Kohtulahend

üürileandja õigused ja kohustused. Seoses sellega, et üüritud ruum on tungivalt vajalik kostjale endale, teatas kostja hagejale 07.10.2003 avalduses, et ütleb VÕS § 323 lg 1 alusel üürilepingu üles 15.01.2004 ning palus eluruumi vabastada. Hageja sai teate kätte 17.10.2003. Hageja arvates puudusid kostjal alused üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kuna hageja on eluruumi sisse kirjutatud alates 04.04.1979 ja ta kasutab seda tööandja eluruumina, oleks kostja pidanud pakkuma hagejale teist eluruumi. Hageja eeldas, et ta saab eluruumi kasutada kuni üürilepingu tähtaja lõpuni. Kostja ei ole põhjendanud tungivat vajadust sellele ruumile. Selle olemasolul on hagejal õigus VÕS § 323 lg 2 kohaselt nõuda kahju hüvitamist. Üürilepingu lõppemisega kaasneksid hagejale rasked tagajärjed, kuna hageja sissetulek ei võimalda uut eluruumi turuhindadega üürida. Seetõttu palus hageja VÕS § 326 lg 2 alusel pikendada üürilepingut 3 aastaks senistel tingimustel. Kostja vastuväited Kostja ei tunnistanud hagi ja leidis, et üürilepingu ülesütlemine oli seaduslik. Kostjale on need ruumid tungivalt vajalikud. Üüritavas elamus tegutseb Audentese Erakool ja Audentese Ülikool, kellele on vaja lisaruume. Ruumipuuduse tõttu on õppejõudude olmetingimused ebarahuldavad. Üürileping on kostjale koormav, kogu territoorium on valve all, kuid kostja on kohustatud tagama üürnikule elamus vabalt liikumise võimaluse. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused Tallinna Linnakohus rahuldas 30.11.2005 otsusega hagi osaliselt ja tuvastas, et hagejaga sõlmitud üürilepingu ülesütlemine on tühine. Kohtuotsuse kohaselt ei ole vaidlust selles, et hageja ja Eesti Spordigümnaasiumi vahel oli sõlmitud 23.05.2000 üürileping tähtajaga 23.05.2005. Üürileandja õigused ja kohustused läksid kostjale üle 09.07.2003. Kostja esitas hagejale üürilepingu ülesütlemise teate VÕS § 323 lg 1 alusel, mille hageja sai kätte 17.10.2003. Üürileandjal on õigus VÕS § 323 lg 1 alusel eluruumi üürileping üles öelda, kui ta vajab ruumi tungivalt ise oma majandustegevuse tagamiseks. Kostja tegevus on seotud Audentese tegevusega haridusteenuse osutamisel. Üüritavas eluruumis tegutseb kool. Kohus leidis, et kooli vajadusi parema haridusteenuse pakkumisel, võib pidada kostja vajadusteks. Tõendamist ei leidnud kostja vajadus raamatukogu laiendamiseks ja parema hoone valve korraldamiseks. Kuna üürilepingu ülesütlemiseks puudus alus, on üürilepingu ülesütlemine VÕS § 325 lg 5 järgi tühine. Hageja nõue üürilepingu pikendamiseks ei ole põhjendatud. Raskeks tagajärjeks ei saa iseenesest pidada rahaliste kohustuste suurenemist. Hageja saab riiklikku vanaduspensioni, mis peaks katma hageja põhivajadused. Hageja on võimeline töötama ja saama lisatulu töötasu näol. Samuti ei ole hageja põhjendanud üürilepingu pikendamise vajadust just 3 aasta võrra. Hageja ei ole kohtumenetluse käigus teinud midagi oma olukorra parandamiseks ega võtnud vastu kostja poolt pakutud asenduspindu. Seega ei ole hageja olukord niivõrd raske, et pikendada kostjaga sõlmitud üürilepingut. Antud juhul ei kuulu kohaldamisele elamuseaduse sätted tööandja eluruumi kohta. Üürilepingus ei ole märgitud, et tegemist oleks tööandja eluruumiga, samuti ei ole see tööandja eluruumina arvel. Hageja apellatsioonkaebuse põhjendused Hageja palub apellatsioonkaebuses tühistada kohtuotsuse osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue üürilepingu pikendamiseks ja pikendada hagejaga sõlmitud üürilepingut 3 aastaks. Apellant on munitsipaaleluruumi taotlevate isikute nimekirjas 202. Pakutud asenduspinna (Nõmme tee 19-107) puhul oli tegemist mitteeluruumiga, mida apellant oli nõus vastu võtma kui kostja saadab kokkuleppe ja üürilepingu projekti. Kuid kostja keeldus apellandile teadmata põhjustel sellest eelviimasel istungil. Üürilepingu pikendamata jätmine toob apellandile kaasa rasked tagajärjed. Apellandil puudub garantii, et temaga sõlmitud töölepingut ei lõpetata vanuse või tervise tõttu. Sel juhul jääb tema sissetulekuks vanaduspension, mis ei kata eluasemekulusid ja kulutusi söögile ja

riietele. Üürilepingu pikendamisel lähtus apellant VÕS § 326 lg 2 ja sellest, et tal on 3 aasta jooksul võimalus saada munitsipaaleluruum. Ka on tegemist tööandja eluruumiga. Alates 1978. a töötas apellant majahoidjana Tallinna Spordiinternaatkoolis kuni selle reorganiseerimiseni Eesti Spordigümnaasiumiks, kellest sai 01.09.1990 hageja uus tööandja. Tööleping hagejaga lõpetati 01.09.2000 koondamise tõttu. Töötamise ajal sai apellant pensioniealiseks. Sel ajal kehtinud ES § 60 lg 4 p 1 ja 5 kohaselt ei saanud tööandja eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes olid töötanud üle 10 aasta või kelle tööleping lõpetati koondamise tõttu. Apellandile ei erastatud eluruumi põhjusel, et tegemist on tööandja eluruumiga. Ka VÕSRS § 15 lg 4 kohaselt tuleb vastu anda teine eluruum. Apellatsioonkaebuse vastus Kostja palub jätta kaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. Vastustaja arvates on kaebus võetud ringkonnakohtu menetlusse ebaõigesti, kuna kaebuse esitamise tähtaeg on möödunud. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud esitatud materjaliga, leiab, et kohtuotsus tuleb vaidlustatud osas tühistada tõendite ebaõige hindamise ja materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu. Apellatsioonikohus peab võimalikuks teha tühistatud osas uue otsuse, millega hagi rahuldada. Vaidlus puudub selles, et T. T. töötas alates 1978 aastast Tallinna Spordiinternaatkoolis (hiljem Eesti Spordigümnaasium) majahoidjana ja 04.04.1979 eraldati temale 2-toaline eluruum XXX (t.lk.9). 23.05.2000 sõlmiti T. T.ga tähtajaline üürileping viieks aastaks kuni 23.05.2005 (t.lk.19-21). Alates 09.07.2003 läksid üürileandja õigused ja kohustused üle kostjale. Tallinna Linnakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles kohus tuvastas üürilepingu ülesütlemise tühisuse. Vastavalt VÕS § 325 lg 2 p-le 3 peab üürileandja ülesütlemisavalduses sisalduma ülesütlemise alus. Kohus tuvastas, et üürilepingu ülesütlemisel ei olnud alust, kuna kostja ei ole tõendanud tungiva vajaduse olemasolu eluruumi kasutamiseks. Tallinna Linnakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles kohus jättis rahuldamata hageja nõude üürilepingu pikendamiseks kolmeks aastaks. Selles osas on linnakohtu otsus vastuoluline ja ebaseaduslik ega vasta TsMS § 436 lg. 1 ja § 422 lg 8 nõuetele. Linnakohus tuvastas 30.11.2005 otsuses, et hagejaga 23.05.2000 sõlmitud üürilepingut, millise tähtaeg lõppes 23.05.2005, ei ole üles öeldud. Sellega tuvastas kohus kehtiva üürilepingu olemasolu. Tuvastades, et üürilepingu ülesütlemist ei ole toimunud ja poolte vahel on kehtiv üürileping, pidi kohus tõendeid hinnates lahendama tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral lepingu kestuse küsimuse, sest hageja oli vastava nõude esitanud. Vastavalt VÕS § 326 lg 2 kohaselt võib eluruumi üürnik üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks. Kuna hageja soovis lepingu pikendamist kolmeks aastaks, pidi kohus kaaluma mõlema poole argumente lepingu tähtaja määramisel. Nii üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise kui ka üürilepingu jätkamise nõude juures on tegemist üürniku kaitse sätetega. Kohus tuvastas, et kostja ei ole oma tungivat vajadust hageja kasutuses oleva eluruumi kasutamiseks (väidetavalt laiendada raamatukogu ja korraldada paremini hoone valvamine) tõendanud, s.t

asjaolud, et lepingut mitte pikendada, puuduvad. Seda linnakohtu poolt tuvastatut ei ole kostja apellatsioonimenetluses vaidlustanud. Samas on hageja selgitanud, et ta elab XXX eluruumis 04.04.1979.a. väljaantud orderi nr 1440 alusel (teenistuslik eluruum ametkondlikus elamus). Ta on vanaduspensionär (t.lk.31). Kohus on otsuses ebaõigesti märkinud, et hageja ei ole põhjendanud, miks peab lepingut pikendama just 3 aasta võrra. Tegelikult hageja selgitas menetluse käigus, millised rasked tagajärjed tal praegu eluruumi kaotusega kaasneksid, s.t et pensionärina ei ole suuteline koheselt muretsema eluruumi. Ringkonnakohus leiab, et asjaolusid kaaludes tuleb hagi rahuldada. Üürilepingu pikendamiseks lühemaks tähtajaks ei ole alust. Seadusest ei tulene linnakohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole hageja põhjendanud, miks peaks lepingut pikendama just kolmeks aastaks. Ringkonnakohus märgib, et tähtaja pikendamisega mittenõustuv üürileandja pidi esitama oma vastuväited hageja nõudele ja temal oli asja lahendamise ajal kehtinud TsMS § 91 lg 1 kohaselt kohustus oma vastuväiteid tõendada, mida ta ei teinud. Vastavalt TsMS §-le 95 pidi linnakohus hindama seadusest tulenevalt kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult aja objektiivselt ning ühelgi tõendil ei olnud kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. Asjakohased ei ole väited tööandja eluruumi kohta. Apellatsioonkaebuse rahuldamisel tuleb vastustajal hüvitada kohtukulud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud (s.t enne 01.01.2006 kehtinud) tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Vastavalt TsMS § 60 lg-tele 1 ja 8 tuleb A OÜ-lt välja mõista T. T. kasuks hagi ja apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 260 krooni.. Vastavalt TsMS § 61 lg 2 kohaselt, kui isik, kelle kasuks otsus tehti, oli õigusabi eest tasumisest vabastatud, nõuab kohus nimetatud tasu teiselt poolelt sisse riigituludesse. T.T. oli õigusabi eest tasumisest vabastatud ja esindaja vandeadvokaat K.R. kandis õigusabikulusid apellatsioonimenetluses apellanti esindades 2223 krooni, millised kulutused hüvitab talle riik ja vastustaja A OÜ on kohustatud 2223 krooni omakorda riigile hüvitama.

U.Loonurm

R.Allikvere

M.Merimaa

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.