Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-57-06 Otsuse kuupäev Tartu, 21. juuni 2006. a Kohtukoosseis Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Lea Laarmaa Kohtuasi O. Z hagi V OÜ vastu kinnistusraamatu kande muutmiseks ja omandiõiguse tunnustamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tartu Ringkonnakohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-354/05 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik O. Z kassatsioonkaebus Menetlusosalised ja nende Hageja O. Z (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat esindajad Riigikohtus Tanel Pürn. Kostja V OÜ (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Leonid Tolstov. Kolmandad isikud hageja poolel L. R (isikukood xxxxxxxxxxx) ja E. K (isikukood xxxxxxxxxxx). Kolmas isik kostja poolel Aktsiaselts H (registrikood xxxxxxxx), esindaja juhatuse liige P. P. Kolmas isik kostja poolel E Kogudus (registrikood 80208223). Asja läbivaatamise kuupäev 22. mai 2006. a Istungil osalenud isikud Hageja esindaja vandeadvokaat Tanel Pürn ja kostja esindaja vandeadvokaat Leonid Tolstov. Protokollis Ragne Rebane. Resolutsioon Jätta Tartu Ringkonnakohtu 30. novembri 2005. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.
ostueesõiguse teostamiseks nende isikutega kokkulepet saavutanud. Asjaõigusseaduse kohaselt on hagejal õigus nõuda enda omandiõiguse tunnustamist kinnisasjale ja kinnistusraamatu kande muutmist.
elamu tagastamise ajal. Hageja üürileping kehtis 27. jaanuarini 2005. a, seega ka elamu võõrandamise ajal. Ostueesõiguse kasutamine ei sõltu ORAS § 121lg-te 10 ja 11 järgi sellest, millise seaduse alusel on tagastamise hetkel eluruumi kasutanud üürniku üürilepingut hiljem pikendatud. Müüja teatamiskohustus võlaõigusseaduse (VÕS) § 249 järgi on täidetud ning hageja järgis VÕS §-s 250 sätestatud ostueesõiguse teostamise tähtaega. Ostueesõiguse avalduse esitamisega tekkis hageja ja müüja vahel võlaõiguslik müügileping samadel tingimustel, milles müüja ja kostja esialgse ostjana kokku leppisid. Kinnistusraamatusse ei ole kantud hageja asjaõiguslikku ostueesõigust. Asjaõigusliku ostueesõiguse teostamiseks üürniku poolt pärast esialgse ostja kandmist omanikuna kinnistusraamatusse peab ostueesõigus olema kantud kinnistusraamatusse. Kostja kandmine kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnisasja omanikuna ei ole tühine, arvestades AÕS § 63 lg-s 3 sätestatut, kuna kinnistusraamatusse ei ole kantud hageja asjaõiguslikku ostueesõigust. Tähendust ei oma VÕS § 244 lg 6, kuna seda ei kohaldata kinnisasja ostueesõiguse suhtes. Kuna hagejal puudub müüjaga asjaõiguslik kokkulepe omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatusse ei ole kantud asjaõiguslikku ostueesõigust hagejale omandi üleandmise nõude tagamiseks, ei ole hagejal õiguslikku alust omandi tekkimiseks. Seega puudub alus ka hageja omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kannete muutmiseks. Seaduses ei ole sätestatud, et müügilepingust peab teatama enne uue omaniku kandmist kinnistusraamatusse. Ei ole alust väita, et müüja oleks müügilepingust teatamisega ebamõistlikult venitanud. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kostja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Esialgne omandaja ei ole pahauskne ja tema poolt asjaõiguse käsutamine ei ole tühine. Peale hageja on müüjale esitanud ostueesõiguse teostamise avaldused ka kolmandast isikust kaasüürnikud. Need isikud on kohtule kinnitanud, et kuna neil ei ole alust ostjalt nõuda kinnisasja üleandmist, ei soovi nad esitada kohtusse nõudeid praeguse omaniku vastu. Üürnikel on ORAS § 121lg 10 kohaselt ühine ostueesõigus. Kohus leidis VÕS § 252 lg-s 1 sätestatut arvestades, et kui hagi tuleks rahuldada, ei välistaks teiste ostueesõiguse avalduse esitanud isikute soovimatus oma õigusi kohtu kaudu realiseerida siiski hagi rahuldamist täies ulatuses kogu kinnisasja suhtes. Kostja leidis, et hagi ei saa rahuldada ka seetõttu, et hageja ei ole tasunud ostuhinda enne asja sisulise arutamise lõpetamist ja hilisema tasumise kohta esitatud tõendeid ei saa kohus arvestada. Kohus on andnud hagejale aega ostuhinna kohtu deposiitkontole tasumiseks. Hageja ei ole enne asja sisulise arutamise lõpetamist esitanud tõendeid ostuhinna tasumise kohta. Ostuhinna tasumise kohta on esitatud maksekorraldus pärast asja arutamise lõpetamist, mistõttu kohus ei saanud seda tõendit hinnata. Kuna aga kohus leidis, et hagi ei rahuldata muudel asjaoludel, ei oma asja sisulise lahendamise seisukohast tähtsust ostuhinna tasumata jätmine kohtu deposiitkontole enne asja sisulise arutamise lõpetamist. Hageja leidis, et kuna märke kandmine kinnistusraamatusse oleks olnud formaalsus, puudub õigustus jätta osa üürnikke ostueesõigusest ilma. Sellepärast tuleks hageja arvates tunnistada asjaõigusseaduse ostueesõigust käsitlevad sätted põhiseadusevastaseks õiguskindluse ja ebavõrdse kohtlemise keelu
põhimõtete rikkumise tõttu. Olukorras, kus hageja on jätnud oma õiguste teostamise seaduses ettenähtud viisil tagamata, ei ole alust väita, et kostja oleks asjaõigusliku lepingu sõlmimisega oma õigusi hea usu põhimõtte vastaselt kuritarvitanud või et hageja viidatud seadus oleks neil asjaoludel hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõtmatu.
hageja arvates ette heita ka ostjale. Müügilepingu esitas ostja, mitte müüja ning müügileping esitati alles pärast kande tegemist. Vaidlus puudub selles, milline on ostueesõiguse teostamise võlaõigusseadusega sätestatud regulatsioon. Ringkonnakohus on vääralt kohaldanud AÕS § 257 lgt 3 ning jätnud kohaldamata AÕS § 561 lg 2, § 56 lg 3 (varasem säte) ja § 65 lg 1. Märkuse mõtteks on asjaolude teatavaks tegemine. Kõik asjaolud peaksid saama teatavaks eelkõige kinnistusraamatu kaudu, mis ei tähenda seda, et kui asjaolud ei nähtu kinnistusraamatust, ei võiks neist teada saada muul viisil. Praegusel juhul on tegemist olukorraga, kus märkust ei kantud sisse ning sellest oli teadlik ka omandaja. Ebaõige kande korral saab hageja nõuda enda omandiõiguse tunnustamist, kande muutmist ja enda omanikuna sissekandmist müüjaga sõlmitud lepingu alusel. Hageja soovis teostada ORAS § 121 lg-st 10 tulenevat ostueesõigust, kuid ta ei saanud oma ostueesõigust sisuliselt kasutada. Alternatiivselt leiab hageja, et seaduste õige kohaldamise korral on rikutud õigusselguse ja võrdse kohtlemise põhimõtteid ning ringkonnakohus oleks pidanud neid põhiseaduslikke põhimõtteid rikkuvad sätted jätma kohaldamata ning algatama põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse. Kui seadust ei ole võimalik tõlgendada nii, et sundüürniku ostueesõigust oleks piiranguteta võimalik teostada, tuleb vastavad sätted tunnistada põhiseadusevastaseks või tunnistada põhiseadusevastaseks olukord, kus ORAS § 121 lg 10 jäeti täiendamata viitega märkuse tegemise vajadusele. Hagejal oli alust eeldada märkuse kinnistusraamatusse kandmisest keeldumist. Hagiavalduses märgiti, et ostuhind tasutakse kohtu määratud tähtajaks, kuid kohus hagejale vastavat tähtaega ei määranud. Kostja raha tasumise küsimust asja sisulise arutamise ajal ei tõstatanud.
väitega, justkui oleks kinnistusraamatu kanne olnud ebaõige selles mõttes, et see ei sisaldanud märkust ostueesõiguse kohta. Asjaolu, et hageja ei nõudnud ostueesõiguse kohta märkuse sissekandmist kinnistusraamatusse ega teinud vastavat tahteavaldust, ei muuda kinnistusraamatu kannet ebaõigeks.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.