Eesistuja Ülle Jänes, liikmed Ulvi Loonurm ja Ande Tänav
Tsiviilasi Vaidlustatud kohtulahend
I.M.i hagi AS L. ja AS P. vastu rendilepingu lõpetamise ebaseaduslikuks tunnistamiseks ja kahju hüvitamiseks Tallinna Linnakohtu 02.05.2005 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
I.M.i apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
9. veebruar 2006. a, avalik kohtuistung
Istungil osalenud isikud
Hageja I.M.i esindaja adv J.L., kostja AS L. esindajad L.L. ja A.P.
RESOLUTSIOON
Tallinna Linnakohtu 02.05.2005 otsus tühistada osaliselt. I.M.i hagi AS L. vastu osaliselt rahuldada. Välja mõista AS-lt L. I.M.i kasuks 10 730 (kümme tuhat seitsesada kolmkümmend) krooni. Välja mõista AS-lt L. kohtukulu - riigilõiv – 1000 (üks tuhat) krooni riigituludesse. I.M.i hagis AS P. vastu menetlus lõpetada. Ülejäänud osas jätta kohtuotsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebus Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates.
Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.AS U.-V., kelle seaduslikuks esindajaks oli juhatuse liikmena hageja, ja T.K.V. sõlmisid 26.05.1997 lepingu müügipaviljoni paigaldamiseks ja kasutamiseks E2 asuval haljasalal, kehtivusega üks aasta (edaspidi baasleping). Lepingu pikendamine võis poolte kokkuleppel toimuda kuni ühe aasta kaupa. AS U.-V. ja hageja sõlmisid 28.07.1997 rendilepingu, mille alusel anti hagejale kasutada Tammsaare pargis asuvas paviljonis kaupluse osa 17,2m2. 28.07.1997 rendilepingu kehtivus oli punkti 6.1 järgi sõltuvuses baaslepingu kehtivusest.
2.AS U.-V. tsiviilõigused ja -kohustused läksid õigusjärgluse korras üle AS-ile P.. Septembris 1999 sai hagejale teatavaks, et AS P. lõpetas temaga rendilepingu ühepoolselt alates 02.09.1999 põhjendusel, et rentnik ei ole tasunud renti kolm kuud. AS P. saatis
samasisulised kirjad hagejale ka 28.12.1999 ja 13.01.2000 ning koopiad kirjadest T.K.V.ele, mistõttu ei antud hagejale kauplemisluba. Hageja oli seisukohal, et AS-il P. ei olnud õigust ühepoolselt rendilepingut lõpetada, vaid ta oleks pidanud pöörduma rendiseaduse (RenS) § 23 lg 2 kohaselt lepingu lõpetamiseks kohtusse. Rendilepingu ebaseadusliku lõpetamise võttis AS P. omaks ka Tallinna Linnakohtu menetluses olnud tsiviilasjas nr 2/3/21-31/00, mistõttu oleks kohus pidanud lugema omaksvõetud asjaolu, millele hageja rajas oma nõude, tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 116 järgi tõendatuks.
3.AS P. tegi oma kirjas 28.07.1997 sõlmitud lepingu lõpetamise kohta hagejale ettepaneku uue rendilepingu sõlmimiseks. 13.09.1999 allkirjastasid hageja ja AS P. uue rendilepingu sama paviljoni kasutamise kohta alates 03.09.1999. Hageja väitel reguleeris 13.09.1999 allkirjastatud rendileping poolte vahelisi suhteid kuni 20.03.2003, mil Tallinna Linnavalitsuse ettekirjutusega kohustati kostjat paviljon demonteerima. Hageja oli seisukohal, et pooltevaheline rendisuhe põhines 1997.a rendilepingul, mida 1999.a lepinguga pikendati. 02.02.2000 müüs AS P. kõnesoleva paviljoni AS-ile L., kuid ei teatanud sellest hagejale. AS P. ei teavitanud T.K.V.t 13.09.1999 allkirjastatud rendilepingust ning käitus hageja suhtes pahauskselt. Kuna AS P. soovis paviljoni müüa, otsustas ta hagejast vabaneda õigusvastasel teel. 27.01.2000 murdis AS P. esindaja kauplusesse sisse ja asus kaupu ja sisustust välja viima. 09.02.2000 tõstis AS L. hageja kauplusest ebaseaduslikult välja. Kostjate õigusvastane tegevus 28.07.1997 lepingu lõpetamisel ning 13.09.1999 allkirjastatud lepingu mittetäitmisel ja varjamisel oli otseselt ja omavahel kooskõlastatult suunatud kaupluse osas sõlmitud rendilepingust tulenevate hageja õiguste rikkumisele. Eeltooduga põhjustasid kostjad hagejale kahju. Hageja palus tunnistada AS-iga P. 13.09.1999 allkirjastatud rendilepingu ühepoolne lõpetamine ebaseaduslikuks ja mõista kostjatelt solidaarselt välja tekitatud kahju 469 227 krooni, mis koosneb saamata jäänud tulust 453 164 kroonist, töötajatele makstud töötasust 5333 kroonist ja riknenud kauba maksumusest 10 730 kroonist. Kostjate seisukoht
4.AS L. ei tunnistanud hagi ja palus selle rahuldamata jätta. Vaidlusalune rendileping kehtis tähtajatult vastavalt AS U.-V. ja T.K.V.e vahel 26.05.1997 sõlmitud baaslepingule. Leping lõppes 31.12.1999, mida kinnitab T.K.V.e kiri. Tallinna Linnavolikogu 06.05.1999 otsusega kinnitati Viru väljaku detailplaneeringu esimene etapp ja paviljon otsustati demonteerida, mistõttu kõik lepingud, s.h rendilepingud, lõpetati seaduslikult.
5.Kohtul ei õnnestunud AS-ile P. kohtudokumente äriregistrisse märgitud aadressile edastada. Kohus luges TsMS § 28 lg 8 järgi AS-ile P. kohtukutse kätteantuks. Linnakohtu lahend
6.Tallinna Linnakohus jättis hagi rahuldamata. Kohus asus seisukohale, et vaidlusalune rendileping lõppes 31.12.1999. AS U.-V. (AS P. õiguseellane) ja hageja vahel 28.07.1997 sõlmitud rendilepingu tähtaeg oli seatud sõltuvusse baaslepingu kehtivuse tähtajast, mille pikendamine T.K.V.e nõusolekuta ei olnud võimalik. Baaslepingu 25.05.1998 lisaprotokolliga pikendati lepingu kehtivust kuni 31.12.1999, millele on AS U.-V. poolt alla kirjutanud juhatuse liikmena hageja (tl 24, I köide). T.K.V. teavitas 09.09.1999 kirjaga hagejat, et baasleping kehtib kuni 31.12.1999 ja lepingu edasine pikendamine ei ole enam võimalik. Seega lõppes baasleping vastavalt lepingus sätestatule, kuna T.K.V. ei nõustunud lepingut pikendama. Kuna hagejale oli teada baaslepingu lõppemise tähtaeg ja asjaolu, et 28.07.1997 rendilepingu tähtaeg oli seotud baaslepinguga, siis pidi hageja olema teadlik ka rendilepingu lõppemisest 31.12.1999 ja sellest, et alates 01.01.2000 puudub AS-il P.
rendiobjekt. Seega lõppes rendileping RenS § 17 lg 1 järgi tähtaja möödumisel. Hageja viide RenS § 17 lg-le 3, mille kohaselt võib rendilepingu lõpetada ühe poole nõudmisel ennetähtaegselt üksnes seaduses või lepingus ettenähtud alusel ja korras, on asjakohane. Hagejale oli juba 25.05.1998 teada, et T.K.V.ega sõlmitud rendileping lõpeb 31.12.1999, seega pidi hageja järeldama, et ka allrendileping temaga lõpeb sellest ajast. Sarnase teate sai hageja T.K.V.elt ka 09.09.1999. Hageja väide, et kostjal tulnuks RenS § 23 lg 2 kohaselt pöörduda lepingu lõpetamisega seotud vaidluses kohtusse, on alusetu, kuna allrendilepingu lõppemine sõltus otseselt kostja ja T.K.V.e vahel sõlmitud rendilepingu lõppemisest, mille seaduslikkust kahtluse alla ei ole seatud. Kuna mõlemad lepingud lõppesid, oli T.K.V.el õiguslik alus mitte väljastada hagejale kauplemisluba.
7.Eelnevast tulenevalt ning tuginedes TsK §-le 222 jättis kohus rahuldamata hageja nõude saamata jäänud tulu 453 164 krooni ja töötajatele makstud töötasu 5333 krooni saamiseks, kuna hagejal puudus alates 01.01.2000 alus kaupluseruumi kasutamiseks, samuti puudus tal kauplemisluba. Tuvastamist ei leidnud kostjate käitumise õigusvastasus hagejale väidetava kahju tekkimises. Hageja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista riknenud kauba (šokolaad, jäätis, kompvekid, küpsised, õlu) maksumus 10 730 krooni. Hageja väitel lülitas kostja elektri välja, mistõttu sulas jäätis üles. Kostja loopis letilt võetud kauba kastidesse, šokolaadid läksid katki ja neid ei olnud võimalik realiseerida. Hageja seletusel asub inventariseerimisakt kriminaalasja materjalide juures. Hageja ei esitanud taotlust nimetatud akti võtmiseks käesoleva tsiviilasja juurde, mistõttu väide riknenud kauba olemasolu, liigi ja väärtuse kohta on paljasõnaline. TsMS § 91 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded. Hagejal on võimalik oma nõuet tõendada konkreetsete tõenditega, kuid antud väite puhul ei ole hageja seda teinud, mistõttu tuleb nõue jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused
8.Hageja palub apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistada protsessinormi rikkumise ja materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Linnakohus jättis tähelepanuta varasema Tallinna Ringkonnakohtu otsuse, milles juhiti tähelepanu, et 03.09.1999 rendilepingus ei olnud tähtaega määratud ning et hinnata tuleb nii 03.09.1999 lepingut kui ka teisi hageja esitatud tõendeid. Juhul kui tähtaega ei ole määratud, saab sellise lepingu lõpetada vaid seaduses sätestatud korras (antud juhul kohtu teel). Kostja ei ole esitanud kohtule taotlust rendilepingu lõpetamise õigsuse tunnustamiseks.
9.Kostja luges rendilepingu lõppenuks ja asus rentnikku omavoliliselt rendipinnalt välja tõstma. Kohus sellega ei arvestanud. Rendilepingu lõpetamisega seoses ei pikendanud T.K.V. ka kauplemisluba. Kohtuotsus on rajatud peamiselt T.K.V.e 09.03.1999 kirjale, milles teatatakse baaslepingu pikendamise võimatusest. Kuid kohus jättis ebaõigesti tähelepanuta, et hageja ei saanud kaupluse rentnikuna lahendada paviljoni demonteerimise küsimust. Kohtu järeldused nagu puuduks alates 01.01.2000 hageja ja AS P. vahelises rendisuhtes rendisuhte objekt (kauplus), hageja oleks pidanud alates 25.05.1998 teadma, et 31.12.1999 lõpeb nii hageja ja T.K.V.e vaheline rendileping kui ka hagejaga sõlmitud allrendileping, ei ole õiged, kuna eelnimetatud lepinguid ei ole sõlmitud. Kohus ei põhjendanud hageja väidetega mittenõustumist, ei analüüsinud hageja esitatud tõendeid ega põhjendanud nendega mittearvestamist. Kohus käsitles otsuses allrendisuhetega seonduvat, kuid hagejal ei ole allrendisuhteid olnud. Kohus õigustas omavolilist väljatõstmist ja rendivaidluse lahendamist jõu kasutamisega. Kohus kohaldas 28.07.1997 lepingu lõppemise osas vääralt RenS § 17 lg 1. Arvestades, et kostjad jätsid õigusvastaselt täitmata 03.09.1999 sõlmitud lepingu, jättis kohus ebaõigesti kohaldamata TsK § 174 ja § 222 lg-d 1 ja 2.
Arvestades, et AS P. käitus pahatahtlikult, teavitades vääralt T.K.V.t, et rendileping kehtib, oleks pidanud kohus kohaldama TsÜS § 108. Kostja ei vaidlustanud, et ta eemaldas omavoliliselt paviljonist kauba ja hagejale kuuluva vara. Kostja võttis omaks elektri väljalülitamise. Kostja ei ole tõendanud, et ta ei rikkunud hageja kaupa. Kohus oleks pidanud tegema hagejale ettepaneku täiendavate tõendite esitamiseks. Vastus apellatsioonkaebusele
10.Kostja AS L. peab kohtuotsust seaduslikuks ja põhjendatuks ning palub jätta kaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
11.Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud asja materjaliga, leiab, et kaevatav kohtuotsus tuleb osaliselt tühistada. Hageja nõudes AS P. vastu tuleb lähtuvalt TsMS § 657 lg-test 3 ja 4 menetlus lõpetada, kuna nimetatud kostja on juriidilise isikuna oma tegevuse lõpetanud ning äriregistrist 03.03.2005 kustutatud. TsMS § 428 lg 1 p 5 (kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 217 p 7) kohaselt lõpetab kohus menetluse, kui asjas poolena osaleva füüsilise isiku surma või juriidilise isiku lõppemise korral vaieldav õigussuhe ei võimalda õigusjärglust. Sellest tulenevalt kontrollib ringkonnakohus otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mis käsitleb hageja nõuet AS L. vastu.
12.Hageja nõue rendilepingu lõpetamise ebaseaduslikuks tunnistamiseks oli suunatud eelkõige AS P. vastu. Ka apellatsioonkaebuses on hageja oma varasemat seisukohta kinnitanud, väites, et AS P. seadusevastase tegevuse tõttu keeldus kohalik omavalitsus väljastamast hagejale kauplemisluba, lõpetades seeläbi hageja vastava tegevuse. Asjaolu, et RenS tulenevalt lähevad rendileandja kohustused üle uuele omanikule, ei võimalda pidada toimunu eest vastutavaks AS-i L.. Kolleegium nõustub linnakohtu järeldusega, et pooltevaheline rendileping lõppes 31.12.1999. Sellele asjaolule ei ole sisuliselt vastu vaielnud ka hageja, väites, et rendilepingu lõpetamine oli ebaseaduslik. Asjas ei olnud seega vaidlust, et pooltevaheline rendisuhe oli lõppenud (lõpetatud) enne kui AS P. müüs paviljoni, milles paiknes vaidlusalune ruum, AS-le L.. Vastav leping sõlmiti 02.02.2000. Kuigi hageja oli seisukohal, et kostjad tegutsesid rendilepingu lõpetamisel tahtlikult ja ühiselt, ei ole see asjaolu kohtumenetluses tõendamist leidnud. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 91 lg-st 1 tulenevalt pidi hageja tõendama oma nõude aluseks olevaid asjaolusid. Kostja väitel oli paviljoni ostmisel talle edastatud andmete põhjal vaidlusalune rendileping lõppenud. Teistsugust käsitlust ei võimalda ka 02.02.2000 ostu-müügileping (tl 26-28, I köide). Seetõttu ei ole õige apellandi seisukoht, et rendilepingust tulenevate rendileandja kohustuste eest vastutab pärast paviljoni võõrandamist uus omanik. Sellest tulenevalt ei ole võimalik rääkida ka septembris 1999 sõlmitud (pikendatud) lepingu kehtimisest kuni 20.03.2003, s.o ajani, mil Tallinna Linnavalitsus tegi kostjale ettekirjutuse paviljon demonteerida, ega nõuda saamata jäänud tulu ja töötajatele makstud töötasu AS-lt L..
13.Eeltoodud põhjustel ei käsitle ringkonnakohus asjaolusid, mis on seotud AS P. tegevuse ebaseaduslikkusega rendilepingu lõpetamisel ning seda, kas 13.09.1999 allakirjutatud rendileping oli seotud selles sisaldunud tingimusliku tähtajaga või mitte (ning milline see oli) ega seda, kuidas tulnuks rendileandjal rendileping lõpetada. AS P. suhtes menetluse lõpetamisel ei võta kohus seisukohta rendilepingu lõpetamise seaduslikkuse suhtes. Samal põhjusel ei oma tähtsust rendisuhte käsitlemisel ka linnakohtu viide ebaõigele materiaalõiguse normile. Kolleegium ei nõustu apellandiga, et mõlemad kostjad jätsid õigusvastaselt täitmata 03.09.1999 lepingu, millest tulenevalt kuuluvad kohaldamisele TsK § 174 ja § 222 lg-te 1 ja 2 sätted ka AS L. suhtes. Asjas on üheselt tuvastatud, et alates
01.01.2000 ei olnud hagejal kauplemisluba, mille puudumist ei saa aga seostada AS L. tegevusega. Kuigi kohus on rikkunud asjaolude tuvastamisel kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 228, hinnates asjas esitatud tõendeid vastuoluliselt, ei võimalda see järeldada AS L. osalust rendilepingu lõpetamisel.
14.Samas ei nõustu kolleegium linnakohtu järeldusega, et hageja kahju hüvitamise nõue rikutud kauba osas tuleb tõendamatuse tõttu jätta rahuldamata. Hageja esitatud kahju hüvitamise nõue koosnes kolmest komponendist - saamata jäänud tulu, töötajatele makstud töötasu, riknenud (rikutud) kauba maksumus -, millest kaks esimest olid vahetult seotud rendilepingu lõpetamise väidetava ebaseaduslikkusega, kolmas aga kostjate tegevusega hageja vara ruumidest väljatõstmisel. Kolleegium nõustub apellandiga, et ühelgi isikul ei ole õigust teise isiku ega tema vara suhtes omavoli kohaldada. Ka rendilepingu lõppemise korral ei ole omanikul endal õigust rentnikku ruumidest välja tõsta. Seda õigus ei olnud ka müügipaviljoni uueks omanikuks 02.02.2000 lepingu alusel saanud AS-l L.. Hagiavalduse kohaselt tekitati hagejale nimetatud tegevusega varaline kahju summas 10 730 krooni. Hageja esitas tõenditena politsei poolt eeluurimisel koostatud dokumendid, mis kinnitavad hageja väidet talle tekitatud kahju ning selle tekkimise asjaolude kohta. Tallinna Prokuratuuri vanemprokuröri 03.08.2001 kriminaalasja lõpetamise määruses (tl 151-152, I köide) tuvastati AS L. tegevuse õigusvastasus. Kostja AS L. ei vaielnud vastu asjaolule, et ta eemaldas müügipaviljonist hageja vara. Kostja võttis omaks, et ta lülitas paviljonist välja elektri. Kostja ei vaidlustanud hageja esitatud kahju arvestust, leides küll, et hageja enese tegevus tingis vajaduse „elektriarvesti lukustada“ (istungi protokoll - tl 84, II köide) ning et ärahoidmaks edasist kahju oli ta sunnitud viima hageja asjad lattu. Seetõttu on ebaõige linnakohtu seisukoht, et hageja ei tõendanud kõnealuse kahju olemasolu. Kahju suurusele kostja vastuväiteid ei esitanud.
15.AS L. ei olnud rendilepingust tulenevate hageja õiguste ja seaduslike huvide rikkujaks. Kostja ei vastuta sellest tuleneva kahju (s.h saamata jäänud tulu) eest. Hageja rahaline nõue tuleb rahuldada seetõttu osaliselt ning AS-lt L. välja mõista riknenud kauba maksumus 10 730 krooni. Vaatamata sellele, kas rendileping lõppes või lõpetati see ühepoolselt ja ebaseaduslikult, ei olnud ka uuel omanikul õigust kasutada rentniku väljatõstmisel omavoli. Samas ei ole aga alust kohaldada kohustuse rikkumise eest vastustust reguleerivaid õigusnorme. AS L. vastutus tuleneb TsK §-st 448, mille kohaselt vastutab kahju tekitanud isik teise isiku varale tekitatud kahju eest ning peab selle täies ulatuse hüvitama. Hageja nõue, mis oli ka selles osas suunatud kahe kostja vastu solidaarselt, kuulub AS L. suhtes rahuldamisele tervikuna ning 10 730 krooni tuleb temalt välja mõista (TsK § 459). Ka ühise kahju tekitamise korral võib kahju hüvitamist nõuda ühelt võlgnikult. Kolleegium peab tõendatuks, et nimetatud kahju põhjustati hagejale kostja õigusvastase tegevuse tagajärjel. Kostja tegutses hageja väljatõstmisel süüliselt, tehes tahtlikke toiminguid, mis olid suunatud äriruumi valduse ülevõtmisele, tõstes hageja asjad sellest ruumist välja. Kostja ei tõendanud, et ta ei ole kahju tekitamises süüdi.
16.Kuna ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse osaliselt ning selle tulemusel osaliselt ka hagi, siis tuleb kostjalt välja mõista kohtukulu - riigilõiv - riigituludesse, sest hageja oli selle tasumisest vabastatud. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 64 lg 1 kohaselt mõistab kohus riigilõivu, mille tasumisest oli hageja vabastatud, kostjalt välja riigituludesse võrdeliselt hagi rahuldatud osaga. Hagi rahuldatud osale vastav riigilõiv on 1000 krooni. Ü.Jänes
U.Loonurm
A.Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.