Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ulvi Loonurm ja Urmas Reinola
Otsuse tegemise aeg ja koht
02.märts 2007, Tallinn
Tsiviilasi
V.L hagi S.V, L AS ja AS H vastu tehingute tühisuse tunnustamiseks, kehtetuks tunnistamiseks, omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku andmiseks kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 31.10.2006 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
V.L apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetusosalised ja nende
Hageja V. L (IK xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Tiina Mare Hiob Kostja S. V (IK xxxxxxxxxxx) Kostja L AS (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaadi abi Kalev Aavik Kostja AS H (registrikood xxxxxxxx), esindaja Helen Kolk Kolmas isik Tallinna notar L.M Kolmas isik I. I
esindajad
RESOLUTSIOON
Jätta Harju Maakohtu 31.10.2006 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
Välja mõista V. L’ilt L AS-i kasuks kohtukuluna tasu õigusabi eest summas 8496,00 (kaheksa tuhat nelisada üheksakümmend kuus) krooni.
Edasikaebamise kord Otsuse
peale
võib
kassatsioonkaebuse
apellatsioonimenetluse Riigikohtule
apellant
päeva
või
jooksul
vastustaja otsuse
esitada
kassaatorile
kättetoimetamisest alates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Asjaolud ja menetluse käik
1.V.L esitas 05.10.2001 Harju Maakohtule hagi S.V ja L AS vastu tehingu kehtetuse tunnustamiseks ning 22.04.2002 hagiavalduse täpsustuses palus tunnustada L AS-ga 14.05.2001 sõlmitud vara ostu-müügi eellepingu ja kostjatevahelise 15.05.2001 käenduslepingu tühisust ning 15.05.2001 L AS-ga sõlmitud notariaalse ostu-müügilepingu kehtetust, samuti tunnustada hageja omandiõigust korterile asukohaga x. 25.05.2005 esitatud hagivalduse täpsustuses selgitab hageja, et jääb kõigi 22.04.2002 esitatud asjaolude juurde ning esitab uue nõude AS H vastu.
2.V.L sõlmis 14.05.2001 L AS-ga ostu-müügi eellepingu, milles leppis kokku Tallinnas x korteri ostmises L AS-lt ja kohustus vara hinna 250 000 krooni koos kallinemismääraga 17, 64% aastas müüjale täielikult tasuma 36 kuu jooksul vastavalt lepingule lisatud graafikule. V.L lepingujärgsete kohustuste täitmist L AS ees käendas kogu oma varaga S. V, mille kohta kaks viimatinimetatut sõlmisid 15.05.2001 käenduslepingu.
3.15.05.2001 müüs V.L endale kuulunud korteri asukohaga x 250 000 krooni eest L AS-le ning müüjale tasumata osa ostuhinnast 245 575 krooni kanti lepingu p 2.1 kohaselt S.V pangakontole. Müügilepingu tõestas Tallinna notar L. M.
4.01.10.2001 teavitas L AS hagejat, et hageja pole 78 kalendripäeva jooksul kustutanud oma võlgnevust võlausaldaja ees: kui V.L oma võlga ei tasu, asub L AS vara, s.t. korterit vabalt võõrandama. 18.12.2001 teatas L AS V.Lle järelmaksuga ostu-müügilepingu ühepoolsest lõpetamisest ja nõudis korteri valduse üleandmist.
5.16.10.2001, seega kaks nädalat pärast 01.10.2001 saadetud teadet hagejale võlgnevuse tasumata jätmisest, müüs L AS x asuva korteri hinnaga 250 000 krooni I. I ning 05.02.2002 müüs I. I korteri 650 000 krooni eest AS-le H. Eelnimetatud lepingud tõestas samuti Tallinna notar L. M.
6.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt soovis S. V saada L AS-lt laenu ning kostjad koos kallutasid hagejat müüma oma korteri L AS-le ning liisima selle tagasi, kusjuures poolte omavaheline kokkulepe oli selline, et kõik liisinglepingu järgsed kohustused täidab S. V. L AS oli lepingute sõlmimisel teadlik hageja maksevõimetusest. Hageja tegi ülalkirjeldatud tehingud soovist S.Vt laenu saamisel aidata. Kui hageja oleks teadnud, et ta võib kaotada omandiõiguse korterile, ei oleks ta lepinguid kunagi sõlminud. Kostjad varjasid hageja eest tehingu tegelikke asjaolusid; samuti ei informeerinud S. V hagejat, et ta ei kavatse liisingumakseid tasuda. Notari juures ei saanud hageja tehingu sisust aru ja kirjutas lepingule alla seda läbi lugemata. Hageja tugines asjaolule, et 15.05.2001 ostumüügilepingu sõlmis ta eksimuse ja pettuse mõjul ning ebakaines olekus, mistõttu antud tehing on algusest peale kehtetu ja sellest tulenevalt on kehtetud kõik järgnevad võõrandamistehingud kõnealuse korteriga. Hageja leidis ka, et L AS ja S. V käitusid pahas usus ja vastuolus heade kommetega. L AS ei andnud pärast 14.05.2001 vara ostu-müügi eellepingu (liisingulepingu) ühepoolsest lõpetamisest teatamist 01.10.2001 hagejale võimalust vahele astuda, vaid müüs korteri juba 16.10.2001 edasi I. I. Lisaks leidis hageja,
2(6)
et eelleping ei ole talle õiguslikult siduv. Korteri asukohaga x omandiõigus kuulub jätkuvalt hagejale, kelle valdusest korter ei ole välja läinud. Kinnistusraamatu kanne, mille kohaselt on korteriomandi omanikuks on AS H, on ebaõige. Korteri esmakinnistamisel ei olnud korteri omanik mitte AS H vaid hageja. Tegemist on ebaõige kinnistuskandega, kuna see ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale.
7.Kostja L AS hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Leidis, et hageja tahe oli suunatud vaidlustatud tehingute tegemisele ning asjaolu, et tema tahe ei kujunenud vabalt, ei ole hageja tõendanud. Tsiviilasja pooled tegutsesid vaidlustatud lepingute sõlmimisel heauskselt ning kooskõlas oma tegeliku tahtega. 15.05.2001.a. käenduslepingut kostjate vahel ei ole hageja õigustatud vaidlustama, sest tema ei olnud selle tehingu pooleks.
8.Kostja AS H leidis, et hagi on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. AS H on heauskne omanik ja korteri ostu-müügilepingute tühistamise alused puuduvad. Kuna hageja väited vaidlustatud tehingute tühisuse kohta on alusetud, on alusetu ka hageja nõue omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku andmiseks.
9.Kostja S. V vaidles kirjalikus vastuses vastu esialgsele hagiavaldusele. Kohtuistungil kostja S. V tunnistas hagi ja palus see rahuldada.
10.Kolmas isik Tallinna notar L. M ei pidanud hagi põhjendatuks. Notar seletas kohtule vande all, et selgitas 15.05.2001 välja poolte tahte ostu-müügi lepingu sõlmimiseks. Pooltel oli tahe lepingut sõlmida. Notar selgitas pooltele lepingu sisu. Leping tõlgiti hagejale eesti keelest vene keelde ja hageja sai aru selle sisust. Hageja joovet ta ei mäleta, kuid kinnitas, et ühtegi tehingut ta ei tõesta, kui tehinguosaline on joobes.
11.Kolmas isik I. I oma seisukohta ei avaldanud. Esimese astme kohtu otsus
12.Kohus jättis hagi rahuldamata ja mõistis välja V.Llt L AS kasuks kohtukulu katteks 45 500 krooni.
13.14.05.2001 sõlmitud vara ostu-müügi eellepingu hageja õigusi ei riku, millest tulenevalt tuleb antud nõue jätta rahuldamata. Hageja põhjendus vaidlusaluse eellepingu tühisusele on ebaõige. Eellepingu kehtivus ei sõltu asjaolust, kas eellepingu objekti müüa kavatsev pool on eellepingu sõlmimise hetkel selle omanik. VÕS § 12 lg 1 kohaselt ei mõjuta ka lepingu esemeks oleva asja käsutamise õiguse puudumine lepingu kehtivust.
14.Käendusleping nr 15160 on sõlmitud L AS ja kostja S.V vahel ja sellega on võtnud endale antud käenduslepingust tulenevaid kohustusi kostja S. V. Kuna nimetatud käenduslepingu poolteks on üksnes L AS ning S. V, siis hageja õigusi antud leping ei riku. Seetõttu tuleb nõue käenduslepingu tühisuse tunnustamiseks jätta rahuldama.
15.Hageja ei ole millegagi kohtule tõendanud, et vaidlustatud tehingute sõlmimise eel või ajal esitas ostu-müügi tehingu pool L AS tahtlikult ebaõigeid andmeid hagejale või mõjutas mingil moel hageja seesmise tahte kujunemist tehingu sõlmimisel. Üldjuhul on TSÜS § 72 kohaldatav vaid juhul, kui petjaks on tehingu pool, s.o käesoleval juhul L AS. TSÜS § 72 lg 3 järgi juhul, kui väidetavalt on petnud kolmas isik, võib tehingu teinud pool nõuda pettuse mõjul tehtud tehingu kehtetuks tunnistamist ainult siis, kui ta tõendab, et tehingu teine pool pettusest teadis või pidi teadma. Hageja pole mitte millegagi tõendanud, et L AS oleks olnud teadlik hageja väidetavast petmisest S.V poolt. Pettuse puhul võib tahtlus seisneda väidetava petja teadmises, et ta avaldab valet või vaikib tõest eesmärgiga kallutada teist isikut tehingut tegema. Mingeid asjaolusid, mille põhjal saaks asuda seisukohale, et kostja L AS on hagejat eksimusse viinud tehinguid sõlmides, hageja kohtule esitanud ei ole.
16.Hageja väited selle kohta, et tal puudus tahe ostu-müügi lepingut sõlmida, tõendamist ei leidnud. Ostu-müügi leping sõlmiti notari juures. Tallinna notari L. M vande all antud seletusega on tõendatud, et leping tõlgiti enne allkirjastamist suuliselt eesti keelest vene
3(6)
keelde, notar selgitas hagejale lepingu sisu ja selle sõlmimise tagajärgi. Notar kontrollis hageja tahet lepingu sõlmimiseks ja hageja väljendas selgelt oma tahet leping sõlmida ning kirjutas lepingu alla notari juuresolekul. Hageja kinnitas, et ta tuli lepingut vabatahtlikult sõlmima ning soovis lepingut sõlmida hoolimata asjaolust, et teda hoiatati töökaaslaste poolt. Hageja tahet lepingut sõlmida kinnitab ka hageja poolt enne müügilepingu sõlmimist 04.05.2001 täidetud ja alla kirjutatud liisingutaotlus, millest nähtub, et hageja soovis temale kuuluva korteri L AS-le võõrandada eesmärgiga see tagasi osta, samuti hageja poolt omakäeliselt 18.06.2001 kirjutatud avaldus L AS-le, millest nähtub, et tema tahe oli jätkuvalt suunatud hagejaga sõlmitud tehingute täitmisele. Hageja väited selle kohta, nagu tal oleks puudunud tahe temale kuulunud korteri võõrandmiseks, on alusetud ja tõendamata. Notar L. M juures lepingut allkirjastades hageja oma teistsugust tahet avaldanud ei ole.
17.Hageja väitis, et ta sõlmis ostu-müügi lepingu eksimuse mõjul. TSÜS § 71 lg 1 alusel on eksimus tegelikest asjaoludest mitteteadmine või ebaõige ettekujutus neist. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on tehing tehtud olulise eksimuse mõjul, kui tegelike asjaolude teadmisel või neist õige ettekujutuse omamisel ei oleks tehingut tehtud või oleks tehing tehtud teistel tingimustel. Hageja ei ole esile toonud, millised olid need asjaolud, millest ta ostu-müügilepingu sõlmimisel ajal teadlik ei olnud või millest ta ebaõiget ettekujutust omas. Seega on hageja väited tehingu eksimuse mõjul sõlmimise kohta paljasõnalised. Eksimuse olemasolu tõendamise kohustus lasub hagejal. TsÜS § 71 lg 3 alusel ei loeta oluliseks eksimuseks seaduse mittetundmist ega ebaõiget ettekujutust tulevikus saabuvate asjaolude suhtes.
18.Tehinguosaliste käitumine peale tehingu sõlmimist ei saa mõjutada tehingu kehtivust. Hea usu põhimõtte rikkumine võib kaasa tuua lepingust tuleneva nõude rahuldamata jätmise kohtumenetluses, kuid lepingu kehtivust hea usu põhimõtte rikkumine ei mõjuta. Hageja ei esitanud üheselt asjaolusid selle kohta, millal ja millise kostja poolt toime pandud konkreetsed teod on olnud vastuolus heausksuse printsiibi või heade kommetega ning kuidas ja millisel põhjusel need teod iga konkreetse tehingu kehtivust võiksid mõjutada. Heade kommete vastane tehing on seotud õigluse ning moraaliga ning eeldab objektiivset heade kommete vastast käitumist. Heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks.
19.Poolte tahe tehingus on selgelt väljendatud ja hageja hilisemad katsed sõlmitud tehingute kehtetuks tunnistamiseks või tühisuse tunnustamiseks erinevatel alustel on otsitud.
20.Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et vastavalt 14.05.2001 eellepingu punktile 1.2.1 pidi hageja peale ostu-müügilepingu sõlmimist saama korteris üürniku staatuse. Vastav üürileping sõlmiti ostu-müügilepingu sõlmimisega samal päeval 15.05.2001 ning ostumüügilepingu sõlmimise järgselt oli hageja seega üürniku staatuses. Vaatamata asjaolule, et ostu-müügilepingu punkti 4.2 kohaselt loovutab müüja ostjale lepingu objektiks oleva korteri väljanõudeõiguse, ei tähenda, et kohaldamisele kuuluks AÕS § 93. Kuna korter ei olnud mitte kolmanda isiku, vaid müüja valduses, tuleb nimetatud sätet tõlgendada kooskõlas 14.05.2001 eellepingu punktis 1.2.1 ja 15.05.2001 üürilepingus kajastatud poolte tegeliku tahtega, s.o L AS kui omaniku ja kaudse valdaja väljanõudeõigusena.
21.Kuna põhjendamatud on hageja väited vaidlustatud tehingute tühisuse kohta, tuleb jätta rahuldamata ka hageja nõue omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku andmiseks. Kuna L AS omandas vaidlusaluse korteri seadusest tuleneval alusel, ei oma asja lahendamisel tähendust, kas I. I ja AS H omandasid korteri heauskselt või mitte. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
4(6)
22.V.L esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega hagi rahuldada.
23.Kohtuotsus on väär, kuna see rajaneb õigusnormide ebaõigel kohaldamisel ja faktiliste tehiolude ebaõigel hindamisel.
24.Hageja jääb hagiavalduses esitatud põhjenduste ja esimeses astmes väljendatud seisukohtade juurde. Hageja leiab endiselt, et tehingud, mis ta L AS-ga sõlmis, on tema poolt tehtud eksimuse mõjul. Seda tõendasid kõik järgnenud sündmused. 15.05.2001 ostumüügitehingu kehtetus toob endaga kaasa kostjate poolt hageja korteriga tehtud kõikide järgnevate tehingute tühisuse. Vastustajate seisukohad
25.L AS ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu, palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning jätta V.L menetluskulud tema enese kanda ja mõista V.Llt L AS kasuks välja menetluskulud.
26.AS H palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
27.Kohtukolleegium leiab, et Harju Maakohtu 31.10.2006 otsus on seaduslik ja põhjendatud. Kuna kohtukolleegium nõustub maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata.
28.Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohtu otsus väär, kuna see rajaneb õigusnormide ebaõigel kohaldamisel ja faktiliste tehiolude ebaõigel hindamisel. Kaebusest ei selgu, milles rikkumised seisnevad. Hageja ei esitanud põhjendusi maakohtu otsuse sisulise ebaõigsuse kohta, vaid lihtsalt palub asja uuesti hinnata hagiavalduses esitatud põhjal. Hageja ei ole osundanud mitte ühelegi menetlusnormile, mida esimese astme kohus oleks faktiliste asjaolude tuvastamisel rikkunud, seega peab ringkonnakohus lähtuma maakohtu poolt tuvastatud faktilistest asjaoludest ega saa anda neile uut hinnangut.
29.Hageja on esitanud kohtule nõude 14.05.2001 sõlmitud vara ostu-müügi eellepingu tühisuse tunnustamiseks. Kohtukolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et nimetatud tehing hageja õigusi ei riku ja põhjendatud on antud nõude rahuldamata jätmine kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 4 lg 1 alusel. Nimetatud säte eeldab, et kohtusse esitatud nõude rahuldamine võimaldab isikul kaitsta mõnd tema rikutud või vaidlustatud õigust.
30.Hageja on esitanud kohtule nõude ka 15.05.2001 käenduslepingu tühisuse tunnustamiseks. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et kuna nimetatud käenduslepingu poolteks on üksnes L AS ning S. V, siis hageja õigusi antud leping ei riku.
31.Hageja väitis, et ta sõlmis 15.05.2001 notariaalse ostu-müügi lepingu pettuse ja eksimuse mõjul. Maakohus leidis, et hageja ei ole millegagi kohtule tõendanud, et vaidlustatud tehingute sõlmimise eel või ajal esitas ostu-müügi tehingu pool L AS tahtlikult ebaõigeid andmeid hagejale või mõjutas mingil moel hageja seesmise tahte kujunemist tehingu sõlmimisel. Samuti pole hageja millegagi tõendanud, et L AS oleks olnud teadlik hageja väidetavast petmisest S.V poolt. Kolleegium nõustub, et mingeid asjaolusid, mille põhjal maakohus oleks saanud asuda seisukohale, et L AS on hagejat eksimusse viinud tehinguid sõlmides, hageja kohtule esitanud ei ole. Hageja pole hagiavalduses ega apellatsioonkaebuses selgitanud, millised olid need asjaolud, millest ta ostu-müügilepingu sõlmimisel ajal teadlik ei olnud või millest ta ebaõiget ettekujutust omas. Seega on hageja väited tehingu eksimuse mõjul sõlmimise kohta paljasõnalised.
32.Kohtukolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et tõendamist ei leidnud hageja väited, et tal puudus tahe ostu-müügi lepingut sõlmida. Hageja väide on vastuolus kõigi kogutud tõenditega, sealhulgas hageja enda ütlustega. Müügileping sõlmiti notari juures, see tõlgiti
5(6)
enne allkirjastamist suuliselt eesti keelest vene keelde, notar selgitas hagejale lepingu sisu ja selle sõlmimise tagajärgi. Leping vastas hageja tahtele, ta väljendas notari juuresolekul tahet korteri võõrandamiseks ning kirjutas lepingu alla. Hageja kinnitas, et tuli lepingut sõlmima vabatahtlikult (toimiku lk 42) ning soovis lepingut sõlmida hoolimata asjaolust, et teda hoiatati töökaaslaste poolt „korteri ärakaotamise” eest (toimiku lk 216).
33.Hageja leidis, et kostjad ei ole käitunud heas usus ja vaidlustatud tehingud on vastuolus heade kommetega. Hageja ei ole esitanud hagiavalduses ega ka kaebuses täpsustanud, millised ja konkreetselt kelle teod on olnud vastuolus heausksuse printsiibi või heade kommetega ning kuidas ja millisel põhjusel need teod vaidlustatud tehingute kehtivust võiksid mõjutada. Ühtlasi on hageja kohustatud kõiki oma väiteid tõendama. Kuna hageja seda teinud ei ole, siis maakohus jättis hagi põhjendatult rahuldamata. Juhul, kui leping oli selle sõlmimisel kooskõlas heade kommetega, siis asjaolude hilisem muutumine ei tingi lepingu heade kommete vastasust.
34.Hageja väidab, et L AS-il omandit vaidlusalusele korterile ei saanud tekkida, kuna vastavalt AÕS § 92 tekib vallasomand asja üleandmisega, hageja pole aga vaidlusaluse korteri valdust L AS-le üle andnud. L AS on vaidlusaluse korteri omandamise alusena tuginenud AÕS §-le 94, mis reguleerib omandamist asja jätmisega võõrandaja valdusse. Vaatamata asjaolule, et ostu-müügilepingu punkti 4.2 kohaselt loovutab müüja ostjale lepingu objektiks oleva korteri väljanõudeõiguse, leiab kohus, et nimetatud säte ei tähenda, et kohaldamisele kuuluks AÕS § 93. Kuna korter ei olnud mitte kolmanda isiku, vaid müüja valduses, tuleb nimetatud sätet tõlgendada kooskõlas 14.05.2001 eellepingu punktis 1.2.1 ja 15.05.2001 üürilepingus kajastatud poolte tegeliku tahtega, s.o L AS kui omaniku ja kaudse valdaja väljanõudeõigusena. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et kui L AS omandas vaidlusaluse korteri seadusest tuleneval alusel, siis toimus ka korteri edasimüük seaduslikul alusel ning kostjad I. I ja AS H omandasid korteri heauskselt.
35.Põhjendamatud on hageja väited vaidlustatud tehingute tühisuse kohta ning hageja nõue omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku andmiseks tuleb jätta rahuldamata.
36.Eeltoodust tulenevalt tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
37.Vastustaja L AS esitas taotluse kohtukulude saamiseks õigusabi eest summas 8496,00 krooni. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 ja 8 ja 61 lg 1 alusel kuulub taotlus rahuldamisele. Kolleegium leiab, et arvestades asja mahtu ja keerukust on kulutused õigusabile summas 8496,00 krooni põhjendatud.
R. Allikvere
U. Loonurm
U. Reinola
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.