Kohtulahend

valdusesse ja kasutusse antud eluruumi. T.T. keeldub vabastamast avaldaja kasutusse antud ruumi nr 9-6. Avaldaja esitas 09.02.2004 T.T.-le nõude vabastada ruum hiljemalt 01.03.2004. T.T. seda teinud ei ole. T. T. seisukohad avalduse suhtes T.T. palus jätta avalduse rahuldamata. 15.12.2003 kaasomanike kokkulepe on seadusevastane ja rikub kaasomanike huve. Kaasomanikud ei ole kunagi seda kokkulepet koos arutanud ega sellist otsust vastu võtnud, mida kinnitavad korteriomanike erinevatel kuupäevadel antud allkirjad kokkuleppel. AÕS § 6 lg 2 kohaselt on omanikel võrdsed õigused. Temale kuuluvad nimetatud elamus korterid nr 6A, pinnaga 59,9m2 ja nr 7, pinnaga 65,7m2 ning nendele vastav 16,32% elamu muust osast. Kaasomanike kokkuleppe kohaselt jääksid temale vaid kuurid ja keldriosad, kus asuvad elamu veetorud ning lisaks sellele jääks tema kasutusse kaasomandist vähem ruumi kui talle peaks kuuluma. T.T. kasutusse ei jää midagi elamu pööninguruumist ega korteri nr 6A peal asuvast väikesest ruumist, mis on käesoleva vaidluse esemeks ning mida ta kasutab alates aastast 1986. Avaldajale kuulub korteriomand nr 9, suurusega 56,6m2 ning kaasomanike kokkuleppe järgi jääks tema kasutusse 76,4m2 kaasomandis olevat pinda. Avaldaja on käesoleval ajal tema kasutuses olevast kaasomandi osast ehitanud eluruumid ja soovib täiendavalt saada juurde ruume kaasomandi osast, mis on T.T. kasutuses. T. T. avalduse asjaolud ja nõue T.T. palus 09.12.2004 esitatud avalduses tunnistada kehtetuks 15.12.2003 korteriomanike kokkulepe kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta, kuna see on õigusvastane ja rikub avaldaja õigusi, kohustada kaasomanikke R. H., K. T. L., M. E. T., N. G. B., T. V. ja R. T. lõpetama kaasomandi kaaskasutuse takistamine ning kohustada kaasomanikke R. H., K. T. L., M. E. T., N. G. B., T. V. ja R. T. lammutama ebaseaduslikud juurdeehitused ning ennistama endine olukord. Kaasomanike kokkuleppega ei ole avaldajale tagatud muust elamust proportsionaalset ja võrdset kasutamist arvestades sellega, et talle kuulub 16,32% elamust. Kokkuleppe p-dega 7, 12, 13, 14, 15, 16 ja 17 on võetud T.T.-le rahalisi kohustusi, omamata selleks nõusolekut või volitust. Kokkuleppega on tekitatud T.T.-le kahju, takistatud kaasomandi kasutamist, muudetud ruumide otstarvet ja loodud kokkuleppe sõlmijatele alusetult hüvesid avaldaja arvel. T. V. seisukohad avalduse suhtes T.T. avaldus on aluseta, tõendamata ja põhjendamatu. Vaidlusalune korteriomanike kokkulepe on seaduslik ja kooskõlas AÕS § 72 lg 1. Kokkuleppe sõlmisid 13 kaasomanikku, kellele kuulub 67,7% mõttelist osa kaasomandist. AÕS § 72 lg 1 ei kohusta kokkuleppega tagama kaasomanikele kaasomandi kasutamise proportsionaalset vastavust. Kokkuleppe tegemisel arvestati kaasomanike soovidega ja lähtuti põhimõttest, et kaasomandis olevaid ruume kasutavad ruumidega samal korrusel asuvad korteriomanikud ning pööninguruume kasutavad pööningu all asuvate korterite omanikud, kes renoveerisid katuse. Keldrikorrusel olevaid ruume ja kuure kasutavad aga alumiste korruste korteriomanikud. Avaldajale kuulub tegelikult 13,88% elamust, mitte 16,32% nagu ta ekslikult väidab. Korteriomanike kokkulepe kaasomandi kasutamise kohta ei kahjusta T.T. huve. Kokkuleppe järgi on avaldajal õigus kasutada 52,2m2 kaasomandis olevaid ruume. Tema kasutada jäeti ruumid, mis asuvad tema korteritega nr 6A ja 7 samal korrusel ning ainukasutusse keldriruumid, mis on isoleeritud teistest ruumidest. T.T. hõivas omavoliliselt ja ehitusmaksumust hüvitamata uue, N. B.-le eraldatud kuuriboksi. T.T. viited AÕS § 72 lg 3 ja § 74 lg 1 on asjakohatud, sest esimene neist reguleerib suhteid, kus kaasomandi osad on ühiskasutuses või on kasutuskord kindlaks määramata ning teine kaasomanike poolt asja majandusliku otstarbe muutmist, millega käesoleval juhul tegemist ei ole, sest korteriomanikud kasutavad kinnistul asuvat elamut elamiseks. Õige ei ole väide

nagu oleks kaasomanike kokkuleppega T.T.-le võetud kolmandate isikute ees kohustusi. Kokkuleppe p 7 puudutab isikuid, kes on kokkuleppele alla kirjutanud, avaldaja seda teinud ei ole. Kokkuleppe p-id 12-17 reguleerivad aga kaasomanike poolt kaasomandi alalhoidmiseks tehtud kulutuste hüvitamist ja sellest vabanemist kui kokkuleppest ei taganeta. Selline norm on sätestatud AÕS § 75. Kuna aga T.T. kokkuleppele alla ei kirjutanud, ei tekkinud tal selle alusel ka õigust katuse renoveerimise kulutustest vabaneda. Väär on väide nagu oleks korteriomanikud teinud majas loata ümberehitusi. T.V. kinnitusel teostas tema kõik remonttööd vastavalt projektile ja ehituslubadele, mistõttu pole tegemist ebaseadusliku juurdeehitusega. Asjast huvitatud isikute seisukohad avalduste suhtes Korteriomanikud E. I. OÜ (korter 1), R. H. (korter 1A), P. T. (korter 2), K. T. L. (korter 3), M. E. T. (korter 5), R. T. (korter 5A), N. G. B. (korterid 8, 11, 12), V. J. (korter 10) ja K.-M. H. (korter 13) toetasid T. V. avaldust ja leidsid, et see kuulub rahuldamisele. Samad isikud olid seisukohal, et T. T. avaldus on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Huvitatud isikud E. K., M. P. ja P. K. jäid T. V. avalduse suhtes erapooletuks ja leidsid, et vaidlus tuleb lahendada kohtuotsusega. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused Tallinna Linnakohus 02.06.2005 otsusega rahuldas T. V. avalduse ja jättis T. T. avalduse rahuldamata. Kinnistusraamatu väljavõtetega leidis tõendamist, et 26.01.2005 on kantud kõik korteriomandid kinnistusraamatusse. Avaldajate seletustega ja kinnistu paikvaatlusega leidis kinnitust, et Tallinnas XXX kinnistul asub kaks elamut, milles on kokku 17 korteriomandit. Kahes elamus on kokku 14 korteriomanikku, sest T.T.-le kuulub 2 korteriomandit ja N.G.B.-le 3 korteriomandit. Paikvaatluse käigus leidis tuvastamist, et korterite omanikud kasutavad tegelikult korteriomandite reaalosade piiridest väljuvaid kaasomandi osasid, olles laiendanud sel viisil neile kuuluvaid kortereid. Esimesel korrusel asuvate korterite omanikud on laiendanud nende omandis olevaid kortereid keldrikorrusele (N.G.B.) ning teisel korrusel asuvate korterite omanikud on laiendanud oma korterid pööningu arvelt (T.V. ja R.T.). Kohtuotsuse kohaselt tuleb antud vaidluse lahendamisel kohaldada AÕS § 72 lg 1, mille kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Nähtuvalt kohtule esitatud kaasomanike kokkuleppest, ei ole kõik kaasomanikud jõudnud kokkuleppele, kuidas kinnistul asuvates elamutes olevat kaasomandi osa kasutada. Sama kokkulepe kinnitab aga, et kinnistu kahes elamus oleva 17 korteriomandi 14-st omanikust 11 on kaasomanike kokkuleppele alla kirjutanud, mis tähendab, et korteriomandite omanike enamus, kellele kuulub suurem osa ühises asjas, nõustus kaasomandi kasutamisega viisil, milline on kaasomanike kokkuleppes märgitud. Kohtule esitasid avalduste suhtes oma seisukohad kõik korteri omanikud, kellest 9 toetasid T.V. avaldust ja 3 jäid T.V. avalduse suhtes erapooletuks ning leidsid, et vaidlus tuleb lahendada kohtuotsusega. T.T. avaldust ei toetanud üksi korteriomandi omanik. Kuivõrd avaldajate seletuste ja kinnistu paikvaatlusega leidis tuvastamist, et T.T. on võtnud oma kasutusse ja valdusesse korteriomanike kokkuleppes märgitud ruumi nr 9-6, mis kaasomanike kokkuleppe kohaselt pidi jääma T.V. kasutusse, ja keeldub seda pinda vabastamast, tuleb ta nimetatud ruumi vabastamisest keeldumisel tõsta pinnalt välja sundkorras koos temale kuuluva varaga, sest T.T. kui kaasomanik ei täida kaasomanike enamuse otsust. T.T. seisukoht nagu oleks kaasomanike kokkulepe seadusevastane ja rikuks kaasomanike huve, pole kohtu arvates õige ega põhjendatud, sest kaasomanike enamus on sellise kaasomandi kasutamise ja valdamisega nõustunud. Asjaolu, et kaasomanikud ei arutanud kokkulepet koos ja allkirjad

kokkuleppele on antud erinevatel kuupäevadel, ei muuda kokkulepet ja nõusolekut kehtetuks. Kohus nõustus T.T.-ga selles, et AÕS § 6 lg 2 kohaselt on kõigil omanikel asja suhtes võrdsed õigused. Käesolevas asjas ei ole vaidlust omandi, vaid kaasomandi kasutamise ja valdamise üle elamus. AÕS § 71 lg 1 ei kohusta tagama kaasomanikele kaasomandi kasutamise proportsionaalset vastavust talle korteriomandi ehk reaalosa suurusega kogu elamust. Ka ei ole kaasomanike kokkuleppega võetud T.T.-le rahalisi kohustusi. Eeltoodust tulenevalt ei ole kaasomanike kokkulepe ebaseaduslik. T.T. nõue kohustada kaasomanikke R.H., K.T.L., M.E.T., N.G.B., T.V. ja R.T. lõpetama kaasomandi kaaskasutuse takistamine ja kohustada neid lammutama ebaseaduslikud juurdeehitused ning ennistama endine olukord, ei ole kohtu arvates mõistlik ega põhjendatud. Kohus leidis, et menetlusosaliste käitumise hindamisel tuleb arvestada ka TsÜS § 138 lg-tega 1 ja 2, mille kohaselt tuleb tsiviilõiguse teostamisel ja tsiviilkohustuse täitmisel toimida heas usus, ning õiguse teostamine ei ole lubatud seadusevastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Tuvastamist ei leidnud nagu poleks vaidlusaluste korteriomandite omanikud tegutsenud heas usus. Kõik korteriomanikud peale T.T. on jõudnud mõistlikule ja kõiki teisi korteriomanikke rahuldavale kokkuleppele kaasomandi kasutamise osas. Tuvastamist ei leidnud, et ajal, mil korterite omanikud laiendasid nende kasutuses olevaid eluruume või remontisid keldriruume ja pööninguruume, oleks T.T. esitanud pretensioone juurdeehitiste kohta. Pretensioonid teiste korteriomandite omanike suhtes algasid T.T. alles pärast seda kui T.V. esitas kohtule avalduse kaasomanike kokkuleppe täitmiseks. Arvestades, et korteriomandite omanikud on teinud suuri kapitalimahutusi kaasomandi renoveerimisse ning need kulutused jäävad kokkuleppe järgi igaühe enda kanda, ei saa pidada mõistlikuks ega põhjendatuks ehitatu lammutada ja endine olukord taastada. Apellatsioonkaebuse põhjendused T.T. palub apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks. Apellant leiab, et korteriomanike 15.12.2003 kokkulepe on seadusevastane ja seetõttu tühine. Vaidlusalune pööninguruum nr 9-6 oli T.T. kasutuses ja valduses enne seda kui T.V. sai korteri nr 9 omanikuks. Vaidlusalune ruum asub apellandile kuuluva eluruumi peal ja on sellega vahetult ühendatav ning seda kasutab apellant tänaseni panipaigana. T.V.-le kuuluv eluruum ei ole ühendatav pööninguruumiga ilma selleks ümberehitusi tegemata. Kokkuleppe järgi jäid apellandi kasutada ainult kuurid ja keldriosad, pinnaga 52,2m2. T.V.-le jäid ruumid pinnaga 76,4m2, osa ruumidest külgnevad korteriga ja asuvad pööningukorrusel, mille hulka kuulub ka enne 15.12.2003 apellandi kasutuses ja valduses olnud ruum. Korteriomanike kokkuleppega rikuti apellandi huve, kuna tema soove ja arvamusi kokkuleppe sõlmimisel ei arvestatud ning pööninguruumide kasutamine ja valdamine määrati vaid T.V. soovide kohaselt. Kohtuotsuses ei ole nimetatud asjaolusid märgitud ega selgitatud, kas kokkuleppega rikutakse apellandi huve või mitte. Samuti märgib apellant, et korter nr 1 vallasasjana kuulus H. E.-le, kuid peale korteriomandi kinnistamist võõrandati see E. I. OÜ-le. Alates 01.07.2003 kehtiva AÕS § 79 lg 1 ja 2 järgi kehtivad kinnisasja puhul varasemad kokkulepped kaasomandi osa omandaja suhtes vaid siis, kui need on kantud kinnistusraamatusse. Sellest tulenevalt ei kehti korteriomanike kokkulepe E. I. OÜ suhtes, kuna seda ei ole kantud kinnistusraamatusse. Seega rikkus kohus protsessinorme, sh TsMS § 231. Tuvastamist leidis, et kaasomandi osade kaaskasutus on muutunud võimatuks kaasomanike poolt teostatud ümberehituste tõttu. Tegu on ebaseaduslike ümberehitustega, kuna selleks puudus kõigi kaasomanike nõusolek ja ehitustega muudeti ruumide otstarvet ning see takistab teiste kaasomanike kaaskasutust. Vastused apellatsioonkaebusele T.V., P.T., V.J., R.T., K.M. H., E. I. OÜ ja M.P. ei nõustu kaebusega ning paluvad jätta kaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. Kaebuses sisalduvad vead ja ebatäpsused. T.V. kaebuses vaidlusaluseks eluruumiks olev ruum, mida T.T. kasutab õigusliku aluseta, asub katusekorrusel,

mitte pööningukorrusel. T.T. korterid asuvad kolmandal korrusel, vaidlusalune ruum katusekorrusel, kus asub T.V. korter, millisesse ruumi pääsemiseks tegi apellant luba omamata korteri lakke ava ja paigaldas trepi. Vaidlusalusesse ruumi pääseb katusekorruselt T.V. korteri kõrvalt koridorist. T.T. korterit paikvaatluse käigus ei õnnestunud vaadelda, kuna ta keeldus ainsana temale kuuluvasse korterisse sisse laskmast. Kokkuleppega jäeti apellandi kasutusse lisaks kuurile ja keldriosale ruumid, mis asuvad temale kuuluvate korteritega nr 6A ja 7 samal korrusel. Kohus selgitas välja, et korteriomanike kokkulepe ei riku apellandi huve. Puudub alus väita, et kokkulepe rikuks apellandi õigusi teiste õigustest rohkem. OÜ E. I. on kokkuleppele alla kirjutanud ja see kehtib ka tema suhtes. Apellant esimese astme kohtus kokkuleppe kehtivust OÜ E. I. suhtes ei vaidlustanud. T.T. ei esitanud pretensioone isikutele, kes kasutavad pööninguruume ja teostas ise neid ehitus- ja remonditöid, mille lammutamist ta nüüd taotleb. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud esitatud materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Avaldajad ja huvitatud isikud on Tallinnas, XXX korteriomanikud, kellele kuulub ainuomand reaalosaks olevatele korteritele ja kaasomand mõttelises osas kõigi korteriomanike ühises kasutuses oleva hoone osadest, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosa. Korteriomanike T.V. ja T.T. vahel on vaidlus kaasomandi valdamise ja kasutamise üle. Avaldaja T.V. tugineb oma nõudes 15.12.2003 sõlmitud korteriomanike kokkuleppele (otsusele) kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta (t.lk.8-11), millega tema eluruumiga külgnev ruum jäeti tema kasutada (plaanil nr. 9-6, t.lk.17). Faktiliselt kasutab seda aga T.T., kelle põhjendustel ei ole 15.12.2003 sõlmitud kokkulepe seaduslik, sest sellega rikutakse tema huve. T.T. esitas eelnimetatud kokkuleppe kehtetuks tunnistamise avalduse ja palus ühtlasi kohustada teisi korteriomanikke lõpetama kaasomandi kaaskasutuse takistamine. Linnakohus lahendas avaldused ja tuvastas, et kaasomandi kokkulepe on seaduslik. Kaasomanike enamus on kokkuleppes märgitud kaasomandi kasutamise ja valdamise korraga nõus. Kohus tuvastas, et 17 korteriomandi 14-st omanikust on 11 kaasomanike kokkuleppele alla kirjutanud, s.t korteriomandite omanike enamus, kellele kuulub suurem osa ühises ajas, mistõttu selle kokkuleppe seadusevastaseks tunnistamiseks puudub alus. Asjaolu, et allkirjad kokkuleppele on antud erinevatel kuupäevadel, ei muuda kokkulepitut ja nõusolekut kehtetuks. Kuigi AÕS § 6 lg 2 kohaselt on omanikel võrdsed õigused asja suhtes, ei tähenda see, et kaasomanikel kaasomandi kasutamise osas ei ole võimalik sõlmida kokkuleppeid, mis ei ole täpses vastavuses korteriomandi reaalosa suurusega. Käesoleval juhul on kaasomanikud sellise kokkuleppe sõlminud. Kaasomanike enamus on sellise kokkuleppega nõus ja samuti on nad asunud kohtuvaidluses seisukohale (14-st korteriomandi omanikust 9) toetama T.V. avaldust, 3 ei ole seisukohta asja suhtes esitanud. Samas ei toetanud T.T. avaldust ükski kaasomanik. Ringkonnakohus leiab, et antud vaidluse puhul pidi kohus hindama, kas asjas esinevad asjaolud, mis tingiksid T.T. huvide, milleks on tema senises kasutuses oleva ruumi 9-6 kasutamise jätkamine, eelistamise enamuse huvidele. T.T. vaidles vastu avaldaja T.V. poolt esitatud avaldusele ja pidas enamuse otsust ebaõigeks, kuna see rikkuvat tema huve. T.T. põhjendas, et tema kasutusse jäid keldrikorruse ruumid ja kuurid, mis ei ole nii korras kui tema poolt seni kasutatud ruum. Muid kaalukaid põhjendusi T.T. oma huvide eelistamiseks enamuse huvidele esile ei toonud. Ringkonnakohus leiab, et linnakohus on vaidluse lahendamisel kaalutlenud piisavalt avaldajate huve ja teinud asjas põhjendatud otsuse, mille kohaselt ei ole kaasomanike otsusega T.T. õigusi rikutud.

Asjas leidis tuvastamist, et T.T. on võimalik kasutada lisaks kuurile ja keldriosale ka temale kokkuleppega kasutada jäetud ruume, mis paiknevad temale kuuluvate korteritega samal korrusel. Kohus tuvastas menetlusosaliste osavõtul toimunud paikvaatlusega, et korteriomanikud kasutavad tegelikult ka korteriomandite reaalosade piirest väljuvaid kaasomandi osi. Nii on 1. korrusel asuvate korterite omanikud laiendanud oma korteriomandeid keldrikorrustele ja katusekorrusel asuvate korterite omanikud oma kortereid pööningu arvelt. Veel on paikvaatlusega tuvastatud, et tegelikult kasutab T.T. ka M.P. kasutusse kokkuleppega antud keldriruume, kuna M.P. neid ise ei kasuta. (t.lk.199-201). Arvestades eeltoodut ja korteriomandite reaalosade suurust 904,4 m2 ja lisanduva osa suurust kaasomandist 447,3 m2, leiab ringkonnakohus, et sõlmitud kaasomandi valdamise ja kasutamise kokkuleppega ei ole rikutud T.T. õigusi. Arvestades, et T.T. korteriomandite suurus on 125,6 m2, on temale kokkuleppega kasutada antavate ruumide suurus (52,2 m2) mõistlikus vastavuses reaalosa proportsiooniga. Asjaolu, et T.T. on varem kasutanud oma korteri kohal asuvat ruumi, ei kaalu üles T.V. huve kasutada oma korteriga külgnevat ruumi. Vaidlust ei ole selles, et kokkuleppega jäeti katusealused ruumid katust oma vahenditega renoveerinud korteriomanike kasutusse. Apellant taotles kohtuotsuse tühistamist ja asja saatmist uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Ringkonnakohus ei tuvastanud selliseid protsessinormi rikkumisi, mis tingiksid kaebuse rahuldamise ja asja kohtule uueks arutamiseks saatmise. Kuigi apellant vaidlustas kogu otsuse, ei ole ta esile toodud põhjendusi, miks on ebaõige kohtuotsus osas, milles kohus jättis rahuldamata T.T. nõude kohustada kaasomanikke R. H., K. T. L., M. E. T., N. G. B. ja R. T. lõpetama kaasomandi kasutamise takistamine ja ammutama ebaseaduslikud juurdeehitused ja ennistama endine olukord. Kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele on juhitud tähelepanu asjaolule, et apellant keeldus ainsana paikvaatluse teostamise ajal oma korterisse lubamast ning et ta teostas ise samuti remont- ja ehitustöid, mille lammutamist ta nüüd kohtu kaudu taotleb. T.T. asjaoludele kohtus vastuväiteid ei esitanud. Apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt ei kuulu vallasasjana H. E.-le kuulunud korter nr 1 pärast selle kinnistamist koretriomandina enam talle, vaid on võõrandatud E. I. OÜ-le, on õige. Osaühingu esindaja on kokkuleppele alla kirjutanud ja linnakohtu menetluses osalenud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud (s.t enne 01.01.2006 kehtinud) tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 kohaselt jäävad apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel apellandi kohtukulud (kaebuse esitamisel tasutud riigilõiv) tema enda kanda. Vastaspool õigusabikulude nõuet ei esitanud.

U.Loonurm

M.Merimaa

V.Lips

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.