Kohtulahend

kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil (TsMS § 685).

1(4)

Hagi ja selle põhjendused R.S. esitas 19. jaanuaril 2005.a hagi Korteriühistu T28 vastu kostja 4. oktoobri 2004.a üldkoosoleku otsuse osalise tühisuse tunnustamiseks. Hagiavalduse kohaselt toimus 4. oktoobril 2004.a kostja üldkoosolek, mis otsustas: Lõpetada hagejale antud õigus kasutada keldriruume nr 2 ja 3 kingsepatöökojana juhul, kui hageja ei sõlmi kostjaga vastavat rendilepingut; Teavitada hagejat üldkoosoleku otsusest; Sõlmida hagejaga majaelanike nimel keldriruumide nr 2 ja 3 kasutamiseks rendilepingu; Teavitada P.-T.LOV.t kostja üldkoosoleku otsusest; Kanda keldriruumid nr 2 ja 3 Ehitusregistrisse kui korteriomanike ühisomandis olev äripind. Hageja leiab, et kostja üldkoosolek ei omanud seadusest tulenevat õigust võtta vastu otsuseid hagejat ja tema poolt kasutatavaid ruume puudutavates küsimustes, sest kaasomandi valdamise ja kasutamise ega kaasomanike kokkuleppe küsimused ei kuulu kostja pädevusse. T28 majas asuvad kaasomanikud olid sõlminud vaidlusaluse maja keldriruumides asuva korteri nr 13 osas kaasomanike kokkuleppe, et hagejal on õigus selle alusel seda keldriruumi igavesest ajast igavesti kasutada, kui selle keldriruumi omanik. Kostjal ei ole õigust sekkuda hageja poolt omandiõiguse alusel kasutatavasse keldriruumi puudutavasse õigussuhtesse. Hageja palub tunnustada kostja üldkoosoleku otsuse osalist tühisust. Kostja seisukoht Kostja hagi ei tunnistanud. Kinnistu T28, Tallinn keldriruumide näol on tegemist elamus asuvate korterite juurde kuuluvate ruumidega, mis on kõigi korteriomanike kaasomandis. Keldriruumide hulka kuulub ka 26.7 m2 suurune äripind, mida on hagejal õigus kasutada kingsepatööde tegemiseks vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Vaidlusalune pind ei kuulu hageja ainuomandisse. Kuna keldriruumide näol on tegemist kõige korteriomanike kaasomandisse kuuluva ehitise osaga, siis on kostja üldkoosolek pädev selle ehitise osa kasutamise osas otsuseid vastu võtma. Kostja üldkoosolekul ei tehtud otsuseid hageja kui kaasomaniku suhtes, vaid kui füüsilisest isikust ettevõtja suhtes, kes kasutab kaasomanikele kuuluvat vaidlusalust pinda tulu saamise eesmärgil kingsepatööde tegemiseks. Kuigi kaasomanikud andsid nõusoleku hagejale vaidlusaluse pinna kingsepatöökojana kasutamiseks, oli kuupäevata kaasomanike kokkulepe tähtajatu ja korteriomanike enamusel ei olnud mingit seaduslikku takistust uue kasutuskorra kehtestamiseks. Kuigi kaasomanike kokkuleppes on lause, et teised kaasomanikud ei ole vastu vaidlusaluse pinna hageja korteriomandisse määramisel, on tegemist õigustühise sättega, sest sellisel viisil ei ole võimalik omandisuhet muuta. Ka puudub kaasomanike kokkuleppel korteri nr 9 omaniku nõusolekut kinnitav allkiri ning korterite nr 11 ja 12 omaniku nõusolek korteriomandi seadmiseks. Kuna vaidlusalusest pinnast kuulub mõtteline osa kõikidele kaasomanikele, siis ei saa ruumide kasutamise aluseks olla õigus kasutada ruume ajalooliselt välja kujunenud tava alusel ning kaasomanikud ei pea sellega arvestama. Omandisuhte muutmiseks oleks kõik kaasomanikud pidama vaidlusaluse pinna hagejale võõrandama. Vastavalt asjaõigusseaduse (edaspidi nimetatud AÕS) §-le 74 võib kaasomandis olevat asja võõrandada ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel ning

2(4)

AÕS §-i 119 kohaselt peab võõrandamise tehing olema notariaalselt kinnitatud. Hageja palus jätta hagi rahuldamata.

Esimese astme kohtu otsus Tallinna Linnakohus rahuldas 17. novembri 2005.a otsusega hagi osaliselt ja tunnustas KÜ T28 04.10.2004.a üldkoosoleku otsuse „Lõpetada R.S.le antud õigus kasutada keldriruume nr 2 ja 3 kingsepatöökojana juhul, kui R.S. ei sõlmi KÜ-ga T28 ruuminde nr 2 ja 3 kasutamiseks rendilepingut“ tühisust. Muus osas jättis kohus hagi rahuldamata. Kohus tuvastas, et vaidlusalused keldriruumid on kõigi sama elamu korteriomanike kaasomandis. Hageja seisukoht, et tegemist on vaid tema korteri juurde kuuluva kaasomandiga ei ole kooskõlas korteriomandiseadusega (edaspidi nimetatud KOS) ega AÕS-ega. Toimikule lisatud enamuse kaasomanike allkirjadega nõusoleku kinnitust saab lugeda kaasomanike kokkuleppeks keldriruumide kasutamiskorra kindlaks määramisel, kuid selle alusel ei toimunud ruumide omandiõiguse muutumist. Isegi juhul, kui kümnest korteriomanikust seitsme tahe oli suunatud muuhulgas ka nende ruumide omandi muutmisele, ei nähtu ühestki kohtule esitatud tõendist selle tahte realiseerimine ja omandiõiguse vormistamine seaduses ette nähtud korras hageja nimele. Ka kinnistusraamatusse kandmisel ja korteriomandite moodustamisel jäid keldriruumid kõigi korteriomanike kaasomandisse. Tallinna Linnakohus leidis, et tulenevalt korteriühistuseaduse (edaspidi nimetatud KÜS) § 1 lg-test 1 ja 2, §-st 15, § 13 lg-st 4 ning kostja põhikirja p-dest 1.3 ja 15.1 ei kuulu ühise majandamise mõiste alla ja seega ka korteriühistu pädevusse kaasomandi valdamise ja kasutamise korra otsustamine. Kaasomandi valdamisel ja kasutamisel tuleb lähtuda AÕS-s sätestatust. Kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta otsustuste tegemine kuulub vastavalt AÕS § 72 lg-le 1 vaid kaasomanike õiguste hulka. Seega ka vaidlusaluste keldriruumide valdamise ja kasutamise otsustuse tegemine on vaid kaasomanike pädevuses ning selliselt tuleb vastav kokkulepe või enamuse otsus ka vormistada. KÜS §-ga 2 kooskõlas ei ole sellesisulise otsustuse vormistamine korteriühistu üldkoosoleku otsusena. Samas ei nõustunud kohus hageja seisukohaga nagu annaks aastatel 2001-2002 sõlmitud kokkulepe talle õiguse neid ruume „igavesest ajast igavesti“ kasutada. Asjaolude muutumisel on kaasomanikel õigus sõlmida uus kokkulepe või võtta vastu enamuse teistsugust seisukohta väljendav otsus. Hageja on senini keldriruumide üks kaasomanikest. Kohus leidis, et hageja õigusi, huve ega vabadusi ei riku kostja üldkoosoleku otsus osas, millega üldkoosolek andis kostja juhatusele rida volitusi. Seetõttu jättis kohus selles osas hagi rahuldamata. Üldkoosoleku otsuse näol on tegemist otsusega, millega üldkoosolekul viibinud ühistu liikmed andsid juhatusele teatud konkreetsed täiendavad volitused endi esindamiseks. Selline volituste andmine on nende isikute vaba tahe. Küsimused, kas volitatud tegevused on ka reaalselt ellu viidavad ei oma antud tsiviilasja raames tähtsust. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 4 lg 1 kohaselt on hageja õigus kohtusse pöörduda vaid enda rikutud või vaidlustatud õiguse või vabaduse või huvi kaitseks. Kohus jättis kohtukulud kummagi poole enda kanda hagi osalise rahuldamise tõttu vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 60 lg-le 1. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Tallinna Linnakohtu otsusele esitas apellatsioonkaebuse hageja, paludes tühistada linnakohtu otsuse osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata. Apellant palub

3(4)

tsiviilasjas teha uue otsuse, millega tuvastada vastustaja 4. oktoobri 2004.a üldkoosoleku otsuse tühisust ka volituste osas, mille ühistu liikmed on seadusvastaselt juhatusele andnud. Apellant leiab, et linnakohtu otsus on sisuliselt õige küsimuse osas, millega kohus otsustas rahuldada apellandi kasuks küsimuse, et vastustajal ei ole õigust nõuda enda kasuks rendilepingu sõlmimist vaidlusaluste keldriruumide osas ega ole ka õigust nõuda nimetatud ruumide kasutamise lõpetamist apellandi poolt. Otsus on aga apellandi arvates vale osas, millega linnakohus leidis, et apellandil ei ole TsMS § 4 lg 1 kohaselt õigust vaidlustada vastustaja üldkoosoleku otsust osas, kus ühistu liikmed on andnud juhatusele teatud konkreetsed täiendavad volitused endi esindamiseks. Samuti on linnakohtu otsus vale osas, millega apellandi poolt kantud kohtukulud on jäetud täielikult vastustaja poolt välja nõudmata. Nende nõuete mitterahuldamise osas on linnakohus apellandi suhtes otsuse vastuvõtmisel rikkunud nii materiaalõiguse kui ka menetlusõiguse norme ja Riigikohtu praktikat. Vastustaja seisukoht Vastustaja ei nõustu apellatsioonkaebusega ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja Tallinna Linnakohtu otsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Tallinna Linnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 657 lg 1 p-i 1 alusel jätta muutmata. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega (TsMS § 654 lg 6), et üldkoosoleku poolt volituste andmine kostja juhatusele vaidlustatud üldkoosoleku otsuses nimetatud toimingute tegemiseks ei riku hageja õigusi, huve ega vabadusi ning seetõttu tuleb jätta hagi selles osas rahuldamata. Kostja üldkoosoleku otsuses nimetatud volitused toiminguteks ei tekita iseenesest hagejale õigusi ega kohustusi. Samuti jättis kohus õigesti kuni 1. jaanuarini 2006.a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 60 lg 1 lause 3 alusel poolte kohtukulud poolte enda kanda. Ükski apellatsioonkaebuse väide ei ole aluseks linnakohtu otsuse tühistamisele. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebuses viidatud õigusnormid ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel asjakohased. Linnakohtu otsus ei ole vastuolus tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 67 lg-ga 1, § 138 lg-ga 2 ega ka AÕS § 68 lg-ga 1, § 72 lg-ga 5. Samuti on asjakohatud apellandi poolt viidatud Riigikohtu lahendid. Ükski nendest lahenditest ei käsitle küsimust, kas korteriühistu üldkoosolek võib anda volitusi juhatusele teatud toimingute tegemiseks.

V. Lips

M. Merimaa

M. Seppik

4(4)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.