Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Andra Pärsimägi, Viivi Tomson, Egon Konsand
Otsuse tegemise aeg ja koht
26. veebruar 2007 Tartu
Tsiviilasja number
2-05-16141
Tsiviilasi
Korteriühistu Valuoja 13A hagi OÜ K. Luht ja Andres Nurga vastu võla 90 661.65 krooni nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 06.06.2006 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ K. Luht ja Andres Nurk apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
6. veebruar 2007
Menetlusosalised ja nende
Apellandid (kostja) – OÜ K. Luht (registrikood 10130904) ja Andres Nurk (ik xxxxxxxxxxx), esindaja Rein Kontus Vastustaja (hageja) – Korteriühistu Valuoja 13A (registrikood 80042082), esindajad advokaat Eha Lillsaar ja Lembit Kommusaar
esindajad
Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata Maakohtu 6. juuni 2006. a otsus muutmata.
ja
Tartu
Mõista OÜ-lt K.Luht välja Korteriühistu Valuoja 13A kasuks täiendavalt viivist 8776.35 krooni (kaheksa tuhat seitsesada seitsekümmend kuus krooni ja 35 senti). Mõista Andres Nurgalt (nom. Nurk) välja Korteriühistu
Valuoja 13A kasuks täiendavalt viivist 8462.85 krooni (kaheksa tuhat nelisada kuuskümmend kaks krooni ja 85 senti). Poolte kohtukulud apellatsioonimenetluses jätta nende endi kanda. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED Korteriühistu Valuoja 13A esitas Tartu Maakohtule hagi OÜ K. Luht ja Andres Nurga vastu võla 90 661.65 krooni nõudes. Hagiavalduse kohaselt on Valuoja pst 13A elamu haldamiseks moodustatud korteriühistu Valuoja 13A. Korteriühistu liikmeteks on korteriühistuseaduse (KÜS) § 5 alusel kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud. 22.01.2003 müügilepingu järgi omandasid kostjad Viljandi linnalt korteriomandi registriosa 11795, asukohaga Valuoja pst 13A, millest OÜ K. Luht omandas 3518/6910 mõttelist osa ja A. Nurk 33927/6910 mõttelist osa. Kostjad on kantud korteriomandi omanikena Viljandi Maakohtu Kinnistusameti korteriomandi registriosa 11795 jakku kande 2a ja 2b järgi. Kuna kostjad keeldusid korteriühistu liikme kohustusi täitmast ning majanduskulude ja sihtotstarbeliste kulude katmast, pöördus hageja 2003. a hagiga kohtusse. Viljandi Maakohtu 17.05.2004 otsusega rahuldati hagi. Kohus tunnustas KÜ Valuoja 13A liikmete õiguste ja kohustuste üleminekut kostjatele korteriomandi üleminekust 05.02.2003. Vaatamata sellele on kostjad jätnud ka pärast kohtuotsusega jõustumist oma kohustused korteriühistu liikmena täitmata. Võlg on tekkinud alates 09.09.2003, millise perioodi kohta on kostjatele hageja poolt arved esitatud majanduskulude ja sihtotstarbeliste kulude ning tarbitud vee-kanalisatsioon ja üldelektri eest võrdeliselt nende osa suurusele korteriomandi üldpinnast. A. Nurk pidi tasuma 38 507.55 krooni, tasunud on 5617.05 krooni, võlg on 32 890.50 krooni. OÜ K. Luht pidi tasuma 38 511.95 krooni, tasutud on 4208.60 krooni, võlg on 34 303.35 krooni. Kokku on kostjatel tasumata 67 193.85 krooni. Kostjatele on arvestatud viivist perioodi 01.10.2003 kuni 31.07.2005 esitatud arvete maksmisega viivitamise eest OÜ-le K. Luht 7572.20 krooni, A. Nurgale 7301.30 krooni ning enne 01.10.2003 esitatud arvete eest perioodi 01.05.2003 kuni 31.05.2005 aja eest OÜ-le K. Luht 4375.45 krooni, A. Nurgale 4218.75 krooni. Kokku on OÜ K. Luht viivis 11 947.65 krooni ja A. Nurga viivis 11 520.05 krooni. Mõlemal kostjal on tasumata viivist kokku 23 467.70 krooni. Koos põhivõla ja viivisega on kostjate võlg hageja ees 90 661.55 krooni. Kostjad OÜ K. Luht ja A. Nurk vaidlesid hagile vastu. Vastuväidete kohaselt ei saa tunnustada KÜ Valuoja 13A liikme õiguste ja kohustuste üleminekut kostjatele korteriomandi üleminekust 05.02.2003, sest vastavalt KÜS §-le 5 lg 5 ei ole võimalik liikme õiguste ja kohustuse üleminek mõlemale kostjale. KÜ liikmeteks ei ole kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud. KÜS ei sätesta, et teenuste eest tasumine toimuks korteriühistu poolt määratud korras solidaarselt. KÜ-l Valuoja 13A ei ole KÜS-st tulenevaid õigusi ja KÜ Valuoja 13A liikmetel ega teistel Valuoja 13a korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikel ei ole kohustusi KÜS sätete alusel.
Tartu Maakohus rahuldas 6. juuni 2006 otsusega hagi ning mõistis OÜ-lt K. Luht välja Korteriühistu Valuoja 13A kasuks võlgnevuse 46 159.70 krooni ning mõistis A. Nurgalt Korteriühistu Valuoja 13A kasuks välja võlgnevuse 44 292.85 krooni. Otsuse põhjenduste kohaselt on kostjad on KÜ liikmed. Korteriühistusse kuuluvad ka mitteeluruumide omanikud, kes tarbivad KÜS §-s 151 loetletud teenuseid. Seetõttu on kostjad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel, mis eluruumide omanikud. Ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seadus ei näe selle kohustuse tekkimiseks ette kaasomanikevahelise kokkuleppe olemasolu. KÜS § 18 lg 1 kohaselt tuli enne käesoleva seaduse jõustumist asutatud korteriühistutel viia oma põhikirjad korteriühistuseadusega vastavusse. Viljandi Maakohtu 17.05.2004 otsuse järgi on korteriühistu Valuoja 13A valitsemiseks asutatud KÜS nõuete kohaselt. KÜ Valuoja 13A õigusvõimet ja põhikirja kehtivust ei ole seaduses ettenähtud korras vaidlustatud. Kuna 17.05.2004 kohtuotsus on jõustunud ja sellega on kostjate suhtes tunnustatud korterühistu Valuoja 13A liikme õiguste ja kohustuste üleminekut OÜ-le K. Luht ja A. Nurgale korteriomandi ülemineku hetkest 05.02.2003, tuleb ka sellest lähtuda. Kostjad on neile esitatud arveid osaliselt aktsepteerinud, tasudes osa arvetel toodud kuludest. Hageja poolt nõutud summad on sisuliselt vaadeldavad majandamiskuludena KÜS § 151 mõttes ja kostjad on kohustatud tasuma korteriühistu esitatud arvete järgi mitteeluruumi majandamiskulude eest. Selline kohustus tuleneb kostjatele korteriühistuseadusest. Seega kuulub kostjatelt väljamõistmisele hageja poolt esitatud arvete alusel perioodi 01.09.2003-30.04.2006 eest OÜ-lt K. Luht 46 159.70 krooni ja A. Nurgalt 44 292.85 krooni. Samuti tuleb kostjatelet välja mõista hageja poolt esitatud viivis perioodi 01.09.2003-30.04.2006 eest OÜ-lt K. Luht 15 617.50 krooni ja A. Nurgalt 15 058.35 krooni. KÜS § 7 lg 4 sätestab majandamiskulude maksmisega viivitamise korral viivise arvestamise õiguse ja kehtestab korteriühistu juhatuse õiguse nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Väljamõistmisele kuulub ka hageja esitatud viivise nõue KÜS § 7 lg 4 alusel perioodi 01.05.2003-31.05.2005 eest OÜ-lt K. Luht 4375.45 krooni ja A. Nurgalt 4218.75 krooni. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS OÜ K. Luht ja A. Nurk esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada Tartu Maakohtu 6. juuni 2006 otsuse ning saata asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei saanud kostjatele tulla Viljandi linnalt üle KÜ Valuoja 13A liikme õigused ja kohustused KÜS alusel. KÜ-t Valuoja 13A ei olnud võimalik 21.03.1995 asutada KÜS sätete kohaselt, kuna KÜ Valuoja 13A asutamise ajal 21.03.1995 ei kehtinud KÜS. KÜ Valuoja 13A asutamise ajal kehtis KOS 1994. a redaktsioonis, mille § 8 lg 1 ei sätestanud elamu majandamist korteriühistu tegevust reguleerivate õigusaktide alusel. 21.03.1995 kui asutati KÜ Valuoja 13A, oli võimalik esimest liiki korteriühistud asutada eluruumide erastamise seaduse (EES) sätete alusel erastatud korterite omanike ühistu, mille eesmärk oli suhete reguleerimine, mis tekivad riigi, kohalike omavalitsuste ja teiste seadusega määratud kohustatud subjektide omandis olevate elamute ja korterite erastamisel (EES § 1 lg 1), sh. ka elamu haldamine erastamise käigus. Kostjad ei olnud seadusega määratud Valuoja 13A eluruumide erastamisel kohustatud subjektideks, mille tõttu kostjatele ei saanud tulla Viljandi linnalt üle ka EES alusel moodustatud korteriühistu liikmete õigused ja
kohustused. 03.08.1995, kui jõustus KÜS, oli võimalik asutada teist liiki korteriühistuid korteriomandite reaalosade, milleks on nii eluruumid kui ka mitteeluruumid, koos mõtteliste osadega elamust ja kinnistust omanike otsuse alusel (KÜS § 3 lg 1) korteriomandite omanike ühistuna ehk üldistatult kinnisasjade omanike ühistu korteriomandi esemeks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühiseks majandamiseks ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamiseks. Sellise korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamine on tehtud KÜS-s sätestatud korras (KÜS § 5 lg 1). Kuna KÜ-t Valuoja 13A ei olnud võimalik asutada KÜS § 3 lg 1 kohaselt enne 01.10.1999, sest elamu Valuoja 13A jagati korteriomanditeks 01.10.1999, tekkis Valuoja 13A korteriomandite omanikel korteriühistu moodustamiseks KÜS § 3 lg 1 alusel õigus alles alates 01.10.1999. Kuna äriregistri andmetel kanti ettevõtteregistris registreerimisnumbri 35042348 all registreeritud KÜ Valuoja 13A äriregistrisse esmakandena numbri 80042082 all juba 22.06.1998, siis oli äriregistrisse kantud KÜ Valuoja 13A registris KÜS-i sätetele mittevastava korteriühistuna. Korteriühistu KÜS tähenduses on korteriomandi omanike poolt asutatud korteriühistu. Seega KÜS § 18 lg 1 kohaldamise kohustus korteriühistu põhikirja vastavusse viimiseks on rakendatav ainult nende korteriühistute suhtes, mis olid asutatud korteriomandite omanike poolt. Kuna KÜ Valuoja 13A oli moodustatud EES § 3 lg 1 ja § 15 lg 1 alusel vallasasjade omanike poolt, siis ei saadud KÜ Valuoja 13A viia kooskõlla kinnisaja puudutava seadusega, KÜS-iga. Korteriomandit kui kinnisasja reguleeriv KÜS § 18 lg 1 kohustus on rakendatav ainult korteriomandite omanike poolt enne KÜS jõustumist (23.03.1994 vastu võetud KOS § 10 lg 2 alusel) moodustatud korteriühistute suhtes. Kostjatele ei ole seega võimalik määrata makseid KÜ Valuoja 13A põhikirja p 2.9.6 kohaselt, sest neile ei kuulu elamus korterit (EES § 2 lg 1). Kuna KÜ Valuoja on asutatud EES §-s 3 lg 1; §-s 15 lg 1 ja ühistuseaduse (ÜS) §-s 4 p 2 sätestatud korras, siis tulenevalt EES §-st 15 lg 2 on elamu haldamine võimalik ühise tegutsemise (seltsingu) lepinguga. Korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg 1 kohaselt on võimalik korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid erinevalt KOS-i sätestatust, mis tähendab võimalikke õigussuhteid ka kokkuleppe alusel. Kuna kostjad ostavad äripindade omanikena elektri, soojuse, prügiveo, vee, kanalisatsiooni jms. teenuseid otselepingutega, siis on korteriühistu poolne ettemakse nõue ebaselge ja põhjendamatu. Seega tuleb KÜ Valuoja 13a poolt esitatud nõudeid käsitleda alusetu rikastumise eesmärgina. Kuna kostja on saanud 2003. a, 2004. a, 2005. a ja ka 2006. a nelja kuu viivise kui trahvi nõudest teada hageja poolt arvete esitamisega kohtu kaudu 05.05.2006, siis tulenevalt VÕS § 159 lg-st 2 on hageja kaotanud õiguse ka viiviseid nõuda. Kohtukulud on ebaõigesti välja mõistetud, kuna hageja kõiki nõudeid ei rahuldatud. Lisaks sellele on põhjendavas osas vastavuses TsMS § 163 lg 1 märgitud, et riigilõiv 6250 krooni tuleb jätta hageja kanda, kuid resolutiivosa kohaselt on riigilõiv kostjatelt välja mõistetud.
Korteriühistu Valuoja 13A vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on KÜS § 13 lg 4 järgi korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ja majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Korteriomanik peab vastavalt KÜS §-le 151 lg 1 tasuma majandamiskulud, mis on vajalikud kulud elamu ümbruse hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. KÜ Valuoja 13A põhikirja p-st 3.2.3 tulenevalt kinnitab majandustegevuse aastakava liikmete üldkoosolek ning põhikirja p 2.9.6 järgi on ühistu liige kohustatud õigeaegselt tasuma tähtaegselt sihtotstarbelisi makseid. Ühistu sihtkapitali moodustavad ühistu liikmete sihtotstarbelised maksed, mis koosnevad majade
hooldamise, jooksva ja kapitaalremondiks ning majade territooriumi korrashoiuks vajalikest maksetest. Seega on nõutavad summad vaadeldavad majandamiskuludena KÜS § 151 mõttes ja nende tasumine on kostjatele kohustuslik. Viivise väljamõistmine kostjatelt on kooskõlas KÜS §-ga 7 lg 4. Viivise nõude esitamine ja selle välja mõistmine on põhjendatud ka seetõttu, et kostjad ei ole oma õigusi heauskselt kasutanud. Viljandi Maakohtu 17.05.2004 otsusega on tuvastatud, et kostjad peavad ühistu liikme kohustust täitma, kohtuotsus on jõustunud, mistõttu on kostjate ühistu liikme kohustuste teadliku täitmata jätmisena pahatahtlik. Kostjate poolt maksmata jäänud majandamiskulude tõttu on jäänud tegemata vajalikud maja hooldamise ja remondi tööd.
Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning vaidlustatud maakohtu otsus muutmata. Kuna maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis järgib ringkonnakohus vastavalt TsMS §-le 654 lg 6 esimese astme kohtu põhjendusi ega pea vajalikuks neid oma otsuses korrata. Apellantide ükski väide ei anna põhjust vaidlustatud otsuse tühistamiseks või muutmiseks. Maakohus on poolte poolt esitatud asjaoludest ja tõenditest lähtudes õigesti tuvastanud asjaolud, kohaldanud ja tõlgendanud seadust ning teinud põhjendatud järeldused. Ringkonnakohus toetub nendele, kinnitades neid. Maakohtu otsus põhjalikult motiveerituna sisaldab vastust kõigile apellantide poolt tõstatatud materiaalõiguslikele ja tõenduslikele probleemidele. Ringkonnakohus märgib lisaks järgmist.
majandamiskuludena KÜS § 151 mõttes ja kostjatel on nende maksmise kohustus. Tõenditest nähtuvalt on hageja arvestanud nõudeks olevad summad (sh sihtotstarbelised maksed) võrdeliselt kostjate osaga korteriomandite üldpinnast, mitte suuremas ulatuses, nagu apellandid seda väidavad.
Andra Pärsimägi
Viivi Tomson
Egon Konsand
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.