Eesistuja U.Loonurm, liikmed R.Allikvere ja M.Merimaa
Tsiviilasi
Vaidlustatud kohtulahend
A. T. hagi A. Z., A. T., J. T. ja K. N. vastu omandiõiguse tunnustamiseks ning kinnistu ja elamu ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. A. Z. hagi M. J., A. L., R. R., A. T., A. T. ja T. T. vastu lepingu kehtetuks tunnistamiseks. A. Z., A. T. ja J. T. hagi M. J., A. L., R. R., A. T., A. T., M. T., T. T., Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) ja B AS vastu lepingute tühisuse tunnustamiseks ja ebaõige kinnistusraamatu kande kustutamiseks. Tallinna Linnakohtu 07.02.2005 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
A. Z., A. T., J. T., K. N. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
16.03.2006, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
A. T., M. T., T. T., A. T., A. L. ja M. J. esindaja vandeadv. K.Vilippus, A. Z., J. T., K. N. esindaja A. T., R. R. esindaja vandeadv.M.Tusti, Eesti Vabariigi esindaja T.K., B AS esindaja J.R.
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tallinna Linnakohtu 07.02.2005 otsus muutmata ja A. Z., A. T., J. T. ja K. N. apellatsioonkaebus rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 1).
2.Välja mõista A. Z.lt, A. T.lt, J. T.lt ja K. N.lt solidaarselt 1500 (üks tuhat viissada) krooni õigusabikulude katteks B AS kasuks.
3.
Ringkonnakohtu otsuse peale võib TsMS § 670 lg 1 kohaselt esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. A. T. hagiavalduse asjaolud ja nõue
1.14.02.2001 esitatud hagi kohaselt kanti Tallinna Linnakohtu 18.12.1996 otsusega, mis jõustus 19.12.2000, M.J.le, A.L.le, A.T.le, A.T.le ja T.T.le üle A.Z. ja R.R. vahel 12.06.1995 sõlmitud ostu-müügilepingu järgsed omandaja õigused ja kohustused ning tunnistati nende kaasomandiõigust võrdsetes osades XXX elamule. Nimetatud elamus elavad õigusliku aluseta A.Z., M.T., A.T.a, J.T. ja K.N.. Seoses M T. surmaga astusid protsessi tema õigusjärglastena A.T.a ja J.T.. Tallinnas XXX kinnistu on kantud kinnistusraamatusse (registriosa nr 53801) ja kinnistu kaasomanikeks on M.J., A.L., A.T., A.T. ja T.T..
18.10.2004 esitas A. T. täiendava hagiavalduse, mille kohaselt on tema alates 24.10.2002 kõnesoleva kinnistu ainuomanik. A.T. palus tunnustada tema omandiõigust nimetatud kinnistule ja selle oluliseks osaks olevale elamule, nõuda kinnistu ja elamu välja A.Z., A.T.a, J.T. ja K.N. ebaseaduslikust valdusest, kohustades kostjaid vabastama kinnistu ja elamu ning keeldumise korral tõsta nimetatud isikud kinnistult ja elamust välja. Kohus võttis vastu M.J., A.L., A.T. ja T.T. loobumise hagist ja lõpetas selles osas menetluse.
2.A.Z., A.T.a, J.T. ei tunnistanud hagi ja leidsid, et A.T. ei ole kinnistu omanik, kuna kinnistu omandamise aluseks olevad lepingud on tühised. K.N. ei esitanud oma seisukohti hagi suhtes. A. Z. hagiavalduse asjaolud ja nõue
3.A.Z. esitas 17.05.2002 hagi M.J. jt vastu, milles palus tunnistada kehtetuks A.Z. ja R.R. vahel 12.06.1995 sõlmitud ostu-müügileping, kuna see sõlmiti pettuse mõjul. Nimetatud isikud ei ole A.Z.le tasunud suuliselt kokkulepitud ostuhinda 1 000 000 krooni.
4.M.J. ja teised kostjad ei tunnistanud hagi ja palusid selle rahuldamata jätta. Lepingujärgseks müügihinnaks oli 401 500 krooni, mis oli lepingu sõlmimise hetkeks A.Z.le tasutud. Tõendatud pole, et suulise kokkuleppe järgi oli hinnaks 1 000 000 krooni. Hagist ei selgu, milles väidetav pettus seisnes. Ka on hagi aegunud. Jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud, et omand läks R.R.le üle. A. Z., A. T., J. T. hagiavalduse asjaolud ja nõue
5.A.Z. ja teised hagejad palus 11.10.2002 esitatud hagis tunnistada tühiseks 12.06.1995 ostumüügileping, 12.12.2001 ostu-müügileping ja asjaõigusleping ning 28.05.2002 ostumüügileping, hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping ning kustutada ebaõige kinnistusraamatu kanne. 12.06.1995 ostu-müügileping on teeseldud tehing ja seetõttu tühine. A.Z.l puudus tahe elamu võõrandamiseks ja R.R.l selle omandamiseks. Lepingupooled soovisid sõlmida pandilepingu A.Z. 12.06.1995 laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks. Kuna 12.06.1995 ostu-müügileping on tühine ja ei toonud kaasa õiguslikke tagajärgi, ei saanud R.R. ega M.J., A.L., A.T., A.T. ja T.T. elamu omanikeks. Kuna maad, millel asub ehitis, saab ostueesõigusega erastada ehitise omanik, kelleks on A.Z. ja M.T., on maa erastamise kohustatud subjekti poolt erastamisele kuuluva maa omandiõiguse üleandmise kokkulepe tühine ning M.J.l jt ei tekkinud kinnistule omandiõigust ja selle omanikuks on endiselt Eesti Vabariik. Seetõttu on ka ebaõige kinnistusraamatu kanne kaasomanike kohta ja omanikuna tuleb sisse kanda Eesti Vabariik, võimaldamaks maa erastamist ostueesõigust omavale isikule. Samuti on tühised 28.05.2002 sõlmitud lepingud, kuna lepingu sõlmimisel ei olnud M.J. ja teised kostjad kinnistu omanikud, mistõttu ei olnud neil õigus kinnistut käsutada.
6.M.J., A. L., A. T., A. T. ja T. T. palusid jätta hagi rahuldamata. 12.12.2001 maa ostueesõigusega erastamise leping on kehtiv, kuna omand tekkis ostueesõiguse teostamise läbi ja omandiõigust on tunnustatud Tallinna Linnakohtu 18.12.1996 otsusega. Seetõttu olid nad õigustatud kinnistut käsutama ja 28.05.2002 sõlmitud lepingud on kehtivad. Kuna A.Z. ja R.R. ei avaldanud 12.06.1995 lepingu sõlmimisel notarile tahet teistsuguse lepingu sõlmimiseks, tuleb lähtuda sellest, et poolte tahe oli suunatud ostu-müügilepingu sõlmimisele. See on tuvastatud ka Tallinna Linnakohtu 18.12.1996 otsusega. 12.12.2001 leping sõlmiti Tallinna Linnavalitsuse 01.08.2001 korralduse nr 3063-k alusel ja seda ei ole tühistatud, mistõttu ei saa väita, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Eesti Vabariigi kinnistusraamatusse kandmine ei ole võimalik.
Esimese astme kohtu otsuse põhjendused
7.Tallinna Linnakohus 07.02.2005 otsusega rahuldas A. T. hagi ja tunnistas tema omandiõigust Tallinnas XXX kinnistule (kinnistusregistri registriosa nr 53801) ja selle oluliseks osaks olevale elamule, nõudis kinnistu ja elamu A.Z., A.T., J.T. ja K.N. ebaseaduslikust valdusest välja, kohustades kinnistu ja elamu vabastama ning keeldumise korral tõsta nimetatud isikud kinnistult ja elamust välja. Kohus jättis rahuldamata A.Z., A.T.a ja J.T. hagid tehingute kehtetuks tunnistamiseks.
8.Kohtuotsuse kohaselt ei ole A.Z. piisavalt tõendanud, et lepingupooltel puudus tahe 12.06.1995 ostu-müügilepingu sõlmimiseks. 12.06.1995 sõlmisid A.Z. ja R.R. notariaalse ostu-müügilepingu. Lepingu kohaselt luges notar lepingupooltele lepingu teksti ette ja see vastas nende tahtele. A.Z. ei avaldanud notarile teistsugust tahet. Seega ei saa 12.06.1995 ostu-müügilepingut pidada teeseldud tehinguks. A.Z. tugines ka asjaolule, et nimetatud leping sõlmiti pettuse mõjul. 22.12.2004 eelistungil loobus A.Z. esindaja tuginemast asjaolule, et pettus seisnes selles, et elamu eest ei tasutud lubatud 1 000 000 krooni. Esindaja selgitustel seisnes pettus selles, et R.R. selgitas A.Z.le, et ostu-müügileping on sama, mis pandileping. Hageja ei ole hagiavalduses tuginenud asjaolule, et R.R. oleks viinud teda lepingu sõlmimisel eksimusse lepinguliigi osas ega seda tõendanud. Esindaja selgitustel sai A.Z. pettusest teada 1995. a lõpus. Hagi ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks pettuse mõjul esitati kohtule 17.05.2002. M.J. ja teised kostjad palusid kohaldada lepingu kehtetuks tunnistamise nõudele aegumist. Kohus leidis, et hagi ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks on TsÜS § 72 lg 2 kohaselt aegunud ja see tuleb jätta rahuldamata.
9.Kohtuotsuse kohaselt tuleb nõue 12.12.2001 ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühiseks tunnistamiseks jätta rahuldamata kui alusetu. Tallinna Linnavalitsuse 01.08.2001 korraldusega nr 3063-k erastati XXX elamumaa ostueesõigusega M.J.le, A.L.le, A.T.le, A.T.le ja T.T.le ning nimetatud isikud sõlmisid 12.12.2001 Eesti Vabariigiga XXX maaüksuse ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Tallinna Linnakohtu 18.12.1996 otsusega tunnistati eelnimetatud isikute kaasomandiõigust võrdsetes osades XXX elamule (endine aadress Kõlviku tee 9). Käesolevas asjas on tuvastatud, et 12.06.1995 ostu-müügileping ei ole tühine. Samuti ei ole vaidlustatud Tallinna Linnavalitsuse 01.08.2001 korraldust. Nimetatud isikud kanti kinnistusregistri registriossa nr 53801 XXX kinnistu kaasomanikena. 28.05.2002 sõlmitud ostu-müügi- ja asjaõiguslepinguga müüsid M.J., A.L., A.T. ja T.T. neile kuuluvad kaasomandi osad A. T.le. Samuti sõlmis A. T. hüpoteegi seadmise lepingu, mille alusel seati kinnistule hüpoteek summas 650 000 krooni, kõrvalnõuetega 215 000 krooni ja hüpoteegi intressiga 36% aastas B AS-i kasuks. Tuvastamist leidis, et 12.06.1995 ja 12.12.2001 sõlmitud lepingud ei ole tühised. M.J., A.L., A.T., A.T. ja T.T. olid kantud kinnistu kaasomanikena kinnistusraamatusse. Kinnistamisotsuse ajal kehtinud AÕS § 118 lg 1 kohaselt tekib kinnisomand kinnistamisega. Tulenevalt AÕS § 68 lg 1 olid M.J., A.L., A.T. ja T.T. õigustatud müüma neile kuulunud mõttelised osad A. T.le ning viimane oli õigustatud sõlmima hüpoteegi seadmise lepingu. Seetõttu tuleb nõue 28.05.2002 sõlmitud lepingute tühisuse tuvastamiseks jätta rahuldamata. Kuna kinnistusraamatu kande ebaõigsus tuvastamist ei leidnud, tuleb hagi kinnistusraamatu kande kustutamiseks jätta rahuldamata.
10.A. T. kanti 24.10.2002 XXX asuva kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse. Kooskõlas sel ajal kehtinud AÕS § 118 lg 1 tuleb tunnustada A. T. omandiõigust XXX kinnistule ja selle oluliseks osaks olevale elamule. Tuvastamist leidis, et 12.06.1995, 12.12.2001 ja 28.05.2002 sõlmitud lepingud ei ole tühised ning A. T. on kinnistu omanik. Seega valdavad A.Z., A.T.a, J.T. ja K.N. kõnesolevat kinnistut ja selle oluliseks osaks olevat
elamut õigusliku aluseta ning kinnistu koos elamuga tuleb AÕS § 80 lg 1 alusel nimetatud isikute ebaseaduslikust valdusest välja nõuda, kohustades kinnistu ja elamu vabastama. Kinnistu vabastamata jätmise korral tuleb nimetatud isikud XXX asuvast kinnistult ja selle oluliseks osaks olevast elamust välja tõsta. Apellatsioonkaebuste põhjendused
11.A.Z., A.T.a, J.T. ja K.N. paluvad esitatud apellatsioonkaebustes tühistada kohtuotsuse täies ulatuses ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Apellandid on jätkuvalt seisukohal, et 12.06.1995 ostu-müügileping on tühine kui teeseldud tehing. A.Z.l puudus tahe elamu võõrandamiseks ja R.R.l selle omandamiseks. A.Z. jäi peale elamu müümist sinna elama ja jätkas selle valdamist. 12.06.1995 ostu-müügilepingu sõlmimise eesmärgiks oli samal päeval samade poolte vahel sõlmitud laenulepingu tagamine (laenulepingu p 2.3). Samuti tuleneb see samade poolte vahel 30.10.1996 sõlmitud kokkuleppe p-st 1.1. Kokkuleppe p-s 1.2 kohustus R.R. laenu tagastamisel vormistama elamu tagasi A.Z. nimele. Seega soovisid lepingupooled sõlmida elamu pandilepingu, kuid sõlmisid selle varjamiseks ostu-müügilepingu, kuna arvasid, et ehitise kui vallasasja pantimine on võimalik ainult ostumüügilepingu vormistamisega. Seega on 12.06.1995 ostu-müügileping tehingu tegemise ajal kehtinud TsÜS § 70 lg 2 järgi tühine.
12.Apellandid leiavad, et 12.06.1995 tehing oleks tühine isegi siis, kui see ei oleks teeseldud. Nimetatud leping sõlmiti tingimusel, et R.R. vormistab laenu tagastamisel elamu tagasi A.Z. nimele. Kokkulepe vormistati 30.10.1996 lihtkirjalikult. Kuid AÕSRS § 13 lg 6 tulenevalt pidi tagasiostukokkulepe olema notariaalselt tõestatud. Seega on tagasiostukokkulepe vorminõuete rikkumise tõttu tühine ja seega ka kogu 12.06.1995 ostu-müügileping. Kuna 12.06.1995 tehing on kehtetu, ei saanud R.R. elamu omanikuks ning kõik hilisemad tehingud on samuti kehtetud ja nende alusel tehtud kinnistusraamatu kanded on ebaõiged.
13.R. R. palub apellatsioonkaebuses tühistada kohtuotsuse osas, millega jäeti rahuldamata tema taotlus õigusabikulude summas 24 000 krooni väljamõistmiseks ja mõista nimetatud summa tema kasuks välja A.Z.lt, A.T.alt ja J.T.lt. Kuigi kohus jättis hagi lepingute tühisuse tunnustamiseks rahuldamata, jäid apellandi kohtukulud tema enda kanda. Apellandi esindaja esitas istungil kohtukulude nimekirja ja kviitungi õigusabikulu 24 000 krooni tasumise kohta. Kuna antud asjas ei vaidlustatud kohtukulude suurust, ei tekkinud kohtul selle tõendi osas ka küsimusi. Apellatsioonkaebuste vastused
14.B AS, M.J., A.L., A.T., A.T., M.T., T.T., R.R. ja Maa-amet ei pidanud A.Z., A.T.a, J.T. ja K.N. kaebusi õigeks ja palusid jätta need rahuldamata. Vastustajad palusid rahuldada R.R. kaebuse. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused.
15.Seoses apellatsioonkaebusest loobumisega lõpetas ringkonnakohus määrusega R. R. apellatsioonkaebuses menetluse ja vastavalt TsMS § 644 lg-le 5 jätkatakse menetlust A. Z., A. T., J. T. ja K. N. kaebuse osas.
16.Ringkonnakohus, ära kuulanud protsessiosaliste seisukohad ja tutvunud esitatud materjaliga, leidis, et ükski A. Z., A. T., J. T. ja K. N. apellatsioonkaebuse väide ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Vastavalt TsMS § 654 lg-le 6, kui ringkonnakohus jätab esimese astme kohtu otsuse muutmata ja järgib esimese astme kohtu otsuse põhjendusi, ei pea ta oma otsust põhjendama. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse
põhjendusega.
17.Apellandid on oma kaebuses korranud linnakohtule esitatud hagides ja nende vastu esitatud hagides toodud vastuväiteid, milledele on linnakohus otsuses piisava põhjalikkusega vastanud. Poolte vahel oli vaidlus selles, kas A.Z. ja R.R. vahel 12.06.1995 sõlmitud ostumüügileping on kehtiv. Kõik teised küsimused astud asjas on taandatud selle nõude lahendamisele. Kohus on õigesti tuvastanud, et eelnimetatud leping on kehtiv. Kuna apellandid ei toonud muid asjaolusid 12.06.1995 ostu- müügilepingule järgnenud tehingutele hinnangu andmisel kui 12.06.1995 aasta ostu- müügilepingu tühisuse, ei ole ringkonnakohtul alust tühistada otsust ka ülejäänud osas.
18.Tallinna Linnakohtu 18.12.1996 otsusega, mis jõustus 19.12.2000, on A., A. ja T. T.le, M. J.le ning A. L.le üle kantud A. Z. ja R. R. vahel 12.06.1995 sõlmitud ostu- müügilepingu järgsed omandaja õigused ja kohustused ning tunnistati nende kaasomandiõigust võrdsetes osades XXX elamule. 28.05.2002 sõlmitud ostu- müügilepingu ja asjaõiguslepinguga müüsid kaasomanikud oma osad A. T.le, kes on 24.10.2002 kantud kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse. A.T. kui kinnisasja omaniku nõude apellantide (kostjate) vastu AÕS § 80 lg 1 alusel rahuldas linnakohus õigesti. Kohtuotsus on selles osas seaduslik.
19.Menetlusnormide rikkumist, mis tooks apellatsioonimenetluses kaasa kohtuotsuse tühistamise ja asja uueks arutamiseks saatmise esimese astme kohtule (TsMS § 656 lg 1), ringkonnakohus ei tuvastanud.
20.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud (s.t enne 01.01.2006 kehtinud) tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kostja B AS esitas apellatsiooniastme kohtukulude väljamõistmise taotluse, milline kuulub TsMS § 60 lg 1 ja 61 lg 1 p 1 alusel rahuldamisele ning 1500 krooni apellandilt nende kaebuse rahuldamata jätmisel väljamõistmisele. Apellantide menetluskulud jäävad kaebuse rahuldamata jätmisel nende endi kanda.
U.Loonurm
R.Allikvere
M.Merimaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.