Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja, Egon Konsand
Otsuse tegemise aeg ja koht
29. mai 2006 Tartu
Tsiviilasja number
2-05-1250
Tsiviilasi
H.M. hagi K.M. vastu eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse vaidlustamise nõudes ja K.M. hagi H.M. vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest ja 7995 krooni väljamõistmiseks.
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 10.11.2005 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
K.M. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
9. mai 2006
Menetlusosalised ja nende
Apellant – K.M. , esindaja Kiur Põld Vastustaja – H.M., esindaja advokaat Kalju Kuusmaa
esindajad
Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Maakohtu 10. novembri 2005. a otsus muutmata.
Tartu
Mõista K.M. H.M. kasuks välja õigusabikulude katteks 1000 (üks tuhat) krooni. Apellandi kohtukulud jätta tema enda kanda. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates.
Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED H.M. esitas Tartu Maakohtule hagi K.M. vastu eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse vaidlustamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt kasutab hageja sundüürnikuna Tartus eluruumi. 1997. a juulist said selle eluruumi omanikeks K.M. ja A.L. , kes esitasid andmed eluruumi ja üüri suuruse kohta. Kõik hagejale esitatud üüriarved on hageja poolt tasutud. 01.12.2004 tõstis kostja üüri, mida hageja ka tasuma hakkas. 27.01.2005 esitas kostja hagejale pretensiooni, mille kohaselt oli hageja üüri tasunud korteri väiksema pinna eest, mistõttu kostja arvates tekkis hagejal üürivõlgnevus. Hageja ei olnud tagantjärgi üüri tõstmisega nõus, millest teavitas kostjat. 31.03.2005 esitas kostja hagejale teate üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemise kohta alates 02.05.2005. Hageja leidis, et üürilepingu ülesütlemisel on kostja käitunud vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja on üürnikuna lepingujärgsed kohustused täitnud ja lepingut ei saa ühepoolselt tagantjärele muuta. K.M. vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt oli üüri suurus kindlaks määratud ühe kasutatava ruutmeetri kohta. Üürileandja oli kuni detsembrini 2004 eksituses hageja kasutuses oleva pinna suuruse kohta, arvates, et hageja kasutuses oleva pinna suuruseks on 40 m2. Tegelik pinna suurus on aga 53 m2. Seetõttu esitas kostja 27.01.2005 nõude tasuda vähem makstud üür summas 7995 krooni hiljemalt 25.02.2005. K.M. esitas vastuhagi H.M. vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest ja 7995 krooni väljamõistmiseks. Vastuhagi kohaselt on K.M. eluruumi omanik olnud alates 25.08.1997 ja alates sellest ajast on ta olnud teadmises, et H.M. poolt kasutatava eluruumi suuruseks on 40 m2. Novembris 2004 selgus, et H.M. poolt kasutatava eluruumi suurus on tegelikult 53 m2. Seega on H.M. maksnud üüri ettenähtust vähem, kokku summas 7995 krooni. K.M. pöördus H.M. poole 27.01.2005 nõudega tasuda võlgnetav üürisumma 25.02.2005. Kuna H.M. võlgnevust ei tasunud, siis teatas K.M. 31.03.2005 kirjaga üürilepingu ennetähtaegsest ülesütlemisest alates 02.05.2005. H.M. vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt on tema kõik esitatud üüriarved ära tasunud. Kui poolte vahel on saavutatud kokkulepe lepingu tingimuste kohta, siis loetakse leping sõlmituks ja lepingu ühepoolne muutmine tagant järele ei ole lubatud. Ta ei olnud teadlik tema kasutuses oleva eluruumi suurusest, tema kasutuses ei ole olnud elamu plaani. eluruumi orderist nähtub, et selle elamispinna suuruseks on 40,5 m2. Kuna ta ei ole jätnud täitmata üürileandja nõudeid, siis üürilepingu ülesütlemine ei ole kooskõlas hea usu põhimõtetega.
Tartu Maakohus rahuldas 10. novembri 2005 otsusega H.M. hagi K.-K. M vastu eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks, tunnistades eluruumi Tartus üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemise tühiseks. Kostja vastuhagi jäeti rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt võlaõigusseaduse (VÕS) § 316 lg 1 p 2, 3 järgi üürileandja võib üürilepingu üles öelda kui võlgnetava üüri summa ja võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üürisumma. Antud juhul ei leidnud tõendamist üürniku poolt üüri maksmisest tahtlik keeldumine. Üürnikule teadaolevalt on tema kasutuses oleva
eluruumi suuruseks 40,5 m2, mida kinnitas ka Tartu Majavalitsuse poolt välja antud order nr 290; 16.02.1978, kus eluruumi suuruseks on märgitud 40,5 m2. Samuti on K.-K. M ja A. L poolt H. M ja J.R. 20.08.1997 saadetud kiri selle kohta, et, Tartus korteri pind on 40,5 m2. Poolte seletustega on tõendatud et H.M. on maksnud üürileandjale üüri vastavalt talle esitatud üürikviitungite järgi. K.M. on kinnitanud, et H.M. üüri suurus on perioodiliselt tõusnud ning et H.M. on selle alati ära maksnud. Samuti on K.-K. M ja H.M. seletustega tõendatud, et H.M. maksab alates detsembrist 2004 üüri 53 m2 eest. Asjaolu, et varasemalt on üürniku poolt makstud üüri 40 m2 eest ei ole käsitletav üürivõla tekkimisena ja ei ole antud juhul üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks VÕS § 316 lg 1 p 2, 3 mõtte kohaselt. VÕS § 6 lg 1 sätestab, et võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 327 lg 1 p 2 kohaselt üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega eelkõige juhul, kui üürileandja ütles lepingu üles seetõttu, et üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud. Üürileandja poolt on täitmata hoolsuskohustus ning tagantjärele üürnikult üüri nõudmine on üürileandja poolt oma õiguste pahauskne kasutamine ja vastuolus hea usu põhimõtetega.
K.M. esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 10. novembri 2005 otsuse ning teha uue otsuse, millega vabastada eluruum Tartus ebaseaduslikust valdusest ning mõista H. M välja 7995 krooni. Apellatsioonkaebuse kohaselt oli apellandi ja vastustaja vahel sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt oli kindlaks määratud üüri suurus eluruumi ühe ruutmeetri kohta. Alates novembrist 2004. a selgus, et kostja poolt tegelikult kasutatava eluruumi suurus on 53 ruutmeetrit. Kostjale tutvustati maja plaane ja ta nõustus eluruumis suurusega. Alates detsembrist tasub ta üüri üldpinna 53 ruutmeetrit eest. Kostja kasutuses oleva eluruumi pind on alates 25.08.1997 olnud sama suur. Seetõttu on alates sellest ajast H.M. maksnud vähem üüri kui pidanuks. Kokku on H.M. vähem üüri maksnud 7995 krooni. Seega on tegemist üürivõlgnevusega. Võlgnevuse suurus võimaldab üürilepingu erakorraliselt üles öelda ning nõuda sisse ka maksmata üür. H.M. vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt ei või lepingupool pärast lepingu sõlmimist ühepoolselt lepingu tingimusi muuta. Üürilepingu puhul tähendaks see ka tagantjärele üürileandja poolt üüri tõstmist, mis ei ole seadusega lubatud. Vastustaja on tasunud kõik temale esitatud üüriarved. Apellant ei ole üürilepingu ülesütlemisel käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega.
Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja vaidlustatud maakohtu otsus muutmata. Kuna maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis järgib ringkonnakohus vastavalt TsMS §-le 654 lg 6 esimese astme kohtu põhjendusi ega pea vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski apellatsioonkaebuses esitatud seisukoht ei ole aluseks vaidlustatud maakohtu otsuse tühistamisele või muutmisele. Maakohus on, rahuldades hagi ja jättes rahuldamata vastuhagi, hinnanud õigesti asjas olevaid tõendeid, tuvastanud asjas tähtsust omavad asjaolud ning kohaldanud materiaalõigust..
Põhjendatud ei ole apellandi väide, et kostja võlgneb talle üürina alates 25.08.1997 7995 krooni, kuivõrd on alates sellest ajast maksnud üüri väiksema pinna eest kui tegelikult kasutas. Tulenevalt kuni 01.07.2002 kehtinud ES-st ja käesoleval ajal kehtiva VÕS sätetest on pooltevaheline üürisuhe lepinguline suhe ning ka üüri eluruumi kasutamise eest makstakse vastavalt poolte kokkuleppele. Seadus võimaldab küll üürileandjal teatud tingimuste olemasolul ühepoolselt üüri tõsta, kuid seda saab teha üksnes edasiulatuvalt. Käesoleval juhul nähtub asja materjalidest, et pooled lähtusid makstava üüri kindlaksmääramisel eluruumi suurusest 40,5 m2 ning 1 m2 hinnast alates juulist 1997. a 5 krooni ja alates maist 2003. a 15 krooni. Kostja tasus üüri, mis oli arvutatud eeltoodud kriteeriumidest lähtuvalt, vastavalt hageja poolt igakuiselt esitatud arvetele. Ringkonnakohus leiab eeltoodu põhjal, et pooled olid seega kokku leppinud üürimääras, mis vastas kostjale esitatud üüriarvetes näidatud suurustele, mitte aga määras, mida peaks arvutatama lähtuvalt üürniku poolt tegelikult kasutatavast pinnast. Kuna kostja on tasunud ajavahemikul 1997 – 2004 hagejale üüri vastavalt poolte poolt kokkulepitule ning esitatud arvetele, siis ei ole ka kostjal nimetatud ajavahemiku eest hageja ees üürivõlgnevust. Asjaolu, et hageja on nimetatud perioodil üüri nõudes lähtunud ekslikult väiksemast pinnast kui kostja tegelikult kasutas, ei anna alust nõuda tal kostjalt 12,5 m2 suuruse osa kasutamise eest tasu üürina tagantjärele. Kuna kostjal ei ole hageja ees tekkinud nimetatud ajavahemiku eest üürivõlgnevust, siis on ka õige maakohtu see seisukoht, et hageja poolt üürilepingu ennetähtaegne ülesütlemine 31.03.2005 VÕS § 316 lg 1 p 2 alusel oli lähtuvalt VÕS § 327 sätetest tühine. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, siis tuleb apellandi kohtukulud, s.o tasutud riigilõiv ja õigusabikulud, jätta tema enda kanda. Apellandilt tuleb vastustaja kasuks TsMS § 61 lg 1 p 1 ja 2 (kuni 01.01.2006 kehtinud redaktsioonis) alusel välja mõista viimase õigusabikulud 1000 krooni ulatuses.
Üllar Roostoja
Andra Pärsimägi
Egon Konsand
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.