003 koostöölepingu (t/lk 24-31) üheks esemeks Tatari 29 asuv kinnistu, kuid kapitalirendilepingu esemeks üksnes samal aadressil asuv ehitis. Kapitalirendilepingu tekstist (p 1.1) nähtub selgelt, et selle esemeks oli Tallinnas, Tatari 29 asuv kinnistu.
38.Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuse väitega, nagu ei oleks kohus saanud aru, et hageja on esitanud alusetust rikastumisest ehk lepinguvälisest võlasuhtest tuleneva nõude. Maakohus on hageja nõuet käsitanud sellisena, nagu hageja selle esitas.
39.Maakohus tuvastas koostöölepingu järgse baashinna suuruse (5 000 000) krooni õigesti ning see on lepingu järgi kinnistu, mitte ehitise baashind, nagu leiab ekslikult hageja. Apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks vaidlusalune 3 000 000 krooni maatüki väärtus, mis lisandub ehitise 5 000 000 krooni suurusele väärtusele, ei ole tõendamist leidnud.
40.Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et koostöölepingu p 1.5 ei ole tüüptingimus VÕS § 35 lg 1 mõttes. Kohus on otsuse põhjendava osa p-s 6 oma seisukohti piisavalt ja selgelt põhjendanud. Kohus põhjendas otsuses, miks ta võttis kogumis muude tõenditega oma järelduse tegemisel arvesse väljavõtted kostja juhatuse liikme U. T märkmikest. Kohus analüüsis põhjalikult lepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimiste kulgu. Õigesti on tuvastatud hageja õiguseelneja osavõtt läbirääkimistest, mille käigus ta sai lepingu sisu reaalselt mõjutada. Kohus ei pidanud otsuses käsitama iga lepingupunkti läbirääkimiste osas eraldi. Maakohus leidis põhjendatult, et koostöölepingu p 1.5 ei saa pidada ka hagejat ebamõistlikult kahjustavaks, kuna kokku ei lepitud üksnes selles, et hagejal puuduvad nõuded ja
pretensioonid kostja vastu, vaid ka kostja kinnitas lepingus omakorda nõuete ja pretensioonide puudumist hageja õiguseelneja vastu ning lisaks tasaarveldasid lepingu pooled koostöölepingu p-des 1.3 ja 1.4 kooskõlastatud võlgnevused/investeeringud. Apellatsioonkaebuse väide, nagu ei oleks maakohus andnud hinnangut lepingu p 1.5 heade kommetega vastavusele, ei ole õige. Sellekohane käsitus on maakohtu otsuse põhjendava osa p-s 7 olemas.
41.Tsiviilasja materjaliga ei ole kooskõlas apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks maakohus jätnud otsuse tegemisel analüüsimata kostja 25.05.2007 vastuse lisad nr 2 – 9. Kohus on kõiki nimetatud lisasid otsuse põhjendavas osa tõenditena hinnanud (maakohtu otsuse põhjendava osa p 6). Asjaolu, et nimetatud tõendid esitati esimese astme kohtule asja uue läbivaatamise käigus, ei tähenda, et need oleks sellest tulenevalt ebausaldusväärsed.
42.Eeltoodut kokku võttes leiab ringkonnakohus, et maakohus ei rikkunud TsMS § 442 lg-s 8 sätestatut, mille kohaselt kohtuotsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Maakohus on otsuses põhjendanud, miks ja milliste hageja väidetega ta ei nõustunud. Asjaolu, et hageja ei ole nõus kohtu poolse asjaolude tuvastamise ja nendest tehtud järeldustega, samuti tõendite hindamisega, ei anna alust väita, et kohus rikkus otsuse tegemisel menetlusnormi. Kohus ei pidanud otsuses põhjendama, miks ta hageja viidatud materiaalõiguse õigusnorme otsuse tegemisel ei kohaldanud, nagu hageja apellatsioonkaebuses ekslikult leiab.
43.Kohtuotsus on seaduslik ja põhjendatud ka hagejalt kostja kasuks välja mõistetud kohtukulude osas. Hageja leiab ebaõigesti, nagu ei kuuluks kostja poolt kassatsiooniastmes kantud õigusabikulud hüvitamisele. Riigikohtu 30.04.2007 otsusega kohtukulusid ei jagatud ja otsuse p 19 järgi jäeti selle küsimuse otsustamine asja lõplikult lahendavale kohtule vastavuses asja sisulise lahendamise tulemusega (t/lk 181). Ka on ebaõige apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks kostja esitanud maakohtule kuludokumendid, mis ei kajasta käesolevas asjas kantud õigusabikulusid. Asjaolu, et arvel nr 270984 on osaliselt kajastatud ka teises tsiviilasjas (ts asi nr 2-05-1543) osutatud õigusabi maksumus, ei oma tähtsust, sest teises tsiviilasjas kantud kohtukulude hüvitamist kostja ei taotlenud ning ei olnud seda märkinud ka maakohtule esitatud kohtukulude nimekirja.
44.Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Hageja apellatsioonimenetluse kulud jäävad tema enda kanda. Kostja apellatsioonimenetluse kulude hüvitamiseks taotlust ei esitanud.
T. Kollom
I. Nõmm
A. Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.