Kohtulahend

ostma. Kuna hagejad aga üürimäära suurendamist ei vaidlustanud, ei saa hagejad ka nimetatud alusele hagiavalduses tugineda. Hagejad peavad eluruumi valduse kostjale üle andma, kuna üürileping on ülesöeldud ja seega lõppenud. Hagejate vastuväited vastuhagile Hagejad vastuhagi ei tunnistanud. Üürimäära enam kui kolmekordne tõstmine oli ebaseaduslik, kuna seda tehti otsese sooviga sundida hagejaid majandusliku survega eluruumist lahkuma või eluruumi ostma. Tegemist oli väljapressimisega. Samuti ei põhjendanud kostja õiguseellane hagejatele millegagi vajadust üürimäära tõsta. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Kohus rahuldas hagi, kuid jättis vastuhagi rahuldamata. Poolte vahel puudub vaidlus, et mõlemapoolselt allkirjastatud üürilepingut kui ühte kompleksset dokumenti ei ole üürnik A. M. kogu eluruumi kasutamise aja jooksul ühegi omanikuga sõlminud. Seega on tema poolt eluruumi asumise õigusliku alusena tõendatud order 01.02.1993 ning poolte suhete analüüsimisel ei saa lähtuda üürileandja poolt allkirjastatud üürilepingust nr 42. Asjaolu, mis põhjusel ja kas põhjendatult või mitte jäi see üürniku poolt allkirjastamata, tähtsust ei oma. Allkirjastamata lepingust pooltele õigusi/kohustusi ei tulene. Lepingu sõlmimiseks üürileandja kohtusse ei pöördunud, vaid jätkas üüriarvete väljastamist. Pooltel ei ole vaidlust, et alates orderi alusel eluruumi asumisest kuni käesoleva ajani on erinevad üürileandjad väljastanud üüriarveid ning üürnik on neid tasunud (tähtsust ei oma, et teatud ajast osaliselt). Seega on tõendatud, et üürnikul oli üürilepingu lõpetamise teate saamise ajal üürileandjaga üürisuhe, kuid see ei olnud vormistatud ühe dokumendiga kirjaliku üürilepinguga. Tulenevalt eelpool tõendamist leidnud asjaoludest - üürisuhte algus 01.02.1993 ja kirjaliku lepingu puudumine - pikenes 01.02.1993 alguse saanud üürisuhe 01.02.1998 veel viie aasta võrra, so kuni 01.02.2003. Alates 01.07.2002 reguleerib pooltevahelist suhet võlaõigusseadus, mille § 310 lg 2 kohaselt, kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Seega muutus ka vaidlusalune üürisuhe alates 01.02.2003 tähtajatuks. Nõustuda ei saa hagejate esindaja seisukohaga nagu tuleks rakendada VÕSRS § 15 lg 3 ning lugeda pooltevahelise suhte tähtajaks 30.06.2007, so viis aastat alates võlaõigusseaduse kehtima hakkamisest alates. Viidatud sätte kohaselt loeti enne 01.07.2002 sõlmitud tähtajatud eluruumide üürilepingud sõlmituks viieks aastaks lepingu sõlmimisest. Antud juhul aga leidis eelpool tõendamist, et võlaõigusseaduse kehtima hakkamise ajal oli poolte vahel tähtajaline üürisuhe ning et selleks ajaks oli üürisuhte algusest, so 01.02.1993, möödunud juba üle viie aasta. Ülesütlemise teatest nähtub, et korralise ülesütlemise põhjuseks oli ka asjaolu, et üürnikul oli tekkinud üürivõlgnevus, mis ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluva üürisumma. Poolte vahel puudub vaidlus, et võlgnevus tekkis asjaolust, et üürnik ei tunnistanud juunis 2002.a. toimunud üüri tõstmist 50 kroonini ruutmeetrilt ning tasus igakuiseid makseid edasi arvestusega 15 krooni ruutmeeter. Selliselt seletas istungil ka T. M. Ka üürileandja erinevatest teadetest üürnikule ajavahemikul 06.06.2002-23.08.2003 nähtub, et selline üüri suuruse ühepoolne muutmine toimus ja et üürnik teatas sellega mittenõustumisest ning jätkas endises suuruses tasumist. Vastavalt VÕS § 327 lg 1 p-le 2 on üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega eelkõige juhul, kui leping öeldi üles muuhulgas seetõttu, et üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud. Nimetatud hea usu vastasuse alus on antud asjas tõendatud. Vaieldamatult oli igakuise üürisumma 15 kroonilt 50 kroonini tõstmise näol tegemist üürilepingu tingimuste muutmisega

üürniku kahjuks. Ka on tõendatud, et üürnik sellega ei nõustunud. Kuigi antud juhul oli tegemist tähtajatu lepingu lõpetamisega, mida VÕS § 311 mõtte kohaselt saab üürileandja sisuliselt igal ajal üles öelda, järgides vaid etteteatamise tähtaegu, tuleb ka sellise lõpetamise puhul järgida, et see ei oleks vastuolus §-s 327 sätestatud hea usu põhimõttega. Tähtsust ei oma asjaolu, et üürnik ei pöördunud kohtu poole nõudega suurendatud üüri vaidlustamiseks. Nimelt nähtub üürileandja esindaja teadetest, et tõstmise teate esitamisel lähtuti elamuseaduse sätetest, kuna sel ajal 06.06.2002 võlaõigusseadus veel ei kehtinud. Sellega on selgitatud teate sisu mittevastavust VÕS § 299 lg-s 2 sätestatule. Tol hetkel kehtinud elamuseaduse redaktsiooni § 37 5 lg 4, milles oli sätestatud üürniku õigus suurendatud üüri kohtus vaidlustada, ei sätestanud kohtusse pöördumiseks kohustuslikku tähtaega. Tõendamist ei leidnud hagejate poolt viidatud teine alus hea usu vastasusele, so üürileandja poolt üürniku sundimine üüritud eluruumi omandama (nn väljapressimine). Üürileandja ettepanekuid eluruumi ostmiseks iseenesest, sh ka juhul, kui need esitatakse üüri tõstmisega ühel ajaperioodil, ei saa iseenesest lugeda omandamisele kallutamiseks VÕS § 327 lg 1 p 3 mõttes. Muid tõendeid, mis nimetatud asjaolu tõendaksid, hagejad ei esitanud. Eeltoodust tulenevalt üürilepingu üles ütlemine kostja õiguseellase poolt 06.11.2003 oli vastuolus hea usu põhimõttega ning seega VÕS § 329 lg 5 kohalt leotakse, et üürilepingut ei ole üles öeldud. Seega langeb ära ka vastuhagi alus - üürilepingu lõppemine alates 09.02.2004 - ning vastuhagi rahuldamisele ei kuulu. Nõustuda ei saa hagejate seisukohaga VÕS § 312 lg-s 1 sätestatud kolmekuulise etteteatamise tähtaja vastuolu kohta PS §-dega 13 ja 33. PS § 13 kohaselt on igal ühel õigus riigi ja seaduse kaitsele ning et seadus kaitseb igaühte riigivõimu omavoli eest. Antud menetluses on seadus (VÕS § 327) hagejaid kaitsnud üürileping lõppemise eest. Viide riigivõimu omavolile aga antud menetluses asjakohane ei ole, kuna tegemist üürisuhtest tuleneva vaidlusega eraõigusliku juriidilise isikuga üürileandjaga. Nimetatud üürileandja ei saa kuidagi vastutada riigi poolt erastamisel üürnikule ja tema perekonnale väidetavalt tehtud ülekohtu eest. Võlaõigusseaduses sätestatud tähtajatu üürilepingu ülesütlemiseks tähtaja sätestamine on PS §-ga 33 kooskõlas, kuna hoiab ära olukorra, kus üürileandjal oleks võimalik sisuliselt koheselt peale lepingu ülesütlemist nõuda ka eluruumi vabastamist. Selline olukord oleks vaieldamatult üürnike õigusi rikkuv. Võlaõigusseaduses sätestatud tähtaeg annab üürnikule ja tema perekonnale piisava ajalise võimaluse uue eluruumi saamiseks vajalikke toiminguid teha. Sätestatud tähtaega ei saa kuidagi lugeda üürniku õigusi piiravaks ja tema kodu puutumatust riivavaks. Üürisuhte kui tsiviilsuhetest tuleneva õigussuhte reguleerimisel peab riik järgima ka PS § 32, mille kohaselt on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud ning et igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Eeltoodust tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et puuduvad alused VÕS § 312 lg 1 suhtes põhiseaduslikkuse järelevalvemenetluse algatamiseks põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse seaduse alusel. OÜ U apellatsioonkaebus ja selle põhjendused OÜ U palus linnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jäetakse hagi rahuldamata ning rahuldatakse vastuhagi. Üürileping kehtis suulisena, kuivõrd mõlemad pooled oma käitumisega aktsepteerisid seda. Kuna üürnik jätkas pärast üürilepingu tähtaja möödumist XXX eluruumi kasutamist ja kumbki pool ei avaldanud teisele teistsugust tahet, muutus kõnealune üürileping tähtajatuks. Üürileandja tõstis üüri seaduslikult ja majanduslikult põhjendatult. Üürimäära tõstmist hagejad nõuetekohaselt ei vaidlustanud. Tähtajatu üürilepingu võib üles öelda igal ajal järgides seaduses sätestatud tähtaegu ja vorminõudeid. Üürilepingu ülesütlemise aluseks oli ka asjaolu, et hagejad ei tasunud üüri vastavalt esitatud üüriarvetele ja üürilepingu ülesütlemise päeva seisuga eksisteeris üürnikel

üürivõlgnevus, mis ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summat. Seega oli üürileandjal võimalik üürileping lõpetada kahel erineval võlaõigusseaduses sätestatud alusel. Tulenevalt eeltoodust oli üürilepingu ülesütlemine seaduslik ja vastas võlaõigusseaduse sätetele nii vormiliselt kui tähtaegade osas. Ebaõige on kohtu seisukoht, et tõendamist leidis üürilepingu ülesütlemine põhjusel, et üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik ei nõustunud sellega, millest tulenevalt on üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Elamu omanikul on üürileandjana täielik õigus tõsta eluruumide üüri juhul, kui ta seda tehes järgib seadust. Vaidlusaluse elamu osas ei ole kunagi kehtinud üüripiirmäärad. Kui nõustuda kohtu ja vastaspoole väitega hea usu põhimõtte rikkumise kohta, tuleks asuda seisukohale, et juhul, kui elamu omanik üürileandjana tõstab seadust järgides üüri ja üürnik seda ei aktsepteeri, siis üürileandja peab sellise asjaoluga leppima ning tal puuduvad seaduslikud võimalused oma õiguste kaitseks. Samuti peaks järeldama, et tähtajatu üürilepingu ülesütlemine üürileandja poolt rikub igal juhul hea usu põhimõtet juhul, kui üürileandja on mingil ajahetkel minevikus tõstnud üüri. Selline seisukoha võtmine on ebaseaduslik ja piirab omaniku õigust oma asja kasutada ning käsutada. Eluruumi üürilepingu ülesütlemine ei vasta VÕS § 327 lg 1 p-le 2, kuivõrd üürileandja mitte ei soovinud üürilepingut üürniku kasuks muuta, vaid tõstis täiesti seaduslikult üürimäära. See tähendab, et poolte vahel ei käinud läbirääkimisi üürilepingu muutmiseks üürniku kahjuks, vaid üürileandja kasutas seadusest tulenevat õigust üürimäära tõsta. Üürnik ei vaidlustanud seda nõuetekohaselt, vaid ignoreeris üürimäära tõstmist ja jätkas üüri tasumist vana üürimäära järgi. Üürileandja tõstis üürimäära alates 01.07.2002. Üürileping öeldi üles alles 06.11.2003 kirjaga alates 09.02.2004 ehk üle aasta aja hiljem üürimäära tõstmisest. Seega ei vasta üürilepingu lõpetamine antud juhul VÕS § 327 lg 1 p 2 eeldustele. Küsimus üürileandja poolsest hea usu vastasest käitumisest üürilepingu ülesütlemisel saaks VÕS § 327 lg 1 p 2 kohaselt tõusetuda juhul, kui üürniku ja üürileandja vahel käiksid läbirääkimised üürilepingu muutmiseks üürniku kahjuks või kui üürileandja oleks koheselt peale üürniku poolset seisukohavõttu uue üürimääraga mittenõustumise kohta üürilepingu üles öelnud. Arusaamatuks jääb, millised on üürileandja õiguskaitsevahendid juhul, kui üürnik ignoreerib üüri maksmise kohustust või muid omapoolseid kohustusi ja üürileandjal puudub õigus seaduses sätestatud nõudeid järgides üürileping üles öelda. Omapoolseid kohustusi rikkusid pahausklikult hagejad. Hagejad keeldusid järjepidevalt allkirjastamast üürilepingut, vaatamata üürileandja korduvatele ettepanekutele. Samuti eirasid hagejad üürimäära tõstmist, teatades vaid, et nad ei ole sellega nõus. Samas oleksid hagejad pidanud üürimäära tõstmise vaidlustama kohtus. Kui kohus leiab, et üüri suurendamine oli põhjendamatu, kuulub enammakstud summa üürnikule tagastamisele. Kohtus vaidlustamine ei vabasta üürnikku üüri tähtaegse tasumise kohustusest. Seega oleks üürnik pidanud üürimäära tõstmise sellega mittenõustumisel vaidlustama kohtus. Antud juhul hagejad lihtsalt keeldusid üüri uue määra järgi tasumast, kuid ei vaidlustanud seda nõuetekohaselt. Samas kuivõrd ka kohtus üüri suuruse vaidlustamine ei vabasta üürnikku üüri nõuetekohasest tasumisest, siis veel vähem on üüri mittekorrektne tasumine põhjendatud paljasõnalise mittenõustumise korral. A. M., T. M. ja D. M. vastuapellatsioonkaebus ning selle põhjendused A. M., T. M. ja D. M. palusid muuta linnakohtu otsust osas, millega jäeti rahuldamata hagejate nõue tunnistada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks üürilepingu lõpetamise nõue Tallinnas, XXX asuvale eluruumile seoses hagejate eluruumi ostmiseks sundimisega ja teha selles osas uus otsus. Kostja õiguseellase ja kostja poolt hagejatele ette seatud valik –

nõustuda üürimäära drastilise tõstmisega 15 kroonilt 50 kroonini ühe ruutmeetri eest, samal ajal tehtud pakkumise – eluruumi väljaostmiseks kostja poolt näidatud hinnaga ja järgnenud nõudega eluruumi üürilepingu lõpetamiseks, on kostja rikkunud VÕS § 327 lg 1 p-s 3 sätestatud hea usu põhimõtet. Kohtuotsuse motiivid selle kohta, et pole keelatud samaaegselt üürimäära tõstmisega teha ettepanekut eluruumist väljatõstmiseks, ei vasta käesoleva tsiviilvaidluse sisule, kuna üürimäära tõstmine, eluruumi väljaostmine ja üürilepingu lõpetamine olid püstitatud ajaliselt praktiliselt samaaegselt. Vastus apellatsioonkaebusele ja vastuapellatsioonkaebusele A. M., T. M. ja D. M. palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja linnakohtu otsus osas, millega jäeti rahuldamata kostja vastuhagis esitatud nõuded üürilepingu lõppemise tunnistamiseks ja eluruumi valdusest väljanõudmiseks, muutmata. OÜ U palus jätta A. M., T. M. ja D. M. vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht Kohtukolleegium leiab, et Tallinna Linnakohtu 25.11.2005 otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise ja tõendite ebaõige hindamise tõttu täies ulatuses. Kohtukolleegium leiab, et kooskõlas TsMS §-ga 657 lg 1 p 2 on võimalik asjas teha uus otsus. Vaidlus puudub selles, et kostja teatas hagejatele ette 6.06.2002 üüri tõstmisest alates 1.juulist 2002 seni tasutud 15 krooni asemel ruutmeetri eest 50-le kroonile. Riigikohus oma 3-2-1-11117-03 lahendis, mis sisult analoogiline, leidnud, et selliselt etteteatamine ei ole iseenesest seadusevastane ja tühine. Vaidlus puudub ka selles, et hagejad ei ole üüri tõstmist vaidlustanud ei elamuseaduses sätestatud korras ega ka võlaõigusseaduses sätestatud korras, kuid ka tasuma kõrgemat üüri ei hakanud. Üürileandja esitas 6.11.2003 üürnikule avalduse Tallinnas Kalamaja 16-27 eluruumi üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 311 lg 1 alusel (t.l.2526). Linnakohus tuvastas õigesti, et poolte vahel kehtis tähtajatu üürileping. Hagejad pole seda asjaolu enam vastuapellatsioonkaebuses vaidlustanud.

VÕS § 311 lg 1 kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. Poolte vahel teistsugune kokkulepe puudus. Vaidlus puudub ka selles, et kostja on järginud üürilepingu ülesütlemisel VÕS §-s 311 lg 1 sätestatud tähtaegu. Põhjendatud on kostja väide, mille kohaselt on kohus ebaõigesti jätnud vastushagi rahuldamata tuginedes VÕS §-ile 327 lg 1 p 2, mille, kohaselt üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega eelkõige siis, kui üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud. Linnakohus leidis, et ka seadust järgides üürileandja poolt üüri tõstmine tähtajatu üürilepingu alusel, kui üürnik üüri tõstmist selleks ettenähtud korras ei ole vaidlustanud ja ka kõrgemat üüri ei maksa, on üürileandja tegevus ikkagi käsitletav soovina muuta üürilepingut üürniku kahjuks VÕS § 327 lg 1 p 2 mõttes. Kohtukolleegium selle seisukohaga ei nõustu. Antud juhul ei saakski siis üürileandja tähtajatut üürilepingut hagejatele kehtivalt üles öelda juhul, kui on seadust järgides tõstnud üüri, üürnik seda ei vaidlusta ja pikemat aega ei maksa ka. Sellisel juhul on aga üürileping ilmselt kahjulik üürileandjale. Selline seisukoht ei ole aga kooskõlas võlaõigusseadusega. Leping peab ikka järgima mõlema poole huve. Õige on kostja väide, mille kohaselt on üür suuruses 15 kr ruutmeeter Tallinna kesklinna piirkonnas väga madal. Üürnikul oli võimalik kasutada õiguskaitsevahendeid üüri tõstmisel üürileandja poolt,

aga seda ei ole ta teinud. Hagejatel oli õigus vaidlustada üüri tõstmine ES § 37-5 lg 4 alusel kui ka võlaõigusseaduse alusel. VÕS § 299 näeb üürileandjale tähtajatu üürilepingu korral ette võimaluse tõsta teatud juhtudel üüri ühepoolse tahteavalduse tegemisega, s.t muuta ühepoolselt üürilepingut, kui poolte kokkuleppel ei ole see välistatud. Seejuures peab üüri ühepoolne tõstmine olema põhjendatud ja toimuma seaduses sätestatud korras, et kaitsta üürniku kui üürisuhte nõrgema poole huve. Kuna kostja esitas üüri tõstmise teate enne 1. juulit 2002. a, pidi see toimuma vastavalt elamusseaduses sätestatule. Ka 6. juuni 2002. a teates on kostja osundanud ES § 375 lg-tele 1 ja 3. Elamuseaduse järgi oli üürileandjal õigus eluruumi üüri suurendada kokkuleppel üürnikuga. Ka sel juhul tuli esitada üürnikule kirjalik põhjendus. Vastavalt ES 375 lg-le 2 pidi üürileandja esitama üürnikule üüri suurendamise kohta kirjaliku põhjenduse vähemalt kaks nädalat enne sama paragrahvi 1. lõikes nimetatud kokkuleppe sõlmimist. Kui üürnik ei olnud nõus üüri suurendamise kokkulepet sõlmima, võis üürileandja ES § 37 5 lg 3 järgi suurendada üüri ühepoolselt, kui üüri mõjutavad hinnad olid viimasest üürimääramisest arvates muutunud (Riigikohtu lahend 3-2-1-117-03). Seega on toimunud üüri tõstmine kooskõlas kehtinud seadustega, mida hageja vaidlustanud ei ole, mistõttu ei ole üüri tõstmine vastuolus ka hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p 2 mõttes. Kuna üürnik ei vaidlustanud üüri tõstmist seaduses ettenähtud korras, siis puuduvad ka alused kohaldada VÕS §-is 327 lg 2 sätestatut, mille kohaselt üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Põhjendatud ei ole vastuapellatsioonkaebuses toodud väited, mille kohaselt on kostja ettepanek üürilepingu alusel kasutatava eluruumi ostmiseks vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p 3 mõttes. VÕS § 327 lg 1 p 3 on eluruumi üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega, kui üürileandja soovis kallutada üürnikku üüritud eluruumi omandama. Antud juhul oli kostja poolt tegemist sisuliselt eluruumide erastamise ettepanekuga, millega pandi ette hagejale omandada vaidlusalune eluruum müügihinnast soodsama hinnaga. Seda kasutasid 50-st korterist 45 nagu väitis kostja esindaja apellatsioonikohtu istungil. Hageja esindaja sõnul ei ostnud hageja korterit välja seetõttu, et tal puudus selleks raha ja pangalaenu ei saanud. Seega puudub igasugune alus vastuapellatsioonkaebuse rahuldamiseks ja linnakohtu järeldus selles osas on õige. Kuna põhihagi rahuldamisele ei kuulu, siis on üürileping hagejatega üles öeldud seadust järgides alates 09.02.2004 (t.l.25-26) ning rahuldada tuleb vastuhagi. VÕS 195 lg 5 alusel peavad lepingu ülesütlemise korral lepingupooled tagastama üksnes lepingu lõpetamisele järgneva aja kohta juba ette üleantu. Tagastamisele kohaldatakse vastavalt VÕS §-des 189-191 sätestatut. Sama sätestab ka VÕS § 334 lg 1, mille kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Kui hagejad vabatahtlikult vaidlusalust eluruumi ei vabasta, siis tuleb nad välja tõsta kostjale kuuluvast eluruumist XXX ilma teist eluruumi vastu andmata. Kohtukolleegium nõustub linnakohtu põhjendustega osas, kus tuvastati, et hagejate seisukoht VÕS § 312 lg-s 1 sätestatud kolmekuulise etteteatamise tähtaja vastuolu kohta PS §-dega 13 ja 33 ei ole põhjendatud. PS § 13 kohaselt on igaühel õigus riigi ja seaduse kaitsele ning et seadus kaitseb igaühte riigivõimu omavoli eest. Antud menetluses on seadus (VÕS §-is 327) hagejaid kaitsvad sätted üürileping ülesütlemise eest. Viide riigivõimu omavolile aga antud

menetluses asjakohane ei ole, kuna tegemist on üürisuhtest tuleneva vaidlusega, kus üürileandjaks eraõiguslik juriidiline isik. Nimetatud üürileandja ei saa kuidagi vastutada riigi poolt erastamisel üürnikule ja tema perekonnale väidetavalt tehtud ülekohtu eest. Võlaõigusseaduses sätestatud tähtajatu üürilepingu ülesütlemiseks tähtaja sätestamine on PS §-ga 33 kooskõlas, kuna hoiab ära olukorra, kus üürileandjal oleks võimalik sisuliselt koheselt peale lepingu ülesütlemist nõuda ka eluruumi vabastamist. Selline olukord oleks vaieldamatult üürnike õigusi rikkuv. Võlaõigusseaduses sätestatud tähtaeg annab üürnikule ja tema perekonnale piisava ajalise võimaluse uue eluruumi saamiseks vajalikke toiminguid teha. Sätestatud tähtaega ei saa kuidagi lugeda üürniku õigusi piiravaks ja tema kodu puutumatust riivavaks. Üürisuhte kui tsiviilsuhetest tuleneva õigussuhte reguleerimisel peab riik järgima ka PS § 32, mille kohaselt on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud ning et igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Ülaltoodu alusel tuleb jätta A. M., T. M. ja D. M. põhihagi OÜ-gu U vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tunnustamiseks rahuldamata ja rahuldada OÜ U vastuhagi hagejatega üürilepingu lõpetamise tunnustamiseks ja eluruumi tagastamise kohustamiseks. Hagejad on esitanud taotluse kohtukulude hüvitamiseks (riigilõiv ja kulutused õigusabile). Kuna põhihagi jääb rahuldamata, siis tuleb nimetatud taotlus jätta ka rahuldamata kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 ja 8 alusel. Kostja OÜ U on esitanud samuti taotluse kohtukulude hüvitamiseks, milleks on tasutud riigilõiv ja väidetavad kulutused õigusabile. Kostja on vastuhagi esitamisel tasunud riigilõivu 120.00 kr (t.l.98) ja apellatsioonkaebuse esitamisel 180.00 kr. Samas ei ole kostja esitanud kuludokumente kulutuste kohta õigusabile nii linnakohtule ega ka apellatsioonikohtule ning selles osas tuleb jätta taotlus rahuldamata. Seega tuleb hageja A. M. ́ilt välja mõista kostja kasuks kokku 300.00 kr. Ülaltoodu alusel kuulub apellatsioonkaebus rahuldamisele ja vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

R. Allikvere

G. Kivinurm

V. Lips

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.