Kohtulahend

Mõista apellatsioonimenetluses kantud kohtukulude hüvitamiseks X AS Vestman Kinnisvara kasuks välja 218 (kakssada kaheksateist) krooni. Ülejäänud osas jätta apellatsiooni- ja kassatsioonimenetluses kantud kulud poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED AS Vestman Kinnisvara esitas maakohtule hagi M. X vastu maakleritasu 35 400 krooni väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 13.05.2004 maaklerilepingu (objekti andmekaart). Lepingu kohaselt osutas hageja kostjale Tartus Ehitaja 3 asuva kinnistu võõrandamisel maakleriteenust ning pooled leppisid kokku maakleritasus 30 000 krooni. Maakleritasu maksmise kohustus oli notariaalse ostu-müügitehingu toimumise päev. Kostja ja R. vahel sõlmiti 05.08.2004 kinnistu Ehitaja 3 2/3 mõttelise osa notariaalne ostumüügileping. Kostja ei ole maakleritasu tasunud. 14.12.2004 esitas hageja hagiavalduse täienduse, milles loobus käibemaksunõudest summas 5400 krooni ning esitas viivisenõude summas 966.78 krooni. Kohtuistungil suurendas hageja viivise nõuet ning palus kostjalt välja mõista viivise summas 1535.04 krooni, kõik kokku seega 31 535.04 krooni. M. X vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt sõlmisid hageja, kostja ja R. 12.07.2004 lepingueelsete läbirääkimiste protokolli, kus lepiti kokku lisaks sellele, et kostja müüb ostjale objekti, ka uutes müügihindades ja maakleritasudes. Vastavalt protokolli p-ile 9 tasub ostja protokolli allakirjutamise päeval maakleri pangakontole müügilepingu sõlmimise ettevalmistamise eest 20 000 krooni, mis tasaarvestatakse vastava osaga ostuhinnast juhul, kui pooled sõlmivad müügilepingu. Protokollist nähtub, et sellega muudeti vastavuses VÕS §-iga 13 eelnevalt sõlmitud maaklerilepingu tingimusi nii objekti müügihinna kui ka maakleritasu osas. Protokollis sätestatud müügilepingu ettevalmistamise tasu on maakleritasu maaklerilepingu tähenduses ning kuna vähendati objekti müügihinda, kuulus vähendamisele ka maakleritasu. Protokolli p 9 kohaselt tuli lepingu ettevalmistamise tasu maksta ostjal. Viimase kokkuleppega on toimunud kohustuse ülevõtmine ostja poolt VÕS § 175 lg 1 tähenduses, mille kohaselt võib kolmas isik võlausaldajatega sõlmitud lepingu alusel üle võtta võlgniku kohustuse nii, et kolmas isik astub senise võlgniku asemele. Protokolli alusel on R. esitatud arve maakleritasu tasumiseks summas 20 000 krooni. Seega on hageja ise asunud seisukohale, et maakleritasu peaks tasuma R.. Kostjale ei ole maakleritasu arvet kunagi esitatud. Kohtuistungil taotles kostja maakleritasu vähendamist 5000 kroonini ja palus selle jätta 1/2 ulatuses kostja kanda vastavalt VÕS §-ile 668 lg 2. Kostja ei jäänud rahule

maakleriteenusega, kuna maakler käis kolmel korral maja juures, tutvustas kahele kliendile objekti, kusjuures kostja pidi alati ise juures viibima, kuna maakler ei osanud objekti tutvustada. Maakler ei leppinud kokku notari aega ega viinud sinna vajalikke dokumente. Kolmas isik R. kinnitas, et tema oli nõus maksma maakleritasu 20 000 krooni, kui ta raha pangast kätte saab ja maakler oli sellise suulise lepingu muudatusega nõus.

MAAKOHTU LAHEND

Tartu Maakohus rahuldas 17.03.2005 otsusega hagi ja mõistis M. X AS Vestman Kinnisvara kasuks välja 31 535.04 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt kohustub vastavalt VÕS §-le 658 lg 1 maakler maaklerlepinguga vahendama käsundiandjale lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Võlaõigusseaduse maaklerlepingut käsitlevas peatükis ei ole maaklerilepingule kehtestatud vorminõudeid. Vastavalt VÕS §-ile 9 lg 1 leping sõlmitakse pakkumise esitamise ja sellele nõustumise andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahendamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Maaklerilepingu mõistest tulenevalt on lepingu olulisteks tingimusteks, milles pooled peavad kokkuleppe saavutama, maakleri tööülesanded käsundisaajana ja maakleritasu. Andmekaardi allkirjastamisel on pooled saavutanud kokkuleppe maaklerilepingu olulistes tingimustes, sellel on fikseeritud objekti omaniku ülesanded maaklerile ja maakleritasu. Samuti on andmekaardi päises märgitud maaklerilepingu eesmärk, mille kohaselt on omanik andnud maaklerile õiguse vahendada objekti võõrandamist/koormamist ja teha selleks vajalikke toiminguid ning saada vahendustasu. Sellisel kujul ja poolte vahel kokkulepitud tingimustel täidetud andmekaart on maaklerileping VÕS § 658 mõttes. Lepingueelsete läbirääkimiste protokolli p-ist 1 nähtub, et protokoll on koostatud selleks, et fikseerida poolte saavutatud kokkulepe sõlmida müüjale omandiõiguse alusel kuuluva kinnistu Ehitaja 3 2/3 osa võõrandamise müügi- ja asjaõigusleping. Protokollis ei ole väljendatud tahet muuta poolte vahel 13.05.2004 sõlmitud maaklerilepingut. Protokolli p 11 sätestab, et maakleril on õigus müüjaga tasaarvestada lepingu ettevalmistamistasu maakleritasuga, mis tuleneb müüja ja maakleri vahel sõlmitud maaklerilepingust. Seega viitab protokolli p 11 sõnaselgelt protokollist eraldi seisvale maaklerilepingule, kus on fikseeritud ka maakleritasu suurus. Ostja tasutud 20 000 krooni tasaarvestatakse ostuhinnaga, mitte maakleritasuga, nagu kostja on seda punkti tõlgendanud. Seega ei saa asuda seisukohale, et protokolli p-is 9 oleks reguleeritud ostja poolt maakleritasu tasumine. Vastavalt protokolli p-ile 11 on maakleri ja müüja vahel vastava kokkuleppe olemasolul õigus tasaarvestus teostada, kuid seda ei saanud teha, sest R. ei maksnud 20 000 krooni ostuhinna osana maakleri kontole. VÕS § 666 kohaselt kui pooled on kokku leppinud ebamõistlikult suures maakleritasus, võib kohus seda käsundiandja taotlusel vähendada mõistliku suuruseni. Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-44-04 asunud seisukohale, et VÕS § 666 alusel maakleritasu ebamõistlikkuse kindlakstegemisel tuleb muuhulgas arvestada VÕS §-is 7 lg 1 sätestatut, mille kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Arvestada tuleb ka VÕS § 7 lõiget 2, mille järgi tuleb mõistlikkuse hindamisel arvestada võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevuse- või kutseala tavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid. Kohtul tuleb hinnata, kas maakleritasu ja selle eest vastu saadud teenus on mõistlikus proportsioonis. VÕS § 112 lg 2

kohaselt toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. VÕS § 665 kohaselt kui maakleritasu suurust ei ole kokku lepitud, loetakse selleks kohalikku tavalist maakleritasu sellise lepingu vahendamise või osutamise eest, selle puudumisel aga mõistlikku tasu. Kohus võrdles teiste kinnisvarabüroode müügitehingute vahendamise eest pakutavate teenuste hinnakirju. Arco Vara Tartu büroo hinnakirja kohaselt on müügitehingu vahendamise puhul maakleritasuks 5% müügihinnast, Arland Kinnisvara hinnakirja kohaselt on maakleritasuks objekti ost-müügi väärtusega kuni 1 milj krooni 3-5% ja Bazilio KVB-s oli ostu-müügi tehingutel müügisummaga kuni 1,5 milj kinnisvarabüroo tasu 5% tehingu maksumusest. Antud juhul oli kostjale kuuluva kinnistu ostu-müügi tehingu väärtus 1,1 miljonit krooni, millest 5% oleks 55 000 krooni. Lähtudes võlasuhte olemusest ja vastava tegevusala praktikast, ei ole poolte vahel kokkulepitud maakleritasu 30 000 krooni ebamõistlikult suur. Asja materjalidest nähtuvalt ei olnud kostja rahul maakleriteenusega just seetõttu, et tehingu sõlmimine venis. Samas on tunnistaja M. E ütlustega tõendatud, et tehingu venimine ei olnud põhjustatud tema tegevusest. Kostja ei ole kohtus tõendanud ka vastupidist. Seega ei ole põhjendatud alandada maakleritasu, kuna see on mõistlik tasu, arvestades kostjale kuuluva kinnistu müügihinda, millest lähtuvad kinnisvarabürood maakleritasu kindlaksmääramisel. Kostjale kuuluvale kinnistule leidis ostja hageja, seega oli kostjale osutatud maakleriteenus ka efektiivne ja poolte vahel sõlmitud maaklerileping täidetud selles püstitatud eesmärgiga. Maakleritasu suurus oli poolte vahel kokku lepitud kindla summana ja maaklerilepingust ei nähtu, et see oleks seotud hinnaga, millega objekt müüakse. Samuti ei ole õige kostja väide, et tema ei ole antud asjas kostjaks, vaid selleks on R., kes kohustus protokolli p-ist 9 tulenevalt tasuma maaklerile tasu. 12.07.2004 protokolliga ei muudetud 13.05.2004 maaklerilepingut ja R. il ei tekkinud protokolli p 9 alusel maakleritasu tasumise kohustust. Hagi aluseks on poolte vahel 13.05.2004 sõlmitud maaklerileping. Seega on hagejal nõudeõigus nimetatud lepingu teise poole, s.o M. X vastu. Vastavalt VÕS §-ile 668 lg 2, kui maakler on olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole kasuks, eeldatakse, et maakleritasu tasuvad maakleri vahendatud või osutatud lepingu pooled võrdses ulatuses. Asjas ei ole tuvastatud, et maakler M. E oleks olnud tegev lepingu teise poole R kasuks. Maakler tegutses kostja huvides maaklerilepingu alusel. R pöördumist maakleri poole omal initsiatiivil ei saa käsitleda olukorrana, kus maakler on tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole kasuks. Selline olukord ei ole käsitletav maakleri tegevusena teise lepingu poole kasuks, vaid on maakleri poolt objekti müügitegevuse tulem ja seda on teostatud käsundiandja huvides lepingu alusel. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Hageja viivise nõue summas 1535.04 on põhjendatud.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

R esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus jätnud tähelepanuta kostja seisukohad poolte vahel 12.07.2004 sõlmitud lepingueelsete läbirääkimiste protokolli tõlgendamisel ning seetõttu protokolli ebaõigesti kohaldanud. Hageja ees on kostja asemel 20 000 krooni ulatuses kohustatud isikuks elamu ostja R . Protokolli p 9 sätestab, et kui ostja viivitab lepingu ettevalmistamistasu (20 000 krooni) maksmisega, tasub ostja viivist 0,2% tasumisega viivitatud summast päevas. Protokolli p 11

kohaselt on maakleril õigus müüjaga tasaarvestada lepingu ettevalmistamistasu maakleritasuga, mis tuleneb müüja ja maakleri vahel sõlmitud maaklerilepingust. Lisaks sätestab protokolli p 12.1, et müüja (kostja) soovib kinnistu omandiõiguse müüa hinnaga 1 125 000 krooni - kui ostja on tasunud lepingu ettevalmistustasu, siis ostuhinnast ülejäänud summa 1 105 000 krooni, tasub ostja notari deposiitkontole hiljemalt müügilepingu sõlmimise hetkeks. Eeltoodud protokolli punkte koos arvestades saab järeldada, et R oli protokolli kohaselt kohustatud tasuma müüjale lepingu ettevalmistustasu 20 000 krooni. Ostja poolt maaklerile tasumisele kuuluv lepingu ettevalmistustasu kuulus tasaarvestamisele maakleritasuga ning seetõttu oli ka lõplik kinnistu müügihind lepingu ettevalmistustasu võrra väiksem. Tähelepanuta ei tohi siinkohal ka jätta asjaolu, et maakler esitas R ile 20 000 krooni suuruse arve, mis kinnitab täiendavalt, et R kohustus maaklerile tasuma 20 000 krooni. Ka maakler M. E on kohtumenetluse jooksul ise selgesõnaliselt tunnistanud, et „R pidi maksma 20 000 krooni, mis kuulus müügisumma sisse ja selle kohta tuli teha tasaarveldus“. Juhul kui kostja oleks teadnud, et R ei tasu hagejale lepingu ettevalmistustasuna 20 000 krooni, ei oleks kinnistu lõplik ostuhind olnud mitte 1 100 000 krooni, vaid 1 120 000 krooni (5000 krooni nõustus kostja ise tasuma notaritasu eest). Teades, et R on kohustatud tasuma hagejale 20 000 krooni ning hageja tasaarvestab selle summa kostja poolt tasumisele kuuluva maakleritasuga, oli kostja nõus kinnistu lõpliku müügihinna kokku leppima 1 100 000 krooni peale. Kuivõrd maakohus on jätnud tähelepanuta kostja seisukohad poolte vahel 12.07.2004 sõlmitud lepingueelsete läbirääkimiste protokolli suhtes, on kohus oluliselt rikkunud TsMS §-des 227 lg 231 lg 4 sätestatud protsessiõiguse norme, kuna ei ole põhjendanud, miks ta ei nõustu kostja väidetega. Kui kohus otsustab maakleritasu täies ulatuses kostjalt välja mõista, tekitatakse talle seeläbi kahju 20 000 krooni, kuna kostja oli nõus selle summa võrra odavamalt müüma enda kinnistut uskudes, et ostja tasub hagejale 20 000 krooni ja see tasaarvestatakse kostja poolt tasumisele kuuluva maakleritasuga. Maakohtu seisukoht, mille kohaselt oli maakleritasu suurus poolte vahel kokku lepitud kindla summana, on põhjendamata ja vastuolus kohtu poolt asjas tuvastatud asjaoludega. Maakler M. E on tunnistanud, et ta ei seletanud „Objekti andmekaardi“ täitmisel kostjale, et kui maja müüakse odavamalt, siis ei vähene maakleritasu, vaid jääb nii nagu oli. Kostja kui tarbija ja varem kinnisvara ostu-müügiga maakleri kaudu mittekokkupuutunu, ei olnud sellisest asjaolust teadlik ning eeldas, et maakleritasu oli sõltuvuses lõplikust müügihinnast. Apellant leiab, et maakleritasu on antud juhul sõltuvuses lõplikust kinnistu ostu-müügihinnast, nagu on see ka tavapäraselt kinnisvara maaklerilepingute puhul. Ka maakohus on vaidlusaluses otsuses ise märkinud, et teised kinnisvarabürood on sidunud maakleritasu protsentuaalselt kinnistu lõpliku müügihinnaga. Sellest tulenevalt on kohus jõudnud vastuolulistele järeldustele - alguses on kohus tõendanud, et maakleritasu on protsentuaalselt sõltuvuses müügihinnast, seejärel on kohus aga põhjendamatult asunud seisukohale, et antud juhul on maakleritasu fikseeritud kindla summana. Maakohus on põhjendamatult jätnud rahuldamata kostja ja R taotluse maakleritasu alandamiseks. Maakleritasu ja selle eest vastu saadud teenus peavad olema mõistlikus proportsioonis - hageja ei ole täitnud maaklerilepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt ning tema tehtud töömaht ei ole proportsioonis 30 000 krooni suuruse maakleritasuga. Maakohus ei ole otsuse tegemisel arvestanud kostja kõikide seisukohtade ja väidetega ning on asunud põhjendamatult seisukohale, et maakleritasu ja selle eest vastu saadud teenus on antud juhtumil mõistlikus proportsioonis. Maakohus on antud juhtumil maakleritasu suurusele hinnangu andmisel arvestanud küll kohaliku keskmise maakleritasuga, kuid on jätnud arvestamata, kas maakleritasu ja teenus on

omavahel mõistlikus proportsioonis. Maakler jättis nõuetekohaselt täitmata müügiobjekti tutvustamise, läbirääkimiste ja notariaaltoimingute organiseerimise ülesanded. Samuti on maakler tunnistanud, et ta oli notari juures kostja ja R iga kohtudes nõustunud maakleritasu vähendama, kuid osapooled ei jõudnud maakleritasu suuruses omavahel lõplikule kokkuleppele. Maakler on veel tunnistanud, et ajal, mil ta tegeles kostja müügiobjektiga, oli tal mitmeid perekondlikke probleeme, tema õde oli haige ning tal oli depressioon, mis kogumis takistasid tal täies mahus kostja müügiobjektiga tegelemast. Hageja valmistas, hoolimata kostja ja R märkustest, hindamisakti 100% maja suhtes. Kuivõrd kostja ja R tasusid hindamisakti eest hagejale 3000 krooni ning pank ei aktsepteerinud hageja valmistatud kõlbmatut hindamisakti, tekitas hageja sellega kostjale ja R ile kahju 3000 krooni, mida hageja pole tänaseni hüvitanud. Hageja poolt valmistatud vigane hindamisakt tõendab täiendavalt hageja erialast ebakompetentsust. Hageja poolt tehtud töö ei ole mitte mingil juhul mõistlikus proportsioonis maakleritasuga. Maakohtu poolt märgitud asjaolu, et kohalik keskmine maakleritasu jääb 3-5% piiresse ning hageja leidis kostja kinnistule ostja, ei tähenda veel automaatselt seda, et kostjale osutatud maakleriteenus oli efektiivne ja mõistlikus proportsioonis maakleritasuga. Seega on maakohus ebaõigesti kohaldanud VÕS §-is 666 sätestatut. Maakohus on põhjendamatult jätnud kohaldamata VÕS § 668 lg 2 ja pannud maakleritasu maksmise kohustuse ainult kostjale. Arvestades, et maakler on ise tunnistanud, et R pöördus tema poole enda initsiatiivil eesmärgiga leida elamu ja oli samuti maakleri klient, tegutses maakler (hageja) ilmselgelt ka käsundiandjale (kostjale) vahendatud või osutatud lepingu teise poole (ostja R ) jaoks. Sellisel juhul eeldatakse VÕS § 668 lg 2 kohaselt, et maakleritasu tasuvad maakleri vahendatud või osutatud pooled võrdses ulatuses ning maakleritasu maksmine hagejale tuleb jagada R ja kostja vahel võrdsetes osades. Maakohus on õigustamatult mõistnud kostjalt hageja kasuks välja viivised, kuna hageja ei ole enne kohtumenetluse alustamist kostjalt maakleritasu maksmist nõudnud ega ei ole esitanud selle kohta arvet. Maakohus on otsuses küll viidanud, et maakleritasu maksmise kui kohustise täitmise tähtaeg tulenes seadusest (VÕS § 664 lg 1), kuid seadusest tulenev tähtaeg ei ole antud juhtumi asjaolusid arvestades rakendatav. Kuna maakleritasu on kohustatud tasuma R ning hageja pole kostjale esitanud ka sellekohast arvet, ei saa väita, et kostja oleks sattunud maakleritasu maksmisega viivitusse. Hageja esitas kostja vastu maakleritasu nõude esmakordselt alles hagiavalduse esitamisega kohtusse. AS Vestman kinnisvara vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on apellandi väide, et lepingueelsete läbirääkimiste protokolliga muudeti maaklerilepingut, meelevaldne ja põhjendamatu. Apellant märgib ise oma kaebuses, et maakleril on protokolli p 11 kohaselt õigus tasaarvestada lepingu ettevalmistamistasu maakleritasuga. Juba sellest sättest tuleneb, et lepingu ettevalmistamistasu 20 000 krooni, mille pidi vastustajale tasuma 3. isik R , ei ole maakleritasu. Apellandi väited, et vastustaja tegutses ka 3. isiku kasuks sarnaselt apellandiga seetõttu, et

selles, et tagada ostjale tema poolt tasutud lepingu ettevalmistustasu säilimine ja, et seda oleks vajadusel temale võimalik tagasi maksta. Antud juhul leppisid müüja ja ostja vastustaja nõusolekul kokku, et kinnistu ostuhinna arvelt tehakse rahaline makse vastustaja arveldusarvele. Asja müügihinna tasumine on iseseisev toiming ja see ei saa olla maaklerilepingu täitmine. Ebaõige on apellandi väide, et protokollis kokkulepitud 20 000 krooni puhul oli sisuliselt tegemist maakleritasuga. Apellant püüab kohut eksitada, kuna kinnistu eest ostuhinna tasumine on iseseisev ja maaklerilepingust sõltumatu. Seaduse kohaselt tekib maakleritasu maksmise kohustus ainult müügilepingu sõlmimisel. Ostuhinna tasus ostja R müüjale täies ulatuses notariaalse lepingu sõlmimisel. Ostuhind tasuti kostja ja 3. isiku seletuste kohaselt nii, nagu notariaalses müügilepingus kokku lepiti. Kuna selles lepingus kokkulepitud hind oli madalam kui protokollis sätestatud, siis ei ole isegi teoreetilist võimalust, et apellandi väited maakleritasu maksmise kokkuleppe osas oleksid tõesed - 3. isik ei saanudki vastustajale midagi tasuda, kuivõrd ta tasus kogu ostuhinna müüjale ja ostuhind oli veel madalam kui protokollis kokku lepiti. Apellandi väide, et tavapäraselt lepitakse kokku muutuvas suuruses maakleritasu, on meelevaldne. Praktikas on täiesti tavaline mõlemas viisis kokkuleppimine. Lepinguid tuleb täita selliselt, nagu kokku lepiti ja ühepoolne taganemine on põhjendamatu. Ebaloogiline on apellandi väide, et ta sai aru, et maakleritasu sõltub protsentuaalselt müügihinnast. Protsendi suurust ei nähtu objekti andmekaardilt ja selle suurust ei ole väitnud ka kostja. Hinna alandamise avaldus apellandi ja 3. isiku poolt on põhjendamatu. Apellant sai kokkulepitud teenuse nõutavas kvaliteedis ning täielikult. Samuti ei saa pidada hinna alandamise avalduse esitamist vahetult kohtuistungi päeval hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks. Kostja ei suutnud maakohtu istungite vältel tuua välja ühtegi kohustust, mille maakler täitmata jättis. Viited sellele, et maakler ei leppinud notaribürooga kokku lepingu sõlmimise aega, on mittekohane, sest lepingu sõlmimise aja broneeris pank tulenevalt sellest, et ostja kasutas kinnistu ostmiseks pangalaenu. Samuti ei ole kohased viited sellele, et maakler jättis koostamata kasutuskorra kokkuleppe ning, et maakler ei rääkinud selle vajadusest ka müüjale ja ostjale. Tunnistaja M. E ütlustega on tõendatud, et müüja ja ostja ei soovinud sellega enne notaribüroos kokkusaamist tegeleda, samuti ei ole kasutuskorra kokkulepete koostamine maakleri kohustuseks. Maakleri teenus on piiratud VÕS §-iga 668 lg 1. Apellant ja 3. isik ei suutnud maakohtus selgitada, millised dokumendid jättis maakler hankimata ja millised korraldustoimingud kostja ja 3. isik tegid. Kolmas isik R leidis, et apellatsioonkaebus on põhjendatud.

EELNEV APELLATSIOONI- JA KASSATSIOONIMENETLUS

Tartu Ringkonnakohtu 15.06.2005 otsusega jäeti apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 17.03.2005 otsus muutmata. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 05.12.2005 otsusega tühistati Tartu Ringkonnakohtu 15.06.2005 otsus ja saadeti asi samale ringkonnakohtule uueks arutamiseks. Otsuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohus, analüüsides poolte vahel 13.05.2004 sõlmitud maaklerilepingut, jätnud vastamata küsimusele, kas see võib olla sõlmitud tüüptingimustel. Kui vaidlusalune leping on sõlmitud tüüptingimusi kasutades, tuleb arvestada ka võlaõigusseaduse tüüptingimusi reguleerivate sätetega (VÕS §-d 35 - 45). VÕS § 39 lg 1 teise lausele kohaselt tõlgendatakse tüüptingimust kahtluse korral tingimuse kasutaja kahjuks. Käesoleval juhul tuleb kostja esitatud väitele maakleritasu suuruse kohta vastamiseks

analüüsida ka 12.07.2004 lepingueelsete läbirääkimiste protokolli ning koostoimes maaklerilepingu analüüsiga vastata küsimusele, kas pooled leppisid kokku maakleritasus nii, et see sõltub müügihinnast, ja kas protokollis märgitud 20 000 krooni saab pidada samas protokollis märgitud uuele müügihinnale vastavaks maakleritasuks. Objekti andmekaardi järgi on maakleritasu 30 000 krooni ette nähtud juhul, kui müügihind on 1 330 000 krooni. Kui pooled leppisid protokollis maakleritasuna kokku 20 000 krooni, tuleb kindlaks teha, kuidas leppisid pooled protokollis kokku maakleritasu maksmise korra. Üks võimalus on tõlgendada protokolli punktides 9 ja 12.1 kokkulepitut nn ebaehtsa lepinguna kolmanda isiku kasuks (VÕS § 80 lg 1 ja 2). Ebaehtsat lepingut kolmanda isiku kasuks eristab nn ehtsast lepingust kolmanda isiku kasuks see, et ebaehtsa lepingu korral ei ole kolmandale isikule antud õigust iseseisvalt nõuda lepingu täitmist. Käesoleval juhul ei anta protokollis maaklerile õigust nõuda protokolli p-s 9 märgitud 20 000 krooni tasumist, see summa on selgelt seotud ostuhinnaga ja seetõttu tekib nõue selle summa tasumiseks üksnes müüjal ostja vastu, kui ostja lepingut ei täida. Seetõttu ei ole käesoleval juhul tegemist ka VÕS §-s 175 lg 1 sätestatud kohustuse ülevõtmisega - ostja ei asunud müüja asemele, et üle võtta viimase kohustust maksta maakleritasu. Hagejal on õigus sõltuvalt lepingu sisu analüüsi tulemustest nõuda kostjalt kas 30 000 krooni või 20 000 krooni tasumist maakleritasuna. Asjaolu, et kinnistu ostja on kohustatud täitma nn ebaehtsa lepingu kolmanda isiku, maakleri kasuks (samas maakleril iseseisvat nõudeõigust ei ole), ei tähenda, et müüja selle täitmisest vabaneks, kui ostja lepingut ei täida. Kolleegium nõustus ringkonnakohtuga selles, et õigesti on kohaldanud VÕS § 666. Kolleegium leidis, et VÕS § 668 lg 2 saab kohaldada olukorras, mil maakler on olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole kasuks ning soovinud selle eest maakleritasu nõuda mõlemalt poolelt. Käesoleval juhul kohtud sellise olukorra olemasolu tuvastanud ei ole. VÕS § 113 lg 1 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivist), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Kostjale arve esitamata jätmine ei ole asjas viivitust välistavaks asjaoluks. Kohtud ei ole tuvastanud, et pooled oleks leppinud kokku arve esitamises.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Tartu Maakohtu 17.03.2005 otsus tuleb osaliselt tühistada M. X AS Vestman Kinnisvara kasuks väljamõistetud summa suuruse ning menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab AS Vestman Kinnisvara hagi osaliselt ja loeb M. X AS Vestman Kinnisvara kasuks välja mõistetuks maakleritasu ja sellele lisanduva viivise summas 21 019.20 krooni. Muus osas tuleb maakohtu vaidlustatud otsus jätta muutmata. Otsuse tegemisel juhindub ringkonnakohus Riigikohtu 05.12.2005 otsuse nr 3-2-1-140-05 seisukohtadest, kuna ka kehtiva TsMS § 693 lg 2 järgi on Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. Põhjendatud on R apellatsioonkaebuses esitatud seisukohad, mille järgi on maakohus vaidlustatud otsuse tegemisel ebaõigesti asunud seisukohale, et maakleritasu suurus oli poolte vahel kokku lepitud kindla summana ning seda summat ei ole hiljem muudetud ega

vähendatud. Asja materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks 13.05.2004 sõlmitud maaklerlepingut analüüsides vastanud küsimusele, kas see võib olla sõlmitud tüüptingimustel. VÕS § 35 lg 1 järgi loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Lähtudes eeltoodust ning R seletustest ja tunnistajana üle kuulatud maakleri M. E ütlustest ning maaklerlepingu vormist ja sisust, mille tingimused on kirjeldatud 13.05.2004 objekti andmekaardil, leiab ringkonnakohus, et tegemist on tüüptingimustel sõlmitud lepinguga ja seega tuleb ka maakleritasu kokkulepet käsitleda tüüptingimusena ning vastavalt VÕS §-le 39 lg 1 tõlgendada seda nii, nagu teise lepingupoolega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kahtluse korral tõlgendatakse tüüptingimust tingimuse kasutaja kahjuks. Toimiku materjalidest nähtuvalt (maakohtu toimik, lk-d 29, 53) on R andnud maakohtule seletuse, mille kohaselt: „Mulle ei tutvustatud maaklerlepingut, täideti ainult objektikaarti. Küsiti kas võib 30 000 panna juurde kui maja müüakse 1.33 miljoniga. Kokkuleppes lepiti nii, et kui objekt müüakse 1,33 miljoniga, siis on maakleritasu 30 000 krooni. Alustasin maja müügiga, E helistas, tuli kohale ja küsis, kas võib pakkuda maja müügiks oma firma koduleheküljel. Küsis maja hinda. Ta küsis, kas võib panna 30 000 krooni juurde, et selle raha maksab ostja.“ Tunnistaja R on maakohtule andnud järgmised ütlused (maakohtu toimik, lk 47-48): „Andmekaardil on kirjas maakleritasu. Maakleritasu on kokkuleppel klientidega. Tasu suurus on minu valida teatud piirides. Leppisime kokku, et maakleritasu on 30 000 krooni. Maakleritasu osas ei kaubelda. Ma ei seletanud seda, et kui maja müüakse odavamalt, et siis ei vähene maakleritasu, vaid jääb nii nagu oli. Ma ei selgitanud X, et maja võidakse müüa odavamalt, ma ei pidanud seda vajalikuks.“ Eeltoodust nähtuvalt tuleb ka maakleritasu suurust lugeda tüüptingimuseks, kuna olenemata maaklerlepingu tingimuste fikseerimise vormist (objekti andmekaart täidetakse lünkade täitmise teel) ei ole hageja tõendanud, et kostjal ka tegelikult oli võimalus lepingutingimusi, s. h maakleritasu suurust lepingu sõlmimise momendil muuta. R on selgitanud, et tema käest lihtsalt küsiti, kas 30 000 krooni võib panna maakleritasuks ning maakler on andnud ütlusi, et tasusumma määramisel lähtus ta objekti müügihinnast ning maakleritasu suuruse osas klientidega ei kaubelda. Samuti on objekti andmekaart, milles on fikseeritud maaklerlepingu tingimused, selgelt välja töötatud mitte konkreetse lepingu jaoks, vaid see kujutab endast alust sarnaste õigussuhete jaoks erinevate lepingupartneritega ning hageja ei ole tõendanud, et tulenevalt nn. „täida lüngad“ stiilis formularist oli kostjal ka tegelikult võimalus maaklerlepingu sõlmimisel muuta lepingu tingimusi, s. h teise poole poolt pakutud maakleritasu suurust ning, et see tingimus oligi eelnevalt poolte vahel eraldi läbi räägitud. Tingimuste sisulise läbirääkimise kriteerium eeldab ka sisulist valmisolekut aktsepteerida teise poole võimalikke muudatusettepanekuid ning üksnes juhul, kui isikul, kelle suhtes tingimusi kasutatakse, on võimalik lüngad täita omal äranägemisel ja valiku tegemisel ei pea piirduma tingimuste kasutaja etteantud alternatiividega, ei ole tegemist tüüptingimusega. Seda, et maakleritasu suuruse osas ei ole lepingu pooled eraldi läbi rääkinud, näitab ka see, et tunnistaja ütluste kohaselt ta ei selgitanud R ile maakleritasu suurust, tähendust ja selle sõltumist või mittesõltumist objekt müügihinnast, kuna ei pidanud seda vajalikuks. Kuna tüüptingimuste sisu saab mõjutada üksnes tingimuste kasutaja, kes seetõttu peab ka tagama tingimuste arusaadavuse teisele lepingupoolele, mida AS Vestman Kinnisvara 13.05.2004 maaklerlepingut sõlmides teinud ei ole, siis peab kinnisvarafirma kandma ka tekkinud tõlgendusprobleemist tulenevaid tagajärgi.

VÕS § 39 lg 1 järgi tuleb tüüptingimust tõlgendada nii, nagu teise lepingupoolega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi ning kahtluse korral tõlgendatakse tüüptingimust selle kasutaja kahjuks. Arvestades seda, kuidas on objekti andmekaardile maakleritasu märgitud (müük 1 330 000 kr, omaniku hind 1 300 000 kr ja maakleritasu 30 000 kr) ning tunnistaja ütlusi ja R seletusi, tuleb maakleritasu kokkulepet tõlgendada selliselt, nagu R iga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi, s. o selliselt, et maakleritasu ei olnud poolte vahel kokku lepitud kindla summana, vaid see sõltus objekti lõplikust müügihinnast. 30 000 krooni maakleritasuna oleks seega tulnud kostjal tasuda juhul, kui objekt oleks ka müüdud andmekaardil märgitud ja maaklerlepingus kokkulepitud müügihinnaga 1 330 000 kr, millest müüja oleks sellisel juhul pidanud saama 1 300 000 krooni. Asja materjalidest ja R seletustest nähtuvalt oli R ja R vahel sõlmitud ostumüügilepingus müügihinnaks märgitud 1 100 000 krooni. Hinnates 12.07.2004 lepingueelsete läbirääkimiste protokolli, tunnistaja ütlusi ning poole ja kolmanda isiku sellekohaseid seletusi, leiab ringkonnakohus, et protokollis märgitud 20 000 krooni saab pidada nii protokolli p-s 12.1 märgitud müügihinnale kui ka sõlmitud ostu-müügilepingu müügihinnale vastavaks maakleritasu summaks. Protokolli p-s 12.1 märgitud müügihinna puhul (1 125 000) moodustab 20 000 krooni sellest 1,7 % ja 1 100 000 kroonise müügihinna puhul moodustab 20 000 krooni sellest 1,8 %. 1 330 000 kroonise müügihinna puhul oleks 30 000 kroonine maakleritasu moodustanud umbes 2,2 %, kuid vahe 1,8 ja 2,2 protsendi vahel ei anna iseenesest alust arvata, et 20 000 krooni ei saaks pidada kinnistu tegelikule müügihinnale vastavaks maakleritasuks. Maakohtu toimikust nähtuvalt (lk 53) on R andnud 12.07.2004 protokolli kohta järgmise selgituse: „Leppisime kokku hinna 1,125 miljonit. See sisaldas 1,1 miljonit krooni minule, 20 000 krooni pidi minema maaklerile ostja poolt ja 5000 notaritasudeks. Maakler oli sellega nõus. Mina ei pidanud 20 000 maksma, vaid R. Ma jätsin müügihinnast 20 000 krooni alla, selle raha pidi R maksma maaklerile. Tehingu päeval arutasid R ja E maakleritasu üle. Tehing sai vormistatud, mina sain 1,1 miljonit kätte. /.../ E ütles mulle, et ma olen vastutav, et R maakleritasu maksaks.“ Kolmas isik R on maakohtule selgitanud (maakohtu toimik, lk 45), et: „olin nõus maksma 1,1 miljonit krooni maja eest, 20 000 pidin maksma maaklerile. Ma ei olnud maakleri tööga rahul. Leppisime suusõnaliselt kokku, et maksame notari juures maakleritasu. Notaris leppisime kokku teise summa. Maakler pidi järgi mõtlema. Mina pidin maksma maakleritasu. Leping oli suusõnaline.“ Tunnistajana üle kuulatud maakler M. E on muuhulgas maakohtule avaldanud (maakohtu toimik, lk 48), et: „/.../ 20 000 krooni oleks läinud tasaarveldamiseks maakleritasuga. Ma ei ole lubanud maakleritasu summa vähendamist. Maakleritasu oli kokku lepitud nii, et 20 000 krooni on tasaarveldus ja 10 000 maksab X. Maakleritasu on andmekaardil, mitte protokollis. R pidi maksma 20 000 krooni, mis kuulus müügisumma sisse ja selle kohta tuli teha tasaarvestus. Maakleritasu oli kindel summa.“ Arvestades seda, et tulenevalt tüüptingimuste kasutamisest maaklerlepingu sõlmimisel ja VÕS §-st 39 lg 1 käsitleb ringkonnakohus maakleritasu suurust mitte kindlaksmääratud summana, vaid sõltuvana lõplikust müügihinnast ning M. X ja R on andnud maakohtule seletused selle kohta, et 12.07.2004 protokolli sõlmimisel vähendati müügihinnast tulenevalt maakleritasu suurust ja ka tunnistaja on maakohtule avaldanud, et 20 000 krooni oleks läinud tasaarveldamisele maakleritasuga, siis peab ringkonnakohus võimalikuks lugeda tuvastatuks, et uuele müügihinnale vastava maakleritasuna lepiti kokku summa 20 000 krooni. Maakohtu toimikus olevatest tõenditest ei nähtu, et uus maakleritasu summa võinuks olla suurem kui 20 000 krooni ning, et tulenevalt uuest müügihinnast lepitigi kokku maakleritasus, mis sõltub küll müügihinnast, kuid on suurem, kui protokolli p-s 9 märgitud 20 000 krooni. Tunnistaja

M. E on maakohtule küll andnud ütlusi ka selle kohta, et 30 000 krooni suurust maakleritasu ei muudetud, kuid samas ei ole tema ütlused järjekindlad ning ta on lisaks eeltoodule väitnud, ka seda, et protokolli p-s 9 märgitud summa 20 000 krooni, mis kuulus tasumisele lepingu ettevalmistustasuna ostja poolt, pidi tasaarvestatama müüja poolt tasutava maakleritasuga, mistõttu peab ringkonnakohus võimalikuks käsitleda 20 000 krooni summana, mis tegelikult oli kokku lepitud müügihinna vähenemisest tuleneva uue maakleritasuna, ning asja materjalidest ei nähtu, et oleks tõendatud maakleritasu kokkulepe suuremas summas, arvestades seda, et kinnistu müügihind on 13.05.2004 maaklerlepingus märgitud müügihinnaga võrreldes langenud. Nagu juba eelnevalt märgitud, saab 20 000 krooni pidada nii protokolli p-s 12.1 märgitud müügihinnale kui ka sõlmitud ostu-müügilepingu müügihinnale vastavaks maakleritasu summaks. Põhjendatud ei ole apellandi arvamus, et ta ei pea maakleritasu üldse maksma, kuna protokolli p-de 9 ja 12.1 järgi läks uue kokkulepitud maakleritasu 20 000 krooni maksmise kohustus üle R ile. Käsitledes protokollis kokkulepitut müügilepingu osana ja tõlgendades protokolli p 9 ja 12.1 ebaehtsa lepinguga kolmanda isiku kasuks VÕS § 80 lg 1 ja 2 järgi, ei saa asuda seisukohale, et kinnistu ostja R asus müüja M. X asemele ja võttis üle viimase kohustuse maakleritasu maksta. Seega on AS-l Vestman Kinnisvara õigus nõuda müüjalt maakleritasu maksmist ka juhul, kui ostja ei ole täitnud sõlmitud ebaehtsat lepingut maakleri kasuks. Vaidlusalune sai seega olla üksnes kokkulepitud maakleritasu summa tulenevalt kinnistu müügihinna vähenemisest, mitte aga kinnistu müüja kohustus maakleritasu maksta. Arvestades seda, et maakleritasu kokkuleppe analüüsimise tagajärjel saab maakleritasu suuruseks lugeda 20 000 krooni, ei ole alust kohaldada VÕS § 666 ja maakleritasu vähendada, kuna 20 000 krooni ei ole ebamõistlikult suur maakleritasu. VÕS §-is 7 on sätestatud mõistlikkuse põhimõte ning ringkonnakohus leiab, et maakleritasu ja selle eest vastu saadud teenus on mõistlikus proportsioonis. Maakleritasu suurus lõplikust müügihinnast on kooskõlas võlasuhte olemuse ja vastava tegevusala praktikaga. Mõistlik ei ole apellandi poolt pakutud maakleritasu suurus 5000 krooni. Vastustaja on maaklerilepingust tulenevad kohustused täitnud ja apellandi väited, et maakler jättis nõuetekohaselt täitmata müügiobjekti tutvustamise, läbirääkimiste ja notariaaltoimingute organiseerimise ülesanded, ei ole tõendatud. Protokolli p 10 kohaselt võttis müüja endale kohustuse valmistada maakleri kaudu ette müügilepingu sõlmimine. Õige on eeldada, et müügilepingu sõlmimise ettevalmistamine maakleri kaudu tähendab seda, et maakler aitab lepingupooltel hankida kinnistut puudutavaid ja müügilepingu sõlmimiseks vajalikke dokumente, leppida kokku müügilepingu sõlmimise aega notari juures ning teavitab pooli müügilepingu sõlmimise ajast ja kohast. TsMS § 91 lg 1 kohaselt peab kumbki poolt tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kuivõrd vastustaja kinnitas, et maakler täitis kõik ülesanded nõuetekohaselt ning seda kinnitas ka tunnistajana ülekuulatud maakler M. E, siis oli kostja kohustus tõendada vastupidist. Apellant ei ole oma vastuväiteid tõendanud. Puuduvad tõendid, mis kinnitaksid, et vastustaja tegevuse tõttu koostati kõlbmatu hindamisakt ja seetõttu tuli nõuetekohase hindamisakti eest täiendavalt tasuda. Kui apellant oleks seda teinud, siis eeldatavasti oleks tal esitada vastavad kuludokumendid. Kuna ostja kasutas kinnistu ostmiseks pangalaenu, siis notari aja leppis kokku panga töötaja ning maakler oli selleks ajaks esitanud notarile müügilepingu sõlmimiseks vajalikud dokumendid. Müügiobjekti kasutuskorra kindlaksmääramine ei ole võimalik ilma müüja kui senise omaniku osavõtuta. Apellant ei ole tõendanud, et kasutuskorra kindlaksmääramine viibis maakleri tegevuse tõttu ning et seetõttu viibis müügilepingu sõlmimine. Protokolli p 10 kohaselt pidi maakler kaasa aitama müügilepingu sõlmimisele ja tegema kõik vajaliku, et

müügileping saaks sõlmitud protokollis sätestatud tähtajal, s.o hiljemalt 12.08.2004 (protokolli p 8). Asja materjalidest nähtuvalt sõlmiti kinnistu müügileping 05.08.2004. Seega ei ole põhjendatud apellandi seisukoht, et maakleri tegevuse tulemusena müügilepingu sõlmimine viibis. Müügilepingu sõlmimine võis võtta mõnevõrra aega enam seoses ostja poolt pangast laenu taotlemisega, kuid sellele vaatamata sõlmiti müügileping enne kokkulepitud tähtaega. Kolmanda isiku R seletus, et ta ei olnud rahul maakleri tegevusega, ei tõenda, et maakler oleks jätnud täitmata maaklerilepingus või protokollis sätestatud kohustusi. Seega puudub alus maakleritasu alandamiseks seoses maakleri poolt kohustuste mittenõuetekohase täitmisega. Asjakohane ei ole apellandi viide VÕS §-ile 668 lg 2. Asjas puuduvad tõendid, et maakler oleks olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole jaoks ning soovinud selle eest maakleritasu nõuda mõlemalt poolelt. VÕS § 664 lg 1 kohaselt maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Apellandi väide, et antud juhul ei ole VÕS § 664 lg 1 kohaldatav, ei ole asjakohane. Arve esitamata jätmine ei ole asjaoluks, mis annaks apellandile aluse väita, et ta ei olegi viivituses seoses maakleritasu mittemaksmisega. Arve esitamise kohustus maakleri poolt ei tulene ka maaklerilepingust. Eeltoodust tulenevalt puudub ringkonnakohtul alus apellatsioonkaebuse tervikuna rahuldamiseks ja maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamiseks tervikuna ning uue otsuse tegemiseks, millega jäetaks esitatud hagi täies ulatuses rahuldamata. Kuna kostja on jätnud täitmata pooltevahelise maaklerlepingu, milles nähti talle ette kohustus maakleritasu maksta ning ringkonnakohus loeb kokkulepitud maakleritasu suuruseks 20 000 krooni, siis arvutab ringkonnakohus vastavalt hageja poolt esitatud viivisenõudest (06.08.2004-01.03.2005) välja ka viivise suuruse. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Kostja pidi maksma hagejale maakleritasu hiljemalt 05.08.2004. VÕS § 113 lg 1 järgi saab hageja nõuda kostjalt viivist, mille suuruseks on 9 % aastas. Lähtudes maakleritasu suurusest 20 000 krooni, on viivise suuruseks aastas 1800 krooni ja päevas 4,9 krooni. 06.08.2004-01.03.2005 on 208 kalendripäeva, seega on viivise suuruseks 1019.20 (208x4,9) krooni, milline summa tuleb lugeda kostjalt hageja kasuks koos 20 000 kroonise maakleritasuga väljamõistetuks. TsMS ja TMS rakendamise seaduse § 3 järgi enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikku, s. o kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS sätteid. TsMS § 60 lg 1 järgi juhul, kui hagi rahuldati osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. TsMS § 61 lg 1 p 1 järgi poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni 5 % hagi rahuldatud osast hagejale või kuni 5 % hagi rahuldamata osast kostjale. Ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu vaidlustatud otsuse ja teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab AS Vestman Kinnisvara hagi osaliselt ja loeb M. X AS Vestman Kinnisvara kasuks välja mõistetuks maakleritasu ja viivised summas 21 019. 20 krooni. Hagiavalduses nõuti 31 535.04 krooni väljamõistmist, millelt kuulunuks hagi esitamise ajal kehtinud riigilõivuseaduse alusel tasumisele riigilõiv 2450 krooni. Kuna hagiavaldus loetakse rahuldatuks 21 019.20 krooni ulatuses, mis on 66 % 31 535.04 kroonist, siis vastavalt TsMS §-le 60 lg 1 tuleb M. X AS Vestman Kinnisvara kasuks esimese astme kohtus kantud kohtukulude katteks välja mõista 66 % tasumisele kuulunud riigilõivust

(2450 kr), s. o 1617 krooni. M. X kohtukuludeks esimese astme kohtus on olnud õigusabikulud 9440 krooni. Arvestades hagi hinda (21 019.20 kr) ja seda, et AS Vestman Kinnisvara hagi rahuldatakse osaliselt, tuleb TsMS §-de 60 lg 1 ja 61 lg 1 p 1 alusel hagejalt kostja kasuks esimese astme kohtus kantud õigusabikulude hüvitamiseks välja mõista 5 % hagi rahuldamata jäetud osast, s. o 10 516. 20 kroonist, millest 5 % moodustab 526 krooni. Tehes esimese astme kohtus kantud menetluskulude osas tasaarvestuse, kuulub M. X AS Vestman Kinnisvara kasuks seega väljamõistmisele 1091 (1617-526) krooni. Ülejäänud osas tuleb esimese astme kohtus kantud menetluskulud jätta poolte endi kanda. Apellatsiooni- ja kassatsioonimenetluses on apellandi M. X menetluskuludeks olnud riigilõiv 2450 krooni ja tasu õigusabi eest 13 570 (2x5900+1770) krooni. AS Vestman Kinnisvara menetluskuludeks apellatsiooniastmes on olnud õigusabikulu 4720 krooni. Vastavalt TsMS §le 60 lg 8 jaotatakse apellatsioonimenetluse kohtukulud sama paragrahvi lõigetes 1-7 nimetatud alustel. Kuna M. X apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt s. o 10 516.20 krooni ulatuses, mis 31 535.40 kroonist moodustab 34 %, siis tuleb AS-lt Vestman Kinnisvara TsMS § 60 lg 1 alusel apellandi kasuks välja mõista apellatsioonimenetluses kantud menetluskulu (riigilõiv) hüvitamiseks 34 % tasutud riigilõivusummast, s. o 833 krooni. Kuna M. X on esimese astme menetluses kantud õigusabikulude hüvitisena juba välja mõistetud summa, mis vastab 5 %-le hagi rahuldamata osale ja seega ka 5 %-le apellatsioonkaebuse rahuldatud osale (10 516. 20 kr) ning tsiviilkohtumenetluses väljakujunenud kohtupraktika kohaselt viis protsenti hagi rahuldatud või rahuldamata jäetud osast on maksimummääraks, milles mõistetakse välja õigusabikulu, siis ei ole ringkonnakohtul alust täiendavalt vastustajalt apellandi kasuks apellatsiooni- ja kassatsioonimenetluses kantud õigusabikulude hüvitist välja mõista. M. X tuleb AS Vestman Kinnisvara kasuks TsMS § 61 lg 1 p 1 alusel välja mõista õigusabikulude hüvitis summas, mis vastab 5 %-le apellatsioonkaebuse rahuldamata jäetud osast (21 019.20 kr), s. o 1051 krooni. Tehes tasaarvestuse apellatsiooniastmes kantud menetluskulude hüvitamise osas, tuleb M. X AS Vestman Kinnisvara kasuks apellatsioonikohtus kantud kulude hüvitamiseks välja mõista 218 (1051-833=218) krooni. Ülejäänud osas tuleb apellatsiooni- ja kassatsioonimenetluses kantud kulud jätta poolte endi kanda.

Ago Kutsar

Viivi Tomson

Maili Lokk

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.