Kohtulahend

FIE-lt Arvu Mägilt 09.10.1996 sõlmitud juhtimislepingu alusel büroo-, äri- ja eluhooneks rekonstrueerimise juhtimisteenust, summas 40 250 krooni; AS-ilt Patkur kinnistu renoveerimistöid summas 2 052 000 krooni; AS-ilt Restauraator 21.01.1997 sõlmitud töövõtulepingu alusel lammutus-, koristus-, ja uurimistöid, summas 151 539 krooni; Rakendusgeodeesia ja Ehitusgeoloogia Inseneribüroo AS-ilt 08.11.1996 sõlmitud töövõtulepingu alusel maa-ala digitaalse mõõdistamise koos tehnoandmetega, summas 6372 krooni; OÜ-lt H.Uuetalu 30.10.1996 sõlmitud töövõtulepingu alusel hoone rekonstrueerimiseks büroo-, äri-, ja elamuks uurimisprojekteerimistööde ja autorijärelevalve teenuse osutamiseks, summas 322 925 krooni. Kõik eelnimetatud lepingud on kooskõlastatud kostjaga. Hageja pöördus pärast rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist 02.07.2002 kirjaga kostja poole hoonete parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks, millest kostja 28.10.2002 kirjaga keeldus. Hageja leidis, et rendilepingu saab lugeda lõppenuks alates 13.08.2002. Hageja esitas 02.07.2002 kostjale avalduse rendilepingu objektile tehtud kulutuste hüvitamiseks, mille kostja sai kätte 02.07.2002. Kostja vastas hageja pöördumisele 28.10.2002 kirjas. TsÜS § 167 lg 2 järgi on õigustatud isiku poolt kohustatud isikule kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja määramise korral aegumine peatunud kuni täiendava tähtaja möödumiseni või kohustatud isiku poolt oma kohustuse täitmisest lõpliku keeldumiseni. TsÜS § 168 lg 1 kohaselt ei arvestata aega, mille kestel aegumine oli peatunud, aegumistähtaja hulka. Eeltoodust tulenevalt ei saa arvestada kostja poolt oma kohustuse täitmisest lõpliku keeldumiseni kestnud aega (kuni 28.10.2002) aegumise peatumise tõttu VÕS § 338 lg 1 toodud kuue kuulise aegumistähtaja hulka. Aegumistähtaeg saabus 29.04.2003. Enne rendilepingu sõlmimist teostati töid rendiobjekti parendamiseks 2 052 000 krooni ulatuses, millistest parendustest tulenevad rahalised nõuded loovutas AS Patkur 18.06.1996 sõlmitud nõude loovutamise lepingu alusel hagejale. AS Patkur võttis 18.04.1994 sõlmitud hooldusrendilepingu nr 8 alusel kostjalt 60 aastaks pikaajalisele hooldusrendile Tallinnas Rahukohtu 5 asuvad hooned. Hageja, kostja ja AS Patkur vahel 18.06.1996 sõlmitud lepinguga lõpetati AS-i Patkur ja kostja vahel sõlmitud hooldusrendileping nr 8 alates 18.06.1996 ning lepiti kokku hoonete edasine kasutamine rendilepingu alusel hageja poolt alates 18.06.1996, mille kinnituseks sõlmisid pooled eraldi rendilepingu. Kostja vastuväited Kostja ei tunnistanud hagi ja palus selle rahuldamata jätta. Pooltevaheline leping lõppes 13.08.2002. Üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise nõude esitamise aegumistähtaeg on kuus kuud ja see algab lepingu lõppemisest. Sellest tulenevalt oli hagi esitamise viimaseks päevaks 13.02.2003, kuid hagi on postitatud 02.04.2003. Üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise vaidluses olid arutlusel käesolevas asjas hagejaks oleva isiku võimalikud nõuded Tallinna Kesklinna Valitsuse vastu, millele viimane vastas selgesõnalise keeldumisega ja millele kostja nimetatud kohtuvaidluses vastu ei vaielnud. Soov saada vastust oma kirjas väljendatud nõudmisele ja haldusorgani poolt nõudele kohene mittevastamine, ei ole käsitletav pooltevaheliste läbirääkimiste alustamisena või jätkamisena. Hageja peab tõendama, et asja väärtus on oluliselt suurenenud. Hageja ei ole tõendanud, kas ja kuidas on tõstnud asja väärtust hagiavalduses loetletud lammutus-, koristus- ja uurimistööd, büroo-, äri- ja eluhooneks rekonstrueerimise juhtimisteenus, renoveerimistöödena vaid elektri-, veevarustuse– ja kanalisatsioonitööde osaline teostamine, ehitise aluse maa-ala digitaalne mõõdistamine ja krundi toimiku koostamine, (täiendavad) uurimis-projekteerimistööd. Osa nimetatud töödest olid rendileandja poolt kooskõlastamata. Hageja ei ole tõendanud asja väärtust selle üürile saamisel 18.06.1996 ja üürilepingu lõppemisel 13.08.2002, renoveerimistöid summas 2 052 000 krooni. Nimetatud summa osas on esitatud sularaha maksekorraldused perioodist enne 18.06.1996.

AS-il Patkur puudus nõue kostja vastu. Maksekorraldustest nähtuvalt on hageja tasunud AS-ile Patkur kokku 182 500 dollarit, makse alusena on näidatud kas leping või AS-i Patkur kulutuste hüvitamine vastavalt lepingule. Veebruaris 1996 kehtinud valuutavahetuskursi järgi (11,644) teeks see kroonides veidi üle 2 miljoni krooni, kuid hageja ei ole tõendanud kulutuste tegemist AS-i Patkur poolt. Maksekorraldustes on AS Patkur märgitud saajana, mitte maksjana. Maksjana on näidatud hageja. Enne poolte vahel rendilepingu sõlmimist 23.02.1996 koostatud kapitaalremondi hindamisaktiga summas 2 052 000 krooni, võib olla tõendatud tööde teostamine perioodil enne 23.02.1996, kuid mitte summa. AS-i Patkur ja poolte vahel 18.06.1996 sõlmitud lepingust nähtub vaid, et AS-il Patkur on rendivõlg. Poolte vahel 18.06.1996 sõlmitud rendilepingus ei kajastu enne rendilepingu sõlmimist tekkinud nõudeõigus rendileandja vastu summas 2 052 000 krooni. Kostja on seisukohal, et 21.06.1996 maksekorraldusega tasuti 39 400 dollarit (1 dollar = 12,186 krooni) ehk 480 128,40 krooni 27.12.1995 rendiõiguse loovutamise lepingu eest, mis ei parenda asja ega tõsta selle väärtust. Toivo Susi ütlustega, käekirja- ning dokumendiekspertiisidega ja Toivo Susi poolt 18.05.2004 antud kirjaliku kinnitusega on tõendatud, et Toivo Susi ei ole nõude loovutamise lepingut kooskõlastanud, seega ei ole nõude loovutamise leping jõustunud. Kostja leiab, et poolte tahe lepingu sõlmimisel oli välistada rendileandja kohustus rendiseaduse (RenS) § 12 järgi hüvitada rentnikule ja rentniku õigus nõuda rentniku poolt tehtud parenduste hüvitamist, sest pooled olid kokku leppinud selle, et hageja on kohustatud omavahendite arvel tegema renoveerimistöid orienteeruvalt 10 miljoni krooni ulatuses. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused Tallinna Linnakohus 23.05.2005 otsusega jättis hagi rahuldamata, kuivõrd hagi ei ole põhjendatud. Pooled sõlmisid 18.06.1996 rendilepingu (alates 01.07.2002 üürileping), mis sätestas rentniku kohustuse teha rendilepingu objektile renoveerimistöid. Seega on käesolevas vaidluses oluline selgitada välja poolte tahe välistada kuni 30.06.2002 kehtinud RenS § 12 lg-s 1 ette nähtud rentniku õigus nõuda parenduste hüvitamist. Vaidlust ei ole selles, et tegemist on kestvuslepinguga ja vaidlusele tuleb kohaldada võlaõigusseaduse (VÕS) sätteid, sest rendileping lõppes 13.08.2002. VÕS § 285 lg 1 sätestab, et üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. RenS § 12 lg 1 sätestab, et kui renditud vara rendile andja loal parendatakse, on lepingu lõppemisel või lõpetamisel rentnikul õigus nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Sama põhimõte on väljendatud ka VÕS § 286 lg-s 1, mis sätestab, et kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. VÕS § 275 sätestab seaduse imperatiivse mõju üksnes eluruumi üürilepingu puhul, seega tuleb mitteeluruumi üürilepingus lähtuda dispositiivsuse põhimõttest. Rendilepingu p-s 3.5 on sätestatud hageja kohustus teha renoveerimistöid omavahendite arvel. Kohus leidis, et pooled võisid rendilepingus kokku leppida RenS § 12 lg 1 ja VÕS § 285 lg 1 sätestatust erinevalt. Rendilepingus toodud renoveerimistööde teostamise kohustust orienteeruvalt 10 miljoni krooni ulatuses võib käsitleda selliselt, et pooled leppisid kokku piirsumma, mida ületavad kulutused on hinnatavad kui hüvitamisele kuuluvad parendused. Kokkulepitud summast väiksema maksumusega renoveerimistöid tuleb käsitleda mitte kui parendusi, vaid kui rentniku kohustust, mis ei kuulu hüvitamisele. Seega puudub hagejal õigus nõuda renoveerimistööde hüvitamist, kui nende maksumus ei ületa rendilepingus ettenähtud renoveerimistööde maksumust 10 miljonit krooni. Seetõttu ei oma käesolevas asjas tähtsust asjaolud, kas hageja poolt tehtud kulutused on käsitletavad parendustena, kas kulutused on tehtud hageja poolt ning kas nõude

loovutamise leping on kehtiv. Kohtu arvates ei saa parendustena käsitleda mitte rendilepingu objekti renoveerimiseks tehtud kõikide kulutuste kogusummat, vaid siiski renoveerimise tagajärjel rendilepingu objekti väärtuse tõusu. Hageja ei ole hagiavalduses ega ka kohtumenetluse käigus välja toonud hageja poolt tehtud renoveerimistöödest tulenevat rendilepingu objekti väärtuse tõusu. Apellatsioonkaebuse põhjendused Hageja palub apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Kohus hindas vääralt asjas kogutud tõendeid ja kohaldas ebaõigesti seadust. Kohus tõlgendas vääralt rendilepingu p 3.5. Nimetatud punktist ei tulene, et rendilepingu lõppemisel või lõpetamisel ei ole rentnikul õigus nõuda renditud varale rendile andja loal tehtud parenduste hüvitamist. Pooled ei ole RenS § 12 lg 1 sätestatust erinevat kokkulepet sõlminud ega näinud ette sellist rentniku õiguste kitsendamist. Sellise tõlgenduse omistamine kohtu poolt märkusele, et rendileandja loal (rendilepingu p 3.11) tehtavad parendused tehakse rentniku omavahendite arvelt, jääb apellandile asjas kogutud tõendite, rendilepingu, rendiseaduse ja võlaõigusseaduse sätete pinnalt arusaamatuks. Asjaolu, et rentniku poolt rendile andja loal tehtud parendused tehakse rentniku omavahendite arvelt, ei saa kuidagi mõjutada rentniku õigust rendile andja loal tehtud parenduste hüvitamisele. Kohtu järeldus ei vasta ka AS Patkur ja poolte vahel 18.06.1996 sõlmitud nõude loovutamise lepingu p-le 1. Kostja on selgelt aktsepteerinud rentniku poolt tehtud kulutuste hüvitamise kohustust. Kuni 27.12.2003 kehtinud VÕS § 286 lg 1 redaktsioonist tulenes selgelt, et kokkulepe üürniku poolt tehtud parenduste või muudatuste hüvitamisnõude välistamise või piiramise kohta on tühine. Seega oleksid väidetavad vastupidised kokkulepped olnud tühised ja pooled ei saanud VÕS § 286 lg 1 sätestatust erinevalt kokku leppida. Hageja teostas kostjaga kooskõlastatult ja viimase loal remont-renoveerimistöid 3 555 694 krooni ulatuses, mille tõttu on kostjale kuuluvate hoonete väärtus vähemalt tehtud parenduste ulatuses suurenenud. RenS § 12 lg 1 nägi selles osas ette rentniku poolt tehtud kulutuste hüvitamise. Eeltoodut arvestades on poolte heas usus käitumise ja mõistlikkuse põhimõttega kooskõlas apellandile viimase poolt tehtud parenduste hüvitamine vähemalt 3 555 694 krooni suuruses summas. Lisaks tuleb arvestada 18.06.1996 nõude loovutamise lepingu kohaselt hagejale üle läinud ja kostja poolt aktsepteeritud rahalisi kohustusi summas 2 052 000 krooni. Kohus ei teinud kohtumenetluse jooksul hagejale kordagi ettepanekut esitada täiendavaid tõendeid, millest nähtuks renoveerimistöödest tulenev rendiobjekti väärtuse tõus. Selle asjaolu viitamine kohtuotsuses on üllatav ja vastuolus TsMS §-des 3 ja 91 sätestatuga. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja leiab, et kohtuotsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks puudub alus. Poolte tahe rendilepingu sõlmimisel oli välistada kostja kohustus hüvitada rentnikule remondikulud ja rentniku õigus nõuda tema poolt tehtud parenduste hüvitamist. Kostja palub jätta kaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus, ära kuulanud poolte esindajate seisukohad ja tutvunud esitatud tõenditega, leiab, et kohtuotsuse tühistamiseks puudub alus. Poolte vahel oli 18.06.1996 sõlmitud rendileping tähtajaga kuni 18.04.2054. Lepingu p.3.5 kohaselt oli hagejal kohustus teostada oma vahenditega renditud hoonete remont-renoveerimistöid ligikaudse maksumusega 10 miljonit krooni ja välistrasside rajamise koos kõigi vajalike ettevalmistustöödega tähtajaga 10.07.1999. Tallinna Linnakohtu 02.08.2002 otsusega lõpetati rendileping ennetähtaegselt. Hageja esitas kohtule kirjalikud tõendid, mille kohaselt ta pöördus Tallinna Kesklinna Valitsuse poole 02.07 ja 22.10.2002 parenduse- ja ehitustööde kompenseerimiseks ja 28.10.2002 sai ta

vastuse. 03.04.2003 esitas hageja nõude linnakohtule, mille kohus tõendamatuse tõttu 23.05.2005 rahuldamata jättis. Poolte vahel on vaidlus selles, kas kostjal on kohustus hüvitada hagejale tema poolt lepingu p.3.5 kohaselt teostatud tööde eest. Vaidluse lahendamisel on kohus õigesti lepingut tõlgendades ja tõendeid hinnates leidnud, et hagi rahuldamiseks puudub alus. Pooled olid 18.06.1996 sõlmitud lepingus näinud ette, et rentnik kohustus tegema remont- renoveerimistöid oma vahenditega tähtajaga 10.07.1999 ligikaudse maksumusega kuni 10 miljonit krooni. Samuti nägid pooled ette erineva renditasu aastatel 19962003 ( rendileandja nimetas seda mittetäieliku rendi maksmise perioodiks- t.lk.12) ja täpsemalt: aastatel 1996-1997 - 15% arvestuslikust rendist aastatel 1997-2000 - 25% arvestuslikust rendist jne. Vastustaja on õigesti kohtu tähelepanu juhtinud asjaolule, et hageja-apellant on keskendunud vaid lepingu p-le 3.5 ja jätnud arvestamata, et lepingu p.3.3 on sätestanud renditasu, mille suurus tulenes investeerimiskohustusest. Samuti leidis kohus õigesti, et leping ei näinud ette rentniku vahendite hüvitamist rendileandja poolt. Sellise lepingus sõlmimine oli 1996.a. vastavuses ka rendiseaduse §ga 12, mille lõige 1 sätestas, et juhul kui renditud vara parendatakse rendileandja loal, on lepingu lõppemisel või lõpetamisel rentnikul õigus nõuda selleks vajalike kulutuste hüvitamist, kui seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Käesolev leping aga nägi ette teisiti ja pooled olid ise lepingu p-s 3 välistanud rendileandja kohustuse hüvitada rentnikule remondikulud. Sellise järelduse saab teha p-de 3.3 ja 3.5 kooskäsitluses, millest tulenevalt on osa maksmisele kuuluvast renditasust arvestatud investeerimiskohustusena. Selline oli poolte tahe lepingu sõlmimisel ja sellisena pooled asja materjalide kohaselt ka lepingut ise selle kehtivuse ajal käsitlesid ja täitsid. Rendileping lõppes 13.08.2002 kohtuotsuse jõustumisega. Vaidlus puudub selles, et tegemist on kestvuslepinguga ja kohaldamisele tulevad VÕS sätted. Sellest tulenevalt on linnakohus õigesti hinnanud tõendeid ja kontrollinud hagi rahuldamise eeldusi VÕS § 286 alusel. VÕS § 286 lg 1 kohaselt, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitust. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 91 kohaselt pidi kumbki pool tõendama oma nõudeid ja vastuväiteid. Hagejal lasus kohustus tõendada, et asja väärtus on oluliselt suurenenud. Ringkonnakohus peab linnakohtu poolt tõenditele antud hinnangut õigeks ja ei nõustu apellandiga selles, et kohus on asja menetlemisel rikkunud protsessiõiguse norme ning kitsendanud hageja õigusi oma nõude tõendamisel. Kostja on kogu menetluse kestel juhtinud hageja tähelepanu sellele, et hageja ei ole oma nõuet tõendanud (kostja kirjalik vastus-t.lk.93-95). Ringkonnakohus nõustub linnakohtuga ka selles, et poolte kokkuleppest 10 miljonist kroonist väiksema maksumusega renoveerimistöid tuleb käsitleda rentniku kohustuse täitmisena, mis ei kuulu hüvitamisele. Eeltoodud põhjendustel ei oma asja lahendamisel tähtsust, kas kulutused on käsitletavad parendustena ja kas kulutused on tehtud hageja poolt ning kas nõude loovutamise leping on kehtiv või mitte. Samuti ei olnud hagi rahuldamata jätmisel sisulistel põhjendustel kohtul kohustust hinnata nõude aegumist. Samuti puudus hagejal alus tugineda nõude loovutamise lepingule, sest menetluses käigus leidis linnakohtus tõendamist, et nimetatud leping ei jõustunud, kuna Tallinna Kesklinna Valitsuse esindaja T.Susi ei ole seda allkirjastanud, mis oli lepingu jõustumise eelduseks (tunnistaja T.Susi ütlused- t.lk.283-284 ja ekspertiisiakt t.lk.230-232). Seega on paljasõnaline ja tõendamata hageja väide, mille kohaselt kostja on aktsepteerinud rentniku poolt tehtud kulutuste hüvitamise kohustust.

Kohtukulude jaotusest Tallinna Linnakohus mõistis hagi rahuldamata jätmisel hagejalt kostja kasuks välja õigusabikulude katteks 84 600 krooni ( TsMS § 60 lg1, 61 lg 1 p 1). Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud (s.t enne 01.01.2006 kehtinud) tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kostja esitas apellatsiooniastme kohtukulude väljamõistmise taotluse, milline kuulub TsMS § 60 lg 1 ja 61 lg 1 p 1 alusel rahuldamisele ning 17 641 krooni hagejalt - apellandilt kaebuse rahuldamata jätmisel väljamõistmisele.

U.Loonurm

M.Merimaa

V.Lips

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.