lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-05-252/6

Kohtulahend

TsiviilasiJõustunudTartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 20.02.2006

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-05-252/6
Asja liik
Tsiviilasi
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
20.02.2006
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1853
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
TsMS § 228NõustajaTsMS § 231 lg 4Tõendamisest vabastamise alusedTsMS § 50Protokolli sisuVÕS § 278Üüritud asjal tekkiv puudus ja asja kasutamise takistusVÕS § 282 lg 1Üürniku teatamiskohustusVÕS § 298Üüri hoiustamineVÕS § 76 lg 4Kohustuse täitmine

Sama asja menetluskäik

Riigi Teataja
2-05-252/2Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja24.10.2005

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Egon Konsand, Andra Pärsimägi

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. veebruar 2006. a Tartu

Tsiviilasja number

2-05-252

Tsiviilasi

OÜ BREM Kinnisvarabüroo hagi OÜ Baltic Machine Trade vastu võla väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viljandi Maakohtu 24.10.2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-33/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ BREM Kinnisvarabüroo apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

7. veebruar 2006. a

Menetlusosalised ja nende

Apellant OÜ Brem Kinnisvarabüroo (registrikood 10029571), esindaja Anti Päiv

esindajad

Vastustaja OÜ Baltic Machine Trade 10958767), esindaja advokaat Ain Laansalu

RESOLUTSIOON

(registrikood

1.Tühistada Viljandi Maakohtu 24.10.2005 otsus osaliselt viiviste nõude rahuldamata jätmise osas.
2.Teha selles osas uus otsus, millega mõista OÜ Baltic Machine Trade (registrikood 10958767) välja viivised 4129, 06 (neli tuhat ükssada üheksa krooni ja 0,6 senti) OÜ Brem Kinnisvarabüroo (registrikood 10029571) kasuks.
3.Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
4.
Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Kohtukulude jaotus

Mõista OÜ Baltic Machine Trade (registrikood 10958767) välja 420 (neli sada kakskümmend) krooni

apellatsiooniastmes tasutud riigilõivu katteks OÜ Brem Kinnisvarabüroo (registrikood 10029571) kasuks.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

POOLTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1.Hageja palus kostjalt hageja kasuks välja mõista tagatisraha 19 116 krooni, tasumata üüri 30 215.61 krooni, telefonide liitumistasud ja paigalduse 8100.19 krooni, üüriobjektil tehtud remondi summas 14 160 krooni ja viivised kokku 74 619.13 krooni (sh tasumata arvetelt 68 281.73 krooni ja viivitusega tasutud arvetelt 6337.40 krooni). Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja kostjaga 12.05.2004 tähtajatu üürilepingu mitteeluruumide Tallinnas Kadaka tee 72A (ruumid nr 311-314, üldpind kokku 135 m2) kasutamiseks. Üürilepingu punktide 2.4 ja 2.9 kohaselt kohustus kostja tasuma üüri 16 200 krooni kuus (lisandub käibemaks) maksustamise aluseks olevale kuule eelneva kuu 20. kuupäevaks. Lepingu punktis 2.2 on kokku lepitud üüriobjekti üleandmise kuupäevaks 14.05.2004. Lepingu punktis 2.8 on kokku lepitud esimese üüri tasumise tähtaeg 14.05.2004 (sama aasta maikuu eest).
2.Kostja hagi ei tunnistanud, väites muuhulgas, et kasutab ruume alates 2004 juulist ega ole kohustatud tasuma üüri 2004 mai ja juuni eest. Asjaolu, et üürilepingusse on märgitud objekti üleandmisajana 14.05.2004, ei kinnita, et sel tähtajal oleks objekt üle antud. Hageja hakkas peale lepingu sõlmimist teostama ruumide ümberehitust. Koostatud ei ole akti ruumide üleandmisest lepingu p 18.1 kohaselt. Kuivõrd kostjal ei ole üürivõlgnevust, siis ei ole hagejal ka viivisenõuet, samuti on viivisenõue ebamõistlikult suur.

MAAKOHTU LAHEND

3.Viljandi Maakohus rahuldas 24.10.2005 otsusega hagi osaliselt ning mõistis välja OÜ-lt Baltic Machine Trade OÜ BREM Kinnisvarabüroo kasuks 31 784.40 krooni, sh 16 200 krooni tagatisraha ja 15 584.40 krooni viivist. Otsuse kohaselt tuleb kohtul lahendada küsimus, millal hakkas kostja sõlmitud üürilepingu alusel ruume üürima. Lepingust nähtuvalt oli poolte tahe üürilepingu realiseerimiseks koostada üüriobjekti üürniku kasutusse andmise akt, mis pidi sisaldama vähemalt üüriobjekti üleandmise kuupäeva, üüriobjekti seisundi üldkirjelduse ja koosseisu ning lepinguosaliste soovil ka muud üüriobjektiga seonduvad asjaolud (üürilepingu p 5.2). Akt ja üüriobjekti plaan (p 5.1) pidid olema lepingu lisad (üürilepingu p 13.8.1 ja 13.8.2). Pooled on võtnud omaks, et akti ei koostatud. Kohus leidis, et üürilepingu punkti 2.2 tuleb tõlgendada koos punktiga 5.2, millest johtub, et kui 14.05.2004 üüriobjekti üleandmiseks akti ei koostatud, tuleb üüriobjekti üleandmiseks lugeda mingi teine kuupäev või lugeda üürisuhte alguseks üürniku poolt ruumide kasutusse saamise tegelik aeg. See asjaolu ise, et üürilepingu sõlmimisel ei koostatud lepingus ettenähtud üüriobjekti kasutusse andmise akti, viitab sellele, et 14.05.2004 ei olnud objekt kostjale üürimiseks kõlblikus seisundis. Nähtuvalt 19.05.2004 ehituse töövõtulepingust on hageja üüritaval objektil lasknud teha mitmeid remonditöid: vaheseina lammutamine, kõikide seinte ettevalmistamine ja värvimine ning laminaatparketi paigaldus. Kuigi töövõtulepingus oli kokku lepitud tööde teostamise aeg kaks nädalat, on alust kahelda, et selle ajaga tööd lõpetati. Arvestades, et tööde teostajaks on olnud

üksikisik ja tööde maht suhteliselt suur, on usutav kostja väide, et ta sai sihipäraselt ruume kasutama hakata alles 2004 juulis. Asjaolust, et objektil tehti suhteliselt mahukaid remonditöid, tegi kohus ühtlasi järelduse, et üürilepingus fikseeritud akti vormistamata jätmise tingis objekti mittevastavus üürilepingus kokkulepitud sihtotstarbeliseks kasutamiseks, s.o büroo ja teenindusruumidena, ning tegelik ruumide kasutusse võtmine oli kostjal võimalik peale remonditööde lõppemist. Hageja nõue tagatisraha 16 200 krooni osas on põhjendatud, samuti on põhjendatud selle kohustuse mittetäitmisel arvestada viivist 0,2% tasumata tagatisraha summast päevas vastavalt üürlepingu p 11.2. Asja sisulise arutamise seisuga kohtus on kostja tasumata tagatisraha viivisevõlgnevus 15 584.40 krooni. Kuna kohus ei tuvastanud kostjal üürivõlgnevust ning pooltevahelist kokkulepet telefonde liitumistasude ja üüriobjekti vaheseina ehituseks tehtud kulutuste hüvitamiseks, siis ei ole arvestatavad ka viivised nendelt nõuetelt ja hageja sellekohased nõuded tuleb jätta rahuldamata.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4.OÜ BREM Kinnisvarabüroo taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist osaliselt ning uue otsuse tegemist, millega mõista kostjalt hageja kasuks välja üürivõlgnevus summas 30 215.61 krooni ja sellelt kogunenud viivised summas 30 215.61 ning viivitusega tasutud arvete pealt viiviseid summas 4129.06 krooni. Kaebuse põhjenduste kohaselt see, et üüriobjekti üleandmise akti ei koostatud, ei tähenda iseenesest, et üüriobjekt ei olnud kostjale üürimiseks kõlbulikus seisundis või et seda kostjale üle ei antud. Lepingu punkt 3.2 sätestab, et lepingus toodud põhitingimuste ja eritingimuste vastuolu korral lähtutakse lepingu täitmisel eritingimustest. Lepingu punkt 2.2, mis on eritingimus, sätestab, et üüriobjekti üleandmise kuupäev on 14.05.2004. Samuti viitab asjaolule, et kostja oli üüriobjekti seisundiga kursis ja nõus üüri maksma alates lepingus sätestatud kuupäevast 14.05.2004, see, et lepingule kirjutati alla 12.05.2004, s.o kaks päeva enne seda, kui tuli üüri tasuma hakata. VÕS § 76 lg 4 mõttes võttis kostja (kui võlausaldaja) hageja (kui võlgniku) pakutud kohustuse täitmise vastu (hakkas üüriobjekti kasutama). Vastavalt VÕS § 76 lg 4 eeldatakse, et anti üle kogu üüriobjekt (täitmine oli täielik), just see oli kokkulepitud üüriobjekt (täitmisena pakutu oli võlgnetav) ja üüriobjekt anti üle 14.05.2004 (kohustus täideti kohaselt). Vastupidiste kokkulepete tõendamise koormis lasub kostjal. Kohus leidis, et kuna hageja on lasknud üüriobjektil teha parendustöid 19.05.2004 sõlmitud ehituse töövõtulepingu alusel, siis ei saanud kostja üüriobjekti vastavalt lepingule kasutada, pidanud kostja esindaja seletusi kindlamaks tõendiks kui töövõtulepingut, kus on kirjas tööde valmimise ajaks kaks nädalat. Kohus on teinud ennatlikke järeldusi, et kui lepingu on sõlminud üks isik, siis see sama isik on isiklikult kohustatud töö tegema ning sealt edasi leidnud, et selliste tööde valmimine kahe nädalaga pole võimalik. Samuti on kohus eksinud faktiga – tegemist ei olnud mitte 19.05.2004, vaid 12.05.2004 sõlmitud lepinguga, kuigi kuupäev on halvasti loetav. Seda, et tegemist oli 12.05.2004 lepinguga, tõestab ka asjaolu, et töövõtulepingu alusel on ostetud materjale (esitatud arved) 13., 17., 21. ja 24.05.2004. Tavaline käitumine on selline, et kui lepingut sõlmitud ei ole, siis ka materjale ei osteta. Võlaõigusseadus ei näe ette, et üürnik võib lihtsalt jätta üüri tasumata. Üürnik võib üüri teatud asjaoludel hoiustada ning siis on üürileandjal õigus antud hoiustamist kohtus hageda. Ei ole normaalne olukord, et üürnik ilma igasuguse teavitamiseta ei tasu üüri. Kohus ei ole andnud hinnangut kostja juriidilisele põhjendusele, rikkudes TsMS § 231 lg 4. Oma kohtukõnes selgitas hageja, et viivised moodustuvad kahest osast – hagetud arvete pealt

nõutavad viivised ja viivitusega tasutud arvete pealt nõutavad viivised. Kohus ei ole otsust teinud viivitusega tasutud arvete pealt nõutavate viiviste osas, rikkudes TsMS § 228.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

5.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud osaliselt ning maakohtu otsus hagi rahuldamata jätmise osas tuleb tühistada osaliselt. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus uue otsuse, millega mõistab hageja kasuks kostjalt välja viivised summas 4129,06 kr. Muus osas tuleb maakohtu otsus jätta muutmata.
6.Pooltel on vaidlus üürilepingu objekti kostja kasutusse andmise tähtaja üle ning selle üle, mis hetkest on üürnikul kohustus üürilepingu alusel üüri tasuda. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti asjaolusid hinnanud ning tuvastanud, et hageja ei andnud nõuetekohaselt üüriobjekti kostja kasutusse lepingu eritingimustes märgitud tähtpäeval. Apellandi väide, et maakohus on ebaõigesti üürilepingut tõlgendanud, leides, et kuna pooled ei ole koostanud lepingu üldtingimuste p. 5.1 märgitud üüriobjekti üleandmise akti, siis ei kehti eritingimuste p. 2.2. kokkulepitud üüriobjekti üleandmise kuupäev, ei ole kooskõlas asjas esitatud tõenditega. Ringkonnakohus leiab, et üürilepingu eritingimustes märgitud üüriobjekti üleandmise kuupäev ei tõenda eraldiseisvana asjaolu, et nimetatud tähtpäeval hageja poolt üüriobjekt reaalselt kostja kasutusse anti. Kostja poolt esitatud vastuväidet, et üüriobjekt anti üle juulis 2004, tõendavad üüriobjektil hageja poolt tellitud tööde teostamine ka pärast lepingu eritingimustes märgitud tähtpäeva saabumist. Apellandi väide, et poolte poolt üürilepingu allakirjutamine 12.05.2004, seega enne sama lepingu eritingimustes kokkulepitud üüriobjekti üleandmise tähtpäeva (14.05.2004), tõendab, et kostja oli nõus üüri tasumisega alates 14.05.2004, ei ole põhjendatud. Üürilepingu üldtingimuste p 7.2.1 tuleneb üürileandja kohustus anda üüriobjekt üürniku kasutusse vastavalt lepingu p.2.2 (14.05.2004) ning lepingu p. 8.1.1. tuleneb üürniku õigus saada kokkulepitud tähtpäeval üüriobjekt enda kasutusse. VÕS 296 lg 1 kohaselt üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Ringkonnakohus leiab, et nimetatud säte annab üürnikule õiguskaitsevahendina õiguse keelduda üüri maksmisest ajavahemiku eest, mil ta üüriobjekti kasutada ei saanud. Apellandi viide, et sellisel juhul oleks üürnik pidanud üüri hoiustama kooskõlas VÕS § 298, ei ole asjakohane, kuna hoiustamise klausel kohaldub juhul, kui üürnik ei tasu üüri VÕS § 278 nimetatud puuduse või takistusega seoses, mitte aga juhul, kui üürnik tulenevalt üürileandja käitumisest ei saanud asja oma kasutusse. Apellandi väide, et ka eeldusel, et üürnik kokkulepitud ajal üüriobjekti kasutusse ei saanud, pidi ta aktiivselt oma õiguskaitsevahendi kasutamisest teavitama üürileandjat, ei tulene seadusest ega poolte vahel sõlmitud üürilepingust. Üürniku teatamiskohustuse sätestab VÕS § 282 lg 1, mille kohaselt üürnik peab üürileandjale viivitamata teatama: 1) asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui üürnik ise ei pea seda kõrvaldama; 2) ohust asjale, kui ohu tõrjumiseks tuleb abinõud tarvitusele võtta; 3) üürnikule teatavaks saanud kolmanda isiku õigusest asjale. Ringkonnakohus leiab, et kui üürnik tõendab, et ta ei saanud üürileandja käitumise tõttu kokkulepitud tähtpäeval üüriobjekti enda kasutusse, siis sõltumata asjaolust, kas ta sellest

teavitas üürileandjat, säilitab ta õiguskaitsevahendina õiguse ajavahemiku eest, mil üürileandja ei andnud asja tema kasutusse.

keelduda üüri maksmisest

Ringkonnakohus leiab, et kuna üürnik kasutas oma õigust keelduda üüri tasumisest seadusega kooskõlas, siis on maakohus jätnud põhjendatult hagi üüri ja sellelt nõutud viiviste väljamõistmise osas rahuldamata.

7.Apellant vaidlustas maakohtu otsuse ka motiivil, et kohus ei teinud otsust hageja nõude osas, millega hageja taotles viiviste väljamõistmist kostja poolt viivitusega tasutud arvetelt, kokku summas 4129,06 kr. Asja materjalidest nähtub, et hageja esitas täiendavate viiviste nõude viimasel kohtuistungil, ning pooltel tekkis vaidlus täiendavalt nõudelt riigilõivu tasumise osas. Hageja taotles nõude menetlemist ilma riigilõivu tasumata ning leidis, et riigilõivu väljamõistmise saab kohus lahendada kohtuotsuses. Ringkonnakohus möönab, et riigilõivu osas oleks kohus pidanud oma seisukoha pooltele teada andma, kuna kohus oli õigustatud viiviste nõuet menetlema ka ilma, et nõudelt oleks riigilõiv tasutud, tulenevalt kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 50 ja 154 lg 3. Apellandi väide, et tasutud arvetelt viiviste nõude osas maakohus seisukohta ei võtnud, on õige. Ringkonnakohus leiab, et selles osas saab ringkonnakohus teha ise uue otsuse, millega hageja 4129,06 kr nõude tuleb rahuldada. Asja materjalidest nähtub, et hageja nõue arvete tasumisega viivitamise eest tuleneb üürilepingu p. 11.2. Viivise üldarvestuse esitas hageja maakohtule (tl 76). Kostja viivise arvestuse õigsusele vastuväiteid ei esitanud (lk 71). Ringkonnakohus leiab, et hageja nõue on eeltoodud alusel tõendatud ning põhjendatud ning kuulub rahuldamisele summas, mille juurde on hageja jäänud apellatsioonkaebuses, seega summas 4129,06. kr.
8.Kuna apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt, tuleb vastustajalt apellandi kasuks välja mõista apellatsiooniastmes tasutud riigilõivu katteks 420 kr.

Üllar Roostoja

Egon Konsand

Andra Pärsimägi

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.