Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Margo Klaar, Ülle Jänes
Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht
07. märts 2006.a Tallinn Ringkonnakohtu kantselei
Tsiviilasja number
2-05-159
Tsiviilasi
V. K. hagi M. P., K.-V. P., M. P. ja K. P. vastu üürilepingu lõppenuks tunnistamiseks seoses tähtaja möödumisega, hageja õiguse tunnustamiseks mitte sõlmida kostjaga eesõiguse korras uut lepingut ning kostjate väljatõstmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Linnakohtu 20. oktoobri 2005.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
V. K. apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad Apellant (hageja): V. K., esindaja H.-F. Ulm Vastustajad (kostjad): M. P., K.-V. P., M. P., K. P. Kolmas isik kostja poolel Tallinna Linn, esindaja M. S.
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Linnakohtu 20. oktoobri 2005.a otsus osas, millega kohus tuvastas M. P.-ga 29.09.1977.a sõlmitud üürilepingu eluruumile Tallinnas XXX lõppemise seoses tähtaja möödumisega 22. oktoobril 2004.a.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega lugeda M. P.ga 29.09.1977.a sõlmitud üürileping eluruumile Tallinnas XXX lõppenuks seoses tähtaja möödumisega
31.oktoobril 2004.a.
3.Ülejäänud osas jätta linnakohtu otsus muutmata.
4.V. K. apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib edasi kaevata vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Hageja nõue ja põhjendused
1.Hagejale kui õigusjärgsele omanikule 21.10.1996 tagastatud elamus asukohaga XXX Tallinnas kasutab 29.09.1977 sõlmitud üürilepingu alusel eluruumi XXX üürnik M. P., tema poeg K.-V. P., poja abikaasa M. P. ja poja tütar K. P.. Vastavalt omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg-tele 1 ja 3 lõppes üürilepingu kehtivus 31.10.2004 (3+5 aastat elamu üleminekust). Hageja teavitas 20.09.2004 kostjat kirjalikult võimaluse puudumisest temaga üürilepingut pikendada ja oma tahteavalduse üürilepingu lõpetamise kohta alates 22.10.2004, kuna üüritud eluruumi vajab üürileandja edaspidi oma perekonnaliikmete majutamiseks. Kostja ei ole ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse korras uue üürilepingu sõlmimise tahet avaldanud, samas ei ole kostja ja tema perekonnaliikmed eluruumi vabastanud ja jätkavad selle kasutamist. Vastavalt elamu ümberehitamise plaanile vaidlusalune korter iseseisva korterina ei säili. Remondi käigus üürilepingu ese oluliselt suureneb. Hageja vajab üüritud eluruumi oma abikaasa vanemate majutamiseks, kes vajavad pidevat kõrvalist abi. Kuna eluruum oli enne elamu tagastamist munitsipaalomandis, lasub kohalikul omavalitsusüksusel tulenevalt elamuseaduse § 33 lg-test 2 ja 3 üürnikule teise samaväärse eluruumi vastuandmise kohustus.
2.Hageja palus tunnistada M. P.-ga eluruumile XXX Tallinnas 29.09.1977 sõlmitud üürileping lõppenuks seoses tähtaja möödumisega 21.10.2004, tunnustada tema õigust keelduda kostja M. P.-ga eesõiguse korras uue lepingu sõlmimisest, kuna üüritud eluruum remondi käigus oluliselt suureneb ja on elamiseks vajalik üürileandja perekonnaliikmetele ning tõsta M. P. koos perekonnaliikmete K.-V. P., M. P. ja K. P.-ga eluruumist välja. Kostjate vastuväited
3.Kostjad tunnistasid hagi üürilepingu lõppenuks tunnistamise nõudes. Kostja on täitnud üürilepingu järgseid kohustusi nõuetekohaselt. M. P. vajab pidevat kõrvalist abi. M. P. palus võimaldada temale ja K. P.-le 1 toaline korter, K. P. nõustus antud väitega. Kostjatel puudub võimalus turuhinnaga teise eluaseme hankimiseks. M. P. ja K.-V. P. palusid korterist väljatõstmise korral Tallinna linnal kostjatele vastu anda samaväärne elamispind või kaks 1toalist korterit. Kostjad nõustusid hagiga juhul, kui nendele antakse vastu teine elamispind. Kostjad vaidlesid eluruumist väljatõstmise nõudele vastu. Kolmanda isiku arvamus
4.Kolmanda isikuna kostja poolel menetlusse kaasatud Tallinna linn hagiga ei nõustunud. Hageja ei saa esitada üheaegselt nõuet kostjate vastu ES § 33 lg 1 p 2 ja lg 3 alusel. Hageja alles kavandab elumajas remonti. Hageja abikaasa vanemad ei ole hageja perekonnaliikmed, kuna neil ei ole ühist majapidamist. Teadaolevalt on vabad korterid 3,4, ja 6, seega on võimalus vanemate paigutamiseks. Kostjad on võimalik vaidlusalusest eluruumist välja tõsta ES § 33 lg 1 p 2 ja lg 3 alusel ainult lg 3 p 1 ja 2 sätestatud tingimuste täitmise korral. Kuna Tallinna linnal puudub eluruum, mida kostjatele pakkuda, on välistatud hageja nõuete rahuldamine. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused
5.Tallinna Linnakohus rahuldas hagi osaliselt ja tunnistas M. P.-ga 29.09.1977 sõlmitud üürilepingu eluruumile XXX Tallinnas lõppenuks seoses tähtaja möödumisega 22.09.2004. Kohus tunnustas hageja V. K. õigust mitte sõlmida kostja M. P.-ga eesõiguse korras uut lepingut eluruumile XXX Tallinnas, kuna üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandja
2(6)
perekonnaliikmetele. Kohus jättis rahuldamata nõude kostjate väljatõstmiseks eluruumist XXX Tallinnas. Kohus jättis kohtukulud poolte kanda.
6.Asjaolu, et hageja üürileandjana ütles XXX kostjaga 29.09.1977 sõlmitud üürilepingu üles alates 22.10.2004, on tõendatud ülesütlemisteatega 20.09.2004 (t lk 31). Kostja üürilepingu ülesütlemist ei vaidlustanud.
7.Pooled ei vaidle selle üle, et üürileandja ja M. P. vahel 29.09.1977 sõlmitud üürileping on ORAS § 121 lg-st 1 ja § 12 1 lg-st 3 tulenevalt lõppenud seoses tähtaja möödumisega 22.10.2004. Seega on põhjendatud üürileandja ja M. P. vahel 29.09.1977 sõlmitud ja kooskõlas osundatud sätetega pikenenud üürileping eluruumile XXX Tallinnas lugeda lõppenuks 22.10.2004 ja selles osas hageja nõue rahuldada.
8.Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt vaidlustas üürileandja kõnealuse üürilepingu, kuivõrd vajab üüritud eluruumi oma perekonnaliikmetele. Esitatud tõenditega on tuvastamist leidnud, et hageja abikaasa vanemad E. ja H. S. elavad Elvas XXX ja on raske puudega inimesed ning vajavad kõrvalist abi. Hageja seletustega on tõendatud, et hageja täiskasvanud poeg G. K., kelle elukohaks on rahvastikuregistri andmetel XXX Tallinnas, elab oma perekonnaga üürikorteris. Pooled ei vaidle selle üle, et üüritud eluruum on vajalik üürileandja perekonnaliikmetele. Eeltoodu alusel tunnustas kohus hageja õigust mitte sõlmida kostja M. P.-ga eesõiguse korras uut lepingut eluruumile XXX Tallinnas, kuna üüritud eluruum XXX Tallinnas on vajalik üürileandja perekonnaliikmetele.
9.Kuivõrd pooled vaidlevad kostjate eluruumist väljatõstmise üle, tuleb kohtul tuvastada vastuantava eluruumi vastavus ORAS § 121 lg-s 5 kehtestatud nõuetele ning kohus peab vastuantava eluruumi märkima kohtuotsuses. Seega saab üürnikke üüritud eluruumist välja tõsta üksnes juhul, kui on tõendamist leidnud, et kohalikul omavalitsusüksusel on olemas sobiv eluruum, mis antakse üürnike kasutusse nende väljatõstmisel eluruumist.
10.Arvestades eeltoodut ja seda, et tuvastamist leidis, et üürileping eluruumile XXX Tallinnas on lõppenud 22.10.2004 ja osundatud üüripind on vajalik üürileandja perekonnaliikmetele, järeldub, et üürnikel on õigus nende väljatõstmise korral üüritud eluruumist saada oma kasutusse eluruum, mis asub samas asulas, ei ole vähem heakorrastatud varem kasutatud eluruumist ja elamispinna suurus ning ruumide suurus vastab sotsiaalselt põhjendatud normidele. Tuvastamist leidis, et kohalikul omavalitsusel Tallinna linna näol puudub eluruum, mida kostjatele vastu anda. Kuivõrd kostjad saab vastavalt ES § 33 lg 3 p-le 1 eluruumist välja tõsta üksnes sobivasse eluruumi, mille asukoht on teada ja mille aadressi saab ära näidata kohtuotsuses, ei saa kohus hageja nõuet kostjate eluruumist väljatõstmise osas rahuldada.
11.ES § 33 lg 3 p 2 ei välista protsessiosalistel saavutada kokkulepet kostjatele sobiva eluruumi andmiseks või senise eluruumi vabastamise eest mõistliku rahalise kompensatsiooni maksmiseks. Olenemata sellest, et kui kohalikul omavalitsusüksusel ei ole võimalik eluruumi vastu anda, eraldab vahendid vastavate eluruumide ehitamiseks või ostmiseks riik, tuleb kohalikul omavalitsusüksusel taotleda vahendeid vastavate eluruumide ehitamiseks või ostmiseks. Enne, kui ei ole teada üürnikele antav eluruum, ei saa kohus otsustada üürnike üüripinnalt väljatõstmist. Õige on Tallinna linna seisukoht, et hageja ei saaks esitada üheaegselt nõuet kostjate vastu ES § 33 lg 1 p 2 ja 3 alusel. Antud asjas ei kuulu kohaldamisele ES § 33 lg 1 p 3, sest hageja alles kavandab elumajas remonti. Apellatsioonkaebuse põhjendused
12.V. K. esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada osas, millega jäeti kostjad eluruumist XXX Tallinnas välja tõstmata, teha tühistatud osas uue otsuse, millega hagi selles osas rahuldada ning kohustada Tallinna linna, kellel väljatõstmise korral lasub seadusest tulenev samaväärse eluruumi vastuandmise kohustus, oma seadusest tuleneva kohustuse 3(6)
täitmiseks. Apellant palus vigade parandamise korras muuta kohtuotsuse resolutsiooni p 1 ja sõnastada see järgmiselt: „Tunnistada M. P.-ga 29.09.1977 sõlmitud üürileping eluruumile XXX Tallinnas lõppenuks seoses tähtaja möödumisega 31.10.2004.“
13.Kohtuotsus on vastuoluline, kuna on tunnistatud hageja õigusi, kuid on tehtud võimatuks nende õiguste realiseerimine. ES § 33 lg 2 sätestab üheselt, et kui kohus teeb nimetatud paragrahvi lg-s 1 nimetatud alustel (käesoleval juhul põhjusel, et üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürniku perekonnaliikmetele) otsuse uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise kohta, kuuluvad üürnik ja temaga koos elavad isikud väljakolimisest keeldumise korral väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata. Samas sätestab ES § 33 lg 3, et kohus võib üürilepingu tähtaja möödumisel üürnikku, kellel oli eluruumi tagastamisel kehtiv üürileping ja temaga koos elavaid isikuid välja tõsta nimetatud paragrahvi lg 1 p 2 alusel ainult juhul, kui linnavalitsus annab üürnikule ja temaga koos elavatele isikutele vastu teise samaväärse eluruumi.
14.Kohus on meelevaldselt piiranud asjasse kaasatud kolmanda isiku kostja poolel Tallinna linna kohustust samaväärse eluruumi leidmiseks ja vastuandmiseks. Tallinna linna esindaja selgitas, et samaväärset eluruumi saaks üürnikele kui Põhja-Tallinna linnaosa elanikele anda ainult Põhja-Tallinna valitsuse poolt jaotatavate vabanevate munitsipaaleluruumide hulgast, kuid need reaalselt puuduvad ja samuti ei ole kätte jõudnud üürnike järjekord eluruumi saamiseks. Nimetatud asjaolud kohtuotsuses kajastamist ei leidnud. Apellant ei nõustu, et Tallinna linn on oma kohustust antud juhul piiranud ainult Põhja-Tallinna haldusterritooriumiga, samuti korteritaotlejana arvelevõtmise järjekorranumbriga. Kui Põhja-Tallinnas nõuetele vastavad eluruumid puuduvad, tuleb Tallinna linnal need leida mõnes teises Tallinna linnaosas ja viivitamatult. Käesoleval juhul tulnuks kohtul asjaolusid kaaludes teha otsus üürnike väljatõstmise kohta ja kohustada Tallinna linna samaväärset eluruumi vastu andma. Kohaliku omavalitsuse kohustust ei saa täitmata jätta tuginedes kohaliku omavalitsuse ebapiisavatele võimalustele – kui omavalitsusüksusel puudub raha seadusega pandud ülesannete täitmiseks, on tal õigus nõuda riigilt meetmeid probleemi lahendamiseks. Kohaliku omavalitsuse kohustuse üürnikule teise eluruumi andmiseks jätmine omaniku kanda on vastuolus seaduse mõtte ja eesmärgiga. Kohus kinnistas sundolukorra, kus endine üürnik kasutab hagejale kuuluvas majas eluruumi ilma õigusliku aluseta. Vastus apellatsioonkaebusele
15.M. P., K.-V. P., M. P. ja K. P. ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palusid jätta selle rahuldamata, välja arvatud osas, mis puudutab üürilepingu lõppemise kuupäeva muutmist esimese astme kohtu otsuse resolutsioonis. Apellatsioonkaebusega ei nõustunud ka kolmas isik Tallinna linn. Ringkonnakohtu seisukoht ja põhjendused
16.Tsiviilkolleegium leidis, et põhjendatud on apellandi taotlus muuta kohtuotsust osas, millega linnakohus luges üürilepingu lõppemise kuupäevaks 22.10.2004.a. Linnakohtu otsus tuleb selles osas tühistada ning teha uus otsus, millega lugeda hageja ning M. P. vahel 29.09.1977.a sõlmitud üürileping eluruumile XXX Tallinnas lõppenuks 31. oktoobril 2004.a. Muus osas ei anna apellatsioonkaebus alust linnakohtu otsuse muutmiseks. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
17.Vastavalt TsMS § 651 lõikele 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Apellant (hageja) vaidlustas linnakohtu otsuse üksnes osas, millega jäeti kostjad vaidlusalusest
4(6)
eluruumist välja tõstmata ning palus teha selles osas uue otsuse, millega hagi selles osas rahuldada. Samuti palus apellant muuta otsuses kuupäeva, millest alates lugeda üürileping lõppenuks.
18.Asja materjalidest nähtuvalt esitas hageja 25. mail 2005.a täpsustatud hagiavalduse, milles palus tunnistada hageja ja M. P. vahel Tallinnas XXX asuvale eluruumile 29.09.1977.a sõlmitud üürileping seoses tähtaja möödumisega lõppenuks 31. oktoobrist 2004.a. Kostja sellele vastuväiteid ei esitanud. Vaidlus puudub selles, et XXX elamu tagastati 31.10.1996.a ning tulenevalt ORAS § 121 lõigetest 1 ja 3 pikenes pooltevaheline üürileping esmalt kolmeks ja seejärel täiendavalt viieks aastaks. Seega tuleb üürilepingu lõppemise kuupäevaks lugeda 31.10.2004.a.
19.Linnakohus on õigesti jätnud rahuldamata hageja nõude tõsta kostjad üürilepingu lõppemise tõttu eluruumist välja. Kohus kohaldas õigesti ORAS § 121 lg 7 ning ES § 33 lg 3, millest tulenevalt ei või tagastatud elamus üürilepingu alusel eluruumi kasutanud üürnikke elamispinnalt välja tõsta ilma neile teist sobivat eluruumi vastu andmata. Tulenevalt ORAS § 121 lg-st 7 on üürnik ja temaga koos elavad isikud kohustatud nende kasutuses oleva eluruumi vabastama sama paragrahvi lõikes 5 sätestatud tingimustele vastava uue eluruumi saamisel. Seega tuleb kohtul tuvastada vastuantava eluruumi vastavus ORAS § 121 lg-s 5 kehtestatud nõuetele. Eelnevast tulenevalt peab kohus vastuantava eluruumi märkima kohtuotsuses. Samuti võib kohus ES § 33 lg 3 p 1 kohaselt tõsta üürniku ja temaga koos elavad isikud üürilepingu tähtaja möödumisel sama paragrahvi lg 1 punktide 2 ja 3 alusel eluruumist välja üksnes juhul, kui riigiasutus või valla- või linnavalitsus annab üürnikule ja temaga koos elavatele isikutele vastu teise, samaväärse eluruumi. Sellele lisaks on ES § 33 lg 3 p 2 kohaselt väljatõstmine võimalik juhul, kui riigiasutus, kohalik omavalitsusüksus või üürileandja sõlmivad üürniku ja temaga koos elavate isikutega kokkuleppe neile sobiva eluruumi andmiseks või senise eluruumi vabastamise eest rahalise kompensatsiooni maksmiseks. Asja materjalide kohaselt puudub Tallinna linnal käesoleval ajal eluruum, mida kostjatele vastu anda; samuti ei ole sõlmitud ES § 33 lg 3 punktis 2 nimetatud kokkuleppeid. Seega ei ole kohtul võimalik üürnike väljatõstmise taotlust rahuldada.
20.Kolleegium märgib, et ehkki linnakohtu otsusega tuvastati ühelt poolt üürilepingu lõppemine ning tunnustati hageja õigust mitte sõlmida kostjatega uut üürilepingut, teiselt poolt aga keelduti kostjaid eluruumist välja tõstmast, ei ole kohtuotsus vastuoluline, vaid otsus vastab kehtivatele seadustele. Omandireformi õiguslikul korraldamisel on seadusandjal tulnud kaaluda tagastatud elamute omanike ning nn sundüürnike vastandlikke huvisid ning teatud juhtudel piirata ühtede õigusi teiste kasuks. Nii on ORAS § 121 lg 5 ja 7 ning ES § 33 lg 3 alusel kitsendatud eluruumi omaniku huvide teostamine. Samas peab kolleegium vajalikuks lisada, et riigil ja kohalikul omavalitsusel on kohustus tagada erinevate huvide tasakaalustatus; samuti on kostjatel uue eluruumi saamisel kohustus hagejale kuuluv eluruum vabastada.
21.Asjakohased ei ole hageja viited ES § 33 lõikele 2, mille kohaselt üürnik ja temaga koos elavad isikud kuuluvad eluruumist väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata. Kohus ei ole teinud otsust nimetatud paragrahvi lg 2 alusel vaid on kohaldanud sama paragrahvi lõiget 3, mis ei võimalda üürnikku ja tema perekonnaliikmeid eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata või eluruumi vabastamist kompenseerimata.
22.Apellant palus ringkonnakohtul ühtlasi kohustada Tallinna linna täitma oma seadusest tulenevat kohustust anda kostjatele väljatõstmise korral vastu samaväärne eluruum. Kolleegium märgib esmalt, et tsiviilkohtumenetluses ei ole kohtul võimalik kohustada kolmandat isikut mingiteks tegudeks. Teiseks ei tulene riigi ja kohaliku omavalitsusüksuse kohustus võimaldada abi vajavatele isikutele kasutamiseks sobiv eluruum tsiviilõiguslikest õigusaktidest vaid ORAS § 12 1 lõikest 5, mille kohaselt üürniku väljatõstmisel selle paragrahvi lg 4 punktides 2 – 4 sätestatud alustel peab kohalik omavalitsusüksus andma üürniku kasutusse samas asulas asuva,
5(6)
sama heakorrastustasemega ning sotsiaalselt põhjendatud suurusega eluruumi. Samuti tuleneb isikute eluruumidega varustamise kohustus sotsiaalhoolekande seaduse § 14 lõikest 1, mille kohaselt on kohalikud omavalitsusorganid kohustatud andma eluruumi isikule või perekonnale, kes ise ei ole suuteline ega võimeline seda endale või oma perekonnale tagama, luues vajaduse korral võimaluse sotsiaalkorteri üürimiseks. Sellele lisaks sätestab elamuseaduse § 33 lg 5, et kui kohalikul omavalitsusüksusel ei ole võimalik eluruumi vastu anda, eraldab vahendid vastavate eluruumide ehitamiseks või ostmiseks riik, kusjuures vahendite taotlemise ja eraldamise korra kehtestamise pädevus on Vabariigi Valitsusel. Vaidlused riigi ja/või kohaliku omavalitsusüksuse poolt nimetatud kohustuste täitmise üle ei kuulu läbivaatamisele tsiviilkohtumenetluses. Tegemist on avalik-õiguslike õigussuhetega, mis lahendatakse haldusmenetluse seaduses ja halduskohtumenetluse seadustikus ettenähtud korras. Sellest tulenevalt jätab kolleegium käesolevas menetluses tähelepanuta apellandi seisukohad Tallinna linna kohustuste ning võimaluste kohta leida kostjatele sobiv asenduseluruum. Lisaks üürnikule endale on ka üürileandjal (s.o tagastatud eluruumi omanikul) võimalik pöörduda halduskohtusse kaebusega Tallinna linna tegevusetuse peale ORAS § 121 lõikest 5 tuleneva kohustuse täitmisel anda üürnike kasutusse uus eluruum, sest selle kohustuse täitmisest linna poolt sõltub otseselt üürileandja kui eluruumi omaniku õiguste teostamine.
Kohtunikud:
M. Klaar
Ü. Jänes
K. Kullerkupp
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.