lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/3-2-1-73-06

Kohtulahend

TsiviilasiJõustunudRiigikohus · 28.09.2006

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Riigikohus
Kohtuasja number
3-2-1-73-06
Asja liik
Tsiviilasi
Kuulutamise aeg
28.09.2006
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1844
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Viidatud sätted

Riigi Teataja
TsMS § 227 lg 1Ebaselge esindusõigusega isiku ajutine menetlusse lubamine ja esinduse heakskiitmineTsMS § 652Apellatsioonimenetluses arvestatavad asjaolud ja tõendidTsMS § 654 lg 4Ringkonnakohtu otsuse sisuTsMS § 691Riigikohtu pädevus kassatsioonkaebuse lahendamiselTsMS § 692 lg 1Kassatsiooni korras kohtuotsuse tühistamise alusedVÕS § 665Maakleritasu suurus

Hilisemad lahendid, mis sellele viitavad (2)

lahend.ee
3-2-1-60-10Riigikohus14.04.20113-2-1-98-06Riigikohus01.11.2006

Lahendi tekst

Riigi Teataja

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-73-06 Otsuse kuupäev Tartu, 28. september 2006. a Kohtukoosseis Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak Luik Kohtuasi H. T hagi O. L vastu 73 750 krooni saamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 16. märtsi 2006. a otsus tsiviilasjas nr 2-04-2086 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik H. T kassatsioonkaebus Menetlusosalised ja nende Hageja H. T (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat esindajad Riigikohtus Anu Pärtel. Kostja O. L (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Meelis Pirn. Asja läbivaatamise kuupäev 4. september 2006. a, kirjalik menetlus Resolutsioon

1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 16. märtsi 2006. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada H. T kassatsioonkaebuselt 13. aprillil 2006. a tasutud kautsjon 737 (seitsesada kolmkümmend seitse) krooni 50 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.H. T esitas 14. aprillil 2004. a Tallinna Linnakohtule hagi O. L vastu, milles palus kostjalt välja mõista pooltevahelise maaklerilepingu rikkumisest tuleneva võlgnevuse 73 750 krooni. Hagiavalduse kohaselt pöördus kostja 2003. aasta suvel Harjumaal Xxxxx vallas Xxxxx-Xxxxxxx Xxxxxxxxx xx asuva kinnistu (edaspidi kinnistu) müümiseks hageja kui kinnisvaramaakleri poole. Pooled leppisid kokku, et kostja tasub hagejale kinnistule sobiva ostja leidmisel ja müügilepingu sõlmimisel vahendustasu 50 000 krooni. Hageja vahendustegevuse tulemusena sõlmiti 5. detsembril 2003. a notariaalselt tõestatud kinnistu müügileping, ühishüpoteegiga koormamise leping ja asjaõiguslepingud. Lepingu pooled ja hageja leppisid kokku, et kinnistu müügihind (965 000 krooni) sisaldab hageja vahendustasu (50 000 krooni). Samuti lepiti kokku, et kui kostja ei tasu hagejale vahendustasu õigel ajal, siis peab ta maksma viivist 0,5% päevas. Hageja esitas 11. detsembril 2003. a kostjale arve 50 000 krooni saamiseks kinnistu müügil osutatud vahendusteenuse eest (maakleritasu). Kostja arvet ei tasunud. Hageja on täitnud oma kohustused kostjaga sõlmitud maaklerilepingu järgi. Hageja palus kostjalt välja mõista kohustuse rikkumisest tuleneva võlgnevuse 73 750 krooni (maakleritasu 50 000 krooni + viivis 23 750 krooni)
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ei ole pöördunud hageja poole sooviga kasutada tema teenuseid. Kostja avaldas ise kuulutusi kinnistu müümise kohta. Hageja võttis kostjaga ühendust kui ostmisest huvitatud isik. Alles pärast kinnistuga tutvumist pakkus hageja oma teenuseid kinnisvaramaaklerina, kuid kostja keeldus sellest. Vaatamata sellele otsis hageja kinnistule ostjad. Hageja, esindades OÜ-d

M, pakkus kostjale ja potentsiaalsetele ostjatele allkirjastamiseks müügilepingu tingimuste läbirääkimise protokolli. Selle protokolli järgi kavatsesid pooled sõlmida lepingu, millega OÜ M oleks endale võtnud vahendaja kohustused. Protokollis märgiti kinnistu müügihind, mis sisaldas vahendustasu. Vahendustasu suurust ei fikseeritud ning selle suuruses pooled kokkuleppele ei jõudnud. Pooled leppisid kokku, et kui sõlmitakse müügileping, siis nähakse seal ette, et ostjad tasuvad müüjale broneerimistasu 50 000 krooni, mis jääb vahendaja kassasse vastutavale hoiule kuni notariaalse müügilepingu sõlmimiseni. Lisaks protokollile pakkus hageja kostjale 2003. aasta novembri lõpus allkirjastamiseks veel maaklerilepingut, mille üheks pooleks oleks FIE H. T (mitte OÜ M). Selles lepingus märgiti maakleritasuks 50 000 krooni ja sätestati viivis 0,5% päevas. Kostja ei olnud viidatud tingimustega nõus ja maaklerileping jäi sõlmimata. Kinnistu müügileping sõlmiti ostjate ja müüja tegevuse tulemusena. Pärast müügilepingu sõlmimist esitas hageja (FIE H. T)

18.detsembril 2003. a ostjatele arve summas 50 000 krooni, viidates protokollile. Ostjad keeldusid arvet tasumast. Väidetavalt esitas hageja (FIE H. T) kostjale samasisulise arve, mille kuupäevaks oli märgitud 11. detsember 2003. a. Kostja ei ole seda arvet saanud. Arve väljastanud FIE-ga H. T kostjal lepingulist suhet pole. Hageja ja kostja ei ole sõlminud maaklerilepingut, samuti pole suulist kokkulepet ning seega ei saa rääkida kostjapoolsest kohustuste rikkumisest. Hageja ei ole oma nõuet tõendanud. 11. detsembri 2003. a arve ei tõenda kohustuse tekkimist ja olemasolu. Sama arve esitas hageja ostjatele. Samuti ei ole hagejale vahendustasu maksmise õiguslikuks aluseks kinnistu müügileping. Müüdud kinnistu oli abikaasade ühisvara. Juhul kui pooled sõlmisid maaklerilepingu, on see tühine, sest müügilepingu pidi allkirjastama ka kostja abikaasa.
3.Tallinna Linnakohus jättis 27. detsembri 2005. a otsusega hagi rahuldamata. Linnakohus tuvastas, et pooled ei sõlminud maaklerilepingut ning seega ei ole ka lepingust tulenevat kohustust, mida kostja hageja suhtes oleks rikkunud. Kostja ei ole pöördunud hageja poole sooviga kasutada tema teenuseid. Kostja tegeles ise kinnistu müügiga. Hageja võttis temaga kontakti, jättes esialgu mulje kui ostmisest huvitatud isikust ning pakkus alles hiljem oma teenuseid kinnisvaramaaklerina. Kostja sai aru, et hageja tegutseb ostja huvides. Ka hageja on tunnistanud, et ostis selles piirkonnas suvilaid ja maju oma klientidele. 3. novembril 2003. a tuli hageja objektile kahe potentsiaalse ostjaga. Pooled leppisid kokku, et OÜ-s M vormistatakse müügilepingu tingimuste läbirääkimiste protokoll. Ostjatel ega kostjal ei olnud kahtlust, et hageja esindab OÜ-d M ja on selle äriühingu maakleriks. Läbirääkimiste protokollile on OÜ M esindajana alla kirjutanud hageja H. T. Protokoll võib olla tühine, sest selle on allkirjastanud OÜ M nimel esindusõiguseta isik. Tegemist võib olla ka talumisvolitusega, sest tehingu juures viibis OÜ M seaduslik esindaja, kes on oma käitumisega tehingu sisuliselt heaks kiitnud. Protokolli tingimuste täitmiseks võis kohtusse pöörduda OÜ M. FIE H. T väljastatud arvete eest tasumise nõudega võis kohtusse pöörduda aga FIE H. T. Seega ei ole hagejal kui füüsilisel isikul vaadeldavas asjas nõuet kostja vastu. Samuti pole hageja tõendanud, et maakleritasus oleks kokku lepitud suusõnaliselt. Kostja ning kinnistu ostja väitsid, et broneerimistasu oli ette nähtud tehingu toimumise tagamiseks. Maakleritasus ei oldud kokku lepitud. Hageja pakkus küll kostjale maaklerilepingu projekti, kuid kostja ei olnud nõus lepingut

allkirjastama, sest ta sai aru, et sõlmis läbirääkimiste protokolli OÜ-ga M, mitte hagejaga. Samuti ei olnud kostja nõus vahendustasu suurusega. Hageja ei ole atesteeritud kinnisvaramaakler ja kostja leiab, et hageja soovib isehakanud maaklerina tasu ainuüksi ostjate leidmise ja nendega protokolli sõlmimise eest. FIE H. T on esitanud arved nii ostjatele kui müüjale. Seega on hagejale selgusetu, kellena ja kellele ta teenust osutas.

4.Hageja esitas Tallinna Linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus linnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohtu 16. märtsi 2006. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt vastab linnakohtu otsus enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 227 lg 1 ja § 231 lg 4 nõuetele. Linnakohus on oma otsust motiveerinud, märkides ära, millised asjaolud ja miks tuleb lugeda tuvastatuks, millised järeldused saab asjaoludest teha ja millist seadust kohaldada. Ainuüksi sellest, et kohtuotsuse sõnastus kattub suuresti kostja esindaja kohtukõne sõnastusega, ei saa järeldada, nagu ei olekski kohus midagi tuvastanud ega järeldanud. Seadus ei keela kohtul ühe poole seisukohtadega nõustuda. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses märkinud, miks ta linnakohtu otsuse motiividega ei nõustu. Kaebusest ei nähtu, millised tõendid on jäetud hindamata või kuidas neid hageja meelest oleks tulnud hinnata ning millised asjaolud on tuvastamata ja milliste tõendite alusel mis asjaolusid oleks tulnud tuvastada. Samuti ei nähtu kaebusest, millised hageja väited on jäetud tähelepanuta ning milline on nende väidete tähendus vaidluses. Kaebuses ei esitata kohtuotsuse kohta ühtki sisulist vastuväidet.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6.Kassatsioonkaebuses palub hageja linnakohtu ja ringkonnakohtu otsused tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 652 lg-t 5, kui jättis uurimata ja hindamata tõendid, kuigi hageja vaidlustas esimese astme kohtu otsuse, viidates sellele, et linnakohus ei hinnanud tõendeid nõuetekohaselt. Ringkonnakohtu otsus ei vasta ka TsMS § 654 lg 4 nõuetele, sest otsus on põhjendamata. Ringkonnakohus nõustus linnakohtu otsusega, kuigi linnakohus rajas otsuse kostja esindaja kohtukõne teesidele, mitte hinnatud tõenditele ja tuvastatud asjaoludele. Hageja arvates ei ole menetlus mõlemas kohtuastmes olnud õiglane. Kohtud on jätnud hageja esitatud faktilised ja õiguslikud väited tähelepanuta ning ei ole oma järeldusi põhjendanud. Hagejal ei olnudki võimalik apellatsioonkaebuses esimese astme kohtu otsuse kohta sisulisi vastuväiteid esitada, sest kohtuotsus on täielikult põhjendamata.
7.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja leiab, et ringkonnakohtu otsus on põhjendatud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
9.Pooled vaidlevad selle üle, kas nende vahel on lepinguline suhe, mis annaks hagejale õiguse nõuda kostjalt tasu vahendusteenuse osutamise eest. Linnakohus luges poolte seletustele, tunnistajate ütlustele ja asjas esitatud dokumentaalsetele tõenditele tuginedes tõendatuks, et hagejal ei ole kostjaga lepingulist suhet ning jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus linnakohtu otsuse põhjendustega.
10.Ringkonnakohtu otsuse põhjendustel vastab linnakohtu otsus enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 227 lg 1 ja § 231 lg 4 nõuetele, sisaldades asjas tuvastatud asjaolusid, hinnangut tõenditele ja kohtu järeldusi. Kolleegium sellise järeldusega ei nõustu. Hageja apellatsioonkaebus põhinebki väitel, et linnakohus on jätnud tõendid hindamata, poolte seisukohad analüüsimata ja kohtuotsuse põhjendamata. Samuti viitab hageja, et linnakohtu otsuse sõnastus kattub suuresti kostja esindaja kirjalikult esitatud kohtukõne sõnastusega. Sellises olukorras pidanuks ringkonnakohus tulenevalt TsMS § 652 lg-st 5 lähemalt analüüsima, kas linnakohus uuris kõiki tõendeid nõuetekohaselt ning põhjendas oma järeldusi või on hageja apellatsioonkaebuse väited paljasõnalised. Viidatud sätte kohaselt ei kogu, uuri ega hinda ringkonnakohus uuesti esimese astme kohtu menetluses kogutud, uuritud ja hinnatud tõendeid, välja arvatud juhul, kui pool vaidlustab esimese astme kohtu otsuses vastava tõendi hindamise alusel tuvastatud asjaolu või vastava asjaolu tõendamise menetluse menetlusnormide olulise rikkumise tõttu ja ringkonnakohus peab tõendi uut uurimist ja hindamist vajalikuks. Kostja on esitanud linnkohtule muu hulgas 3. novembri 2003. a müügilepingu tingimuste läbirääkimiste protokolli. Selle dokumendi poolteks on müüjana kostja, ostjad ning vahendajana OÜ M maakler H. T. Protokolli p 1.3 järgi sisaldab müügilepingu tingimuste läbirääkimise objekti müügihind vahendaja vahendustasu. Seega sisaldab viidatud dokument kokkulepet, et vahendaja osutab kostjale tasulist teenust. Kohtud ei ole hinnanud, kas 3. novembri 2003. a protokoll on lepinguna kehtiv. Linnakohus märkis, et protokoll võib olla tühine esindajana esinenud isiku esindusõiguse puudumise tõttu, otsustamata aga dokumendi kehtivuse üle. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et selliselt ei ole linnakohtu otsus kooskõlas kohtuotsuse põhjendatuse nõudega. Ka on kohtud asunud seisukohale, et hagejal ei ole nõuet tulenevalt 3. novembri 2003. a lepingust ning selle lepingu täitmise nõudega saab kohtusse pöörduda OÜ M. Sellist järeldust tehes tuli kohtutel hinnata, milline on hageja suhe OÜ-ga M, kuid see jääb asjas ebaselgeks. Hageja on esitanud kohtule maaklerilepingu projekti (linnak. tlk-d 40�41), mille kohaselt on kostjaga sõlmitava lepingu teiseks pooleks OÜ-s M koostöölepingu alusel töötav maakler FIE H. T. Koostöölepingut ei ole kohtule esitatud. Samas nähtub OÜ M seadusliku esindaja seletusest (linnak. tlk 97), et hageja tegutses iseseisvalt ning kinnisvarabüroo ongi üles ehitatud nii, et maaklerid töötavad füüsilisest isikust ettevõtjatena, kes kasutavad büroo ruume jms. Kohtud ei ole nimetatud asjaoludele hinnangut andnud. Eeltoodud tõendid kogumis teiste asjas esitatud tõenditega (eelkõige 3. novembri 2003. a protokoll ja FIE H. T esitatud arved protokollis märgitud vahendustasu saamiseks) võivad viidata sellele, et hageja tegutses kostjale iseseisvalt maakleriteenust osutava FIE-na H. T, mitte aga OÜ M esindajana. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-st 25 tulenevalt ei ole füüsilisest isikust ettevõtja

eraõiguslik juriidiline isik ning seega saab ta oma tsiviilprotsessiõigusi teostada füüsilise isikuna.

11.Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel lahendada küsimus 3. novembri 2003. a protokolli (ja selles sisalduva vahendustasu kokkuleppe) kehtivusest ning hageja nõudeõigusest selles viidatud vahendustasule. Juhul, kui tuvastatud asjaoludel vahendas hageja kostja korteri müüki suulise maaklerilepingu alusel, ei ole hageja nõude rahuldamata jätmise aluseks asjaolu, et pooled ei ole kokku leppinud vahendustasu suuruses. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 664 lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Kui maakleritasu suuruses ei ole kokku lepitud, loetakse selleks kohalikku tavalist maakleritasu sellise lepingu vahendamise või osutamise eest, selle puudumisel aga mõistlikku tasu (VÕS § 665). Ants Kull, Peeter Jerofejev, Jaak Luik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.