Kohtulahend

Otsuse peale võib edasi kaevata Riigikohtule 30 päeva jooksul otsusest teada saamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödudes otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Asjaolud ja hagiavalduse põhjendused Tallinna linn esitas 15.05.2002 hagi Osaühingu L&K (varasem ärinimi Aktsiaselts L&K) vastu lepingu rikkumisest tuleneva kahju 1 333 369 krooni hüvitamiseks. Hagiavalduse kohaselt anti 30.11.1992 riigivarana erastatava Tallinna 1. Toidukaubastu struktuuriüksuste bilansis olnud vara hageja omandisse. Vara hulka kuulusid ka hooned Tallinnas M32b ja M43. Tallinna Linnavolikogu 25.08.1994 otsusega kinnitatud munitsipaalvara erastamisnimekirja oli erastatava ettevõttena kantud ka Munitsipaalettevõte O. (ME O.), mis oli antud hagejale Tallinna 1. Toidukaubastuna. 02.01.1995 sõlmis T.B. ME-ga O. üürilepingu hoones M43 asuva korteri nr 3 kasutamiseks ja A.V. hoones M32b asuva korteri nr 1 kasutamiseks. 13.11.1995 sõlmis Enn Kail üürilepingu hoones M32b asuva korteri nr 2 kasutamiseks. Nimetatud isikud esitasid ME-le O. avaldused eluruumi erastamiseks eluruumide erastamise seaduses (EES) sätestatud alustel ja korras. 28.02.1995 kuulutati välja ME O. erastamine eelläbirääkimistega pakkumise teel. Tallinna Linnavolikogu 28.06.1995 otsusega tunnistati ME O. vara erastamine ebaõnnestunuks ja jäeti vara ostu-müügileping sõlmimata. 1995. aasta augustis kuulutati ME O. erastamine teistkordselt välja.

mõisteti hagejalt õigusvastase haldusaktiga tekitatud kahju hüvitamiseks T.B. kasuks välja 436 308 krooni 45 senti, E.K. kasuks 460 045 krooni ning A.V. kasuks 379 847 krooni 50 senti. Samuti mõisteti hagejalt T.B. kasuks kohtukuludena välja 23 928 krooni, E.K. kasuks 23 200 krooni ja A.V. kasuks 10 040 krooni. Halduskohtu otsus on täidetud. Hageja leidis, et kostja on jätnud täitmata lepingu p-s 3.1 sätestatud kohustuse ning on põhjustanud sellega hagejale kahju l 333 369 krooni. Kostja omandas lepinguga kogu ME O. vara ning võttis üle kõik varaga seonduvad ME O. õigused ja kohustused. Lepingu p 3.1 eesmärgiks oli tagada, et täidetakse eluruumide erastamise seaduses ettenähtud kohustus erastada eluruumid sõltumata hoonete kostjale võõrandamisest. Leping sätestab kostja vastutuse kohustise rikkumise korral nii süü olemasolul kui ka selle puudumisel, mistõttu tuleb tal kahju hüvitada täies ulatuses. Kostja keeldus lepinguga võetud kohustuse täitmisest põhjusel, et ta ei ole eluruumide erastamise seadusest tulenevalt eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Tsiviilkoodeksi (TsK) § 174 kohaselt ei saa tsiviilõigusliku tehinguga võetud kohustusest ühepoolselt põhjendamatult taganeda. Ei ole tõendatud, et kostjal oleksid esinenud temast sõltumatud takistused lepinguga võetud kohustuste täitmiseks. Ka juhul, kui lähtuda kostja poolt lepingu p-le 3.1 antud tõlgendusest, oli tal TsK § 184 kohaselt võimalik täita lepinguga võetud kohustus tsiviilõiguslike ostu-müügilepingute sõlmimisega. Hagiavalduse täpsustuses märkis hageja lisaks, et tema nõue kostja vastu ei ole regressinõue, st hageja ei nõua kostjalt viimase poolt eluruumide üürnikele tekitatud kahju hüvitamist, mida kostja eest on teinud hageja. Halduskohtumenetluses ei vaieldud pooltevahelise müügilepingu üle. Kostja keeldus korterite erastamisest elanikele saadetud kirjas 10.10.1996, varem erastamise võimatusest ei räägitud. Alates sellest ajast pidi kostja olema teadlik, et korterid tuleb üürnike omandisse anda mitte eluruumide erastamise seaduses sätestatud korras, vaid selles seaduses sätestatud tingimustega sarnastel tingimustel või üürnike nõuete rahuldamisega muul viisil. M32b asuva hoone võõrandas kostja edasi Tallinna Linnavalitsuse nõusolekut rikkudes, kuna nõusolek oli tingimuslik, st antud eeldusel, et kostja tagab vaidlusaluste eluruumide erastamise vastavalt eluruumide erastamise seadusele. M43 hoone võõrandas kostja edasi hageja nõusolekuta ega taganud ostu-müügilepingus eluruumide erastamise korraldamist üürnikele. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja leidis, et kahju tekkis hagejal Tallinna Linnavolikogu õigusvastase haldusakti tõttu. Seda ei ole põhjustanud kostja. Kostja ei olnud kaasatud halduskohtumenetlusse, kus otsustati hagejalt üürnike kasuks hüvitise väljasmõistmine. Lisaks on Tallinna Linnavalitsus 30.12.1997 kirjaga nõustunud hoonete M32b ja M43 müügiga juhul, kui ostu-müügileping tagab hoonetes asuvate eluruumide erastamise vastavalt eluruumide erastamise seadusele. 27.08.1998 sõlmisid kostja ja V.N. M32b hoone ostu-müügi- ja pandilepingu. Selle alusel anti hoone üle V.N.ile. V.N.iga sõlmitud lepingu p-s 5.4 leppisid pooled kokku, et eluruumide erastamise kohustus läheb lepingu allkirjastamisest üle V.N.ile. Seega kandis kostja erastamiskohustuse üle V.N.ile hageja nõusolekul. Ka 07.05.1997 sõlmitud M43 hoone ostu-müügi eellepingus kostja ja AS-i B. vahel on ette nähtud säte (p 3.2), mis kohustab ostjat lahendama üürnike nõuetega seotud küsimused. Ostu-müügileping M43 hoone müümiseks AS-ile B. sõlmiti 30.06.1997. M43 hoone üürnikega on saavutatud kokkulepped nende kasutuses olnud korterite asendamiseks, va T.B.ga, kes on esitatud ettepanekutest keeldunud. Kostja tagas M32b hoone võõrandamisel, et ostu-müügilepingus oleks 3(11)

üürnikele korterite erastamist võimaldav säte, ning võõrandas hoone seega kooskõlas hageja antud nõusolekuga. Sama tegi kostja ka M43 asuva hoone võõrandamisel, nähes üürnike nõuete lahendamise ette ostu-müügi eellepingus. Kostja on seega püüdnud täita müügilepinguga talle pandud korterite võõrandamiskohustust parimal võimalikul viisil ja heas usus. Kostja märkis lisaks, et hagist ei selgu, kuidas saab halduskohtu otsusega hagejalt õigusvastase haldusaktiga tekitatud kahjuna välja mõistetud rahasumma olla hageja kahjuks tulenevalt kostja väidetavast lepingu rikkumisest. Kostja lepingulise käitumise ja hageja kulutuste vahel puudub põhjuslik seos. Kostja pidas läbirääkimisi üürnik T.B.ga tema nõuete rahuldamiseks, kuid ükski kostja pakutud võimalus T.B.t ei rahuldanud. Teisi üürnikke, kes kostjaga kokkuleppele jõudsid, ei ole T.B.ga võrreldes eelistatud. Kolmandate isikute seisukohad Kolmas isik kostja poolel V.N. leidis, et ta ei saa olla korterite erastamise kohustatud subjekt. Samuti märkis ta, et arvas maja ostes, et üürnike erastamisõigus on lõppenud. Ta ei saanud lepingu sõlmimisel aru, et korterite erastamiskohustus tuleb talle üle. Kolmas isik kostja poolel AS B. ei ole hagi osas seisukohta avaldanud. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused Tallinna Linnakohtu otsusega jäeti hagi rahuldamata ning hagejalt mõisteti kostja kohtukulude katteks välja 46 315 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt oli kostja müügilepingu p 3.1 järgi kohustatud erastama eluruumid huvitatud isikutele kostja omandatud vara hulka kuuluvates elamutes vastavalt eluruumide erastamise seadusele ning Tallinna Linnavolikogu 22.02.1996 otsusele. Tsiviilkoodeksi § 227 järgi kannab isik, kes ei täitnud kohustist või täitis selle mitte nõuetekohaselt, varalist vastutust ainult süü olemasolul, välja arvatud seaduse või lepinguga ettenähtud juhul. Süü puudumist peab tõendama isik, kes on kohustist rikkunud. Linnakohus leidis, et kostja ei saanud lepingu p 3.1 selles toodud tingimustel täita. Tallinna Halduskohtu 26.09.2001 otsusega tunnistati Tallinna Linnavolikogu 22.02.1996 otsus õigusvastaseks osas, millega otsustati võõrandada kostjale hageja kui eluruumide erastamise kohustatud subjekti omandis olevad eluruumid asukohaga M43 ja M32b ning kohustati kostjat erastama eluruumid. Kohtuotsusega on tuvastatud, et EES § 6 lg-st 2 tulenevalt oli eluruumide erastamisel munitsipaalomandisse kuuluvate eluruumide puhul kohustatud subjektiks juriidiline isik, kelle valduses oli erastatav eluruum. Need eluruumid erastati kohaliku omavalitsuse täitevorgani nõusolekul. Seega oli ME O. M43 ja M32b asuvate eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Tulenevalt eluruumide erastamise seadusest oli kohalik omavalitsus pädev otsustama, kas anda eluruumi erastamiseks nõusolek või mitte, kuid puudus seaduslik alus ehk volitusnorm ME O. pädevuse ülekandmiseks eraõiguslikule juriidilisele isikule. Tallinna Halduskohtu 01.03.2002 otsusega rahuldati T.B., E.K. ja A.V. kaebused. Halduskohus leidis, et kaebuste esitajad olid eluruumi erastamise õigustatud subjektid EES § 4 p l tähenduses. Nad kaotasid õigusvastase haldusakti tõttu võimaluse erastada eluruumid. Vaidlust ei ole selle üle, et õigusvastaseks tunnistatud linnavolikogu otsusega oli kaebajaile erastamisõiguse äravõtmise teel tekitatud kahju. Nimetatud kohtulahenditest tuleneb, et hageja kandis kulutusi oma õigusvastase haldusakti tõttu. Hageja poolt avalik-õiguslikus suhtes tekitatud kahju ei pea kostja hüvitama, sest kostja ei põhjustanud ega saanud põhjustada hageja poolt õigusvastase haldusakti andmist. 4(11)

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 28.11.2001 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-95-01 (RT III 2001, 33, 351) leiti, et juhul, kui üürniku eluruumi erastamise õigust on rikutud, on tal õigus nõuda tekitatud kahju hüvitamist eluruumi erastamise kohustatud subjektilt ning kohustatud subjekti organi liikmelt seaduses sätestatud tingimustel. Kostja ei olnud õigustatud ega kohustatud kortereid erastama eluruumide erastamise seaduses toodud alustel ja viisil, sest erastamine on avalik-õiguslik funktsioon, mida saab teostada üksnes haldusorgan või isik, kellele selline õigus või kohustus on seadusega antud. Samal põhjusel on alusetu hageja väide, et lepingupoolte tegelik tahe oli suunatud eluruumide omandiõiguse üleandmisele eluruumi üürivatele isikutele eluruumide erastamise seaduses sätestatud korras. Müügilepingu p 3.1 kokkuleppimisel oli poolte tahe suunatud üürnikele üürilepingu alusel kasutatavate eluruumide võõrandamisele eluruumide erastamise seadusele võimalikult lähedastel tingimustel ning üürnikega vastava kokkuleppe saavutamise võimatuse korral üürnikele üürilepingu alusel kasutatavate korteritega samaväärsete korterite ostmisele. Nimetatud kohustust oli võimalik täita üksnes juhul, kui tehingu sõlmimine vastas üürniku tahtele. Kostja ei saanud kohustust täita temast olenematutel põhjustel. Seejuures tegi ta kõik endast oleneva, et tagada kõigile üürnikele eluruumide võõrandamine. Kõigi M43 hoone üürnikega, välja arvatud T.B., õnnestus saavutada kokkulepe korterite asendamiseks samaväärsetega. Korterid ostis AS B.. 30.12.1997 kirjaga nõustus Tallinna Linnavalitsus M32b ja M43 hoonete müügiga juhul, kui ostu-müügileping tagab hoonetes asuvate eluruumide erastamise. M32b hoone suhtes sõlmitud ostu-müügi- ja pandilepingus lepiti kokku, et hoone ostja kohustuseks on erastada üürnikele korterid. Kostja ei rikkunud korterite võõrandamise kohustust, vaid kandis selle üle hoone ostjale Tallinna Linnavalitsuse teadmisel ja nõusolekul. Lepingu täitmisel lähtus kostja lepingu p 3.1 seadusega kooskõlas olevast tõlgendusest, leides, et lepingu mõtte kohaselt oli tema kohustatud tegema kõik võimaliku ja vajaliku lepinguga seatud eesmärgi täitmiseks. Hageja on andnud nõuetekohase nõusoleku M32b hoone võõrandamiseks V.N.ile. Hageja apellatsioonkaebus ja vastused Hageja Tallinna linn palus oma apellatsioonkaebuses tühistada Tallinna Linnakohtu 19.06.2003 otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning mõista vastustajalt välja apellandi kohtukulud. Apellant leiab, et kaevatav otsus on põhjendamatu ja oluliselt vastuolus seadusega. Kohus on asunud ebaõigele seisukohale, et vastustaja tegevus ei olnud põhjuslikus seoses apellandile kahju tekkimisega. Nii Tallinna Linnavolikogu linnavarakomisjoni 07.02.1996 koosoleku protokoll, Tallinna Linnavolikogu 22.02.1996 otsus nr 17 „ME O. vara erastamine“ kui ka kõnealune leping nägid ette enampakkumise võitja kohustuse võõrandada hoonetes M43 ja M32b asuvad eluruumid vastavalt eluruumide erastamise seadusele. Apellant on lepingu p 3.1 tõlgendamisel seisukohal, et vastustaja oli kohustatud erastama kõnealused eluruumid huvitatud isikutele tingimustel, mis on võrdsed eluruumide erastamise seaduses sätestatuga. Kohtule antud vastuses nõustub ka vastustaja antud tõlgendusega. Vastustaja arvates oli esimesel kohal vastustaja kohustus rahuldada kõikide üürnike huvi korteri enda omandisse saamiseks ning alles seejärel tuli kohustus kokkuleppel üürnikuga tagada üürnikule uute, üüritavate korteritega samaväärsete korterite ostmine. Seega said mõlemad pooled lepingust ühtemoodi aru. Osa üürnikega saavutas vastustaja kokkuleppe eluruumi asendamiseks, millega eluruumi erastamise kohustus lõpeb. Samas ei täitnud vastustaja nõuetekohaselt lepingu p 3.1, sest M43-3 eluruumi üürnikule T.B.le, M32b-1 eluruumi üürnikule A.V.le ja M32b-2 eluruumi üürnikule E.K.le jäi nende 5(11)

poolt kasutatav eluruum võõrandamata. Nimetatud asjaoluga on tõendatud vastustajapoolne õigusvastane kohustuse mittetäitmine. Väär on linnakohtu seisukoht, et vastustaja ei saanud oma kohustust täita temast mitteolenevatel põhjustel. Kohtuotsus on nimetatud osas vastuoluline, kuna ühelt poolt märgib kohus, et kostjal puudusid õiguslikud vahendid T.B.ga kokkuleppe saavutamiseks, teiselt poolt aga möönab kohus tunnistaja K.K.i ütlustega, et T.B. nõudis eluruumi erastamist, milleks puudus eraõiguslikul äriühingul seadusest tulenev pädevus. Juhul kui T.B. teist samaväärset korterit ei soovinud ja muud kokkulepet ei sõlmitud, pidanuks vastustaja talle võõrandama M43-3 eluruumi. Seega on väär kohtu seisukoht, et vastustaja tegi kõik temast oleneva, et tagada kõikidele üürnikele eluruumide võõrandamine. Kuna A.V.le, E.K.le ja T.B.le ei võimaldatud eluruumide omandamist, pöördusid üürnikud Tallinna Halduskohtusse, kes nende kaebuse rahuldas ja hüvitise Tallinna linnalt välja mõistis. Ülaltoodust tulenevalt ei nõustu apellant kaevatava kohtuotsuse väitega, et vastustaja tegevus ei ole põhjuslikus seoses apellandile kahju tekitamisega, vaid et kahju kandis apellant Tallinna Linnavolikogu õigusvastase haldusakti tõttu. Kui vastustaja oleks täitnud lepingu p-st 3.1 tulenevaid kohustusi, oleks üürnikel puudunud alus esitada kahju hüvitamise nõudeid apellandi vastu ning apellandilt poleks kahju välja mõistetud. Munitsipaalvara omandamisel pidi vastustaja teadma, et kõnesolevatel eluruumidel lasub erastamise kohustus. Kuna eluruumide tagasisaamine kolmandatelt isikutelt on praktiliselt võimatu, on põhjendatud kahju hüvitamise nõuete esitamine. Apellant leiab, et väär on kohtu õiguslik hinnang Tallinna Linnavalitsuse kirjale 30.12.1997. Nimetatud kirja alusel ei vabastatud vastustajat vastutusest lepingu p 3.1 sätestatud kohustuste täitmata jätmise eest. Tegemist on vaid avaldusega, mille kohaselt oli apellant nõus hoonete müügiga kolmandale isikule juhul, kui ostu-müügileping tagab hoonetes asuvate eluruumide erastamise vastavalt eluruumide erastamise seadusele. Õiguslikus mõttes on tegemist vaid nõusolekuga, et p 3.1 sätestatud kohustused võib täita kolmas isik, kuid on rõhutatud, et apellant peab tagama eluruumide erastamise vastavalt eluruumide erastamise seadusele. Kahju hüvitamisel saab lähtuda vaid pooltevahelistest lepingulistest suhetest. Apellandile on tekkinud kahju pooltevahelise lepingu p 3.1 rikkumise tulemusel. Juhul kui vastustaja võõrandas kõnealused eluruumid kolmandatele isikutele, ei vabasta see teda vastutusest kohustuste täitmata jätmise eest. Vastustaja ei vabane vastutusest ka vaatamata apellandi nõusolekule hoonete võõrandamiseks, kuna ostu-müügi lepinguga ei olnud tagatud eluruumide võõrandamine vastavalt eluruumide erastamise seadusele. TsK § 222 lg1 järgi on kostja kohustatud hüvitama lepingu mittenõuetekohasest täitmisest tekkinud kahju. Kostja ja kolmas isik V.N. paluvad oma vastustes jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud protsessiosalised ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et linnakohtu otsus tuleb seoses materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamisega TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada ja uue otsusega hagi osaliselt rahuldada. Hageja palus hagiavalduses kostjalt välja mõista lepingu rikkumisest tekkinud kahju 1 333 369 krooni. Hagejale tekkis kahju seoses kostja poolt müügilepingu p-s 3.1. sisalduva eluruumide üürnikele võõrandamise kohustuse rikkumisega. Kuna pooltevaheline leping oli sõlmitud ja samuti ka kahju tekkis enne 01.07.2002, siis vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse §-le 11 tuleb vaidluse lahendamisel kohaldada enne 01.07.2002 kehtinud tsiviilseadustiku 6(11)

üldosa seaduse ja tsiviilkoodeksi sätteid. TsK § 222 lg 1 sätestab, et kui võlgnik ei täida kohustist või ei täida seda nõuetekohaselt, on ta kohustatud hüvitama kreeditorile kohustise rikkumisega tekitatud kahjud. Nõude rahuldamiseks tuleb tuvastada kostja poolt lepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmine või mittenõuetekohane täitmine, hagejal kahju tekkimine ja põhjuslik seos tekkinud kahju ja rikkumise vahel. TsK § 227 järgi vabaneb kostja vastutusest, kui ta tõendab, et ta ei ole kohustuse rikkumises süüdi. Poolte vahel ei ole vaidlust järgmistes asjaoludes:

3.1 ilmus lepingusse vahetult enne selle allakirjutamist ja kostjale oli selge, et kui ta peab korterid erastama, siis ei saa ta seda teha mitte EVP-de eest, vaid raha eest. Tunnistaja A.L. ütlustest tuleneb, et kostja sai aru, et tal tuleb korterid müüa, kuid ta möönis, et seda ei saanud teha nagu eluruumide erastamise seaduses sätestatud kohustatud subjekt. Kostja ei ole väitnud, et tal ei oleks olnud teada eluruumide erastamise kohustuse sisu. Kolleegium leiab, et lepingu sõlmimisele eelnevalt vormistatud hageja organite otsustest, lepingu p 3.1. sisust ja tunnistajate ütlustest saab järeldada, et pooled olid kokku leppinud, et kostja võõrandab hoonetes M32b ja M43 asuvad eluruumid üürnikele eluruumide erastamise seadusele sarnastel tingimustel, kusjuures ka eluruumide erastamise seaduse järgi kujundatud hinnaga. Ainult üürnikuga kokku leppides võis hageja oma kohustuse täita muul viisil. Linnakohus on kolleegiumi arvates lepingu p 3.1 sisuks oleva õigesti tuvastanud. Samuti on õige linnakohtu järeldus, et tegemist oli tsiviilõigusliku kohustusega. Vaidlust ei ole selles, et kostja ei olnud isikuks, kes oli eluruumide erastamise seadusest tulenevalt kohustatud subjektiks ja Tallinna linnal puudus õigus kohustatud subjekti kohustuste üle kandmiseks, kuid ostu-müügilepingus olid pooled vabad kokku leppima kostja eluruumide üürnikele võõrandamise kohustuses tingimustel, mis olid üürniku jaoks sarnased eluruumide erastamise seaduses sätestatuga. TsK § 173 lg 1 kohaselt tuli kohustised täita nõuetekohasel viisil ja kindlaksmääratud tähtajaks vastavalt lepingus kokkulepitule. Peale ostu-müügilepingu sõlmimist on kostja leidnud enamuse üürnikega kompromissi, ostes neile eluruumi mujale või sõlmides muid kokkuleppeid. Seega asus kostja p-s 3.1 sisalduvat kohustust täitma. Kompromissi ei saavutatud T.B.ga, E.K.ga ja A.V.ga. Asja materjalidest ei tulene, et kostja oleks pakkunud T.B.le, E.K.le ja A.V.le võimalust osta nende kasutuses olevaid kortereid eluruumide erastamisega sarnastel tingimustel ja üürnikud oleksid sellest võimalusest keeldunud. Vastava sooviavalduse olid üürnikud esitanud ME-le O. enne müügilepingu sõlmimist. Seega ei ole kostja ise lepingust tulenevat kohustust nõuetekohaselt täitnud. Järgnevalt tuleb kontrollida, kas kostja vabanes kohustuse võõrandada eluruumid üürnikele täitmisest, seoses võla ülekandmisega hoonete omandajatele. 30.06.1997 müüs kostja hoone M43 AS-le B. (t. l. 94-74), milles asuvat korterit nr 3 kasutas üürnikuna T.B., ja 27.08.1998 müüs kostja hoone M32b V.N.ile (t. l. 83-87), milles asuvat korterit nr 1 kasutas üürnikuna A.V. ja korterit nr 2 Enn Kail. TsK § 220 lg 1 sätestas, et võlgnik võis oma võla üle kanda teisele isikule ainult kreeditori nõusolekul. Kostja on nõusolekuna käsitanud Tallinna Linnavalitsuse kirja nr 77 30.12.1997 (t. l. 82), millega kostja arvates andis hageja talle nõusoleku kohustuse ülekandmiseks hoonete ostjatele. Kirjas on linnavalitsus olnud nõus, et hooned võib müüa juhul, kui ostu-müügileping tagab hoonetes asuvate eluruumide erastamise vastavalt eluruumide erastamise seadusele. Kolleegiumi arvates ei tulene Tallinna Linnavalitsuse 30.12.1997. a kirjast hageja nõusolekut võla ülekandmiseks. Võla ülekandmisel peab olema kreeditori nõusolek sõnaselge ja sellest peab nähtuma kreeditori tahe vabastada esialgne võlgnik kohustuse täitmisest. Linnavalitsuse 30.12.1997. a kirjast tuleneb nõusolek hoonete võõrandamiseks tingimusel, et lepingu p-s 3.1. sisalduv kohustus täidetakse, kuid mitte see, et kostja vabaneb võõrandamiskohustuse täitmisest. Kolleegium märgib, et võla ülekandmist on oluline hinnata ainult M32b asuvate eluruumide võõrandamise kohustuse täitmise osas, kuna M43 müügiks AS-le B. sõlmitud lepingus ei olnud kostja AS-ga B. kokku leppinud, et AS B. võtab üle kostja kohustuse. Küll on vastav tingimus p-des 5.3 ja 5.4 M32b osas V.N.iga sõlmitud ostu-müügilepingus. Kuid kuna eelnevalt on kolleegium tuvastanud, et hageja ei olnud võõrandamiskohustuse ülekandmiseks nõusolekut andnud, siis ei olnud kostja õigustatud kohustust V.N.ile üle andma. Linnakohus on ebaõigesti vaidlustatud otsuses tuvastanud 8(11)

võõrandamiskohustuse ülemineku V.N.ile. Kolleegium leiab, et linnavalitsuse 30.12.1997. a kirjaga on linnavalitsus pigem nõustunud sellega, et kohustuse võib täita TsK § 175 alusel kostja asemel ka kolmas isik. Kuid sellisel juhul jääb hageja ees vastutavaks kostja. Kuna T.B., E.K. ja A.V. osas jättis kostja müügilepingu p-st 3.1 tuleneva kohustuse täitmata, siis oli kostja lepingust tulenevat kohustust rikkunud. TsK § 227 sätestab, et isik, kes ei täitnud kohustist või täitis selle mittenõuetekohaselt, kannab varalist vastutust ainult süü (tahtluse või ettevaatamatuse) olemasolul, välja arvatud lepinguga ettenähtud juhud. Hageja on väitnud hagis, et kostja pidi tulenevalt lepingust vastutama tekkinud kahju eest olenemata süüst. Müügilepingu p-s 11.1 leppisid pooled kokku, et nad kannavad täielikku varalist vastutust lepingu tingimuste täitmata jätmise või mittekohase täitmisega teisele poolele tekitatud varalise kahju eest. Kolleegium leiab, et eeltoodud tingimusest ei tulene, et pooled oleksid kokku leppinud lepingu tingimuste rikkumisel vastustuses olenemata süüst. Hageja poolt väljatoodud asjaoludest ja tõenditest ei tulene, et pooled oleksid eeltoodud lepingupunkti eraldi läbi rääkinud ja tõlgendanud seda hageja poolt esile toodud viisil. Kolleegiumi arvates tuleneb p 11.1 sõnastusest poolte kokkulepe vastutuse ulatuse suhtes, see tähendab, et pool peab hüvitama kõik lepingu rikkumisega tekkinud kahjud ja hüvitava kahju suurust ei ole pooled kokkuleppes piiranud. Müügilepingu alajaotuses XII on pooled kokku leppinud vääramatu jõu mõjus poolte kohustuste täitmisele. Eeltoodud alajaotus ei sisalda kolleegiumi arvates poolte kokkulepet selles, et lepingust tuleneva kohustuse rikkumise korral vastutab pool olenemata süüst, vaid sätestab, millal on lepinguliste kohustuste rikkumine vabandatav. Seega tuleb tuvastada, kas kostja oli lepingulise kohustuse rikkumises süüdi. Kuna kostja ei ole üürnikele pakkunud võimalust korterite omandamiseks eluruumide erastamisega sarnastel tingimustel, siis on kolleegiumi arvates kostja käitunud süüliselt. Kostja, jättes täitmata lepingust tuleneva eluruumide võõrandamise kohustuse ja püüdes selle täitmist üle anda kolmandatele isikutele, on käitunud ettevaatamatult. Järgnevalt tuleb tuvastada, kas hagejale on tekkinud kahju ja kas kahju on põhjustatud kostja lepingu rikkumisest. TsK § 222 lg 2 kohaselt mõisteti kahju all kreeditori poolt tehtud kulutusi, tema vara kaotsiminekut või rikkumist, samuti ka kreeditori poolt saamata jäänud tulu. Hageja on hagis välja toonud, et tema kahjuks oli halduskohtu poolt T.B.le, E.K.le ja A.V.le väljamõistetud 1 333 369 krooni. Linnakohus leidis, et üürnikele kohtuotsuse alusel väljamõistetu on hageja enda poolt õigusvastase haldusaktiga tekitatud kahju hüvitamiseks välja mõistetud ja kostja ei saa selle eest vastutada. Kolleegium leiab, et linnakohtu järeldus ei ole õige. Õige on see, et hageja ei saa kostjalt nõuda õigusvastase haldusaktiga põhjustatud kahju hüvitamist, kuid hageja ei ole seda hagis taotlenudki. Hageja kulud tekkisid seoses halduskohtu otsuse täitmisega ja hageja on väitnud, et neid kulusid ei oleks talle tekkinud, kui kostja oleks täitnud lepingu p-i 3.1 ja müünud üürnikele korterid eluruumide erastamise seaduses sätestatud tingimustel. Kolleegiumi arvates on kostja poolt lepingu rikkumise ja hagejale kahju tekkimise vahel põhjuslik seos. Juhul, kui kostja oleks oma lepingulise kohustuse täitnud ja eluruumid üürnikele eluruumide erastamise seaduses sätestatuga lähedastel tingimustel võõrandanud, ei oleks üürnikele kahju tekkinud ja linnal poleks olnud kohustust neile seda hüvitada. Seega on hageja seoses kostjapoolse lepingurikkumisega kandnud kulutusi ning hagejale tekkinud kahju ja kostja lepingu rikkumise vahel on põhjuslik seos. Kahju hüvitamise eesmärgiks on võlausaldaja asetamine olukorda, mis oleks võimalikult lähedane 9(11)

olukorrale, kus võlausaldaja oleks olnud, kui võlgnik ei oleks kohustust rikkunud, kuid samas tuleb silmas pidada, et lepingulist kohustust rikkunud pool peab hüvitama kahju vaid ulatuses, mida ta nägi ette või pidi ette nägema oma rikkumise võimaliku tagajärjena lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või rakse hooletuse tõttu. Kolleegium on eelnevalt tuvastanud, et kostja ei ole käitunud tahtlikult või raskelt hooletult, seega tuleb tuvastada, kas hageja pidi kostjale kahju tekkimist ette nägema. Kolleegium leiab, et kostja sai ette näha ja pidi ette nägema, et hageja kannab avalik-õiguslikku vastutust, kui ta ei taga temale seadusega pandud avalik-õigusliku kohustust eluruumide erastamiseks täitmist. Hageja kohustus eluruumide erastamiseks ja vastutus selle täitmise eest tuleneb otseselt õigusaktidest. Seega pidi kostja arvestama, et lepingu p-st 3.1 tuleneva kohustuse täitmata jätmisel tema poolt tekib hagejale kahju. Järgnevalt tuleb tuvastada hagejale tekkinud kahju suurus. Hageja on kahju nõude esitamisel tuginenud halduskohtu otsusega tuvastatud kahju suurusele. Tulenevalt Tallinna Halduskohtu 01.03.2002. a otsusest on hageja üürnikele hüvitanud kahju, milleks oli erastamata jäänud eluruumide turuhind, millest oli maha arvatud vastavalt eluruumide erastamise seadusele üürnike poolt makstav hind ja notaritasu. Kolleegium leiab, et Tallinna Halduskohtu 01.03.2002. a otsus on üheks tõendiks, mis tõendab hagejale tekkinud kahju suurust. Kolleegiumi arvates on erastamata jäänud eluruumide turuhind, millest on maha arvatud üürnike poolt kokkuhoitud kulutused, kahjuks, mida kostja võis ja pidi lepingust tuleneva kohustuse täitmata jätmisel ette nägema. Kostja ei ole esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et korterite turuhind oleks olnud erinev hageja poolt väidetust. Kolleegium leiab, et ka hageja poolt halduskohtumenetluses kantud kohtukulud on hageja kahju, mille on põhjustanud kostja poolt lepingu rikkumine. Juhul, kui kostja oleks oma kohustuse täitnud, ei oleks üürnike nõue kahju hüvitamiseks olnud põhjendatud ja hageja ei oleks pidanud ka kandma kohtukulusid. Kostja pidi ja võis ette näha, et kui hageja vastu esitatakse kahju hüvitamise nõue, siis sellega kaasnevad ka kohtukulud. Järelikult oli hagejale tekkinud seoses kostja poolt müügilepingu p 3.1 rikkumisega kahju 1 333 369 krooni. Järgnevalt tuvastab kolleegium, kas kostja poolt esiletoodud asjaoludest lähtudes võib TsK § 229 alusel vähendada väljamõistetavat kahju. TsK § 229 lg 1 sätestab, et kui kohustise mittetäitmine toimus mõlema poole süü tõttu, siis kohus vähendab vastavalt võlgniku vastutuse määra. Nimetatud sätet kohaldades ei ole kohus seotud poole taotlusega. Kolleegium leiab, et hageja eluruumide erastamise kohustatud subjektina kandis seadusest tulenevat vastutust eluruumide erastamise läbiviimise eest. Käitudes viisil, kus ta vabanemiseks oma kohustusest, sõlmis kostjaga lepingu, milles andis oma avalik-õigusliku kohustuse üle eraõiguslikule isikule, kes eluruumide erastamise seaduse kohaselt ei olnud erastamise kohustatud subjektiks ja ei saanud eluruumide üürnikele eluruume erastada eluruumide erastamise seaduses ettenähtud korras, pidi lepingu sõlmimisel aru saama, et kostja ei saa erastamise kohustust täita samal viisil nagu tema ise. Tunnistaja Ko.K. ütluse kohaselt oli linnavalitsusele teada, et erastamise kohustuse üleandmine on probleemne ja õigem oleks olnud jätta sotsiaalsfäär müümata. Seega möönis hageja juba lepingu sõlmimisel, et lepingu punkt 3.1 ei olnud kooskõlas eluruumide erastamise seadusega. Kolleegiumi arvates on hageja juba lepingut sõlmides käitunud raskelt ettevaatamatult ja soodustanud sellega endale kahju tekkimist. Eeltoodu tõttu on kolleegiumi arvates põhjendatud hagejale tekkinud kahju väljamõistmine pooles ulatuses – see on summas 666 684,50 krooni. Hageja on hagiavalduse esitamise tasunud riigilõivu 58 000 krooni ja apellatsioonkaebuse esitamisel samuti 58 000 krooni. Hageja on kandnud kulusid õigusabile asja läbivaatamisel linnakohtus summas 55 991 krooni ja kostja summas 46 315 krooni. Asja menetlemisel ringkonnakohtus on 10(11)

hageja kandnud kulusid õigusabile summas 59 000 krooni ning kostja summas 7 375 krooni. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt tuleb käesoleva asja kohtukulude jaotamisel lähtuda kuni 01.01.2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikust. Kolleegium leiab, et kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 61 lg 1, 8 ja 11 kohaselt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista pool tasutud riigilõivust, see on 58 000 krooni. Õigusabikulude väljamõistmisel tuleb lähtuda kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 61 lg 1 p-st 1 ja kostjalt välja mõista hageja õigusabikulu 5% ulatuses hagi rahuldatud osast – see on 33 334 krooni. Kokku tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista kohtkulud summas 91 334 krooni.

Margo Klaar

Tiit Kollom

Kai Kullerkupp

11(11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.