Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
R. Allikvere, G. Kivinurm, V. Lips
Otsuse tegemise aeg ja koht
30. detsember 2005 Tallinn
Tsiviilasja number
2-2/1791/05
Tsiviilasi
T. L. hagi K. P., L. R. H. ja T. V. vastu kaasomandi lõpetamiseks, asja reaalosadeks jagamiseks, uute aadresside määramiseks, toimingute tegemisele kohustamiseks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks Tallinna Linnakohtu 13.09.2005 otsus tsiviilasjas nr 2/248216/03
Vaidlustatud kohtulahend
T. L. apellatsioonkaebus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised esindajad
ja
nende
19. detsember 2005, avalik kohtuistung Apellandina hageja T. L., tema lepinguline esindaja adv. E. E., vastustajatena K. P., L. R. H., T. V. ja vastustajate lepinguline esindaja M. S.
Resolutsioon Muuta Tallinna Linnakohtu 13.09.2005 otsust ja jätta T. L. hagi K. P., L. R. H. ́i ja T. V. vastu kaasomandi lõpetamiseks, asja reaalosade jagamiseks ja teistes eelnimetatud nõuetega seotud nõuetes rahuldamata ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendustel. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtu kaudu Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Asjaolud, hageja nõue ja põhjendused Hagiavalduse kohaselt on jagatavaks kaasomandi esemeks Tallinnas, XXX asuv ridaelamu, mis koosneb neljast üksteise kõrval asuvast kapitaalsete vaheseintega eraldatud, nelja eraldi iseseisva sissepääsuga ning nelja eraldi iseseisva majataguse sissepääsuga ridaelamuboksist. Poolte kasutuses on 1719 m2 suurune maatükk. Hageja on pöördunud kostjate poole kaasomandi lõpetamiseks ja asja jagamiseks kaasomanike vahel, kuid kostjad ei ole sellele reageerinud. Kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Kaasomandi jagamine reaalosadeks ei piira ega kitsenda kaasomanike õigusi või huve.
Kaasomandi lõpetamine on antud juhul võimalik nii maakorralduslikult kui ka ehituslikult. Arvestades kaasomanike suhteid, on kaasomandi jagamine reaalosades ja kaasomandi lõpetamine otstarbekas ning mõistlik. Käesoleval juhul ei ole ehitise jagamine vastuolus selle olemuse ja selle maakorralduse nõuetega. Kaasomandi jagamise kriteeriumiks on iseseisvate kinnistute moodustamine ehitise osade alla ja selle juurde. Reeglina on see võimalik ridaelamute puhul. Antud juhul toimub kaasomandi jagamine vertikaalselt korteribokside kaupa, kusjuures tekkivad osad on autonoomselt majandatavad, autonoomsete kommunikatsioonidega, välja arvatud maja üldelektrikilbiruum, soojussõlmeruum ja tehnorajatised, mis jäävad ühisomandisse vastavalt AÕS § 70 lg-le 4. Kaasomandi lõpetamisel ei muutu asja omanike ring, muutub ainult asja olemus. Tulenevalt eeltoodust palus hageja lõpetada kaasomandi ridaelamus Tallinn, XXX ja jagada ridaelamu kaasomanike vahel reaalosadeks alljärgnevalt: L. R. H.le reaalosana boks 1 suurusega 143,1 m2; T. L.le reaalosana boks 2 suurusega 129,5 m2; K. P.le reaalosana boks 3 suurusega 128,7 m2 ; T. V.le reaalosana boks 4 suurusega 143,6 m2. Samuti palus hageja kohustada kostjaid määrama ridaelamu jagamisel tekkinud ridaelamuboksidele uued aadressid; kohustada kostjad tegema kõiki maakorraldustoiminguid, mis on vajalikud Tallinnas, XXX ridaelamu bokside teenindamiseks vajaliku maa määramiseks; kohustada kostjaid tegema kõiki toiminguid, mis on vajalikud garaažiosade seadustamiseks; kohustada kostjaid hoiduma oma omandiõiguse teostamisest kõikide ridaelamubokside kasutamiseks vajalike ühiste kommunikatsioonide ja tehnorajatiste, sh üldelektrikilbiruumi ja soojussõlmeruumi osas; kohustada kostjaid peale ridaelamubokside baasil kinnisasjade moodustamist kandma ülaltoodud kinnisasjade piirangud reaalservituutidena kinnistusraamatusse. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. XXX elamu on juba jagatud reaalosadeks ning on sellisena ka erastatud ja tsiviilkäibes. Seega ei ole hageja nõuetel elamu jagamiseks alust. Asja täielikuks jagamiseks on vajalik, et elamu ühe reaalosa majanduslik funktsioneerimine ei sõltuks teisest reaalosast. Elamu majanduslik funktsioneerimine toimib täna aga ainult läbi ühistegevuse ja elamu on projekteeritud ning ehitatud ühiselt majandatavaks ja kasutatavaks. Hoone ühe osa eraldamisel ei oleks selle kasutamine ega majanduslik funktsioneerimine võimalik (elektrivarustus, küte). Kui üks hooneosa häviks, ei oleks teised sellest sõltumatud. XXX elamus on üks elamu korteriomanike poolt renditud soojasõlm, mis töötab elektriga ja seda finantseerivad kõik korteriomanikud. Elamu jagamisel tuleks ehitada ümber veevärk selliselt, et iga korteriomanik liitub veevärgiga eraldi, mis on AS-ga Tallinna Vesi lepingu sõlmimise aluseks. Elamu kaasomandis olevate kandvate seinte remont on ka võimalik üksnes korteriomanike koostöös. Üksteisest sõltumatute kinnistute moodustamine on võimalik üksnes siis, kui ühegi reaalosa majanduslik funktsioneerimine ei sõltu teisest reaalosast. Nimetatud põhimõte tuleneb AÕSRS § 13 lg-st 4 ja AÕS §-st 127. Selge on, et hoone ühiskasutusse jäävates ruumides paiknevad seadmed ja väljaspool ehitist olevad seadmed (veevarustuse jmt) on ehitise teenindamiseks vajalikud ning poolte ühiskasutuses. Elamut majandab täna korteriühistu. Elamu täielikul jagamisel oleks korteriühistu tarbetu. Samas ei taotle hageja ka ise elamu täielikku jagamist ja soovib endise olukorra jätkumist. Elamu jagamine tegelikkuses ei ole ühiste kommunikatsioonide tõttu ja ühiste ruumide tõttu võimalik. Maatüki jagamine tekitab hageja poolt soovitud viisil maatüki ebaloomulikku siildumist, mille tulemusena halveneb korterite 3 ja 4 maakasutus oluliselt, samuti nende kinnistute
turuväärtus. Samal ajal paraneksid korterite 1 ja 2 maakasutusvõimalused ja turuväärtus tõuseks, mis seab korteriomanikud täielikult ebavõrdsesse seisu. Kuna korteriomanikel on juba täna iseseisvad aadressid, siis ka selles osas on hageja õigused kaitstud. Korteriomanditeks jagatud kinnistu ei halvenda hageja õiguslikku seisundit. Hageja nõue elamu garaažiosade registreerimine ehitisregistris on ainetu, kuna kostjad ei ole kunagi vastu vaielnud garaažiosade seadustamise vastu, vaid veelgi enam, korteriomanikud on otsustanud selle küsimuse juba 25.03.2004 KÜ üldkoosolekul ning selle poolt hääletasid kõik kostjateks olevad korteriomanikud ning ainsana keeldus protokolli allkirjastamast hageja. Hageja tuginemine servituudi sätetele lahendamaks oma sisult ühiskasutusse jääva ruumide ja tehnosõlmede kasutamise küsimust, on ebaõige. Hageja nõuded on mõistetamatud. Hageja nõuete kohaselt tekiksid kohustused üksnes kostjatel. See oleks vastuolus kaasomanike võrdse kohtlemise põhimõttega. Täidetud ei ole AÕS §-st 78 tulenevad nõuded ja eeldused, mis võimaldaksid hoonet ümbritseva krundi jagamist. Maatükist reaalosa eraldamisel ehk kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid. Maatüki jagamine on ebamõistlik, kuna moodustuvad maaribad on ebaloomulikud hoone osade, mis jäävad erinevate hoone omanike omandisse, suhtes. Samuti vähendaks see tõenäoliselt tunduvalt reaalosade väärtust, samuti puuduks vajalik ja takistusteta ligipääs hoonele õue poolt. Kostjad ei ole kunagi kahjustanud hageja õigusi hoone ja krundi kasutamiseks ega kavatse sellist kahjustavat tegevust hageja suhtes rakendada. Kostjad on kogu aeg soovinud lahendada kerkinud küsimused poolte koostöös, mis ei ole aga hageja otsese vastuseisu tõttu üldse võimalikki olnud. Hoone ja krundi jagamine hageja taotluste kohaselt oleks kostjate huve otseselt kahjustav ka seetõttu, et hageja taotluste realiseerimine on seotud väga suurte kulutustega kostjate jaoks. Kostjad ei ole neid kulutusi valmis kandma. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Kohus jättis hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt on põhiseadusega nii hageja kui ka kostjate omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Pooltele kuuluvad teatud konkreetsed osad XXX elamust vastava korteri näol, mis on vastavalt iga isiku ainuomandis (mitte elamu elanike kaasomandis), millele lisandub mõtteline osa kaasomandist (muuhulgas ühiskasutuses olev termosõlme ruum jms) ridaelamus. Kaasomanikul ei ole omandit asja konkreetsele osale, vaid osa omandiõigusest kogu asjale ehk nn mõtteline osa. Vaidlusaluses ridaelamus korterit omavad pooled ei ole kogu nimetatud elamu kaasomanikud AÕS § 70 lg 3 tähenduses, vaid üksnes ridaelamu selles osas (mõtteline osa), milline lisandub iga korteri juurde (korterile vastav muu osa elamust). Õige on kostjate seisukoht, et XXX elamu on jagatud reaalosadeks ehk korteriteks ning on sellisena ka erastatud ja tsiviilkäibes, ja legaalne lahendus oleks korteriomandite (kaasomandi erivorm) moodustamine. Kuid olenemata eeltoodust ei ole välistatud praktikas võimalust ehitise (ridaelamu) jagamiseks reaalosadeks, kuid seda üksnes eeldusel, et ühegi reaalosa iseseisev majanduslik funktsioneerimine ei sõltu teisest reaalosast. Asjaolu, et pooled oleksid välistanud kaasomandi lõpetamise kaasomanike kokkuleppega, asja kohtuliku arutamise käigus tuvastamist ei leidnud. Kaasomandi lõpetamine ridaelamus XXX ei või olla vastuolus ehitise olemusega ja maakorralduslike nõuetega. On ilmne ridaelamu olemusest ja maakorraldusnõuetest lähtuvalt, et ridaelamu jagamine reaalosadeks on võimalik üksnes juhul, kui tekkivad osad (ridaelamuboksid) on autonoomselt majandatavad ja autonoomsete kommunikatsioonidega, st tekkivate reaalosade näol peaksid tekkima tervikud, millised AÕS § 127 lähtudes peavad jääma reaalosa alt lähtuva kinnisomandi ruumilisse sambasse. Õige on hageja väide, et jagamise kriteerium on
ehitustehniline võimalikkus ning iseseisvate kinnistute moodustamise võimalikkus ehitise osade alla. Ehitise jagamine reaalosadeks tegelikkuses, on aga võimalik üksnes siis, kui ühegi reaalosa autonoomne kasutamine ja majanduslik funktsioneerimine ei sõltu teisest reaalosast. Asja kohtuliku menetlemise käigus kogutud tõenditest (Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti 05.02.2004 kiri nr 1/1-18/28; OÜ Ehitusekspert riiklikult tunnustatud eksperdi poolt antud ekspertarvamus; riiklikult tunnustatud eksperdi E. L. ekspertiisiakt; Tallinna Maa ameti 27.01.2005 kiri nr 1-8/16; Maa-ameti 11.04.2005 kiri nr 12.1-5/3295; AS Tallinna Vesi 25.01.2005 kiri nr 2/471-1) nähtub küll vaidlusaluse elamu reaalosadeks jagamise võimalikkus, kuid üksnes teatud eelduste olemasolu korral. AS Tallinna Vesi on seisukohal, et selleks, et bokside omanikud saaksid iseseisva veevärgi- ja kanalisatsiooni, peaksid nad liituma AS-le Tallinna Vesi kuuluva ühisveevärgi torustikuga Köömne tänaval vastavalt eelnevalt koostatud projektide, mis aga toob kaasa rahalise kulutuse. Asjaolu, et ridaelamus XXX on kasutusel ühine soojussõlm kapitalirendilepingu alusel, kuid jätkuvate lahkhelide tõttu ja ühise tegutsemise lepingu puudumise tõttu on AS Tallinna Küte sunnitud sõlmima ostu-müügilepingu iga kaasomanikuga eraldi. Seega selleks, et autonoomselt ridaelamu boksi majandada, tuleb eelnevalt teha igas boksis mitmeid ehitustehnilisi ümberkorraldusi saavutamaks olukorda, kus igal ridaelamu boksil oleksid autonoomsed kommunikatsioonid. Üldteada on, et autonoomsete kommunikatsioonide rajamine on seotud märkimisväärsete kulutustega asja omanikule. Asja materjalidest nähtuvalt kostjad kulutusi seoses eeltooduga kandma ei nõustu. Ekspert E. L leidis, et olemasoleval kujul on ridaelamu boksi iseseisev majanduslik funktsioneerimine võimalik, sest iga boksi vee ja energia mõõtmine ning arveldamine toimub teistest boksidest sõltumatult. Hoones paiknevate torustike ja kaablite funktsioonerimise tagamiseks tuleks bokside keldrid koormata üksteise suhtes tehnovõrkude taluvusservituutidega. Soojussõlme ja kilbiruumi teenindamiseks tuleb bokside 1 ja 4 planeeritav maakasutuse osa koormata jalgteeservituudiga Köömne tänavalt nende ruumide sissepääsu treppideni. Eelnevat arvestades, st kui maatükid koormataks reaalservituutidega ja hoone teatud osad jäävad ka edaspidi poolte ühiskasutusse, on ilmne, et kaasomandi lõpetamine soovitud viisil ei anna tegelikkuses hagejale oodatud tulemust. Vara omanikud jäävad ka edaspidi seotuks, ainult teisel õiguslikul alusel. Iga boksi vee ja energia mõõtmine ning arveldamine ei tõenda siiski boksi autonoomset majandamist. Õige on hageja väide, et kaasomandi lõpetamine annab omanikele valikuvõimalusi majandamiseks, kuid seda üksnes juhul, kui tekkivad reaalosad on autonoomsete kommunikatsioonidega ja autonoomselt majandatavad. Nõustuda tuleb kostjate seisukohaga selles, et elamu jagamisel tuleks ehitada ümber veevärk selliselt, et iga korteriomanik liitub veevärgiga eraldi, mis on AS-iga Tallinna Vesi lepingu sõlmimise aluseks. Üldteada on, et igale boksile eraldi veevärgi väljaehitamine ja sellega liitumine on seotud oluliste kulutustega igale korteriomanikule. Kostjad kulutusi aga eraldi kommunikatsioonide väljaehitamiseks kandma ei nõustunud. Riiklikult tunnustatud eksperdi Erich Laanemetsa antud arvamuse kohaselt korteriboksid on üksteisest eraldatud kandva seinaga ja vääramatut jõudu välistades säilitab ridaelamu oma komplektsuse ka kasutusotstarbe ka siis, kui üks osa peaks hävima. Nõustuda tuleb kostjate vastuväitega, et üksteisest sõltumatute kinnistute moodustamine on võimalik üksnes siis, kui ühegi reaalosa majanduslik funktsioneerimine ei sõltu teisest reaalosast. Nimetatud põhimõte tuleneb AÕSRS § 13 lg-st 4 ja AÕS §-st 127. Olenemata sellest, et XXX ridaelamuboksid käesoleval ajal olemasoleval kujul on eksperdi arvamuse kohaselt eraldatud üksteisest kandva seinaga, ei ole üksteisest sõltumatute kinnistute moodustamine võimalik, sest ühegi reaalosa iseseisev majanduslik funktsioneerimine ei ole sõltumatu teisest reaalosast, kuna boksides puuduvad autonoomsed kommunikatsioonid. Seega vaidlusaluse elamu
reaalosadeks jagamine käesoleval hetkel ja soovitud kujul on vastuolus ehitise olemusega arvestamata vajalike ja võimalike muudatustega tulevikus. Eelnevast järeldub üheselt, et elamu reaalosadeks jagamisel vastavalt hageja soovile, ei ole tekkivad reaalosad autonoomsete kommunikatsioonidega ega ole iseseisvalt majandatavad. Iseseisvate kommunikatsioonide (veevärk, küte, elekter jms) toomine igasse ridaelamu boksi on majanduslikult kulukas ja kostjad ei ole nõus neid kandma. Asjas ei oma olulist tähtsust, et kostjad ei ole esitanud tõendeid tekkivate kulude suuruse kohta, kuivõrd tehtavate kulutuste suurus on üldteada ja kostjad ei ole nõus neid kulutusi kandma. Tähelepanuta ei saa jätta asjaolu, et käesoleval ajal vaidlusaluses ridaelamus on olemas tsentraalne küte, soojaveevarustus, veevarustus, heitvete kanalisatsioon, sadevete torustikud, elektrivarustus ja sidevarustus, mida kinnitas riiklikult tunnustatud ekspert E. L. ning süsteemid toimivad. Vastupidine pole tõendamist leidnud. Seega ei saa mõistlikuks pidada oluliste kulutuste tegemist selleks, et igale boksile ehitada välja eraldi kommunikatsioonid, kui samas on võimalik väiksemate kulutustega alternatiivne variant korteriomandite moodustamise kaudu. Olenemata võimalikkusest reaalosasid moodustada, tuleks kaasomanikel põhjalikult kaaluda poolt ja vastu argumente selles, kas reaalosadeks jagamine on küllaltki mahukate ja kulukate ümberehituste tõttu vajalik ja mõistlik. Hageja väide, et kinnistute moodustamine on kõikidele osapooltele rahaliselt kasulik, piisavat tõendamist leidnud ei ole. Asjas esitatud ERI Kommertskinnisvara Lahenduste OÜ 08.04.2005 vastuskiri seda ei kinnita. Vastuskirjas on antud seisukoht üksnes hageja kasutuses oleva ridaelamu boksi baasil tekkiva korteriomandi väärtuse kohta, mis on ca 80 000 kr väiksem, kui eraldi kinnistuna oleva ridaelamu boksi väärtus. Ridaelamu juurde kasutada antud maatüki suurus on 1719 m2. Nimetatud maatükil asuvad ühiskasutuses olevad tehnovõrgud, pesukuivatuse ja vaibakloppimise platsid. Hageja tegi omapoolse maakorraldusliku ettepaneku, mille tulemusena tekiks neli erineva suuruse ja kujuga maatükki. MaaKS § 13 järgi on kinnisasi jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või tekkiksid väiksemad katastriüksused kui 30m2. Asja kohtuliku arutamise käigus millegagi tõendatud ei ole, et kinnisasja jagamisel võiksid tekkida väiksemad katastriüksused, kui 30 m2. Seega selles osas vastuolu MaaKS § 13 puudub. Kostjate vastuväide, et maatüki jagamine hageja poolt soovitud viisil tekitab maatüki ebaloomulikku siildumist, mille tulemusena halveneb korterite 3 ja 4 maakasutus oluliselt, halveneb nende kinnistute turuväärtus võrreldes teiste tekkivate kinnistutega, puuduks takistusteta ligipääs hoonele õue poolt, moodustuvad osad oleksid ebavõrdse väärtusega, on põhjendatud. Maatüki pakutud viisil jagamine ei vasta asja võrdõigusliku jagamise põhimõttele ja selle sihtotstarbele, sest maatüki jagamisel 3 ja 4 korteri juurde kuuluvad maaribad jääksid ebaloomuliku kujuga ning asendiga hoone osade suhtes; ühiskasutuses olevad pesukuivatuse ja vaibakloppimise platsid jääksid ühele omanikule; kruntide piiritlemisel aiaga või hekiga ei ole möödapääsmatul vajadusel tagatud takistusteta ligipääs hooneosadele ja tehnovõrkudele ning moodustuvad kinnistud oleksid ebavõrdse väärtusega. Hagi tuleb jätta rahuldamata põhjusel, et vaidlusaluse ridaelamu jagamine reaalosadeks ei ole ehituse olemuse ja maakorraldusnõuetele mittevastamise tõttu võimalik, mitte aga selle pärast, et kostjad hagile vastu vaidlevad. Kuna ei ole võimalik elamu reaalosadeks jagamine, puudub vajadus analüüsida hageja teisi nõudeid. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused T. L. palus linnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus asja uueks läbivaatamiseks andmata, millega hagi rahuldada.
Ebaõige on kohtu seisukoht, et XXX elamu reaalosadeks jagamine ei ole võimalik. Kohus on asunud väärale seisukohale, et XXX reaalosadena eraldatud ridaelamubokside iseseisev ja autonoomne kasutamine ning majandamine ei ole võimalik põhjusel, et olemasolevad tehnovõrgud ja –rajatised läbivad erinevaid ridaelamubokse. Kohus ei põhjendanud, miks kohus ei nõustunud hageja poolt esitatud dokumentides sisalduvaga, eelkõige kohtuliku eksperdi poolt tehtud järeldustega. Kohtulik ekspertiisiakt tõendab, et XXX ridaelamu jagamine ridaelamubokside kaupa on ehitustehniliselt võimalik, samuti on võimalik jagamise tulemusena tekkinud iseseisvate ridaelamubokside autonoomne kasutamine ja majanduslik funktsioneerimine. Kohtuliku eksperdi seisukohad kinnitavad, et XXX ehitise kasutuses oleva maatüki jagamine on maakorraldusnõuetest lähtuvalt võimalik. Kohus ei saa eirata kohtulikus ekspertiisis tehtud järeldusi. Kohus on jätnud tähelepanuta, et isegi juhul, kui ridaelamubokside tehnovõrkudega liitumispunktid asuksid kõik Köömne tänaval, siis läbiksid tehnovõrgud ikkagi kümneid ja sadu erinevaid kinnisasju. Seega ei tähenda asjaolu, mille kohaselt kinnisasja kommunaalteenustega varustavad tehnovõrgud läbivad teisi kinnisasju seda, et kinnisasi ei ole autonoomselt majandatav. Kohus jättis tähelepanuta AÕS § 158. XXX ridaelamu jagamisel tekkivaid reaalosasid läbivad tehnovõrgud või –rajatised ei ole ühele protsessiosalisele kuuluva kinnisasja oluliseks osaks. Väär on kohtu seisukoht justkui tõendab reaalosa autonoomse kasutamise ja majandamise võimalikkus üksnes eraldatud tehnovõrgud ja- rajatised. See järeldus ei tugine seadusel ja on vastuolus eksisteeriva õigusliku olukorraga. Kohtu seisukoha kohaselt ei saaks üldse eksisteerida iseseisvad kinnisasju, sest praktiliselt kõikide kinnisasjade puhul läbivad kinnisasju kommunikatsioonidega varustavad tehnovõrgud teisi kinnisasju, mistõttu täielikult autonoomsed kommunikatsioonid puuduvad. Kohus jättis tähelepanuta, et kõik asjas kogutud tõendid kinnitavad üheselt, et XXX ridaelamu jagamine reaalosadeks on võimalik. Ükski tõend ei kinnita kostja vastupidiseid väiteid. Kohus jättis tähelepanuta Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti 05.02.2004 kirja, OÜ Ehitusekspert ekspertarvamuse ja kohtuliku eksperdi ekspertiisiakti. Kohtu poolt Tallinna Maaameti 27.01.2005 ja 11.04.2005 kirjadest ning AS Tallinna Vesi 25.01.2005 kirjast tehtud järeldused ei ole õiged ja on vastuolus dokumentide tegeliku sisu ning mõttega. Seega on põhjendamatu väide justkui ei oleks XXX hoonet reaalosadeks jagades võimalik ridaelamubokse iseseisvalt kasutada ja majandada. Seisukoha kinnitamiseks, et XXX ehitise reaalosadeks jagamisel ei ole võimalik kommunaalteenuseid osutada, ei ole esitatud ühtegi tõendit. Tõendamist on leidnud Maa-ameti 11.04.2005 ja 27.01.2005 kirjadega, OÜ Ehitusekspert ekspertarvamusega ning kohtuliku ekspertiisiaktiga, et ridaelamubokside juurde on võimalik maakorraldusnõuetele vastavate kruntide moodustamine. Kohtu väide, et maatüki jagamine tekitab maatüki ebaloomulikku siildumist, on põhjendamatu ja väär. Selline järeldus ei tugine ühelgi tõendil ja on vastuolus nimetatud tõenditega. Arusaamatuks jääb, millised asjaolud andsid kohtule alust väita, et tekkivaid maatükke ei saa pidada maakorralduslike nõuetega piisavalt kooskõlas olevaks. See ei tulene kogutud tõenditest, kohtulikus ekspertiisiaktis tehtud järeldustest ega seadusest. Peale XXX ridaelamu reaalosadeks jagamist tehakse kohaliku omavalitsuse poolt ridaelamubokside teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekud. Maareformi käigus on võimalik läbi viia detailplaneeringu koostamine, mille käigus arvestatakse samuti võrdselt kõikide osapoolte huvisid ridaelamuboksi teenindamiseks vajaliku maa määramisel. Seetõttu pole maareformi käigus kohalikule omavalitsusele siduv hageja koostatud joonis võimalike reaalosade teenindamiseks vajaliku maa piiride kulgemise suhtes. Seega on ka sisutud kohtu poolt nimetatud joonisega seoses tehtud järeldused.
Ebaõige on kohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole piisavalt leidnud tõendamist asjaolu, et XXX elamu jagamise tulemusel erinevate kinnistute moodustamine on osapooltele rahaliselt kasulik. ERI Kommertskinnisvara Lahenduste OÜ 08.04.2005 teates anti hinnang ridaelamute keskmiste turuhindade kohta, mistõttu need järeldused laienevad ka kostjatele kuuluvatele ridaelamuboksidele. Kostjate poolt ei ole nimetatud teates väljendatud seisukohti ümber lükatud. Vastus apellatsioonkaebusele K. P., T. V. ja L. R. H. palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja linnakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Kohtukolleegium leiab, et Tallinna Linnakohtu 13.09.2005 otsus on lõppjäreldustes õige, kuid muuta tuleb motiive. Kohtukolleegium nõustub linnakohtu järeldusega selles, et vaidlusalune XXX elamu on vallasasjana käesoleval ajal juba jagatud reaalosadeks ning seetõttu puudub õiguslik alus hagi rahuldamiseks. Seega ei pea ka vajalikuks korrata põhjendusi otsuse punktide 24, 25, 26 ja 27 osas. AÕS § 70 lg 1 alusel on ühine omand kahele või enamale isikule üheaegselt kuuluv omand ja lg 2 kohaselt on ühine omand kas kaasomand või ühisomand. Vaidlus puudub selles, et vaidlusaluse ridaelamu boksid on kostjad ja hageja omandanud müügilepingute alusel (t.l.176182). Nimetatud lepingutest nähtub, et ridaelamu boksid on müüdud boksi varasema kasutaja ainuomandisse vallasasjadena. Boksid ongi üksteisest eraldatud vertikaalselt kandeseinaga, seega viisil nagu seda ka hagiavalduses soovib hageja. Selles vaidlus puudub. Eeltoodu alusel on põhjendatud kostjate vastuväide hagile, mille kohaselt ei ole vaidlusalune ridaelamu poolte kaasomandis ja puudub igasugune õiguslik alus rahuldada hageja nõuet kaasomandi lõpetamiseks. Tegemist ei ole ridaelamubokside näol veel ka korteriomandiga, kuna bokside juurde kuuluv maa on veel erastamata. Ka korteriomandiseaduse § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Antud ridaelamuboksid ei ole aga jagatud mõtteliste osadena poolte kaasomandisse, seega ei saa ka tugineda nimetatud seadusele. Linnakohtu otsuses toodud sellekohaste põhjenduste kohta pole ka apellant apellatsioonkaebuses esitanud ühtegi vastuväidet. Hageja on kõik oma lõplikud nõuded esitanud linnakohtule 31.01.2005 hagiavalduse täpsustuses (t.l.224). Kohtukolleegium leiab, et kuivõrd esimene hageja nõue tuleb jätta rahuldamata, siis samal põhjusel pole võimalik rahuldada ka teisi nõudeid. Ridaelamu bokside juurde ei ole veel maad erastatud ning kõik sellekohased toimingud on hageja taotlusel peatatud. Millisel viisil ja kui suurte kruntidena kuulub antud ridaelamu juurde erastamisele maa, otsustatakse väljaspool kohtumenetlust. Maasuhete ümberkorraldamine toimub omandireformi aluste seaduse ja selle seaduse alusel vastu võetud maareformiseaduse seaduse alusel. Elamute juurde teenindusmaa suuruse ja selle erastamise tingimused määrab kindlaks erastamist korraldav Tallinna linn. Hageja nõuded, milles palutakse kohustada kostjaid määrama ridaelamule XXX jagamisel tekkinud boksidele uued aadressid; kohustada kostjaid tegema kõik maakorraldustoiminguid, mis on vajalikud ridaelamubokside teenindamiseks vajaliku maa määramiseks; kohustada kostjaid maaüksusele ridaelamuga kokku ehitatud garaažibokse seadustama, ei kuulu tsiviilkohtu pädevusse iseseisvate nõuetena läbivaatamisele. Tänavate nimetused ja kinnistute numeratsiooni otsustab kohalik omavalitsus, st Tallinna linn.
Kuivõrd hageja nõue kaasomandi lõpetamiseks tuleb jätta rahuldamata kui õiguslikult põhjendamatu, siis tuleb jätta samal põhjusel rahuldamata ka hageja ülejäänud nõuded, mis on vahetult seotud kaasomandi lõpetamisega. Ülaltoodu alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb jätta rahuldamata ka hageja taotlus kohtukulude saamiseks. Vastustajad ei ole taotlust kohtukulude hüvitamiseks esitanud.
R. Allikvere
G. Kivinurm
V. Lips.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.