Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale 913/29120 mõttelist osa x asuvast hoonest ning reaalosana korter nr 16. Hageja, korteriühistu UEXKÜLLI MAJA on mittetulundusühistu, mille eesmärk on Tallinnas x asuva elamu mõtteliste osade ühine majandamine ja ühistu liikmete ühiste huvide esindamine, tegutsedes vastavalt korteriühistuseadusele ja põhikirjale. Korteriühistuseaduse § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Hoone remondi ja majandamisega seotud kulude tasumise alused ja kord on reguleeritud põhikirja punktis 7, tuginedes KÜS § 4 lg-le 2. Korteriühistu üldkoosolekul, mis toimus 13.06.2001, otsustati kinnitada juhatuse ettepanek kehtestada korteriomanikelt üldehitustööde lõpetamiseks kogutavaks summaks 1 500 krooni m2 kohta. Raha tasumine pidi toimuma 13.06.2001 koosolekust arvates kolme nädala jooksul 50 % ja ülejäänud 50 % järgneva kuue nädala jooksul, arvates 13.06.2001 koosolekust. Raha kogumine oli vajalik hädavajalike ehitustööde tegemiseks, mis on teostatud. Kostjale kuuluva korteri kohta arvestati 136 950 krooni, mille kohta esitati arved. Kostja ei ole nimetatud summat korteriühistule tasunud. Kostja ei ole alates 2000. aasta detsembrikuust hagejale maksnud tema poolt maksmisele kuuluvaid elamu jooksva majandamise kulusid ega kommunaalteenuste eest. Korteriühistu aastakava kinnitati 14.02.2001 toimunud üldkoosolekul, nende kulude kohta on kostjale esitatud 12 arvet kokku 18 948,40 krooni eest. Vastavalt KÜS § 7 lg-le 4 võib majandamiskulude maksmisega viivitamisel korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 % maksmata jäänud summalt päevas. 15.01.2002 seisuga võlgneb kostja hagejale põhivõlalt sellest protsendimäärast lähtudes arvutatud viivistena kokku 19 649,35 krooni. Kostja ei ole vastanud hageja ega x halduri korduvatele vastavasisulitele pöördumistele. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjalt välja mõista 175 547,75 krooni korteriühistu UEXKÜLLI MAJA kasuks. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja leidis, et hagi on pahatahtlik ja esitatud eesmärgiga tekitada kostjale kahju. Nõude esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna nõude esitamisele eelnevalt ei ole püütudki kaasata kostjat ühistu otsuste vastuvõtmisele. Kostjale ei ole esitatud ühtki arvet ning ei ole arvestatud varasemaid kokkuleppeid. Kõik arved ja teated, mis sisaldasid endas kostjale seoses x omamisega kaasnevaid kohustusi ja informatsiooni, saadeti väidetavalt aadressile x, mis kuulub R. Kle. Kostja on seisukohal, et arvete ja teadete saatmine võõrale aadressile ei olnud juhuslik, vaid oli suunatud kostjale kahju tekitamisele, hagejal oli teada kostja aadress Austraalias. Kostjale ei tagatud võimalust osaleda korteriühistu üldkoosolekutel ega teavitatud koosoleku tulemustest. 13.06.2001 toimus Tallinnas Tõnismägi 2 asuva Rahvusraamatukogu seminarisaalis korteriühistu üldkoosolek nr 3. Korteriühistu põhikirja p 6 kohaselt tulnuks koosolekust, mis viiakse läbi mujal kui x, teavitada korteriühistu liiget allkirja vastu või registreeritud posti teel korteriühistu juhatusele kirjalikult teatatud aadressil või korteriomandi aadressil. Kostjat eelnimetud viisil 13.06.2001 koosolekule ei kutsutud, koosoleku otsusest, millega pandi talle suured varalised kohustused, informeerimata jätmine on ebaseaduslik. Juhul kui hageja oleks kostjale koostatud arved ja

2(11)

talle varalised kohustused kehtestanud üldkoosoleku otsuse edastanud, ei oleks võlgnevusi tekkinud. Kaasomanike vahel oli kokkulepe, et kostja nõustub ümberehitusega vaid tingimusel, et sellega ei kaasne temale täiendavaid kulutusi. Enamus ehitustöid toimus juba enne korteriühistu otsuse vastuvõtmist, ehitustöid soovivate kaasomanike huvides tegutses 1999. a. V. J, kes tegutses nii OÜ Profigrupp kui Uus Maa AS esindajana. Kostja andis ümberehitusteks vajaliku nõusoleku 27.05.1999 tingimuslikult. Olukorras, kus 27.05.1999 lepiti kokku, et kostja on vabastatud kulutustest ümberehitustele, on hea usu põhimõttega vastuolus kulutuste sissenõudmine kostjalt. Viivise nõue ei ole põhjendatud, võlausaldaja ei ole teinud mõistlikke pingutusi võlgniku informeerimiseks kohustuse tekkimisest. Hageja ei informeerinud kostjat korteriühistu koosoleku toimumisest; ei edastanud otsust rahaliste kohustuste võtmise kohta ega arveid; ei teavitanud vajadusest tasuda arved ega hoiatanud kohtumenetluse algatamisest; ei esitanud kohtule andmeid kostja tegeliku elukoha kohta; taotles tagaseljaotsust, teades, et kostja elukoht on välismaal; algatas täitemenetluse, varjates kostja elukohta, ja taotles võlgniku korteri müüki. Kostja on seisukohal, et kommunaalkulud ei ole reaalselt põhjendatud, samuti on tõendamata, kui suur summa kulus remondile. Viivisenõue on alusetu, sest nõuetekohaseid arveid ei esitatud. Hageja varasemad otsused ei olnud kostjale siduvad, neil puudus õigusjõud. Korteriühistu UEXKÜLLI MAJA kanti registrisse 21.09.1999. Korteriühistu põhikirja punktist 3 nähtub, et korteriomandid olid seadmata ja kuni korteriomandite seadmiseni otsustati tegutseda elamu mõtteliste osade ühise majandamise eesmärgil, mittetulundusühinguna korteriühistuseaduse väliselt. Korteriomandiseaduse ja korteriühistuseaduse mõttes otsustusvõimelised korteriühistu liikmed tekkisid 16.10.2001, kui sõlmiti ehitise reaalosadeks jagamise ja osaline kaasomandi lõpetamise ning kaasomandis oleva ehitise reaalosadeks jagamise leping. Otsuseid said vastu võtta korteriühistu liikmed, mistõttu ühistul puudus pädevus. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Harju Maakohus rahuldas 15.02.2007 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt Brian Reginald McMahonilt hageja korteriühistu UEXKÜLLI MAJA kasuks 155 898,80 krooni ja kohtukulud 16 794,90 krooni. Otsuse põhjenduste kohaselt sätestab korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg 1, et korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Sellest tulenevalt tuleb igal korteriomanikul arvestada korteriomanike ühiste huvidega, vastavate maksete korrapärane tasumine võimaldab korraldada maja valitsemist ja tagab ühistu majandamise. Vaidlus puudub asjaolu üle, et alates 21.09.1999 haldab elamut X korteriühistu UEXKÜLLI MAJA. Korteriühistul on õigus korteriomanikult nõuda kindlaksmääratud maksete ja vahendatud teenuste eest tasumist tulenevalt korteriühistuseadusest ning ühistu põhikirjast. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg-le 1 kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Asjaõigusseaduse sätteid kohaldatakse korteriomanike suhtes niivõrd, kui korteriomandiseadusest ei tulene teisiti. 01.07.2001 jõustus korteriomandiseadus (KOS), mille § 8 lg 1 kohaselt, kui korteriomanikud

3(11)

otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Kaasomandi eseme valitsemise suhtes kohaldatakse korteriomandiseadust niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega. KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. 31.01.2002 esitatud hagiavalduse kohaselt ei ole kostja tasunud alates 2000. aasta detsembrikuust elamu jooksva majandamise kulusid ega kommunaalteenuste eest ning remondiraha. Tallinna Hooneregistri tõendiga nr 26107, 10.12.2001 on tõendatud, et kostja Brian Reginald McMahon on korteri nr 16 omanik. Korteriühistu UEXKÜLLI MAJA põhikiri on vastu võetud üldkoosoleku poolt 22.12.1998 ning mittetulundusühingu registrikaardi kanne on kinnitatud 21.09.1999. KÜS § 13 lg 4 järgi on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud, KÜS § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Seega laieneb eelnimetatud kohustus ka kostjale kui korteriühistu liikmele. KÜS § 4 lg 2 kohaselt lisaks mittetulundusühingute seaduses põhikirja kohta sätestatule sätestatakse korteriühistu põhikirjas veel häälte jagunemine üldkoosolekul ja korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Nimetatu on kajastatud hageja põhikirja punktis 7. Korteriühistu 14.02.2001 üldkoosoleku nr 2 protokollist nähtub, et toimus kommunaalkulude jaotuspõhimõtete arutelu ja kinnitamine, lisa 3 kohaselt otsustati, et üldpindade kulu (küte, vesi, elekter) jaotatakse sõltumatult korterite ehitusjärgust ning muid kulusid hakkavad korteriomanikud tasuma vastavalt korterite tegelikule valmimisele. Kostjale on arvestatud kommunaalkulude võlgnevus summas 18 948,40 krooni. Arvetest (tlk 38–49) nähtub, et võlgnevuseks on arvestatud haldustasu tariifiga 2,480 kr/m2, heakorra tasu 3,420 kr/m2, maamaks 0,880 kr/m2, kindlustus 0,240 kr/m2, osakapital 3,340 kr/m2, tehnohooldus 0,750 kr/m2, üldkulude fond 0,150 kr/m2, avariifond 0,750 kr/m2, sihtkapitali kriisifond 50 000 krooni. Arves nr 20410044 on välja toodud üldpindade küte tariifiga 145160 kr ja hilisemates arvetes prügivedu. Nimetatud arved ei kajasta korteriomaniku enda tarbitud kulutusi, esile toodud kululiigid näitavad vaid üldkulutusi. Seega ei saa põhjendatuks pidada kostja seisukohta, nagu lasuks hagejal kohustus tõendada, et ta on osutanud kostjale kommunaalteenuseid ning kandnud kostja eluruumiga seonduvalt majanduskulusid hagetavas summas. Majandustegevuse aastakavas on viidatud, et korteriühistu poolt väljastavatel arvetel esinevad artiklid ja arvestuspõhimõtted on toodud aastakava (tlk 191, 192) lisas D ning seletuskirjas on lahti kirjutatud arve koostamise alused. Kostja ei ole vaidlustanud konkreetseid kululiike (maamaksu, prügivedu jne), mis on seotud kogu elamu valitsemisega. Asjaolu, et kostja vaidlusaluses korteris ei elanud ja kommunaalteenuseid ei tarbinud, ei oma tähtsust, sest arvetel märgitud kulud ja hagetavad maksed ei ole seotud talle vahendatud teenustega. Teatest 14.02.2001 toimuva korralise koosoleku kohta ning selle lisast nähtub, et arutelu toimus ka elamu ehitustööde käigus tehtud ning makstud/maksmata kulutuste osas

4(11)

(ehitusjärgne puhastus trepikojas, lifti eest puuduva osa tasumine, lifti registreerimise tasu, lukkude paigaldus peauksele ja kõrvaluksele, trepialuse ruumi väljaehitamine, sisehoovide põrandate hüdroisolatsioon, postkastid, hoovi ühekordne koristus, korterinumbrite paigaldus jne). Asjaolu, et elamus toimus remont, on kohtuistungil selgitanud hageja juhatuse liige H. A. Lauri ning iseenesest ei vaidlustanud seda ka kostja, väites küll, et suur osa ehitus- ja remonditöödest oli korteriühistu juunikuise üldkoosoleku toimumise ajaks teostatud. Korteriühistu 13.06.2001 üldkoosoleku nr 3 protokollist nähtub, et otsustati kinnitada juhatuse ettepanek kehtestada korteriomanikelt üldehitustööde lõpetamiseks kogutavaks summaks 1 500 krooni/m2 kohta, raha tasumine toimub 13.06.2001 koosolekust kolme nädala jooksul 50 % ulatuses ja ülejäänud 50 % järgneva kuue nädala jooksul. Üldkoosoleku otsuse lisas 2 on kajastatud planeeritud tööd, eelarve suurus ja lisandunud hädavajalikud tööd (elektripaigaldustööd, veetorude paigaldus, ekspertiis jne). Kostjale arvestati tasumisele kuuluvaks summaks 136 950 krooni, mis tuleb lugeda KÜS § 151 lg 2 mõttes remondifondi kogutavaks summaks, mille tasumine on kostjale kohustuslik. Kohus ei pidanud põhjendatuks kostja seisukohta, et hagejal lasub kohustus tõendada ehitise remontimisel reaalselt hagetavas ulatuses näidatud kulutusi, kõige sellega on kostjal kui korteriomanikul õigus tutvuda kooskõlas KÜS §-s 15 tooduga. Hageja tõendamiskoormus seisneb kohustuses tõendada, et sissenõutavatel maksetel on seaduslik alus, maksete mittelaekumisel ei osutugi elamu majandamine (remont) võimalikuks. Maksekohustus tuleneb üldkoosoleku otsusest, millega mittenõustumisel on korteriühistu liikmel õigus seda nii sisuliselt kui vorminõuete rikkumise tõttu vaidlustada. KÜS § 15 lg 1 kohaselt korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab: 1) korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid; 2) korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt korteriühistu juhatus annab igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga. (29.11.2001 jõustunud redaktsioon.) Korteriühistu UEXKÜLLI MAJA majandustegevuse aastakava arutelu ja kinnitamine toimus 14.02.2001 üldkoosolekul, hageja on esitanud ka kohtule majandustegevuse aastakava perioodil 01.01.2001–31.12.2001. Põhikirjast tuleneb kostja õigus tutvuda majandustegevuse aastakavaga, eelmise aasta aruandega, bilansiga ja revidendi arvamusega. KÜS § 151 lg-s 1 on sätestatud majandamiskulud, milleks korteriühistuseaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Lisaks majandamiskuludele peab eluruumi omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu. KÜS § 151 lg 2 kohaselt loetakse eluruumi hoolduseks korteriühistuseaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. (29.11.2000 jõustunud redaktsioon.)

5(11)

Seadus ei näe ette, et korteriühistu otsus tuleks allkirja vastu vms viisil korteriomanikule teatavaks teha; korteriomanik peab üles näitama aktiivsust ja huvi oma õiguste teostamisel. Asjaolu, kas kostjat on nõuetekohaselt teavitatud korteriomanike üldkoosolekutest, ei oma käesolevas menetluses tähtsust. Kostjal on õigus üldkoosoleku otsuseid vaidlustada eraldi menetluses iseseisva nõudega. Kohus leidis, et tasumata maksete õigustuseks ei saa olla ka väide, et kostjale ei ole arveid esitatud. Hageja seletuste kohaselt on kõik arved kostjale saadetud; arvetel on nõuetekohaselt kajastatud teenus, kogus ja tariif. KÜS § 7 lg 1 järgi korteriühistu liikme osamaksu suurus korteriühistu varas on võrdeline tema korteriomandi eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõttelise osa suurusega, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Osamaksu tasumine on kohustuslik. Osamaks määratakse ühesugustel alustel kõigile korteriühistu liikmetele. Hageja põhikirja kohaselt on üldkoosoleku pädevuses sisseastumismaksu ja osamaksu ning tasumise tähtaja kindlaksmääramine ühistu liikmetele, koosolekul on korteriomanikud otsustanud need maksed kindlaks määrata. Korteriühistu kui mittetulundusühistu võib KÜS § 6 lg-st 1 tulenevalt omandada põhikirjaliste ülesannete täitmiseks vajalikku vara. Korteriühistu vara tekib tema liikmete osamaksudest, ühistu tegevusest saadavast tulust ja muudest laekumistest. Arvestades kehtivaid hageja üldkoosoleku otsuseid, on arvetel toodud maksed määratletud korteriomanike huvide ja korteriühistuseaduse sätete kohaselt elamu majandamiseks. Põhjendatud ei ole kostja seisukoht, et võlgnevuse täpne suurus ei ole selge. Hagetava võlgnevuse loeb kohus eeltoodud põhjendustel tõendatuks ning see tuleb kostjalt välja mõista. Vastavalt KÜS § 7 lg-le 4 võib majandamiskulude maksmisega viivitamisel korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 % maksmata jäänud summalt päevas. 15.01.2002 seisuga võlgneb kostja hagejale põhivõlalt sellest protsendimäärast lähtudes arvutatud viivistena kokku 19 649,35 krooni. Kohus ei lugenud põhjendatuks hageja poolt arvestatud viivisenõuet. Majandustegevuse aastakava seletuskirjast nähtub, et arved väljastatakse korteriomanikele hiljemalt kuu 20. kuupäeval ja kuuluvad tasumisele kuu viimaseks päevaks. Hageja ei ole viivise summat tõendanud ega põhjendanud, mis hetkest on võlgnik viivituses. Tähtsust ei saa aga omada majas asuvate korterite, sealhulgas kostjale kuuluva korteri numbri muudatused ja number, mis oli arvetele märgitud, kui samal ajal on tõendamist leidnud tunnistaja K. P ütlustega, et tema kui majavalvuri käes oli kogu post, sest ehitustööde tõttu postkaste paigaldatud ei olnud. Tõendatuks ei saa ka lugeda arvete üleandmist 24.05.2001 valvur K. P poolt kostjale. Põhjendatud ei ole kostja viide K. P kirjalikule seletusele, mis ei ole tõendiks TsMS § 229 mõttes, millele on kohus tähelepanu juhtinud. Hageja esitas ka vastavasisulise taotluse TsMS § 251 lg 1 kohaselt tunnistaja ülekuulamiseks. Kostja seisukoht, et korteriühistul puudus pädevus, kuivõrd korteriühistu liige saab olla ainult isik, kellel on korteriomand, ja seega enne 16.10.2001 vastuvõetud otsused ei ole korteriühistu liikmete poolt vastuvõetud otsused, ei ole kooskõlas korteriühistuseadusega. Hageja on juriidiline isik, registrisse kantud 21.09.1999. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 37 lg 2 kohaselt tekib juriidilise isiku õigusvõime registrisse kandmisest, juriidilise isiku pädevus määratakse TsÜS § 44 lg 3 kohaselt muuhulgas ka põhikirja. Hageja põhikirja punktis 3 on määratletud ühistu eesmärk ja punktis 4 liikmeks vastuvõtmise alused, mis ei ole vastuolus KÜS §-dega 16 ja 17. Korteriühistu üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise hagi on tuvastushagi, mille isik võib esitada õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on õiguslik huvi õigussuhte olemasolu või selle puudumise tuvastamise kohta.

6(11)

Kohus leidis ka, et hageja nõue ei ole vastuolus TsÜS §-ga 138 (hagi esitamise ajal kehtis küll 01.09.2004 jõustunud tsiviilseadustiku üldosa seadus, mille § 108 kohaselt tsiviilõiguste teostamisel ja tsiviilkohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus ning õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti siis, kui õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule). 27.05.1999 kokkulepe oli kostjal OÜ Profigrupp ja Uus Maa AS-ga, mis eelnes korteriühistu moodustamisele ning oli seotud Uus Maa AS ehitusprojektiga, mis aga ei saa vabastada kostjat korteriühistu liikme kohustuste täitmisest. Pealegi on kostja ise märkinud, et kokkulepe oli eelduseks, et kostja ei vaidlustanud Tallinna Ehitusregistri 12.10.1999 õiendi nr 3705 kohaselt X/42 hoonete renoveerimiseks 16.06.1999 väljaantud rekonstrueerimise-renoveerimise luba nr 2281. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. TsMS § 60 lg 1 ja § 61 lg 1 (kehtinud kuni 31.12.2005) kohaselt tuleb hagi osalise rahuldamise korral välja mõista kohtukulud proportsionaalselt hagi rahuldatud osaga. Hageja on hagi esitamisel tasunud riigilõivu 10 000 krooni, arvestades hagi rahuldatud osa kuulub kostjalt väljamõistmisele 9 000 krooni . Hageja on esitanud tõendid õigusabikulu osas ning palus kostjalt välja mõista 16 838,60 krooni, TsMS § 61 lg 1 p 1 alusel tuleb kostjalt välja mõista 7 794,90 krooni. Kostja kohtukulu tuleb jätta tema enda kanda. Kostja apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Kostja palub tühistada Harju Maakohtu 15.02.2007 otsuse hagi rahuldamise osas ja teha uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Apellant palub mõista KÜ-lt UEXKÜLLI MAJA Brian Reginald McMahoni kasuks välja viimase kantud kohtukulud. Apellant ei vaidlusta kohtuotsust osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja viivisenõude ning tuvastas arvete kättetoimetamata jätmise Brian Reginald McMahonile. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt rahuldas esimese astme kohus hagi ebaõigel eeldusel, et majandamiskulude kandmise kohta oli olemas korteriühistu 13.06.2001 otsus korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg 2 tähenduses. Kohus jättis tähelepanuta vastuvõetud otsuse teksti ning kostja vastuväited selles, et hageja poolt vastuvõetud otsus ei saanud olla siduv, kuna otsuse vastuvõtmise ajal ning kuni korteriomandite moodustamiseni 16.10.2001 puudus hagejal pädevus tegutseda korteriühistuna. Korteriühistul ei olnud liikmeid, sest korteriühistu liikmeteks saavad KÜS § 5 lg-st 1 tulenevalt olla ainult korteriomandite (ehitise reaalosa koos selle juurde kuuluva mõttelise osaga kaasomandist) omanikud korteriomandiseaduse mõttes. Kuni korteriomandite moodustamiseni võis hageja Tallinnas X asuvat elamut hallata üksnes osas, mis puudutas seltsingulepingu pooli. Maakohus rikkus kostjalt remondikulude väljamõistmisel oluliselt menetlusõiguse norme (TsMS § 436 lg 1, § 438 lg 1, § 442 lg 8), kuna jättis hindamata kostja poolt esiletoodud tõendid (korteriühistu 13.06.2001 üldkoosoleku otsuse punkti 4.1 ning ühistu põhikirja punkti 3) ning jättis vastamata kostja selgitustele üldkoosoleku otsuse punkti 4.1 täpse sõnastuse osas. Apellandi arvates kohaldas kohus ebaõigesti materiaalõigusnormi, leides, et korteriühistu pädevus võtta vastu otsuseid tekib registrisse kandmisest, mitte korteriomandite moodustamisest. Sellega eksis kohus KÜS § 5 lg 1 vastu ning ei andnud õiguslikku hinnangut küsimusele, kas korteriühistu üldkoosoleku otsusena vormistatud 13.06.2001 otsus võis materiaalõiguslikult mitte osutuda otsuseks korteriühistuseaduse

7(11)

mõttes. Apellandi arvates tuleb eristada juriidilise isiku üldist õigusvõimet ning tema pädevust võtta vastu korteriühistuseadusest tulenevaid erilise õigusliku jõuga otsuseid, mis on siduvad ka muudele isikutele kui otsuse vastuvõtnud isikud. KÜS § 5 lg 1 välistab võimaluse, et kostja oli 13.06.2001 korteriühistu liige. Seetõttu ei saanud korteriühistu kostja suhtes vastu võtta siduvaid otsuseid ja kostjal puudus vajadus vaidlustada korteriühistu otsuseid. Enne 16.10.2001 vastuvõetud korteriühistu otsused, sealhulgas otsused majanduskava kinnitamise ja sihtotstarbeliste kulude määramise kohta, ei ole kostjale siduvad. Apellant leiab, et KÜ UEXKÜLLI MAJA 13.06.2001 üldkoosoleku otsuse punkt 4.1 ning hageja väide, et hagi esitamise ajaks oli remont Tallinnas X elamus lõppenud, asetasid hagejale remondikulude reaalse suuruse tõendamise koormuse. Hageja 13.06.2001 otsuse punktist 4.1 tuleneb vaieldamatult, et hagejal oli pärast remondi lõppu õigus endale jätta niipalju raha, kui kulus remondi teostamiseks, ning ülejäänud raha pidi korteriühistu korteriomanikele tagastama. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kostja esitas esimese astme kohtu menetluses remondikulutuste tõendamise nõude ning Harju Maakohus kohustas hagejat esitama tõendid hiljemalt 18.04.2005 (toimiku lk 180). Kuna hageja nõuet ei tõendanud, ei oleks tohtinud hagi rahuldada. Kostja juhtis kohtu tähelepanu asjaolule, et 13.06.2001 otsusega korteriomanikelt kogutavaks summaks kehtestatud 1 500 krooni m2 kohta teeb 2 791 m2 suuruse elamu kohta 4 186 500 krooni. See on vastuolus haginõude suurusega ja hageja esitatud 23.10.2001 ehituse töövõtulepingu hinnaga 3 450 528 krooni (koos käibemaksuga). Samuti ei tõenda ehituse töövõtuleping reaalsete kulutuste kandmist. Maakohus jättis kostja vastuväited tähelepanuta ja õigusliku hinnanguta. Maakohus ei hinnanud tõendeid remondi maksumuse kohta. Kostja vaidlustas maakohtu istungil selgesõnaliselt remondi teostamise hageja poolt väidetud ulatuses. Hageja seadusliku esindaja H. A Lauri seletused ei ole tsiviilkohtumenetluses tõendiks. Tunnistaja K. P andis kohtuistungil ütlusi, mille kohaselt 2001. a. käis remont ainult korterite sees ning maja oli väljastpoolt valmis ja oli olemas ka lift. Tunnistaja ütlustest nähtuvalt tehti trepikoja remont mõni aasta hiljem, mistõttu ka see ei saa seonduda haginõudega. Harju Maakohus on eiranud tunnistaja ütlusi. Kostja oli esimese astme kohtumenetluses seisukohal, et täiendavad tööd olid seotud uute korterite väljaehitamisega ning remondikulud pidid kandma isikud, kellele ehitati uued korterid. Kostja jääb nimetatud seisukoha juurde ka apellatsioonimenetluses. Brian Reginald McMahon sõlmis kinnisvaraarenduse projektiga tegelnud kaasomanikuga OÜ Profigrupp ja Uus Maa AS-ga 27.05.1999 kokkuleppe selle kohta, et temale ei tulene uute eluruumide ehitamisest varalisi kohustusi ning sellel tingimusel annab ta nõusoleku X elamu ümberehitusprojektiks. Neil asjaoludel oli hea usu põhimõttega vastuolus uute omanike otsus, mis halvendas kostja õiguslikku olukorda. Apellant ei ole nõus maakohtuga, et antud kokkulepe ei oma asjas tähtsust. Maakohus on jätnud tähelepanuta kostja väite, et 27.05.1999 kokkulepe sõlmiti üksnes uute korterite väljaehitamise eesmärgil ja korterite omandajad teadsid (nende ostu-müügilepingutes sisaldus vastav kokkulepe), et nemad peavad kandma korterite rajamise ja sellega seonduva renoveerimise kulud. Esimese astme kohus on kommunaal- ja majandamiskulude osas hagi rahuldanud põhjendusega, et kostja ei ole vaidlustanud konkreetseid kululiike, mis on seotud elamu majandamisega. Kohtu selline seisukoht ei ole kooskõlas Riigikohtu 22.11.2006 otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-107-06, mille kohaselt korteriühistu esitatud arve ei ole piisavaks

8(11)

tõendiks võlgnevuse olemasolu kohta. Vastavalt Riigikohtu otsuse punktile 12 lasub kohtul kohustus hinnata tõendeid ja teha kindlaks võlgnevuse täpne suurus, samuti see, kas arvete tasumisest keeldumiseks on olemas mõjuv põhjus. Kuivõrd hageja ei esitanud tõendeid kommunaal- ja majandamiskulude võla täpse suuruse kohta (ega ka remondikulude võla suuruse kohta), oleks hagi tulnud jätta tõendamatuse tõttu täies ulatuses rahuldamata. Apellant ei nõustu kohtukulude jaotusega antud tsiviilasjas. Kostja vaidles vastu hageja kohtukulude arvele 01.07.2004, kuna sellest ei nähtu seos käesoleva tsiviilasjaga. Samuti tugines Brian Reginald McMahon kehtiva TsMS § 162 lg-le 4, mille kohaselt kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Arvestades, et hageja ebaseaduslik tegevus (kostja tegeliku elukoha varjamine) on kaasa aidanud kostja korteri müügile alla turuhinna, oleks menetluskulude jätmine B. R. McMahoni kanda ilmselt ebaõiglane. Maakohus ei ole nimetatud vastuväidete osas seisukohta võtnud, mistõttu kohtukulude jaotus kaevatavas otsuses on motiveerimata. Vastuväited apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb kostja apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata. Harju Maakohus on hagi põhjendatult rahuldanud. Vastuväide hagile ei ole juriidilise isiku organi pädevuse vaidlustamise kohane vorm. Hageja märgib, et Brian Reginald McMahoni hagi korteriühistu UEXKÜLLI MAJA üldkoosoleku 13.06.2001 otsuse tühiseks tunnistamiseks on jõustunud kohtuotsusega jäetud rahuldamata. Selle kohta on tõendid tsiviilasja toimikus. TsÜS § 38 lg 2 kohaselt saab huvitatud isik juriidilise isiku organi otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud. Seega tuleb jätta tähelepanuta kostja väited selle kohta, et korteriühistu üldkoosoleku otsused ei ole temale siduvad. Kui korteriühistu üldkoosoleku otsust ei ole kehtetuks tunnistatud või selle tühisust tunnustatud, on korteriühistu liige kohustatud otsust täitma (KÜS § 13 lg 4). Hageja vastuapellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused KÜ UEXKÜLLI MAJA esitas vastuapellatsioonkaebuse Brian Reginald McMahoni apellatsioonkaebusele. Vastuapellatsioonkaebuses palub hageja tühistada Harju Maakohtu 15.02.2007 otsuse osas, millega jäeti rahuldamata KÜ UEXKÜLLI MAJA nõue 19 649,35 krooni viivise saamiseks, ning teha uus otsus, millega hagi täielikult rahuldada. Vastuapellatsioonkaebuse esitaja palub kohtukulud jätta vastaspoole kanda. Vastuapellatsioonkaebuse esitaja ei nõustu esimese astme kohtu seisukohaga, et hageja ei ole viivise summat tõendanud ega põhjendanud, mis hetkest alates on võlgnik viivituses. TsK § 191 lg 1 kohaselt leppetrahviks (trahviks, viiviseks) loetakse seaduse või lepinguga kindlaksmääratud rahasumma, mille võlgnik on kohustatud tasuma kreeditorile kohustise mittetäitmise või mittenõuetekohase täitmise, eriti täitmisega viivitamise korral. Viivise suurus (0,07 % maksmata jäänud summalt päevas) tuleneb KÜS § 7 lg-st 4. Hageja on esitanud nõuetekohase viivise arvestuse, millest nähtub nii viivise määr, võlgnevuse suurus kui ka tasumise tähtaeg. Arved, millest nähtub võlgnevuse suurus, asuvad toimiku lehekülgedel 38-49. Faktiliselt on arved esitatud korteriühistu majandustegevuse aastakavas sätestatust hiljem, milline asjaolu on kostjale soodsam. Näiteks 2001. a. aprilli eest on arve esitatud 18.05.2001 ja vastavalt arvele kuulus see tasumisele 28.05.2001. Asjaolu, et arveid ei esitatud jooksva kuu eest, nagu nägi ette majandustegevuse aastakava, vaid hiljem, ei vabasta tasumisega viivituses olevat korteriomanikku viivise tasumisest. Sellistel juhtudel kuulus kohaldamisele TsK § 177 lg 1 ja 2, mille kohaselt, kui kohustise täitmise tähtaeg on kindlaks määramata või on kindlaks määratud nõude esitamise

9(11)

momendiga, on võlgnikul kohustus täita kohustis seitsmepäevase tähtaja jooksul. Vastuapellatsioonkaebuse esitaja on seisukohal, et iga mõistlik inimene eeldab, et kortermaja ülalpidamisega kaasnevad kulud. Omades korterit sellises majas, peab inimene tagama selle, et tal on võimalik kulude suurusest ja esitatud arvetest teadlikuks saada. Kui isik seda teadlikult ei taga, tegutseb ta pahas usus, eesmärgiga tekitada kahju teistele korteriomanikele. Vastuväited apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ja mõista KÜ-lt UEXKÜLLI MAJA Brian Reginald McMahoni kasuks välja vastuapellatsioonkaebuse menetlemisega seonduvad kohtukulud. Kostja jääb apellatsioonkaebuses esitatud väidete juurde ning leiab, et hageja viivisenõue jäeti kohtu poolt rahuldamata õiguspäraselt. Hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt arvete tasumist, mille ta saatis teadlikult ebaõigele aadressile ning mida kostja seetõttu kätte ei saanud. Viivitus arvete tasumisel tekkis hageja tegevusest tingituna. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium leiab, et otsus kuulub tühistamisele menetlusõigusnormi olulise rikkumise tõttu alljärgnevatel asjaoludel. Hageja taotleb kostjalt 175 547,75 krooni väljamõistmist, mis koosneb üldehitustöö kulust 136 950 krooni, osutatud kommunaalteenuste võlast 18 948,40 krooni ning viivistest 19 649,35 krooni. Kohus rahuldas hagi osaliselt summas 155 898, 80 krooni, millega apellant Brian Reginald McMahoni ei nõustunud ning KÜ UEXKÜLLI MAJA vaidlustas otsuse viiviste nõude rahuldamata jätmises. Apellatsioonimenetluses esitas apellandi Brian Reginald McMahoni esindaja väite, et maakohus ei võtnud tsiviilasja arutamisel arvesse täitemenetluse käigus hagejale ülekantud summasid. Seega hagi rahuldamisega tekkis olukord, kus kostjalt nõutakse teistkordselt juba saadud raha. KÜ UEXKÜLLI MAJA esindaja nõustus, et täitemenetluse käigus on hagisumma hüvitatud, kuid hagist loobumine ei ole võimalik, kuivõrd kostja on vaidlustanud kohtutäituri tegevuse enampakkumise läbiviimisel ning lõplik tulemus ei ole teada. Toimiku materjalidest ilmneb, et täitemenetluse läbiviimine esitatud nõuete täitmiseks oli maakohtule teada ning sellele tulnuks ka tähelepanu pöörata. Tallinna Linnakohtu 15.05.2002 tagaseljaotsusega antud tsiviilasjas rahuldati hageja nõue summas 175 547,75 krooni. Kostja esitas kaja ja taotles menetluse taastamist ning Tallinna Ringkonnakohtu 15.11.2004 määrusega loeti kaja esitatuks tähtaegselt. 1.jaanuarini 2006 jõustunud TsMS § 204 lg 1 järgi menetluse taastamise korral tagaseljaotsus ei jõustu ja seda ei täideta. Sama põhimõte on sätestatud ka kehtivas TsMS § 418 lg-s 1. Toimiku materjalide kohaselt tagaseljaotsus täideti. Tallinna ja Harjumaa kohtutäituri Reet Vokki poolt koostatud vallasvara enampakkumise aktist 30.08.2002 ilmneb, et kostja vara korteriomandi näol asukohaga Tallinn X müüdi enampakkumise teel/ t.lk.82/ vaidlusaluse võla täitmiseks. Kostja vaidlustas kohtutäituri tegevuse enampakkumise läbiviimisel ning kolleegium tuvastas, et antud tsiviilasi on jõudnud Tallinna Ringkonnakohtu menetlusse.

10(11)

Tsiviilasja menetlemisel tekkis olukord, kus kohus mõistis hagejalt välja võlgnevuse, mis on täitemenetluse käigus samas tsiviilasjas juba täidetud, kuid toimikus puuduvad tõendid, kas hageja nõue on täielikult kostja poolt täidetud või mitte. Sellele kohus tähelepanu ei pööranud ning antud asjaolu välja ei selgitanud. Kolleegium leiab, et kohtul tulnuks võtta seisukoht, kas antud tsiviilasjas oli otsuse tegemine võimalik enne teise tsiviilasja lahendamist, milles vaidlustati sisuliselt antud tsiviilasjas läbiviidud täitemenetlust, või mitte. TsMS § 356 lg 1 annab kohtule õiguse menetlus peatada, kui otsus sõltub täielikult või osaliselt teises kohtumenetluses tuvastamisele kuuluvast õigussuhtest. Kolleegium asub seisukohale, et juhul kui teises tsiviilasjas leiab tuvastamist asjaolu, et enampakkumine oli seaduslik, siis antud tsiviilasjas nõude põhjendatuse korral saab kohus lugeda otsuse täidetuks. Seega välistab see olukorra, kus kostjalt saaks võlgnevuse täitmist nõuda teistkordselt. Arvestades eeltoodut asub kolleegium seisukohale, et tsiviilasi tuleb tagasi saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks ning seetõttu ei pea kolleegium vajalikuks ka vastata apellatsioonkaebuses ja vastuapellatsioonkaebuses toodud väidetele. Kohtukulude jaotus kuulub lahendamisele uuel tsiviilasja läbivaatamisel.

Mare Merimaa

Iko Nõmm

Malle Seppik

11(11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.