Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ulvi Loonurm ja Urmas Reinola
Otsuse tegemise aeg ja koht
15.detsembril 2006, Tallinn
Tsiviilasi
K.K hagi E-M.K vastu üürilepingu 12.09.2005 ülesütlemise tühisuse tunnustamiseks ja E-M.K hagi K.K vastu üürilepingu 15.10.2005 ülesütlemise tühisuse tunnustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 5. juuli 2006 otsus
Kaebuse esitajad ja kaebuse liik
K.K ja E-M.K apellatsioonkaebused
Kohtuistungi toimumise aeg
27.novembril 2006, avalik kohtuistung
Menetusosalised ja nende
Hageja K.K ja tema lepinguline esindaja Merle
esindajad
Veeroos, kostja E-M.K ja tema lepinguline esindaja Urmas Veinberg
Kohtuistungil osalesid
Apellantidena hageja K.K esindaja adv Merle Veeroos ja kostja E-M.K esindaja adv Veikko Toompere.
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 05.juuli 2006 otsus muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata. Edasikaebamise kord Otsuse
peale
võib
kassatsioonkaebuse
apellatsioonimenetluse Riigikohtule
apellant
päeva
või
jooksul
vastustaja otsuse
esitada
kassaatorile
kättetoimetamisest alates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist ringkonnakohtu
otsuse avalikult teatavakstegemisest. Asjaolud ja menetluse käik
1.K.K esitas 19.10.2005 Harju Maakohtusse hagi E-M.K vastu üürilepingu 12.09.2005 ülesütlemise tühisuse tunnustamiseks.
2.Pooled sõlmisid 25.03.2002 rendilepingu, millega kostja (üürileandja) andis hageja (üürniku) kasutusse Tallinnas, x asuva hoone. Leping on sõlmitud määratud tähtajaga kestvusega kuni 25.03.2012.
3.21.07.2005 on üürileandja saatnud üürnikule kirjaliku hoiatuse, milles on juhitud üürniku tähelepanu juunikuu üüri tasumata jätmisele ning tehtud ettepanek makse tasumiseks hiljemalt 28.07.2005. 01.08.2005 on üürileandja saatnud üürnikule teate, milles on korratud juunikuu üüri tasumise nõuet ning selgitatud üürileandja õigust nõuda lepingu lõpetamist lepingu punkti 5.2.4. alusel. 12.09.2005 teatas üürileandja üürnikule lepingu ülesütlemisest alates 21.10.2005. Ülesütlemise põhjenduseks on teate kohaselt juuli- ja augustikuu üüri mittetasumine, samuti üürniku viivitus juunikuu üüri tasumisel hoolimata hoiatustest. Ülesütlemine põhineb teate kohaselt lepingu punktil 5.2.4.
4.Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemine ei põhine lepingul. Lepingu ülesütlemise eelduseks võinuks olla üüri võlgnevus 3 kuu jooksul vastava arve saamisest (p 5.2.3). Sellist võlgnevust ülesütlemise ajal ei esinenud. Ebaselgused ja vastuolud tuleb tõlgendada üürniku kui kohustatud isiku kasuks. Lepingu punkt 5.2.4 on kohaldatav muude rikkumiste puhul. Pooled andsid lepingu sõlmimisel üüri mittetasumisele muudest rikkumistest erineva tagajärje. Lepingu punkt 5.2.3 on sisult selge ega vaja tõlgendamist; punkti 5.2.4 tõlgendamisel tuleb arvestada muu hulgas ka asjaolu, et selles sisaldub üksnes lepingu lõpetamise nõudeõigus. Lepingu ülesütlemisel tuleb anda üürnikule täiendav mõistlik tähtaeg. Samal alusel lühiajaliste vaheaegadega kirjalike hoiatuste esitamine ei anna alust lepingu lõpetamiseks. Kirjalike hoiatuste selline esitamine on suunatud lepingu lõpetamiseks kunstliku aluse tekitamisele ega ole koosõlas hea usu põhimõttega. Ülesütlemise teates märgitud arvete tasumise tähtaega ei ole antud. 21.07.2005 ja 01.08.2005 hoiatustes märgitud rikkumine oli ülesütlemise ajaks kõrvaldatud.
5.Üüri tasumisega viivituse negatiivne mõju üürileandjale on tõendamata. Üürileandja kasutuses oli garantiiraha. Üürniku rikkumine ei olnud poolte praktikat arvestades oluline. Täitmiseks esitatud üürile andja arved ei ole vormistatud kooskõlas seadusega.
6.Kostja hagi ei tunnista. Üürnik tasus arveid nõuetekohaselt kuni 2005. a maikuuni. 2005. a juuni arve on üürnikule üle antud 08.07.2005, kuid tasutud alles 18.08.2005, juuli arve on üle antud 08.08.2005, kuid tasutud alles 06.10.2005. Alates oktoobrist üürnik makseid teinud ei ole. Arve augustikuu üüri tasumiseks summas 110 000 krooni on üürnikule saadetud 05.09.2005 ja loetakse üürnikule kätte antuks 10.09.2005. Kostja on üürnikule teinud korduvalt kirjalikke hoiatusi lepingu rikkumise lõpetamiseks. Üürniku rikkumised on olnud korduva, tahtliku iseloomuga ja on hinnatavad lepingu olulise rikkumisena. Üürnikule on antud mõistlik tähtaeg rikkumise kõrvaldamiseks. Üürnik pidi hoiatustest aru saama, et üürileandja soovib lepingu lõpetada, kui rikkumist ei kõrvaldata. Kostja on üürilepingu ülesütlemisel tuginenud lepingu punktile 5.2.4. Selles tingimuses on lepingu rikkumise mõistega muu hulgas hõlmatud ka üüri maksmata jätmine või sellega viivitamine. Lepingu tõlgendamisel tuleb lähtuda poolte tegelikust tahtest, mis oli lepingu sõlmimisel. Poolte tahe ei saanud olla suunatud sellele, et maksete tasumise lubatud viivitus võiks kesta 2-3 kuud.
2(9)
7.E-M.K esitas 17.11.2005 kohtule hagi K.K vastu, milles nõudis üürilepingu 15.10.2005 ülesütlemise avalduse tühisuse tunnustamist. Üürniku ülesütlemine ei põhine lepingul ega seadusel. Üürileandja ei ole lepingut rikkunud. Lepingust ega seadusest ei tulene omaniku kohustust hankida enne 1995. aastat valminud hoonele kasutusluba; hoonet võib kasutada ehitisele ettenähtud kasutusotstarbe kohaselt. Üürnikul oli õigus kasutada hoonet kas elu- või äriruumina, mis on kooskõlas ehitusregistri sissekandega (üksikelamu/restoran). Üürnik on üüritud ruume kasutanud ega ole nõudnud üürileandjalt kasutusloa hankimist. Ka juhul, kui selline kohustus lepingust või seadusest tuleneks, ei muuda see ülesütlemist õiguspäraseks, kuna üürileandjale ei ole antud väidetava rikkumise kõrvaldamiseks mõistlikku tähtaega.
8.Hageja kostja nõuet ei tunnista. Hageja väidab, et üürniku poolt lepingu ülesütlemise põhjuseks oli ehitisel kasutusloa puudumine, mis välistas lepingu objekti seadusliku, sihtotstarbelise kasutamise. Ehitise alune maa on kinnistatud elamumaa sihtotstarbega. Lepingu järgi on üürnikul õigus ruume kasutada ka äriruumina. Äriruumi kasutamisel tuleb arvestada kõiki, s.h. avalik-õiguslike normidega sätestatud nõudeid. Maa sihtotstarbe muutmine toimub kohaliku omavalitsuse otsustusega ning eeldab ehitise kasutusloa alusel katastriüksuse sihtotstarbe vastavusse viimist. Maakasutusnõuete rikkumise eest on ette nähtud vastutus. Üürileandja oli asja kasutamist takistavast puudusest teadlik, kuid ei kõrvaldanud seda mõistliku aja jooksul. Üürnik on puuduse kõrvaldamise vajadusest teatanud 01.09.2005 kirjaga. Esimese astme kohtu otsus
9.Kohus rahuldas K.K hagi ja tunnustas E-M.K poolt 25.03.2002 sõlmitud üürilepingu 12.09.2005 ülesütlemise tühisust. Kohus rahuldas ka E-M.K hagi ja tunnustas K.K poolt 25.03.2002 üürilepingu 15.10.2005 ülesütlemise tühisust.
10.Pooled on kokku leppinud üüritud asja tagastamises üürileandjale. Sellega on vara kasutamine üürniku poolt lõppenud. Poolte vahel on vaidlus selles, kas lepingu ülesütlemised 12.09.2005 ja 15.10.2005 on õiguspärased.
11.Üürileandja (kostja) väidab, et üürnik on rikkunud üüri maksmise kohustust määral, mis andis 12.09.2005 aluse lepingu ülesütlemiseks. Üürnik väidab, et 12.09.2005 ülesütlemine on tühine.
12.Üürileandja on 12.12.2005 ülesütlemisel tuginenud asjaolule, et tasumata on üür 2005. a juuli ja augusti eest ja 2005. a juuni üüri tasumisega on üürnik viivitanud. Üürilepingu punkti 1.5 ja 8.2 järgi pidi üürnik tasuma üüri üürileandja arve alusel lõppenud kalendrikuu eest järgneva kalendrikuu 5. kuupäevaks. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et üürileandja on edastanud üürnikule arved tähitud kirjadega, samuti selles, et need on kätte saadud ning tasutud järgnevalt: 05.07.2005 arve 40R - 42 500 krooni - 08.07.2005 - tasutud 18.08.2005; 05.08.2005 arve 41-R 42 500 krooni - 09.08.2005 - tasutud 06.10.2005; 05.09.2005 arve 42-R 110 000 krooni 10.09.2005 - andmed tasumise kohta puuduvad.
13.Eelnevast tuleneb, et arved on üürnikule esitatud ajal, mis tegi võimatuks üürniku poolt lepingu nõuetekohase täitmise. Üürile andja arved on vormistatud alles maksetähtajal ning edastatud üürnikule ajaks, mis ei võimalda lepingus ettenähtud maksetähtajal kohustust täita. Õige on üürniku väide selles, et arvete vormistamisel on puudusi, muu hulgas puudub arvetel maksetähtaeg.
14.Üürileandja on 21.07.2005 hoiatuses juhtinud üürniku tähelepanu asjaolule, et 05.07.2005 arve on tasumata ning teinud ettepaneku arve tasumiseks 28.07.2005. Pooled on vaidluses asunud seisukohale, et arve muutub sissenõutavaks selle saamisest. Seega oli võlgnik hoiatuse tegemise ajaks viivituses 10 päeva.
3(9)
15.01.08.2005 teates on arve 40-R tasumise tähtaega pikendatud kuni 09.08.2005. Teatest tuleneb, et üürnik on esitanud maksekohustusele vastuväite, esitades üürileandjale rahalisi nõudeid (üüritud asjale tehtud kulutuste hüvitamine). 19.08.2005 hoiatuses on üürnikule antud tähtaeg juuni ja juuli üüri tasumiseks hiljemalt 31.08.2005. Teade on sisult eksitav, kuivõrd juuni üür oli 18.08.2005 tasutud. 19.08.2005 hoiatuse tegemise ajaks oli üürnik arve 41-R tasumisega viivituses 10 päeva.
16.Seega on õige võlausaldaja seisukoht selles, et 12.09.2005 ülesütlemise ajaks oli üürnik üüri tasumise kohustust rikkunud ning võlausaldaja oli õigustatud võlgniku suhtes õiguskaitsevahendeid kasutama. Võlausaldaja poolt valitud õiguskaitsevahend ei ole aga vastav lepingu rikkumisele. Üürniku rikkumine seisnes üüri tasumisega viivitamises arve 41-R osas 33 päeva kestel ja arve 42-R osas 1 päeva kestel, mis ei ole seaduse ega lepingu järgi võlasuhte ühepoolseks lõpetamiseks piisav.
17.Kohus arvestab põhjuse mõjuvuse üle kaalutlemisel muu hulgas üürniku rikkumise iseloomu ja ulatust, asjaolu, et üüri tasumise varasemad viivitused olid üürileandja poolt aktsepteeritud, üürileandja poolset kohustuse täitmist (arvete mittekohane esitamine) ja lepingu eesmärki ning olemust ja leiab, et üürileandjal puudus üüri tasumata jätmisele tuginedes lepingu ülesütlemiseks õigus.
18.Pooled on lepingu sõlmimisel konkretiseerinud, millised rikkumised on lubamatud ehk näinud ette erinevate rikkumiste korral lepingu lõpetamiseks nõudeõiguse eeldused. Lepingu punktis 5.2.3 sisaldub poolte tahteavaldus selles, et üürileandjal on õigus nõuda lepingu lõpetamist juhul, kui üür on tasumata kolme kuu jooksul alates vastava arve tasumisest. Poolte kokkulepe on kooskõlas lepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse (RenS) § 18 punktiga 3. Õige on üürniku väide selles, et lepingu tingimus on selge ega vaja tõlgendamist.
19.Nõustuda saab üürniku seisukohaga selles, et lepingu punkti 5.2.4 tõlgendamine üürileandja soovitud viisil muudab ainetuks lepingu punktis 5.2.3 kokkulepitu. Põhjendatud ei ole üürileandja väide selles, et üürileandja poolelt ei saa mõistlikult eeldada, et üürnikul on lubatud langeda üüri tasumisel viivitusse kahe või kolme kuu kestel. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse ja üürisuhetes kujunenud praktika kohaselt oli üürisuhte (rendi) lõpetamise nõudeõiguse tekkimise eelduseks kolmekuuline viivitus. Seega ei ole tingimus kehtinud ja ka käesoleval ajal kehtivas õigusruumis tavapäratu ega üürileandjale ebamõistlikult koormav. Üürileandjal oli õigus ja võimalus üüri tasumisega viivitusest tekkinud väidetavat negatiivset tagajärge ära hoida viivitusintressi nõudega või lepingu punkti 8.3 alusel garantiisummast tasaarveldamisega.
20.Üürniku viivitus (33 päeva ja 1 päev) üüri tasumisel ei saanud olla 12.09.2005 mõjuvaks põhjuseks, millele tuginedes võinuks üürileandja lepingu üles öelda. Üürileandja 12.09.2005 ülesütlemise avaldus on tühine ega lõpeta seetõttu õigussuhet.
21.Üürnik (hageja) väidab, et üürileandja on rikkunud lepingut, teinud sellega võimatuks üüritud asja sihtotstarbelise kasutamise ja andnud sellega aluse lepingu ülesütlemiseks 15.10. 2005. Üürileandja väidab, et 15.10. 2005 ülesütlemine on tühine.
22.Üürnik on lepingu ülesütlemisel tuginenud asjaolule, et üürileandja ei ole hankinud üüritud ehitisele kasutusluba. Üürniku poolt lepingu ülesütlemise põhjus ei ole asjas esile toodud asjaoludel hinnatav mõjuvana ega saa olla aluseks lepingu ülesütlemisel.
23.Vaidlust ei ole selles, et poolte kokkuleppel on üürnik teinud üüritud asjale kapitaalse ja sanitaarse iseloomuga remonttöid. Kasutusloa andmine sõltub muu
4(9)
hulgas ehitise seisukorrast; seega sõltus kasutusloa väljastamine nii üürniku kui ka üürileandja tegevusest. Pooled seletasid kohtus, et remonttöid on ehitisele tehtud, kuid need on osaliselt lõpetamata.
24.Vaidlust ei ole ka selles, et üürnik on hoone andnud allüürile. Üürnik ei kummutanud üürileandja väiteid selles, et hoone on antud allrendile äriruumina. Kohtule ei ole esitatud mingeid tõendeid, mis kinnitaks, et üürnikul aga ka allüürnikel oleks vara kasutamisel olulisi takistusi. Üürnik kinnitas kohtus, et üüri tasumise eelduseks oli allüürnikelt üüri laekumine. Seega oli üürnikul võimalus üüritud asja kasutada, anda allkasutusse ja saada sellest tulu. Nõustuda saab üürnikuga selles, et asja kasutamine peab toimuma õiguslike eelduste olemasolul, kuid kasutusloa puudumine ei ole käesoleval juhul piisav alus lepingu ülesütlemiseks.
25.Üürnik on kohtule esitanud 01.09.2005 elektroonilise kirja, milles sisaldub muu hulgas üürileandjale edastatud info selles, et hoonel puudub kasutusluba. Kirjas ei ole põhistatud, millisel määral see asja kasutamist tegelikult takistab, samuti ei sisaldu kirjas üürileandjale takistuse kõrvaldamiseks antavat mõistlikku tähtaega.
26.Arvestades eeltoodut ei saa üürileandja poolt ehitisele kasutusloa hankimata jätmine olla 15.10.2005 mõjuvaks põhjuseks, millele tuginedes võinuks üürnik lepingu üles öelda. Üürniku ülesütlemise avaldus on tühine ega lõpeta seetõttu õigussuhet. Kohus jätab tähelepanuta poolte väited ja tõendid, mis on suunatud üüritud asjale tehtud kulutuste tuvastamisele ja jaotamisele, kuivõrd need ei oma käesolevas vaidluses õiguslikku tähendust. K.K apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
27.K.K esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus rahuldas E-M.K hagi ja tunnustas K.K poolt 25.03.2002 sõlmitud üürilepingu 15.10.2005 ülesütlemise tühisust. Tühistatud osas palus kostja teha uue otsuse, millega jätta rahuldamata E-M.K hagi K.K vastu 25.03.2002 sõlmitud üürilepingu 15.10.2005 ülesütlemise tühisuse tunnustamiseks.
28.Kohtu on ebaõigesti kohaldanud asja lahendamisel VÕS §-i 314. Samuti on kohus ebaõigesti jätnud kohaldamata VÕS § 276 lg 1 ja § 279 lg 1, kuigi asjaoludest tulenevalt pidanuks kohus just nimetatud sätteid kohaldama ja hagi rahuldama.
29.Kohus leidis, et asja kasutamine peab toimuma õiguslike eelduste olemasolul. Antud juhul aga puudusid üürileandjast tulenevalt õiguslikud eeldused asja äriruumina kasutamiseks, seega välistas see üürniku poolt lepinguobjekti seadusliku kasutamise ja kasutusse andmise äriruumina. Seega on tegemist puudusega/takistusega, mis välistab asja sihtotstarbelise kasutamise. Hageja on oma teatamiskohustuse selle puuduse/takistuse osas täitnud. Antud juhul on leidnud tuvastamist VÕS § 279 lõikes 1 nimetatud puuduse/takistuse esinemine. VÕS § 279 lg 1 annab sellisel juhul aluse üürileping etteteatamistähtaega järgimata üles öelda. Kohtul puudus vajadus ja õiguslik alus analüüsida täiendavalt, kas sellise puuduse/takistuse esinemine on mõjuvaks põhjuseks üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel VÕS § 313 ja § 314 järgi. VÕS § 279 lg 1 sisaldab eneses ammendavalt asjaolusid, mille esinemine annab aluse üürileping etteteatamistähtaega järgimata üles öelda.
30.Kohus leidis, et üürnik ei olevat 01.09.2005 elektronkirjas üürileandjale põhistanud, millisel määral hoonel kasutusloa puudumine asja kasutamist tegelikult takistab, samuti ei sisalduvat kirjas üürileandjale takistuse kõrvaldamiseks antavat mõistlikku tähtaega. VÕS § 279 lg 1 ei seo üürniku ülesütlemisõigust üürileandjale eelnevalt puuduse/takistuse kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja andmisega, vaid üürileandja poolt puuduse/takistuse kõrvaldamata jätmisega pärast puudusest/takistusest teada saamist või teada saama
5(9)
pidamist. Hoone omanikuna ja samuti tulenevalt hageja korduvatest märkustest oli kostja vastavast puudusest/takistusest teadlik, kuid ei kõrvaldanud seda. Samuti ei tulene VÕS § 279 lõikest 1, et üürnik oleks pidanud, vaatamata üürileandja teadlikkusele asja lepingujärgse kasutamise õiguslikust takistusest, seda veel kuidagi põhistama. Kasutusloa puudumine välistab asja lepingujärgse, sh seadusliku kasutamise ja kasutusse andmise äriruumina. 01.09.2005 elektronkiri tõendab, et üürnik on teavitanud üürileandjat asja kasutamise võimatusest kasutusloa puudumise tõttu ning korduvalt sellele üürileandja tähelepanu juhtinud. Eeltoodust tulenevalt võis hageja üürilepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kuna esinesid VÕS § 279 lõikes 1 sätestatud asjaolud.
31.Kohus leidis otsuses, et poolte kokkuleppel on üürnik teinud üüritud asjale kapitaalse ja sanitaarse iseloomuga remonttöid ning kasutusloa andmine sõltuvat muuhulgas ehitise seisukorrast – seega sõltuvat kasutusloa väljastamine nii üürniku kui ka üürileandja tegevusest; poolte seletuste kohaselt olevat remonttöid tehtud, kuid need olevat osaliselt lõpetamata. Kohus on ekslikult leidnud, justkui oleksid remonttööd osaliselt lõpetamata, kuna poolte seletustest see ei tulene.
32.Kostja ei ole ka esitanud hagi alusena kohtu poolt käsitletud asjaolu ega väitnud, et kasutusloa saamine oleks sõltunud ka hagejast ja/või et ta ei saanud hoonele kasutusluba tulenevalt hoone seisukorrast ja/või väidetavalt osaliselt lõpetamata remonttöödest. Eeltooduga on kohus oluliselt rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lõiget 4. Kuna kohus rajas kostja hagi rahuldavas osas otsuse asjaolule, millele ei oleks tohtinud tugineda, tuleks apellatsioonimenetluses vastava asjaolu arvestamata jätmisel teha kostja hagi rahuldamata jättev kohtuotsus.
33.Kohus leidis, et asja kasutamine peab küll toimuma õiguslike eelduste olemasolul, kuid vastavate õiguslike eelduste puudumine ei takistavat asja kasutamist. Kohtu järeldused on siinkohal vastuolulised ja ebaselged. Vastustaja seisukoht
34.E-M.K ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb selle vastu apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.
ning palub jätta
E-M.K apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
35.E-M.K esitas apellatsioonkaebuse, mille palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega tunnistati E-M.K poolt 25.03.2002 sõlmitud üürilepingu 12.09.2005 ülesütlemise tühisust ja teha uus otsus, millega jätta K.K hagi rahuldamata.
36.Kohus on asunud seisukohale, et 05.07.2005 arve tasumise tähtaega pikendati kuni 09.08.2005. Kohtu selline seisukoht ei põhine esitatud tõenditel ega pooltevahelisel praktikal. 01.08.2005 kirjalikus teates nõuab rendileandja võlgnevuse tasumist hiljemalt 09.08.2005, kuid sellise nõude esitamine ei ole kuidagi tõlgendatav kohustuse täitmise tähtaja pikendamisena.
37.19.08.2005 saatis apellant vastustajale kolmanda kirjaliku hoiatuse lepingu rikkumise kohta, kuna vastustaja oli 05.08.2005 arve tasumisega viivituses 10 päeva. 05.09.2005 saatis apellant vastustajale augusti üüriarve ning vastustaja sai selle kätte 10.09.2005. Seega kuulus 05.09.2005 arve tasumisele 10.09.2005. 12.09.2005 saatis apellant vastustajale rendilepingu ülesütlemise teate, kuna vastustaja oli 05.09.2005 arve tasumisega viivituses ning samuti oli vastustajal tasumata 05.08.2005 arve.
38.Kohus on tuvastanud, et üüri tasumise varasemad viivitused on üürileandja poolt aktsepteeritud, millega kostja ei nõustu. Kirjalikud hoiatused ei ole käsitletavad tasumisega viivitamise aktsepteerimisena ega maksmise tähtaja pikendamisena.
39.Seega on poolte vahel vaidlus selles, kas kõik need rikkumised on piisav põhjus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks üürileandja poolt. Pooled on lepingu sõlmimisel soovinud
6(9)
kindlaks määrata kindlad juhtumid, mis võimaldavad rendileandjal rendilepingu ennetähtaegselt lõpetada. Pooled on kokku leppinud selles, et lepingu rikkumisi peab lepingu ühepoolseks ülesütlemiseks olema vähemalt 3 ning kõigist nendest rikkumistest peab rentnikku kirjalikult teavitama.
40.Pooled ei ole konkretiseerinud seda, millised rikkumised on lepingu rikkumise aluseks, mis annab aluse eeldada, et lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks on piisav alus, kui rentnik neljandat korda rikub ükskõik millist lepingu tingimust. Samas on lepingu pooled soovinud kindaks määrata lepingu rikkumised, mis ei kohusta rendilandjat hoiatama rentnikku lepingu tingimuste rikkumistest ning võimaldavad esimesel rikkumise toimumisel öelda leping üles ühekuulise etteteatamise tähtajaga. Seega on poolte käsitluses tegemist lepingutingimuste olulise rikkumisega (lepingu punktid 5.2.1 kuni 5.2.3). Eeltoodust järeldub, et rendileandjal on õigus rendileping üles öelda, kui rentnik on neli korda järjest viivituses arve tasumisega ning rentnikku on sellest kirjalikult teavitatud või esimese olulise lepingurikkumise puhul ilma, et rentnikku oleks kirjalikult hoiatatud lepingu rikkumisest.
41.Kohus on asunud seisukohale, et kui tõlgendada lepingut vastavalt kostja soovitud viisil muutub ainetuks lepingu punktis 5.2.3 kokkulepitu, millega ei saa nõustuda. Kohus ei ole arvestanud lepingu tõlgendamisel poolte tahet, mis väljendub rendilepingus. Rendilepingu punkt 5.2.3 muutuks ainetuks ehk kaotaks mõtte, kui lepingu tõlgendamisel teatud viisil ei oleks punkti 5.2.3 kasutamine üldse võimalik. Lepingu tõlgendamine kostja soovitud viisil ei muudaks lepingu punkti 5.2.3 mõttetuks ning võimaldaks selle kasutamist viisil, mida pooled on soovinud. Seega on selle punktiga antud rendileandjale võimalus ilma kirjalike hoiatusteta rendileping üles öelda.
42.Lepingu punkti 5.2.4 kohasel on aga rendileandjal õigus leping ennetähtaegselt üles öelda, kui rentnik korduvalt rikub lepingu tingimusi, s. h. viivitab korduvalt rendimaksete tasumisega. Ülaltoodust järeldub üheselt, et rendileandjal on rentnikupoolsete lepingurikkumiste puhul võimalik valida, millisele lepingu punktile tugineda. Rendileandjal on võimalik näiteks rentnikupoolsete rendimaksete tasumisega viivitamisel hoiatada rentnikku kirjalikult kohustuste rikkumisest ning neljanda rikkumise korral öelda leping ennetähtaegselt üles vastavalt rendilepingu punktile 5.2.4. Samal ajal on rendileandjal rentnikupoolsete rendimaksete viivituse korral võimalik oodata kolm kuud ning ilma kirjalikke hoiatusi tegemata öelda rendileping üles vastavalt rendilepingu punktile 5.2.3.
43.Seega on rendilepingu punkti 5.2 alapunktide puhul tegemist alternatiivsete lepingu lõpetamise alustega ning tuginemine ühele lepingu punktile ei välista tuginemist teisele punktile. Lepingu tõlgendamine kostja soovitud viisil ei muuda ainetuks lepingu punkti 5.2.3, vastupidi kostja antud tõlgendus lepingule on kooskõlas poolte tahtega lepingu sõlmimisel ning hagejapoolne tõlgendus on välja mõeldud selleks, et õigustada oma pidevat viivitamist rendimaksete tasumisega ning vältida sellest tingitud rendilepingu ülesütlemist. Vastustaja seisukoht
44.K.K ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
45.Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 05.07.2006 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata.
7(9)
46.Hageja Kalle K vaidlustas otsuse osas, millega maakohus tunnustas K.K poolt 25.03.2002 sõlmitud üürilepingu 15.10.2005 üürnikule esitatud ülesütlemise tühisust. Hageja kordab apellatsioonkaebuses vastuhagile esitatud väiteid, millele maakohus on hinnangu andnud. Maakohus on otsuse tegemisel õigesti tuginenud VÕS §-dele 314. Nimetatud sättele on muuhulgas 15.10.2005 E-M.Kle esitatud rendilepingu ülesütlemise avalduses tuginenud K.K ise. Rendilepingu p.1.9 kohaselt oli rendiobjekti kasutamise sihtotstarve – vastavalt rendiobjekti koosseisu kuuluvate ruumide sihtotstarbele kas eluruum või mitteeluruum (T.l.9). Lepingu p. 4.2 kohaselt võiski rentnik kasutada rendiobjekti ainult lepingu eritingimustes fikseeritud sihtotstarbe kohaselt ja lepingu p. 5.2.1 võimaldas lepingu lõpetamist, kui rentnik kasutab rendiobjekti vastuolus fikseeritud sihtotstarbega. Vaidlus poolte vahel puudub selles, et K.K poolt oli rendiobjekt antud allrendile. Seda kinnitab ka E-M.K vastuväidetes kaebusele. Samuti tõendavad allrendile andmist rendilepingute lisad (t.l.19,20,21,22). Rentnikul oli võimalus anda rendiobjekt allrendile ja saada sellest tulu. Peale selle puudus rendilepingus üldse kokkulepe selles, et ruume peaks saama kasutada just äriruumidena. Selles osas on põhjendatud E-M.K vastuväited kaebusele. Maakohus leidis õigesti, et K.K ei ole tõendanud, et tal olnuks ruumide kasutamisel vastavalt sihtotstarbele mingeid takistusi. Ka 15.10.2005 esitatud ülesütlemise teatest ei selgu, kuidas on rentnikul ruumide kasutamine takistatud (t.l.76).
47.Kohus ei ole asja menetlemisel rikkunud menetlusõiguse norme kaebuses nimetatud viisil. Kohus on andnud hinnangu kõigile asjas esitatud tõenditele kogumis ja põhjendatult tuvastanud rendilepingu 15.10.2005 ülesütlemise tühisust.
48.K.K poolt apellatsioonkaebuses toodud väited ei anna alust kaevatava otsuse tühistamiseks ja see tuleb jätta rahuldamata. Kuna kaebus jääb rahuldamata, siis tuleb jätta kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 ja 8 alusel rahuldamata ka K.K taotlus kohtukulude hüvitamiseks.
49.Kostja E-M.K vaidlustas apellatsioonkaebuses otsuse osas, millega maakohus rahuldas K.K hagi ja tunnustas poolte vahel 25.03.2002 sõlmitud rendilepingu 12.09.2005 ülesütlemise tühisust.
50.Kolleegium leiab, et maakohus on kõiki tõendeid kogumis hinnates õigesti tuvastanud, et kostja ei ole tõendanud rendilepingu ülesütlemise aluseid. Kaebuse kohaselt ei ole maakohus otsuse tegemisel hinnanud kõiki tõendeid. See kaebuse väide ei ole aga põhjendatud, sest kõigile kaebuses märgitud tõenditele on kohus hinnangu andnud. Kaebusest nähtub vaid, et kaebuse esitaja ei nõustu hinnangutega, mille kohus poolte poolt esitatud tõenditele on andnud. Kaebuses pole märgitud, millistele tõenditele pole kohus hinnangut andnud.
51.Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega, mille kohaselt tuleb vaidlusaluse rendilepingu p-te 5.2.4 ja 5.2.3 kohaldada koosmõjus just renditasu maksmisega viivitamise korral. Sama kinnitab ka vastustaja K.K vastuväidetes kaebusele. Kohus on ka põhjendatult leidnud, et üürile andja ise on väljastanud üüriarved selliselt, et vaidlusalusel perioodil ei olnud võimalik üüri tasuda lepingu p-s 1.5 nimetatud tähtajaks. Rendilepingu p 1.5 kohaselt oli arve maksmise eelduseks üürile andja poolt esitatud arve (t.l.9). Kuna arvet rentnik ei saanud kätte enne 5-ndat kuupäeva, ka polnud neis arvetes rendile andja märkinud tasumise tähtaega, siis arvete tasumine hilines just rendile andja enda tegevuse tõttu. Maakohus põhjendatult tugines VÕS §-le 119 lg 1. Selles osas ei ole kaebuses vastuväiteid esitatud.
52.Ülaltoodu alusel ei anna ükski kaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks ja seetõttu tuleb jätta E-M.K apellatsioonkaebus rahuldamata. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb jätta rahuldamata ka taotlus kohtukude hüvitamiseks.
8(9)
R. Allikvere
U. Loonurm
U. Reinola
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.