Kohtulahend

kostja uueks rendileandjaks hageja õiguseellane. 06.05.2004 esitas hageja esindaja üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse VÕS § 313 lg 3 alusel, millega lõpetas lepingu alates 06.05.2004. 07.05.2004 teatas hageja, et asub teostama oma pandipidaja kinnipidamisõigust ja keelas kostjal renditud ruumide kasutamise. Ruumid anti kostja kasutusse tagasi 21.05.2004. 20.05.2004 sõlmisid pooled võla tasumise kokkuleppe, millega kostja tunnistas võlgnevust hageja ees summas 79 041,82 krooni ning kohustus selle tasuma järgmiselt: hiljemalt 21.05.2004 30 000 krooni, hiljemalt 31.05.2004 20 000 krooni, ülejäänud võla ning viivised hiljemalt 28.07.2004 vastavalt maksegraafikule, mis lepitakse kokku hiljemalt 31.05.2004. 21.05.2004 tasus kostja 30 000 krooni. 24.05.2004 teatas hageja esindaja kostjale, et seoses 20.05.2004 võla tasumise kokkuleppe sõlmimisega tunnistab hageja 06.05.2004 esitatud erakorralise ülesütlemise kehtetuks. 07.06.2004 tasus kostja 20 000 krooni. 07.09.2004 tegi hageja kostjale teise erakorralise rendilepingu ülesütlemise avalduse. Hageja nõue ja põhjendused 03.05.2004 omandas hageja nõude kostja vastu summas 45 599,07 krooni AS-ilt S., kes oli nõude omandanud OÜ-lt H.Ä.. Seisuga 06.05.2004 oli kostja võlgnevus kokku 88 789,10 krooni. 07.05.2004 tasus kostja pärast esimese rendilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse esitamist 9747,28 krooni ning tunnistas enda võlga hageja ees 20.05.2005 võla tasumise kokkuleppe sõlmimisega suuruses 79 041,82 krooni. Selle võlgnevuse tasus kostja osaliselt, makstes 21.05.2004 kokkuleppe kohaselt 30 000 krooni ja 07.06.2004 20 000 krooni. Edasisi makseid kostja antud kokkuleppe osas teinud ei ole. Seega on kostja võlgnevus selle kokkuleppe osas 29 041,82 krooni. Seisuga 07.09.2004, mil hageja lõpetas erakorralise ülesütlemisega üürilepingu kostjaga, oli kostja võlgnevus hageja ees kokku 67 635,79 krooni. Arvestades, et kostja on oma maksetega viivitanud ja hageja arvestuste kohaselt on viiviste summa 29 041,82 krooni võlgnevuse osas ajavahemiku 28.07.2004-29.09.2005 eest kokku 62 149,49 krooni; viivised alates hagejale rendileandja õiguste üleminekust 15.05.2003 kuni 07.08.2004 üürimaksetega viivitamise eest 9553,21 krooni; omandatud nõude 45 599,70 krooni tasumisega viivitamise eest 30 006,69 krooni; 20.05.2004 kokkuleppe järgi teise makse 20 000 krooni maksmisega viivitamise eest 700 krooni – kokku 102 409,39 krooni. Hageja teostas tulenevalt VÕS §-st 307 oma seaduslikku õigust, kui keelas kostjal renditud ruumide kasutamise ja seega ei saa pidada hagejat kostjale kahju tekitamise eest vastutavaks. Kostjal oli võlgnevus hageja ees ja hageja asus rakendama käsipandi õigust, et tagada oma nõude rahuldamine. Hageja palus kostjalt välja mõista võlgnevuse summas 67 635,79 krooni ning intressi ja viiviseid kokku summas 67 635,79 krooni. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei vaidlustanud hageja nõuet selles osas, et kostjal oli hageja ees võlgnevus rendimaksete eest summas 27 731 krooni, mis tekkis kostjal ajavahemikus 31.05.200407.08.2004. Mai 2004 eest kostja rendimakset summas 3690,96 ei tunnistanud, kuna selles kuus ta ei saanud kasutada renditud ruume seoses hageja poolt väidetava pandiõiguse teostamisega. Võlgnevusele, mille hageja oli väidetavalt omandanud 03.05.2004 lepingu alusel, vaidles kostja vastu, kuna sellest lepingust ei selgu, kelle vastu nõue summas 45 599,70 krooni loovutatakse. 2(9)

Kostja tunnistas viiviste nõuet 9553,21 krooni ulatuses aja eest, kui hageja oli rendileandjaks. 03.05.2004 nõude loovutamise lepingust ei nähtu, kelle vastu nõue oli ja seega ei saa sellelt nõudelt hageja viivist arvestada. Lepinguga, kus OÜ H.Ä. loovutas oma nõude AS-ile S., loovutati vaid põhinõue, mitte viiviste nõue. Viivised summas 62 149,49 krooni, mis on arvestatud 20.05.2004 kokkuleppe alusel tasumata summalt 29 041,82 krooni, on ebamõistlikult suured ning kostja taotles nende vähendamist. Viiviste kokkulepe on tühine TsÜS § 97 alusel, kuna see on sõlmitud kostja rasket olukorda ära kasutades. Seoses sellega, et hageja ei lubanud kostjat ja tema töötajaid renditud ruumidesse ajavahemikus 07.05.2004-21.05.2004, oli kostjal äritegevus võimatu ning tal tekkis kahju summas 93 198,30 krooni. Hageja poolt väidetava pandiõiguse teostamine sel teel, et hageja ei lubanud kostjal kasutada renditud ruume, oli ebaseaduslik. VÕS § 307 puudutab olukorda, kus rentnik soovib renditud pinnalt lahkuda ja oma vara välja viia. Kostja ei kavatsenud renditud pinnalt lahkuda ega oma vara sealt välja viia. Kostja vara oli valduse rikkumise aja seisuga renditud ruumides 1 899 394,73 krooni eest, lisaks sellele kontori sisustus. Seega ei olnud hagejal alust keelata kostjal kogu vara kasutamist. Tulenevalt VÕS § 329 lg-st 1 oli kostjal õigus vaidlustada ülesütlemine 30 päeva jooksul ja tulenevalt VÕS § 329 lg-st 4 selle aja jooksul oli kostjal õigus renditud ruumi kasutada. Kahju tulenes sellest, et kostjal ei õnnestunud täita talle ruumidesse pääsu takistuse ajal tulnud tellimusi. Kostjal jäi täitmata AS-i M.M. poolt 17.05.2004 esitatud tellimus summas 167 277,86 krooni. Sellise tellimuse täitmisel oleks kostja saanud vahendustasu 74 403,30 krooni; samuti OÜ Loodustooted 10.05.2004 esitatud tellimus summas 7684,16 krooni, mille täitmisel oleks kostja saanud vahendustasu 3372 krooni. Mõlema tellimuse tähtajaks oli vastavalt lepingule 48 tundi. Kuna tellimused tulid kostja faksile, mis asus hageja poolt suletud ruumides, ei saanud kostja neid tähtajaks täita. Lisaks sellele on kostja kahjuks kostja töötajatele väljamakstud töötasu ja neilt tasutud riigimaksud, kuna töötajad olid ebaseadusliku pandiõiguse teostamise ajal töölt kõrvaldatud, kuid kohustus neile maksta kostjal säilis. Kostja tasus 2004.a. mai 21 tööpäevast 11 tööpäeva (07.05.2004-21.05.2004) eest töötajatelt tööd saamata. Selle kahju suuruseks on 15 423 krooni. Hageja tekitas kostjale kahju kokku summas 93 198,30 krooni, millises ulatuses esitas kostja hagejale avalduse nõuete tasaarvestamiseks. Kuna nõuded on tasaarvestatud, langeb ära hageja nõue. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis OÜ-lt D.P. OÜ B.K. kasuks välja üürivõlgnevuse 1007,80 ning viivised 420,25 krooni. Kohus jättis kohtukulud poolte endi kanda. Kohus mõistis OÜ-lt D.P. riigituludesse 49,50 krooni. Kostja tunnistas hageja nõuet võlgnevuse osas, mis tekkis alates 31.05.2004 kuni lepingu ülesütlemiseni 07.08.2004 summas 27 731 krooni ja mai 2004 rendimakset 5310,08 krooni, seega kokku 33 041,08 krooni. Kostja vastuväited ei anna alust lugeda hageja nõuet 45 599,07 krooni osas alusetuks. Kostja ei vaidlustanud poolte kokkulepet võla tasumise kohta, mille kohaselt oli kostja võlgnevus 20.05.2004 3(9)

seisuga 79 041,82 krooni. Hageja oli 20.05.2004 kokkuleppesse arvestanud ka 03.05.2004 omandatud nõude 45 599,07 krooni. Hageja asus kostja tasutud summasid (30 000 krooni ja 20 000 krooni) maha arvestama kostja rendimaksete võlgadest, mis muutusid sissenõutavaks jaanuaris 2004 ning 07.06.2004 tehtud maksest osa (5695,37) oli arvestatud ka võla 45 599,07 krooni kustutamisena. Kostja sellele vastu ei vaielnud. Kostja seisukoht vaidlustatud nõude osas on vastuoluline ja muutlik kohtumenetluse ajal. Alusetu on kostja esindaja viide 13.09.2004 kirjalikule vastusele, kuna selles kostja vaidlustas vaid selle asjaolu, et 03.05.2004 lepingu järgi ei omandanud hageja viivise nõuet. Seda, et hageja ei ole nõuet kostja vastu omandanud, ei ole kostja kirjalikus vastuses väitnud. Põhjendatud on kostja vastuväide, et tal ei olnud alust tasuda üüri aja eest, kui tal oli takistatud ruumide kasutamine seoses hageja poolt nn pandiõiguse teostamisega. Vastavalt kostja arvestusele ei pidanud kostja põhjendatuks mai kuu eest üüriarvet summas 3690,96 krooni, millele hageja vastuväiteid ei esitanud. Kohus luges põhjendatuks hageja nõude põhivõla osas summas 63 944,83 krooni. Kostja tunnistas hageja nõuet viiviste osas summas 9553,21 krooni, mis tulenesid viivitusest aja jooksul, kui hageja oli üürileandjaks ja kohus luges hageja nõude selles osas tõendatuks. Viivist seoses 20.05.2004 kokkuleppe kohaselt 31.05.2004 tasumisele kuulunud 20 000 krooni tasumisega viivitamise eest summas 700 krooni kostja ei vaidlustanud. Kostja viited, et TsÜS § 97 järgi võib ebasoodsatel tingimustel sõlmitud tehingu tühistada, ei ole asjakohased. Säte laieneb vaid füüsilistele isikutele. Kostja esindajal ei esinenud sättes toodud asjaolusid. Kohus ei pidanud ebasoodsaks viivise määra 0,5%. Kostja vaidlustas hageja viivisintressi nõude 30 006,69 krooni summalt 45 599,70 krooni, kuna lepingust ei selgu, et viivisenõue oleks hagejale loovutatud. Tulenevat VÕS § 167 lg-st 3 lähevad nõude loovutamisel võlausaldajale üle ka senise võlausaldaja õigused intressile ja leppetrahvile ning seega läks hagejale üle nõudeõigus viivisintressile omandatud nõudelt. Kuna 20.05.2004 võla tasumise kokkuleppes kokku lepitud võlasumma sisaldas ka hageja poolt omandatud nõuet 45 599,70 krooni, on summalt 45 599.70 krooni viivisintressi arvestamine eraldi põhjendatud kuni 28.07.2004, kuna vastavalt kokkuleppe p 2.1.3 pidi ülejäänud võlgnevus kustutama hiljemalt selleks tähtajaks. Kuigi pooled tagasimaksmise tähtaegades kokkulepet ei saavutanud, nagu kokku lepiti, oli üldine tähtaeg poolte poolt määratud. Viivised seoses 20.05.2004 kokkuleppes täitmata jäänud osa 29,041,82 krooni eest viivisintressi nõudes on VÕS § 101 lg 1 p 6 alusel põhjendatud, kuna kokkuleppe kohaselt tasumisele kuulunud summa ei ole kostja poolt tähtaegselt tasutud. 06.03.2004 tegi hageja kostjale erakorralise lepingu ülesütlemise avalduse ja 07.05.2004 sulges hageja kostja kasutuses olnud ruumid ega lubanud kostja töötajaid ruumidesse kuni 21.05.2004. Hageja tegutses nn pandiõiguse teostamisel vastuolus VÕS § 307 lg-ga 1 ja tema tegevusel puudus õiguslik alus. Tulenevalt viidatud sättest on üürileandjal õigus kinni pidada üürnikule antud ruumides olevat vallasvara vaid juhul, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia. Hageja ei osutanud, et tal oleks olnud alus arvata, et kostja kavatses lahkuda üüritud ruumidest. Seega ei olnud hagejal õigust pandiõiguse teostamisele. Üürileandja võib kinni pidada asju ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks, kuid hageja takistas kogu kostjale kuuluva vara kasutamise määratlemata oma nõude suurust ja vara väärtust, mille käsutamist ta takistas. Kostja esitatud laoseisu aruandest nähtub, et 07.05.2004 seisuga oli kostjal laos vara 1 899 394 krooni

4(9)

väärtuses. Ekslik on hageja seisukoht, et ruumidesse pääsu takistamine ja VÕS § 307 lg 1 järgi kinnipidamisõiguse teostamine on võrdsustatavad. VÕS § 305 lg-st 1 ega VÕS § 307 lg-st 1 ei tulene üürileandja õigust takistada lepingu alusel kasutatava ruumi sissepääsemist. Arvestades ka VÕS § 307 lg 2 regulatsiooni, on ilmne et seadusandja mõte oli see, et üürileandjal on õigus pandipidajana nõuda, et tema olemasoleva nõude täitmise tagamiseks on üüritud ruumis see vara, mis seal oli nõude tekkimise ajal. Ühestki sättest ei tulene üürileandja õigust võtta oma otsesesse valdusse üürniku vara. Lähtudes eeltoodust käitus hageja ajavahemikul 07.05.2004-20.05.2004 seadusevastaselt. Kostja kahju arvestusele summas 93 198,30 krooni hageja sisulisi vastuväiteid ei esitanud. Kostja väiteid kahju olemasolu ja suuruse kohta on põhjendatud. Töötajatele makstud palk ja sellelt tasutud maksud ilma töötajatelt tööd vastu saamata on kostjal otseseks varaliseks kahjuks VÕS § 128 lg 3 tähenduses. Saadud tellimuste alusel saamata jäänud vahendustasu on VÕS § 128 lg 4 alusel saamata jäänud tulu, kuna kostjal jäid tellimused täitmata hageja tegevuse tõttu. Kostjal tekkinud kahju ja hageja ebaseadusliku tegevuse vahel on põhjuslik seos. Kostjal on nõue hageja vastu summas 93 198,30 krooni. Kostja esitas hagejale 20.12.2004 avalduse tasaarvestuse tegemiseks, mida hageja ei aktsepteerinud. Kostja tugines ka kirjalikus vastuses kohtule, et tema kahjunõue hageja vastu tuleb tasarvestada hageja nõudega. Kohus leidis, et pooltel on vastastikkused rahalised nõuded ja tasaarvestamine on võimalik. Kostjal tekkis kahju ja nõudeõigus kahju hüvitamise nõuete osas seoses saamata jäänud tuluga ajast, kui ta minetas võimaluse tähtaegselt tellimusi täita – 3372 krooni osas 12.05.2004, kuna tellimus esitati 10.05.2004 ja see tuli täita 12.05.2004 ning 74 403,30 krooni osas alates 19.05.2004, kuna tellimus esitati 17.05.2004 ja see tuli täita 19.05.2004. Kahju palkade ja maksude tasumisega seoses tekkis kostjal siis, kui tal tekkis nende maksmise kohustus, so alates 01.06.2004 ning siis muutus see osa kahjust sissenõutavaks. Kohtul tuleb tuvastada, millised kohustused olid kostjal hageja ees, kui kostja nõuded muutusid sissenõutavaks. Pooled ei vaidlustanud hageja esitatud tabelis (t lk 58-59) toodud andmeid arvete ja nende maksetähtaegade osas ja kohus võttis need aluseks arvestuste tegemisel. 12.05.2004, kui muutus sissenõutavaks kostja nõue 3372 krooni, oli hagejal kostja vastu järgmised nõuded: jooksev üürivõlg 33 442,12 krooni, kogunenud viivised 15.05.2003-12.05.2004 summas 5494,73 krooni ning arvetelt maksmata viivised 2041,73 krooni, 03.05.2004 omandatud nõue kostja vastu summas 45 599,70 krooni ja sellelt arvestatud viivised 20 196,63 krooni. Lähtudes VÕS § 201 lg-test 1 ja 2 kuuluvad tasaarvestamisele hageja poolt 02.05.2004 omandatud nõude aluseks olevate arvete järgi arvutatud viivisintressid iga arve kohta eraldi ja vastava arve summa tulenevalt VÕS § 201 lg-st 2 ja lg 1 p-st 1 ning teises järjekorras jooksvate arvete eest arvestatud viivisintressid alates 15.05.2003 koos nende arvestuse aluseks olevate arvete maksmata summadega. 12.05.2004 seisuga kuuluvad tasaarvetsamisele arve nr 213 (20.12.2002) summas 8231,68 krooni arvestatud viivisintressid (4099,38 krooni) osaliselt ning viiviste jääk sellelt arvelt on 727,38 krooni 5(9)

(4099,38-3372). 19.05.2004, kui kostjal tekis nõudeõigus 74 403,30 krooni osas, oli hagejal kostja vastu nõudeid: jooksev üürivõlg 33 442,12 krooni, kogunenud viivised alates 15.05.2003-19.05.2004 summas 5494,73 krooni ning viivised maksmata arvetelt 2275,83 krooni, 03.05.2004 omandaud nõue kostja vastu summas 45 599,70 krooni ja sellelt arvestatud viivised kokku 17 143,83 krooni. Täies ulatuses kuuluvad tasaarvestamisele hageja nõuded tulenevalt 03.05.2004 omandatud nõudest koos viivisintressidega kokku 62 743,53 krooni. Antud summast jääb tasaarvestada 11 659,77 krooni. Sellelt summa arvelt tuleb tasaarvestada jooksvate tasutud üürivõlgnevuste pealt tasutud viivisintressid 5494,73 krooni, arve nr 35 arvestatud viivisintress 1098,13 krooni ning arve nr 35 osaliselt summas 5066,91 krooni. Seega jääb arvest nr 35 tasumata 19.05.2004 seisuga 3934,13 krooni. 21.05.2005 tasus kostja hagejale 30 000 krooni vastavalt 20.05.204 võla tasumise kokkuleppele. Sel ajal oli hagejal kostja vastu järgmised nõuded: jooksev üürivõlg 35 546,76 krooni. Arve nr 1199 osas pidas kohus põhjendatuks summat 5310,08 krooni, kuna kostja ei saanud ajavahemikus 07.05.2004-20.05.2004 üüritud ruume kasutada ja maksmata arvetelt viivised kokku summas 1888,60 krooni. Selle tähtajaga kuulusid tasaarvestamisele kõik viivised, mis on arvestatud arvete 35-923 alusel summas 1845,89 krooni ja arved 35-752 summas 20 506,95 krooni ning osaliselt arve nr 923 summas 7647,16 krooni. Seega jäi maksmata arvest nr 923 summa 1353,88 krooni. 01.06.2004, kui kostjal tekkis nõudeõigus 15 423 krooni osas, oli hagejal kostja vastu nõudeid: jooksev üürivõlg 8896,84 krooni. Arve nr 1199 osas luges kohus põhjendatuks summat 5310,08 krooni, kuna kostja ei saanud 07.05.2004-20.05.2004 üüritud ruume kasutada ja maksmata arvetelt viivised kokku summas 173,91 krooni. Kohus luges tasaarvestatuks kõik poolte nõuded, kuna hagejal oli nõudeid kokku 9070,75 krooni eest ning kostjal jäi ettemaks 6352,25 krooni (15 423-9070,75 krooni). 07.06.2004 tasus kostja hagejale 20.05.2004 kokkuleppe alusel 20 000 krooni. Hagejal sel ajal kostja vastu nõudeid ei olnud. Kostja ettemaks hagejale moodustas 26 352,25 krooni (20 000+6352,25 krooni). Pärast tasaarvestuse tegemist on kostjal seisuga 10.08.2004 hageja ees võlgnevus 1007,80 krooni, mis kuulub hageja kasuks väljamõistmisele. Hageja nõue viiviste osas kuulub rahuldamisele summas 420,25 krooni (1007,80 x 0,1% x 417) ajavahemiku 10.08.2004-29.09.2005 eest. Apellatsioonkaebuse põhjendused OÜ B.K. esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada kostja vastunõude ja sellest tulenevalt tasaarvestuse osas ja osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue viiviste osas summas 29 041,82 krooni ning palus teha selles osas uue otsuse, samuti mõista välja kostjalt 6(9)

kohtukulud. Kohus luges tõendatuks ja põhjendatuks kostja vastunõude seetõttu, et pidas hageja pandiõigust ebaseaduslikuks. Kohus tuvastas, et 06.05.2004 tegi hageja esindaja üürilepingu erakorralise ülesütlemise VÕS § 313 lg 3 alusel, millega lõpetas lepingu alates 06.05.2004. Seega tuvastas kohus, et alates 06.05.2004 oli üürileping lõppenud. Hageja ebaseaduslikku pandiõigust põhjendas kohus asjaoluga, et VÕS §-dest 305 ja 307 ei tulene üürileandja õigust takistada lepingu alusel kasutatava ruumi sissepääsemist. Kohtu tuvastatud asjaolud ja sellest tehtud järeldused on vastuolulised. Üürileping öeldi üles 06.05.2004 ja pandiõigust teostati alates 07.05.2004, mil poolte vahel lepinguline suhe puudus. Kostjal puudus õiguslik alus ruumides viibida ning hageja eeldas põhjendatult, et kostja lahkub üüritud ruumidest. Seega oli hageja VÕS § 307 lg 1 alusel õigus teostada pandiõigust. VÕS § 305 lg 4 sätestab, et üürileandja pandiõigusele kohaldatakse asjaõigusseaduses vallaspandi kohta sätestatut. AÕS § 281 sätestab, et vallasasja võib pandiga koormata selliselt, et panditud asi antakse üle pandipidaja valdusse ja lepitakse kokku käsipandi seadmises. Üürileandja pandiõigus eeldab valdust. Seetõttu võttiski üürileandja üüriobjektil asuvad vallasasjad oma otsesesse valdusse. Kuna pandipidajal tekivad pandi säilimise suhtes kohustused ja vastutus, on ainuvõimalik olukord, kus üürnikku ja kolmandaid isikuid ruumidesse, kus panditud esemed asuvad, ei lasta. Hageja teostas pandiõigust seaduslikult, mistõttu ta ei saanud tekitada kostjale kahju, mida ta peaks hüvitama. Kahju tekkimine ei ole tõendatud. Ei ole tõendatud, et kostja maksis töötajatele reaalselt palka, AS-ilt M.M. ja OÜ-lt L. saamata jäänud vahendustasu suhtes on tõendamata asjaolu, et kõik laoseisus märgitud tooted olid üüripinnal. Kui kaup olnuks üüripinnal, ei võtnud see kostjalt võimalust sama kaup hiljem maha müüa ja saada vahendustasu. Kohus lähtus kahju väljamõistmisel lepingulisest kahjust, kuid leping oli lõppenud, seega ei saanud see olla lepinguline kahju. Kohus leidis, et viivised seoses 20.05.2004 kokkuleppes täitmata jäänud 29 041,82 krooni eest viivitusintressi nõudes on põhjendatud. Kohus tegi nimetatud nõude osas tasaarvestuse. Kuna kostja kahjunõue ei ole põhjendatud ega tõendatud ning tuleb jätta rahuldamata, ei saa tasaarvestusi teha ning kostjalt tuleb välja mõista viivised summas 29 041,82 krooni. Vastus apellatsioonkaebusele OÜ D.P. ei nõustunud apellatsioonkaebuse põhjendustega ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 567 lg 3 alusel tühistada ja saata uueks arutamiseks maakohtule. Tulenevalt TsMS § 651 lg-st 1 kontrollib ringkonnakohus esimese astme kohtu otsust ainult selles osas, mille peale on edasi kaevatud. Kuna apellant ei ole vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles maakohus tuvastas, et kostja võlgnes hagejale üürimakseid 63 944,83 krooni ja tal oli õigus saada viiviseid määras, milles kostja vastu ei vaielnud (9553,21 krooni ja 700 krooni), ning on tuvastatud, et hagejal on õigus kostjalt nõuda ka viivist summalt 45 599,70 krooni kuni 28.07.2004.a ning 20.05.2004.a kokkuleppe järgi võlgnetavalt 29 041,82 kroonilt. Apellant on vaidlustanud kaebuses maakohtu järelduse, mille kohaselt hageja teostas alusetult ja seadusega vastuolus üürilendaja pandiõigust. Poolte vahel ei olnud vaidlust selles, kuidas hageja pandiõigust teostas: tegi 06.05.2004 kostjale erakorralise lepingu ülesütlemise avalduse ja sulges

7(9)

07.05.2004 kostja kasutuses olnud ruumid koos seal asuva kostja varaga ning lubas kostja töötajad ruumidesse alates 21.05.2004. VÕS § 307 lg 1 sätestab, et kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Üürileandja võib pandiõiguse teostamiseks kasutada omaabi. Maakohus on õigesti seadust tõlgendades leidnud, et pandiõiguse teostamise eelduseks on lisaks üürnikul üürileandja ees võla olemasolule üürniku poolt tegude tegemine, millest saab järeldada, et üürnik tahab ära kolida või ruumides olevaid asju ära viia. Maakohus on õigesti leidnud, et hageja ei ole hagiavalduses põhjendanud, millest ta järeldas, et kostja kavatses koos üüritud ruumides oleva varaga koheselt peale üürilepingu ülesütlemist lahkuda. Ebaõige on hageja apellatsioonkaebuse väide, et seoses üürilepingu lõppemisega oli tal alus eeldada, et kostja lahkub koheselt. Pooltevahelise rendilepingu p 10.3 kohaselt kohustus kostja pärast rendilepingu erakorralist ülesütlemist pinna vabastama 5 päeva jooksul. Seega oli kostjal õigus peale lepingu lõppemist üüritud asja kasutada ja ta ei pidanud koheselt lahkuma. Maakohus on õigesti tuvastanud, et hageja poolt pandiõiguse teostamisel pidas ta kostja vara kinni suuremas ulatuses, kui oli tema nõue, mis oli vastuolus VÕS § 307 lg-s 1 sätestatuga. Kostja on tõendanud, et hageja valdusse jäi kostja kaupu summas 1 899 394 krooni, mis ületab oluliselt hageja nõude. Õige on apellandi väide, et üürileandjal on õigus tulenevalt AÕS § 281 lg-st 1 ja 282 lg-st 2 pandiese oma valdusse võtta, kuid ta ei olnud õigustatud võtma oma valdusse kogu ruumides oleva vara, arvestamata oma nõuete suurust, ning vahetama üüritud ruumidel lukud, takistades kostjal kõikidesse ruumidesse pääsemist. Õige on maakohtu järeldus, et hageja ebaseaduslik kinnispidamisõiguse teostamine võis põhjustada kostjale kahju. Kostja on esitanud hagejale 20.12.2004 tasaarvestuse avalduse, mille kohaselt on talle tekkinud kahju seoses ebaseadusliku pandiõiguse teostamisega summas 93 198,30 krooni, mis koosnes kauba müügist saamata jäänud tulust summas 77 775,30 krooni ja 11 päeva eest töötajatele makstud tasust ning tasult makstud riigimaksetest kokku summas 15 423 krooni. Apellant on kaebuses väitnud, et kostja ei ole kahju suurust tõendanud. Kolleegium leiab, et maakohus rikkus otsuse tegemisel tol ajal kehtinud TsMS § 171 lg-t 1, jättes protsessiosalistele tagamata asjas tähtsate asjaolude väljaselgitamise võimaluse. VÕS § 127 lg 5 kohaselt tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tõttu. Käesoleval juhul on kostja esitatud tasaarvestuse avalduse seoses kahjudega, mis seisnesid olulises määras (välja arvatud töötajatele makstud töötasu) saamata jäänud tulus. Kohus on nõutud kahjutasu tervikuna välja mõistnud. Kolleegium leiab, et maakohus oleks pidanud juhtima poolte tähelepanu VÕS § 127 lg-s 5 väljendatud põhimõttele. Kogu nõutud kahju välja mõistes võib tekkida olukord, kus kostja võis talle kuuluva kauba hiljem ikkagi maha müüa ja saada teistelt tehingutelt kasu, mida ta nõuab hagejalt. Samuti ei ole kostja saamata jäänud tulu nõudes arvestanud sealt maha kokkuhoitud kulutusi. Riigikohus on oma lahendites tsiviilasjades nr 3-2-1-90-99 ja 3-2-1-98-03 juhtinud tähelepanu asjaolule, et saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemisel tuleb kahju saanud isiku reaalselt võimalikust sissetulekust maha arvata vajalikud kulutused, mis kahju saanud isik sellise sissetuleku saamiseks pidanuks tegema. Otsese kahju tõendamiseks, mis koosnes töötajale välja makstud töötasudest ja neilt makstud maksudest, on kostja esitanud arvestuse (t. l. 82). Kolleegium märgib, et tabelist ei tulene, millal on väljamaksed töötasuks töötajatele tehtud ja millal on üle kantud maksud. Kolleegium leiab, et maakohus peab asja uuesti läbi vaatama ja selgitama pooltele eeltoodud asjaolusid. Alles peale tegeliku kahju suuruse väljaselgitamist on võimalik teha tasaarvestus ning otsustada hageja nõude rahuldamise üle. Apellant väitis kaebuses, et maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et tegemist oli lepingulise kahjuga. Kolleegiumi arvates on apellandi väide ebaõige. Õigus kinni pidada üürniku vara tuleneb üürilepingu mittekohasest täitmisest üürniku poolt ja see, et üürileandja oli vahetult enne kinnispidamisõiguse teostamist üürilepingu erakorraliselt üles öelnud, ei muuda kinnipidamisõiguse

8(9)

ebaseaduslikul teostamisel tekkinud kahju lepinguväliseks. Seoses asja saatmisega uueks arutamiseks maakohtule, tuleb kohtukulud jaotada maakohtul asja uuel läbivaatamisel.

Ülle Jänes

Margo Klaar

Tiit Kollom

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.