Kohtulahend

Hageja nõue ja põhjendused Kostja rikkus lepingut, kuna ta ei täitnud lepingu p 6.1 ja 4.2.1. Kostja ei sõlminud kokkulepitud päeval asjaõiguslikku lepingut ega kandnud notari deposiiti kokkulepitud summat. Seetõttu hageja kasutas oma õigust taganeda lepingust vastavalt p-dele 8.1.2 ja 8.1.3 taganemisavaldusega. Lepingu p 8.4 kohaselt kohustus lepinguosaline, kelle süü tõttu lepingust taganeti, maksma teisele lepinguosalisele leppetrahvi summas 100 000 krooni. Kostja hagejale leppetrahvi ei maksnud. Kuna kostja ei tasunud leppetrahvi lepingu p 8.4 kohaselt 15 päeva jooksul, siis soovib hageja kostjalt saada ka viiviseid 0,2% leppetrahvi summalt päevas, kokku 95 000 krooni. Hageja palus kostjalt välja mõista leppetrahvi 100 000 krooni ja viivised 95 000 krooni. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Pooled sõlmisid pärast võlaõigusliku lepingu sõlmimist lihtkirjaliku lisa 4 lepingule, millega muutsid asjaõigusliku lepingu sõlmimise tähtaega ja leppisid kokku, et leping sõlmitakse hiljemalt 15.03.2002. Hiljem leppisid pooled kokku, et korteriomand võõrandatakse kostja elukaaslasele K. R, kuna K. R pidi saama laenu soodsamatel tingimustel, kui oleks saanud kostja. Hageja esindaja oli teadlik, et K. R on kostja elukaaslane. Sellele, et poolte vahel oli kokkulepe ostja asendamise kohta, viitab hageja ja K. R vahel 13.06.2002 sõlmitud leping, samuti see, et 13.06.2002 lepingus kohustus hageja lõpetama lepingu kostjaga hiljemalt 30.06.2002. Kuna K. R lepingu ettevalmistamisega tegeles kostja ja oli ka selle sõlmimise juures, luges kostja tema ja hageja vahelised suhted 06.11.2001 lepingu pinnalt lõppenuks. Selle asemel, et lõpetada leping kostjaga, hageja hoopis taganes lepingust kolm kuud pärast seda, kui oli müünud vaidlusaluse korteriomandi K. R. Taganemine ja selle eest leppetrahvi nõue on alusetu ka seetõttu, et võõrandades korteriomandi tunnistaja K. R, rikkus ka hageja pooltevahelist lepingut, mille järgi ei tohtinud ta seda võõrandada kolmandatele isikutele. Kuna hageja oli teadlik kostja ja K. R ühisest tegutsemisest ja kostja andis suuliselt nõusoleku K. R asumiseks tema asemele, ei olnud kostjal alust arvata, et tema vastu saaks mingi nõude esitada. Hageja poolt 21 kuud pärast taganemise avalduse esitamist hagi esitamine kostja vastu on seotud hageja ja K. R vahel tekkinud vaidlusega seoses detailplaneeringu heakskiitmisega. Hageja soovib jagada kinnistut x kaheks kinnistuks ja selleks on tal vaja K. R nõusolekut, mida K. R ei soovi anda. Hageja esitas hagi kostja vastu, et kallutada K. R nõustuma hageja ettepanekuga detailplaneeringu suhtes. Maakohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja kohtukuludena 9750 krooni. Kohus mõistis hagejalt riigituludesse kohtukulud 153,90 krooni. Poolte vahel ei ole vaidlust, et kostjal oli kohustus sõlmida hagejaga vaidlusaluse korteriomandi omandamiseks asjaõiguslik leping ning deponeerida enne seda notari arvele kokkulepitud ostuhind, kuid seda ta ei teinud; samuti, et lepingus oli ettenähtud lepingust taganemise alustena tähtajast mitte kinnipidamine (8.1.1) ja notari deposiiti raha mittemaksmine (8.1.2, 8.1.3). Kostja ei vaidlustanud, et taganemisel lepingust oli taganemiseks õigustatud poolel õigus nõuda leppetrahvi ja selle maksmisega viivitamisel viivist hageja taotletud ulatuses (p 8.4). Lepingu 22.01.2002 lisas nr 4 kokkulepitud ajaks kostja oma kohustusi ei täitnud ja seega lisa ei mõjuta antud vaidlust. 2(5)

Hageja nõue on õiguslikult põhjendatud VÕS § 188 lg 2 ja lepingu p 8.1.2 ning 8.4 alusel. Kostja väidete kohaselt toimus hageja ja kostja vahelistes suhetes sisuliselt ostja asendamine, kuna kohustuse osta vaidlusalune korteriomand täitis kostja asemel K. R. Kostja väidete ja tunnistaja K. R ütluste kohaselt avanes tunnistajal võimalus saada soodsamatel tingimustel laenu, mistõttu vormistati korteriomandi ost-müük tunnistaja nimele. Lepingu sõlmimisega seotud asjaajamise viis läbi kostja. Hageja eitas sellist kokkulepet, kuid hageja seaduslik esindaja möönis, et ostja K. R tõi tehingusse kostja. Tunnistaja K. G kinnitas, et kostja tegeles tunnistaja poolt lepingu ettevalmistamisega ning viibis 13.06.2002 lepingu sõlmimise juures. Tunnistaja K. G ütluste kohaselt teatas kostja talle, et tema kohustused vaidlusaluse lepingu alusel võtab üle teine isik. Tunnistaja K. R kinnitas, et asjaajamine seoses korteriostuga toimus hageja ja kostja vahel ning tunnistaja osales vaid lepingu sõlmimisel juunis 2002.a. Tunnistaja järeldas, et hageja pidi olema teadlik kostja ja tunnistaja vahelistest suhetest. Tunnistaja kinnitusel on tema ja hageja vahel käimas kohtuvaidlus seoses detailplaneeringuga, millele tunnistaja ei soovi kinnitust anda ja selles vaidluses hageja avaldas, et hageja võiks loobuda nõudest kostja vastu, kui tunnistaja annaks nõusoleku detailplaneeringule. Hageja nõue tuleb jätta rahuldamata VÕS § 6 lg 2 alusel, kuna selle rahuldamine on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja ja tunnistaja K. R ühisest tegutsemisest saab järeldada, et nad tegutsesid ühise eesmärgi nimel ja selline tegutsemine pidi olema hagejale teada. Hageja esindaja möönis, et K. R kui ostja tuli hageja juurde kostja vahendusel. Hageja ei vaidlustatud, et lepingute sõlmimise asjaajamisega tegeles kostja. Seda pidi hagejale kinnitama ka see, et kostja viibis 13.06.2002 lepingu sõlmimise juures. Ka hiljem suhtles hageja kui kinnisvaraarendajaga kostja. Seega toimus sisuliselt kostja kohustuste ülekandmine K. R, olgugi, et see jäi poolte vahel vajalikus vormis vormistamata. Hageja poolt lepingust taganemine oleks olnud põhjendatud kuni 13.06.2002 lepingu sõlmimiseni, sest selle lepingu sõlmimisega asus hageja ise rikkuma pooltevahelist lepingut, võõrandades lepingueseme K. R ja kostjal tekkis õigus lepingust taganeda p 8.2.2 alusel. Korrektne olnuks hagejal eelnevalt lõpetada leping kostjaga ja alles siis sõlmida leping uue ostjaga. Lepingust taganemine ja leppetrahvi nõue olukorras, kus taganenud pool ise rikkus lepingut, ei ole õigustundele vastuvõetav ega aktsepteeritav. Hea usu põhimõttega kooskõlas ei ole ka hageja esitatud viiviste nõue. Vastavalt esitatud tõendile (tl 87) taganes hageja lepingust 24.09.2002 notariaalse avaldusega, milles ei esitatud nõuet leppetrahvi saamiseks. Pooled ei väitnud, et hageja oleks enne hagi esitamist esitanud kostjale nõude leppetrahvi tasumiseks. Lepingu p-s 8.4 leppisid küll pooled kokku, et leppetrahv kuulub tasumisele 15 päeva jooksul taganemisavalduse saamisest, kuid mõistlik ei ole ilma vastava nõude esitamiseta eeldada, et väidetavalt lepingut rikkunud pool tasuks leppetrahvi omaalgatuslikult. Mõistlik ja hea usus tegutsemise kohustusele vastav olnuks hagejal esitada mõistliku aja jooksul taganemisest vastav nõue kostjale, et tagada tema teadlikkus sellest, et hageja soovib kohaldada oma p-st 8.4 tulenevat õigust nõuda leppetrahvi. Apellatsioonkaebuse põhjendused Osaühing * palus apellatsioonkaebuses otsuse tühistada osas, millega kohus jättis hagi hea usu

3(5)

põhimõttest lähtuvalt rahuldamata ja palus teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Kohus hindas vaidlustatud osas ebaõigesti tõendeid ning kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja menetlusnorme. Kohus tugines asjaolule, mida menetluses ei arutatud. Kohus tuvastas õigesti, et hageja nõue on õiguslikult põhjendatud, kuid asus seejärel üllatuslikule seisukohale, et hageja nõue tuleb jätta rahuldamata VÕS § 6 lg 2 alusel. Kostja ei esitanud vastuväidet, et hagi tuleb jätta rahuldamata põhjusel, et hagi rahuldamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Seda möönis ka kohus. Kohtu poolt omal algatusel otsuse tegemisel vastuväidete kogumist uue vastuväite moodustamine ja tõendite omaalgatuslik hindamine uuest vastuväitest lähtuvalt on TsMS § 436 lg 4 kohaselt keelatud. Kuna kostja sellist vastuväidet ei esitanud, ei olnud hagejal võimalik esitada seisukohti ega tõendeid, mis kinnitaksid hageja heas usus käitumist. Kuna kohus tugines üllatuslikule asjaolule, hindas kohus tõendeid puudulikult, sest tõendeid vastavast aspektist lähtuvalt ei uuritud ega võimaldatud pooltel esitada asjakohaseid tõendeid. Kohus märkis, et pooled ei esitanud väiteid selle kohta, et hageja oleks enne hagi esitamist esitanud kostjale nõude leppetrahvi tasumiseks. Pooled ei esitanud vastavaid tõendeid, kuna ei pidanud seda oluliseks. Kuna vastav asjaolu ei kuulunud hagi aluste ega kostja vastuväidete hulka, on kohtu etteheited hagejale asjakohatud ning sisult ekslikud. Kuna kohus tuvastas õigesti hagi aluseks olevad faktilised asjaolud ning kinnitas haginõude õiguslikku põhjendatust, saab ringkonnakohus tuvastatud asjaoludel teha uue otsuse ja hagi rahuldada. Vastus apellatsioonkaebusele A.K ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, tutvunud asja materjalidega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Kuna kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid, siis TsMS § 654 lg 6 järgi kolleegium neid ei korda. Apellant on kaebuses väitnud, et maakohus on menetlusnormi rikkudes tuginenud asjaolule, mida menetluses ei arutatud. Maakohus jättis hagi rahuldamata tuginedes VÕS § 6 lg-le 2, kuna hagi rahuldamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega ja sellele ei olnud pooled menetluse vältel tuginenud. Esitatud asjaolude pinnalt hea usu põhimõtte kohaldamine pole kolleegiumi arvates tuginemine asjaolule, mida asja menetlemisel ei arutatud. Pooled on esitanud asjaolud ja tõendanud nende olemasolu ning maakohus on esitatu pinnalt asjaolud tuvastanud. Tuvastatud asjaoludele kohaldab seadust kohus ja ta ei ole seaduse kohaldamisel poolte õigusliku põhjendusega seotud. Kohtul on õigus omal algatusel esitatud asjaolude pinnalt kaaluda nõuet ka hea usu põhimõttest lähtuvalt. Õige on see, et seaduse kohaldamine ei tohi olla pooltele üllatav. Apellant on seda väitnud ja selgitanud, et tal ei olnud võimalust esitada selle tõttu tõendeid ja esile tuua vajalikke asjaolusid. Kolleegium leiab, et selliste väidetega otsust vaidlustades oleks apellandil võimalik tuua esile asjaolud ja esitada tõendid TsMS § 652 lg-te 3 ja 4 alusel apellatsioonimenetluses. Apellant ei ole apellatsioonkaebuses nimetanud, milliseid tõendeid ta oleks soovinud esitada ja millised oleks olnud asjaolud, mida ta ei saanud esile tuua maakohtu menetluses. Üldsõnaliselt esitatud väited jäävad kolleegiumi arvates paljasõnalisteks ja kolleegiumil pole alust järeldada, et apellandil on esile tuua

4(5)

asjaolusid, mida maakohtus ei käsitletud. Liiatigi on apellant kaebuses palunud otsuse tühistada ja hagi rahuldada juba tuvastatud asjaolude pinnalt. Seega on ka apellatsioonkaebus ise vastuoluline. Heas usus käitumise põhimõte on õiguse üldpõhimõte ja kohustuste täitmisel pidid pooled tegutsema heas usus, arvestades võlasuhte olemust, tehingu eesmärki ja tavasid ja praktikat. Maakohus on hinnangu andmisel põhjalikult analüüsinud poolte vahel sõlmitud müügilepingu täitmise ja sellest taganemisega seonduvat ja leidnud, et formaalselt on mõlemad pooled müügilepingu tingimusi rikkunud, kuid samas tuleneb poolte tegevusest, et see toimus poolte vastastikkusel teadmisel ja kokkuleppel. Pooled ei ole kuni korteriomandi müümiseni 13.06.2002 Kristi Raudsepale esitanud teineteisele pretensioone ja hageja on lepingust taganemise avalduse esitanud kostjale alles 24.09.2002. Seega kolm kuud pärast korteriomandi müüki ja omandi üleandmist kolmandale isikule. Kolleegium märgib, et ka pooltevahelise müügilepingu sõlmimise ja kostja poolt oma kohustuste rikkumise ajal kehtinud TsÜS § 108 lg 1 järgi tuli tsiviilõiguste teostamisel ja tsiviilkohustuste täitmisel toimida heas usus. Kuna aga lepingu p 8.4 järgi oli õigus nõuda leppetrahvi isikult, kelle süü tõttu teine pool lepingust taganes, ja taganemine toimus pärast võlaõigusseaduse jõustumist, siis maakohus on õigesti lähtunud nõude üle otsustamisel võlaõigusseadusest. Viivise nõude osas märgib kolleegium, et kuna leppetrahvi nõude rahuldamine oli vastuolus hea usu põhimõttega, siis see välistab juba iseenesest leppetrahvi maksmisega viivitamiselt viivise nõude rahuldamise, mistõttu viivise nõudele eraldi hea usu põhimõtte kohaldamine ei olnud vajalik. Eeltoodu tõttu tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi tuleb käesolevas asja menetluskulude kindlaksmääramisel ja jagamisel kohaldada kuni 31.12.2005 kehtinud seadust. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 järgi tuleb seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega apellatsioonimenetluse menetluskulud jätta apellandi enda kanda.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Margo Klaar

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.