Eesistuja Valdo Lips, liikmed Malle Seppik ja Mare Merimaa
Otsuse tegemise aeg ja koht
8. veebruar 2006.a, Tallinn
Tsiviilasi
Hageja hagi J************ 3 KÜ vastu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks
Menetlusosalised ja nende
Hageja I.J. (ik 46303190337) Hageja esindaja J.M.
esindajad
Kostja J************ 3 korteriühistu (reg kood 80153580) Kostja seaduslik esindaja V.A. Kostja lepinguline esindaja V.V. Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Linnakohtu 21. septembri 2005.a otsus nr 2/1252031/05
Kaebuse esitajad ja kaebuse liik
Hageja apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
25. jaanuar 2006.a, avalik kohtuistung
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Linnakohtu 21. septembri 2005. a otsus osaliselt ja rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.
2.Rahuldada hagi osaliselt.
3.Tunnistada kehtetuks J************ 3 korteriühistu 11. detsembri 2004.a üldkoosoleku otsus osas, millega hageja arvati välja J************ 3 korteriühistu liikmete hulgast.
4.
Muus osas jätta Tallinna Linnakohtu 21. septembri 2005.a otsus muutmata. Menetluskulude jaotus
1(5)
1.Jätta poolte kohtukulud poolte enda kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavakstegemisest (TsMS § 670 lg 1).
Esitatud kassatsioonkaebus võidakse lahendada
kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil (TsMS § 685). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.14. märtsil 2005. a esitas Hageja hagi Tallinna Linnakohtusse J************ 3 KÜ vastu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks.
2.11. detsembril 2004. a toimus J************ 3 KÜ liikmete üldkoosolek, kus võeti vastu otsus arvata hageja ühistu liikmete hulgast välja ja kohustati teda talle kuuluva korteriomandi võõrandamiseks 2 kuu jooksul kostja poolt otsuse vastu võtmisest. Selle otsuse vastuvõtmise aluseks oli hageja naabrite kaebused, mille kohaselt elab hageja korteris tema täisealine tütar, kes kuulab valjult muusikat ning kellel käib palju külalisi. Tulenevalt korteriühistuseaduse (KÜS) § 5 lõikest 1 määratakse hageja õigus korterile ja kuulumine korteriühistusse tema õigusega korterile ja seega kuulumine korteriühistusse lõppeb õiguse lõppemisega korterile, mitte aga üldkoosoleku otsusega. Korteriühistuseadusest ega ka mittetulundusühingute seadusest ei tulene üldkoosolekule õigust võtta vastu otsuseid, mis on seotud omanike korterite võõrandamisega, ja seetõttu palub hageja tunnistada üldkoosoleku otsuse kehtetuks. Kostja seisukoht
3.Kostja hagi ei tunnista. Korteriomandiseaduse (KOS) § 14 kohaselt kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Üldkoosolek on korteriühistu kõrgeim organ, millega seoses pandi hagejaga seotud küsimus üldkoosoleku päevakorda tema suhtes otsuse tegemiseks kõikide koosolekust osa võtnud korteriomanike poolt. Otsus hageja suhtes tehti 22 poolthäälega 23-st koosolekul viibinud korteriomaniku häälest, sest hageja oli erapooletu. Koosolekust osalejatele tehti teatavaks, et hageja korteris elavad isikud rikkusid korduvalt avalikku korda. Juhatuse pretensioonidele hageja ei reageerinud.
4.Avaliku korra rikkumised, mis toimusid nii enne kui ka pärast vaidlustatava otsuse tegemist, on tõendatud politsei 01.07.2004, 09.07.2004, 14.07.2004, 23.07.2004, 28.07.2004, 28.07.2004, 22.09.2004 ja 13.10.2004 teatistega, teiste korteriomanike 19.06.2004 ja 15.09.2004 avaldustega juhatusele ning KÜ 12.02.2005 ja 13.02.2005 aktidega. Üldkoosolekul, mis toimus 11.12.2004, järgisid koosolekust osavõtjad oma toimingutes seaduste ja KÜ põhikirja nõudeid.
5.Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 18 kohaselt on mittetulundusühingu kõrgeimaks organiks selle liikmete üldkoosolek. Üldkoosolek võtab vastu otsuseid kõikides mittetulundusühingu juhtimise küsimustes. Seega ei ole üldkoosoleku poolt vastu võetud otsuse punkt 3 vastuolus seadusega ega KÜ põhikirjaga ei vormi ega sisu poolest.
2(5)
6.Üldkoosoleku otsus võeti vastu 11.12.2004 ning hageja võttis sellest isiklikult osa. Hagiavalduse esitas hageja Tallinna Linnakohtusse 14.03.2005, s.t MTÜS § 24 lõikes 1 sätestatud 3-kuulise vaidlustamistähtaja möödumisel. Esimese astme kohtu otsus
7.21. septembri 2005. a otsusega jättis Tallinna Linnakohus hageja hagi J************ 3 KÜ üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata ning jättis hageja kohtukulu tema enda kanda.
8.KÜS § 2 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Sama seaduse § 4 lõike 2 kohaselt lisaks mittetulundusühingute seaduses põhikirja kohta sätestatule sätestatakse korteriühistu põhikirjas veel häälte jagunemine üldkoosolekul ja korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Üldkoosolek on korteriühistu kõrgeim organ, millega seoses pandi hagejaga seotud küsimus üldkoosoleku päevakorda tema suhtes otsuse tegemiseks kõikide koosolekust osa võtnud korteriomanike poolt.
9.Koosolekul tehti osalejatele teatavaks, et hageja korteris elavad isikud rikkusid korduvalt avalikku korda. Avaliku korra rikkumised, mis toimusid nii enne kui pärast vaidlustatava otsuse tegemist, on tõestatud toimikus olevate tõenditega: politsei teatistega 01.07.04, 09.07.04, 14.07.04, 23.07.04, 28.07.04, 22.09.04, 13.10.04, teiste korteriomanike avaldustega juhatusele 19.06.04, 15.09.04 ja KÜ aktidega 12.02.05 ja 13.02.05.
10.Hageja kinnitab kohtuistungil, et võttis 11.12.2004 isiklikult korteriühistu koosolekust osa ja samuti kinnitab seda 11.12.2004 koosolekust osavõtjate nimekiri, milles osavõtjana on märgitud J************ 3-2 Tallinn korteriomanik Hageja järjekorra numbri 23 all. Seega, korteriühistu koosolekul vastuvõetud otsus välja arvata hageja ühistu liikmete hulgast ja kohustada teda võõrandama korter J************ 3-2 Tallinn, on põhjendatud ja seaduslik. Sellest tulenevalt hagiavaldus ei ole põhjendatud ega tõendatud ning ei kuulu rahuldamisele.
11.MTÜS § 24 lõike 1 kohaselt võib kohus mittetulundusühingu liikme või juhatuse liikme avalduse alusel tunnistada kehtetuks seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse, kui avaldus on esitatud kolme kuu jooksul otsuse vastuvõtmisest. Hagiavaldus on hageja poolt Tallinna Linnakohtule esitatud 14.03.2005. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 134 kohaselt tähtaeg on kindlaksmääratud ajavahemik, millega on seotud õiguslikud tagajärjed. Sama seaduse § 135 lõike 1 kohaselt tähtaja kulgemine algab järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Antud vaidluses hagi esitamiseks tuleb tähtaega arvutada 12. detsembrist 2004. a. Sama seaduse § 136 lõike 1 kohaselt tähtpäeva saabumine määratakse tähtaja või kindlaksmääratud sündmusega. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kui tähtpäeva saabumine on määratud kuudes arvutatava tähtajaga, saabub tähtpäev viimase kuu vastaval päeval. Eeltoodust lähtuvalt oli viimaseks hagi esitamise päevaks 12. märts 2004. a. Kuna 12. märts 2004. a oli laupäev, s.o puhkepäev, on hagi õigeaegselt esitatud 14. märtsil 2004. a, s.o puhkepäevale järgneval esimesel tööpäeval. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
3(5)
12.Apellant ei nõustu linnakohtu otsusega ning palub selle tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldataks.
13.Kostja poolt KOS §-st 14 juhindumine korteriühistu üldkoosoleku otsuse vastu võtmisel hagejale kuuluva korteriomandi reaalosa suhtes on vastuolus KÜS § 2 lõikega 1, mille kohaselt korteriomanike eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine selle eesmärgi saavutamiseks. Olukorra, mis on kujunenud kahe naabri vastastikuste pretensioonide ja halbade suhete tulemusel, lahendamiseks on vaja juhinduda teistest seaduse sätetest.
14.Kohus ei kohaldanud õigeid materiaalõiguse norme. Kostja üldkoosolek võttis 11.12.2004 vastu otsuse nõuda hagejalt korteriomandi reaalosa võõrandamist, kuid KÜS § 4 lg 2 ja § 5 lg 1, mille võttis otsuse tegemisel aluseks linnakohus, ei reguleeri kostja tegevust korteriomandi reaalosa suhtes. Vastustaja seisukoht
15.Vastustaja vaidles ringkonnakohtu istungil apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
16.Kolleegium leiab, et Tallinna Linnakohtu vaidlustatud otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi nimetatud TsMS) § 657 lg 1 p-i 2 alusel tühistada osaliselt. Linnakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigusnormi, jättes hagi rahuldamata osas, millega vaidlustati kostja üldkoosoleku otsus hageja ühistu liikmete hulgast välja arvamiseks.
17.Kolleegium nõustub Tallinna Linnakohtu seisukohaga, et korteriühistu võib tulenevalt KÜS § 2 lg-st 1, § 5 lg-st 1 ning KOS §-st 20 üldkoosolekul vastu võtta KOS § 14 lg-s 1 nimetatud otsuse korteriomandi võõrandamisele kohustamiseks (vrdl Riigikohtu 16. septembri 2004.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04 ja Riigikohtu
23.veebruari 2005.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-05). Selles osas ei pea ringkonnakohus vajalikuks korrata linnakohtu otsuse põhjendusi. Samuti on Tallinna Linnakohus tuvastanud sellise otsuse tegemiseks vajaliku formaalse eelduse, milleks on hageja korteris elavate isikute avaliku korra rikkumine. Hagis ei ole tuginetud asjaolule, et kostja üldkoosoleku korraldamisel esinesid sellised rikkumised, millest tulenevalt võiks vaidlustatud otsus olla tühine või kohus saaks selle kehtetuks tunnistada.
18.Samas on linnakohus jätnud tähelepanuta, et lisaks korteriomandi võõrandamisele kohustamiseks on kostja üldkoosolekul võetud vastu ka otsus hageja korteriühistu liikmete hulgast välja arvamiseks. Kolleegium leiab, et selline otsus ei kuulu üldkoosoleku pädevusse ja ei vasta seetõttu seadusele. Tulenevalt sellest tuleb linnakohtu otsus tühistada osaliselt ja hagi rahuldada osaliselt ning tunnistada kostja üldkoosoleku otsus selles osas kehtetuks KÜS § 13 lg 3 ja mittetulundusühingute seaduse § 24 lg 1 alusel. Tulenevalt KÜS § 5 lg-st 1 on korteriühistu liikmeteks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud korteriühistuseaduses sätestatud korras (vrdl Riigikohtu 18. jaanuari 2006.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-05). Seega on korteriomanik korteriühistu liikmeks alates korteriomandi omandamisest kuni korteriomandi võõrandamiseni ning korteriühistul ei ole võimalik korteriomanikku ühistu liikmete hulgast välja arvata.
19.Kolleegium peab vajalikuks märkida, et KOS § 14 lg-te 1 ja 3 järgi võõrandamisnõude esitamise otsusega ja käesolevas asjas tehtud otsuse jõustumisega ei kaota hageja automaatselt õigust korterile. Sisuline vaidlus võõrandamise
4(5)
vajalikkuse üle lahendatakse kohtus KOS § 14 lg 5 järgi korteriomaniku või valitseja (või korteriühistu) hagi alusel võõrandamiseks kohustamiseks (vrdl Riigikohtu 23. veebruari 2005.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-05).
20.Kuna hagi ja apellatsioonkaebus kuuluvad rahuldamisele osaliselt, siis jätab kohus poolte kohtukulud nende enda kanda tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-i 3 ning kuni 1. jaanuarini 2006.a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 60 lg 1 ja § 60 lg 8 alusel.
M. Merimaa
M. Seppik
V. Lips
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.