2-15-14293/68 - Võlaõigus - Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad - Tartu Maakohus Tartu kohtumaja - lahend.ee

3.Hageja vaidles kostja tasaarvestuse avaldusele vastu. Kostjal ei ole hageja vastu tasaarvestatavat nõuet, hageja saab esitada VÕS § 200 lg 4 kohase vastuväite. Võlapretensiooni esitamise kulu 60 eurot on arve saatmise tasu ja heade kommetega vastuolus. Hageja ei ole kostjale kahju tekitanud, üürilepingu sõlmimine on näilik tehing. Üürilepingu järgi pidi kostja ruumid üürnikule üle andma hiljemalt 01.07.2014, kuid leping on poolte kokkuleppel lõpetatud samal päeval. Üürilepingust ei nähtu tingimused, millele pidanuks ruumide seisund vastama. Kostja büroopinna juurde kuuluvad majandusruumid, mis ei ole iseseisvaks üürilepingu esemeks. Kostja on teinud ruumides renoveerimistöid, kuid ei ole pärast ehitustööde lõppu saanud kasutusluba. Seega ei olnud kostjal õiguslikku alust üürilepingut sõlmida. Lisaks on üürihind ruumide seisukorda arvestades liiga kõrge. Mitteeluruumidesse oli kaks sissepääsu – üks välisukse kaudu ja teine siseruumide kaudu, mistõttu ei ole ruumide kasutamisel takistuseks välise sissepääsu amortiseerumine. Kostja ise viis käigutee olukorra halvenemiseni sellega, et eemaldas käigutee laest laudadest lae, mille tagajärjel oli eemaldatud takistus krohvitükkide jms pudenemiseks laest ja aluskrohvi eemaldamisel sai võimalikuks armatuuri paljastumine ja õhuhapniku juurdepääs armatuurile korrosiooni tekkimiseks. Kostja oleks saanud lihtsate ehitustöödega (lae krohvimine jms) takistada lae lagunemist. Algsest ekspertiisiaktist nähtuvalt ei ole lagi varisemisohtlik. Käigutee olukord ei ole viie aasta jooksul halvenenud. Majandamisruumide sissepääsu saanuks AÕS § 72 lg 4 kohaselt renoveerida ka kostja, kes on ruumide ainukasutaja. Kostja oleks saanud katta avariiohtliku osa katusega, mis lubaks käiguteed kasutada ning pärast renoveerimistööde tegemist esitada tasaarvestuse avalduse. Kostjal oli kaasomanikuna kohustus vältida kahju tekitamist. Kostjat esindab ühistuga suhtlemisel A.M., kes oli pikka aega ka ühistu juhatuse liige. Käigutee lagunemine on pikaajaline ning kostja esindaja ei võtnud selle korrastamiseks midagi ette, kui ta oli korteriühistu juhatuse liige. Kostjal tuleb arvestada, et hoone on tervikuna halvas olukorras ning 18.05.2015 otsustati tellida kogu hoone rekonstrueerimisprojekt.

5.Tulenevalt korteriomandiseaduse (KOS) §-st 13 ja korteriühistuseaduse (KÜS) §-dest 13 kostjal kohustus tasuda korteriomandiga seotud koormatiste ja ning 151 on kommunaalteenuste eest. Hageja lõplikuks nõudeks on hooldus- ja kommunaalteenuste võlg 01.03.2015 kuni 30.11.2016 eest kokku 9325.35 eurot ning viivised 946.55 eurot. Kostja on vastu vaielnud siugtoru tasule, viivistele ja võlapretensiooni esitamise kuludele. Majanduskulude tasumisest on kostja keeldunud, kuna tal on kahju hüvitamise nõue hageja vastu. Kostja leidis, et hageja nõutud summa on suurem kui arvete kohane võlg, kuid kostja ei vaidlusta arvetel olevaid summasid eraldi. Hageja on esitanud oma nõude kujunemise kohta teenuste arvestuse tabelid (2015.a 3.-8. kuu k.a I kd lk 13-20, 121; 2015.a 9.-11. kuu k.a III kd lk 50-55; 2015.a 12. kuu – 2016.a 4. kuu k.a III kd lk 116-123; 2016.a 5.-7. kuu k.a III kd lk 164-169; 2016.a 8.-11. kuu k.a IV kd lk 7-13). Hooldustasu arvetest ja koondtabelitest nähtub, et perioodi lõpuks tasumisele kuuluv summa koosneb arvel olevast selle kuu netosummast, perioodi alguse võlgnevusest ja eelmise kuu tasumata summast. Kohus leidis koondtabelites ja arvetel olevaid kogusummasid võrreldes, et koondtabelid on koostatud arvete alusel ning tabelites ei ole ühte kuud arvestatud mitmekordselt. Hageja on viimases nõude suurendamise avalduses arvesse võtnud ka kostja poolt tasutud 800.70 eurot. Kuna kostja teatas kohtuistungil, et arvetel olevaid summasid ei vaidlusta, ei pea kohus vajalikuks neid ka lähemalt analüüsida. Kostja vastuväite kohaselt tasus ta 2016. a novembrikuu arve alusel 400.94 eurot. Kostja on esitanud ka vastava maksekorralduse (IV kd lk 142). Kohtule esitatud võlaarvestustest ei nähtu, et hageja oleks selle summa võrra nõuet vähendanud. Kuna hageja on esitanud võlaarvestuse seisuga 01.01.2017, ei saagi see hageja andmetest nähtuda. Kohus arvestab selle summa põhivõlgnevusest maha. Kostja on vastu vaielnud võlapretensiooni esitamise kuludele. Nimetatud kulu summas 52.80 eurot kajastub 2015. aasta juunikuu eest esitatud hooldustasu arvel (I kd lk 19). Kostja

kohustus tasuda võlapretensiooni esitamise kulud tuleneb 13.11.2013 korduva üldkoosoleku otsusest nr 1. Tulenevalt KÜS §-st 1 lg 2 ning MTÜS §-st 24 ja 241 saab üldkoosoleku otsuse tunnistada kehtetuks või tuvastada otsuse tühisuse. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja ei ole esitanud hagi otsuse kehtetuks tunnistamiseks. MTÜS § 241 lg 1 kohaselt on otsus tühine, kui see ei vasta headele kommetele. Sama paragrahvi lõige 2 sätestab, et otsuse tühisusele võib kohtumenetluses tugineda nii hagi kui ka vastuväite esitamisega. Kohtu arvates ei ole otsus, mille kohaselt võlgnevuse sissenõudega seotud kulud nõutakse sisse võlglaselt, heade kommetega vastuolus ega tühine. Tegemist on mõistliku otsustusega, mis kaitseb kõigi korteriomanike huve. Korteriühistu 25.06.2014 üldkoosolek otsustas, et siugtoru eest peavad tasuma kõik korterid, sh need, kellel ei ole siugtoru (I kd tl 36-37, p 8). Kostja on leidnud ka siugtoru osas, et üldkoosoleku otsus on heade kommetega vastuolus. Kohus ka selle kostja seisukohaga ei nõustu. Siugtoru on osa küttesüsteemist ning elamu kütmine toimub kõigi kaasomanike huvides, kütmise eest maksmise kohustus on ka kostjal. Kuna siugtoru paikneb üldjuhul vannitoas, hoiab see maja konstruktsioone niiskuskahjustuse eest, mis on samuti ka kostja huvides. Kostja ei saa siugtoru eest maksmisest keelduda VÕS § 110 või 111 alusel, kuna kostja ei ole väitnud, et hageja tegevuse tõttu oleks tal teenuse tarbimine kahjustatud, s.t tal oli siugtoru, mille hageja kõrvaldas. Seega on kostja keeldumine siugtoru eest tasumisest alusetu. 27.05.2014 sõlmisid kostja ja hageja kokkuleppe, mille kohaselt vabastas hageja kostja viiviste tasumisest perioodil 01.01.2012-30.04.2014, kuna kostja ei saanud kasutada avariilise käigutee tõttu 40 m2 pinda (I kd tl 182). Viivistest vabastamise põhjuseks on asjaolu, et kostja ei ole saanud teenida nimetatud pinnalt tulu ja tasuda kommunaalmakseid. Kohtu arvates ei anna see kostjale õigust eeldada, et ta on kommunaalteenuste tasumisega viivitamisel viiviste tasumisest vabastatud kuni vaidlusaluse käigutee remondini hageja poolt. Pooled sõlmisid viivistest vabastamise kokkuleppe juba möödunud perioodi jaoks. Kui pooltel oleks olnud teistsugune tahe, oleks pidanud kokkuleppes ka perioodi kestvana määrama. Seega on kostjal KÜS § 7 lg 4 ning korteriühistu põhikirja p 3.2.10. ja p 5.3 kohaselt kohustus tasuda hagejale viiviseid. Kostja ei ole viiviste arvutust vaidlustanud. Kokkuvõtteks leiab kohus, et kostjal on kohustus tasuda hagejale kommunaalteenuste võlgnevus 8924.41 eurot ning viivised 946.55 eurot.

• kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); • rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Lisaks tuleb arvestada, et kostjal kui kaasomanikul on samuti kaasomandisse kuuluva osa korrashoiu kohustus. KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud; § 15 lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt. Korteriomanik võib KOS § 15 lg 5 järgi nii valitsejalt kui ka korteriühistult nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes. Eelkõige käsitatakse korteriomanike huvidele vastava valitsemisena KOS § 15 lg 6 järgi mh korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist. Seega on korteriühistul ka kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid ja selleks raha leidmine. Riigikohus on leidnud, et korteriühistu vastutuse aluseks saab olla mh tema tegevusetus (vt Riigikohtu 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 51). Kostja on oma kahjunõude tõendamiseks esitanud 29.08.2011 koostatud asjatundja arvamuse õuepoolse sissepääsutee all paikneva raudbetoonlae seisundi kohta (I kd lk 153159). Asjatundja arvamuse kohaselt on betoonlagi suurel määral kahjustunud ja võib osutuda lähiajal avariiohtlikuks. Lisaks esitas kostja M.R. poolt 2017. aastal koostatud asjatundja arvamuse, mille kohaselt vaidlusaluse raudbetoonlae seisukord on avariiohtlik ja kasutusohutus pole tagatud (IV kd lk 109-118). Kohus loeb asjatundjate arvamusega tõendatuks, et korteriühistu ei ole kaasomandi eseme korrashoiu kohustust täitunud. Hoone laed, seinad, põrandad, sissepääsud jms kuuluvad kaasomandi hulka. Hageja esitatud väited ei kõrvalda hageja vastutust KOS § 11 lg 3 järgi. 13.11.2013 KÜ üldkoosolekul otsustati käigutee osas võtta uued hinnapakkumised, tööde orienteeruvaks läbiviimise ajaks märgiti 2014.a mai-juuni eeldusel, et tööde maksumus ei ületa 50% elamu remondifondist (I kd lk 28-29). 18.05.2015 korteriühistu üldkoosoleku otsusega tühistati 13.11.2013 üldkoosoleku otsus sissekäigutee remonditööde kohta ja otsustati tellida hoone renoveerimisprojekt (I kd lk 38-40). Seega oli pooleteist aasta jooksul olemas korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille alusel korteriühistu juhatusel oli võimalik vaidlusalune käigutee remontida. Õige võib olla hageja väide, et terve maja vajab remonti, kuid see ei tähenda, et hageja ei pea ühtegi remonttööd tegema. Kostja väitel on talle tekkinud kahju VÕS § 128 lg 3 ja lg 4 mõttes, s.t otsene varaline kahju (võla menetlemise kulu) ning saamata jäänud tulu (üüritulu ja üürniku poolt hüvitatud kommunaalmaksed). Kostja ei ole näidanud, et ta oleks kasutanud juriidilist abi tasaarvestuse tegemiseks ning seega ei ole võla menetlemise kulu tekkimine tõendatud. Kohus leiab ülejäänud kahju osas, et seadus ei anna sellise kahju nõudmise võimalust. Kostja saaks TsÜS § 63 p 1, KOS § 15 lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 alusel nõuda kaasomandiosale tehtud vajalike kulutuste hüvitamist. Kui pärast tööde tegemist selgub, et renoveerimiseks tehtud kulutused ei olnud vajalikud, võib kostjal olla nõue teiste korteriomanike vastu nende hüvitamiseks käsundita asjaajamisest tulenevalt VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel. Asjaõigusseadus, korteriomandiseadus ega korteriühistuseadus ei anna aluseid saamata jäänud tulu nõudmiseks. Tegemist ei saa olla näiteks kasutuseelise nõudega AÕS § 71 lg 2 alusel, kuna teine kaasomanik ei kasuta kostja asja ega saa sellest kasu. Kaasomanikud ei

saa üksteisele esitada lepingulisel alusel tekkinud nõudeid, kui nende vahel ei ole lepingut sõlmitud. Tegemist on lepinguvälise kahju nõudega, kuid lepinguvälise vastutuse korral ei saa üldjuhul saamata jäänud tulu kui puhtmajandusliku kahju hüvitamist nõuda (vt Riigikohtu 30.11.2005 otsus nr 3-2-1-123-05 p 24). Kostja ei ole hoolimata kohtu tähelepanu juhtimisest viidanud ühelegi normile, mille eesmärgiks on kaitsta isikut saamata jäänud kahju vastu korteriühistu kohustuste täitmata jätmisel (VÕS § 127 lg 2). Kohus leiab, et kostjal kaasomanikuna oli võimalus ja õigus käigutee lagi remontida ning seejärel oma kulutused KOS § 15 lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 või VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel tasaarvestada hageja esitatud majandamiskulude nõudega. Kostja ei ole vaatamata kohtu selgitusele tõendanud asjaolu, et tööde teostamiseks oli tarvis ehitusprojekti ning kõigi kaasomanike nõusolekut. Isegi kui asuda seisukohale, et kostjal on saamata jäänud tulu nõudeõigus, tuleb kohtul arvestada VÕS §-ga 127 lg 2 ning §-ga 139. Kostja teadis juba 2011. aastal koostatud asjatundja arvamusest, et vaidlusaluste ruumide lagi on avariiohtlik ja vajab remonti. 29.08.2011 on koostatud kostja tellitud eksperdi arvamus, milles on muuhulgas viidatud asjaolule, et läbikäigutee kahjustused on tekkinud pika aja jooksul, sh sadevee läbijooksu tagajärjel, millest kostja esindaja A.M. pidi olema teadlik samuti pikaajaliselt. Lisaks teadis kostja, et hoolimata üldkoosoleku otsusest ei ole renoveerimistöid tegema asutud. Tunnistaja A.M.a ja kostja seadusliku esindaja K.K.i ütlustest nähtub, et korteriühistut teavitati üürilepingu sõlmimisest alles pärast lepingu sõlmimist, kusjuures ühistu ei ole andnud konkreetset tähtaega tööde valmimise ajaks. Seega pidi kostja üürilepingu sõlmimisel arvestama, et tal ei ole tõenäoliselt võimalik seda täita. Kostjal kui elamu kaasomanikul oli kohustus kahju tekkimise võimalusi vähendada, mitte oma käitumisega tuua kaasa kahjude suurenemist. Kohus leiab eeltoodu alusel, et kostjal ei ole hageja vastu tekkinud kahju hüvitamise nõuet. Hagi tuleb rahuldada otsuse p 5 näidatud ulatuses.

Kohus on seisukohal, et esindaja tunnitasu 59-90 eurot ilma käibemaksuta on kooskõlas kehtiva kohtupraktikaga. Toimikumaterjalide põhjal on hageja lepingulise esindaja ajakulu kokku 87 tundi 36 minutit, esindajatasu kokku 8074.58 eurot. Kohus leiab, et hageja esindaja esitatud ajakulu on põhjendatud osaliselt. Kohus loeb põhjendatud ja vajalikeks järgmised hageja nimekirjas nimetatud toimingud järgneva ajakuluga: hagimaterjalide kogumine ja hagiavalduse koostamine 8 tundi, 25.11.2015 vastuse koostamine 5 tundi, 13.01.2016 vastuse koostamine 6 tundi, 21.01.2016 nõude suurendamise avalduse koostamine 0,5 tundi, 02.06.2016 nõude suurendamise avalduse koostamine 0,5 tundi. Eeltoodud toimingute tunnitasu määraks on hageja märkinud 90 eurot, millele lisandub käibemaks. Põhjendatud on ka järgmised toimingud tunnitasuga 59 eurot, millele lisandub käibemaks: 07.06.2016 vastuse koostamine 5 tundi, 08.09.2016 nõude suurendamise avalduse ja hagi tagamise taotluse koostamine 1 tund, 19.01.2017 vastuse koostamine 3 tundi, 24.01.2017 nõude suurendamise ja hagi tagamise avalduse koostamine 1 tund ja 16.05.2017 kohtuistungil osalemine 1 tund 36 minutit (töötunni tasu 99 eurot, millele lisandub käibemaks). Esindajatasu põhjendatud suurus on seega järgmine: 2160 eurot (20 tundi * 90 eurot + käibemaks 20%) ja 708 eurot (10 tundi * 59 eurot + käibemaks 20%) ja menetluskulude nimekirjas nimetatud 16.05.2017 kohtuistungil osalemise tasu 190.58 eurot koos käibemaksuga. Kokku on seega põhjendatud esindajatasu 3058.58 eurot. Ülejäänud osas leiab kohus, et esindaja esitatud ajakulu ja toimingud ei ole põhjendatud ega vajalikud. Näiteks ei pea hüvitama vastaspool hageja esindaja kirjavahetuse pidamisele, suhtlemisele, konsultatsioonidele ning dokumentide skanneerimisele ja e-toimikusse sisestamisele kulutatud aega. Lisaks on hageja esitanud seisukohti, mida kohus pole küsinud; näiteks 28.08.2016 vastust ei ole kohus hagejalt küsinud. Hageja muudeks kuludeks on lepingutasu Justiitsministeeriumi Registrikeskuse päringusüsteemi kasutamise eest, kokku päringute tasu 9 eurot (3 * 3 eurot). Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele põhjendatud menetluskuluna kokku 3717.58 eurot (riigilõiv 650 eurot, õigusabikulud 3058.58 eurot ja päringute tegemise kulu 9 eurot).