Kohtulahend

võlgnevusest, tasumata jäid osaliselt viivised. Kuna võlgnevus oli suuremas osas tasutud, edastas hageja kostjale 19.05.2004 erakorralise ülesütlemise tühistamise avalduse. Juunis 2004 kostja taas renti ei tasunud. Hageja saatis 30.06.2004 kostjale meeldetuletuse, kostja tasus osaliselt võlgnevuse. 30.07.2004 edastas hageja kostjale korduva meeldetuletuse võlgnevuse tasumiseks, mille kostja jättis tähelepanuta. 10.08.2004 edastas hageja kostjale erakorralise ülesütlemise avalduse, milles palus ruumid vabastada 31.08.2004. Kostja vabastas ruumid 13.09.2004. Alates 01.09.2004 peatati kostjale ruumidega seotud kulude arvestamine. Kostja võlgnevust tasunud ei ole. Rendilepingu kohaselt pidi kostja tasuma kommunaalteenuste eest vastavalt esitatud arvetele. AS Tallinna Küte 03.12.204 kirja kohaselt moodustab kostja võlgnevus soojusenergia tarbimise eest 9257,80 krooni. KÜ L28 kirja kohaselt on kostja jätnud tasumata kommunaalteenuste eest ja maamaksu summas 997,65 krooni. Hageja palus kostjalt välja mõista 84 309,10 krooni, millest üürivõlgnevus moodustab 42 027,65 krooni, viivised 32 046 krooni, võlgnevus soojusenergia tarbimise eest 9257,80 krooni ja võlgnevus kommunaalteenuste eest 977,65 krooni. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. 06.04.2004 erakorralise ülesütlemise avaldusega teatas hageja kostjale, et rendilepingu lõppemise päevaks on 30.04.2004. Erakorralise ülesütlemise avaldusest lähtuvalt lõppesid kostjapoolsed rahalised kohustused hageja ees 30.04.2004 ja hagejal puudub õiguslik alus nõuda kostjalt järgnevate perioodide eest üüri ja kulutuste hüvitamist. Mitteeluruumide üürileping lõppes 30.04.2004 vaatamata hageja 19.04.2004 kirjale, millega erakorralist ülesütlemist üritati tühistada. Kostja sai kõigepealt kätte üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse ja seejärel 19.05.2004 kirja. Tahteavalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks saanuks lugeda tagasivõetuks, kui see jõudnuks kostjani hiljem või samal ajal tühistamise kirjaga. Lepingu lõpetamise ajal kostjal üürivõlgnevust ei olnud, mida kinnitas hageja kirjas nr 9-11/36. Kostja tunnistas, et 30.04.2004 oli tasumata viivised summas 7128,35 krooni, mis on tänaseks tasutud. Kostja tegi pärast lepingu lõppemist 07.06.2004 ja 22.07.2004 hagejale maksed kokku summas 43 056 krooni. Kostjal ei ole 2004.a. kommunaalteenuste eest võlgnevust. Hagiavalduse kohaselt on kostjal hüpoteetiline võlgnevus korteriühistu ees. Nõude loovutamist hagejale esitatud dokumentidest ei nähtu. Kostjal ei ole võlgnevust soojusenergia eest, kuna nõude loovutamist asja materjalidest ei nähtu ja leping kostjaga lõppes 30.04.2004. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused Tallinna Linnakohus rahuldas hagi ja mõistis E. OÜ-lt Tallinna linna kasuks välja 89 559,10 krooni, sh kohtukulude katteks 5 250 krooni. Asja materjalide ja lepinguga (t lk 11-14) on tõendatud, et pooled sõlmisid 22.10.1998 mitteeluruumi rendilepingu nr 03-98184 L28 Tallinnas asuvate ruumide rentimiseks. 20.01.2004 lepingu lisaga muutsid pooled lepingu tingimusi. 06.04.2004 erakorralise ülesütlemise avaldusest (t lk 22) nähtub, et hageja lõpetab üürilepingu alates 30.04.2004. 19.05.2004 kirjaga (t lk 24) tühistas hageja erakorralise ülesütlemise avalduse. 2(5)

Vaidlus on selles, kas pooltevaheline üürileping peale erakorralise ülesütlemise avalduse ja selle tühistamise avalduse kostjale kättetoimetamist jätkus. 19.05.2004 saadetud erakorralise ülesütlemise tühistamise avalduse sai kostja kätte hiljem, kui 06.04.2004 saadetud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse. Tulenevalt TsÜS §-st 72 ei saa teise pooleni jõudnud tahteavaldust tagasi võtta, kuivõrd kujundusõigusega on õigussuhet juba käsutatud ning ühepoolselt seda enam muuta ei saa. Nimetatu ei välista võimalust võtta ülesütlemise avaldus tagasi teise poole nõusolekul. Käesoleva vaidluse lahendamisel tuleb tuvastada, kas kostja sellise nõusoleku andis ning kas 22.10.1998 leping jätkus. Pärast 06.04.2004 ülesütlemise avalduse esitamist tasus kostja hagejale üürivõlgnevuse, tasumata jäi osaliselt viivisevõlgnevus summas 7178,35 krooni. Pärast 06.04.2004 ülesütlemise avalduse esitamist jäid renditud ruumid kostja kasutusse ning renditud ruume ülesütlemise avalduses märgitud tähtajal 30.04.2004 kostja hagejale üle ei andnud. 10.05.2004 tasus kostja hagejale 28 704 krooni, so kahe kuu üüri suuruse summa ja 22.07.2004 tasus kostja hagejale 14 352 krooni, so ühe kuu üüri suuruse summa. 13.09.2004 rendilepingu lisa (t lk 30) kohaselt fikseerisid pooled, et seoses mitteeluruumi rendilepingu erakorralise ülesütlemisega alates 31.08.2004 vabastab kostja L28 asuvad ruumid alates 31.08.2004. Arvestades, et pärast 06.04.2004 üürilepingu ülesütlemist kostja renditud ruume ei vabastanud, tasus ka pärast lepingu ülesütlemist üürimaksetele vastavaid summasid ning 13.09.2004 rendilepingu lisa järgi nõustus rendilepingu lõppemisega alates 31.08.2004, on tõendamist leidnud kostja nõusolek hageja poolt 06.04.2004 saadetud erakorralise ülesütlemisavalduse tagasivõtmiseks. Seega jätkus poolte vahel 22.10.1998 sõlmitud üürileping kuni 31.08.2004, mil leping lõppes vastavalt 10.08.2004 edastatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldusele. Kostja kohustus tasuda renti ja viivist 0,2% võlguolevalt summalt iga võlgnetava päeva eest tulenes lepingu p-dest 2 ja 5.1. Hageja esitas ülevaate (t lk 91-96) kostja poolt tasumisele kuuluvate üürisummade ja maksetähtaegade kohta. Lisaks on esitatud viivisearvestus (t lk 90) ja arved üürisummade ja viiviste kohta (t lk 97-113). Hageja nõue üürisumma 42 027,65 krooni ja viiviste 32 046 krooni osas on eeltoodud tõenditega põhjendatud ja tõendatud. Kostja ei ole oma vastuväiteid arvestuse õigsuse vaidlustamisel tõendanud. 22.10.1998 mitteeluruumi rendilepingu p 2.1.2 järgi kohustus kostja tasuma vastavalt rendileandja poolt esitatud arvetele kommunaalteenuste eest, p 2.1.3 järgi kohustus kostja tasuma õigeaegselt kõik renditavate ruumide eest tasumisele kuuluvad kohustuslikud riiklikud ja kohalikud maksud proportsionaalselt tema poolt hoones kasutatavate ruumide suurusega. Poolte vahel oli kokkulepe, et maamaksu, kommunaalmaksu jm osutatavate teenuste arved esitab kostjale KÜ L28, kellele kostja tasub arvetel näidatud summad ning soojusenergia eest esitab kostjale arved AS Tallinna Küte, kellele kostja tasub tarbitud soojusenergia eest. Kuivõrd rendilepingu kehtivuse ajal kehtis poolte vahel aastaid kokkulepe, mille kohaselt tasub kostja tarbitud teenuste eest vastavalt esitatud arvetele otse nende osutajatele ning alles käesolevas asjas tõusetus vaidlus arvete esitamise korralduse osas, ei ole kostja vastuväited tarbitud teenuste ja tasumisele kuuluvate maksete tasumise osas kohased. Pooltevaheline kokkulepe kommunaalteenuste arvete esitamise ja tasumise osas ei tekitanud lepingulisi suhteid kostja, KÜ L28 ja AS Tallinna Küte vahel, mistõttu ei ole kohased kostja väited nõuete loovutamise puudumise kohta. Kostja ei vaidlustanud teenuste osutajate poolt saadetud arvete (AS Tallinna Küte arved t lk 36-42; KÜ L28 arved t lk 46-52) kättesaamist ja arvetel olevate summade õigsust.

3(5)

Pangatehingute väljavõttega (tlk 79-80) on tõendatud, et kostja poolt tarbitud teenuste eest on hageja AS-ile Tallinna Küte ja KÜ-le L28 tasunud, kooskõlas munitsipaalvara teenindamise lepinguga (t lk 77-78). Kostja kohustus tasuda tarbitud teenuste eest ja tasuda kohalikud ja riiklikud maksud tuleneb rendilepingust. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista võlg soojusenergia tarbimise eest 9257,08 krooni ja võlgnevus kommunaalteenuste eest 977,65 krooni. Apellatsioonkaebuse põhjendused E. OÜ esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Kohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja hindas valesti tõendeid. Kohus leidis ekslikult, et teise pooleni jõudnud üürilepingu ülesütlemise hilisema tühistamise võimatus ühepoolselt ei välista võimalust võtta ülesütlemise avaldus tagasi teise poole nõusolekul. Sellisel seisukohal puudub seaduslik alus. Edastatud tahteavaldus jääb jõusse, kui see vastab TsÜS tahteavalduse ja selle kättesaamise nõuetele. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on VÕS § 316 sätestatu kohaselt seotud ainult üürileandja ühepoolse tahteavaldusega. Kuna üürileandja on tahteavalduse edastanud ja üürnik on selle kätte saanud, tuleb üürileping lugeda lõppenuks alates 30.04.2004. Üürniku kaudne nõusolek ja edasine tegevus üürilepingu lõppemise seisukohalt tähtsust ei oma. Kui leping lõpetati hageja tahteavaldusega, oleks pidanud üürisuhte uuendamiseks sõlmima uue lepingu. Poolte suhteid pärast 30.04.2004 ei saa käsitleda lepinguliste suhetena. Lepingu muutmine ja pikendamine oleksid pidanud olema kirjalikus vormis vastavalt TsÜS § 77 lg-le 3. Kirjalikku märget lepingu pikendamise või jätkamise kohta ei eksisteeri ja täiendavaid kokkuleppeid pärast lepingu ülesütlemist sõlmitud ei ole. Kohtu väide, et pärast 06.04.2004 ülesütlemise avalduse esitamist jäid renditud ruumid kostja kasutusse ning 30.04.2004 kostja hagejale ruume üle ei andnud, ei ole täpne. Hageja ei võtnud 30.04.2004 ruumide otsest valdust üle. Kostja oli nimetatud kuupäevaks ruumide faktilise kasutamise lõpetanud. Seega ei saa lugeda, et kostja oleks jätkuvalt olnud mitteeluruumide valdaja ja kasutaja. Ruumide vabastamise peaks algatama üürileandja, kuna tema huvi on oma omandi otsene valdus tagasi saada. Kui üürileandja ei tunne huvi ruumide edasise saatuse osas ja ei astu vajalikke samme enda otsese valduse taastamiseks, ei saa nõuda üürnikult, et ta peaks ruumide kasutamise lõpetamise ühepoolselt fikseerima. Asjaolu, et puudus hageja initsiatiiv pärast lepingu lõppemist 30.04.2004 korrektselt vormistada ruumide üleandmine, ei anna alust väita, et kostja oli edaspidi ruumide kasutaja ja valdaja. Seega ei ole arusaadav, millele põhineb kohtu seisukoht, et kostja kasutas ruume pärast 30.04.2004. Seisuga 30.04.2004 ei olnud kostjal üürivõlga hageja ees ja hagi ei kuulu rahuldamisele. Vastus apellatsioonkaebusele Tallinna linn ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust linnakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb kohtuotsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. 4(5)

Kuna kolleegium nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei korda kolleegium linnakohtu otsuse põhjendusi. Apellant on kaebuses vaidlustanud linnakohtu järelduse, milles kohus leidis, et üürileandja poolt tehtud üürilepingu ülesütlemist oli võimalik üürileandjal tagasi võtta üürniku nõusolekul ja poolte kokkuleppel jäi üürileping jõusse. Õige on see, et VÕS §-s 316 sätestatud üürilepingu erakorraline ülesütlemine on ühepoolne tahteavaldus ja vaidlust ei ole selles, et üürnik oli selle kätte saanud enne 19.05.2004. a kirja ülesütlemise tühistamise kohta. Kolleegiumi arvates võisid pooled kokku leppida, et ülesütlemise avaldus on tagasi võetud ja üürisuhe jätkub. Juhul, kui pooled on selliselt kokku leppinud ei ole üürilepingu ülesütlemisel juriidilisi tagajärgi ja pooled on kohustatud täitma üürilepingust tulenevaid kohustusi. Linnakohus on õigesti hinnanud pooltevahelisi suhteid peale 30.04.2004 ja teinud sellest järelduse, et pooled on soovinud üürilepingut jätkata. Selline hinnang on kolleegiumi arvates kooskõlas VÕS §-s 7 sätestatuga. Kuna kostja tasus peale ülesütlemise avalduse kättesaamist võla, jätkas üürimaksete tegemist ja ei vabastanud 30. aprilliks 2004 üüritud ruume ning hageja soostus sellega, siis oli sellest igati mõistlik järeldada, et pooled olid kokku leppinud ülesütlemise tagasivõtmises ja üürilepingu jätkamises. TsÜS § 77 lg 3 sätestab, et poolte kokkuleppega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta muus vormis üksnes siis, kui pooled on selles kokku leppinud. See tähendab üldreeglina saab kirjalikus vormis sõlmitud lepingut muuta ainult samas vormis. Kostja ei ole hageja 19.05.2004. a avaldusele üürilepingu ülesütlemise avalduse tühistamise kohta kirjalikult vastanud, kuid 13.09.2004.a. allakirjutatud üüritud vara hagejale üleandmise aktis on pooled fikseerinud, et üürileping lõppes seoses erakorralise ülesütlemisega 31.08.2004. a. Seega on kostja ise tagantjärele kirjalikuks vormis nõustunud, et leping kehtis kuni 31.08.2004. Ebaõige on apellandi väide, et pooled oleks pidanud peale 30.04.2004 sõlmima uue lepingu. Kohus on tuvastanud, et pooltevaheline üürileping jätkus peale 30.04.2004 ja pooled ise ei ole väitnud, et oleks sõlmitud uus leping muudel tingimustel. Apellant on väitnud, et ta faktiliselt lõpetas üüritud ruumide kasutamise 30.04.2004 ja hageja ei võtnud ruumide valdust üle. Vastavalt vara vastuvõtmise aktile 13.09.2004 (t. l. 30) on kostja hagejale ruumide valduse üle andnud 13.09.2004 ja loobunud vara kasutamast. Oma väiteid renditud ruumide kasutamise lõpetamise kohta 30.04.2004 ja hageja viivituse kohta renditud ruumide valduse ülevõtmisel ei ole kostja põhjendnaud ega tõendanud. Ebaõige on apellandi väide, et hageja oleks pidanud peale 30.04.2004 üles näitama initsiatiivi, et üle võtta renditud ruumide valdust. VÕS § 334 lg 1 kohaselt on üürniku kohustus üüritud asi tagastada. Seega oli kostja kohustatud kuni 31.08.2004 täitma üürilepingust tulenevaid kohustusi, sealhulgas ka lepingu p 2.1.1.järgi tasuma üüri ja 2.1.2 kohaselt kommunaalteenuste eest. Viivise suuruses on pooled kokku leppinud üürilepingu p-s 5.1. Apellant väljamõistetud võla ja viivise suurust kaebuses vaidlustanud ei ole. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 ja kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lgtest 1 ja 8 tuleb apellandi poolt apellatsioonimenetluses kantud kohtukulud, mis koosnesid riigilõivust, jätta tema enda kanda. Margo Klaar

Tiit Kollom

Kai Kullerkupp

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.