2-01-120/3 - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

28.augustil 2001. a. esitas A.S. Tallinna Linnakohtule hagi E.L.u, M.L.u ja S.L.u vastu eluruumi taastamise, eluruumi kasutamiseks takistuste kõrvaldamise ja rendilepingute tühisuse tunnistamise nõudes. Kostjatele kuulub Tallinnas T6 asuv hoone, mis tagastati neile omandireformi käigus. Hageja kasutas T6 - 2 asuvat korterit, mis kujutas endast ühte tuba ühiskorterist, üürniku (hageja ema) O.S.i perekonnaliikmena. Kostjad tahtsid hoone teise korruse ühiskorteri muuta büroopinnaks ja asusid korteri 2 üürnikega pidama eluruumi üürilepingu lõpetamiseks läbirääkimisi, mis lõplikult ei realiseerunud. Seejärel asusid kostjad üürnikku O.S.it ja hagejat ebaseaduslike vahenditega eluruumist välja tõrjuma. Tallinna Linnakohtu 14. mai 1999. a. otsusega tunnistati hageja õigust kasutada T6 - 2 asuvat eluruumi. Kohtuotsust ei olnud aga võimalik täita, kuna kostjad olid eluruumi ehitanud ümber bürooruumiks ning seal asus hambaravikabinet. Praegu valdab ruumi rendilepingu alusel A.P.I. S. A. Kostjad on seega seadusevastaselt takistanud hageja elamaasumist eelnimetatud eluruumi ning andnud hageja eluruumi rendile, rikkudes sel moel elamuseaduse §-i 5. Kostjate ja kolmanda isiku vaheline rendileping on TsÜS § 66 lg. 2 järgi tühine. T6 - 8 asuvat eluruumi, kus hageja ja tema ema ajutiselt elasid, ei olnud hagejal samuti võimalik kasutada, kuna kostjad ei andud hagejale eluruumi võtmeid. Linnaplaneerimiseameti kirjade ja akt-ettekirjutuste kohaselt puudus kostjatel projekt ja ehitusluba korterite ümberehitamiseks büroopindadeks. Eluruum on seadusevastaselt ümber ehitatud. Arvestades ümberehituste iseloomu, on võimalik bürooruum taastada eluruumina. Hageja palub kohustada kostjaid taastama T6 - 2 eluruum käesolevas asjas tehtava otsuse jõustumisest poole aasta jooksul, mitte tegema takistusi hageja elama asumiseks eelnimetatud eluruumi, lubama hagejal kuni T6 - 2 eluruumi taastamiseni kasutada T6 - 8 asuvat eluruumi ning tunnistada kostjate ja kolmandate isikute T. OÜ ja A.P.I. S. A. vahelise rendilepingu tühisust. Kostjate seisukoht Kostjad hagi ei tunnistanud. T6 asuva elamu teise korruse ümberehitused on seaduslikud. T6 - 2 ruum ei saa olla üürileandmise objekt ega üürilepingu ese, kuna see on äriruum ega vasta eluruumidele esitatavatele nõuetele, sest puudub eraldi sissekäik, dušš, WC ja köök. Hageja ei ole tõendanud, et uus ruumide ümberehitus oleks tehniliselt võimalik. Vastavaid plaane ei ole hageja esitanud. Hageja ei ole mitte üürnik, vaid üürniku endine perekonnaliige. Üürniku O.S.i surma järel ei avaldanud hageja tahet enda üürnikuks tunnistamiseks ja üürilepingu sõlmimiseks. Üürilepingut T6 - 2 kasutamiseks ei ole hageja esitanud. Hageja poolt viidatud varasem kohtuotsus ei ole asja läbivaatavale kohtule siduv. Hageja sõlmis kokkuleppe T6 asuvast elamust lahkumiseks, ta sai selle eest ka rahalise kompensatsiooni summas 5.000 USA dollarit, lahkus reaalselt ning elab mujal. Hageja ei ole vähemalt kuus aastat elanud T6 asuvas elamus. Oma praegust elukohta on hageja keeldunud avaldamast. Hagejal puudub T6 - 8 asuva eluruumi kasutamiseks õiguslik alus ning ta ei ole tõendanud, et ta oleks seal kunagi elanud. Selles eluruumis elas kuni oma surmani hageja ema

riku hageja õigusi, sest sellest ei tulene talle mingeid õigusi ega kohustusi. Kuna OÜ T. ei ole asjas kostjaks, siis puudub kohtul alus tema poolt sõlmitud rendilepingu tühisuse tunnistamiseks. OÜ T. ei ole sõlminud kostjatega rendilepingut, mistõttu puudub objekt, mille tühisust tunnistada. Kolmanda isiku A.P.I. S. A. seisukoht A.P.I. S. A. nõustub OÜ T. seisukohaga, et kolmandate isikute vahel sõlmitud rendileping ei riku hageja õigusi, mistõttu puudub seaduslik alus nimetatud lepingu tühiseks tunnistamiseks. Esimese astme kohtu otsus 3. juuni 2005. a. otsusega jättis Tallinna Linnakohus hagi rahuldamata ning mõistis hagejalt välja kostja M.L.u kasuks tema õigusabikulu 24.426 krooni ja kolmanda isiku OÜ T. kasuks õigusabikulu 3.772 krooni. Kuna kostjad asusid T6 asuva elamu teise korruse ühiskorterit ümber ehitama bürooruumiks, sõlmiti kostjate ja üürnikuks nimetatud hageja vahel T6 – 2 eluruumi osas suhete reguleerimise leping, mille kohaselt üürnik vabastab selle pinna ning üürniku perele antakse ajutiseks kasutamiseks T6 - 8 asuv korter kuni üürnikule kostjate poolt üüripinnalt vabatahtliku lahkumise eest 5.000 USA dollari suuruse kompensatsiooni tasumisest kahe kuu möödumiseni, mil lõpeb ajutise eluruumi kasutamine. Hageja arvelduskontole tasuti eelnimetatud summa 20. septembril 1995. a, kuid üürnik O.S. ei lahkunud ajutiselt elamispinnalt kuni oma surmani jaanuaris 1998. a. T6 asuvas hoones on teostatud äri- ja eluhoone ümberehitustööd ja elamu teine korrus on ümber ehitatud bürooruumideks ning arstikabinettideks (tl. 69), mida kasutab rendilepingu alusel A.P.I. S. A. Ümberehitustööd on komisjon 17. juunil 1999. a. vastu võtnud (tl. 66-68). Hageja ei ole esitanud ühtki üürilepingut, mis kinnitaks tema õigust kasutada Tatari 6 - 2 või 6 - 8 asuvaid ruume üürnikuna või üürniku, nüüdseks surnud O.S.i perekonnaliikmena. Kostjate M.L.u, E.L.u ja S.L.u kirjalike vastuste kohaselt ei ole hageja kordagi pöördunud omanike poole üürilepingu sõlmimise taotlusega. Seega ei ole hageja peale oma ema surma avaldanud tahet enese tunnistamiseks üürnikuks. Hageja sõlmis kokkuleppe T6 - 2 asuvast eluruumist lahkumiseks (tl. 39), sai kätte rahalise kompensatsiooni, samuti lahkus reaalselt. Oma tegelikku elukohta hageja kohtu korduva nõudmise peale ei avaldanud. Eluruumi T6 - 2 õiguslikus mõttes enam ei eksisteeri. T6 asuvas hoones on tehtud seaduslikud ümberehitused (tl. 66 - 69). Hageja poolt osundatud T6 - 2 (plaanil nr. 34) ei saa olla üürileandmise objekt ega üürilepingu ese, sest see on äriruum, mis ei vasta eluruumidele esitatavatele nõuetele. Hagejal puudub õiguslik alus kasutada eluruumi T6 - 8, sest seda kasutas hageja ema oma surmani ning hageja ei ole tõendanud, et ta ise oleks seal kunagi elanud. Hageja väited T6 - 2 eluruumi taastamise võimalikkuse kohta on paljasõnalised, kuna oma väidet kinnitavaid tõendeid ei ole hageja esitanud. Hageja on esitanud Tallinna Ringkonnakohtu 26. novembri 1999. a. otsuse ärakirja, millega ringkonnakohus jättis jõusse Tallinna Linnakohtu 14. mai 1999. a. otsuse, milles kohus on asunud seisukohale, et 1. juulil 1995. a. sõlmitud suhete reguleerimise lepingut võib sisuliselt lugeda üürilepingu lõpetamise kokkuleppeks, kuid selle viga on asjaolus, et see sõlmiti mitte üürnikuga, vaid üürniku perekonnaliikmega. Üürniku ema jätkas elamist kuni oma surmani Tallinnas T6 - 8 asuvas eluruumis. Hageja ei ole esitanud ühtki tõendit, et ka tema oleks korteris nr. 8 elanud. Hageja poolt on esitatud Harjumaa ja Tallinna kohtutäitur R.V.i poolt 23. juulil 2001. a. väljastatud teatis, et Tallinna Linnakohtu 14. mai 1999. a. otsus on tuvastamisotsus, mille täitmine täitemenetluse seadustikus sätestatud korras ei ole võimalik ja konstateeritakse, et 3(6)

hageja poolt näidatud ruumis nr. 2 asus hambaravi- ja ilusalong. Nimetatud teatis ei tõenda, et hagejal oleks õigus kasutada eluruumi T6 - 8. OÜ T. ja A.P.I. S. A. vahel T6 asuvate ruumide suhtes sõlmitud rendileping ei ole eluruumi suhtes sõlmitud leping. T. OÜ ja A.P.I. S. A. ei ole kostjateks ning nende vahel sõlmitud leping ei riku hageja õigusi, sest sellest ei saa hagejale tuleneda mingeid õigusi ja kohustusi. Hageja ei ole põhjendanud, millistel faktidel nõue põhineb ja millisel õiguslikul alusel oleksid T6 asuvate ruumide rendilepingud tühised. T6 suhtes sõlmitud rendilepingud ei riku hageja õigusi, sest hageja ei ole ühegi rendilepingu pooleks. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Apellatsioonkaebuses palub hageja linnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Kohus on vääralt kohaldanud materiaalõigust ning on jätnud asjas tähtsust omavad tõendid hindamata. Kohtu järeldused, et T6 - 2 asuv eluruum ei saa olla üürileandmise objekt ega üürilepingu ese ning et hageja on eluruumist reaalselt lahkunud, on ebaõiged. Hageja õigus kasutada T6 – 2 asuvat eluruumi tuleneb seadusjõus kohtuotsusest, millele kohus on viidanud, kuid ei ole märkinud, milline sündmus või asjaolu lõpetas üürisuhte poolte vahel. Hageja on pöördunud kostjate poole sooviga sõlmida pärast ema surma nendega üürileping, kuid kostjad ei ole lepingut sõlminud. Samuti on kohtuotsusega tuvastatud, et asjas viidatud üürilepingu lõpetamise kokkulepe ei ole kehtiv. Seega on poolte vahel jätkuv üürisuhe, mida ei ole seadusega ettenähtud korras lõpetatud. Kuna hagejal on kohtu poolt tunnistatud õigus kasutada T6 – 2 asuvat eluruumi, siis puudus OÜ-l T. õigus anda nimetatud ruumi rendile A.P.I. S. A-le. Hageja on nii varasemas kohtuasjas kui ka käesolevas asjas seletanud, et kostjad asusid eluruume maha lõhkuma. Kostjate tegevuse tagajärjel ehitati eluruum ümber mitteeluruumiks. Kostjad ei ole näidanud, millistel tehnilistel põhjustel ei ole võimalik eluruumi taastada. Vastustajate ja kolmanda isiku OÜ T. seisukoht Kostjad ja kolmas isik OÜ T. leiavad, et apellatsioonkaebuses toodud seisukohad ei anna alust vaidlustatava otsuse tühistamiseks. T6 asuvas hoones tehtud seaduslikud ümberehitused on tehtud enne hageja poolt viidatud kohtulahendi jõustumist. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et ümberehitused oleksid ebaseaduslikud või et eluruumide taastamine oleks võimalik, samuti selgitanud, missuguseid ümberehitusi, kuhu ja kuidas tuleks teha. Arusaamatuks jääb, millele tugineb kaebuses märgitud väide, et kostjad asusid eluruume maha lõhkuma. Asja materjalides sisalduvalt plaanilt ja teostatud ümberehitusest nähtub ning hageja omaksvõtust tuleneb, et hageja poolt osundatud T6 - 2, mis on plaanil ruum nr. 34, ei saa olla üürileandmise objekt ega üürilepingu ese, kuna see ei ole eluruum, vaid äriruum. Hageja ei ole avaldanud tahet saada üürnikuks. Vastava tahteavalduse olemasolu mainib hageja esmakordselt apellatsioonkaebuses. Kohus on õigesti tuvastanud reaalset olukorda arvestades, et hageja on T6 asuvast elamust lahkunud. Mõistlik ei ole arvata, et hageja tegelikuks sooviks on elada T6 – 2 asuvas ruumis, mis on eraldi sissekäiguta, wc-ta, dušita ja köögita, ning jagada koridori mitmete firmade, s. h. raviasutusega. Hageja ei ole selgitanud, kuidas on kohus tema arvates üürilepingu lõpetamise kokkuleppe mittekehtivaks tunnistanud. Hageja on ilmselt laiendavalt ja enesele soodsalt tõlgendanud Tallinna Ringkonnakohtu otsust. Jääb ebaselgeks, millised rendilepingud on hageja arvates tühised. Kui hageja väidab, et rendilepingud olid tühised, kuna kohus oli tunnistanud tema õigust kasutada T6 – 2 asuvat eluruumi, siis on OÜ T. väitnud, et andis üürile äriruumid. Kostjate poolt esitatud 4(6)

materjalidest nähtub, et tegemist on äriruumidega. Hageja ei ole ühtegi rendilepingut sõlminud, mistõttu temal ei teki neist ka mingeid õigusi ega kohustusi. Kolmanda isiku A.P.I. S. A. seisukoht A.P.I. S. A. i ole vastust apellatsioonkaebusele esitanud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust linnakohtu otsuse lõppjärelduse tühistamiseks, küll tuleb otsuse põhjendus osaliselt tühistada vastavalt TsMS § 657 lg. 1 punktile 2, tehes tühistatud osas otsuse ringkonnakohtu otsuse põhjendusel. Tallinnas T6 asuv hoone kuulub kostjatele. Pooled ei vaidle selle üle, et hoone omandireformi käigus kostjatele tagastamisel oli tegemist elamuga, mille teisel korrusel asus ühiskorter, millest ühte tuba (eluruum T6 – 2) kasutas üürnikuna hageja ema O.S., kes suri 1998. a. jaanuaris. Tallinna Ringkonnakohus jättis 26. novembri 1999. a. otsusega muutmata Tallinna Linnakohtu 14. mai 1999. a. otsuse, millega kohus rahuldas A.S.i poolt E.L.u, S.L.u ja M.L.u vastu esitatud vastuhagi T6 – 2 asuva eluruumi kasutusõiguse tunnustamiseks (tl. 15 – 18). Kohus tuvastas selles otsuses, et pärast O.S.i surma jätkus üürisuhe T6 – 2 asuva eluruumi suhtes A.S.iga, kellel on õigus seda eluruumi kasutada. Vastavalt kuni 1. jaanuarini 2006. a. kehtinud TsMS § 242 lõigetes 1 ja 2 sätestatud põhimõtetele on otsus ja selles tuvastatud asjaolud asjast osa võtnud pooltele siduvad. Vaidlustatud otsuses tuvastas linnakohus ja pooled ei vaidle ka selle üle, et T6 asuvas hoones on teine korrus ümber ehitatud bürooruumideks ja arstikabinettideks ning neid ruume kasutab lepingu alusel kolmas isik A.P.I. S. A. Hageja leiab, et tema õigus ruume kasutada tuleneb üürilepingust. Üürileping on kestusleping. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lõikele 1 kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestuslepingutele alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) ning võlaõigusseaduses (VÕS) sätestatut. Seega saab üürnik, kelle üürisuhe kestab, kasutada VÕS-is sätestatud õiguskaitsevahendeid. Hageja nõue kohustada kostjaid taastama T6 – 2 asunud eluruumi ja kõrvaldama takistused eluruumi kasutamisel kujutab oma sisult üürilepingu täitmise nõuet (võimaldada üürnikul asja kasutada ja tagada asja hoidmine lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis VÕS § 271 ja 276 lg. 1). VÕS § 101 lg. 1 p. 1 kohaselt on kohustuse täitmise nõudmine õiguskaitsevahend kohustuse rikkumise puhuks. Vastavalt VÕS § 108 lõikele 2, kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist; kohustuse täitmist ei või muuhulgas nõuda, kui kohustuse täitmine on võimatu (punkt 1). Kolleegium leiab, et üürilepingust tuleneva kohustuse – võimaldada hagejal eluruumi kasutada – täitmine on võimatu, kuna üürilepingu objektiks olnud asi – eluruum – on lakanud olemast. Lisaks sellele on ümberehitatud ruum koormatud kolmanda isiku lepingust tulenevate õigustega ning selle isiku valduses. Seega ei võimalda juba need faktilised asjaolud, millele hageja oma nõuete alusena on tuginenud, tema hagi rahuldada. VÕS § 278 p. 1 kohaselt, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt §-s 279 sätestatule. VÕS §-s 279 sätestatakse tingimused üürniku poolt üürilepingust taganemiseks juhul, kui üürileandja §-s 278 nimetatud puudust või takistust ei kõrvalda (lg. 1), samuti üürniku õigus puudus või takistus ise kõrvaldada (lg. 3), see säte ei anna aga alust kohustada üürileandjat ümberehitusi tegema, nagu hageja seda nõudnud on. Kolleegium leiab, et hageja on kasutanud oma õiguste kaitseks sobimatut õiguskaitsevahendit.