Kohtulahend

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib edasi kaevata Riigikohtule 30 päeva

jooksul otsuse kättetoimetamisest Hageja nõue ja põhjendused Kostja on alates 27.11.1996 korteri M22-* Tallinnas omanik. Kostjal lasub seadusest tulenevalt kohustus tasuda hagejale (ja tema õiguseellasele AS-ile E.) osutatud ja vahendatud teenuste eest. Kostjaga ei ole sõlmitud hoolduslepingut. Kostja on alusetult säästnud hageja arvel. Hageja palus kostjalt välja mõista võla summas 22 534,25 krooni, milles ei sisaldu viivist, perioodi eest novembrist 1999 kuni oktoobrini 2001. Hageja on esitanud kostjale arved osutatud teenuste ja halduskulude eest kokku 30 939,50 krooni, millest on tasutud kokku 8405,25 krooni. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei kasutanud eluruumi koos selle juurde kuuluva mõttelise osaga elamust alates 1996.a. novembrist. Kostja ostis hagejalt enampakkumisel 27.11.1996 eluruumi, mida kasutasid omandi üleminekul kolmandad isikud. Kostja sai esmakordselt eluruumi sisse 04.06.2001 vastavalt kohtutäituri 04.06.2001 sundkorras väljatõstmise aktile Tallinna Linnakohtu 02.05.2000 otsuse alusel. Korterisse sisse saades selgus, et korter ei olnud elamiskõlbulik. Kostja taastas ise elektri-, vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ja sai selles elama hakata 15.11.2001. Hageja ei ole kuni 15.11.2001 kostjale teenuseid osutanud. Hageja on teadlik, et korterit kasutasid kuni 04.06.2001 kolmandad isikud, sest hageja vormistas 27.04.1999 N.V.le eluasemetoetuse, kusjuures taotluses on märkinud seisuga 27.04.1999, et N.V.l on võlg. Hagejale on laekunud ka 2000.a. juunini eluasemetoetus. Seega nõuab hageja ühe ja sama perioodi eest kahelt erinevalt inimeselt sama haldustasu jm. Viivisenõue on arusaamatu, kuivõrd hageja viitab TsK § 231 lg-s 1 sätestatud viivisemäärale, mis on 3% kuus, kuid arvestuses on nõutud viivist 0,5% päevas. Hageja nõue kuni 27.03.1999 ei ole halduskulude osas põhjendatud, kuivõrd EES § 151 lg 1 ei oma tagasiulatuvat jõudu. Hageja ei ole oma kulutusi tõendanud. Kolmanda isiku seisukoht Kolmas isik selgitas, et temal ei ole võlgu hageja ees, mida hageja on kinnitanud vastava tõendiga. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused Tallinna Linnakohus rahuldas hagi ja mõistis U.P.ilt välja 22 534,25 krooni ja kohtukulude katteks 1750 krooni OÜ V.H. kasuks. Asjaolu, et pooltel puudub leping, ei tähenda, et omanik ei pea saadud ja osutatud teenuste eest tasuma. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 15 lg 1 ja tsiviilkoodeksi (TsK) § 477 lg 6 koosmõjust tulenevalt ei ole omanik seadusega ega tehinguga vabastatud halduskulude ja saadud teenuste eest maksmisest. Korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg-st 1 tulenevalt lasub hagejal kohustus korraldada elamu haldamist ja kostjal on kohustus omanikuna tasuda kaasomandi majandamisega seotud kulusid. Nimetatud kulude tasumata jätmisel säästab omanik aluseta teise arvel raha, mille peab hüvitama vastavalt TsK § 477 lg-le 1. Kostjal oli omanikuna kohustus tasuda hagejale osutatud teenuste ja halduskulude eest perioodil novembrist 1999 kuni oktoobrini 2001 ning tähtsust ei oma asjaolu, kes ja kui kaua elas korteris faktiliselt sees. Hageja ees on seadusest tulenevalt kohustatud isik omanik, mitte korteri ja selle juurde kuuluva elamu mõttelise osa valdaja. Eeltoodu tõttu ei oma kaalu kostja esitatud tõendid selle kohta, millal kohus tegi N. Vedernikova suhtes eluruumi vabastamise nõudes otsuse ja millal kostja faktiliselt korterisse täitemenetluse käigus sai. Märgitud tõendid tõendavad kostja ja kolmanda isiku vahelisest üürisuhtest tekkinud vaidluse asjaolusid.

2(5)

Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et hageja ei ole osutanud teenuseid, seda on teinud teised isikud. EES §-dest 15 ja 151 tulenevalt on eluruumide erastamise kohustatud subjektil kohustus korraldada elamu haldamist, mis tähendab organiseerimist ja teenuste osutamise kohustust omaniku ees, kuid ei võta ära õigust oma kohustuse täitmiseks sõlmida omakorda käsundit või muid lepinguid teiste isikutega ning selle tõttu ei ole õiged väited, et hageja ei ole teenust kostjale osutanud seeläbi, et on ise ostnud kolmandatelt isikutelt nagu AS K. ja AS S. vastavat teenust. Hageja on tõendanud, et ta on vaidlusalusel perioodil korraldanud elamu haldamist ja vahendanud teenuseid ning kostja väited ning seletused selle kohta, et korteris tuli taastada kanalisatsiooni- ning küttesüsteem, ei vabasta kostjat vastutusest hageja ees. Ostetud asja puudused ei ole haldamiskorraldusest tuleneva kostja tasumise kohustuse täitmisest vabastamise aluseks, vaid on eelduseks müügilepingust tulenevate võimalike müüja kohustuste rikkumisega seotud õiguskaitse vahendite rakendamiseks, aga selliseid nõudeid ei ole kostja hageja vastu esitanud. Kostja märkis, et ostis heas korras korteri, millele oli tekitatud perioodil, mil ta sees ei elanud, kahjustusi, kuid nimetatud asjaolu ei ole samuti tema vastutusest vabastamise põhjuseks. Kostjal on õigus esitada iseseisev nõue kahju hüvitamiseks kahju tekitaja vastu. Eeltoodu tõttu ei saanud kohus anda hinnangut kostja kirjale, mille kostja on väidetavalt esitanud AS-ile E. väidetavalt lõhutud veevarustussüsteemi taastamisega tekitatud kulutuste kohta (t lk 88). Võlaarvestusest nähtub, et vaidlusalusel perioodil on kostjale arvestatud tasumiseks hoolduskulu, remondifondi eest, sanitaarpuhastuse eest, prügiveo, külma ja sooja vee eest ning maamaksu eest kokku 30 939,50 krooni ja sellel perioodil on tasutud kolmanda isiku poolt 8116,45 krooni ning lisaks on laekunud hageja arvele eluasemetoetus 288,80 krooni. Arvestusest nähtub, et hageja on tasutu ja laekunud eluasemetoetuse võlgnevusest maha arvestanud, mis teeb 22 534,25 krooni võlajäägiks. Seega hageja ei nõua kostjalt selle summa tasumist, mille on tasunud kolmas isik hagejale, kuid mille tasumise kohustus oli tegelikult kostjal. Kostja ei tõendanud, et tema oleks märgitud perioodil hagejale midagi tasunud. Asjaolu, et kolmandal isikul ei ole hageja ees võlgu seisuga 11.04.2000, ei tähenda, et kostjal hageja ees kohustusi ei ole. Apellatsioonkaebuse põhjendused U.P. esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Kohus kohaldas vääralt seadust ja rikkus menetlusnorme. Kostjal oli sõlmitud korteri hooldusleping AS-iga K.. Hageja teatas nii eel- kui ka kohtuistungil, et tema ei tegelenud elamu hoolduse ja haldamisega. Hageja teatas, et tal oli sõlmitud leping AS-iga K., milles pooled lepingus kokku leppisid, ei ole kostjale teada. Nimetatud lepingust ei saa kostjale kohustusi tulla. EES § 15 ei ole kohaldatav, kuna hageja tunnistas, et ta ei tegelenud elamu hoolduse ega kommunaalteenuste vahendamisega. Kostja ei elanud vaidlusalusel pinnal ning talle ei esitatud arveid. Vaidlusalusel pinnal elas kolmas isik üürilepingu alusel ja tasus hooldus- ja kommunaalteenuste eest. Arved esitati kolmandale isikule. Kostjale esitati õiend, millest nähtub, et kolmas isik ei ole 11.04.2000 seisuga võlgu hooldus- ega kommunaalteenuste eest tasunud. Kohus hindas omaalgatuslikult tõendeid ja tuvastas, kui palju kolmas isik hagejale tasus ning mõistis puuduoleva summa kostjalt välja. Kohtule tuvastamisnõuet ei esitatud. Kuna kolmandal isikul vastavalt esitatud õiendile puudus võlgnevus seisuga 11.04.2000, siis ei olnud tõendi õigsuse

3(5)

ümberlükkamine enam kohtu pädevuses. Kohus väljus hagi piirest, millega rikkus menetlusnorme. On arusaamatu, miks ei pöördunud hageja koheselt võlgnevuse tekkides võla nõudes kohtu poole, vaid lasi võlgnevusel kasvada, nõue esitati 20 kuu kommunaal- ja hoolduskulude võlgnevuse saamiseks. Kostja sai võlgnevusest teada alles kohtu kaudu. Selline olukord sai tekkida seetõttu, et hageja ei tegelenud elamu hooldamise ega kommunaalteenuste osutamisega. Kuna hageja ei tegelenud elamu hooldamisega, ei saanud ta teada, kui palju tarbis kostja alates ajast, mil kostja sai korteri oma valdusse (04.06.2001) kuni remondi lõppemiseni (15.11.2001). Sundkorras väljatõstmise aktis ja kostja kirjas lepingulisele hooldajale on fikseeritud, et korteri kommunikatsioonid olid kasutamiskõlbmatud. Vastus apellatsioonkaebusele OÜ V.H. ning N.V. ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palusid jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud asja materjalidega leiab, et linnakohtu otsuse lõppjäreldus hagi rahuldamise kohta on õige, kuid seoses seaduse vale kohaldamisega tuleb linnakohtu otsus TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi osaliselt põhjenduste osas tühistada. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et kostja on alates 27.11.1996 Tallinnas M22-* asuva korteri omanik. Alates 27.03.1999. a kehtima hakanud EES § 151 lg 1 kohaselt korraldas kuni elamu haldamise üleandmiseni korteriühistule või eluruumide omanikele elamu haldamist eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kellele eluruumi omanik oli kohustatud maksma halduskulude eest vastavalt sõlmitud pooltevahelisele kirjalikule kokkuleppele. Kuni kirjaliku kokkuleppe sõlmimiseni pidi eluruumi omanik maksma halduskulude eest samadel alustel teiste sama elamu eluruumi omanikega või vastavalt sama eluruumi eelmise omanikuga sõlmitud kokkuleppele. Eeltoodud säte kehtis kuni 01.07.2001. a. Alates 01.07.2001 sätestas EES § 15 lg 1 eluruumi omaniku kohustuse tasuda kohustatud subjektile majandamiskulusid kuni elamu üleandmiseni ühistule vastavalt korteriomandiseadusele. KOS § 13 lg 1 tulenevalt oli hagejal kohustus korraldada elamu haldamist ja kanda kaasomandi korrashoiuga seotud kulud. Seega oli hageja kohustatud haldama elamut, kus asus kostja eluruum. Hageja on oma kohustust täites kandnud kulutusi, mille oli kohustatud tasuma kostja. Seega on pooltel tekkinud seaduse alusel õigused ja kohustused, mis on omased lepingulisele suhtele olenemata sellest, et poolte vahel ei olnud EES § 151 lg-s 1 sätestatud kirjalikku kokkulepet sõlmitud. Sellest, et elamu haldamist jätkab kohustatud subjekt on pooled kokku leppinud ka 27.11.1996. a sõlmitud ostu-müügilepingu p-s 9. TsK § 173 lg 1 kohaselt tuli kohustis täita nõuetekohaselt ja kokkulepitud ajaks. Kostja, jättes tasumata elamu hoolduse ja vahendatud teenuste eest, on jätnud oma kohustused täitmata ja hagejal on õigus nõude võlga tuginedes EES § 15 lg-le 1ja EES § 15 1 lg-le 1. Linnakohtu otsus tuleb tühistada osas, millega linnakohus kohaldas TsK §-s 477 sätestatut, kuna TsK § 477 sätestab seaduses või tehinguga kindlaksmääratud aluseta vara omandamisest tekkiva kohustuse vara tagastamiseks, aga käesolevas asjas on poolte vahel seadusest tulenev võlasuhe. Hageja on hooldanud elamut ja ostutanud ning vahendanud kostjale teenuseid, mille eest kostja oli kohustatud ajavahemikus 1999 november kuni 2001 oktoober tasuma vastavalt esitatud arvestusele (t. l. 153-157) 30 939,50 krooni. Tasutud on 8 405,25 krooni. Seega oli kostja hagejale võlga 22 534,25 krooni.

4(5)

See, et kostja ise eluruumi ei kasutanud, ei vabasta teda EES § 151 lg 1 alusel tekkinud kohustusest tasuda elamu haldamisega seotud kulud. Apellant on kaebuses väitnud, et talle ei ole arveid esitatud, vaid need on esitatud kolmandale isikule. Kolleegium leiab, et väide ei anna alust võla tasumisest keeldumiseks. Apellant ei ole vaidlustanud hageja poolt arvete esitamist. See, et arved sai väidetavalt kätte kolmas isik, ei tähenda seda, et kostjal ei oleks tekkinud kohustust osutatud teenuste eest tasuda. Kostja ja kolmanda isiku omavahelised suhted ei ole olulised hageja ja kostja vahelise vaidluse lahendamisel. Samuti ei ole oluline, kas hageja täitis EES § 15 lg-st 1 ja 151 lg-st 1 tulenevat elamu haldamise kohustust ise või sõlmis teenuse osutamiseks lepingud teiste isikutega. Eluruumide erastamise seadus ei sätestatud kohustatud subjektile kohustust hallata ise elamut, kus asuvad erastatud korterid. Kolleegiumi arvates ei ole linnakohus väljunud hagi piiridest. Linnakohus on õigesti tuvastanud võla summa ja hagi rahuldanud. Eraldi nõuet selleks, et tuvastada kolmanda isiku poolt makstu, vajalik esitada ei olnud. Hageja on oma nõudega pöördunud kohtu poole aegumistähtaja piires, mistõttu ei saa talle ette heita nõude esitamisega viivitamist. Väite, et ka apellandil oli sõlmitud hooldusleping AS-ga K., on apellant esitanud esmakordselt apellatsioonkaebuses ja ei ole põhjendanud, miks ta sellele ei ole tuginenud asja menetlemisel linnakohtus. Tulenevalt TsMS § 652 lg-st 4 jätab kolleegium eeltoodud asjaolu tähelepanuta. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb apellandi kohtukulu jätta tema enda kanda.

Margo Klaar

Tiit Kollom

Kai Kullerkupp

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.