Kohtulahend

Hageja palus määrata kohtulahendis kindlaks viivisemäär 125 krooni päevas ja sellest lähtudes mõista kostjatelt hageja kasuks täiendavalt välja 60.124 krooni viivist ajavahemiku eest 1. jaanuarist 2005. a. kuni 26. aprillini 2006. a. ning edaspidi 125 krooni iga viivitatud päeva eest kuni võlgnevuse tasumiseni. Pooled sõlmisid 28. septembril 2004. a. broneerimislepingu asja müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks ja 7. oktoobril 2004. a. Tallinnas x asuva kinnistu notariaalse müügilepingu, hüpoteekide loovutamise ja ülekandmise lepingud, hüpoteekidega koormamise lepingud ja asjaõiguslepingud. Kinnistu müügilepingu punktides 1. 8. 1 ja 1. 8. 2 kinnitasid kostjad, et nad on üle vaadanud kinnistu koosseisu kuuluva maaüksuse, tutvunud neile müüja poolt esitatud maakatastris registreeritud maaüksuse plaaniga, on eelnimetatud andmete alusel teadlikud maaüksuse suurusest ja piiridest, nad on üle vaadanud kinnistu koosseisu kuuluvad ehitised ning neile müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja nad on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitise seisukorrast. 12. oktoobril 2004. a. andis hageja üleandmis-vastuvõtu aktiga kinnistu üle T.P, kes täiendavalt kinnitas, et asja seisukorra suhtes ei ole ostjal müüjale mingisuguseid pretensioone. Müüdud kinnistul asuva elamu vastuvõtmine kasutusloa väljastamise eesmärgil pidi toimuma 27. detsembril 2004. a. kooskõlas ehitusseaduse (EhS) § 33 lõikega 4. Kostja T.P pöördus 11. novembril 2004. a. Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ametisse (edaspidi TSAPA) avaldusega, milles palus mitte väljastada kinnistul asuvale ehitisele kasutusluba, tuues põhjuseks erinevaid puudusi elamus. Ühtlasi keeldus T.P osalemast elamu vastuvõtmisel.

Kostjad ei ole nõudnud puuduste kõrvaldamist otse müüjalt, vaid pöördusid selle asemel ülalmainitud avaldusega tagaselja kohaliku omavalitsuse pädeva asutuse poole. Taoline käitumine ei ole kooskõlas hea usu ega mõistlikkuse põhimõtetega. Kostjate vastuväited ja vastuhagi Kostjad hagi ei tunnistanud ning esitasid 2. märtsil 2005. a. vastuhagi 124.364 krooni väljamõistmiseks hagejalt.

Otsuse kohaselt sõlmisid T.N ja T.P 28. septembril 2004. a. broneerimislepingu asja müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks ja 7. oktoobril 2004. a. sõlmisid hageja ja kostjad Tallinnas X asuva kinnistu notariaalse müügilepingu. Lepingu punkti 3. 1 kohaselt oli kinnistu ostuhinnaks 6.750.000 krooni. Seejuures leppisid pooled lepingu punktis 3. 4 kokku, et ostuhinnast 500.000 krooni peavad kostjad tasuma hagejale peale kohaliku omavalitsuse poolt lepingu esemeks olevale elamule kasutusloa väljastamist. Lepingu punktis 3. 5 leppisid pooled kokku hageja (müüja) kohustuses teha omalt poolt kõik vajalikud toimingud, et tagada lepingu esemeks oleva kinnistu oluliseks osaks olevale elamule kasutusloa väljastamine hiljemalt ühe aasta jooksul, arvates kinnistu müügilepingu sõlmimisest. Lepingu punktides 1.

väljastamisest keeldumisele. Küll oli kostjal T.P kinnistu uue omanikuna õiguslik võimalus kasutusloa väljastamise menetlust mõjutada. Vajalike kooskõlastuste ja nõusolekute andmisest keeldumist ei ole kostja T.P ka eitanud. Vastavalt TsÜS § 139 tuleb heausksuse olemasolu eeldada (kui seadus seob õiguslikud tagajärjed heausksusega). Seega, isegi kui nõustuda hageja väitega, et tingimuse saabumine ei olnud kostjatele kasulik, vajaks hageja poolt tõendamist ka kostjate käitumise pahausksus kasutusloa väljastamise takistamisel. TsÜS § 138 lõikest 2 tulenevalt ei ole lubatud õiguste teostamine viisil, mille eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kostjate kui kinnistu omanike õiguste teostamine kasutusloa väljastamisel võis hagejale kahju tekitada (ostuhinna tasumise nõude sissenõutavaks muutumise hetk lükkus edasi), aga sellest ei saa veel teha järeldust, et kostjad seadsid hagejale kahju tekitamise oma õiguste teostamisel eesmärgiks. Hageja väited kostjate hea usu põhimõtte vastase käitumise kohta ei ole millegagi tõendatud. Tulenevalt eeltoodust ei saa kostjate käitumist edasilükkava tingimuse saabumise takistamisel lugeda vastuolus olevaks hea usu põhimõttega. Ostuhinna alandamine on üks VÕS-is sätestatud võlausaldaja õiguskaitsevahenditest. VÕS § 112 lg. 1 esimene lause sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Tulenevalt sama paragrahvi teisest lõikest toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kui lepingus osaleb ühel või teisel lepingupoolel mitu isikut, võib hinda alandada üksnes kõigi ühel lepingupoolel olevate isikute poolt ja kõigi suhtes ühiselt. Õiguskaitsevahendi kasutamise õiguse tekkimise eelduseks on kohustuse rikkumine võlgniku poolt (VÕS § 100, § 101 ja § 218 lg. 1). Lisaks näeb VÕS-i müügilepingu regulatsioon ette täiendavaid piiranguid kõnealuse õiguskaitsevahendi rakendamiseks. VÕS § 224 kohaselt ei või ostja ostuhinda alandada, kui müüja parandas või asendas asja lepingutingimustele vastava asjaga; kui ostja keeldus õigustamatult vastu võtmast müüja ettepanekut asja parandamise või asendamise kohta; samuti ei saa ostja hinda alandada enampakkumisel müüdud kasutatud asja ostmisel. Kooskõlas VÕS § 77 lõikega 1 peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepinguga seonduvalt reguleerib asja vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 lg. 1, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS § 217 lg. 2 punkti 1 kohaselt ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Müüdud asi ei vasta VÕS § 217 lg. 2 punkti 2 järgi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Lepingutingimustele vastavuse hindamisel on põhjendatud lähtuda VÕS § 217 lg. 2 punktis 2 sätestatud kriteeriumidest. Hageja müüs ja kostjad soovisid omandada aastaringseks elamiseks kõlblikku ehitist, olles teadlikud, et ehitise juures oli lõpetamata teatud hulk ehitustöid, mille loetelu kirjalikult ei fikseeritud. Kostja väidetu kohaselt olid lõpetamata tööd järgmised: basseiniruum oli lõpetamata, paigaldamata olid vihmaveerennid, trepi käsipuud ja hallipiire, samuti ventilatsiooniagregaat. Need tööd nõustus kostja T.P ise lõpetama. Seetõttu leppisid pooled kokku ka algse müügihinna, 8.500.000 krooni, alandamises. Samas ei ole kostjate poolt tehtud ostuhinna alandamise avalduse aluseks loetletud lõpetamata tööd, vaid juba lõpetatud tööde ümbertegemise vajadus, s. h. ehitise kooskõlla viimiseks projektiga. Lähtuvalt VÕS § 77 lõikest 1 tuleb lepingus kokku leppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Vastavalt 1. jaanuarist 2003. a. kehtiva EhS § 3 lõikele 1 peab ehitis olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele, varale või keskkonnale. Osundatud paragrahvi teisest lõikest tulenevalt ei või ehitisele mõjuvad koormused ja muud mõjud põhjustada ehitise või selle osa varisemist ning ehitise

või selle aluspinnase vastuvõetamatult suuri deformatsioone. Ehitis ei või ohustada selle kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda (EhS § 3 lõige 4). Seejuures kehtivad EhS § 3 lõigetes 2 – 7 sätestatud nõuded kogu ehitise kasutusaja jooksul (EhS § 3 lg. 8). Tulenevalt EhS § 12 lõikest 1 peab ehitamine toimuma vastavalt ehitusprojektile, välja arvatud väikeehitise ehitamise korral ehitusseaduses ettenähtud juhtudel. Kooskõlas EhS § 18 lõikega 1 tuleb ehitusprojekti all mõista ehitise või selle osa ehitamiseks ja kasutamiseks vajalike dokumentide kogumit, mis koosneb tehnilistest joonistest, seletuskirjast, hooldusjuhendist ja muudest asjakohastest dokumentidest. Ehitusprojekt peab seejuures olema koostatud selliselt, et selle järgi ehitatav ehitis vastaks EhS § 3 sätestatud nõuetele (EhS § 18 lg. 2). Tulenevalt EhS §-st 30 on ehitusprojekti kohase ehitamise tagamine omaniku määratava omanikujärelevalve teostaja ülesanne. Hea ehitustavana käsitletavad ehitamise üldpõhimõtted on Eestis kirjalikult fikseeritud Ehitusreeglite Nõukogu seisukohas Hea Ehitustava (üldtunnustatud tehnikareeglid), Ehitusreeglite Nõukogu protokoll nr. 8, avaldatud Eesti Ehitusteave kartoteegis, ET-1 02070068. Ehitised tuleb kavandada, püstitada, muuta ja korras hoida nii, et nende tarbeomadused säiliksid kogu kavandatud eluea jooksul. Müüdud kinnistu oluliseks osaks olev elamu (kui ehitis) ei vastanud EhS § 3 lõikes 1 sätestatud nõuetele. Ehitis ei vasta olulises osas projektdokumentatsioonile ning ei ole ehitatud vastavalt heale ehitustavale. Seega ei saa ehitist ega müüdud kinnisasja tervikuna lugeda lepingutingimustele vastavaks VÕS § 217 lg. 2 punkti 2 mõttes. Sellised järeldused saab teha eelkõige ehituse ülevaatuse akti ja ülevaatuse 9. novembri 2004. a. protokolli nr. 1 ning tunnistajate T. J, A. K ja I. L ütluste põhjal. Samuti omab siinjuures kaudset tõenduslikku jõudu T OÜ poolt teostatud vaidlusaluse üksikelamu ehitusprojekt. Eelnimetatud protokollist ja aktist nähtub, et katusekonstruktsioon ei ole ehitatud vastavalt ehitusprojektile. Katusekonstruktsioonis sisalduv aluskate on paigaldatud ilma täiendava õhuvaheta otse tuuletõkke peale, mistõttu aluskatte alumine pool ei ole tuulutatud ja sinna kogunev veeaur ladestub aluskatte ja tuuletõkke vahele juba veena. Tuuletõke ja aluskate on märgunud, samuti on märgunud sarikad ning neile on tekkinud kohatine hallitus. Hoonest mitte väljapääsev veeaur on juba tekitanud nähtavad kahjustused ka siseviimistlusele. Samuti ei ole järgitud projektis toodut katuse soojustamisel, ette nähtud 200 mm villakihi asemel on paigaldatud 150 mm. Ehitise projektikohane hüdroisolatsioon on tegemata, vundamendi tegelik rajamissügavus ei vasta projektile lisatud joonistel toodule ning vundamendi tagasitäide ei ole tehtud projektikohase hoolikalt tihendatud jämeliiv pinnasega. Pinnavee drenaažiga seonduvalt on kõnealuses akt-protokollis fikseeritud, et drenaažitoru on paigaldatud väiksema läbimõõduga, kui on projektis ette nähtud, ning ka toru kaugus vundamendist ei vasta projektile. Drenaažitoru all, peal ega kõrval ei ole dreenivat pinnast, s. t. liiva ega killustikku, selle asemel on segamini pööratud mulla- ja savisegune pinnas, torustik on ummistunud. Drenaaži ei ole paigaldatud ehituse hea tava kohaselt, kuna ei ole tagatud drenaaži pikaealisus. Puudub kanalisatsiooni kontrollkaev ja teostusjoonis. Kokkuvõttes on aktis leitud, et ehitis ei vasta projektdokumentatsioonile, kirjeldatud konstruktsioonid ja lahendused ei ole teostatud kvaliteetselt ja ei vasta ehitusnormidele ega heale ehitustavale. Ehitise ülevaatust protokollinud ja akti koostanud tunnistaja T. J on aktis kirjeldatud asjaolusid ja järeldusotsustusi ka sisuliselt vande all kinnitanud. Samuti ilmneb nimetatud tunnistaja ütlustest, et hüdroisolatsiooni puudumine vundamendil ning vundamendi ebapiisav sügavus võib lõpptulemusena viia kandeseinte nihkumiseni või kahjustumiseni. Sama tagajärg võib saabuda mittetoimiva drenaaži puhul. Tunnistaja T. J ütluste hindamisel on oluline asjaolu, et tegemist on litsentseeritud ehituseksperdiga. Ka tunnistaja A. K antud ütlustest nähtuvalt puudus ehitise vundamendil toimiv drenaaž. Samuti on tunnistaja kinnitanud, et vundamendi hüdroisolatsioon ning soojustus puudus kogu vundamendi ulatuses. Tunnistaja I. L ütluste kohaselt ei olnud drenaaž lõpuni ehitatud, mistõttu see ei töötanud. Puudu olid veesüsteemid ning kogumis- ja

vihmaveekaevud. Samas on tunnistaja I. L väitnud, et elamu katus oli ehitatud projektikohaselt, kuid ütlustest ilmneb ka see, et ehitusplatsil olnud joonisel märgitu ei kattunud ilmselt kohtutoimikus oleva ehitusprojekti sisuga. Tunnistaja A. U poolt antud ütluste kohaselt ei oleks takistanud võimalikud ehitusprojektist kõrvalkaldumised elamu ehitamisel sellele kasutusloa väljastamist. Samas ei osanud tunnistaja täpsustada, millel tema selline järeldus põhineb. Eeltoodu põhjal on tuvastatud, et kinnisasja olulise osana müüdud elamut ei saa lugeda lepingutingimustele vastavaks sellel esinevate oluliste puuduste tõttu. VÕS § 218 lg. 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Hageja ei ole väitnud, et vaidlusaluseid lepingutingimustele mittevastavusi hageja poolt kinnisasja kostjatele üleandmisel 12. oktoobril 2004. a. ei eksisteerinud ning et need on tekkinud pärast nimetatud kuupäeva. Hageja on oma vastuväidetes tuginenud kinnistu müügilepingu punktile 1. 8. 2, mille kohaselt on ostjad üle vaadanud eseme koosseisu kuuluva ehitise ning neile müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitise seisukorrast. Samuti on kostja T.P asja üleandmis-vastuvõtu aktis kinnitanud, et ta ei oma asja seisukorra suhtes müüjale mingisuguseid pretensioone. VÕS § 218 lõikest 4 tulenevalt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimusele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Kinnistu müügilepingu punktis 1.

§ 221 lg. 1 p. 2 rakendamise eeldused. Selle normi kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Hageja pidi vaidlusalustest puudustest teadlik olema. Hagejale saab vastavalt TsÜS § 133 lõikele 2 omistada M.N teadmised, kuna kinnistule ostjate leidmisel ning kinnistu müügilepingu ettevalmistamisel kasutas hageja olulisel määral M.N abi. Sisuliselt võib väita, et kinnistu müügiga tegeleski määravas osas M.N, kes tema enda ütluste kohaselt leidis kinnistu müügi vahendaja ning sõlmis vastava vahenduslepingu (AS-iga O), tutvustas vahetult ehitist kostjatele ning viibis ka kinnistu müügilepingu sõlmimisel notari juures. Seejuures omab tähtsust asjaolu, et M.N ise elas X asuvas elamus 2004. a. kevadest kuni oktoobrini, samuti see, et M.N osales aktiivselt elamu ehitamise protsessis. M.N ütluste kohaselt oli ta põhimõtteliselt projektijuht, kuna peatöövõtjat ei olnud. Ka hageja seletused kinnitavad osaliselt tunnistajana üle kuulatud M.N väiteid. Lisaks teostas hageja enda väidete kohaselt ka ise X elamu ehitamisel aeg-ajalt järelevalvet. Seega tuleb eeldada eelkõige M.N teadlikkust hinna alandamise avalduse ja vastuhagi aluseks olevatest lepinguesemel ilmnenud puudustest ning mõistlik ja põhjendatud on nende teadmiste omistamine ka hagejale. VÕS §-st 224 tulenevaid ostuhinna alandamise piiranguid ei ole. Hageja ei ole väitnud, et tema kui müüja oleks lepingutingimustele mittevastavuse kõrvaldanud (asja parandanud) või et kostjad oleksid keeldunud vastu võtmast hageja ettepanekut asja parandamise kohta. Hageja on kohtumenetluses jätkuvalt leidnud, et tema müüdud kinnisasjal ilmnenud võimalike puuduste eest ei vastuta. Seega oli kostjatel alus ostuhinna alandamise avalduse tegemiseks. Kostjate esitatud avaldus vastab sisu ja vormi nõuetele. VÕS § 112 lg. 2 kohaselt toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Vastavalt sama paragrahvi kolmandale lõikele võib hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt võlaõigusseaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule. Hageja ei ole eitanud avalduse kättesaamist, mis on tahteavalduse kehtivuse üheks eelduseks vastavalt TsÜS § 69 lõikele 1. Ostuhinna alandamise avaldus ei oleks pidanud olema notariaalselt tõestatud, kuna teises vormis teostatud lepingumuudatus ei ole kooskõlas VÕS § 13 lõikega 2 seadusest tuleneva vorminõude puhul lubatud. Hageja poolt viidatud säte ei ole käesoleval juhul kohaldatav, kuna hinna alandamise avaldus ei ole vaadeldav lepingu muutmisena poolte kokkuleppel VÕS § 13 lg. 1 tähenduses. Hinna alandamine on üks võlausaldaja õiguskaitsevahenditest, mille kehtivus ei sõltu teise lepingupoole tahtest, vaid formaalselt üksnes vastava tahteavalduse kättesaamisest (TsÜS § 69 lg. 1). Põhimõtteliselt võib nõustuda hageja vastuväitega, et kuna VÕS § 112 lg. 1 kohaselt saab tasumisele kuuluvat hinda alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse, puudub kostjatel võimalus hinnaalandamise teel aritmeetiliselt arvestada kinnistu ostuhinnast maha nende poolt väidetavalt tehtud kulutused, vaid võrrelda tuleb puudusteta kinnistu väärtust puudustega kinnistu väärtusesse. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lõigetes 1 ja 2 sätestatu kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Kostjad on nii ostuhinna alandamise avalduses kui vastuhagis võtnud kohase täitmise väärtuse aluseks kinnisasja müügihinna ning väitnud, et puuduste kõrvaldamisele kulunud summa võrra vähenes ka asja väärtus. Iseenesest tuleb nõustuda väitega, et asja müügihind võib erineda asja harilikust väärtusest. Kuid kui hageja leidis, et kinnistu müügihind selle hariliku väärtusega käesoleval juhul ei kattu, oleks hagejal tulnud seda asjaolu tõendada, mida aga hageja teha ei ole soovinud.

VÕS § 112 lõikes 1 sätestatu võimaldab ka kohtul otsustada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste suuruse üle. Arvestades kinnistul asuval elamul ilmnenud puuduste ulatust, nende kõrvaldamiseks vajalike eeldatavate kulutuste suurust ja kostjate poolt tehtud kulutuste proportsionaalset suhet kinnistu müügihinda (ligikaudu 10%), samuti seda, et kohtule ei ole esitatud muid tõendeid kohase ja mittekohase täitmise väärtuste hindamiseks, tuleb pidada kostjate käsitlust väärtuste vahest mõistlikuks ja põhjendatuks. Hageja ei ole omalt poolt välja toonud konkreetseid asjaolusid, mida peaks väärtuste suhte hindamisel täiendavalt arvestama. Seega olid kostjad õigustatud kinnistu ostuhinda alandama ning nende avaldus on tehtud seaduses sätestatud korras. Kostjaid ei saa lugeda viivitanuks rahalise kohustuse täitmisega vastavalt kinnistu müügilepingu punktile 3. 6 ja VÕS § 113 lõikele 1 ning hageja poolt esitatud viivisenõue rahuldamisele ei kuulu. Kooskõlas VÕS § 189 lõikega 1 on ostjatel õigus nõuda müüjalt enammaksud ostuhinna tagastamist 124.272 krooni ulatuses. Apellatsioonkaebus Apellatsioonkaebuses palub hageja maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ning jätta vastuhagi rahuldamata. Poolte vahel sõlmitud ostu-müügilepingu punkti 3. 4 kohaselt kohustus ostja tasuma ostuhinnast 500.000 krooni peale kohaliku omavalitsuse poolt lepingu esemeks oleva kinnistu oluliseks osaks olevale elamule kasutusloa väljastamist. Punkti 3. 5 kohaselt kohustus müüja tegema kõik omalt poolt vajalikud toimingud, et tagada elamule kasutusloa väljastamine. Seega sisaldab 7. oktoobril 2004. a. sõlmitud leping edasilükkavat tingimust TsÜS § 102 lõike 1 mõttes. Vastavalt TsÜS §-le 138 tuleb tsiviilõiguse teostamisel ja tsiviilkohustuste täitmisel toimida heas usus ning õiguste teostamine ei ole lubatud, kui selle eesmärgiks on kahju tekitamine. Kostja tegevuse eesmärgiks on kõrvale hoiduda omapoolse maksekohustuse täitmisest. TsÜS § 104 lõike 1 kohaselt loetakse tingimus saabunuks ka juhul, kui selle saabumist takistas hea usu põhimõtte vastaselt pool, kellele tingimuse saabumine ei ole kasulik. Vastustajad on teinud põhjendamatuid takistusi ehitisele kasutusloa väljastamiseks ning püüdnud sellega edasi lükata maksekohustuse tekkimist apellandi ees. Maakohus on ebaõigelt väitnud, et tingimuse saabumine ei olnud kostjatele kasulik. Õiguslikus mõttes saab ehitise kasutamine alata alles peale kasutusloa väljastamist, kuid õige ei ole maakohtu seisukoht, et vastav vajadus kaalub vastustaja kasumlikkuse hindamisel üles tema lepingujärgse maksekohustuse. Elamu tegelik kasutamine toimus ka enne kasutusloa väljastamist. Seega oleks võimalikuks negatiivseks tagajärjeks kasutusloa puudumisel vastustajate jaoks kohaliku omavalitsuse poolt rakendatav rahaline sanktsioon, mis on ligi 100 korda väiksem kui vastustajate rahaline kohustus apellandi ees. Kasutusluba on vastustajatele väljastatud kohtumenetluse käigus. Õige ei ole kohtu seisukoht, mille kohaselt ainuüksi kasutusloa avalduse esitamine ei vii kasutusloa väljastamiseni. Haldusorgan peab rakendama uurimispõhimõtet, kuid selle kohustuse tekkimise eelduseks on omaniku eelnev tahteavaldus. Vastustajate pahausksus on tõendatud nende endi käitumisega, millega apellanti isegi ei teavitatud vastavatest puudustest, rääkimata võimaluse andmisest puuduste kõrvaldamiseks. Kõik teostatud tööd on nende tegelikust turuhinnast oluliselt kallimad. Kohus ei ole arvesse võtnud apellandi poolt esitatud konkureerivaid hinnapakkumisi. Tunnistaja A. U ütlustega on tõendatud, et tema poolt oli komplekteeritud täismahus kogu vajaminev dokumentatsioon elamu vastuvõtmiseks komisjoni poolt ning eelnevalt saadud vajalikud kooskõlastused kasutusloa väljastamiseks. Puudusi, mis oleksid tinginud kasutusloa väljastamata jätmise, ei olnud, kõnealune maja vastas nõuetele. Apellant ei nõustu kohtu järeldusega, et tõendamist leidis asjaolu, nagu ei oleks ehitis vastavuses projektdokumentatsiooniga ega oleks ehitatud vastavalt heale ehitustavale. Poolte vahel puudus kokkulepe, et ehitis peab vastama tema algsele projektdokumentatsioonile. Ehitise valmimise käigus teostatakse hulgaliselt muudatusi, mis viiakse sisse vajadusel ka ehitusprojekti. Pooltel oli kokkulepe, et ehitis müüakse sellisena, nagu ta müügihetkel on.

Vastustajatel oli kohustus ehitis üle vaadata ja puudustest müüjat koheselt teavitada, vastav kinnitus sisaldub ka lepingus ning ostjal puudusid etteheited asja kvaliteedile. Puuduseks ei saa pidada vajadust viia ehitis kooskõlla esialgse projektiga. Juhul, kui ka ehitis ei vasta koostatud esialgsele projektile, kuid on kasutatav aastaringseks elamiseks ja ei tekita ohtu inimese elule, tervisele või keskkonnale (ehitusseaduse § 3 lõige 1), siis ei ole tegemist puudustega, mis annaksid aluse taotleda hinna alandamist. Ehituse mittevastavus projektile ei ole piisav asja mittevastavuse tuvastamiseks müügitingimustele. Maakohtu seisukohalt on mittevastavus lepingutingimustele tulenev vaid ehitise mittevastavusest projektdokumentatsioonile. Vastustajad pidid olema kõigist väidetavatest puudustest teadlikud lepingu sõlmimise ajal 7. oktoobril 2004. a. Ostja saab puudustele tugineda vaid siis, kui ta on järginud seaduses sätestatud ülevaatamiskohustust ja asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise kohustust.. VÕS § 218 lg. 4 kohaselt saab tugineda vaid puudustele, mis ei oleks harilikul visuaalsel vaatlusel olnud nähtavad tavaostjale. Kohus on jätnud hindamata apellandi vastuväited puuduste osas. Kostja T. P käis korduvalt hoonega tutvumas, nägi niiskuskahjustusi ning käis ehitise pööningul koos spetsialistiga põhjuseid selgitamas. Ka vastustaja enda seletuste kohaselt kasutas ta elamu ülevaatamisel spetsialistide ja spetsiaalse mõõtetehnika abi elamu soojuspidavuse kindlaksmääramiseks. Kohus on tuginenud tunnistaja N ütlustele, kuid tegemist ei ole ehituslikke eriteadmisi omava isikuga. Tunnistaja J ütluste kohaselt oli tegemist ilmselgelt nähtavate puudustega, mis on avastatavad ülevaatuse käigus. Kohus ei ole tuvastanud katuse ehitamist hea ehitustava vastaselt, vaid üksnes selle mittevastavust ehitusprojektile. Ka vundamendi hüdroisolatsioon võis olla teostatud normikohaselt muul viisil kui projektis ette nähtud. Drenaažisüsteem oli välja ehitatud vaid osaliselt ja sellest oli vastustajaid teavitatud. Tunnistaja J kinnitas, et drenaaž võib ehitisel ka puududa, sellest ei muutu ehitis kasutamiskõlbmatuks. Samuti on drenaaži- ja kanalisatsioonikaevude puudumine avastatav tavalise visuaalse ülevaatuse käigus. Hinna alandamist reguleerib VÕS § 112. Vastustajatel puudub võimalus hinna alandamise teel aritmeetiliselt arvestada kinnistu ostuhinnast maha nende poolt väidetavalt tehtud kulutused, vaid võrrelda tuleb kinnitu erinevaid väärtusi, s. o. puudusteta kinnistu väärtust puudustega kinnistu väärtusega. Vastustajad hinnaalandamise avaldust esitanud ei ole. Kui seadusevastase hinnaalanduse tegija siiski leiab, et nõudeid eirav hinnaalandus peegeldab ka tegelikkuses vastavat hinda, lasub nimetatud asjaolu tõendamiskoormis hinna alandamise avalduse teinud isikul. Vastustajate seisukoht Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Maakohus on õigesti leidnud, et puuduvad TsÜS § 104 lõike 1 rakendamise eeldused. Vastustajad soovisid kasutusloa taotlemisega ehitise kasutamist seadustada ning pärast ehitise nõuetele vastavusseviimist kasutusluba 23. mail 2005. a. ka väljastati. Apellant pole esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaks tema paljasõnalist väidet, nagu oleks vastustajate eesmärgiks olnud kõrvale hoida omapoolsete maksekohustuste täitmisest. Ehitis ei vastanud EhS § 3 lõikes 1 sätestatud nõuetele ning ehitist ja kinnisasja tervikuna ei saanud lugeda lepingutingimustele vastavaks VÕS § 217 lõike 2 punkti 2 mõttes. Apellant ei ole esitanud ehitusprojekti, millisele oleks ehitis vastanud. Ehitise puuduste näol oli tegemist varjatud puudustega, mille märkamist teostatud ülevaatuse käigus oleks ebamõistlik eeldada. Apellant pidi puudustest teadlik olema, kuid ei asunud neid kõrvaldama. Apellant ei ole esitanud ka ühtegi tõendit selle kohta, nagu ei vastaks vastustajate poolt tehtud hinna alandamine seaduse nõuetele. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus on õige ja piisavalt põhjendatud, põhjenduse ülekordamiseks ei ole vajadust.

Apellatsioonkaebuse väited ei ole põhjendatud. Kostjad ei ole tuginenud väitele, nagu ei oleks hageja nõue sissenõutav seetõttu, et ehitisel puudub kasutusluba. Kostjate väitel ei pea nad lepingus kokkulepitud ostuhinda täies ulatuses tasuma seetõttu, et ehitise puuduste tõttu on nad ostuhinda alandanud. Sellest tulenevalt ei ole vaidluse lahendamisel olulist tähtsust sellel, kas kasutusloa saamine oli kostjatele kasulik või mitte, kas kostjad selle saamist takistasid ja kui takistasid, siis kas nad tegid seda pahauskselt. Apellatsioonikohtu istungil leidis ka apellandi esindaja, et need väited ei ole tähtsad, paludes jätta need tähelepanuta. Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuse väitega, nagu oleks maakohus tuvastanud üksnes ehitise mittevastavuse projektile. Maakohus on otsuses samuti tuvastanud, et kinnistul olev elamu ei vastanud ka ehitusseadusele ja heale ehitustavale. Oma järeldust on kohus põhjalikult põhjendanud. Nõustuda tuleb maakohtuga, et kui katuse aluskate on paigaldatud täiendava õhuvaheta otse tuuletõkke peale, mille tõttu aluskatte alumine pool ei ole tuulutatud ja sinna kogunev veeaur ladestub aluskatte ja tuuletõkke vahele veena, mistõttu aluskate ja sarikad on märgunud ja neile on tekkinud hallitus, siis ei olnud vastavaid töid tehtud hea ehitustava kohaselt ja ehitis ei vasta selles osas heale ehitustavale olenemata sellest, kas loetletud töid sai teha teisiti, kui ehitusprojektis ette nähtud. Sama kehtib ka muude maakohtu otsuses loetletud puuduste kohta, mille tõttu oli kahjustatud ehitise siseviimistlus ja ummistunud torustik ning mis võisid viia kandeseinte nihkumise või kahjustumiseni. Nõustuda võib apellandiga, et muudatus ehitusprojektiga võrreldes ei ole iseenesest ehitise puudus, kuid maakohus tuvastas rea kõrvalekaldeid projektist, mis samaaegselt kujutasid endast ehitusseaduses sätestatud nõuete ja hea ehitustava rikkumist. Apellant on üksnes väitnud, et mõeldavad olid ka teistsugused lahendused kui projektis ette nähtud, kuid ei ole põhjendanud ega tõendanud, et vaidlusaluse elamu puhul oleks neid teistsuguseid, ehitus- ja projekteerimisnormidele ning heale ehitustavale vastavaid lahendusi kasutatud. Otsuses katusetööde ja vundamendi kohta märgitut ei ole apellant kaebuses konkreetsete vastuväidetega vaidlustanud. Apellatsioonkaebuses osundatud tunnistaja I. L ütlustest ei saa järeldada, nagu vastaksid hüdroisolatsiooni tööd, nagu need tunnistaja väitel tehti, ehitusnormidele ja heale ehitustavale, seevastu tunnistaja T. J kinnitas kohtuistungil antud ütlustes, et hüdroisolatsioon puudus. Ehituse ülevaatuse aktile, milles on fikseeritud hüdroisolatsiooni puudumine, on märkusteta alla kirjutanud nii T. J kui I. L (tl. 45). Mis drenaaži ja kanalisatsiooni puudutab, siis on ehituse ülevaatuse

ehitustavale. Selle kohta, nagu oleksid vastustajad ehitise koos spetsialistiga ülevaatamisel vaidlusalused puudused avastanud, ei ole apellant tõendeid esitanud. Asjaolust, et M.N ei ole ehitusala asjatundja, ei tulene, nagu ei võiks tema poolt tunnistajana antud ütlusi tõenditena hinnata. Mis osas on kohus apellandi arvates selle tunnistaja ütlusi ebaõigesti hinnanud, kaebusest ei nähtu. Kolleegium nõustub maakohtu otsusega ka ostuhinna alandamist puudutavas osas. VÕS § 112 lõikes 1 sätestatut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Maakohus lähtus alandatud hinna leidmisel sellest, et mittekohase täitmise väärtus on võrdne kohase täitmise väärtusega, millest on lahutatud puuduste kõrvaldamisele kulutatu, lepingus kokkulepitud hind on aga võrdne kohase täitmise väärtusega. Apellant ei ole põhjendanud, miks ta maakohtu järeldusega ei nõustu. Ka ei ole apellant esile toonud, milliseks saab tema arvates pidada mittekohase täitmise väärtust ja kohase täitmise väärtust, aga samuti, milliste tõendite alusel tuleks seda teha. Niisugustel asjaoludel ei anna apellatsioonkaebus alust maakohtu otsuse muutmiseks. Kui mittekohase täitmise väärtuseks on 6.125.636 krooni, lepingus kokkulepitud hinnaks 6.750.000 krooni ja kohase täitmise väärtuseks samuti 6.750.000 krooni, siis on alandatud hinnaks 6.125.636 krooni, nagu maakohus leidiski. Apellandi apellatsioonimenetluse kohtukulu jääb tema enda kanda. Vastustajad ei ole apellatsioonimenetluse kohtukulu hüvitamist taotlenud.

Margo Klaar

Urmas Reinola

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.