V.T. hagi J.R. vastu juurdepääsu määramiseks avalikult kasutatavale teele üle võõra kinnisasja koos kinnistusraamatusse kandmisega
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 04.07.2005. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
V.T. ja J.R. apellatsioonkaebused
Kohtuistungi toimumise aeg
14. märts 2006. a
Menetlusosalised ja nende
Apellant-hageja V.T. , esindaja Maia Ploom
esindajad
Apellant-kostja J.R., esindajad Leelo Sahk ja E.R. Kolmandad isikud apellant-hageja poolel: V.T. , esindaja Vello Lessel, ja M.L. Kolmandad isikud apellant-kostja poolel Nordea Bank Finland Plc Eesti Filiaal (registrikood 10221469) ja J.T.
RESOLUTSIOON
Edasikaebamise kord
Avalikku huvi kaitsev protsessiosaline Vallavalitsus, esindaja Karin Ruuder
Ülenurme
Jätta apellatsioonkaebused rahuldamata Maakohtu 4. juuli 2005. a otsus muutmata.
ja
Tartu
Jätta apellantide kohtukulud apellatsioonimenetluses nende endi kanda. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebus
võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
POOLTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Hagejale kuulub Tartumaal Ülenurme vallas Soosilla külas Pürje kinnistu (registriosa nr 9644) suurusega 30,39 ha. Hageja kasutab Pürje kinnistut oma faktilise elukohana ja tegeleb kinnistu maadel talupidamisega – kartulikasvatusega. Kostjale kuulub samas külas Kleisi kinnistu (registriosa nr 23296) suurusega 4899 m2 ja kinnistu Kleini-Solba tee (registriosa nr 23295, transpordimaa suurusega 0,44 ha), mis on osa vallateest Kleini-Solba tee nr 291, st kohalikust maanteest. Kostja omandas Kleisi kinnistu vastavalt kinnistusraamatukandele 30.10.2003. Kleisi kinnistu on koormatud hüpoteekidega Nordea Bank Finland Plc ja J.T. kasuks. Kostja kasutab Kleisi kinnistut koos oma perekonnaga faktilise elukohana. Pürje kinnistu piirneb Kleisi kinnistuga, Kleini kinnistuga, Lõopesa kinnistuga ja avalikus kasutuses oleva Kleini-Nõgiaru teega. Kleini kinnistu kaasomanikeks on V.T. ja M.L. . Kinnistud Kleisi ja Kleini-Solba tee moodustati iseseisvate kinnistutena Kleini kinnistu jagamise teel 28.01.2002, mil nende omanikuna kanti kinnistusraamatusse J. T. Lõopesa kinnistu omanikuks on E.A. . Käesoleval ajal kasutab hageja oma kinnistul asuvate hoonete juurde pääsemiseks Kleisi kinnistut läbivat juurdepääsuteed ning samuti kostjale kuuluvat osa Kleini-Solba teest. Hageja ja Kleisi kinnistu eelmise omaniku J. T vaheline vaidlus juurdepääsuõiguse osas on lahendatud Tartu Maakohtu 13.10.2003 otsusega, millega seati hageja kasuks kitsendus juurdepääsuna avalikult kasutatavale teele läbi J. T kinnistute kuni teise juurdepääsu võimaldava tee rajamiseni alljärgnevalt: läbi Kleini-Solba kinnistu nr 23295 kogu kinnistut läbiva tee ulatuses ja läbi Kleisi kinnistu nr 23296 katastriüksuse 94901:001:0070 plaanil katkendjoonega märgitud muu maa alal, mis on teena kasutatav pikkusega 60 m, laiusega 4,4 m, pindalaga 267 m2. Kohtuotsust ei vaidlustatud. Hageja peab juurdepääsu läbi Kleisi ja Kleini-Solba tee kinnistute ainsaks juurdepääsuks hageja kinnistule. Hageja kinnistu piirneb küll 0,5 km kaugusel teega, kuid põllumaad ei saa käsitleda teemaana ega juurdepääsuna hoonete juurde ning sinna ei saa ehitada teed. Ajalooliselt on juurdepääs hoonetele olnud just läbi praeguse Kleisi kinnistu. Õiguse analoogiat kasutades on juurdepääs üle kostja kinnistu ajutine tee AÕS § 156 mõttes. Maa-ameti vastuse (I tl 24) kohaselt ilmneb Tartu Maakatastrile esitatud materjalidest, et kostjale kuuluva kinnistu katastriüksuse koosseisus on 267 m2 "tee maad" ehk siis "muud maad". Nimetatud maa asub Kleisi katastriüksuse plaanil (I tl 29) näidatud katkendjoonte vahel. Kostja teeb hagejale ja hagejaga seotud isikutele takistusi hagejale kuuluvale kinnistule pääsemiseks. Hageja on nõus tasuma kostjale tee korrashoiuga seotud kulutusi, mis on eelnevalt omavahel kokku lepitud. Hageja palus AÕS § 156 lg 1 alusel määrata hagejale kuuluva Pürje kinnistu kasuks juurdepääs sõiduteena avalikult kasutatavale teele läbi kostja kinnistute Kleini-Solba tee ja Kleisi alljärgnevalt: läbi Kleini-Solba tee kinnistu nr 23295 kogu kinnistut läbiva tee ulatuses ja läbi Kleisi kinnistu nr 23296 katastriüksuse nr 94901:001:0070 plaanil katkendjoonega märgitud muu maa alal, mis on sõidutee pikkusega 60 m, laiusega 4,4 m, pindalaga 267 m2. Juurdepääs määrata Pürje kinnistu igakordsete omanike kasuks arvestades teeseaduse sätteid ning kanda juurdepääs kinnistusraamatusse registriosa numbritega 9644, 23295 ja 23296. Kohtuistungil andis hageja ütlusi selles, et ostis praegusel Pürje kinnistul paikneva hoone 1989. a teadmisel, et tee, mis viib läbi praeguse Kleisi kinnistu hagejale kuuluvate hoonete juurde, on avalikus kasutuses. Ka maareformi käigus määrati (Ülenurme Vallavalitsuse 21.08.1998 korraldus nr 342) tee üldkasutatavus. Hageja toetaks probleemi lahendusena ka ümberkruntimise läbiviimist Kleini ja Pürje kinnistute vahel. Juurdepääsutee asukoha muutmisel on vajalik ühine kulutuste kandmine kostjaga, samuti peaks aitama vald.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja kinnistu piirneb avalikult kasutatava Kleini-Nõgiaru teega, mis on piisav, et jätta hagi rahuldamata. Hageja ei ole tõendanud, et tee rajamine on talle ebaotstarbekas ja ebamõistlikke kulutusi nõudev. Kleisi kinnisasi on elamumaa, millel asuvad kostja elumaja ja abihooned. Maa omandamisel kostja poolt puudusid sellel kitsendused. Vallavalitsuse korraldused ei oma kostja suhtes õiguslikku jõudu. Ajalooline juurdepääs hageja kinnistule kulges piki Pürje-Kleini piiri KleiniNõgiaru teele. Ka Kleisi kinnistul puudub praegu sõidutee. Juurdepääsu rajamine läbi Kleisi kinnistu on kostjale koormavam kui hagejale tema enda kinnistul uue tee ehitamine. Tee ehitus üle kostja kinnistu keskosa jagab selle kaheks osaks, kusjuures mõlemale poole jäävad kinnistu eesmärgipärase kasutamise seisukohalt olulised objektid. Juurdepääsu võimaldamine seab ohtu kogu kostja kinnisasja eesmärgipärase kasutamise ja vähendab oluliselt selle väärtust, tõstes samas hageja kinnistu väärtust. Juurdepääsutee kulgeks 1,5 m kauguselt salvkaevust ja 3 m kauguselt elumajast ning läbiks madalpingeliini 2 m laiust kaitsevööndit. Halveneksid kinnistul elavate inimeste elutingimused. Kodu muutuks ebaturvaliseks. Hagejal on odavam ja mõistlikum rajada tee oma hoonete juurest Kleini-Nõgiaru avaliku teeni üle enda kinnistu. Hagejal oli olemas ka sõidutee Kleini-Nõgiaru teelt hoonete juurde piki Pürje ja Kleini kinnistu piiri, kuid hageja kündis selle pärast maatüki omandamist üles. Kostja viitas ka alternatiivse juurdepääsu rajamise võimalusele piki Kleini-Kleisi kinnisasjade piiri, mis koormaks kinnisasju ja nende omanikke vähem kui hageja nõutav juurdepääs. Kleini-Solba tee on alates novembrist 2004 avalikus kasutuses olev tee. Seda hooldab vald ja kuni asjaolude muutumiseni ei tee kostja kellelegi takistusi sellel liiklemiseks. Kostja ei keelaks hagejal kasutada Kleisi kinnistut juurdepääsuna Pürje kinnistule jalgsi või jalgrattaga. Selline juurdepääs peaks kulgema piki Kleisi-Kleini piiri lauda vareme tagant. Juhul kui kohus hagi rahuldab, palus kostja määrata juurdepääsu kasutamise eest tasu järgmiselt: 1) alates 24.11.2002 kuni maakohtu otsuse tegemiseni Kleini-Solba tee ja Kleisi kinnisasjade kasutamise eest 1000 krooni kuus; 2) alates maakohtu otsuse tegemisest, millega Kleini-Solba tee kinnisasi koormatakse Pürje kinnisasja kasuks juurdepääsuõigusega, Kleini-Solba tee kasutamise eest 200 krooni kuus; 3) alates maakohtu otsuse tegemisest, millega Kleisi kinnisasi koormatakse Pürje kinnisasja kasuks juurdepääsuõigusega, Kleisi kinnistu kasutamise eest 2170 krooni kuus. Kostja soovib, et punktides 2 ja 3 määratud tasud kantakse kinnistusraamatu registriosadesse numbritega 9644, 23295 ja 23296. Hagi rahuldamata jätmise korral palus kostja määrata juurdepääsuõiguse kasutamise eest tasu aja eest, mil kostja oli sunnitud koormatist taluma hagi tagamise määruse alusel.
3.Kolmas isik J. T pidas hageja nõuet põhjendamatuks. Hagejal on juurdepääs avalikule teele – Kleini-Nõgiaru teele – oma kinnistult olemas. Hageja soovitud kohta tee rajamine tähendaks seda, et juurdepääsutee läheks elumajast mööda 3 m ja joogiveekaevust 1,5 m kauguselt. Kevadeti ja sügiseti oleks see drenaaži puudumisel läbipääsmatu porimülgas.
4.Kolmas isik Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaal pidas hageja nõuet põhjendamatuks, kuna hageja kinnistu piirneb Kleini-Nõgiaru teega.
5.Kolmas isik V. T pidas põhjendamatuks nii hageja nõuet kostja vastu kui ka hageja soovi saada Kleini kinnistult maad tee-ehituseks. Tee-ehitus lõhuks Kleini kinnistu põllul olevat drenaažisüsteemi. Pürje taluga piirnev põld on Kleini maavalduse kõige viljakam osa. Ajalooliselt kulges Pürje talu tee mööda Kleini ja Pürje piiri. Pürje talul oli oma tee väljundiga Nõgiaru-Kleini teele, kuid selle kündis hageja üles. V. T on Pürje ja Kleini kinnistute
ümberkruntimisele vastu.
6.Kolmas isik M. L nõustus kostja vastuväidetega. M. L teab 1999. a surnud ema juttudest, et vanaisa ostis 100 ha suuruse talu, mis jagati 30-ndatel aastatel osadeks. Igaühel olid eraldi hooned ning teed ei kulgenud kellegi akende alt. Kleisi hoonete vaheline osa on lihtsalt sõidetav krundi sisene osa, kuid ei ole tee kui rajatis. M. L on nõus andma hagejale maad tee rajamiseks kinnistute piiride muutmise kaudu, kui kinnistu pindala ei muutu ja ta ei pea kandma sellega seoses kulusid.
7.Ülenurme vald leidis, et tee, mis kulgeb läbi Kleisi kinnistu, ei sobi sinna ning taastada tuleb kas vana tee või leida mõni teine lahendus. Vallavalitsus ja volikogu on tegelenud Pürje kinnistu juurdepääsutee küsimusega alates 2001. a. 21.02.2002 toimunud arutelul pakuti asjaosaliste poolt välja võimalus rajada uus tee piki Kleisi ja Kleini kinnistute piiri. Selle tee ehitamist oli vald nõus toetama täitematerjaliga. Hageja oli esialgselt uue tee ehitamisega nõus, kuid muutis hiljem meelt ja esitas kohtule hagi teeservituudi seadmiseks Kleisi kinnistule. 19.01.2003 esitas Kleisi kinnistu omanik J. T vallavalitsusele taotluse ümberkruntimise eeltööde alustamiseks. Vallavalitsuses koostati kokkuleppe esialgne projekt, mis jäi poolte passiivsuse tõttu allakirjutamata. Väljapakutud lahend tee aluse maa eraldamiseks ja hageja kinnistuga liitmiseks oleks lihtne maakorraldustoiming maakorraldusseaduse §-de 12 ja 13 alusel. See oli põhjuseks, miks vallavolikogu ei algatanud ümberkruntimist, tegemata ka sellekohast keelduvat otsustust.
MAAKOHTU LAHEND
8.Tartu Maakohus rahuldas 04.07.2005 otsusega hagi osaliselt ning määras V.T. ile kuuluva Pürje kinnistu (registriosa nr 9644) kasuks juurdepääsu sõiduteena avalikult kasutatavale teele läbi J.R. kinnistu Kleini-Solba tee (registriosa nr 23295) kogu kinnistut läbiva tee ulatuses. Juurdepääs määrati Pürje kinnistu igakordsete omanike kasuks arvestades teeseaduse sätteid. Juurdepääs kanda kinnistusraamatusse registriosa numbritega 9644 ja 23295. Kohus määras juurdepääsu kasutamise tasuks perioodil 16.02.2004-04.07.2005 300 krooni kuus ning mõistis välja V. T täiendava tasuna 4300 krooni J.R. kasuks. Kohtukuluna mõistis kohus V. T välja 12 000 krooni J.R. kasuks. Muud poolte kohtukulud jättis kohus poolte endi kanda. Otsuse kohaselt on AÕS § 156 lg 1 eesmärk võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve. Pürje kinnistu piirneb põhja suunas ca 100 m ulatuses avalikult kasutatava Kleini-Nõgiaru teega, mida hooldab Ülenurme vald. Seega on juurdepääs avalikult teelt hageja kinnisasjale olemas. Samas on Riigikohus otsuses nr 3-2-1-45-04 leidnud, et isegi siis, kui hageja kinnistuga külgneb avalik tee, tuleb juurdepääsu nõude lahendamisel kaaluda, milliseid kulutusi peab hageja tegema oma kinnisasjalt (sh hoonete juurest) avalikule teele pääsemiseks ning kas kostja kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla hageja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja omanikku vähem koormav. Pürje kinnistul paiknevad hooned, sh elamu, asuvad Kleini-Nõgiaru teest ca 350-395 m kaugusel. Hoonete ja Kleini-Nõgiaru tee vahele jääb haritav põllumaa ja käesoleval hetkel hooneteni teed, mida oleks võimalik läbida kergemate mootorsõidukitega, ei ole. Juurdepääs, mille kasutamise õigust hageja läbi Kleisi kinnistu hageb, ei ole tee teeseaduse mõistes ega ole ka vaatamata katastriplaanile teena kandmisele seadusjärgne kitsendus (seadusjärgset kitsendust ei saa kehtestada mingi haldusakti või toiminguga), vaid on käsitletav juurdepääsuteena, mille kasutamise osas kuulub kohaldamisele AÕS § 156 sätestatu. Kolmanda isiku V. T ja tunnistaja E. A ütluste kohaselt kulges pärast suurtalu tükeldamist ja enne kollektiviseerimist juurdepääsutee Pürje kinnistule mööda Pürje-Kleini kinnistute piiri Kleini-Nõgiaru teele. Tee olemasolu piki praegust Pürje-Kleini piiriala tõendab ka plaanimaterjal 1980. aastast. Seega on hageja tõepoolest kõik see aeg, mis ta on olnud Pürje kinnistul asuvate
hoonete omanikuks (alates 1989. a), juurdepääsuteed läbi praeguse Kleisi kinnistu kasutanud, kuid see juurdepääs ei ole ajalooline, vaid on tekkinud sovhoosi ajal seoses vajadusega tagada eelkõige juurdepääs karjalautadele. Olemasolev juurdepääs liigendab kostja omandis oleva 4899 m2 suuruse maatüki, mida kostja kasutab eluasemekohana ja kus kostja pere ka faktiliselt elab, kaheks tükiks: ühel pool juurdepääsuteed asub elamu koos kaevuga ja teisel pool majapidamishooned. Nii asjatundjatest tunnistajad H. Kalberg ja K. Sahk kui ka Ülenurme valla esindaja on avaldanud seisukohta, et selline juurdepääsu asetus on kostjat häiriv ja mittesobiv. K. Saha kirjaliku arvamuse kohaselt välistaks olemasolev juurdepääs võimaluse renoveerida ja kasutada sihtotstarbel kinnistu loodeosas asuvat ning oma põhikonstruktsioonide olemuselt veel normaalses seisundis asuvat nn endist laudahoonet, aga ka sellega külgnevat kinnistu osa. Ebaoluliseks ei saa pidada ka juurdepääsu kasutamise dünaamilise koormuse mõju praktiliselt tee kõrval asuvale kaevule ja kinnistu kõrghaljastusele, mis vähendab ka Kleisi kinnistu põhiosa turuväärtust. Tsiviilkäibest väljub maksimaalselt kinnistu osa suurusega 2300 m2, mille rahaliseks väärtuseks võib lugeda maksimaalselt 270 000 krooni. Lisaks tuleb kohtu arvates arvestada ka kinnistute suurusi ja kasutusotstarvet. Hageja kinnistu on 60 korda suurem kui kostja kinnistu ja hageja kasutab oma kinnistut ka põllumajanduslikuks tootmiseks. Hagi rahuldamise korral kasutaks hageja juurdepääsu ka oma tootmistegevuse teenindamiseks. Olukord, kus väiksem kinnistu on koormatud sellisel määral suurema kinnistu kasuks, on kostjale liigselt koormav. Esitatud hinnapakkumistega on tõendatud, et tee kui ehitusliku rajatise rajamiseks üle Pürje kinnistu Kleini-Nõgiaru teele võib kuluda vägagi erinev rahasumma sõltuvalt tellimuse sisust ja tööde teostajast. Olulist tähtsust omab asjaolu, et juurdepääs üle Kleisi kinnistu ei kujuta endast teed teeseaduse mõttes – tegemist ei ole rajatisega. Ka tunnistaja H. Kalberg on juhtinud tähelepanu asjaolule, et juurdepääsul ei ole projekti ega drenaaži. Tunnistaja K. Saha ütluste kohaselt ei ole kõnealune juurdepääsutee ehitatud, vaid looduslikult kujunenud. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, mis tõendaksid, et juurdepääs rajati ehitusliku teena, st kaevati tee küna, täideti see täitematerjaliga, mis muudaks tee hõlpsasti läbitavaks vihma- ja lumesulamise perioodil. Vastupidi, esitatud fotodega on tõendatud, et juurdepääs ei ole hõlpsasti läbitav kevad- ja sügisperioodil. Juurdepääsuteed on täidetud põhiliselt põllukivide jm juhusliku materjaliga. Õigusteadlase P. Pärna arvamuse kohaselt tuleb eeldada, et tee rajab juurdepääsuõiguse omaja (Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne. 2004). Seega on asjakohane kostja seisukoht, et kui kohus annab hagejale õiguse juurdepääsuks läbi Kleisi kinnistu, siis tuleks sinna sõidutee alles rajada. Tunnistaja H. Kalbergi ütluste kohaselt tuleb läbipääsuna kasutatava tee rekonstrueerimine sama maksumusega mis uue tee rajamine (kulutus tee jooksva meetri kohta). Seega ei pruugi hageja kulutused olemasoleva juurdepääsu säilitamisel olla väiksemad kui tee rajamisel Pürje kinnistule või läbipääsu saavutamisel mõnel muul viisil. Juba asjaolu, et hageja arendab oma kinnistul põllumajanduslikku tootmist, samuti kinnistu suurus, eeldab teede olemasolu kinnistul. Kaaludes hageja põlluharimisehuvi juurdepääsutee võimalikus asukohas kostja huviga tagada privaatsus ja kodu puutumatus peab kohus õigeks eelistada kostja huvi, mis kaalub arvestades eelõige kinnistute suurust üles hageja huvi. Kohus ei nõustu kostja vastuväitega selles, et hageja on ise eemaldanud olemasoleva juurdepääsutee. Tunnistaja E. A on küll andnud ütlusi selles, et tee kündis üles hageja rentnik 1996-1997, kuid neid ütlusi ei ole võimalik kontrollida teiste usaldusväärsete tõenditega. Valla esindaja seletuse kohaselt likvideeriti see tee 1986. a maaparanduse käigus, kus kogu põld muudeti üheks massiiviks. Nimetatud väidet toetab ka hageja. Kohus leidis, et juba käesoleval ajal on hagejal juurdepääsuõigus oma hoonetele võimalik põlltöömasinatega. Tunnistaja K. Sahk on avaldanud arvamust, et võimalik on teha pinnasteed põlluharimisvahenditega. Ka džiibi taolise sõidukiga ja põllutöömasinatega pääseb läbi. Olenemata sellest, et Tartu Maakohtu 13.10.2003 otsusega, mida hageja ei vaidlustanud, anti hagejale juurdepääsuõigus läbi Kleisi kinnistu ajutiselt – kuni teise juurdepääsutee ehitamiseni –
kündis hageja ikka läbi võimaliku juurdepääsu asukoha. Hageja ütluste kohaselt toimus viimane künd sügisel 2004, seega kohtuvaidluse ajal. Sellega muutis hageja ise endale keerulisemaks juurdepääsu oma kinnistule juhul, kui kohus hagi ei rahulda. Selliselt käitudes ei ole hageja käitunud heas usus ja mõistlikult. On üldteada asjaolu, et väga paljud juurdepääsud Eestimaal maapiirkondades ongi nn põlluteed, mis on algselt tekkinud mootorsõidukitega läbisõitmisest. Ka tunnistaja H. Kalbergi ütluste kohaselt on kõige odavam variant juurdepääsuks kuival ajal rajad sisse sõita. Seega hagejal olemasolev juurdepääs kinnistul asuvatele hoonetele paraneb, kui hageja ei künnaks enam kogu oma maad üles, alustaks tema valduses olevate põllutöömasinatega pinnastee sissesõitmist või otsustaks ehitada tee. Tee rajamine sõltub mitmetest asjaoludest, kuid selle kulutuse suurust arvestades Pürje kinnistu suurusega ei saa pidada nii koormavaks, mis õigustaks hageja juurdepääsuõigust üle kostja kinnistu. Kuna kostja ei ole vastu hagejale jalg- ja jalgrattatee kasutamise õiguse andmisele mööda KleisiKleini piiri (laudavaremete tagust ala) Pürje kinnistule, on sellega tagatud ka mõistlik juurdepääs Pürje kinnistule ilma Kleisi õueala läbimata, mis ei koorma kostjat liigselt. Mootorsõidukit on võimalik parkida Kleisi-Solba teele ja edasine tee kuni Pürje kinnistuni läbida jalgsi. Juhul kui kostja taandub oma kohtuistungil antud lubadusest, on hagejal õigus esitada nõue kohtu kaudu. Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-33-04 asunud seisukohale, et lahendades AÕS § 156 lg 1 alusel esitatud juurdepääsu nõuet, tuleb esitatud asjaolude alusel arvestada seadagi, kas hagejal on võimalik saada juurdepääs avalikult teelt oma kinnisasjale mujalt kui kostja maatüki kaudu, ning asjaolu, et juurdepääs üle teise kinnisasja võib olla selle omanikule vähem koormavam kui kostjale tema kinnisasja kaudu, võib olla üheks hagi rahuldamata jätmise aluseks. Käesolevas asjas on nii Ülenurme vald, pooled ise kui ka asjatundjad H. Kalberg, K. Sahk pidanud põhjendatuks kaaluda juurdepääsuna Pürje kinnistule teed üle Kleini kinnistu. Asjas tuvastatu põhjal on alust eeldada, et üks võimalikke viise, mis ei koorma liigselt naaberkinnistute omanikke, on tagada juurdepääs avalikult teelt Pürje kinnistule maakorraldusseaduse alusel läbiviidud maakorraldustoimingute kaudu. Maakorralduse läbiviimine valla territooriumil on kohaliku omavalitsuse pädevuses. Kuigi Kleini kinnistu kaasomanik V. T ei olnud nõus mitte mingisuguste maakorraldustoimingutega, mis tagaks Pürje kinnistule juurdepääsu rajamise võimaluse piki praegust Kleisi ja Kleini piiri hageja poolt heaks kiidetud alternatiivse tee ehitamise asukohas, ei esitanud hageja alternatiivset juurdepääsuõiguse nõuet Kleini kinnistu omanike V. T ja M. L vastu, kuigi kohus vastava ettepaneku tegi. Ka ilma maakorraldustoiminguid tegemata võiks juurdepääs üle Kleini kinnistu olla selle omanikele vähem koormavam kui hagetav juurdepääs. Kleini kinnistu kujutab endast põllumaad (vastava lahustüki suurus 3,51 ha). Kinnistul ei asu hooneid, maad on antud rentniku harida. Tegemist on haritava põllumaaga, mistõttu ei ole kinnistu küll hetkel kergemate mootorsõidukitega ilma eelnevate teetöödeta läbitav, kuid tee rajamine on hageja kohus. Ka olemasoleva juurdepääsu võimaldamisel tuleks hagejal sõidutee alles rajada. Kohtule esitatud OÜ Sahkar hinnapakkumise kohaselt oleks tee võimalik rajada üle Kleini kinnistu 33 250 krooni (lisandub käibemaks) eest, milline kulutus on hagejale kindlasti vähem koormavam kui kostja talumiskoormus. Seega tuleb hagi jätta rahuldamata. Hagejale on tagatud juurdepääs üle omaenda kinnisasja, ta võib kasutada jalg- ja jalgrattateed üle kostja kinnisasja (Kleisi-Kleini piiril), samuti on tal võimalus taotleda juurdepääsu üle Kleini kinnistu, milline juurdepääs on omanikule kindlasti vähem koormavam kui kostjale tema kinnisasja kaudu. Juurdepääsu määramisel on oluline arvestada ka juurdepääsu tagamise võimalusi maakorraldustoimingute läbiviimise teel. Hagi juurdepääsu nõudes mööda Kleini-Solba teed tuleb rahuldada. Tegemist on erateega, mis tagab hagejale juurdepääsu Pürje kinnistule Tartu-Valga maanteelt, olenemata juurdepääsu täpsest asukohast. Hetkel on see eratee avalikus kasutuses. Kostja nõue tasu määramiseks KleiniSolba tee kasutamise eest tuleb jätta rahuldamata. Kõnealune tee on sihtotstarbe kohaselt transpordimaa ja käesoleval ajal teeb selle korrashoidmiseks kulutusi kohalik omavalitsus. Kostja on teinud novembrist 2004 kolmeks aastaks vallaga lepingu Kleini-Solba tee avalikuks
kasutuseks. Teeseaduse § 4 lg 3 mõttest tuleneb, et pärast nimetatud lepingu sõlmimist puudub eratee omanikul õigus teha takistusi teistele isikutele eratee kasutamiseks lepingus märgitud perioodil ja nõuda selle eest tasu. Kohus ei pea tasunõuet õigustatuks ka enne tee avalikku kasutusse andmise lepingu sõlmimist. Kleini-Solba tee erastati maaomanikele osade kaupa. Kostja ei ole avaldanud, milline oli teekinnistu hind. Ka enne lepingu sõlmimist on tee eest hoolitsenud Ülenurme vald. Puuduvad andmed, et ülejäänud teed kasutanud isikud oleksid maksnud kostjale tasu tee kasutamise eest. Isikuid tuleb võrdsetel asjaoludel kohelda võrdselt. Hageja on kasutanud juurdepääsu üle Kleisi kinnistu alates 16.02.2004 hagi tagamise määruse alusel, millise perioodi eest on kostjal AÕS § 156 lg 1 alusel õigus tasu nõuda. Arvestades juurdepääsu kasutamisega seotud asjaolusid – sh kinnistute suurust, juurdepääsu paiknemist kostja kinnistul (läbib kostja õueala) ja selle kasutamist hageja poolt talupidamisega seotud vedude tarbeks, peab kohus õiglaseks tasuks juurdepääsu kasutamise eest 300 krooni kuus. Arvestades tasutud 800 krooni tuleb hagejalt välja mõista kostja kasuks täiendavalt 4300 krooni. Kuna hagi jääb vaidlusaluses osas rahuldamata ja Kleini-Solba tee kasutusõiguse osas ei ole kostja hagejale takistusi teinud, siis tuleb riigilõiv 60 krooni jätta hageja kanda. Hageja on teinud kulutusi õigusabile 6100 krooni (ilma käibemaksuta). Kostja on teinud kulutusi õigusabile 14 160 krooni (koos käibemaksuga). Õigusabikulude jaotamise otsustamisel tuleb arvestada, et hagi rahuldatud osas kostja sisulisi vastuväiteid ei esitanud, esitades küll tasunõude, mille kohus jättis rahuldamata. Seega tuleb eeldada, et põhilise osa õigusabikulusid põhjustas hageja see nõudeosa, mille kohus jättis rahuldamata. Arvestades proportsionaalsuse põhimõtet ja asjaolu, et kostja tehtud kulutused õigusabile erinevalt hagejast on maksustatud käibemaksuga, mis paratamatult tõstab kulutuste suurust, tuleb seoses hagi peamises osas rahuldamata jätmisega lugeda kostja põhjendatud õigusabikuluks 12 000 krooni, mis tuleb ka hagejalt välja mõista. Maakohus arvestas siin kohtuistungitele ja paikkondlikule vaatlusele kulunud aega, samuti kostja esindaja A. Ruuli koostatud põhjalikke kirjalikke õigusdokumente. Kuna hagi jääb vaidlusaluses osas rahuldamata, siis tuleb hageja õigusabikulu jätta tema enda kanda. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES
9.V. T taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist osas, millega jäeti rahuldamata V. T hagi J.R. vastu juurdepääsu määramiseks V. T kinnistu kasuks läbi Kleisi kinnistu pikkusega 60 m, laiusega 4,4 m, tee kasutamise maksumuse ja õigusabikulude suuruse osas, ning uue otsuse tegemist, millega V. T hagi rahuldada täies ulatuses, mõista V. T välja tee kasutamise tasu 50 krooni kuus ja jätta V. T välja mõistmata J.R. õigusabikulud. Kaebuse põhjendused: 1) Kohus on asunud seisukohale, et hageja kinnistule on avalik juurdepääs olemas. Tegelikult piirneb hageja kinnistu – põld küll reformimata maaga (teega), kuid on elamust ja kõrvalhoonetest ca 350 m kaugusel. 2) Kui hageja elamu ostis, oli juurdepääsuteeks märgitud tee, mida hageja käesoleval ajal kasutab. Maa erastamise käigus selgitas vallavalitsus, et kostja õiguseellasele maa tagastamisel jäävad teed üldkasutatavaks edasi. See märge kantakse tagastamiskorraldusse. Kostja katastriplaanil märgiti tee kitsendusena ning see pidi tagama hagejale alatise juurdepääsu oma hoonetele. Ainult sellise selgituse tõttu oli hageja nõus valla õigusaktidega. 3) Ajalooliselt olid kõik antud elamutegrupis olevad hooned ühe suurtalu õue peal asuvad hooned ning tee nende hooneteni kulges praeguse Kleisi kinnistu kaudu. Seega asjaolu, et hageja poolt kasutatav tee ei ole kogu ajaloo vältel (millisest ajast arvatuna?!) kulgenud samast kohast praeguse Kleini-Solba teeni, ei saa olla vaidluse lahendamisel oluline. 4) Tee ei liigenda kostja kinnistut selliselt, et kinnistu kasutamine oleks takistatud. Hageja ja
tema pereliikmed ei liigu teel sageli, vaid ca 4-6 korda 24 tunni jooksul, puhkepäevadel vähem. Tee on enamvähem samas tasapinnas ülejäänud maaga. Kohtuistungil kinnitas kostja, et jätab selle osa teest igal juhul alles, mis algab maanteest ja kulgeb tema kõrvalhoone varemeni, mis asub hageja kinnistu piirist ainult ca 1,5 m kaugusel. Mingil juhul ei saa väita, et osa kostja kinnistust väljub tsiviilkäibest, samuti on tõendamata ja arusaamatu kohtu väide, et selle osa turuväärtus oleks 270 000 krooni. Kostja ostis elamu koos maaga 490 000 krooni eest. Põhiliselt määrab kinnistu hinna hoone väärtus. Vastavalt maa maksustamishinna aktile 1669-1 on sellise maa maksimaalseks hinnaks vallas 12 krooni/m2 ja teisele poole teed jääva kostja maaosa hinnaks kujuneks seega 27 600 krooni. Mingit põhjendust ei ole kohtu väitel, et tee kasutamine vähendab kostja kinnistu turuväärtust. Tee oli ajal, mil kostja kinnistu ostis, olemas ja hageja kasutas seda. Kostja teadis kohtuvaidlusest ja kohtulahendist, kus ei olnud uue tee ehitamise tähtaega ja korda kindlaks määratud. Kinnistu hind oli arvestades kõiki neid asjaolusid turuhinnast odavam. Maa suuruste väljatoomine uue tee ehitamise kohustuse põhjendamiseks ei ole õige. Hageja ainsaks sissetulekuallikaks on põld, mis praegustes põllumajanduslikes mastaapides on väike ja tee ehitamise maksumuse tasumiseks vähe tulutoov. Hageja tootmistegevus kostjat ei koorma. Hageja on nõus, et tal ei lubata teel liikuda põllutöömasinatega. 5) Erinevatest hinnapakkumistest saab aluseks võtta seda, kus pakkumise tegemisel tutvuti kohapealse olukorraga. Kohapeal käis ainult H. Kalberg. Kõiki asjaolusid arvestades tuleb tee ehitusmaksumuseks 175 000-198 000 krooni aasta taguste hindadega. Kütusehinna tõusu tõttu on ehitus oluliselt kallinenud. Vaidlusaluse tee ehitamisega seotud materjale ei ole sovhoosi arhiivides säilitatud. Samas on tõendatud, et hageja kasutab teed aastaringselt. Tunnistaja E. A seletuse kohaselt kasutati teed varem karjalautade juurde pääsemiseks. Sinna pidi olema tagatud juurdepääs aastaringselt. Järelikult on tee rajatud sovhoosiaegseid tee-ehitusreegleid järgides. Asjaolu, et teel ei ole projekti ja drenaaži, ei muuda teda ehituslikult olematuks. Asjaolu, et tee ei ole kevad- ja sügisperioodil hõlpsasti läbitav, on tingitud kostja tegevusest. Kohus tugineb õigusteadlase arvamusele, et juurdepääsutee rajab juurdepääsuõiguse omaja. Kohus saab otsust rajada seadustele ja kohtupraktikale, aga mitte kellegi arvamusele. Kohus on meelevaldselt leidnud, et kaaludes hageja põllumajandushuvi ja kostja privaatsust, tuleks eelistada viimast. Hageja põllumajandushuvi ei ole tema kojupääsuga seotud. Probleem on hageja ja tema pereliikmete kojupääsus nii jala kui sõiduautoga. 6) Eelmise samasisulise kohtuasja arutamisel lepiti kokku tolleaegse kostja, vallavalitsuse ja kolmandate isikute – Kleini kinnistu omanikega, et kinnistuomanikud eraldavad hagejale ümberkruntimise käigus uue tee ehitamiseks vajaliku maa, vald annab täitematerjali ja poole ehituskuludest tasub kostja. Vallavalitsus koostas lepingu, kuid kostja müüs oma kinnistu J. R. Teised osapooled loobusid koostööst. Loomulikult künnab hageja oma põldu, kuna see on tema ainus sissetulekuallikas. Hagejal ei ole võimalik läbida ka kündmata põldu aastaringselt sõiduautoga. Džiipi hagejal ei ole. Seega ei ole hageja tegevus vastuolus hea usu põhimõtetega. On üldteada, et täitmata põllutee sellel traktoriga sõites muutub läbipääsmatuks vihma ja keltsa mineku ajal. Nõustuda ei saa kohtu seisukohaga, et enamuses teed maal ongi sissesõidetud põlluteed. Põlluteed on reeglina raskesti läbitavates kohtades täidetud ja truubitatud ja nad ei ole üldiselt aastaringselt normaalselt kasutatavad. 7) Kohus leiab, et mõistlik juurdepääs hageja kinnistule on jalgtee Kleini-Solba teelt mööda Kleisi-Kleini kinnistu piiri. Sellekohast õigust kohus oma otsusega hagejale, tema pereliikmetele ja külalistele ei andnud. Pealegi ei ole ala isegi jalgsi aastaringselt läbitav sinna koguneva liigvee tõttu. Sellisel juhul ei ole hagejal võimalust tagada auto säilimist elamutest kaugel inimtühjas kohas. Valgustamata teel parkiv auto muutub liiklusohtlikuks ja segab talvel lume koristust.
8) Maakorraldusseaduse § 20 lg 4 kohaselt võib ümberkruntimise algatada, kui sellega on nõus vähemalt 2/3 eeldatavatest osalistest, kelle kinnisasjad hõlmavad vähemalt 1⁄2 maakorralduspiirkonnast. Kostja ei ole ümberkruntimise osaline, kuna tema oma kinnistu piire nõus muutma ei ole. Seega üks osaline – hageja – on nõus, teine osaline – Kleini kinnistu – ei ole nõus osalema ja ümberkruntimist teha ei saa, kuna pole 2/3 häälteenamust ja pole ka kolme kinnistut, mille piirid muutuksid. Seetõttu vald ümberkruntimist ei algatanud. Hagejal puudub juriidiline võimalus valla otsust vaidlustada. Hagi esitamine Kleini kinnistu omanike vastu ei ole samuti põhjendatud. Hageja ei saa neid sundida endale maad müüma, samuti lubama enda kinnistule teed ehitada. Hageja ei olekski teed nõus võõrale kinnistule ehitama, kuna ei saa välistada, et ta jääb kunagi ka sellest teest ilma. Kohtuotsus ei ole õiglane. Hageja on kasutanud vaidlusalust teed alates elamu ostmisest. Teid muudeti riigiasutuste tegevuse tõttu. Kostja tahab, et hageja hakkaks koju sõitma mujalt, tema kinnistut läbimata, aga tee jääks alles. Selle huvi rahuldamiseks tuleks tal teise tee ehituse maksumusest pool hüvitada. Kostja ei ole sellega nõus. Ta ei ole nõus ka andma hagejale maad oma krundi piirilt, et sinna uus tee rajada. Kostja on ostnud endale kinnistu teades, milline on kinnistu kasutuskord ja tahab nüüd ilma igasugusid kulutusi kandmata oma olukorda parandada. 9) Tee kasutamise tasuks võiks olla mitte rohkem kui 100 krooni kuus. Kuna teed kasutab ka kostja, tuleks hagejal sellest maksta pool – 50 krooni kuus. Hageja kasutab vaidlusalust teed ca 4-6 korda ööpäevas ja kerge liiklusvahendiga. 10) Õigusabikulud oleks õiglane jätta poolte endi kanda. Igaüks valib ise, kui suurt tasu nõudva esindaja teenuseid ta kasutab. Hagi rahuldati pooles osas.
10.J.R. taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist osas, millega rahuldati V. T nõue juurdepääsule üle J. R kuuluva Kleini-Solba tee kinnisasja koos selle kandmisega kinnistusraamatusse, ning vaidlustatud osas uue otsuse tegemist, millega jätta juurdepääsunõue rahuldamata. Juhul kui ringkonnakohus leiab, et juurdepääsunõue üle Kleisi-Solba tee kinnisasja tuleb rahuldada, siis määrata juurdepääsu kasutamise tasuks 200 krooni kuus alates kohtuotsuse alusel märke kinnistusraamatu registriosadesse kandmisest. Rahuldada J.R. tasusoovid: määrata Kleisi kinnisasja kasutamise hinnaks ajavahemikul 16.02.2004-04.07.2005 800 krooni kuus ja Kleini-Solba tee kasutamise eest ajavahemikul 16.02.-23.11.2004 200 krooni kuus. Arvesse võttes, et V. T on tasunud kasutustasu 800 krooni, mõista V. T täiendavalt välja 14 200 krooni. Kaebuse põhjendused: 1) Kostja ei tee hagejale Kleisi-Solba tee kasutamisel takistusi. Kostja ja kohaliku omavalitsuse vahel on sõlmitud leping Kleisi-Solba tee avalikuks kasutamiseks. Kõnealuse lepingu, teeseaduse § 4 lg 3 ja AÕS § 155 alusel on tagatud hageja vaba juurdepääs avalikult kasutatavale teele ning kohtuvaidluse ajal muutunud asjaoludel kaotas hageja nõude aluse AÕS § 156 näol. Kuna nõude alus puudub, siis ei saa kohus seda nõuet rahuldada. Nõude aluse äralangemisel kadus vajadus ja õigus seada kohtuotsuse alusel kitsendus kostja teekinnisasjale ja kanda see kinnistusraamatusse. 2) Kui ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hagejal on õigus nõuda juurdepääsuõigust ja selle tagamist märkega kinnistusraamatus, siis on kostjal õigus tasule juurdepääsuõiguse kasutamise eest. Vastava märkega tagatud juurdepääsuõigus koormab kostjat ja tema kinnisasja oluliselt rohkem kui tähtajaline tee avalikku kasutusse andmise leping. Pealegi tõuseb vastavast märkest hageja kinnisasja väärtus, seevastu kui kostja kinnisasja väärtus väheneb. Sellest tulenevalt, ,,kuni asjaolude muutumiseni", oli esitatud ka kostja tasusoov 200 krooni kuus. 3) Tasu 300 krooni kuus ei kompenseeri piiranguid, mida kostjal tuleb taluda aja jooksul, mil hagi tagamine annab hagejale juurdepääsuõiguse üle Kleisi kinnisasja. Vastavalt hindamisaktile
moodustaks Kleisi kinnisasjal juurdepääsualuse maa kasutusse andmise hind 8010 krooni aastas (667.50 krooni kuus), sellele lisanduvad muude mõjutuste hinnad ja asjaolu, et peale juurdepääsu alla jääva maa-ala on kostja sisulisest kasutusest väljunud teisele poole juurdepääsuteed jääv kinnisasja osa suurusega 2300 m3, mille turuväärtus oleks 170 000-270 000 krooni. Hagi tagamise tõttu on takerdunud kanalisatsiooni imbsüsteemi ehitus, mistõttu puudub võimalus elamust heitvett (sh juurdepääsuteest rikutud pinnase tõttu keldrisse valguvat vett) ära juhtida, lõpule on viimata kinnisasja taraga piiramine, tegemata haljastustööd. Kuni kohtuvaidluse lõppemiseni ei pidanud Nordea pank võimalikuks läbi vaadata kostja täiendavat laenutaotlust. Kostja nõustub kohtuga, et selle perioodi eest, mil Kleini-Solba tee on olnud avalikus kasutuses lepingu alusel, ei ole tasunõue õigustatud, küll aga on tasusoov õigustatud alates hagi tagamise määrusest kuni lepingu kehtima hakkamiseni, s.o ajavahemikul 16.02.-23.11.2004.
11.J.R. vaidleb V. T apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväited: 1) Pürje kinnisasi piirneb põhjaküljel avalikult kasutatava Nõgiaru-Kleini teega. Hageja ei ole tõendanud, et Pürje kinnisasjal asuvate hoonete juurest ei ole teele juurdepääs või selle rajamine üle oma kinnisasja võimalik. Seega pole täidetud seaduses sätestatud obligatoorne eeldus juurdepääsu nõudmiseks üle võõra kinnisasja. Seadusest tulenevalt ei oma tähtsust, millisel viisil või millise sõiduvahendiga juurdepääsu kasutatakse. Kindlasti tuleb vajalikuks lugeda juurdepääsu jalgsi ja transpordivahendiga. Transpordivahendiks ei pea olema auto, mis nõuab kõvakattega teed. Kohtuotsuses on leitud, et juurdepääs avalikule teele on võimalik kõrgendatud läbivusega sõiduautoga. Hagejal on traktor, mida ta saab vajadusel kasutada. Kostja lubab hagejal läbida Kleisi kinnisasja jala või jalgrattaga. Vaidluse konteksti arvestades ei ole sõiduautoga juurdepääs vajalik. Juurdepääs sõiduautoga annaks hagejale juurdepääsumugavuse. Hagejal on juba praegu seaduse mõttes vajalik juurdepääs kinnisasjal asuvatele hoonetele tagatud. 2) Kostja omandas kinnisasja 2003. a Sellel ei lasunud mingeid era- ja/või avalik-õiguslikke kitsendusi. Vallavalitsuse aktid nr 342, 21.08.1998 ja nr 500, 05.12.2001 ei anna hagejale juurdepääsu suhtes õigusi. AÕS § 156 sätestatud juurdepääsu nõudeõigust ei ole võimalik sätestada maa erastamise või tagastamise tingimusena. 3) Tulenevalt põhiseaduse preambulas, ORAS § 2 ja MaaRS § 2 sätestatud eesmärkidest tuleks asjassepuutuvate kinnisasjade puhul ajaloolise juurdepääsuna mõelda kohta, kus asus juurdepääs enne nõukogude okupatsiooni ja kollektiviseerimist. Kinnitust on leidnud, et ajalooliseks peetav juurdepääs Nõgiaru teele piki Pürje-Kleini piiri oli kasutusel veel 80-ndate keskpaigas. Hageja hakkas vaidlusalust juurdepääsu kasutama 1989. a. 4) Kohus on põhjendatult leidnud, et juurdepääsu talumine on kostjale liigselt koormav. Lisaks ainuüksi asjaolu, mille kohaselt sõidukitega (sh põllumajandusmasinate ja veoautodega) läbitav juurdepääs paikneb eluasememaal vahetult maja ja kaevu kõrval, annab täiendava põhjenduse kohtu järeldusele. Tunnistaja E. A ütlused kinnitavad, et juurdepääsu kasutatakse 10-12 korda päevas, kuid tuleb ette ka, et sagedamini. Hagejal on kaks kaubikut ja sõiduauto, mis on pidevas kasutuses. Tähtsust ei oma kostja soov osa juurdepääsust (sissesõit õuele) alles jätta. Kostja jaoks on oluline, et õueala ei koormaks läbiv liiklus ja sellega kaasnevad kahjulikud mõjutused. Juurdepääs ei võimalda õueala tarastada ja seda eesmärgipäraselt kasutada (puudub igasugune privaatsus, ei ole võimalik väikelapsi õue lubada jne). Kostja esitas hindamisakti Kleisi kinnisasja eeldatava turuväärtuse vähenemise kohta. Hageja ei ole aktile argumenteeritult vastu vaielnud ega seda omapoolsete tõenditega ümber lükanud. Kostja teadis J. T ja hageja vaidlusest juurdepääsu üle, kuid kohtuotsus andis kostjale teadmise, et hagejale anti juurdepääsu ajutise kasutamise õigus kuni teise juurdepääsu valmimiseni.
Jõustunud kohtuotsus on asjast osa võtnud pooltele kohustuslik. Tuginedes sellele oli kostjal mõistlik eeldada, et hageja aktsepteerib kohtuotsust ja asub teist juurdepääsu rajama. Kohus on õigustatult otsust motiveerinud kinnisasjade suuruse vahe ja kasutusotstarvetega. Lisaks sellele, et suurem kinnisasi koormab väikest läbi tootmistegevuse (hageja transpordib pidevalt põllumajandussaadusi ja tootmiseks vajalikke vahendeid üle kostja elamumaa), kinnitab kinnisasjade suuruste 60-kordne vahe, hageja maatüki pindala, paiknemine ja kinnisasja kasutusotstarve, et hagejal on objektiivselt ratsionaalne vajadus rajada juurdepääsutee üle oma kinnisasja. Absurdne on väide, et talu põllumajandustootmiseks juurdepääsuteed ei vaja: kui hageja ei vaja vaidlusalust juurdepääsu suurema hulga põllumajandussaaduste transpordiks, siis seda vähem vajab ta seda vähema hulga elamu majandamiseks vajamineva kohaletoimetamiseks. Maa kui kindla tagatise olemasolul on juurdepääsutee ehituseks võimalik võtta laenu. 5) Kohus on hinnanud esitatud kalkulatsioone ja asunud õigustatult seisukohale, et juurdepääsutee ehitamise hind on sõltuv sellest, mis tingimused selle rajamiseks seatakse ja kes tööd teostab. Kohus tuvastas, et ka Kleisi kinnisasjal teed kui ehitist ei ole. Vajaliku juurdepääsu asjaõigusseaduse mõttes saab kasutusele võtta oluliselt lihtsamate vahenditega kui seda eeldab kõvakattega tee ehitus. Eelkõige kinnitab seda hageja enda tegevus vaidlusaluse juurdepääsu kasutuselevõtul ja hilisema kasutamise käigus. Esialgu on suuremate masinatega tee sisse sõidetud ning seejärel raskesti läbitavaid kohti täidetud kruusa või kividega. 6) Asjas on oluline, et Tartu Maakohtu otsusega tsiviilasjas nr 2-174/02 ei antud hagejale alalist läbipääsuõigust. Otsust tuleb mõista nii, et hagejale anti ajutine juurdepääsuõigus, kuna alalise juurdepääsuõiguse määramine oleks olnud ebamõistlik. Hageja otsust ei vaidlustanud, seega nõustus ta ajutise juurdepääsuga. Kohtuvaidluse ajal hageja ei teadnud, kas ta saab nõutud õiguse, kuid vaatamata sellele kündis võimaliku juurdepääsu koha enda kinnisasjal üles. Kohus on hageja sellist käitumist õigusega hinnanud pahauskseks ja ebamõistlikuks. Peale kohtuotsust käesolevas vaidluses kündis hageja jällegi mõeldava juurdepääsukoha üles. 7) Kohus on põhjendatult leidnud, et üks mõeldavatest juurdepääsudest Pürje kinnisasjale on üle Kleisi kinnisasja jalg- ja jalgrattateena mööda Kleisi-Kleini piiri. Kuivõrd hageja ei ole kõnealustel asjaoludel juurdepääsu nõudnud, siis ei saanud kohus seda rahuldada. Pealegi ei olnud selleks vajadust, sest kostja ei tee jalg- ja jalgrattatee kasutamiseks takistusi. Auto parkimine Kleini-Solba teel ei ole selles kohas keelatud. 8) Põhjendamatu on seisukoht, mille kohaselt on hagejal õigus nõuda vaidlusalust juurdepääsu, mis ilmselgelt koormab kostjat liigselt, aga samas ei ole tal õigust nõuda alternatiivset juurdepääsu, mis koormaks kõiki asjaosalisi minimaalselt, üle Kleini kinnisasja Kleini-Kleisi piiril. Hageja kurdab apellatsioonkaebuses oma õiguskindlusetu olukorra üle, kuid ei suuda näha, et sellest väljumiseks on vaid üks ja kindel väljapääs – juurdepääsu rajamine üle oma kinnisasja. 9) Ka kostja ei ole kohtu määratud tasuga nõus ja soovib saada suuremat tasu. 10) Kohtukulud on jaotatud vastavalt seadusele ja arvestades vaidluse asjaolusid, õiglaselt. Kogu vaidlus käib Kleisi kinnisasja puudutava nõude üle. Seda nõuet kohus ei rahuldanud.
12.V. T vaidleb J. R apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväited: 1) Kostja ja valla vahel sõlmitud leping Kleini-Solba tee avalikuks kasutamiseks on tähtajaline. Kostja viide AÕS § 155 ei ole asjakohane, kuna AÕS § 155 käsitleb avalikult kasutatavat teed, mis ei ole eraomand. Juurdepääsu kandmine kinnistusraamatusse on igati põhjendatud, kui asi on juba kohtus lahendamisel, tuleks see ka lõplikult lahendada. Oma tasu nõude põhjenduses viitab kostja otseselt sellele, et lõpetab tee avaliku kasutuse. 2) Kui tee on avalikus kasutuses, siis ei ole kostjal mingit põhjust nõuda hagejalt tee kasutamise
eest tasu, samal ajal kui teised kasutavad teed tasuta. Avalik kasutus koormab kostja kinnistut rohkem (teed kasutavad paljud) kui hageja õiguse kanne kinnistusraamatus. Kinnistusraamatu kanne ei vähenda kostja kinnistu hinda rohkem kui avalik kasutus. Hageja kinnistu hinna väidetav tõus ei ole antud asja arutusteema. 3) Põhjendamatu on kostja hinnang talle tekkinud kahju kohta. Kohtuistungil väitis kostja, et jätab peaaegu kogu tee alles, v.a lühike lõik oma kõrvalhoonest hageja kinnistu piirini. Tee ei sega kinnistu kasutamist. Tee ei ole kraav ega müür. Kinnistut ostes kostja teadis, et kinnistut mööda kulgeb hageja kojusõidutee, ning oskas arvestada, kuidas ta kinnistut kasutada saab. Täiesti vale on väide, et kostjal on takistatud kanalisatsiooni imbsüsteemi ehitus. Kui hageja tegi ettepaneku, et ehituse ajal hageja kas sõidab koju mööda tema õue, mis asub teisel pool maja, või jätab auto tema kinnistule, kadus jutt ehitusest. Kostja probleemid pangaga ei saa tuleneda hageja koduteest, sest kostja sai kinnistu ostmiseks pangalt laenu olukorras, kus hageja kodutee oli olemas ja olemas oli ka jõustunud kohtuotsus, mis lubas hagejal seda teed kasutada. Juurdepääsu kasutamise tasu võiks olla mitte rohkem kui 100 krooni kuus. Kuna teed kasutab ka kostja, tuleks hagejal sellest maksta pool – 50 krooni kuus. Hageja kasutab teed ca 4-6 korda ööpäevas kerge liiklusvahendiga. Põhjendatud ei ole ainult hagejalt eraldi nõuda tasu KleiniSolba tee kasutamise eest kuni avaliku kasutuse kokkuleppe sõlmimiseni vallaga. Kostja ei ole tee eest hoolitsenud, seda tegi vald.
13.V. T peab J.R. apellatsioonkaebust õigeks. Hageja võiks rajada tee oma maale, 300-400 m ei ole mootorsõidukitele märkimisväärne kaugus. Jalgsi on kostja lubanud oma õue läbida. Hageja avaldas soovi ka V. T põllule teed rajada, need on aga kuivendatud drenaažiga ja tee rajamine lõhuks drenaažisüsteemi. Hageja kõik põllud ei ole drenaažiga kuivendatud ja on tee ehituseks sobivamad. Pürje taluga piirneva 3,51 ha põllu on V. T otsustanud müüa ja hagejale on võimalus see soovi korral osta.
14.Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaal toetab J.R. apellatsioonkaebust ning leiab, et V. T apellatsioonkaebus tuleks jätta rahuldamata. AÕS § 156 lg 1 sätestab, et õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt. Hageja kinnistu piirneb Kleini-Nõgiaru teega, mis suundub Kleini-Solba teele, mille kasutamiseks juurdepääsuks kostja hagejale takistusi ei tee. Otsuses on leidnud tuvastamist, et hagejale on tagatud juurdepääs üle omaenda kinnisasja, ta võib kasutada jalg- ja jalgrattateed üle kostja kinnisasja (Kleisi-Kleini piiril), samuti on tal võimalus taotleda juurdepääsu üle Kleini kinnistu, milline juurdepääs on omanikule kindlasti vähem koormavam kui kostjale tema kinnisasja kaudu.
15.Ülenurme Vallavalitsus vaidleb V. T apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt piirneb hageja kinnistu Kleini-Nõgiaru vallateega, seega on kinnistule avaliku kasutusega teelt juurdepääs olemas. Hageja poolt seni kasutusel olnud juurdepääs läbi Kleisi kinnistu ei sobi sinna ning koormab kostjat liigselt. Juurdepääs poolitab kinnistu, tehes võimatuks kinnistu kui terviku haldamise.
16.Ülenurme Vallavalitsus vaidleb J.R. apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on kostja ja Ülenurme Vallavalitsuse vahel 23.11.2004 sõlmitud kostja omanduses oleva Kleini-Solba tee avalikuks kasutamiseks andmise leping. Avalikuks kasutamiseks antud transpordimaa sihtotstarbega Kleini-Solba eratee (mida teeseaduse mõistes võivad liiklemiseks kasutada kõik ning mille korrashoiu eest kannab hoolt vald) kasutamist ei saa kostja hagejal keelata. Samuti ei ole õige selle tee kasutamise eest hagejalt tasu nõuda.
RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED
17.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuste rahuldamiseks ei ole põhjust. Kuna vaidlustatud maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis järgib ringkonnakohus vastavalt TsMS §-le 654 lg 6 esimese astme kohtu põhjendusi ega pea vajalikuks neid oma otsuses korrata.
18.Vastuseks apellatsioonkaebustele märgib ringkonnakohus, et ükski neis esitatud seisukohtadest ei ole aluseks vaidlustatud maakohtu otsuse tühistamisele või muutmisele. Maakohus on hagi osaliselt rahuldades õigesti ja täielikult hinnanud asjas olevaid tõendeid, tuvastanud asjas tähtsust omavad asjaolud ning kohaldanud materiaalõigust. Kohtuotsus vastab kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS §-des 228 ja 231 lg 4 sätestatud sisunõuetele. Apellandid on kaebustes esitanud põhiliselt samu väiteid nagu asja läbivaatamisel maakohtuski ning maakohus on võtnud nende osas põhjendatud seisukohad.
19.Õiged ei ole apellant-hageja väited, et maakohus on ebaõigesti asjaolusid hinnates jätnud rahuldamata hageja nõude juurdepääsu määramiseks üle Kleisi kinnistu. Juurdepääsuõiguse andmise nõude näol AÕS § 156 lg 1 alusel on tegemist taotlusega kohtul lahendada poolte huvide kaalumisel õiglusest lähtudes kinnisasjale juurdepääsu küsimused. Kuivõrd AÕS § 156 lg 1 tulenev asjaolude kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, siis saab kõrgema astme kohus sellesse sekkuda vaid juhul, kui madalama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole diskretsiooni piiridest väljunud. Maakohus on käesoleval juhul kaalunud küllaldase põhjalikkusega poolte huvisid ja leidnud, et kostja huvi oma kinnistu privaatseks ja otstarbekaks kasutamiseks kaalub üles hageja huvi juurdepääsu saamiseks oma kinnisasjale üle kostja kinnisasja. Seejuures on maakohus kaalumisel arvesse võtnud kõiki olulisi aspekte, sh tekkida võivaid kulutusi, juurdepääsu koormavust, teisi võimalusi hagejal juurdepääsu saamiseks jms. Maakohus on õigesti hageja nimetatud nõude jätnud rahuldamata just eelkõige põhjustel, et hageja kinnisasjale on juurdepääs avalikult teelt juba olemas, kuivõrd Pürje kinnistu piirneb põhja suunas ca 100 m ulatuses avalikult kasutatava Kleini-Nõgiaru teega, ja et kinnistuid vähemkoormavam on ka variant, kus hageja rajaks juurdepääsutee üle Kleini kinnistu, mis koosneb täies ulatuses põllumajandusmaast. Apellant-hageja viide sellele, et tal puudub kohtuotsuse tulemusel juurdepääs oma kinnistule sõiduautoga, ei ole põhjendatud, sest juurdepääsuõigus ei pea alati hõlmama autoga ligipääsu võimalust, pealegi ei asunud hageja rajama uut juurdepääsuteed pärast Tartu Maakohtu 13.10.2003 otsust, millega talle anti juurdepääsuõigus läbi Kleisi kinnistu üksnes ajutiselt kuni uue juurdepääsutee rajamiseni, ning ta kündis ka üles Pürje ja Kleini kinnistute piiril paikneva sissesõidetud raja, millega võttis endalt ära võimaluse kasutada seda juurdepääsuks oma hoonetele sõidukitega. Asjaolu, et hagejal puudub pärast käesoleva otsuse jõustumist juurdepääs oma hoonetele kergsõidukitega temast endast tulenevatel asjaoludel, peaks motiveerima teda rajama vajaliku juurdepääsutee võimalikult kiiresti. Nimetatud juurdepääsutee ei pea olema ilmtingimata kapitaalselt ehitatud tee, vaid rajatis, mis võimaldab aastaringset mootorsõidukitega liiklemist sellel. Hagejal puudub ka alus väita, et tal on õigus kasutada Kleisi kinnistut läbivat juurdepääsuteed tava alusel. Maakohus on õigesti leidnud, et nimetatud juurdepääsutee ei ole ajalooline, kuivõrd see võeti kasutusele nõukogude ajal ühismajandi karjalauda juurde pääsemiseks. Asjaolu, et hageja on nimetatud juurdepääsu kasutanud alates 1989. aastast, ei anna alust järeldada, et nimetatud juurdepääsu kasutamine on muutunud tavaks. Põhjendatud ei ole samuti apellanthageja see väide, et maareformi tulemusena pidi kostja tagama hagejale alatise juurdepääsu oma hoonetele, sest kostja katastriplaanil märgiti tee kitsendusena. Kuna maa õigustatud subjektidele tagastamisel haldusaktides ja katastriplaanil tee kitsendusena märkimine ei ole seadusjärgne kitsendus AÕS sätete tähenduses, siis ei saa ka sellest tekkida maaomanikele kohustusi.
20.Põhjendatud ei ole apellant-kostja väide, et maakohus on ebaõigesti rahuldanud hageja nõude juurdepääsuks üle J. R kuuluva Kleini-Solba tee kinnisasja koos selle kandmisega kinnistusraamatusse. AÕS § 155 lg 1, mis sätestab omaniku kohustuse taluda kitsendusena tema kinnisasja läbiva avaliku tee kasutamist ka juhul, kui see tee ka ei ole kantud kinnistusraamatusse avalikult kasutatavana, ei välista nimetatud kitsenduse kinnistusraamatusse kandmist, seda eriti juhul, kui avalikuks kasutamiseks on määratud eratee. Asjaolu, et novembris 2004. a sõlmisid Ülenurme vald ja kostja 3-aastase tähtajaga lepingu Kleisi-Solba tee avalikuks kasutuseks andmise kohta, ei anna põhjust jätta hageja nõuet Kleisi-Solba tee juurdepääsuna kasutamiseks ja selle kitsendusena kinnistusraamatu kandmiseks rahuldamata, sest kõnesolev tee on antud avalikuks kasutamiseks üksnes ajutiselt, hageja aga vajab nimetatud erateed oma kinnistule juurdepääsuks kestvalt. Arvestades, et kõnesoleva kinnistu puhul on tegemist kostja omandis oleva teemaaga, siis ei saa selle kasutamine juurdepääsuna hageja poolt koormata kostjat ülemääraselt ka juhul, kui kõnesoleva tee avalik kasutamine tulevikus lõpeb.
21.Maakohus on põhjendatult rahuldanud osaliselt kostja tasunõude hageja poolt juurdepääsu kasutamise eest üle Kleisi kinnistu ajavahemikul 16.02.2004 – 04.07.2005, määrates igakuiseks tasuks 300 krooni. Nimetatud tasu suurus on käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades mõistlik ja põhjendatud ning apellantide väited ei anna alust seda tasu suurendada või vähendada. Maakohus on samuti õigesti jätnud rahuldamata kostja nõude tasu määramiseks hageja poolt Kleisi-Solba tee kasutamise eest ning ka apellant-kostja väited selles osas ei anna alust kohtuotsust muuta.
22.Põhjendatud ei ole apellant-hageja väide, et maakohus on ebaõigesti jaganud poolte vahel kohtukulud, jättes kostja õigusabikulud 12 000 krooni ulatuses hageja kanda. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 2 2. ja 3. lauses sätestati, et kui hagi rahuldati osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti; hagi osalise rahuldamise korral võis kohus jätta ka kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. Ringkonnakohus nõustub siin maakohtu põhjendusega, et arvestades proportsionaalsuse põhimõtet on põhjendatud just hagejalt kostja õigusabikulude osaline väljamõistmine, kuivõrd põhilise osa õigusabikulusid on põhjustanud hageja see nõudeosa, milles hagi jääb rahuldamata.
23.Kuivõrd apellatsioonkaebused jäävad rahuldamata, siis tuleb mõlema poole kohtukulud apellatsioonimenetluses (riigilõiv ja õigusabikulud) jätta kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 2 3. lause alusel nende endi kanda.
Üllar Roostoja
Andra Pärsimägi
Egon Konsand
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.