2-06-18633/4 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

2-06-18633 vähem kui 200 krooni ja mitte rohkem kui 100 000 krooni (TsMS § 142 lg 2), välja arvatud juhul, kui vastavalt seadusele kuulub avaldus rahuldamisele sõltumata sellest kas kohtuistungile ilmumata jätmiseks või menetlustoimingu õigeaegseks tegemata jätmiseks oli mõjuv põhjus või mitte. Kautsjon tuleb tasuda Rahandusministeeriumi arveldusarvele SEB Eesti Ühispangas (konto nr XXX või Hansapangas (konto nr XXX), viitenumbriga XXX. TsMS § 472 lg 3 Kui viivitamata täidetavaks tunnistatud tagaseljaotsusele esitatakse kaja, lahendab käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud avalduse kaja läbivaatav kohus. Täitemenetlus tagaseljaotsuse põhjal peatatakse ainult tagatise vastu. Hageja nõue ja selle põhjendused 21.07.2006.a esitas OÜ kohtule hagi AS`i vastu lepingu tühisuse tuvastamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja kokkuleppe, mille kohaselt hageja kohustus võõrandama kostjale 1,47 % mõttelist osa ehitistest asukohaga XXX ehk korteri XXX vallasasjana (edaspidi hagiavalduses nimetatud „korter”) hinnaga 850 000.- krooni ning kostja kohustus korteri hagejale järelmaksuga tagasi müüma samuti hinnaga 850 000.- krooni, kusjuures 250 000.- krooni loeti poolte vahel tasaarveldatuks ning 600 000.- krooni kuulus hageja poolt kostjale järelmaksu korras tasumisele kuni 31.12.2006.a. Kokkulepe vormistati hageja ja kostja vahel nn. liisinglepinguga nrXXX. Nn. Liisinglepingu nr. XXX tekstist tuleneb hageja väitel selgelt, et pooltevahelise tehingu eesmärgiks ja sisuks oli korteri taasomandamine. Et poolte tahe kokkuleppe sõlmimisel oli eelkirjeldatu, seda tõendavad hageja väitel selgelt ka hagejal säilinud nn. liisinglepingu nr. XXX lisad (maksegraafikutel on märge „vara väljaostumakse”) ning kostja 01.08.2002.a. kiri hagejale, kus kostja nimetab samuti vara väljaostumakset. Korter oli enne kokkuleppe sõlmimist hageja valduses ning jäi pärast kokkuleppe sõlmimist jätkuvalt ja tähtajatult hageja valdusesse. Hageja väitel ei oleks ta tehingu esimest osa (korteri võõrandamine kostjale) teostanud ilma kehtetu osata (korteri järelmaksuga tagasivõõrandamise hagejale kostja poolt). Eelkirjeldatud kokkuleppega sai hageja ja kostja vahel sõlmitud kahekülgne leping (müük kostjale ja sama asja järelmaksuga tagasimüük hagejale), mis seaduses kehtestatud vormi järgimiseks tuli notariaalselt tõestada. XXX tõestas Tallinna notar AA korteri müügi hagejalt kostjale, kuid pärast selle registreerimist Tallinna Hooneregistris ei toimunud korteri müügi kostjalt hagejale notariaalset tõestamist ning seda ei ole toimunud kuni tänase päevani. 31.07.2003.a. kinnistamisavalduse alusel oli kostja kantud kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna, kuid mingit märget kostja õiguste kohta kinnistusraamatusse tehtud ei ole. Vaatamata korduvatele läbirääkimistele hageja ja kostja vahel ning isegi sõlmitud suulistele kokkulepetele ei ole kostja suutnud hagejaga korterisse puutuvat vaidlust lahendada. Kinnistusregistri väljatrükist nähtub, et on vaidlusaluse korteriomandi kohta esitatud kinnistamisavaldus ning OÜ väidete kohaselt on tegemist avaldusega nende, kui korteriomandi uue omaniku registrisse kandmiseks. Hageja on seisukohal, et kuna hageja ja kostja vaheline leping (korteri müük kostjale ja sama korteri järelmaksuga tagasimüük hagejale) on osaliselt (järelmaksuga tagasimüügi osas) notariaalselt tõestamata, siis on kogu hageja ja kostja vaheline leping vorminõude rikkumise tõttu tühine ning lepingu järgi saadu kuulub poolte poolt teineteisele tagastamisele. Seoses eeltooduga palub hageja tuvastada hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingu tühisust. Kostja vastuväited ja selle põhjendused Kostja esindajale on toimunud kohtuistungi aeg isiklikult allkirja vastu teatavaks tehtud kohtuistungil. Kostja kohtuistungile ei ilmunud ja mitteilmumise põhjustest kohut ei teavitanud. Kostjat on hoiatatud, et istungile mitteilmumise korral võib kohus tagaseljaotsusega hagi rahuldada. Hageja palus asjas teha tagaseljaotsuse.

2-06-18633 Kohtu põhjendused TsMS § 410 kohaselt teeb kohus kohale ilmunud hageja taotlusel tagaseljaotsuse, kui kostja ei ilmu asja arutamiseks määratud kohtuistungile. TsMS § 413 lg 1 järgi, kui hageja taotleb kohtuistungile ilmumata jäänud kostja vastu tagaseljaotsuse tegemist, teeb kohus hageja kasuks tagaseljaotsuse tingimusel, et hagi on hagiavalduses märgitud ulatuses ja asjaoludega õiguslikult põhjendatud. Kohus, esitades vastavalt TsMS § 444 lg-le 1 otsuse õigusliku põhjenduse, leiab, et hagi on hagiavalduses märgitud asjaoludega õiguslikult põhjendatud. Analoogiliste lepingute puhul on Riigikohtu Tsiviilkolleegium leidnud, et leping on kestvusleping. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002. a sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt ei välista ega piira esimeses lõikes sätestatu lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. a. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002. a, kohaldatakse senikehtinud seadust. Kuna leping sõlmiti enne 1. juulit 2002. a lähtub kohus enne 1. juulit 2002. a kehtinud seaduste redaktsioonist. Liisingulepingut viidatud ajal kehtinud TsK ette ei näinud. Enne 1. juulit 2002 kehtinud TsÜS § 64 lg 1 kohaselt lähtutakse tehingu tõlgendamisel eelkõige tehingu teinud isikute tegelikust tahtest. Hagiavaldusest nähtuvalt oli pooltevaheline leping hageja poolt suunatud vara võõrandamisele ja sama vara järelmaksuga taasomandamisele. XXX sõlmitud pooltevaheline leping sisaldab müügilepingu elemente. AÕS RakS § 13 lg 6 kohaselt kuni ehitisealuse maa kandmiseni kinnistusraamatusse või riigi omandisse jäetud või munitsipaalomandisse antud maa riigi maakatastrisse kandmiseni võib ehitist, selle mõttelist osa, reaalosana erastatud eluruumi või elamus asuvat mitteeluruumi, kaasomandi lõppemisel tekkinud ehitise reaalosa võõrandada ja pärida kui vallasasja. Ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Ehitise tasuta üleandmisel, kui üleandmisel on üheks pooleks riik või kohalik omavalitsusüksus, omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel tehingu tegemisel ning ehitise müümisel täituri poolt enampakkumisel ei ole notariaalne tõestus nõutav, välja arvatud eluruumide, elamu mõttelise osa ja elamutes asuvate mitteeluruumide erastamisel. Alates 1993. aasta 1. detsembrist kuni asjaõigusseaduse rakendamisega seotud õigusaktide muutmise seaduse jõustumiseni tehtud ehitise võõrandamise tehing ei ole tehingu notariaalse vormi mittejärgimise tõttu tühine, kui käesolev paragrahv ei nõua ehitise võõrandamise tehingu notariaalset vormi. Ehitist või selle osa võib vallasasjana võõrandada kuni 2001. aasta 31. detsembrini. Kui ehitis on panditud enne 2001. aasta 31. detsembrit, võib ehitist võõrandada pandiga tagatud nõude täitmiseks.