Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Ulvi Loonurm ja Malle Seppik
Kohtuasi
Tulundusühistu G hagi Tallinna linna vastu rendilepingu kehtivuse tunnustamiseks, rendilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja kostja kohustamiseks täitma rendilepingut
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Linnakohtu 25.02.2003 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tallinna linna apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamise kuupäev
28.02.2006; avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant Tallinna linn, esindaja adv Toomas Vaher, vastustaja TÜ G, esindajad Vladimir Volkov ja Willem Ignatjev, kolmanda isikud AS E, esindaja Aleksandr Gitelman, OÜ E-R ja OÜ V
Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Linnakohtu 25.02.2003 otsus ja teha uus otsus.
2.Jätta hagi rendilepingu kehtivuse tunnustamiseks, rendilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja kostja kohustamiseks täitma rendilepingut rahuldamata.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada.
4.Välja mõista Tulundusühingult G 60 026 (kuuskümmend tuhat kakskümmend kuus) krooni ja 60 senti kohtukulu Tallinna linna kasuks.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib apellatsioonimenetluse apellant või vastustaja esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist ringkonnakohtu otsuse
avalikult teatavakstegemisest.
Asjaolud ja menetluse käik
1.15.10.1990 sõlmisid RAS Eesti Merelaevandus poolt asutatud väikeettevõte M ja kooperatiiv (käesoleval ajal tulundusühistu) G rendilepingu, millega anti Tallinnas, x tn x IIIII korrusel ruumid ja x x/x xruumid I-III korrusel rendile tähtajaga 15.10.2040. Rendilepingu muudatused sõlmiti 29.07.1991, 15.10.1992 ja 23.12.1993. Lepingu 29.07.1991 muudatustes leppisid pooled kokku, et peale Tallinna Merehariduskeskuse kursantide täielikku lahkumist hoonest x tn x ja x tn x, lähevad rentniku kasutusse ka kõik ülejäänud kasutamiskõlblikud vabad ruumid antud hoonetes (t.lk. 83-91).
2.Tallinnas, x x ja x x/x x hooned munitsipaliseeriti 05.09.1995 koostatud riigivara munitsipaalomandisse üleandmise akti nr 20/694 alusel, millega Teede- ja Sideministeerium andis Tallinna linnale tasuta üle riigi vara (t.lk.83-84). Tallinna Linnavalitsuse 25.10.1995 korraldusega nr 3034-k määrati linnavara valitsejaks Tallinna Kesklinna Valitsus. Tallinna Kesklinna Valitsuse ja Vanalinna Hariduskolleegiumi vahel on 22.11.1995 sõlmitud kokkulepe hoone x x, x x/x x haldamise üleandmisevastuvõtmise kohta (t.lk.79,81,82). Tallinna Linnavalitsuse 03.05.2000 korraldusega nr 1928k punkti 2 kohaselt on vaidlusalune hoone üle antud Tallinna Haridusameti valitsemisele (t.lk.113-116).
3.23.07.2002 teatas Tallinna Haridusamet VÕS § 195 lg 1, § 196 lg 3, § 313 lg 1 ja § 325 alusel hagejale, et 15.10.1990 sõlmitud rendileping lõpetatakse ennetähtaegselt erakorraliselt mõjuval põhjusel alates 29.10.2002, kuna seda tingib avalik huvi ja takistatud on kapitaalremondi jätkamine hoones. 31.10.2002 kirjaga kohustas kostja hagejat renditud ruumid üle andma talle hiljemalt 12.11.2002. Ülesütlemisavalduse kohaselt on avalikuks huviks hoone kasutamine vastavalt nõuetele ja kaasaja tasemele remonditud kooliruumidena. Koolielu korraldamine ja hariduseks võimaluste loomine on kohaliku omavalitsuse korralduse seadusest tulenev kohustus (KOKS § 6). Lepingu kehtivuse viimaseks päevaks on 29.10.2002 (t.lk.102). Hageja nõue ja põhjendused
4.TÜ G esitas 04.11.1998 linnakohtule hagi, milles palus tunnustada õigust rentida hooneid Tallinnas, X x ja X x/X x ja kohustada täitma kostjat 15.10.1990 sõlmitud rendilepingut. Peale vaidlusaluste hoonete munitsipaliseerimist septembris 1995 ei soovinud Tallinna Kesklinna Valitsus rendilepingut tunnistada ega täita lepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi. Ta hakkas rentnikku ja allrentikke ahistama, tehes hoonete kasutamise võimatuks. Rendilepingust tulenevate rentnike õiguste mittetunnistamisega ja lepingu ning Eesti Vabariigi rendiseaduse sätete mittetäitmisega on rendileandja volitatud isikud teinud võimatuks hageja ja allrentnike äritegevuse rendipindadel.
5.12.11.2002 täiendas hageja nõuet ja palus tunnustada Tallinna Haridusameti poolt rendilepingu ülesütlemise tühisust. Haridusameti 31.10.2002 nõudele vabastada renditavad ruumid hiljemalt 12.11.2002, ei eelnenud rendilepingu ülesütlemist ning õigusvõime ja esindusõiguse kinnitamist. Kuna poolte vahel sõlmiti 15.10.1990 rendileping kehtivusega kuni 15.10.2040, siis on kostjal õigus rendileping üles öelda alles 15.01.2021, s.t pärast 30 aasta möödumist.
2(8)
Kostja vastuväited
6.Kostja vaidles hagile vastu. Tallinna linn ei võtnud vara munitsipaliseerimisel üle 15.10.1990 sõlmitud rendilepingust tulenevaid kohustusi. Vanalinna Hariduskolleegium rajati erainitsiatiivil 1985. Munitsipaalomandis olev kool on iga aastaga kasvanud ja koolis õppivate laste arv suurenenud. Üldharidust omandab 684 õpilast ning huviharidust 1300 last ja noort. Puudu on klassiruumidest ja võrreldes teiste koolidega on tunduvalt väiksem üldkasutatavate ruumide pind. Vaidlusaluste ruumide kasutamise sihtotstarbeks on kooliruumid. Kuid osa ruume on TÜ G poolt antud allrendile. Väikeettevõtte M ja TÜ G vahel 15.10.1990 sõlmitud rendilepingu p 6.5, millega määrati rendilepingu tähtajaks 15.10.2040, on vastuolus heade kommete ja tavadega. Omaniku tahte vastaselt on koormatud tema vara lepinguga ebamõistlikult pikaks tähtajaks ja see on vastuolus vara munitsipaliseerimisel taotletud eesmärkidega (t.lk.75-77). Kolmandate isikute vastuväited
7.Allrentnikud AS E, OÜ V ja OÜ E-R palusid hagi rahuldada. Tallinna Linnakohtu otsus ja selle põhjendused
8.Kohus rahuldas hagi osaliselt. Kohus tunnustas TÜ G ja Tallinna linna vahel 15.10.1990 sõlmitud rendilepingu kehtivust, sh rentniku õigust lepingu objekti kasutada ja kohustas Tallinna linna täitma 15.10.1990 sõlmitud rendilepingut.
9.Poolte vahel puudus vaidlus asjaolu üle, et 15.10.1990 rendileping kehtis kuni 30.10.2002. Lepingu kehtivust kuni selle ülesütlemiseni rendileandja poolt 23.07.2002 kirjaga on kostja esindaja korduvalt kohtuistungil kinnitanud. Ülesütlemisavalduse kohaselt oli see esitatud VÕS sätete kohaselt ja selle tingis avalik huvi, mis seisnes lepingu objektiks olevate hoonete kasutamise vajaduses Vanalinna Hariduskolleegiumi kooliruumidena.
10.TsMS § 91 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama oma nõudeid ja vastuväiteid. Kohus leidis, et kostja ei suutnud veenvalt tõendada vaidlusaluse lepingu ennetähtaegse ülesütlemise põhjendatust, s.t VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud mõjuva põhjuse esinemist. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool tähtajalise üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel ning põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Kostja esitas avaliku huvi tõendamiseks vaid Vanalinna Hariduskolleegiumi direktori kirjaliku seletuse koos väljavõttega vaidlusaluste hoonete arhitektuur-ehituslikust projektist.
11.Õige on hageja seisukoht, et sellisel kujul kirjalik seletus ei ole tulenevalt kehtivast TsMSst kohtus tõendiks. Ainsaks kostja poolt esitatud tõendiks võib lugeda nimetatud väljavõtet projektist, mis aga kinnitab vaid poolte ja kolmandate isikute esindajate seletusi selle kohta, et osaliselt on lepinguobjekt Hariduskolleegiumi kaudu Tallinna linna valduses ja kasutuses, osaliselt aga hageja allrentnike valduses. Lepingu ülesütlemise põhjendatuse tõendamisel see tähtsust ei oma, kuivõrd muid tõendeid kostja ei esitanud, on vastuväide lepingu lõpetamise põhjendatuse kohta tõendamata. Põhjendatud on hageja nõue lepingu kehtivuse tunnustamiseks ning kostja kohustamiseks lepingut täitma.
12.Kohus ei nõustu hageja väitega, et VÕS § 318 lg 1 kohaselt ei ole võimalik üle 30 aastase tähtajaga rendilepingut üles öelda enne 30 aasta möödumist. Nimetatud sättest tuleneb, et
3(8)
peale 30 aasta möödumist on ülesütlemise seisukohalt tegemist tähtajatu lepinguga, mis aga ei välista üldistel alustel ülesütlemist enne 30 aastat. Väär on hageja seisukoht nagu oleks Tallinna linn oma 31.10.2002 kirjaga (t.lk.123) sisuliselt loobunud eelnevalt tehtud ülesütlemisest. Nimetatud kirjast nähtub, et Tallinna linn pikendas vaid ruumide vabastamise tähtaega.
13.Kohus jättis rahuldamata hageja täiendava nõude- tunnustada rendilepingu lõpetamise tehingu tühisust, kuna tegemist ei ole antud asjas iseseisva tsiviilõigusliku nõudega TsMS § 4 lg 1 mõttes, vaid rentniku vastuväitega rendileandjale lepingu kehtivuse vaidluses. Ülesütlemisavaldus ei ole iseseisev toiming, vaid üks osa lepingu lõpetamise vaidlusest.
14.Kohus leidis, et poolte vahel kehtib 15.10.1990 sõlmitud rendileping, hagejale kuuluvad kõik nimetatud tehingust ja kehtivast VÕS-st tulenevad rentniku õigused ja kohustused ning kostjale kõik rendileandja õigused ja kohustused. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
15.Kostja palub kohtuotsuse tühistada ja lõpetada asja menetlus määrusega, kuna poolte vahel on vahekohtu kokkulepe ja menetluse lõpetamata jätmise korral teha asjas uus otsus, millega jätta TÜ G hagi rahuldamata.
16.Vaidluse lahendamise seisukohalt osutus peatähtsaks küsimus, kas rendilepingu ülesütlemiseks 23.07.2002 avaldusega oli õiguslik alus või mitte. Lepingu ülesütlemise avalduses on põhjendatud X x, X x/X x hoonete suhtes kehtinud rendilepingu ülesütlemist mõjuva põhjusega, milleks on avalik huvi hooneid kasutada vastavalt nõuetele ja kaasaja tasemele remonditud kooliruumidena. Kohus asus seiskohale, et rendilepingu kehtivust tuleb tunnustada ( ning ülesütlemisavaldust seega lugeda alusetuks) seetõttu, et kostja ei suutnud tõendada veenvalt vaidlusaluse lepingu ennetähtaegse ülesütlemise põhjendatust, st VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud mõjuva põhjuse esinemist.
17.Kohus rikkus oluliselt tõendite kogumist ja hindamist puudutavaid protsessiõiguse norme ja kohaldas ebaõigesti VÕS § 313 lg 1. Kostja lepinguline esindaja esitas kohtule dokumentaalse tõendina Vanalinna Hariduskolleegiumi direktori kirjaliku seletuse, mida kohus aga tõendina ei arvestanud. Kohus rikkus TsMS § 171 lg 1 sätteid, kuna ei juhtinud menetluse kestel kostja esindaja tähelepanu asjaolule, et direktori kirjalik seletus ei ole dokumentaalse tõendina arvestatav. Kohus võttis seisukoha tõendi kõlbmatuse kohta alles otsuses, millega võeti kostjalt võimalus asendada see teiste kohtukõlblike tõenditega. Ka Riigikohus on asunud seisukohale, et kohus peab andma pooltele võimaluse tema poolt oluliseks peetava asjaolu tõendamiseks, kui pooled ei ole seda ise teinud. TsMS § 91 lg-st 2 tuleneb, et avaliku huvi kaitseks võib kohus tõendeid koguda omal algatusel ehk kalduda kõrvale dispositiivsuse põhimõttest. Riigikohus on eeltoodud õigust käsitlenud kui kohtu kohustust. Antud juhul on asjassepuutuv avalik huvi otseselt seotud lastele hariduse ja arenguvõimaluste tagamisega, samuti laste tervise kaitsega ning kui kohus leidis, et avaliku huvi asjaolusid puudutavad tõendid on ebapiisavad või kõlbmatud, pidanuks lähtuma uurimispõhimõttest ja koguma täiendavaid tõendeid, veendumaks avaliku huvi olemasolus või puudumises.
4(8)
18.Kostja leiab, et pool peab tõendama neid asjaolusid, mille suhtes on poolte vahel vaidlus. Hageja esitas põhjalikud vastuväited kostja ülesütlemisavaldusele. Mitte üheski vastuväites ei ole hageja vaidlustanud asjaolu, et rendilepingu objektiks olevad ruumid on Vanalinna Hariduskolleegiumi tegevuseks vajalikud ja ruumide andmiseks nimetatud asutusele on avalik huvi. Vaidlus puudub ka selles, et rendileping takistab hoone kasutamist Vanalinna Hariduskolleegiumi poolt peetava koolina ja samuti takistab rendileping hoone kapitaalremontimist. Hageja ei ole vaidlustanud ka asjaolu, et hageja tõepoolest takistas ja takistab jätkuvalt kapitaalremondi jätkamist vaidlusaluses hoones. Apellant leiab, et on protsessuaalselt küsitav, kas ja millises ulatuses pidi kostja täiendavalt tõendama hageja poolt mittevaidlustatud asjaolusid.
19.Kohus lähtus ebaõigest tõlgendusest, et lepingut ülesütlev pool peab tõendama lepingu ülesütlemiseks mõjuva põhjuse olemasolu ja kohus ei pea hindama mõlemapoolseid huvisid, vaid piirdub üksnes ülesütleva poole poolt esitatud tõendite hindamisega. Lisaks asjaolude arvestamisele pidi kohus kaaluma mõlemapoolseid huvisid. Seda kohus ei teinud. Kaalutavad huvid võivad olla kohtule äratuntavad ka ilma konkreetseid tõendeid esitamata, kui asjaolud neile piisava tõsikindlusega viitavad. VÕS § 313 lg 1 teise lause teine pool lubab kohtul, siseveendumusele tuginedes, lepingu jätkamise aspektist olulisi huve eeldada, et neid eeldatavaid huve omavahel kaaluda.
20.Kohus jättis hindama terve rea tõendeid, mis kinnitavad tähtsust omavaid asjaolusid linna huvide aspektist. 22.11.1995 kokkulepe Vanalinna Hariduskolleegiumi ja Tallinna Kesklinna Valitsuse vahel tõendab asjaolu, et Vanalinna Hariduskolleegium pidi kooli ja kultuuriasutuse pidamiseks saama X x ja X x/X x hooned tervikuna enda kasutusse. 05.09.1995 riigi vara munitsipaalomandisse üleandmise akt nr 20/694 tõendab, et X x ja X x/X x hoonete üleandmisel riigilt linnale puudus üleantava dokumentatsiooni hulgas segastel asjaoludel väljailmunud rendileping ning selle olemasolust sai Tallinna linn teadlikuks alles hiljem. Kohus ei põhjendanud, miks 23.07.2002 ülesütlemisavaldus ei ole käsitletav dokumentaalse tõendina, mis kinnitab selles viidatud faktiliste asjaolude esinemist. Tallinna Linnavalitsuse 03.05.2000 korraldusega otsustati anda X x ja X x/X x hooned Tallinna Haridusameti valitsemisele ja Vanalinna Hariduskolleegiumi bilanssi. Antud tõendid viitavad, et hooned on vajalikud Vanalinna Hariduskolleegiumile kooli pidamiseks tervikuna. Seevastu hageja huvide aspektist omab tähtsust asjaolu, et hageja kasutab rendilepingut ära põhjendamatute rahaliste hüvede väljakauplemiseks Tallinna linnalt.
21.Kohtule oli piisavalt esitatud tõendeid, mis võimaldas Tallinna linna kaaluka avaliku huvi olemasolu ära tunda ja seda hinnata võrdluses hageja huvidega. Laste õigus haridusele tuleneb Põhiseaduse §-st 37, mis sätestab ka riigi ja kohaliku omavalitsuse kohustuse pidada ülal vajalikul arvul õppeasutusi. Vastav kohaliku omavalitsuse kohustus on kajastatud KOKS §-s
6.Seega on kooli ülalpidamine, sh koolile vajalike ruumide ning vahendite kindlustamine, avalik huvi õigusaktidest tulenevalt, ilma vajaduseta seda täiendavalt tõendada. Seega võib ilma täiendava tõendamiseta eeldada, milline on Tallinna linna huvi.
22.Vaidlus puudub selles, et pooled „konkureerivad“ samadele Tallinna linna omandis olevatele ruumidele, kusjuures mõlemal on konkureerivad õiguslikud alused ruumide kasutamiseks. Vaidlus puudub selles, et hageja ise ruume ei kasuta, vaid on need ärilistes huvides andnud kolmandatele isikutele allrendile. Samuti puudub vaidlus selles, et Vanalinna Hariduskolleegium peab hoonetes haridus- ja kultuuriasutusi laste harimiseks ja arendamiseks.
5(8)
23.Asjaoludest on ilmne, et TÜ G ja Vanalinna Hariduskolleegium segavad üksteise tegevust, hageja puhul äritegevust rendipindade pealt tulu teenimisel ning Vanalinna Hariduskolleegiumi puhul avalike ülesannete täitmisel algkooli, põhikooli, gümnaasiumi, muusikakooli ja muude haridus- ja kultuuriasutuste pidamisel. Kohtuotsus on ebaseaduslik, kuna kohtu arvates kaaluvad hageja ärilised huvid üles Tallinna linna huvi tagada lastele Põhiseaduse §-st 37 tulenev õigus haridusele ja täita KOKS §-st 6 tulenevaid ülesandeid. Asjaoludest on ilmne, et vaidluse lahendamisel ühe või teise poole kasuks peab üks või teine oma tegevuse x, X x/X x hoonetes sisuliselt lõpetama. Kirjalikud vastuväited apellatsioonkaebusele
24.TÜ G, AS E, OÜ V ja OÜ E-R palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja linnakohtu otsuse muutmata. Hageja leiab, et kohaliku omavalitsuse tegevus ei ole asjaoluks, mis tingiks rendilepingu ülesütlemise. Tõendamata on, et rendilepingu ülesütlemisavalduse esitas ja allkirjastas selleks pädev isik.
Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
25.Ringkonnakohus, ära kuulanud protsessiosaliste seisukohad ja tutvunud esitatud materjaliga, leiab, et linnakohtu otsus tuleb tühistada tõendite ebaõige hindamise tõttu. Asjas on võimalik teha uus otsus, millega hagi tuleb jätta rahuldamata.
26.Vaidlus puudub selles, et 15.10.1990 sõlmitud rendileping on rendileandja poolt 23.07.2002 kirjaga üles öeldud alates 29.10.2002. Pooled vaidlevad asjaolu üle, kas lepingu ülesütlemiseks oli seaduslik alus, s.o. kas lepingu ülesütlemine on kehtiv. Kohus on vaidluse lahendamisel õigesti juhindunud võlaõigusseaduse sätetest. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 kohaselt kohaldatakse enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 01.07.2002 TsÜS-s ja VÕS-s sätestatut. VÕS § 195 lg 1 kohaselt ütleb lepingupool lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. VÕS § 341 kohaselt kohaldatakse rendilepingule üürilepingu kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti. Tegemist on kestvuslepinguga ja kostja on tuginenud pärast 01.07.2002 tekkinud asjaoludele. Sõlmitud rendilepingut tuleb käsitleda üürilepinguna võlaõigusseaduse tähenduses. Vaidlustatud ei ole linnakohtu otsuse põhjendava osa motiive selle kohta, et vastavalt VÕS § 318 lg-le 1 ei ole välistatud pikemaks kui 30 aastaks sõlmitud üürilepingu ülesütlemine enne 30 aastat, samuti kohtuotsuse järeldust, et Tallinna linn ei loobunud 31.10.2002 kirjaga 23.07.2002 tehtud lepingu ülesütlemise avaldusest.
27.VÕS § 186 p 6 järgi lõpeb võlasuhe muuhulgas lepingu ülesütlemisega. Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS § 196 lg-s 1, mille kohaselt kumbki lepingupool võib kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani. Üürilepinguga seonduvalt täpsustab seda sätet VÕS § 313 lg 1, mille kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
28.Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alust andvaks mõjuvaks põhjuseks on eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaolud. VÕS § 313 lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks ka erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu,
6(8)
mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks.
29.Ringkonnakohus ei nõustu linnakohtu järeldusega, et Tallinna linnal puudus üürilepingu ülesütlemiseks mõjuv põhjus. Kolleegiumi arvates, ei ole linnakohus poolte huvisid võrrelnud ega analüüsinud kõiki Tallinna linna poolt esile toodud asjaolusid, mis tingisid üürilepingu jätkamise võimatuse. Kohus ei ole andnud hinnangut kostja kirjeldusele olukorra kohta, mis on tekkinud vaidlusaluse hoone kasutamisel ja Tallinna linna erilisele huvile kogu hoonet ise kasutada. Tallinna linn ei ole põhjendanud üürilepingu ülesütlemist üksnes sellega, et ta on avalik-õiguslik isik ning tegutseb avalikes huvides, vaid on kirjeldanud oma huvisid seoses konkreetse hoonega.
30.Üürilepingu ülesütlemise põhjuseks on kostja toonud välja asjaolu, et üürilepingu objektiks olevad ruumid on vajalikud Vanalinna Hariduskolleegiumi tegevuseks. 22.11.1995 kokkuleppest Vanalinna Hariduskolleegiumi ja Tallinna Kesklinna Valitsuse vahel nähtub, et Vanalinna Hariduskolleegium pidi juba algselt kooli ja kultuuriasutuse pidamiseks saama X x/X x/ X x hooned tervikuna enda kasutusse. 05.09.1995 riigi vara munitsipaalomandisse üleandmise akt nr 20/694 tõendab, et nimetatud hoonete üleandmisel riigilt linnale puudus üleantava dokumentatsiooni hulgas 15.10.1990 rendileping. Rendilepingu olemasolust sai Tallinna linn, kes oli kavandanud munitsipaliseeritud hoonekompleksi kujundamise kaasaegseks omanäoliseks koolihooneks, teada alles hiljem. Ülipika, 40-aastaks sõlmitud üürilepingu talumise kohustus kooli jaoks mõeldud ruumides, on selgelt vastuolus omaniku huvidega.
31.Üürilepingu objektiks olevad ruumid on Tallinna linnale vajalikud Tallinna Vanalinna Hariduskolleegiumi tegevuseks ning seda asjaolu ei ole hageja käesoleva kohtumenetluse jooksul kordagi vaidlustanud. Hageja ei ole ümber lükanud kostja väidet, et alternatiivne koolihooneks sobiv hoone kooli mujale majutamiseks vanalinnas puudub ja tegemist on koolile kõige sobilikuma hoonega. Vajadus kooliruumide järele ei sõltu sellest, kas tegemist on erakooliga või Tallinna linnale kuuluva kooliga. Vanalinna Hariduskolleegium on tunnistatud UNESCO kooliks ning on otseselt põhieesmärkide kaudu seotud Tallinna vanalinna kultuurilise pärandiga, arendades ja säilitades seda. Vanalinna Hariduskolleegiumi üleviimine mõnda teise hoonesse väljaspool vanalinna muudab nimetatud kooli pidamise mõttetuks. Asumine vanalinnas kuulub lahutamatult selle kooli imago juurde. Tegemist on omanäolise kooli säilitamise huviga, mis ei ole rahaliselt mõõdetav. Samas kui hageja huvi üürilepingut jätkata seisneb üksnes ärihuvis, mida on võimalik rahas kompenseerida. Hageja ise nimetatud ruume ei kasuta, vaid tegeleb nende väljaüürimisega allüürnikele. Ringkonnakohtu istungil tunnistas hageja Tallinna linna suuremat huvi ruumide kasutamiseks ja märkis, et ta ei ole ruumide vabastamise vastu, aga soovib selle eest kompensatsiooni saada. Asjaolu, et pooled ei ole jõudnud kompensatsiooni suuruses kokkuleppele, ei mõjuta hinnangu andmist sellele, kas üürilepingu lõpetamiseks oli mõjuv põhjus või mitte.
32.Kostja on üürilepingu ülesütlemise alusena esile toonud ka hoonete kapitaalremondi vajaduse, mille tegemist TÜ G takistab, kuna ei ole nõustunud hoonest lahkuma. Hageja ei lükanud ümber kostja väidet, et Tallinna linn leidis üürnikule remondi ajaks uued ruumid ja osa allrentnikke kolis ka uutesse ruumidesse. Vaatamata sellele, ei andnud TÜ G vabanenud ruume Tallinna linnale üle. Ruumide mittevabastamisega kapitaalremondi teostamiseks seab üürnik ohtu kogu hoone säilimise.
7(8)
33.Arvestades eeltoodut leiab ringkonnakohus, et omaniku huvi teostada hoones kapitaalremont, et tagada selle säilimine, ja huvi kasutada kogu hoonet selles juba tegutseva kooli ruumidena kaalub üles hageja ärilised huvid teenida vaheltkasu üüripindade allüürile andmisest. Seega kostja huvi leping üles öelda kaalub üles hageja huvi lepingulistest lubadustest kinnipidamise ja lepinguliste suhete jätkamise vastu. Seda enam et käesolevaks ajaks on hageja tegelikult kaotanud huvi üürilepingu jätkamise vastu ja teda huvitab rahaline kompensatsioon. Käesolevas menetluses hageja rahalist nõuet esitanud ei ole.
34.Kuna ringkonnakohus tuvastas rendilepingu (üürilepingu) ülesütlemise kehtivuse, tuleb hageja nõuded rendilepingu (üürilepingu) kehtivuse tunnustamiseks ning kostja rendilepingu täitmise kohustamiseks jätta rahuldamata. Samuti tuleb jätta rahuldamata hageja nõue rendilepingu (üürilepingu) ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks, mida esimese astme kohus iseseisva nõudena ei käsitlenud, kuid millele ta hinnangu andis, kuna rendilepingu kehtivus oleneb ülesütlemise kehtivusest.
35.Seoses hagi rahuldamata jätmisega ja kostja apellatsioonkaebuse rahuldamisega tuleb kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 alusel hagejalt kostja kasuks välja mõista kohtukulud. Esitatud kohtukulude nimekirja kohaselt taotleb kostja tasu väljamõistmist advokaadi õigusabi eest summas 60 026,60 krooni. Arvestades asja kestust ja keerukust tuleb kostja taotlus täies ulatuses rahuldada.
G. Kivinurm
U.Loonurm
M. Seppik
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.