Muud › Muud hagiasjad

Edasikaebe kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest (29.06.2007.a.). Selgitused Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus apellatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

menetluses,

kui

ASJAOLUD

Poolte poolt mittevaidlustatud asjaolud Kuni 23.veebruarini 2005.a. olid Valga linnas asuvate ehitiste - elumaja, laut, kuur, käimla, käimla, kuur, laut, varjualune, käimla, kasvuhoone, varjualune , käimla kaasomanikeks O. B. (1/6 mõttelist osa kaasomandist), I. T. (2/6 mõttelist osa kaasomandist), M. V. (1/6 mõttelist osa kaasomandist) ja Valga linn (2/6 mõttelist osa kaasomandist). Valga notar Katri Kutsar’i poolt tõestatud ostu-müügilepinguga 23.02.2005.a. müüs Valga linn I. L. 2/6 mõttelist osa Valga linnas asuvast elamuvaldusest. Lepingu eseme müügihinnaks oli 22 000 krooni /I kd.tl.3-7/. 09.märtsil 2005.a. teatas Valga Linnavalitsus hagejatele ostu-müügilepingu sõlmimisest /I kd.tl.13,14/. 28.märtsil 2005.a. esitasid hagejad notariaalselt müügilepingu pooltele ostueesõiguse teostamise avalduse, milles teatasid, et soovivad ühiselt kasutada ostueesõigust ning omandada võrdne osa lepingu esemest. Ühtlasi tegid hagejad esialgse müügilepingu pooltele ettepaneku sõlmida asjaõigusleping 11.aprillil 2005.a. Valga notar Katri Kutsari büroos ning palusid tulla nimetatud ajal asjaõiguslepingut sõlmima /I kd.tl.810/. 11.aprillil 2005.a. kandsid hagejad elamuvalduse 2/6 mõttelise osa müügihinna, s.o kokku 22 000.- krooni, Valga notar Katri Kutsari notarikontole /I kd.tl.11-17,23/. I. L. küll ilmus notari juurde, kuid keeldus asjaõiguslepingu sõlmimisest.

Hagejate nõue Hagejate lepinguline esindaja avaldab, et AÕSRaks §13-1 lg.1 sätestatust tulenevalt oli hagejatel, kui elamuvalduse (vallasasjana) kaasomanikel, ostueesõigus Valga linna poolt võõrandatavale elamuosale. Esindaja leiab, et hagejad on tähtaegselt ja nõuetekohaselt teostanud ostueesõiguse rakendamisega seotud õigustoimingud ning neil on tekkinud õigus nõuda müügilepingu eseme omandi ja asja valduse üleandmist. Kuna esialgne ostja I. L. keeldub lepinguesemeks olnud elamuosa üleandmisest hagejatele või asja müüjale ning ka vastava notariaalse õigustoimingu teostamisest, on hagejad sunnitud kaitsma oma õigusi kohtu kaudu. Esindaja palub kohustada Valga linna, kui asja müüjat, täitma ostu-müügilepingut ning üle andma hagejatele 23.02.2005.a. sõlmitud ostu-müügilepingu eseme, s.o. 2/6 mõttelist osa Valga linnas asuvast elamuvaldusest, valdus ja tagama asja omandi üleminek. Hagejad kinnitavad esindaja poolt viidatud faktiliste tehiolude tegelikkusele vastavust ja toetavad nõuet. Nad lisavad, et kuigi I. L. ilmus 11.04.2005.a. notari juurde, keeldus isik vastavat asjaõiguslepingut sõlmimast ja asja valdust üle andmast. Hagejad lisavad, et I. L. pole muutnud oma seisukohti ka hilisemalt, s.o. asja kohtulikul menetlemisel ja isegi mitte pärast Ringkonnakohtu lahendis antud sõnaselgeid juhiseid õigusliku regulatsiooni osas; mistõttu nad on sunnitud realiseerima oma õigusi kohtu kaudu. Hagejad paluvad hagi rahuldada täies ulatuses. Valga linna seisukoht hageja nõuete osas ning I. L. vastu suunatud nõue Kostja lepinguline esindaja kinnitab hagejatel ostueesõiguse olemasolu ning nende poolt ostueesõiguse teostamisega seotud toimingute tähtajalisust ja õiguspärasust, mistõttu hageja võtab hagi õigeks täies ulatuses. Esindaja toetab hageja nõuete rahuldamist. Samas kinnitab esindaja, et nii hagejad, kui ka Valga Linnavalitsus on korduvalt selgitanud I. L. õiguslikku olukorda ja –võimalikke tagajärgi ning teinud kostjale ettepaneku teostada vajalikud õigustoimingud kohtuväliselt. Paraku ei ole I. L. oma seisukohti muutnud ning on keeldunud ostu-müügilepingu eseme üleandmisest nii hagejatele kui ka Valga linnale. Põhjendamaks I. L. vastu suunatud nõuet, märgib esindaja, et kuna asja müümisega I. L. rikuti hagejate ostueesõigust asjale, on VÕS §244 lg.6 sätestatust tulenevalt vastav käsutustehing tühine ja Valga linn on jätkuvalt asja omanik. Seega ei tekkinud I. L. omandiõigust ostu-müügilepingu esemele ning tema valdus 2/6-le mõttelisest elamuosast on ebaseaduslik. Tagamaks ostumüügilepingust tulenevate võlaõiguslike Müüja kohustuste täitmise võimalikkus ostueesõiguslaste (hagejad) ees, palub esindaja välja nõuda asi (2/6 mõttelist osa elamuvaldusest Valga linnas) I. L. ebaseaduslikust valdusest Valga linna valdusse. Valga linna hagis kostja – I. L. - seisukoht I. L. vaidleb hagile vastu. Ta avaldab, et omandas vaidlusaluse elamuosa Valga Linnavalitsuse poolt korraldatud avalikul enampakkumisel ning tasus viimasele nõutud ostuhinna. Seega on ta omandanud vara seaduslikul teel, mistõttu on ebaõige tema vastu esitatud nõue „vara väljanõudmiseks võõrast ebaseaduslikust valdusest“. I. L. palub jätta Valga linna hagi rahuldamata.

Kohtu otsuse põhjendused

Kohus, tutvunud hagiavalduste ja nendele lisatud materjalidega ning põhjalikult ja kogumis analüüsinud asjas kogutud tõendeid, leiab, et mõlemad hagid on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Selgitused otsuse motiveeriva osa ülesehitusele Kohus peab esmalt vajalikuks selgitada, et vaideobjektiks oleva asja ostu-müügileping sisaldab endas samaaegselt nii võlaõiguslikku kui ka asjaõiguslikku lepingut ning TsÜS §6 lg.3,4 sätestatust tulenevalt on kohustus- ja käsutustehing üksteisest sõltumatult hinnatavad /Riigikohtu otsuses nr.3-2-1-13-06 punktis 23 antud juhis/. Siit johtuvalt on eraldiseisvana hinnatav ka kohustus- ja/või käsutustehingu kehtivus ning nende õiguslik regulatsioon ja –tagajärjed, sealhulgas õiguskaitseviiside rakendamise võimalus. Tagamaks otsuse parem selgus ja mõistetavus (nii õiguslike tagajärgede seotusliku kohaldatavuse kui ka otsuse täidetavuse seisukohalt), peab kohus põhjendatuks ja otstarbekaks otsuse motiveerivas osas esmalt hinnata-lahendada Valga linna nõue I. L. vastu ning seejärel I. T. ja O. B. nõue Valga linna vastu. Valga linna nõue I. L. vastu „Tsiviilseadustiku üldosa seaduse“ (TsÜS) (RT 35/02-216) §5 sätestab, et tsiviilõigused ja kohustused tekivad tehingutest, seaduses sätestatud sündmustest ja muudest õigustoimingutest, millega seadus seob tsiviilõiguste ja –kohustuste tekkimise, samuti õigusvastastest tegudest. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et Valga notar Katri Kutsar’i poolt tõestatud ostumüügilepinguga 23.02.2005.a. müüs Valga linn I. L. 2/6 mõttelist osa Valga linnas asuvast elamuvaldusest (vallasasjana), mille võõrandamiseelseteks kaasomanikeks olid O. B. (1/6 mõttelist osa kaasomandist), I. T. (2/6 mõttelist osa kaasomandist),

M. V.

(1/6 mõttelist osa kaasomandist) ja Valga linn (2/6 mõttelist osa kaasomandist). „Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse“ (AÕSRakS) (RT 93/72-73 -1021) §131 lg.1 sätestab, et kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikul ehitise mõttelise osa tasulisel võõrandamisel võõrandatava osa ostueesõigus, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Kuna hagejad on Valga linnas asuva elamuvalduse kaasomanikud ning ei esine ostueesõiguse teostamist välistavaid asjaolusid, on hagejad õigustatud teostama ostueesõigust ostu-müügilepingu esemeks oleva asja suhtes. „Võlaõigusseadus“ (VÕS) (RT 60/02-374) §244 lg.6 sätestab, et eseme, mille suhtes kehtib seaduse alusel tekkinud ostueesõigus, käsutamine on tühine, kui käsutustehing tehakse pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist ning see kahjustab või piirab ostueesõiguse teostamist. TsÜS §84 lg.1 sätestatust tulenevalt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Siit johtuvalt on müüja (Valga linn) seega jätkuvalt asja omanik, kui ta oli seda ka enne eseme käsutamist /Riigikohtu otsus nr.32-1-13-06 punkt 24/. „Asjaõigusseadus“ (AÕS) (RT 39/93-590) §80 lg.1 sätestab, et omanikul on nõue igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Kuna käsutustehingu tühisuse tõttu ei tekkinud I. L. omandiõigust elamuosale, puudub tal asja valdamiseks õiguslik alus. Siinkohal selgitab kohus I. L. , et väljend „asja väljanõudmine võõrast ebaseaduslikust valdusest“ on õiguslik termin, mistõttu kostja poolt väljendile keelelise tõlgenduse alusel antud vastuväite järeldushinnang („omandas vara seaduslikul teel“) on ekslik, sest eelpoolmotiveeritu kohaselt on käsutustehingu

tühisuse tõttu asjale omandi tekke õiguslik alus ära langenud ja seeläbi isiku valdus asjale muutunud ebaseaduslikuks. Seega on Valga linn õigustatud esitama valduse kaitsele suunatud asjaõiguslikku nõuet (vindikatsioonihagi). AÕS §80 lg.2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja/või asja väljanõudmisele võõrast ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Kuna I. L. keeldub asja valduse tagastamisest Valga linnale, on põhjendatud ja õiguspärane Valga linna nõue välja nõuda Valga linnas asuva elamuvalduse 2/6 mõttelist osa I. L. valdusest Valga linna valdusse. Kuna valduse üleandmiskohustus realiseerub ruumide vabastamisega, tuleb kostjale anda mõistlik tähtaeg sellekohase kohtuotsuse (valduse üleandmise kohustus) täitmiseks. Tähtaja määramisel arvestab kohus asjaolu, et I. L. omab alalise eluruumina korterit Valga linnas ning ei kasuta aktiivselt ostu-müügilepingu esemeks olevat elamuvalduseosa, mistõttu võib kohus eeldada, et elamuosa kostja poolt vabastamine ja selle valduse hagejale üleandmine ei ole eriti aeganõudev. Seega määrab kohus I. L. Valga linnas asuva elamuvalduse 2/6 mõttelist osa valduse Valga linnale üleandmise tähtajaks 1 kuu arvates kohtuotsuse jõustumisest. Selgituseks kostjale märgib kohus, et kohustustehing Valga linna ja I. L. vahel on kehtiv (vt. selgitused otsuse motiveeriva osa ülesehitusele ja allpoolmotiveeritut). Seega on I. L. õigus rakendada võlaõiguslikke õiguskaitseviise (VÕS §101) Valga linna suhtes, sealhulgas lepingust taganeda või leping üles öelda (VÕS §101 lg.1 p.4) ja nõuda ostuhinna tagastamist ja/või nõuda kahju hüvitamist (VÕS §101 lg.1 p.3). Kuigi kohus on I. L. selgitanud nii vaidlusaluse õigussuhte materiaalõiguslikku regulatsiooni ja õiguslikke tagajärgi ning vastavaid õiguskaitseviise, isik käesolevas menetluses vastavat nõuet kohtule esitanud ei ole. I. T. ja O. B. nõue Valga linna vastu Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hagejad on Valga linnas asuva elamuvalduse kaasomanikud ja ei esine ostueesõiguse teostamist välistavaid asjaolusid ning hagejad on ostueesõiguse realiseerimisega seotud toimingud /avaldus I kd.tl.8-10, teavitamiskiri /I kd.tl.13,14/, ostuhinna tasumine /I kd.tl.15-16,17,23/ teostanud nõuetekohaselt ja tähtaegselt (kooskõlas „Võlaõigusseaduse, tsiviilseaduse üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse“ (VÕSRakS) (RT 53/02-336) §16 lg.2 ja VÕS §250). Seega on hagejate poolt ostueesõiguse teostamisega seotud toimingud õiguspärased. VÕS §244 lg.1 kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis, kuid sellest ei muutu kehtetuks ostjaga sõlmitud müügileping. Siit tulenevalt on ostueesõiguse teostamise tagajärjeks kaks sama sisuga võlaõiguslikku ostu-müügilepingut ostueesõigusega koormatud eseme ostmiseks. Ostu-müügileping on võlaõiguslik leping, mille järgi on müüja põhikohustuseks asja valduse üleandmine ostjale ja ostjale asja omandi ülemineku võimaldamine ning ostja põhikohustuseks aga ostuhinna tasumine ja asja vastuvõtmine (VÕS §208 lg.1). Siit johtuvalt on ostueesõiguse teostajal (hagejatel) õigus nõuda VÕS-s ettenähtud õiguskaitseviiside rakendamist. VÕS §101 lg.1 p.1 ja §108 lg.2 annavad juhul, kui võlgnik on rikkunud mitterahalist kohustust, võlausaldajale õiguse nõuda õiguskaitseviisina võlgnikult kohustuse täitmist ja asja valduse üleandmist. Asja menetluses on menetlusosaliste seletustega (tõend “Tsiviilkohtumenetluse seadustiku” (TsMS) (RT 49/05-395) §231 tähenduses) leidnud tõendamist, et müüja (Valga linn) pole ostueesõiguslaste (hagejad) suhtes täitnud müügilepingust (lepingu punkt 4.2. /I kd. tl.4/) tulenevat asja omandiõiguse ja -valduse üleandmise kohustust. Asjaolu, et

ostuese asub I. L. valduses, ei takista hagejate sellekohase nõude rahuldamist. Nagu ülalmotiveeritud, on VÕS §244 lg.6 sätestatust tulenevalt eseme käsutustehing tühine ja müüja (Valga linn) jätkuvalt asja omanik, mistõttu on ostueesõiguslasel võimalik nõuda müüjalt ostueseme omandi üleandmist ka siis, kui müüja on selle juba üle andnud esialgsele ostjale /Riigikohtu otsus nr.3-2-1-13-06 punkt 24/. Siit johtuvalt on hagejad õigustatud nõudma Valga linnalt ostu-müügilepingujärgsete kohustuste täitmist, sealhulgas müügilepingu eseme omandi ja asja valduse üleandmist. Seega tuleb kohustada Valga linna üle andma hagejatele Valga linnas asuva elamuvalduse 2/6 mõttelise osa omandiõigus ja valdus. Kuna ostueesõiguse teostamisega loetakse VÕS §244 lg.1 järgi ostueesõiguse teostaja ning müüja vahel sõlmituks üksnes müügileping, mitte aga asjaõiguslik kokkulepe müügilepingu objekti omandiõiguse ülekandmiseks (käsutustehing), ei saanud hagejatele ostueesõiguse teostamisega üle minna lepingueseme omandiõigus. Alates 01.03.2006.a. on AÕSRakS §13 lg.6 (kaheksas lause) kohaselt ehitise või selle osa vallasasjana käsutamine (omandi üleandmiskohustus) lubatav vaid pankroti-, täite- ja sundvõõrandamismenetluses ning asja käsutamine täitemenetluses hõlmab ka kohtuotsuse vabatahtlikku täitmist /Riigikohtu otsus nr.3-2-1-143-06/, mistõttu määrab kohus otsuse resolutsioonis kindlaks otsuse vabatahtliku täitmise tähtaja, arvestades seejuures I. L. kohtuotsusega määratava valduse üleandmise kohustuse tähtaega. Menetluskulud Kuna pooled ei esitanud kohtule menetluskulude nimekirja ning on kohtule avaldanud, et ei soovi oma menetluskulude väljamõistmist vastaspoolelt /II kd.tl.8/, jätab kohus menetlusosaliste poolt asja menetlemisel kantud võimalikud kohtukulud menetlusosaliste endi kanda.

A.Kaldma kohtunik 29.06.2007.a.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.