Kohtulahend

alusel 10.08.2000 müüs G.G. kinnistu T.M.ile, vastav kanne tehti kinnistusraamatusse 24.08.2000. 16.08.2000 sõlmisid G.G. ja E.G. abieluvaralepingu, mille kohaselt abikaasade poolt omandatav kinnis- ja vallasvara, varalised õigused ja kohustused, mis kantakse registritesse ühe või teise abikaasa nimele või on võetud ühe või teise abikaasa poolt, jäävad selle abikaasa lahusvaraks, kelle nimele see vastavasse registrisse kantakse või kelle poolt see on võetud. Ühiselt vastutavad abikaasad ainult ühiselt võetud kirjalikult vormistatud kohustuste eest. 01.09.2000 rahuldas Saare Maakohus AS E.M. (pankrotis) hagi tagamise taotluse ning seadis nüüd juba T.M.ile kuuluvale kinnistule kohtuliku hüpoteegi. Saare Maakohtu 26.09.2001 kohtuotsusega rahuldati T.M.i hagi AS E.M. (pankrotis) ja G.G.i vastu kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks, kuna kinnistu uueks omanikuks oli saanud T.M., kes ei olnud kostjaks vastavas kohtuvaidluses ja kellel puudus hagejaga igasugune lepinguline suhe ning kelle suhtes hagi tagamise abinõude rakendamine oli seetõttu põhjendamatu. 16.03.2004 müüs T.M. K9a kinnistu E.G.ile, vastav kanne tehti kinnistusraamatusse 23.03.2004. Hageja nõue ja põhjendused Tulenevalt Kuressaares K9a ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa kinnistamisest ning asjaolust, et vastavale ehitisele kui vallasasjale oli hageja kasuks seatud pant, tekkis hagejal AÕS RakS § 133 lg 1 järgi õigus nõuda seatud pandi kinnistamist hüpoteegina. G.G. ei teavitanud hagejat K9a ehitiste võõrandamisest T.M.ile. Aeg K9a kinnistamise ja selle võõrandamise vahel oli äärmiselt lühike (neli nädalat). Samal ajal esitas hageja G.G.i vastu hagi koos hagi tagamise taotlusega vaidlusalusele kinnistule kohtuliku hüpoteegi seadmiseks. Tekkis olukord, kus hageja ei jõudnud G.G.ilt taotleda K9a seatud pandi kinnistamist hüpoteegina ning vastava asjaõiguslepingu sõlmimist. Sellest tulenevalt esitas hageja 10.03.2004 K9a kinnistu uuele omanikule T.M.ile avalduse hageja ja G.G.i vahel 07.11.1997 sõlmitud pandilepingust tuleneva pandi kinnistamiseks hüpoteegina ning vastava asjaõiguslepingu sõlmimiseks. T.M. hageja avaldusele ei vastanud. G.G.i ja hageja vahelise pandilepingu p 1 kohaselt oli pandiga tagatud OÜ E.K. põhivõlg hageja ees summas 350 000 krooni koos esitatud kõrvalnõuete, intresside ja viivistega. Hageja ja OÜ E.K. vahel 07.11.1997 sõlmitud arvelduskrediidilepingu järgi oli laenulimiit 350 000 krooni, intress 13% kasutatud limiidilt, täiendava intressina 0,25% kalendrikuus lepingu summalt ning viivis 0,2% laenu või intresside tasumisega viivitamisel ööpäevas, intressi arvestamine ja tasumine iga kalendrikuu viimasel päeval, laenu tagastamise tähtaeg oli 30.10.1998. OÜ E.K. pankrotimenetluses tunnustati hageja nõue 07.11.1997 arvelduskrediidilepingu alusel suuruses 942 219,64 krooni. OÜ E.K. ei ole oma kohustusi hageja ees täitnud. Kostja ja G.G.i ühisomand tekkis K9a kinnistule K9a aluse maa kinnistamisel. Enne K9a aluse maa kinnistamist oli K9a asuv ehitis G.G.i lahusvara. G.G.il oli ainuõigus K9a ehitist kui vallasasja pandiga koormata ning pandileping on kehtiv. Kinnistu võõrandamisel T.M.ile oli vajalik kostja nõusolek. Kostja teadis K9a kinnistu müümisel T.M.ile 10.08.2000 ja kinnistu ostmisel T.M.ilt 16.03.2004, et hagejal on õigus nõuda talle kuulunud pandiõiguse kinnistamist hüpoteegina. Hageja esitas G.G.i vastu hagi seoses pandiõiguse ja hüpoteegi seadmisega ning vastava hagi tagamise avalduse 29.06.2000 ning see jõudis Saare Maakohtusse hiljemalt 03.07.2000. Kostja töötas sellel ajal Saare Maakohtus istungisekretärina. Ajavahemik K9a kinnistamise (27.07.2000), T.M.ile võõrandamise (10.08.2000) ja abikaasade lahusvaralepingu sõlmimise (16.08.2000) vahel oli lühike. Hagejale teadaolevalt jäid G.G. ja kostja peale kinnistu müüki T.M.ile K9a kinnistule edasi elama. Vahetult pärast seda, kui hageja pöördus 10.03.2004 T.M.i poole taotlusega pandiõiguse kinnistamiseks hüpoteegina, ostis kostja 16.03.2004 K9a kinnistu T.M.ilt tagasi. 16.03.2004 K9a kinnistu

2(6)

müügilepingu lisa nr 1 p-st 2.4 nähtub viide hagejale kuulunud pandiõiguse varasema olemasolu kohta. Selle kohta on märgitud, et K9a ehitis kui vallasasi oli enne maa kinnistusraamatusse kandmist koormatud pandiõigusega hageja kasuks, mis registreeriti ümber hüpoteegiks, kuid mis oli 16.03.2004 lepingu sõlmimise hetkeks kustutatud. Kuigi kinnistusraamatus ei ole kunagi olnud hageja kasuks pandiõiguse ümberregistreerimisest tulenevat hüpoteeki, on olnud vaid kohtulik hüpoteek, pidid kostja ja T.M. olema teadlikud nii hageja varasemast pandiõigusest kui ka selle hüpoteegiks mittekinnistamisest ja seega ka hageja õigusest nõuda selle kinnistamist. T.M.i teadlikkus nimetatust sai tulla G.G.i ja kostja poolt 10.08.2000 müügilepingu sõlmimisel antud selgitustest. K9a seatud pant tagas hageja nõuet OÜ E.K. vastu. 15.10.1997 OÜ E.K. juhatuse koosoleku protokollist nr 26 nähtub kostja osavõtt vastavast koosolekust ning koosoleku otsus sõlmida hagejaga arvelduskrediidileping ning laenu tagatiseks pantida K9a eramu. Hagi rahuldamise eelduseks on asjaolu, et kostja pidi teadma pandiõiguse olemasolust. Vastava asjaolu tuvastamine näitab kostja ja tema abikaasa G.G.i soovi võetud kohustusest vabaneda läbi korduvate müügilepingute sõlmimise. Kostja on oma tsiviilõiguste teostamisel rikkunud hea usu põhimõtet. Kostja vastuväide hüpoteegisumma vähendamise osas ei ole põhjendatud. Kostja esitatud tõenditest nähtub, et viimane osa nimetatud 80 000 kroonist tasuti 17.03.2000. Hageja esitas nõudeavalduse OÜ E.K. pankrotimenetluses summas 942 219,64 krooni alles 06.05.2003 ning hageja nõue põhines 06.03.2002 Saare Maakohtu otsusel tsiviilasjas nr 2.172/2000. Viidatud kohtuotsusest nähtub hageja nõude rahuldamine OÜ E.K. vastu 942 219,64 krooni ulatuses 07.11.1997 arvelduskrediidilepingu nr a 425/07028 alusel. Kuna AÕS RakS § 133 lg-st 1 tulenev hageja õigus ei ole lõppenud, taotles hageja 07.11.1997 sõlmitud pandilepingust tuleneva pandi kinnistamist hüpoteegina kostjale omandiõiguse alusel kuuluvale kinnistule Kuressaare linnas K9a (kinnistu nr 8868) esimesele vabale järjekohale. AÕS § 62 1 lg 2 alusel asendab kohtuotsus kinnistamisavaldust, mistõttu ei ole vajalik kostja kohustamine hagejaga vastava asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Hageja palus AÕS RakS § 133 lg 3 järgi kanda hüpoteegisummana kinnistusraamatusse ehitise pandiga tagatud võla summa 942 220 krooni AS E.M. (pankrotis) kasuks kinnisasja igakordse omaniku kohustusega kohesele sundtäitmisele allumise kohta hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks vastavalt täitemenetluse seadustiku § 1 lg 1 p-le 14. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Asjaolust, et AS E.M. ja kostja abikaasa G.G. sõlmisid 07.11.1997 pandilepingu kostja ja tema abikaasa ühisomandis olnud Kuressaares K9a asuvale majavaldusele, sai kostja teada alles AS E.M. (pankrotis) kostja vastu esitatud hagiavaldusest. Majavaldus oli pandilepingu sõlmimise ajal abikaasade ühisomand. 07.11.1997 pandilepingu sõlmimiseks kostja nõusolekut ei andnud. Ilma kostja nõusolekuta pandilepingu sõlmimine oli PkS § 17 lg-s 4 sätestatud keeldu rikkuv, tehing on seadusega vastuolus ja TsÜS § 66 lg 2 kohaselt tühine. Kostja ja G.G. müüsid pärast K9a maaüksuse kandmist kinnistusraamatusse 10.08.2000 T.M.ile. Müügileping sõlmiti kostja nõusolekul. Käsutuskeeldu kinnistul tehingu tegemise ajal ei olnud. Pandileping ei olnud Hooneregistris registreeritud. Ehkki 01.06.2000 ilmus K9a krundi kinnistamisteade väljaandes Ametlikud Teadaanded, ei olnud kinnistu müümise ajaks AS E.M. (pankrotis) esitanud avaldust pandiõiguse ümberregistreerimiseks. Kuna kostja ei olnud menetlusosaline AS E.M. (pankrotis) 2000. aasta juulis Saare Maakohtule esitatud hagis OÜ E.K. ja G.G.i vastu, ei olnud kostja teadlik ka arvelduskrediidilepingust tulenevatest hageja nõuetest. Kostja töötab Saare Maakohtus alates 24.09.2001.

3(6)

2004. aasta suvel selgus, et K9a kinnistu omaniku T.M.i kavatsused seoses kinnistuga olid muutunud ja ta tegi kostjale ettepaneku kinnistu ära osta. 16.03.2004 sõlmisid kostja ja T.M. lepingu, milles alusel kostja omandas kinnistu. Vastav kanne kinnistusraamatusse tehti 23.03.2004, so enne, kui hageja esitas kohtule hagiavalduse pandiõiguse kinnistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina. Kinnistu müügilepingu sõlmimisel T.M. ei informeerinud kostjat AS E.M. (pankrotis) nõudest pandiõiguse ümbervormistamiseks kinnistut koormavaks hüpoteegiks. 16.08.2000 sõlmitud abieluvaralepingu kohaselt on K9a kinnistu kostja lahusvara. Pärast K9a kinnistamist on kostja T.M.i järel teine heauskne omandaja ja hagi tuleb AÕS RakS § 133 lg 3 alusel jätta rahuldamata. Juhul, kui pandileping oleks kehtiv, oleks AÕS RakS § 133 lg-st 1 tulenev pandiõiguse ümberregistreerimise nõudmise õigus tekkinud hagejal kinnistusregistriosa avamise teate avaldamisest väljaandes Ametlikud Teadaanded. 29.06.2000 hagiavalduses möönis hageja, et sellesisuline teade K9a kinnistu kohta ilmus 01.06.2000. Ehkki hageja nentis, et temal oleks õigus nõuda pandiõiguse ümbervormistamist, ta seda siiski ei taotlenud, vaid eelistas taotleda kinnistule kohtuliku hüpoteegi seadmist. Hea usu põhimõttega on vastuolus hageja käitumine, kui ta 2000. aastal oma õiguste kaitseks kohtusse pöördumisel pandilepingu pooleks oleva G.G.i vastu ei esitanud kõiki oma nõudeid, vaid alles neli aastat pärast K9a krundi kinnistamist asus nõudeõigust realiseerima kinnistu heauskse omandaja vastu. Hageja ei asunud oma nõuet pandiõiguse ümbervormistamiseks realiseerima mõistliku aja jooksul. Hageja märkis, et esitas 10.03.2004 T.M.ile avalduse pandilepingust tuleneva pandi kinnistamiseks hüpoteegina. Hageja ei ole avalduse T.M.ile väljastamise fakti tõendanud. Kostja vaidles hüpoteegisummale vastu. AS E.M. (pankrotis) pankrotihaldur M.A.ilt Pärnu Maakohtule tsiviilasjas nr 2-594/2002 tõendite esitamiseks saadud vastuse kohaselt on makstud OÜ E.K. laenu katteks AS-ile E.M. (pankrotis) 80 000 krooni. Ei nähtu, et hageja oleks hüpoteegisumma puhul laenu tagasimaksetega arvestanud. Kui kohus peab hageja nõuet põhjendatuks, palus kostja vähendada viivisenõuet, mis on põhjendamatult suur ning vähendada selle võrra ka hüpoteegisummat. Kuna kostja ei ole andnud hagejale põhjust kohtusse pöörduda, tuleb kohtukulud jätta hageja kanda. Kolmanda isiku seisukoht Kolmas isik kostja poolel T.M. palus AS E.M. (pankrotis) hagi E.G.i vastu jätta rahuldamata. T.M. omandas Kuressaares K9a asuva kinnistu 10.08.2000 kinnistu ostu-müügilepingu alusel ilma kinnistut koormavate pandiõigusteta. Kinnistusraamatust ei nähtunud mingeid kolmandate isikute õigusi kinnistule. Ostu-müügilepingu sõlmisel ei olnud kolmas isik teadlik G.G.i ja hageja vahelistest vaidlustest. Tallinna Ringkonnakohtu 31.01.2002 kohtuotsust tsiviilasjas nr 2-2/148/02 T.M.i hagis G.G.i ja AS E.M. (pankrotis) vastu kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks, mõistis kolmas isik nii, et sellega kuulub AS E.M. (pankrotis) kasuks hüpoteegiks registreeritud ehitise pandiõigus kinnistusraamatust kustutamisele. 16.03.2004 K9a asuva kinnistu müügilepingu sõlmimisel informeeris ta sellest asjaolust ostjat E.G.i. Kohtuväliselt ei ole hageja kolmanda isiku poole pandiõiguse kinnistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks pöördunud. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused Lääne Maakohus jättis hagi rahuldamata ning mõistis AS-ilt E.M. (pankrotis) välja E.G.i kasuks õigusabikulu 23 660 krooni.

4(6)

Teade kinnistusregistri osa avamisest avaldati 01.06.2000 väljaandes Ametlikud Teadaanded. Hageja pandipidajana esitas kostjale nõude pandiõiguse kinnistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina hagiavalduse esitamisega kostja E.G.i vastu 15.04.2004 (t lk 37). AÕS RakS § 13 3 lg 1 tulenevalt oli hagejal õigus nõuda pandiõiguse ümberregistreerimist G.G.ilt alates kinnistusregistri osa avamise teate avaldamisest väljaandes Ametlikud Teadaanded ja AÕS RakS § 133 lg 3 alusel T.M.ilt kui kinnisasja esmaselt omandajalt peale kinnisasja kinnistusraamatusse kandmist alates kinnistu omandamisest 24.08.2000. Poolte ja kolmanda isiku seletustega on tõendatud, et hageja ei ole vastavat nõuet G.G.ile esitanud. Tõendamata on, et T.M. oleks hageja saadetud pandiõiguse ümberregistreerimise nõude kätte saanud. Seega ei ole hageja kasutanud seadusest tulenevat õigust nõuda pandiõiguse ümberregistreerimist, mistõttu AÕS RakS § 13 3 lg 1 ja lg 3 järgi on hageja pandiõigus lõppenud ja hageja ei saa E.G.ilt, kui kinnisasja teistkordselt omandajalt pärast kinnisasja kinnistusraamatusse kandmist, nõuda pandiõiguse ümberregistreerimist AÕS RakS § 13 3 lg 1 ja lg 3 alusel, mistõttu AS E.M. (pankrotis) hagi E.G.i vastu pandiõiguse kinnistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina tuleb jätta rahuldamata. Eeltoodud põhjendustel ei ole oluline, kas tegemist on kehtiva pandilepinguga, kas kostja teadis hageja pandiõigusest või mitte ning kohus ei pidanud vajalikuks neil küsimustel peatuda. Apellatsioonkaebuse põhjendused AS E.M. esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Kohus kohaldas vääralt seadust ning rikkus menetlusnorme. Kohus tõlgendas ebaõigesti AÕS RakS § 133 lg-s 3 sätestatut. Kohus asus ekslikult seisukohale, et osundatud sättest tulenev pandipidaja õigus nõuda ehitise pandilepingu alusel kinnistusraamatu kande tegemist on piiratud võimalusega nõuda seda üksnes kinnistu esmaselt omandajalt. Taolist piirangut osundatud säte ei sisalda ning selline piirang ei ole põhjendatud. Kinnistu edasimüügi korral võivad selle omandamisel olla pahausksed, so ehitise pandiõigusest teadlikud, nii esimene, teine kui ka järgmised kinnistu omanikud. Seega on pandipidajal võimalik nõuda senise pandiõiguse sissekandmist hüpoteegina igalt kinnistu omanikult, kes ei ole omandanud kinnistut heauskselt. Kohtu tõlgendus, milles kohaselt vabaneb juba kinnistu teine ostja tingimusteta kohustusest seada kinnistule ehitise pandilepingu alusel hüpoteek, on pandipidaja õigusi ebamõistlikult kitsendav ja ebaõiglane. Arvestada tuleb sellega, et pandipidajal lasub kohustus tõendada, et kinnistu, mille oluliseks osaks olev ehitis oli koormatud ehitise pandilepinguga, on omandatud pahauskselt. Seega on kinnistu omandaja, olenemata sellest, kas ta oli esmane või hilisem omandaja, võrreldes pandipidajaga paremas olukorras. Tal puudub tõendamiskoormus ning ta vabaneb hüpoteegi seadmise kohustusest, kui pandipidaja ei tõenda, et ta oli teadlik ehitise pandilepingust ja sellest tulenevast kohustusest seada omandatavale kinnistule hüpoteek. Seega põhineb kohtuotsus tervikuna AÕS § 133 lg 3 vääral tõlgendusel ja on seetõttu ebaseaduslik. Kohtuotsuses puudub argumentatsioon ja tõendite analüüs. Kohus jättis tähelepanuta hageja väited ning ei ole analüüsinud hageja väidete põhjendusi ja tõendeid, millele hageja tugines. Seega rikkus kohus TsMS § 231 lg-s 4 sätestatut. Vastus apellatsioonkaebusele E.G. ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata.

5(6)

T.M. ei ole apellatsioonkaebusele kirjalikku vastust esitanud. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada seoses materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamisega ja protsessinormi olulise rikkumisega ning asi tuleb TsMS § 334 lg 1 p 3 (kehtiv kuni 31.12.2005) alusel saata uueks arutamiseks maakohtule. Kolleegium leiab, et maakohus on ebaõigesti tõlgendanud AÕS RakS § 133 lg-id 1 ja 3. Maakohus on õigesti tuvastanud, et AÕS RakS § 133 lg 1 järgi oli pandipidajal esmakinnistamisel õigus nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist ja pandiõiguse kinnistamist kinnistut koormava hüpoteegina. See tähendas, et nõude sai esitada isiku vastu, kes kanti registriosa avamisel kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna. Selleks isikuks oli G.G., kelle vastu hageja nõuet esitanud ei ole. AÕS RakS § 13 3 lg 3 sätestab, et kinnisasja omandamisel heauskse omaniku poolt pärast kinnistusraamatusse esmakande tegemist ei saa nõuda senise pandiõiguse hüpoteegina sissekandmist. Maakohus on eeltoodud sätetest teinud ebaõige järelduse, et peale esmakinnistamist kinnistu teistkordsel võõrandamisel ei saa pandipidaja enam uue omaniku vastu nõuet esitada, kuna pandiõiguse lõpetab kinnisasja teistkordne võõrandamine. Kolleegium leiab, et maakohtu järeldus ei ole õige. AÕS RakS § 133 lg 3 seob pandiõiguse lõppemise heauskse omandamisega ja sellest ei tulene, et igal juhul lõpetab pandiõiguse peale esmakinnistamist kinnistu teine võõrandamine. Seaduse kohaselt ei saa nõuda senise pandiõiguse sissekandmist ainult siis, kui omandaja on heauskne, kusjuures see, mitu korda on kinnistut võõrandatud, ei ole oluline. Seega on maakohus seadust ebaõigesti tõlgendades teinud vale järelduse nõudel õigusliku aluse puudumise kohta. Eeltoodu on aluseks maakohtu otsuse tühistamisele. Kuna maakohus on jätnud hagi rahuldamata selle tõttu, et nõude rahuldamiseks puudus õiguslik alus, siis ei ole maakohus välja selgitanud nõude ja vastuväidete aluseks olevaid asjaolusid, analüüsinud poolte väiteid ja põhjendusi ega hinnanud tõendeid. Seega on maakohtu otsus olulises ulatuses põhjendamata. Asjaolude esmakordne tuvastamine ja tõendite hindamine ringkonnakohtu poolt rikuks poolte kaebeõigust. Ringkonnakohtu otsusele saab pool esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule. Riigikohtu otsus rajaneb alama astme kohtute poolt tuvastatud asjaoludel ja nende poolt tõenditele antud hinnangul. Seega ringkonnakohtu poolt asjaolude tuvastamisel ja tõendite hindamisel ei oleks pooltel võimalik selle peale edasi kaevata. Kolleegium leiab, et eeltoodu tõttu ei ole ringkonnakohtul võimalik teha uut otsust ja TsMS § 333 lg 2 alusel tuleb asi saata maakohtule uueks arutamiseks. Kolleegium märgib, et asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul silmas pidada seda, et heausksus kaitseb tavapärast tsiviilkäivet ja selline kaitse on õigustatud ainult nn käibetehingute puhul ning mitte juhul, kus omandajaks on isik, kes on õiguslikus ja/või majanduslikus mõttes seotud esialgse pantijaga selliselt, et nende teadmist heausksust välistavast asjaolust ei ole võimalik eristada. Seoses asja saatmisega uueks arutamiseks maakohtule, tuleb kohtukulud välja mõista maakohtus asja uuel läbivaatamisel. Margo Klaar

Kai Kullerkupp

Mare Kõlvart

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.