Tallinna Linnakohtu 31.10.2005 otsus tsiviilasjas nr 2/23-2231/05
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
V. A. apellatsioonkaebus
Menetluse liik
kirjalik menetlus
Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Linnakohtu 31.10.2005 otsus kohtukulude jaotamise osas ja teha selles osas uus otsus. Välja mõista V. A.-lt kohtukulud 4360 (neli tuhat kolmsada kuuskümmend) krooni S. K. kasuks.
2.Ülejäänud osas jätta kohtuotsus muutmata.
3.V. A. apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Asjaolud, hageja nõue ja põhjendused
1.S. K. müüjana ja hüpoteegipidajana ning V. A. ostjana sõlmisid 28.10.2004 Tallinnas, Kaupmehe tn 4-35 asuva korteriomandi ostu-müügilepingu, hüpoteegiga koormamise ja asjaõiguslepingud. Korteriomandi hind oli lepingu p 4.1 järgi 872 000 krooni.
2.
Tallinna Linnakohtule esitatud hagiavalduses palus V. A. tunnustada tema õigust alandada korteriomandi müügihinda 87 200 krooni võrra ja mõista nimetatud summa S. K.-lt hageja kasuks välja. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt vaatas hageja enne tehingu sõlmimist korteriomandi üle, kasutamata vastava eriala teadmisi omava isiku abi. Korteriomandi reaalosaks olev korter oli ülevaatuse ajal möbleeritud, põrandaid ja seinu katsid vaibad, mistõttu ei olnud võimalik korteri ülevaatusel avastada varjatud kahjustusi ja puudusi. Hagejale kinnitati, et korteriga suuri probleeme ei ole. Kahjustused ja puudused tulid ilmsiks alles korteriomandi valduse üleandmisel, kui korter oli asjadest tühjaks viidud. Põrandad kõigis tubades ja esikus on kahjustatud ning äärmiselt halvas
seisundis, seintes on praod ja tapeet suures osas kahjustatud, aknalauad, siseuksed ja aknad on kahjustatud, tualettruumis puudub WC-pott ja loputuskast. Vaidlusalune korteriomand on praktiliselt kasutamiskõlbmatu. Kostja varjas hageja eest nimetatud kahjustusi ja puudusi teadlikult. Korteriomandi kahjustuste ja puuduste maksumuseks on 87 200 krooni. 14.03.2005 tegi hageja kostjale avalduse korteriomandi müügihinna alandamiseks 87 200 krooni võrra, kuid kostja sellega ei nõustunud. Kostja vastuväited
3.Kostja hagi ei tunnistanud. Tehingu tegemist vahendas T. A., kes lasi enne korteriomandi ostu-müügilepingu sõlmimist Prisma Kinnisvarade AS-l teha korterile hindamisakti, mis oli korteri müügihinna määramise aluseks. Kostjale hindamisakti ei väljastatud. Hiljem selgus, et T. A. on hageja ema, kes tegutses oma poja huvides. Hagejale oli teada ja näha, et korter on vana ja et seal võivad esineda mõningad puudused. Korteri müügihinna määramisel võeti arvesse kõiki tingimusi. Hageja kahjustab kostja huve sihilikult, hagiavalduses toodud väited ei ole tõendatud dokumentaalsete tõenditega ja on paljasõnalised. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
4.Kohus jättis hagi rahuldamata ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja kohtukulud 5144,80 krooni. Otsuse põhjenduste kohaselt ei nähtu pooltevahelisest müügilepingust, et pooled oleks täpsemalt kokku leppinud lepingu objektiks oleva korteriomandi tingimustes. Lepingu järgi on tegemist korteriomandiga, millel ei ole müüjale teadaolevalt varjatud puudusi, mille ostja on üle vaadanud, mille kohta on ostjale esitatud dokumentatsiooni ja mille seisukorrast on ostja teadlik (p-d 1.2, 2.1.4 ja 2.2.1). Puudub vaidlus, et lisaks 28.10.2004 toimunud korteri lühiajalisele ülevaatamisele oli ostja kasutuses ja talle teada tema ema T. A. poolt tellitud Prisma Kinnisvarade AS atesteeritud hindaja ning kinnisvaramaakleri hinnang korteri turuväärtuse kohta. Nimetatud hinnangu alusel hageja oli ja pidi olema teadlik korteri tegelikust olukorrast - et korteri seisukord on halb, remonttöid ei ole teostatud viimase kahekümne aasta jooksul, kogu viimistlus on täielikult amortiseerunud ega vasta tänapäeva kvaliteedinormidele ja et korter vajab kapitaalremonti. Hageja kinnitas kohtuistungil, et oli selle hinnanguga tutvunud. Sellele vaatamata otsustas ta tehingu sõlmida. Lisaks nähtub nimetatud hinnangust, et kokkulepitud müügihind 872 000 krooni oli alla turuväärtuse (vastavalt hinnangu p-le 7.3 oli turuväärtuseks 914 237 krooni). Tunnistajate T. A. ja D. V. ütluste ning poolte seletuste kohaselt oli mõlemal ostja-kandidaadil vaatamata 28.10.2004 korteris viibimise lühiajalisusele võimalik esitada kostjale küsimusi korteri kohta ning et seda ka tehti. Eeltoodu alusel leidis tõendamist, et ostu-müügilepingu sõlmimise ajal vastas müügiobjekt poolte tahtele - müüdi ja osteti kapitaalremonti vajav amortiseerunud reaalosaga korteriomand ning et ostja oli ja pidi olema omandatava vara seisukorrast teadlik kinnisvara asjatundjate 25.10.2004 hinnangu alusel. Ostja ei tõendanud, et tegemist oleks olnud elamiskõlbmatu eluruumiga või et talle oleks eluruumina müüdud mitteeluruum. Seega ei leidnud tõendamist kohustuste rikkumine müüja poolt ja puudub alus hinna alandamiseks. Ostja poolt 30.03.2005 tellitud ekspertarvamuse kohaselt oli ka tol hetkel tegemist väheelamiskõlbuliku korteriga ning ka sellest arvamusest ei nähtu, et vaidlusalused ruumid ei vastaks elementaarsetele elamistingimustele. Juhul, kui müüdud asja seisukord halvenes pärast ostu-müügilepingu sõlmimist ajal, mil korter oli veel kostja
valduses ja selleläbi on hagejale tekitatud kahju, on tal õigus nõuda müüjalt/valdajalt kahju hüvitamist üldistel alustel. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
5.V. A. palus linnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Kohus on asunud ebaõigele seisukohale, et hageja oli ja pidi olema teadlik korteri tegelikust olukorrast. Prisma Kinnisvarade AS hinnang ei kajasta neid puudusi, mille üle pooled vaidlevad ja millele tuginedes hageja nõudis korteriomandi müügihinna alandamist 87 200 krooni võrra. Prisma Kinnisvarade AS hinnangus väidetu, mille kohaselt on korteri olukord halb, remonttöid ei ole teostatud viimased 20 aastat, kogu viimistlus on täielikult amortiseerunud ja korter vajab kapitaalremonti, ei osunda nendele varjatud puudustele, mis tulid ilmsiks pärast korteriomandi valduse üleandmist.
6.Prisma Kinnisvarade AS hinnang korteriomandi kohta on deklaratiivne ja annab hinnangu korteri üldisele seisukorrale, viidates korteri siseviimistluse remondivajadusele. Asjaolust, et korteri siseviimistlus on halb ja korteris ei ole tehtud remonti viimased 20 aastat, ei saa teha järeldust, et korteril on või peavad olema varjatud puudused, mis tulid esile valduse üleandmisel. Korteriomandi hinna kokkuleppimisel tugines hageja üksnes visuaalsele pildile, mis avanes möbleeritud korterist, mitte eksperthinnangule. Eksperthinnang üksnes kinnitas korteri üldist seisundit. Eksperthinnangu fototabelid ei kajasta ühtegi varjatud puudust, millele hageja on lepinguhinna alandamise nõudmisel tuginenud ja need kinnitavad üksnes hageja väidet, et hilisemalt esile tulnud varjatud puudusi ei olnud võimalik korteriga ja eksperthinnanguga tutvumisel tuvastada.
7.Prisma Kinnisvarade AS eksperthinnang annab korteriomandi võimaliku turuväärtuse ega fikseeri korteri ehitustehnilist seisukorda ja võimalikke varjatud puudusi. Asjaolu, et pooled sõlmisid lepingu hinnatasemel, mis oli allpool turuväärtust, ei oma tähtsust. Pooled ei leppinud sellises hinnas kokku põhjusel, et korteril on varjatud puudused. Ebaõige on kohtu seisukoht, et ostja ei ole tõendanud eluruumi elamiskõlbmatust või asjaolu, et tegemist on mitteeluruumiga. Varjatud puudused ei tähenda korteri elamiskõlbmatust. Kohus hindas vääralt kostja käitumist lepingu sõlmimisel. Kostja on kogu elu elanud vaidlusaluses korteris ja ta pidi teadma puudustest, mis tulid esile pärast korterist vaipade ning mööbli eemaldamist. Seega rikkus kostja oma tegevusetusega lepingutingimusi, so ta ei informeerinud ostjat korteri puudustest.
8.Käesolevas asjas ei ole vaidlust selle üle, et korteril esinesid varjatud puudused. Hageja tõendas puuduste olemasolu ja kostja sellele vastu ei vaielnud. Kostja ei ole tõendanud, et ta nendest puudustest midagi ei teadnud. Ka ei ole kostja tõendanud, et ta tõi lepingus need puudused esile või informeeris ostjat. Eksperthinnang ei tõenda varjatud puudusi. Kostja, teades, et korteris ei ole tehtud 20 aastat remonti, teadis või pidi teadma, et korter on varjatud puudustega, st korter ei vastanud lepingutingimustele.
9.Kohtukulude väljamõistmisel hinnaga hagi puhul ei kuulu kohaldamisele tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 61 lg 1 p 2. Vastus apellatsioonkaebusele
10.S. K. palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja linnakohtu otsuse muutmata.
Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
11.Ringkonnakohus, tutvunud esitatud materjaliga, leidis, et TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tuleb kohtuotsus tühistada kohtukulude jaotamise osas. Selles osas teeb ringkonnakohus uue otsuse. Ülejäänud osas ei anna apellatsioonkaebuse väited alust kohtuotsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega vaidluse sisu kohta ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
12.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepinguga seonduvalt reguleerib asja vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Asja lepingutingimustele mittevastavus on VÕS § 100, § 101 ja § 218 lg 1 järgi aluseks müüja vastutusele. Müüdud asi ei vasta muu hulgas VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Müüdud asi ei vasta VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Seega tuleb asja lahendamiseks esmalt vastata küsimusele, kas kostja (müüja) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes ostjale üle lepingutingimustele mittevastava asja.
13.Linnakohus tuvastas järgmised asjaolud: 1) pooled ei leppinud täpsemalt kokku tingimustes, millele peab vastama lepingu objektiks olev korteriomand, 2) lepingu p-des 2.1.4 ja 2.2.1 avaldasid ja kinnitasid lepinguosalised, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel ning ostja on üle vaadanud lepingu eseme ja on teadlik lepingu eseme seisukorrast, 3) hagejal oli enne korteriomandi müügilepingu sõlmimist olemas Prisma Kinnisvarade AS-i eksperthinnang, milles oli ära toodud korteri siseviimistluse seisukord ja remondivajadus – korteri seisukord on halb, remonttöid ei ole teostatud viimase kahekümne aasta jooksul, kogu viimistlus on täielikult amortiseerunud ega vasta tänapäeva kvaliteedinormidele ning korter vajab kapitaalremonti (t/lk 108, 109), 4) korteriomand müüdi alla turuväärtuse ( turuväärtus vastavalt eksperthinnangule 915 000 krooni – t/lk 112, lepingujärgne müügihind 872 000 krooni), 5) hagejal oli võimalik esitada korteri ülevaatuse ajal kostjale korteri kohta küsimusi ja seda ta ka tegi.
14.Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas linnakohus õigesti, et korteriomandi müügilepingu sõlmimise ajal vastas lepingu ese poolte tahtele – müüdi ja osteti kapitaalremonti vajav amortiseerunud reaalosaga korteriomand ning ostja oli ja pidi olema omandatava vara seisukorrast teadlik. Hageja ei ole tõendanud, et tegemist oleks elamiskõlbmatu eluruumiga. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et kostja kasutas müügilepingu sõlmimiseni seda eluruumi elamiseks. Kuna lepingutingimuste rikkumine müüja poolt ei leidnud tõendamist, on õige linnakohtu järeldus, et antud juhul puudub alus müüja vastutuse kohaldamiseks ja hinna alandamiseks VÕS § 101 lg 1 p 5 ja § 112 lg 3 järgi, mistõttu
hagi ei kuulu rahuldamisele. Ringkonnakohus leiab, et linnakohtu eeltoodud järeldused on piisava põhjalikkusega motiveeritud.
15.Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, nagu oleks müügilepingu esemel olnud varjatud puudused, mis tulid ilmsiks alles pärast korteriomandi valduse üleandmist ja millega hageja lepingu sõlmimisel ei arvestanud. Müügihinna alandamise avalduses (t/lk 20) märgitud puudused eluruumi põrandate, seinte, uste ja akende kohta pidid hagejale olema teada enne lepingu sõlmimist nii eksperthinnangu kui korteri ülevaatuse alusel ja neid ei saa lugeda varjatud puudusteks. Hageja pidi aru saama, et eksperthinnangus märgitud kapitaalremondi vajadus hõlmab muu hulgas ka põrandaid, seinu, uksi ja aknaid. Apellatsioonkaebuse väide, nagu viitaks eksperthinnang üksnes siseviimistluse korrastamise vajadusele, on ekslik. Nõustuda ei saa ka hageja seisukohaga, nagu annaks Prisma Kinnisvarade AS eksperthinnang üksnes korteriomandi võimaliku turuväärtuse ja selles ei fikseerita korteri tegelikku ehitustehnilist seisukorda. Korteriomandi turuväärtuse määramisel arvestatakse muu hulgas ka selle reaalosaks oleva korteri seisukorda, mida on tehtud ka käesoleva hinnangu andmisel. WC poti ja loputuskasti puudumist korteriomandi valduse üleandmise ajal ei ole hageja millegagi tõendanud ja seda ei märkinud ta ka kostjale esitatud müügihinna alandamise avalduses.
16.Põhjendatud on apellatsioonkaebuse väited kohtuotsuse ebaõigsuse kohta kohtukulude jagamisel. Linnakohus kohaldas kostja õigusabikulude hagejalt väljamõistmisel ebaõigesti TsMS § 61 lg 1 p 2. Kuna tegemist on hinnaga hagiga, tuleb kohaldada TsMS § 61 lg 1 p 1, mille kohaselt poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. Arvestades asja keerukust ja esindaja tehtud töö mahtu ning seaduses sätestatud õigusabikulu suuruse piirangut, peab kolleegium vajalikuks ja põhjendatud õigusabikuluks 4360 krooni, mis tuleb hagejal kostjale hüvitada.
Ülle Jänes
Tiit Kollom
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.