2-04-873 D.K. hagi R.O.lt 6500 krooni väljamõistmiseks ning R.O.lt ja M.R.lt solidaarselt 30 355 krooni väljamõistmiseks. R.O. vastuhagi D.K.lt 18 648 krooni 20 sendi väljamõistmiseks. M.R. vastuhagi D.K.lt 5000 krooni väljamõistmiseks ja talu ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks
Tsiviilasi
Vaidlustatud kohtulahend
Rapla Maakohtu 07.04.2005 otsus tsiviilasjas nr 2-240/04
Kaebuse esitajad ja kaebuse liik
R.O. ja M.R. apellatsioonkaebus
Menetluse liik läbivaatamise aeg
ja
asja 30. detsember 2005, kirjalik menetlus
Resolutsioon
1.Tühistada Rapla Maakohtu 07.04.2005 otsus osas, millega mõisteti M.R.lt D.K. kasuks välja 30 355 krooni ning jäeti rahuldamata R.O. ja M.R. vastuhagid, samuti kohtukulude jaotuse osas ja saata asi tühistatud osas menetlemiseks esimese astme kohtule.
2.Kohtuotsus on jõustunud osas, millega mõisteti R.O.lt D.K. kasuks välja 5000 krooni.
3.R.O. ja M.R. apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Hageja nõue ja hagiavalduse asjaolud
1.
D.K. esitas 14. juulil 2004. a Rapla Maakohtule hagi milles palus R.O.lt välja mõista 36 855 krooni. Hagiavalduse täpsustuse järgi palus hageja R.O.lt välja mõista 6500 krooni ning solidaarselt R.O.lt ja M.R.lt 30 355 krooni. Hagi põhjenduste kohaselt sõlmisid hageja ja R.O. 2003. a suvel viimasele kuuluva Kehtna vallas, Ohekatku külas asuva Härma talu (edaspidi talu) müügilepingu. Leping vormistati kirjalikult 01. novembril 2003. a ja pealkirjastati võlakirjana. Lepinguga nõustus R.O. võõrandama hagejale talu 20
000 krooni eest järelmaksuga igakuiste maksetena. Pärast kõigi osamaksete tasumist pidid pooled vormistama notariaalselt tõestatud müügilepingu. Poolte kokkuleppel asus hageja juba 2003. a augustis tallu elama ja tegema remonttöid elamu elamiskõlblikuks muutmiseks. Hageja tasus R.O.le vastavalt maksegraafikule 1000 krooni kuus kuni 2004. a märtsini. 01. juunil 2004. a teatas R.O. hagejale, et talu uus omanik on tema elukaaslane M.R.. Sellest järeldas hageja, et temaga müügilepingut enam ei sõlmita. Seejärel leppisid hageja ja R.O. kokku esialgse lepingu jätkamises selliselt, et igakuiste maksetena tasumise asemel pidi hageja tasuma notariaalselt tõestatud müügilepingu sõlmimisel R.O.le 10 000 krooni ja 2004. a oktoobris veel 4000 krooni. Kokkuleppe sõlmimisel andis hageja R.O.le 500 krooni. R.O. on keeldunud talu hagejale võõrandamast ja hageja kantud kulutusi hüvitamast. Kuna müügileping ei olnud sõlmitud ettenähtud vormis, ei saa hageja nõuda lepingu täitmist, kuid võib võlaõigusseaduse (VÕS) alusetu rikastumise sätete alusel nõuda remonttöödeks kantud kulutuste 30 355 krooni hüvitamist. Hageja tegi varem elamiskõlbmatus talus kapitaalremondi. Tema tehtud parendusi ei ole võimalik ega mõistlik tagasi nõuda, mistõttu ta soovib nende hüvitamist kostjatelt solidaarselt. Samuti peab R.O. tagastama hagejale müügilepingu järgi tasutud 6500 krooni. Kostja vastus
2.Kostja R.O. hagi ei tunnistanud ning palus jätta see rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda. Vastuväidete kohaselt võimaldas kostja hagejal talus elada ning nõustus, et hageja teeb talu elamiskõlblikuks muutmiseks remonti. Remondi kompenseeris kostja sellega, et ei küsinud talu kasutamise eest hagejalt üüri. Remondi mahtudes ja maksumuses pooled kokku ei leppinud. Kostja poolt maja kütteks varutud palgid kasutas hageja remondiks. Hageja makstud raha arvestab kostja hageja üüri katteks. Talu müügis ei oldud kokku lepitud, kuna pooled ei jõudnud kokkuleppele ostuhinnas. Hageja esitatud akte ei saa lugeda tõendiks. R.O. vastuhagi
3.08. novembril 2004. a esitas R.O. vastuhagi, milles palus hagejalt välja mõista 18 648 krooni 20 senti. Hagi põhjenduste kohaselt on hageja talus viibimise ajal kadunud talu juurest ehitusmaterjali, küttepuid, hobuniiduk jm asju koguväärtusega 15 790 krooni 20 senti. Kuna hageja on kümne kuu vältel kasutanud talu, mida kostja saanuks välja üürida 1000 krooni eest kuus, on kostjal lisaks saamata jäänud tulu 10 000 krooni. Kostja nõustus oma nõudest maha arvama hageja makstud 5000 krooni ning 2142 krooni hageja poolt pliidi ehituseks muretsenud materjali hüvitamiseks. M.R. vastuhagi
4.08. novembril 2004. a esitas M.R. vastuhagi, milles palus nõuda talu välja hageja ebaseaduslikust valdusest ja tõsta hageja koos perekonnaliikmetega väljakolimisest keeldumise korral talust välja. Samuti palus ta hagejalt välja mõista 5000 krooni talu võimalikust väljaüürimisest saamata jäänud tuluna. Hagi põhjenduste kohaselt on M.R. alates 01. juunist 2004. a talu omanik, kuid talu on jätkuvalt hageja ebaseaduslikus valduses. Hageja on tekitanud kostjale 5000 krooni suuruse kahju saamata jäänud tulu näol. Kui hageja oleks talu vabastanud, oleks kostja saanud selle välja üürida 1000 krooni eest kuus.
Hageja vastus vastuhagidele
5.Hageja vaidles vastuhagidele vastu. Hageja arvates ei ole R.O. tõendanud, et vastuhagis nimetatud asjad üldse olid talu juures. M.R. viis pärast hageja tallu asumist talle vajalikud
asjad talu juurest ära. Hageja kasutas mõningaid talu juurest leitud materjale, kuid ei arvestanud neid remonditööde hinna sisse. Talus olnud asjad ei kuulunud R.O.le, vaid talu eelmisele omanikule U. K.le, mistõttu puudub R.O.l nendele nõudeõigus. Põhjendamatud on kostjate saamata jäänud üüri nõuded, kuna ei ole tõendatud, et hageja neile sellise kahju tekitas. R.O.ga oli hagejal leping talu ostmiseks ja üürisuhet ei ole nende vahel kunagi olnud. Samuti puudub üürisuhe hageja ja M.R. vahel. Esimese astme kohtu otsus ja selle põhjendused
6.Rapla Maakohus rahuldas 7. aprilli 2005. a otsusega hagi osaliselt ja jättis vastuhagid rahuldamata. Maakohus mõistis hageja kasuks R.O.lt välja 5000 krooni ja M. R.lt 30 355 krooni. Samuti mõistis kohus kostjatelt hageja kasuks solidaarselt välja 2800 krooni kohtukulude katteks ja 1767 krooni 75 senti õigusabikulude katteks. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sai R.O. U. K.le kuulunud talu hoonete omanikuks 11. juunil 2003. a vallasvara sissenõude katteks üleandmise akti alusel. 2003. a hilissuvel sõlmisid hageja ja R.O. suulise kokkuleppe, mille kohaselt pidi hageja omandama järelmaksuga talu, kuhu hageja asus elama viivitamata pärast lepingu sõlmimist. Kokkuleppe sõlmimine on tõendatud tunnistajate ütlustega ning 1. novembril 2003. a koostatud võlakirjaga. Vastavalt asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg-le 6 peab ehitiste võõrandamise tehing olema notariaalselt tõestatud. Pooled olid nimetatud asjaolust teadlikud ja kokku leppinud, et pärast seda, kui hageja on tasunud kõik maksegraafikus näidatud maksed, vormistatakse notariaalne müügileping. Pooled olid teadlikud ka talu elamiskõlbmatusest. Hageja oli tehtavate töödega nõus.
7.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg l järgi on R.O. ja hageja sõlmitud talu müügileping tühine. Lähtudes TsÜS § 84 lg-st l, tagastatakse tühise tehingu alusel saadu vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Kostjad ei ole hageja tehtud kulutuste mahtu ja hinda sisuliselt vaidlustanud. Hageja tehtud parenduste äravõtmine ei ole parendusi rikkumata võimalik, samuti on see talu edasise kasutamise seisukohalt põhjendamatu. Seega tuleb hageja tehtud kulutused 30 355 krooni ulatuses VÕS § 1042 lg l alusel hüvitada. Hageja tegevuse kaudu soodustuse saajaks ehk alusetult rikastunud isikuks on M.R., kes sai talu omanikuks 01. juunil 2004. a R.O.ga sõlmitud kinkelepingu alusel. R.O. ei ole aga käsitatav solidaarvõlgnikuna. Vastastikuse lepingu tühisuse korral peavad pooled VÕS § 1034 lg 3 järgi saadu välja andma üheaegselt ja kohaldada tuleb VÕS §-s 111 sätestatut. Kostjad on hagejale teatanud, et nad ei hüvita ega kavatsegi hüvitada viimase tehtud kulutusi, mistõttu oli hagejal seaduslik õigus keelduda omapoolse kohustuse täitmisest, s.o talu tagastamisest. Põhjendatud on hageja seisukoht, et talus viibimine on talle vajalik parenduste säilimise huvides. Saajal puuduks VÕS § 1034 lg-st 2 tulenevalt kohustus hüvitada parenduste hävimise või halvenemise korral nende väärtus. M. R. esitatud nõue saamata jäänud üüri väljamõistmiseks on põhjendamata ja tõendamata.
8.Kohtutäituri koostatud õiendist nähtuvalt rahuldati osa sissenõudja R.O. nõudest U. K. vastu viimasele kuulunud ehitiste üleandmisega. Muid esemeid R.O.le üle antud ei ole. Kohtutäitur täidab jätkuvalt R.O. nõuet U. K. vastu, mistõttu ei ole kostja õigustatud U. K.st mahajäänud esemeid enda kasuks pöörama. Ka asjaõigusseaduse (AÕS) §-s 320 sätestatud kinnipidamisõiguse teostamise korral ei teki võlausaldajal kinnipeetud asjale omaniku õigusi. Põhjendatud ei ole, millest tuleneb hageja kohustus hüvitada esemete kaotsiminekuga tekitatud kahju, samuti ei ole tõendanud, et mingi kahju on üldse tekkinud. R.O. soovis 10 000 krooni suuruse nõude tasaarvestada hageja nõudega summas 7142 krooni. Nimetatud avaldusega võtab R.O. õigeks, et on saanud hagejalt 1. novembril 2003. a vormistatud müügilepingu alusel 5000 krooni ja on kohustatud hagejale hüvitama
pliidi ehitamisega seotud kulutused summas 2142 krooni. Täiendava 1500 krooni üleandmine ei ole tõendatud. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
9.R.O. ja M.R. esitasid maakohtu otsuse peale ühise apellatsioonkaebuse, milles palusid otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagid. Kaebuse kohaselt ei ole maakohtu otsus seaduslik. Kohus ei tuginenud asjas kogutud tõenditele ja kohaldas vääralt materiaalõigusnormi. Otsusest on raske aru saada, millal on tegu M.R. vastuhagi põhjendustega ja millal R.O. omadega. Samuti ei ole arusaadav, millal kohus põhjendab M.R. vastu esitatud nõuet ja millal R.O. vastu esitatud nõuet.
10.2004. a aprillis lõpetas hageja ühepoolselt talu väljaostmise, millega rikkus ise lepingut. Kohus tegi otsuse üksnes R.O. kohustuste osas, mõistes talt välja 5000 krooni. Seaduse järgi peavad pooled saadu tagastama. Talu on siiani hageja valduses. Kohus ei kohustanud hagejat talu üle andma, kuigi M.R. seda nõudis. Kohus leidis, et hagejal oli piiramatu õigus kasutada võõrast vara ja see kõik oli seaduslik. Väär on kohtu järeldus, et R.O. ei ole vastu vaielnud tööde kvaliteedile ja mahule. R.O. teatas vastuses, et ei ole hagejalt töid tellinud, pooltel puudus kokkulepe tööde teostamiseks mahus, mida hageja väidab olevat teinud. R.O. vaidles vastu tööde üldmaksumusele. Hageja ei esitanud tõendeid materjalide maksumuse kohta. Samuti ei ole tõendatud, et ta oleks maksnud traktoristile ja koristustöödel osalejatele. Samuti ei pea R.O. maksma ebaseaduslike ehitiste ja rajatiste eest. Saun on ehitatud omanikult luba küsimata, puudub projektdokumentatsioon ja ehitusluba. Hageja ei teavitanud R.O.d tööde teostamise algusest ega maksumusest ette. Samuti ei kutsutud teda akti koostamise juurde. R.O. ei ole kohustatud maksma käsundita teostatud ja ebaseaduslikult tööde eest. Samuti ei nõustunud R.O. kaevu parandamisega, kuna see oli korras. Kohtu järeldus, et teostatud tööd tõstavad elamu heakorda ja on vajalikud, ei tugine asjas kogutud tõenditele. Kohtule esitatud fotodelt nähtub sauna katkine korsten ja elamu territooriumil asuv prügila. Paikvaatluse käigus ei suutnud hageja näidata kohta, kus katust parandati. Samuti ei tuvastatud üleujutuse jälgi kuuris, uut soojamüüri ja ahju ümberehituse jälgi. Toa ja kuuri vahelise seina palgid on mädanenud ning tuba ja kuuri eraldavas seinas oli umbes 10 cm laiune ja 1 meetrine vahe. Toa aknaalune sein on mädanenud, selles on ovaalne auk. Kohus jättis põhjendamatult hagejalt välja mõistmata üüri talu kasutamise eest ning hüvise kaotsiläinud asjade, otstarbetult kulutatud materjali ja küttematerjali eest. R.O. esitas kohtule vastava nimekirja. Kõik talus olevad asjad kuuluvad R.O.le. R.O.l on VÕS § 320 järgi kinnipidamisõigus, kuna U. Kirs ei ole siiani tasunud võlgnevust 50 000 krooni.
11.Kohus ei põhjendanud, millest lähtuvalt mõisteti M.R.lt hageja kasuks välja 30 355 krooni. VÕS §-s 1042 on piisava selgusega sätestatud, miks ei ole M.R. kohustatud hagejale nimetatud summat maksma (hageja ei teavitanud eelnevalt parenduste tegemisest ja tehtud tööd ei ole tarvilikud elamu väärtustamise osas). Hageja teostatud tööd ei ole heatahtlikud ja vastavuses seadusega (ebaseaduslikult ehitatud ja tuleohtlik saun, ebakvaliteetselt paigaldatud parkett, väited künni teostamisest, kaevu parandamisest, koristustöödest ja katuse parandamisest on paljasõnalised, omavoliliselt mahavõetud õunapuud, hageja ei ole ehitanud soojamüüri). Hageja poolt teostatud töödest olid kasulikud pliit ja ahjule paigaldatud uks. Vastustaja seisukoht
12.D.K. vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Asja edasine menetluse käik
13.Tallinna Ringkonnakohtu 14.06.2005 otsusega jäeti Rapla Maakohtu 07.04.2005 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Riigikohus tühistas 20.12.2005 otsusega Tallinna Ringkonnakohtu 14.06.2005 otsuse osas, millega mõisteti M.R.lt D.M.i kasuks välja 30 355 krooni ning jäeti rahuldamata R.O. ja M.R. vastuhagid, samuti kohtukulude jaotuse osas. Otsus jäeti muutmata R.O. lt D.M.i kasuks 5000 krooni väljamõistmise osas. Tühistatud osas saadeti asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
14.Tulenevalt kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS §-st 311 lg 1 vaatas ringkonnakohus asja läbi kohtuistungit pidamata. Ringkonnakohus, tutvunud esitatud materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, millega mõisteti M.R.lt D.M.i kasuks välja 30 355 krooni ning jäeti rahuldamata R.O. ja M.R. vastuhagid, samuti kohtukulude jaotuse osas ja asi saata tühistatud osas läbivaatamiseks esimese astme kohtule materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu, mida ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada. Käesoleva otsuse tegemisel lähtub ringkonnakohus Riigikohtu otsuses antud juhistest.
15.Asja lahendamisel on maakohus tuvastanud järgmised olulised asjaolud: 1) R.O. omandas varem U. K.le kuulunud ehitised täitemenetluses sissenõudjana vallasvara sissenõude katteks üleandmise akti alusel 11. juunil 2003. a; 2) hageja ja R.O. sõlmisid 2003. a notariaalselt tõestamata müügilepingu talu järelmaksuga ostmiseks ning lepingu järgi on hageja R.O.le maksnud 5000 krooni; 3) hageja asus R.O. nõusolekul elamiskõlbmatutesse ehitistesse elama ja tegi kulutusi nende remontimiseks, kasutades selleks muu hulgas talus olnud materjale; 4) 01. juunil 2004. a sõlmisid R.O. ja M.R. notariaalselt tõestatud kinkelepingu, millega R.O. kinkis talu hooned M. R.le ning omaniku vahetusest teavitati 2004. a juuni alguses ka hagejat.
16.Ringkonnakohus juhib esmalt tähelepanu asjaolule, et maakohus ei ole välja selgitanud M. R. talu ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõude sisu. Kohus ei ole ka muus osas fikseerinud, mida mõeldakse "talu" all, mille väljaandmist ning millele tehtud kulutuste ja millega seotud kahju hüvitamist nõutakse. Kehtivas õiguses ei ole "talu" legaaldefinitsiooni. Kohtuotsusest nähtuvalt on pooled ja kohus "taluna" käsitanud ehitisi ja nende teenindamiseks vajalikku maad, kostjad lisaks ka ehitistes ja nende juures olevaid vallasasju. Asja materjalide juures olevast kinkelepingu ärakirjast (tl-d 111-114) nähtub, et ehitiste koosseisu kuuluvad elamu ja ait-kuur, mis on kantud ka ehitisregistrisse. Kohus ei ole tuvastanud, et ehitiste alune maa oleks kinnistatud ega ka seda, et taotletud oleks ehitiste aluse maa erastamist või tagastamist (vt ka tl 112). Seega on tegemist vallasasjana tsiviilkäibes olevate ehitistega. Kuna pooled vaidlevad selle üle, kellele kuulusid ehitistes ja nende juures olnud muud vallasasjad, ei ole selge, kas M.R. on hagejalt "talu" välja nõudes nõudnud üksnes kahe ehitise või ka mingite vallasasjade valduse üleandmist. Asja uuel lahendamisel tuleb M. R. kohustada oma nõuet täpsustama. Ilma selleta ei pruugi olla tagatud kohtuotsusest ühene arusaadavus ja selle täitmise võimalikkus.
17.Maakohus leidis, et hageja ja R.O. sõlmisid ehitiste müügilepingu, kuid ei teinud seda notariaalselt tõestatud vormis, nagu näeb ette AÕSRS § 13 lg 6. Seaduses sätestatud vorminõuet järgimata tehtud tehing on TsÜS § 83 lg 1 järgi üldjuhul tühine, nagu on maakohus praegusel juhul ka leidnud. Tehingu tühisuse korral tuleb selle järgi saadu TsÜS § 84 lg 1 järgi tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Maakohtu tuvastatud asjaoludel võimaldas R.O. hagejal tühise müügilepingu alusel ehitisi vallata. Hageja on R.O.le tehingu järgi tasunud aga 5000 krooni. Seega on hageja ja R.O. vahel alusetu
rikastumise võlasuhe, mille järgi on pooled kohustatud vastastikku saadu tagastama VÕS § 1028 lg 1 ning §-de 1032 ja 1034 järgi.
18.Kohus on tuvastanud, et hageja sai R.O.lt müügilepingu alusel vallasasjaks olnud ehitiste valduse. Seega peaks hageja ehitiste valduse müügilepingu tühisuse tõttu alusetu rikastumise sätete järgi kostjale tagasi andma. Seega kuulus R.O.le kui vallasasjade omanikule asjade valduse väljanõudeõigus TsÜS § 84 lg 1, VÕS § 1028 lg 1 ja § 1032 lg 1, aga ka AÕS § 80 järgi.
19.Tuvastatud asjaolude järgi sai M.R. vaidlusaluste ehitiste omanikuks pärast seda, kui hageja oli saanud ehitised oma valdusse. Ehitiste omandamise aluseks olnud Rapla notar Raul Joametsa tõestatud 01. juuni 2004. a kinkelepingus on märgitud, et M.R. saab ehitiste omanikuks lepingu jõustumise ajast (lepingu p 2.2) ning et ehitiste otsene valdus on M.R.le üle antud kinkelepingu sõlmimise päeval. Samas on tuvastatud, et ehitiste valdajaks on tegelikult hageja, mida kinnitab ka see, et M.R. nõuab ehitiste väljaandmist. Lähtudes AÕS §-st 93, sai M.R., vaatamata lepingus märgitule, seega ehitiste omanikuks seeläbi, et R.O. loovutas talle kinkelepingu järgi ehitiste väljanõudeõiguse hageja vastu.
20.Lisaks tühise müügilepingu järgi üleantu tagastamisele on hageja nõudnud R.O.lt ka ehitistele tehtud kulutuste hüvitamist, R.O. hagejalt aga kaotsiläinud vallasasjade ning saamata jäänud 10 000 krooni hüvitamist. Nende nõuete lahendamisel ei kohaldu ringkonnakohtu arvates asjaõigusseaduse sätted asja väärtuse hüvitamise ning valdaja kantud kulutuste hüvitamise kohta (AÕS §-d 84-88), vaid üksnes alusetu rikastumise sätted. Kuna poolte vahel on võlasuhe tühise tehingu tagasitäitmiseks, tuleb sellele suhtele kehtivaid tühise tehingu alusel üleantu tagastamise (nn soorituskondiktsiooni) sätteid (VÕS §-d 1028-1036) kohaldada üleantud asjale tehtud kulutuste ja asja väärtuse hüvitamise erinormidena ka juhul, kui üle anti asja omand või valdus, ning seda ka juhul, kui üleandmise käsutustehing on tühine.
21.Hageja ei vaidlustanud maakohtu otsust osas, millega kohus jättis R.O.lt välja mõistmata hageja tehtud kulutuste katteks hüvitise 30 355 krooni. Seetõttu on otsus selle nõude osas jõustunud ja ringkonnakohus ei saa R.O.lt kulutuste hüvitamise nõude rahuldamata jätmist hinnata. Tuleb aga märkida, et tühise müügilepingu järgi asja valdajal on õigus keelduda asja väljaandmisest kuni asjale tehtud kulutuste hüvitamiseni VÕS § 1033 lg-s 2 nimetatud ulatuses, kui saaja uskus saadu omamise kestmisse ja tegi kulutusi sellest tulenevalt. Nõue ei lõpe sellega, kui isik, kellele ta peaks asja tagastama, annab asja omandiõiguse üle teisele isikule. Ka ei lähe hüvitise maksmise kohustus üle asja omandajale.
22.Ringkonnakohtu hinnangul on jäetud ebaõigesti rahuldamata R.O. nõue talus olnud asjade väärtuse hüvitamiseks. See nõue tuleb uuesti läbi vaadata. Maakohus jättis nõude rahuldamata põhjendusega, et talus olnud asjad ei kuulunud kostjale, vaid U. K.le. Seejuures on maakohus eeldanud, et R.O. nõudis asjade väärtuse hüvitamist omanikuna VÕS § 1043 alusel. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus asjade väärtuse hüvitamise nõuet selgelt kvalifitseerinud. Vaatamata sellele, et R.O. nimetas oma nõuet kahju hüvitamise nõudeks, võib esitatud asjaolude järgi tegemist olla hoopis VÕS § 1032 lg 2 järgse nõudega tühise lepingu järgi üleantud asjade väärtuse hüvitamiseks. Asjaolu, kas üleantud asjad kuulusid U. K.le, ei oma tühise tehingu tagasitäitmisel VÕS § 1032 lg 2 järgi tähtsust. Tähtsust omab üksnes see, kas need anti tühise tehingu järgi üle ning kas need saab tagastada või tuleb hüvitada, samuti kas asju või hüvitise nõudmise õigust ei antud üle M. R.le. Maakohus ei ole tuvastanud, millised R.O. väidetud asjadest ehitiste
juures olid ja millised on neist veel alles või üle antud M. R.le. Asja tühise tehingu järgi saaja ei vabane üleantu tagastamise kohustusest üksnes seetõttu, et üleandja ei suuda tõendada oma omandiõigust asjale. Omandiõigus asjale omab tähtsust nõude kvalifitseerimisel vindikatsiooninõudena AÕS § 80 alusel. Nõude uuel läbivaatamisel tuleb seega hinnata, millisel õiguslikul alusel R.O. oma nõude esitas, ja sellest lähtuvalt nõue ka lahendada. Ringkonnakohus juhib tähelepanu ka VÕS § 1034 lg-le 1, mille järgi ei saa hüvitusnõudele esitada tühise vastastikuse lepingu puhul üldjuhul rikastumise äralangemise vastuväidet. Samuti juhib ringkonnakohus tähelepanu ehitusmaterjali majaga ühendamisel kehtivatele AÕS §-le 107 ja VÕS §-le 1037. Kohtulahend ei saa aga mõjutada menetlusosaliseks mitteoleva U. K. õiguseid poolte suhtes.
23.Isegi kui käsitada nõuet kahju hüvitamise nõudena, jääb arusaamatuks maakohtu seisukoht, kuidas järeldub toimikus olevast kohtutäituri õiendist (tl 56), et ehitistes ja nende juures olevaid vallasasju R.O.le üle ei antud. Vallasvara sissenõudjale üleandmise akti asja materjalide juures ei ole. Tähelepanuta on jäetud ka AÕS § 90 lg 1, mille järgi eeldatakse, et iga asja valdaja on selle omanik. Kui ehitistes või nende juures olnud asjad sai lugeda ehitiste päraldisteks, on maakohus jätnud tähelepanuta ka TsÜS § 57 lg 3 selle kohta, et eelduslikult laienevad peaasjaga seotud õigused ja kohustused ka päraldistele.
24.Ringkonnakohtu arvates on maakohus jätnud ebaõigesti rahuldamata ka R.O. nõude saamata jäänud kasu 10 000 krooni hüvitamiseks ning see nõue tuleb uuesti läbi vaadata. Tühise müügilepingu järgi asja üleandjal on VÕS § 1032 lg 2 järgi õigus nõuda asjast saadud kasu hariliku väärtuse hüvitamist, kui selle väljaandmine natuuras ei ole võimalik. Selliseks kasuks võivad TsÜS § 62 lg 1 järgi olla ka asja kasutamisest saadavad eelised (nn kasutuseelised). Jättes hüvitise saamise nõude rahuldamata, leidis maakohus sisuliselt, et hageja ei saanud ehitiste kasutamisest mingit kasu ega hoidnud ka midagi kokku. Ringkonnakohus sellise põhjendusega ei nõustu. Võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid. Esmajoones on see ilmne elamute puhul. Kinnisasja (aga ka ehitiste kui vallasasjade) kasutuseeliste arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha. Kuigi tõendamiskoormis on siin hagejal (praegusel juhul R.O.l), kes peab kasutuseeliste väärtuse tõendama, ei ole maakohus põhjendanud, miks ta luges hageja saadud kasutuseelised olematuks. Asjaolu, et hageja tallu elama asudes oli see elamiskõlbmatu, õigustab ehitiste elamiskõlblikuks muutmise kulude arvessevõtmist kasutuseeliste kindlaksmääramisel, kuid ei peaks kasutuseeliste hüvitamist tingimata välistama. Kasutuseelistel ei saaks väärtust olla üksnes neil juhtudel, kui omanik ei oleks saanud asja kolmanda isiku kasutusse anda või kasutusse andes ei oleks ta saanud mingil viisil kasu, st keegi ei olnuks nõus asja kasutamise eest midagi maksma. Ringkonnakohtu arvates saab asja uuel läbivaatamisel tugineda vajadusel 01. jaanuarist 2006. a jõustunud TsMS § 233 lg-le 2 ja määrata kasutuseeliste väärtus kohtu õiglase hinnangu järgi, kui selle täpne kindlakstegemine ei ole esitatud tõendeid arvestades võimalik. Ringkonnakohus juhib tähelepanu ka asjaolule, et vastastikuste rahaliste nõuete lahendamisel saab nõuded lugeda vastastikku tasaarvestatuks (n-ö saldeerida) ja nõuda otsuse resolutsiooniga välja üksnes nõuete vahe sellelt poolelt, kelle kahjuks jääk (saldo) jääb. Selleks ei ole poolel vaja teha eraldi tasaarvestusavaldust.
25.Maakohus on eksinud hageja kui ehitiste valdaja ja M. R. kui ehitiste omaniku vahelise õigussuhte määratlemisel. Lepingut pooled sõlminud ei ole, samuti puudub nende vahel alusetu rikastumise või käsundita asjaajamise võlasuhe. Seega on hageja ja M. R. vaheline
suhe kvalifitseeritav omaniku - valdaja vahelise vindikatsioonisuhtena AÕS § 80 järgi ning poolte nõuded tuleb lahendada sellest lähtuvalt. Tuvastatud asjaolude järgi on M. R. kui ehitiste omanikul õigus nõuda hagejalt ehitiste väljaandmist AÕS § 80 järgi ja maakohus on seda ka sisuliselt tunnustatud, jättes nõude rahuldamata üksnes seetõttu, et kostjal on õigus täitmisest keelduda.
26.Ringkonnakohtu arvates ei ole selge M. R. nõude ulatus võimalikele muudele vallasasjadele lisaks ehitistele (vt otsuse p 16). Ringkonnakohus märgib ka, et väljatõstmisnõude saab rahuldada üksnes menetluses osalevate isikute suhtes, kelle vastu on nõue suunatud.
27.Tühistada tuleb maakohtu otsus M. R.lt 30 355 krooni väljamõistmise osas. Maakohus leidis põhjendatult, et hageja ja M. R. vahel ei ole soorituskondiktsiooni suhet, kuid leidis ebaõigesti, et hageja nõude rahuldamise aluseks on VÕS § 1042 lg 1. Hageja võib nõuda M.R.lt tehtud kulutuste hüvitamist üksnes AÕS § 88 lg 1 järgi. Ta võib selle sätte järgi nõuda omanikult asjale tehtud vajalike kulutuste hüvitamist. Muude kulutuste hüvitamist saab ta nõuda üksnes VÕS § 1042 alusel. M.R.lt saab hageja eelnimetatud sätete alusel nõuda hüvitist üksnes nende kulutuste eest, mis on tehtud ajal, kui M.R. oli ehitiste omanik, hageja aga valdaja. Maakohus ei ole aga tuvastanud, et M.R.lt välja mõistetud kulutused oleks tehtud ajal, kui ta oli ehitiste omanikuks. M.R.lt ei saa nõuda kulutuste hüvitamist osas, mida saanuks nõuda soorituskondiktsiooni alusel R.O.lt. Omaniku vahetus ei oma seejuures tähendust (vt ka otsuse p 21). Seega saab kohus asja uuel läbivaatamisel rahuldada hageja nõude M.R. vastu üksnes nende kulutuste osas, mis on tehtud sel ajal, kui M.R. oli ehitiste omanik.
28.Maakohus jättis ebaõigesti rahuldamata M.R. nõude 5000 krooni saamiseks. Nõue on käsitatav AÕS § 85 lg 1 järgse hüvitise saamise nõudena, mida omanikul on õigus nõuda aja eest, mil valdaja õigusliku aluseta tema asja kasutas, st alates ajast, mil M.R. omandas ehitised. Nõude täpsemad alused ja ulatus määratakse nimetatud sätte alusel VÕS §-de 1037-1040 järgi. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ei pea hageja rikkumise teel saadu väärtust hüvitama.
29.Maakohus on M.R. ehitiste väljaandmise nõude rahuldamata jätmise alusena ebaõigesti viidanud VÕS § 1034 lg-le 3 ja VÕS §-le 111. M.R. ja hageja vahel ei ole soorituskondiktsiooni suhet ja ei toimu tühise lepingu tagasitäitmist. Hageja võib keelduda ehitisi välja andmast üksnes juhul, kui tal on M.R. suhtes õigus ehitisi vallata (AÕS § 83 lg 1). Kuna hageja ja M.R. vahel on üksnes omaniku - valdaja vaheline õigussuhe, võiks hageja ehitiste väljaandmisest keeldumise õigus M.R. suhtes tulla kõne alla VÕS § 110 järgi, kuni on rahuldatud hageja seotud nõue M.R. vastu. Lisaks võib hageja AÕS § 83 lg 3 kohaselt esitada väljanõudeõigusele samad vastuväited, mis tal olid R.O. vastu. Nii võiks hageja keelduda ka M.R. suhtes asja välja andmast, kuni R.O. on tasunud temalt tühise lepingu tagasitäitmiseks väljanõutud 5000 krooni. Kuna jõustunud otsusega on rahuldama jäetud hageja kulutuste hüvitamise nõue R.O. vastu, ei saa hageja selle summa maksmatajätmist enam vastuväitena esitada. Ringkonnakohus märgib, et täitmisest keeldumise õigus ei anna hagejale aga ühelgi juhul õigust ehitisi kasutada, mistõttu võib temalt ka täitmisest keeldumise aja eest nõuda asja kasutamisega saadu väärtuse hüvitamist.
30.Menetlusökonoomia põhimõttest lähtudes ei ole õige jätta rahuldamata asja väljaandmise nõue üksnes seetõttu, et valdaja saab sellest keelduda vastunõude olemasolu või muu
täitmisest keeldumise õiguse (AÕS § 83 lg-d 1 ja 3, VÕS § 110) olemasolu tõttu. Seetõttu on võimalik, et asja valduse väljaandmise nõue rahuldatakse vastastikku rahalise nõude täitmisega. Samuti saab asja väljaandmisnõude rahuldada tingimuslikult, s.o teise isiku poolt kostja suhtes kohustuse rahuldamise tingimusega. Nii on võimalik pooltevahelised nõuded kompleksselt lahendada. Asja väljaandmist saaks M.R. täitemenetluses sellisel juhul nõuda üksnes siis, kui tasutud on kohtuotsusega hageja kasuks välja mõistetud summad.
31.Eeltoodust järeldub, et asja õigeks ja õiglaseks lahendamiseks on vaja hagejal täpsustada oma nõuet, tuvastada täiendavaid asjaolusid ja esitada tõendeid, mida senises menetluses tehtud ei ole. See nõuab asjas uue eelmenetluse läbiviimist vastavuses TsMS §-des 392 sätestatuga. Apellatsioonimenetluses ei ole ringkonnakohtul võimalik eelmenetluse ülesandeid täita. TsMS seda ei võimalda. Sellest tulenevalt tuleb asi saata maakohtule uueks arutamiseks eelmenetluse staadiumist. Seadusele vastava eelmenetluse läbiviimine tagab seadusliku ja põhjendatud kohtuotsuse tegemise võimaluse ning pooltele seadusest tuleneva apellatsiooni korras edasikaebeõiguse teostamise. Kohtukulude jaotamine otsustatakse asja uuel läbivaatamisel.
Ü. Jänes
T. Kollom
A. Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.