Kohtulahend

Elamu anti õigusjärgsele omanikule üle 15.05.1995 Kadrioru Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte poolt aktiga nr 166. Tagastatud elamu ja maa on kantud 10.05.2000 kinnistusraamatusse hageja nimele Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna kinnistusjaoskonna registriosa nr xxxxx all. XX xx/XX xx-x asuvasse viietoalisse kõigi mugavustega korterisse üldpinnaga 111,8 m2 on alates 12.06.1993 sisse kirjutatud üürnik B. B, tema poeg G. B ja tütar A. Ba. B. B on 12.05.1993 sõlminud Kadrioru EEV-ga kirjaliku üürilepingu nr 7-3/162 ülalnimetatud korteri kasutamiseks. Elamu üleandmisel anti ka nimetatud üürileping hagejale üle. Kooskõlas ES §-ga 34 eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele isikule jäi varem sõlmitud üürileping koos selle lahutamatuks osaks olevate pooltevaheliste kirjalike kokkulepetega jõusse ka uue omaniku suhtes. Õigusvastaselt võõrandatud elamus asuva eluruumi üürileping pikenes vastavalt ORAS § 121 lg-tele 1 ja 3 kokku kaheksaks aastaks, arvates elamu omandiõiguse üleminekust hagejale. Seega lõppes B. Biga sõlmitud tähtajaline üürileping 15.05.2003. Kuna üürnik andis eluruumi pidevalt ebaseaduslikult allüürile, oli hageja sunnitud keelduma üürilepingu pikendamisest B. Biga. ES § 33 lg 1 p 1 kohaselt võib üürileandja lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele, kui üürnik korduvalt jättis täitmata oma lepingujärgsed kohustused või rikkus lepingu tingimusi. Vastavalt üürilepingu punktile 3.1 võis üürnik üürida ruume edasi allüürnikule üürileandja kirjalikul loal. Hageja tuvastas, et kostja B. B on andnud ilma omaniku loata üürile antud korterist neli tuba 19.11.2001 sõlmitud üürilepingu alusel K.C ja K. Dle üheks aastaks. Lepingus on ette nähtud üür suurusega 8 000 krooni kuus. Allüürilepingust nähtuvalt on ilma üürileandja loata edasiüüritud eluruumi üür tunduvalt kõrgem sellest, mida kostja tasus omanikule. Tegemist oli eluruumi allüürimisega ja sellega rikuti üürilepingut ning ES § 46 lg 1 ja 3. Ebaseadusliku üürimise avastamisel allüürnikud lahkusid korterist. ES § 46 lg 1 kohaselt on üürnikul õigus temaga koos elavate perekonnaliikmete ja üürileandja kirjalikul nõusolekul anda allüürile vastav osa tema poolt üüritud eluruumist, üürniku ja kõigi tema perekonnaliikmete ajutise lahkumise korral aga kogu kasutatav eluruum, jäädes ise vastutavaks üürileandja ees. Üürileping tuleb sõlmida kirjalikus vormis. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt tasu suurus eluruumi kasutamise eest allüürilepingu järgi määratakse kindlaks poolte kokkuleppel, kuid see ei või olla suurem üürniku enda poolt makstavast üürist. 2002. a. lõpus tuvastas omanik, et nimetatud korteris elavad ilma tema loata järjekordsed elanikud. Tallinna Kesklinna politseiosakonna poolt tehti kindlaks korteris elavad isikud, kes kasutasid eluruumi väidetavalt 17.09.2002 B. Biga sõlmitud üürilepingu alusel. ES § 33 lg 2 kohaselt, kui kohus teeb ES § 33 lg-s 1 ettenähtud alustel otsuse uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise kohta, kuuluvad üürnik ja temaga koos elavad isikud väljakolimisest keeldumise korral väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata. Hageja on täitnud ES § 32 lg-st 2 tuleneva kohustuse teatada üürnikule enne üürilepingu lõppemist selle mittepikenemisest järgmiseks perioodiks, sest üürnik ei ole täitnud seadusest tulenevaid kohustusi ning on rikkunud lepingu tingimusi, andes eluruumi allüürile ilma omaniku loata. Vastav teade üürnikule on saadetud 26.03.2003. Teatele elamispinna vabastamiseks pole üürnik reageerinud. Kuna üürileandja teatas enne üürilepingu lõppemist üürnikule, et ei nõustu lepingu pikenemisega, siis üürileping automaatselt ei pikenenud. Üürileandjal on õigus

2(10)

üürilepingu pikenemist vaidlustada ning vaidluse korral otsustab selle kohus. AÕS § 80 lg 2 alusel on omanikul õigus asi ebaseaduslikult valdajalt välja nõuda. Eeltoodust tulenevalt palus hageja tunnustada kostja B. Biga üürilepingu pikendamisest keeldumist korterile nr x Tallinnas XX xx/XX xx ning väljakolimisest keeldumise korral tõsta B. B koos G. Bi ja A. Baga korterist välja teist eluruumi vastu andmata. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud ja vaidlesid sellele vastu. Üürnik B. B sai korteri XX xx-4 11.05.1992 Tallinna Linnavalitsuse ettevõtte „Ruum“ vahetuse orderi nr 1616 alusel. Korter oli täiesti amortiseerunud ja elamiseks kõlbmatu. Kümne kuu jooksul tegi kostja oma kulul kapitaalremondi, mille maksumus 1992. a. hindades moodustas 221 000 krooni. Kapitaalremondi käigus jäid alles ainult korteri välisseinad ja suurem osa aknaraamidest. Korteri väärtus tõusis tänu tehtud kapitaalremondile mitmekordselt. Samuti tegi kostja oma kulul maja ühe trepikoja sanitaarremondi, mida saavad kinnitada naabrid, kes elasid majas 1993 – 1995. Kui kostja sai teada, et maja on omandireformi aluste seaduse alusel tagastatud E. Aile, helistas kostja talle ja pakkus korter üürnikule müüa või kompenseerida tehtud kulud. Hageja keeldus sellest. 1998. a. detsembris pöördus kostja E. Ai esindaja OÜ E.E poole palvega lubada korter allüürile anda. Kostja põhjendas seda vajadusega asuda ajutiselt elama välismaale ja saada korteri allüürimisega tagasi osa kapitaalremondiga seotud kuludest. E. A andis kirjalikult B. Bile õiguse tema kasutuses oleva korteri allüürile andmiseks ajavahemikuks 01.01.1999 kuni 31.06.1999. Eluruumi allüürile andmisel oli üürileandjale tasutavaks ühe ruutmeetri hinnaks 10 krooni. Tallinna Linnavolikogu poolt määratud üüri piirmäär ajavahemikus 01.01.1999 kuni 31.05.2001 oli 8 krooni ruutmeetri eest. ES § 371 lg 2 kohaselt kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud vastav üüri piirmäär on piirmääraks kõigi samal haldusterritooriumil asuvate Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse §-s 121 sätestatud eluruumide suhtes. Lisaüüri 2 krooni ruutmeetri kohta määras hageja B. Bile antud õiguse eest anda tema kasutuses olev korter allüürile. Alates 01.01.1999 kuni tänase päevani kostjad maksavad iga kuu lisaüüri 2 krooni ruutmeetri eest. See tähendab, et tänase päevani kehtib kirjalikus vormis E. Ai poolt antud õigus korteri allüürile andmiseks, mida E. A 1999. a. juulis suuliselt tähtajatult pikendas oma voliniku B. Ri kaudu, kes töötas OÜ-s E.E. Kuna B. B andis korteri allüürile üürileandja loal, siis ei ole rikutud üürilepingut ja VÕS § 288 lg 1, mille kohaselt üürnik võib üürileandja nõusolekul anda asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile. Vastavalt ES § 32 lg-le 1 on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Vastavalt ES § 32 lg-le 2, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks. Enne üürilepingu lõpetamist kostja ei saanud E. Ailt ega tema volinikult ühtegi kirja üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest. Väidetavalt 14.03.2003 hageja poolt koostatud ja 26.03.2003 väljastatud teadet üürilepingu lõpetamise kohta nägi kostja esimest korda hagiavalduse lisana. 04.02.2003 kuni 13.06.2003 viibis kostja B. B ärilistel eesmärkidel Inglismaal ja tal puudus mõistlik võimalus teatega tutvuda. Hagiavalduse lisade hulgas puudub ka postisaadetiste väljastusteade, mis samuti tõendab, et kostja nimetatud kirja kätte saanud ei ole. Kui E.

3(10)

A oleks soovinud kostjale teatada üürilepingu lõpetamisest, oleks ta saanud seda teha oma voliniku A. K kaudu või raamatupidaja D.E kaudu OÜ-st F.F, kellega kostjal on igakuine kirjavahetus elektronposti teel alates 11.03.2002. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 27.04.2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05 rõhutanud, et ES § 32 lg-s 2 sätestatud üürilepingu pikenemise välistamiseks tuleb üürileandjal teha üürnikule lepingu lõpetamise tahteavaldus TsÜS § 69 järgi enne üürilepingu tähtaja möödumist. Kostjad on seisukohal, et hageja ei ole lepingu lõpetamise tahteavaldust teinud, mistõttu on üürileping pikenenud kuni 15.05.2008 ning kostjatel on õiguslik alus eluruumi kasutamiseks. Vastavalt TsÜS § 69 lg-le 1 tuleb kindlale isikule suunatud tahteavaldus selle tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Tulenevalt asjaolust, et kostja B. B on hagejapoolse väidetava üürilepingu lõpetamise tahteavalduse kätte saanud alles kohtu kaudu koos hagimaterjalidega, ning lähtuvalt TsÜS §-st 69 on käesoleva vaidluse lahendamiseks vajalik seega tuvastada: 1) kas hagile lisatud üürilepingu lõpetamise tahteavaldus on enne hagi esitamist hageja poolt üldse tehtud (väljendatud) ja kas seesama tahteavaldus on hageja poolt edastatud kostja elukohta ning 2) kas kostjal on enne käesoleva hagi ja selle lisade saamist olnud mõistlik võimalus hageja tahteavaldusega tutvuda ning 3) kellel lasub kostja poolt tahteavaldusega tutvumata jäämise riisiko. Ainuüksi ühe viidatud asjaolu puudumisel tuleks hageja tahteavaldus lugeda mittenõuetekohaseks, kuid käesoleval juhul ei esine ühtegi neist. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Harju Maakohus jättis 22.06.2006 otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt on kohus tuvastanud, et üürnik B. B, tema poeg G. B ja tütar A. Ba kasutavad 12.05.1993 sõlmitud kirjaliku üürilepingu nr 7-3/162 alusel korterit nr x elamus asukohaga Tallinnas XX xx/XX xx, mis anti omandireformi käigus 15.05.1995 üle hageja omandisse. Pooled vaidlevad selle üle, kas üürileping pikenes 15.05.2003 elamuseaduse (ES) § 32 lg 2 alusel viieks aastaks, s. o kuni 15.05.2008 ning kas hagejal on õigus nõuda vaidlusalune eluruum kostjate valdusest välja. ES § 32 lg 2 kohaselt, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Hageja väitel oli tal õigus keelduda üürilepingu pikendamisest, kuna üürnik (kostja B. B) rikkus üürilepingu tingimusi ja andis eluruumi ilma üürileandja nõusolekuta allüürile. Kuni 30.06.2002 kehtinud ES § 46 lg 1 kohaselt oli üürnikul õigus temaga koos elavate perekonnaliikmete ja üürileandja kirjalikul nõusolekul anda allüürile vastav osa tema poolt üüritud eluruumist, üürniku ja kõigi tema perekonnaliikmete ajutise lahkumise korral aga kogu kasutatav eluruum, jäädes ise vastutavaks üürileandja ees. Poolte vahel ei ole vaidlust, et perioodiks 01.01.1999 kuni 31.07.1999 andis E. A kostja B. Bile õiguse korterit allüürile anda tingimusel, et kostja tasub üürileandjale üüri kümme krooni ruutmeetri eest, mis on 2 krooni rohkem kui kuni 26.12.2004 kehtinud ES § 371 lg 2 alusel Tallinna Linnavolikogu poolt kehtestatud üüri piirmäär 8 krooni ruutmeetri eest. Hageja lõpetas 2 krooni lisatasu võtmise 2004. a. veebruarist, kui kostja esitas vastuses hagile sellekohase vastuväite. Kostjale oli teada, et 2 krooni/m2 lisaüüri võtab üürileandja seoses allüürilepinguga, muud kokkulepped hageja ja kostja vahel

4(10)

puudusid. Kohus asus seisukohale, et lisaüüri kohta arvete väljastamisega avaldas hageja üürilepingus ettenähtud kirjalikus vormis oma tahet, millest kostja sai üheselt järeldada hageja poolt eluruumi allüürile andmiseks nõusoleku pikendamist (jätkuvat nõusolekut). Alates 01.07.2002 kehtiva TsÜS § 68 lg 3 kohaselt on kaudne tahteavaldus selline, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. Analoogiline regulatsioon tulenes ka kuni 30.06.2002 kehtinud TsÜS § 62 lg-st 3. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 27.04.2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05 asunud seisukohale, et üürilepingu pikenemist ES § 32 lg 2 alusel ei saa üürileandja vaidlustada ES § 33 lg 1 alustel, sest viimatinimetatud sätet saab kohaldada üksnes uue üürilepingu sõlmimise vaidlustamisel. Selleks, et üürileping ES § 32 lg 2 alusel ei pikeneks, peavad üürilepingu pooled enne üürilepingu lõppemist avaldama kirjalikult tahet üürilepingu pikendamata jätmiseks või uue lepingu sõlmimiseks. Järgnevalt kontrollis kohus, kas pooled avaldasid TsÜS §-le 69 vastava tahteavalduse enne üürilepingu tähtaja möödumist, selleks et välistada üürilepingu pikenemine ES § 32 lg 2 alusel. TsÜS § 69 lg 1 järgi tuleb kindlale isikule suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. TsÜS § 69 lg 2 järgi on tahteavaldus kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Hageja saatis 26.03.2003 kostjale tähitud kirjaga teate üürilepingu lõpetamisest. Kiri tagastati hagejale 28.04.2003 hoiutähtaja möödumisel (tl 24-26). Kohus leidis, et TsÜS § 69 lg-s 2 sätestatud mõistlik võimalus tahteavaldusega tutvuda ei tähenda seda, et tahteavalduse saaja peab selle kättesaaduks lugemiseks tahteavaldusest teada saama. Tahteavaldus tuleb lugeda kättesaaduks hetkest, mil tahteavalduse saajaga sarnasel isikul on tavapärastel asjaoludel võimalus tahteavaldusest teada saada. Kas ja millal tahteavalduse saaja tahteavaldusest tegelikult teada saab või selle kätte saab, ei oma tahteavalduse jõustumishetke määramisel tähendust. Mõistlik võimalus tahteavaldusega tutvuda sõltub sellest, millal tahteavalduse tegija võib tavapärastel asjaoludel arvestada sellega, et saaja on selle kätte saanud. Antud juhul ei ole vaidlust selles, et saaja ei ole tahteavaldust kätte saanud, s. t tahteavalduse jõudmine saajani oli takistatud, kuna kostja viibis välismaal. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjad said hageja tahteavalduse koos hagimaterjalidega 2004. a. veebruaris, hagiavalduse esitamise ajal 10.07.2003 kostjad hageja tahteavaldust saanud ei olnud. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas tahteavalduse saajani mittejõudmise riski kannab tahteavalduse tegija või saaja. Hageja väitel ei ole kostja hagejale teatanud, kuhu posti saata, ning hagejale ei saa panna elektronkirja saatmise kohustust. Kostja vastuväite kohaselt on dokumentaalsete tõenditega tõendatud, et ajavahemikul 04.02.2003 kuni 13.06.2003 viibis B. B ärilistel eesmärkidel alaliselt Inglismaal, seega ei olnud tal reaalselt võimalik tutvuda talle hageja poolt väidetavalt 26.03.2003 tähtkirjaga saadetud ja 28.04.2003 AS-i Eesti Post poolt hagejale tagastatud postisaadetisega. Kohtu arvates kannab käesolevas vaidluses tahteavalduse saajani mittejõudmise riski hageja. 28.04.2003 oli hagejale teada, et kostja ei ole talle saadetud kirjaga tutvunud, kuna see tagastati 28.04.2003 hagejale. Hageja ja kostja vahel puudus otsesuhtlus, kuid kostja suhtles igakuiselt elamut haldava ettevõtte OÜ F.F raamatupidajaga, kes väljastas üüriarveid. Pooltevaheline leping oleks lõppenud 15.05.2003, seega jäi hagejale piisavalt aega kasutada kostjale teate edastamiseks lisavõimalusi. Selleks ei oleks hageja pidanud ise elektronkirja saatma, vaid OÜ F.F

5(10)

vahendusel poleks ka üüriarvele teatise lisamine olnud hagejale liigselt koormav. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 20.12.2004 tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04 tehtud kohtuotsuses märkinud, et juhul, kui üürnik on üürilepingu erakorralise ülesütlemise teate saanud kätte alles kohtu poolt koos hagimaterjalidega saadetuna, siis ei ole hageja kui üürileandja üürilepingut kehtivalt üles öelnud. Maakohus asus sellega seoses seisukohale, et hageja ei ole hea usu põhimõtte kohaselt teinud kõike endast olenevat, et tagada kostjatele reaalne võimalus üürilepingu lõpetamise tahteavaldusega tutvuda ning tahteavalduse kostjatele kätteantuks lugemine tekitaks uut ebaõiglust. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Hageja palub tühistada Harju Maakohtu 22.06.2006 otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Apellant palub jätta kohtukulud vastustajate kanda ja mõista vastustajatelt välja apellandi poolt Harju Maakohtus kantud kohtukulud 8 060 krooni ja apellatsioonimenetluse kohtukulud vastavalt kaebusele lisatud nimekirjale. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on esimese astme kohus ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme, mis käsitlevad eluruumi allüürile andmist ja tahteavalduse kättesaamist. Põhiline vaidlus poolte vahel seisneb selles, kes kannab üürilepingu mittepikenemise teate üürnikuni jõudmise riisikot ning kas üürnikul oli omaniku nõusolek eluruumi allüürile andmiseks alates 1999. a. juulist. Hinnangust antud asjaoludele tuleneb üürniku ja tema perekonnaliikmete õigus XX xx-x korteri edaspidiseks kasutamiseks. Apellant on seisukohal, et ta teatas enne üürilepingu tähtaja möödumist, s. o enne 15.05.2003 üürnikule soovist mitte pikendada senist üürilepingut, tahteavaldus tuleb lugeda kättetoimetatuks ning seetõttu pooltevaheline üürileping ES § 32 lg 2 alusel järgnevaks viieks aastaks automaatselt ei pikenenud. Üürnik (kostja) ise ei teatanud üürileandjale lepingu kehtivuse ajal soovist üürilepingu pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Kuna osa kostjapoolseid üürilepingu rikkumisi leidis aset elamuseaduse kehtimise ajal ja osa pärast võlaõigusseaduse jõustumist 01.07.2002, siis kohalduvad apellandi arvates pooltevahelisele üürisuhtele mõlemad nimetatud seadused. Kostja B. B rikkus ES § 46 lg 1 ja 3 ning VÕS § 288 lg 1, kuna andis üüritud eluruumi ilma üürileandja nõusolekuta allüürile suurema üüri eest, kui ta ise maksis. Asjas ei ole ühtegi tõendit, et üürnik oleks esitanud üürileandjale andmeid allüürnike ja allüüri tingimuste kohta. See kinnitab, et allüürile andmiseks nõusolek puudus. Apellant ei ole andnud B. Bile kirjalikku nõusolekut eluruumi allüürile andmiseks. Apellandile jääb arusaamatuks kohtu seisukoht üürilepingu p 3.1 ja ES § 46 lg 1 tõlgendamisel, et nimetatud sätted ei konkretiseeri, millisel viisil nõusolek peab olema väljastatud. Üürilepingust ja ES § 46 lg-st 1 tuleneb, et allüürile andmise õigus on üürnikul ainult temaga koos elavate perekonnaliikmete ja üürileandja kirjalikul nõusolekul. Kostja väide ja tunnistaja B. Ri ütlus 05.04.2006 kohtuistungil selle kohta, nagu oleks hageja pikendanud 01.01.1999 kuni 31.06.1999 perioodiks antud nõusolekut suuliselt, on ebakohased, sest seadusest ja lepingust tuleneb nõusoleku kirjaliku vormi nõue. Üürileandja (hageja) tahe mitte nõustuda vaidlusaluse eluruumi allüürimisega pidi kostjale selge olema nimetatu käitumisest. Hageja päris allüürnikelt õiguslikku alust eluruumi kasutamiseks ning pöördus politseisse allüürnike isikute väljaselgitamiseks (tõend − Tallinna Politseiprefektuuri Kesklinna politseiosakonna 15.01.2003 kiri), mille tagajärjel allüürnikud lahkusid. Hageja avaldas oma käitumisega kaudselt tahet mitte lubada allüürimist ja see välistab kohtu tõlgenduse, mille kohaselt hageja andis kaudselt

6(10)

nõusoleku allüüriks kostjalt igakuiselt 2 krooni lisaüüri nõudmisega. Arveid väljastas elamu haldamiseks palgatud äriühing, mille töötajatel puudus üldse volitus omaniku nimel üürilepingu sõlmimiseks nõusolekut anda. Seda hageja esimese astme kohtumenetluses ka selgitas, samuti asjaolu, et lisaüür sattus arvetele ekslikult. Riigikohus on 20.05.1999 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-52-99 rõhutanud, et üürnik on kohustatud täitma ka seaduses sätestatud eluruumi üürilepingu tingimusi. ES § 46 lg 3 kohaselt ei võinud eluruumi allüürimisest saadud tasu olla suurem üürniku poolt makstavast üürist. 19.11.2001 allüürilepingu järgi tasuti kostjale allüüri 8 000 krooni kuus, mis ületas tema enda poolt makstava üüri viiekordselt. Kostja B. B võttis 05.04.2006 kohtuistungil omaks, et on saanud allüürimisest umbes 500 000 krooni tulu ja allüürimise eesmärgiks oli eluruumi toreduslikule remondile tehtud kulutuste tagasiteenimine. Kohus ei ole andnud hinnangut kostja taolisele tegevusele ja eluruumi allüürile andmisega üürileandja arvelt endale lisatulu teenimisele. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et kostjad said hageja tahteavalduse üürilepingu pikendamata jätmiseks kätte koos hagimaterjalidega 2004. a. veebruaris. Kostjad said hagi kätte 2003. a. ja B. B sai 28.06.2003 kätte hageja nõude eluruumi vabastamiseks. Kohus on märkinud, et hageja oleks üürnikule tahteavalduse edastamiseks lisaks tähitud kirja saatmisele pidanud kasutama sidevahendit. Kostja B. B on kohtule esitanud AS X 14.11.2005 kirja, et tema mobiiltelefon oli Eestist äraoleku ajal suletud. Samuti on kostja kirjalikes vastustes kohtule teatanud, et välismaal viibides puudub tal alaline elukoht, viibimiskoht muutub pidevalt ning seetõttu puudub võimalus saata talle kirju. B. B seletas, et ta ei ole hagejaga kunagi isiklikult suhelnud. Kostjad on korduvalt kinnitanud, et nende alaliseks elukohaks tuleb lugeda Tallinnas XX xx-x asuvat korterit. Seega ei ole seadusega kooskõlas esimese astme kohtu seisukoht, et kostja poolt tahteavalduse mittekättesaamisel ja selle tagastamisel hagejale 28.04.2003 oleks hageja pidanud tahteavalduse edastamist jätkama kuni selle jõudmiseni saajani. Tunnistaja A. K ütlustest selgub, et üüriarveid koostanud ja väljastanud D.E ülesannetesse ei kuulunud aruandlus hageja ees ning sellest, et B. Bile väljastati arveid elektronpostiga, puudus teadmine nii hagejal kui tunnistaja A. Kl (kinnisvarahaldur). Tunnistaja ütluste ja B. Bi seletuse kohaselt on XX xx-x postkasti asetatud üüriarved jõudnud üürnikuni. Kostja ei olnud edastanud hagejale ühtegi muud aadressi ja hageja ei võinud arvata, et üürnik ei saa temale elukoha aadressil saadetud tähitud kirja kätte. Maakohus ei ole selgitanud, kuidas tehniliselt ja õiguslikult saab elektronposti teel edastatud tahteavaldust lugeda allkirjastatuks ja kättesaaduks püsivat kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kohus ei ole ka arvestanud hageja E. Ai eaga ning hageja seletusega, et igapäevases tegevuses ta arvutit ei kasuta. Eeltoodust tulenevalt on ebaõiglane ja TsÜS § 69 lg-tega 2 ja 4 vastuolus kohtu seisukoht, et tahteavalduse mitteõigeaegse kättesaamise riisikot kannab tahteavalduse tegija. Hageja arvates hoiavad kostjad kõrvale neile kahjulike kirjade saamisest, mida kinnitavad esimese astme kohtu raskused kostjatele hagimaterjalide edastamisel. Asjas tuleks rakendada Riigikohtu 04.04.2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-24-05 võetud seisukohta, et kui tahteavaldus on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda, loetakse tahteavaldus eemalviibijale kättesaaduks. Kostja on korduvalt kinnitanud, et tal ei olnud võimalust anda teist elu- või asukoha aadressi, kuhu talle saata kirjad. Vastuväited apellatsioonkaebusele Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Vastustajad paluvad mõista apellandilt välja nende

7(10)

poolt apellatsiooniastmes kantud õigusabikulud, vastavalt B. Bi kasuks 1 573,30 krooni, G. Bi kasuks 1 573,30 krooni ja A. Ba kasuks 1 573,30 krooni. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium, ära kuulanud menetlusosalised ja nende esindajad ning tutvunud toimiku materjalidega, nõustub maakohtu lõppjäreldusega hagi rahuldamata jätmises osas, kuid peab vajalikuks otsuse põhjendavast osast välja jätta üürilepingu rikkumise kohta käiva põhjenduse. Otsus üürilepingu pikendamisest keeldumise teate kätteandmise asjaolude kohta on piisavalt põhjendatud ning tugineb esitatud tõenditele. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et hagejale on omandireformi korras tagastatud elamu Tallinnas, XX xx /XX xx, mis on hagejale üle antud 15.05.1995. Kostja B. B kasutab nimetatud elamus korterit nr x 12.05.1993 sõlmitud üürilepingu alusel. Nimetatud korteris elavad ka kostja täisealised lapsed G. B ja A. Ba. ORAS § 121 lg 3 kohaselt pikeneb üürileping tagastatud elamus kolmeaastase tähtaja möödumisel viieks aastaks. ORAS § 121 lg 11 kohaselt võib sama paragrahvi alusel pikenenud üürilepingut tähtaja möödumisel pikendada ES § 32 ja 33 alusel. Vaidlus puudub selle üle, et poolte üürilepingu kaheksa-aastane periood lõppes 15.05.2003. Poolte vahel tekkis õiguslik vaidlus selle üle, kas üürileping pikenes 15.05.2003 ES § 32 lg 2 alusel viieks aastaks, so kuni 15.05. 2008 või mitte . ES § 32 lg 2 kohaselt loetakse üürileping pikenenuks viieks aastaks, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti. 14.03.2003 saatis hageja tähitud kirjaga kostjale teatise, milles keeldus üürilepingu pikendamisest uueks viieks aastaks põhjendusel, et üürnik on eluruumi andnud allüürile ilma üürileandja nõusolekuta/ t.lk.26/. Antud teadet üürnik kätte ei saanud ning tõendatud on, et ta viibis teatise saatmise ajal välismaal. Antud tsiviilasjas omab olulist tähendust asjaolu, kas hageja poolt saadetud üürilepingu pikendamisest keeldumise teate saab lugeda kostjale kätteantuks või mitte. Sellest olenevad ülejäänud tähtsust omavad asjaolud, kas üürilepingu pikendamisest keeldumiseks oli olemas õiguslik alus ja kas sellise aluse olemasolu leidis tõendamist. Kui üürilepingu pikendamisest keeldumise teadet ei saa lugeda üürnikule kätteantuks, siis ei oma üürnikupoolne üürilepingu tingimuste rikkumine enam esitatud nõude puhul tähendust. Seetõttu kolleegium analüüsib esmalt teatise edastamise asjaolusid. Vaidlus puudus selle üle, et kostja ei saanud hageja poolt saadetud teadet üürilepingu sõlmimisest keeldumise kohta enne üürilepingu lõppemise tähtaega. Seega asjaolu, kas sellest teatest sai B.B teada hagi esitamisel või alles hagimenetluse käigus veebruaris 2004, ei oma tähendust, kuivõrd hagiavaldus esitati pärast üürilepingu tähtaja lõppemist 15.05.2003. Poolte vahel tekkis õiguslik vaidlus selle üle, kes kannab tahteavalduse saajani mittejõudmise riski, kas üürileandja või üürnik. Kohus asus põhjendatult seisukohale, et TsÜS § 69 lg1 järgi tuleb kindlale isikule suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Seejuures TsÜS § 69 lg 2 kohaselt tahteavaldus loetakse kätte saaduks,

8(10)

kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Sama põhimõte on sätestatud ka lepinguga seotud tahteavalduse tegemisel/ TsÜS § 69 lg 3/ Kohus asus seisukohale, et käesolevas asjas kannab tahtevalduse saajani mittejõudmise riski hageja, kuivõrd ta oli teadlik, et kostja B. B teatist kätte ei saanud ning tal oli võimalik kasutada lisavõimalusi teate uueks edastamiseks. Apellant antud kohtu seisukohaga ei nõustu ning leiab, et kuivõrd teatis saadeti kostja elukohta ning hageja ei olnud teadlik, et kostjaga on võimalik suhelda ka elektrooniliselt, siis kandis ta tahteavalduse saajani mittejõudmise riski. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et hageja oli teadlik tahteavalduse mittekätteandmisest B.Bile, kuivõrd tähitud kiri tagastati hoiutähtaja möödumise tõttu. B.B viibis välismaal ning tal puudus mõistlik võimalus tähitud kirja kätte saada . Hagejal oli võimalik tähitud kirja tagastamisel välja selgitada, millisel viisil on võimalik teatist kostjale üle anda. Hageja kasutas haldusega tegelevat firmat oma kohustuste täitmiseks, mistõttu tulenevalt TsÜS § 133 lg- st 2 loetakse, et talle on teada need asjaolud, mida teab kohutuste täitmisel kasutatav isik. Seega oli hagejal võimalik tunda huvi, millisel viisil edastatakse B. Bile üüriarveid. Väiteid sellest, et kostjal esineks üürivõlgnevus, esitatud ei ole. Seega üüriarved tasuti ka B.Bi välismaal viibimise ajal. Juba see asjaolu tõendab, et üüriarved jõudsid B.Bini ning hagejal oli võimalik üürnikuga kontakteeruda. Asjaolu, et B.Biga kontakteeruti elektrooniliselt, ilmneb tunnistaja A.K ütlustest. Tunnistaja A.K, kes oli vaidlusaluse elamut haldav isik, ütlustest ilmneb, et kostjaga peeti ühendust elektrooniliselt ka 2003.aastal. Tunnistaja O. S, kes oli hageja väimees, ütlustest ilmneb, et kostjaga oli juttu sellest, et ta viibib aeg-ajalt välismaal ning ta andis meiliaadressi/ t.lk.259/. Seega antud tunnistajate ütlustest võib teha järelduse, et B.Bi äraolekust Eestist oldi teadlikud ning kostja korraldas üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise, makstes arved elektrooniliselt. Seega oli talle võimalik ka elukohast äraolekul teatiseid saata. Asjaolu, et hageja on eakas inimene ning ei oska arvutit kasutada, ei tähenda, et tal ei olnud võimalik teatist elektrooniliselt saata ega välja selgitada kostja viibimiskoht välismaal. Elektrooniliselt saab teatist saata ka teiste isikute abil. Üüriarvete saatmine sellisel viisil ka toimus. Apellandi väide selle kohta, et elektrooniliselt saadetud teatise puhul ei saa tõendada selle kättesaamist adressaadi poolt, on küll õige, kuid sellisel viisil saadetud teatise puhul saab tahteavalduse tegija tõendada, et ta on teinud kõik endast oleneva, et teatis saajani jõuaks. Antud vaidluses tuligi hagejal antud asjaolu tõendada. Arvestades eeltoodut, kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et üürilepingu pikendamisest keeldumise teatist ei saa lugeda kostjale kätteantuks, mistõttu puudub alus hagi rahuldamiseks. Seetõttu ei ole asjakohased otsuses olevad seisukohad eluruumi allüürile andmise osas ning need tuleb otsusest välja jätta. Kohtukulude jaotamine

9(10)

Kohtukulude jaotamisel tuleb juhinduda tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse paragrahvist 3, mille kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kehtinud TsMS § 60 lg1 kohaselt kohtukulude kandmine jääb poolele, kes kaotab protsessi. Seega kohtukulud tuleb jätta hageja kanda. Vastustajad esitasid taotluse apellatsioonimenetluses kantud õigusabikulu väljamõistmiseks, sellest Boris Bi kasuks 2399,30 krooni, G. Bi kasuks 2399,30 krooni ja A. Ba kasuks 2399,30 krooni. Õigusabikulu kohta on tõend esitatud. Kuivõrd apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, siis tuleb vastustajate taotlus õigusabikulu osas rahuldada.

Kai Kullerkupp

Mare Merimaa

Malle Seppik

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.