Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Malle Seppik ja Ulvi Loonurm
Otsuse tegemise aeg ja koht
27. veebruar 2006, Tallinn
Tsiviilasi
OÜ K. hagi MTÜ E.K. vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tunnustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Linnakohtu 28. oktoobri 2005. a otsus nr 2/276-5708/05
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
MTÜ E.K. apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellandi MTÜ E.K. esindajad T.L. ja adv M.P., vastustaja OÜ K. esindaja adv A.B.
Kohtuistungi toimumise aeg
7. veebruar 2006. a, avalik kohtuistung
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Linnakohtu 28.10.2005 otsus ja teha uus otsus, millega jätta hagi üürilepingu ülesütlemise tühisuse tunnustamiseks rahuldamata.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada.
3.Välja mõista OÜ-lt K. 10 060 (kümme tuhat kuuskümmend) krooni kohtukulu MTÜ E.K. kasuks.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib apellatsioonimenetluse apellant või vastustaja esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Asjaolud ja menetluse käik
1.OÜ K. esitas 22.06.2005 hagi Tallinna Linnakohtusse MTÜ E.K. vastu, paludes tunnistada kostja poolt 23.05.2005 esitatud teade üürilepingu ülesütlemise kohta vastuolus olevaks hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega ning seega tühiseks.
2.Poolte vahel sõlmiti 01.12.1998 rendileping, mille kohaselt võttis hageja rendile Tallinnas, M50 asuva 17 m2 suuruse ruumi. Lepingut pikendati 15.02.1999, mille kohaselt võttis hageja lisaks üürile ka 18 m2 suuruse ruumi ja 25.10.2000, mille tagajärjel muutus see tähtajatuks.
3.23.05.2005 sai hageja esindaja üürilepingu ülesütlemise avalduse, mille kohaselt ütleb kostja üles hagejaga sõlmitud 17 m2 suuruse ruumi üürimiseks sõlmitud üürilepingu alates 01.09.2005. Hageja üürilepingu ülesütlemist ei tunnista, kuna vastavalt sõlmitud lepingu punktile 26 on rentnikul lepingu lõppemisel lepingu uuendamise eelisõigus ning kostja ei ole käitunud kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega, sest ei ole pakkunud üürilepingu muutmise võimalust.
4.13.10.2005 esitas hageja hagiavalduse täienduse, mille palus tunnustada üürilepingu ülesütlemise tühisust, kuna üürilepingu ülesütlemise teade on seadusega vastuolus ning seetõttu on tegemist tühise tehinguga, mis ei too pooletele kaasa õiguslikke tagajärgi. Kostja põhikirja kohaselt on juhatusel esindusõigus neljal liikmel ühiselt ning see piirang on kantud ka registrikaardile. Hagejale esitatud üürilepingu ülesütlemise teatele on aga alla kirjutanud ainult üks kostja juhatuse liige.
5.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta see rahuldamata. Kostja on üürilepingut üles öeldes järginud kõiki materiaalõiguse norme ega ole läinud vastuollu lepingu enda sätetega. Üürilepingu ülesütlemise on allkirjastanud tegevjuht, mitte juhatuse liige. Ka on hageja aktsepteerinud ülesütlemise avaldusele allakirjutanut kostja esindajana. Esimese astme kohtu lahend
6.Kohus rahuldas hagi ning tunnustas, et MTÜ E.K. poolt 20.05.2005 tehtud üürilepingu ülesütlemine OÜ-le K. on tühine.
7.Kostja poolt üürilepingu ülesütlemine ei ole toimunud vastuolus hea usu põhimõttega. Kuna tegemist on tähtajatu üürilepinguga, siis tuleb üürnikul olla valmis selleks, et üürileandja kasutab oma õigust üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks. Hageja väited selle kohta, et kostja on rikkunud hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet keeldudes hagejale, kui lepingu uuendamise eelisõigusega isikule, andmast võimalust lepingu pikendamiseks, ei ole põhjendatud. Käesoleval juhul ei olnud tegemist lepingu lõppemisega lepingu punkti 26 tähenduses, vaid üürileandja poolse lepingu ülesütlemisega.
8.Kostja põhikirja punkti 7.2 kohaselt on esindusõigus neljal juhatuse liikmel ühiselt. Selline esindusõiguse piirang on 17.06.2002 kantud ka kostja registrikaardile. Ülesütlemise avaldusele on alla kirjutanud kostja juhatuse liige E.T. üksinda. Kostja ei ole vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 91 lõikele 1 tõendanud asjaolu, et teised juhatuse liikmed oleksid andnud E.T.ile volituse ülesütlemisavalduse tegemiseks kostja nimel. Seega on vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 128 lõikele 1 kostja poolt hagejale tehtud üürilepingu ülesütlemine tühine ning hagi tuleb rahuldada. Apellatsioonkaebus
9.MTÜ E.K. esitas apellatsioonkaebuse, paludes tühistada linnakohtu otsus ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
2(5)
10.Kohtu järeldus, mille kohaselt üürilepingu ülesütlemise avaldus on tühine seetõttu, et selle on allkirjastanud mitte neli juhatuse liiget, vaid üks juhatuse liige, on vastuolus materiaalõiguse normidega. Äriühingus võib olla sisse seatud esindusõiguse piirang, kuid samas võivad juhatuse liikmed volitada ühte liiget enda seast teatud liiki tehinguid tegema. Üürilepingu ülesütlemise avaldusele on alla kirjutanud MTÜ E.K. tegevjuht, kes ühtlasi on ka üks juhatuse liikmetest. Nii ühiskonnas üldiselt väljakujunenud tava, kui ka hageja ja kostja vahel välja kujunenud tava kohaselt loetakse äriühingu tegevjuhti volitatuks tegutsema äriühingu nimel. Tegevjuhi õigus tegutseda äriühingu nimel tuleneb otsesõnu ka TsÜS § 116 lõikest 2.
11.Hageja on rikkunud ka protsessiõiguse norme, kuna esitas vahetult istungil uue, täiendatud hagi, milles esitab uue väite, mille kohaselt on üürilepingu ülesütlemise avaldus tühine seetõttu, et sellele pole alla kirjutanud neli juhatuse liiget. Hagiavaldusele on hageja ise lisanud kostja registrikaardi koopia, millest nähtub juhatuse liikmete ühine esindusõigus ja seega ei saanud see asjaolu tulla hagejale üllatusena. Tegemist on ilmselgelt õiguste kuritarvitamisega, mida kohus on aktsepteerinud ja mille eesmärgiks oli protsessi venitamine. Kui kostja oleks taotlenud kohtuistungi edasilükkamist, siis oleks hageja oma eesmärgi saavutanud.
12.Kohus ei ole otsuses põhjendanud, miks ta ei nõustu kostja poolt istungil esitatud seisukohtadega. Samuti ei ole kohus andnud hinnangut kostja juhatuse esimehe P.B.i poolt hagejale esitatud kirjale, mille hageja on lisanud hagiavaldusele lisana nr 7. Sellest kirjast tuleneb üheselt, et üürilepingu lõpetamise näol on tegemist kostja juhatuse otsusega, mitte ühe juhatuse liikme isetegevusega.
13.Hageja on väitnud, et E.T.il puudusid volitused üürilepingu ülesütlemisavalduse allkirjastamiseks ning kui hageja sooviks oli, et kohus seda väidet arvestaks, siis oleks ta pidanud tulenevalt TsMS § 91 lõikest 1 seda tõendama näiteks kostja juhatuse esimehe kirjaliku kinnitusega. Hageja ei ole mitte ühegi tõendiga tõendanud vastavate volituste puudumist, kuid sellele vaatamata on kohus rajanud otsuse hageja paljasõnalisele väitele. See ei vasta TsMS § 227 lõikes 3 sätestatud nõudele rajada otsus vaid asjas kogutud tõenditele.
14.Kuna hageja esitas oma väite volituse puudumise kohta alles istungil, siis ei olnud kostja valmis esitama dokumenti, mis tõendaks E.T.i volitusi. Kohtuistungi käigus avastas aga kostja esindaja, et tal on koos teiste kostja dokumentidega kaasas ka kostja juhatuse poolt juba 04.11.2004 E.T.i nimele vormistatud volikiri. Kostja esindaja palus kohut võtta see volikiri dokumentaalse tõendina toimikusse, kohus paraku keeldus sellest ja seetõttu esitab apellant sama taotluse ringkonnakohtule. Vastustaja seisukoht
15.OÜ K. vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, sest linnakohus ei ole otsuse tegemisel rikkunud materiaal- ega ka protsessiõigusnorme ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja linnakohtu otsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
16.Kolleegium leiab, et kohtuotsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada protsessinormide rikkumise ja tõendite ebaõige hindamise tõttu. Ringkonnakohtul on asjas võimalik teha uus otsus.
17.Vaidlust ei ole selles, et hageja kasutas kostjale kuuluvaid ruume tähtajatu üürilepingu alusel, mille üürileandja ütles üles 23.05.2005 edastatud kirjaliku
3(5)
teatega alates 01.09.2005. Hageja soovis üürisuhet jätkata, oli valmis rohkem üüri maksma ja leidis, et kostja oleks pidanud pakkuma üürilepingu muutmise võimalust. Esitatud hagis palus hageja tunnistada teade üürilepingu ülesütlemise kohta vastuolus olevaks hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega ja seega tühiseks.
18.Kohus leidis, et kostja ei rikkunud hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet, keeldudes hagejale andmast võimalust lepingu pikendamiseks. Seda kohtu seisukohta ei ole vaidlustatud. Ringkonnakohus märgib siinjuures, et kuna hageja ise on hagiavalduses tuginenud asjaolule, et poolte vahel sõlmitud rendileping muutus tähtajatuks üürilepinguks, ei ole üldse asjakohane rääkida lepingu pikendamisest ja uuendamisest, mis on tähtajalise üürilepingu juurde kuuluvad mõisted.
19.Kolleegium ei nõustu kohtu seisukohaga, et kostja ei ole tõendanud asjaolu, et teised kostja juhatuse liikmed oleksid andnud volituse ülesütlemisavalduse tegemiseks kostja nimel. Kostja soovis kohtule esitada sellekohast volikirja, kuid kohus keeldus selle vastuvõtmisest.
20.Kolleegium leiab, et volikirja vastuvõtmisest keeldumisega rikkus kohus poolte võrdse kohtlemise põhimõtet. Hageja vaidlustas E.T.i volituse üürilepingu ülesütlemiseks E.K. nimel alles 13.10.2005 eelistungil. Selline avaldus tuli kostjale üllatusena, sest poolte varasemas kirjavahetuses oli hageja kogu aeg aktsepteerinud kostja tegevjuhi E.T.i poolt allkirjastatud dokumente. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 171 lg 1 pani kohtule kohustuse tagada protsessiosalistele asjas tähtsate asjaolude väljaselgitamise võimalus. Seega oleks kohus pidanud andma hagejale mõistlikult aega esile toodud uuele asjaolule vastamiseks. Kohus seda ei teinud, vaid pidas põhiistungi kohe eelistungi jätkuna. TsMS § 169 lg 5 andis küll kohtule võimaluse pidada kohtuistungi ja asja sisuliselt lahendada vahetult eelistungi jätkuna, kuid üksnes siis, kui kohus leidis, et asjas tähtsad asjaolud on välja selgitatud. Käesoleval juhul, kus eelistungil esitati täiesti uus hagi alus, ei saa pidada põhiistungile üleminekut põhjendatuks. Kui kohus seda aga tegi, tulnuks kostjal võimaldada esitada tõend oma vastuväidete tõendamiseks.
21.Apellatsioonkaebusele lisatud volikirjast nähtub, et E.K. juhatus täies koosseisus volitas üht juhatuse liiget E.T.i teatud tehingute tegemiseks liidu nimel, volitades teda muuhulgas tegema tehinguid, mis on suunatud kasutuslepingute (sealhulgas rendilepingu) sõlmimisele, muutmisele või lõpetamisele. Seega on ebaõige kohtu järeldus, et E.T.il puudus tehingu tegemiseks E.K. nimel esindusõigus ja üürilepingu ülesütlemine on seetõttu tühine. Kuna puuduvad ka muud alused, mille tõttu üürilepingu ülesütlemine oleks tühine, tuleb hagi jätta rahuldamata.
22.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele senikehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Seoses hagi rahuldamata jätmisega ja kostja apellatsioonkaebuse rahuldamisega tuleb kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 ning § 61 lg 1 p 2 alusel hagejalt kostjate kasuks välja mõista nii esimese kui teise astme kohtukulud. Kostjad on tasunud apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 60 krooni ja kandnud õigusabikulu esimeses astmes 17 770 krooni. Arvestades asja suhteliselt väikest keerukust ja mahtu, peab kolleegium vajalikuks ja põhjendatud õigusabikulu suuruseks 10 000 krooni. Seega tuleb hagejalt kostjate kasuks välja mõista 60 krooni riigilõivu ja 10 000 krooni õigusabikulu. G. Kivinurm
M. Seppik
U. Loonurm
4(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.