Tsiviilasi nr 2-2/1477/05
Kohus
2-2/1477/05 Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Tiit Kollom (eesistuja), Ande Tänav ja Gaida Kivinurm
Otsuse tegemise aeg ja koht
29.12.2005 Tallinnas
Tsiviilasi
AS F. hagi J. B. vastu 12 402 kr. väljamõistmiseks ja eluruumist väljatõstmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Linnakohtu 01.07.2005 otsus tsiviilasjas nr 2/277-9976/04
Tsiviilasja number
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS F. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
29.12.2005
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kirjalik menetlus
Jätta Tallinna Linnaohtu 01.07.2005 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtu kaudu Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Asjaolud Hagejale kuulub korteriomand Tallinnas, XXX, mida kostja kasutab üürilepingu alusel. 22.11.2004 esitatud hagis palus AS F. välja mõista J. B.-lt üüri ja kommunaalteenuste võlgnevus 12 402 kr. ja tõsta ta XXX eluruumist välja. Viimase nõude aluseks märkis hageja, et ta on kostjale seoses suure üürivõlgnevusega üürilepingu 30.juunist 2004 üles öelnud, millise ülesütlemiseavalduse sai kostja kätte 05.07.2004, ja millist ta ei ole vaidlustanud, kuid ei ole ka korteri
valdust üle andnud. Kostja peab seoses lepingu ülesütlemisega eluruumi vabastama VÕS § 334 lg.1 alusel. Kostja vaidles hagile eluruumist väljatõstmiseks vastu. Ta väitis, et ülesütlemisavaldus on tühine, kuna selles ei ole selgelt väljendatud ülesütlemise põhjus. Ta selgitas, et siis, kui elamu omanikuks sai hageja (22.03.2002), tõstis hageja üüri 8 kroonilt 15 kroonini ruutmeetri eest, mis oli elanike poolt vaidlustatud üürikomisjonis. Viimase 10.05.2004 otsusega, mis jõustus 30.05.2004, tunnistati üüri tõstmine seaduslikuks. Võlgnevus tekkis, sest kostja tasus sinnamaani endise üüri suuruse järgi. Kogunenud võlgnevuse kohene tasumine on tal takistatud, kuna ta on pensionär ja peale abikaasa surma 2003.a. veebruaris jäi ta üksikuks. 10.05.2005 tasus kostja hagejale hagis näidatud võlgnevuse. Kostja täiendas oma vastuväited, kinnitades, et hageja ei andnud talle mõistlikku tähtaega võlgnevuse tasumiseks. Linnakohtu otsus Tallinna Linnakohtu 01.07.2005 otsusega lõpetati menetlus hageja nõudes kostjalt 12 402 kr. võlgnevuse väljamõistmiseks ja jäeti hagi kostja väljatõstmiseks rahuldamata. Kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 1050 kr. kohtukulu. Õigusabikulu jäeti poolte endi kanda. Otsuse põhjenduste kohaselt tuleb võlgnevuse nõude osas asja menetlus lõpetada seoses hageja loobumisega nõudest, kuna kostja täitis selle nõude peale hagi esitamist. TsMS § 62 lg.2 kohaselt tuleb kostjalt välja mõista sellelt summalt tasumisele kuuluv ja hageja poolt tasutud riigilõiv 1050 kr. Hagi väljatõstmiseks tuleb jätta rahuldamata, sest üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel on VÕS § 196 lg.2 kohaselt üürileandjal kohustus anda üürnikule mõistlik tähtaeg võlgnevuse tasumiseks. Hageja on kostja abikaasale suunatud 28.11.2003 kirjaga palunud võlgnevus 5810.31 kr. tasuda 31.detsembriks 2003. Meeldetuletuse saatmise ajal oli poolte vahel vaidlus üürikomisjonis seoses üüri suurendamisega, mistõttu kohus leiab, et nimetatud meeldetuletuse saatmisega ei ole täidetud üürilepingu ülesütlemise eeldus VÕS § 196 lg.2 mõttes. Puudub vaidlus selles, et kostja tasus üürikomisjoni menetluse ajal üüri määras, mis kehtis enne selle suurendamist hageja poolt. VÕS §-de 6, 196 lg.2 ja 327 lg.2 mõtte ja vaidluse asjaolude kohaselt tulnuks hagejal anda kostjale mõistlik tähtaeg võlgnevuse tasumiseks peale üürikomisjoni otsuse jõustumist, kuivõrd asjas ei ole leidnud tõendamist kostja pahauskne käitumine seoses üürikomisjoni menetlusega. Kuivõrd VÕS § 196 lg.2 eeldus on täitmata, leiab kohus, et ülesütlemine on tühine ja seetõttu tuleb eluruumist väljatõstmise nõue jätta rahuldamata. Hageja apellatsioonkaebus ja kostja vastus Apellatsioonkaebuses palub hageja linnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega kohustada kostjat hagejale eluruumi tagastama ja kostja eluruumist välja tõsta. Kaebuse põhjendustel on linnakohus ebaõigesti tõlgendanud VÕS §-i 196. See ei sätesta mõistliku tähtaja andmise vormi ega tähtaja pikkust. Samuti ei tulene sellest, et tähtaja andmisel võlgnevuse kustutamiseks tuleks üürnikku hoiatada, et vastasel korral leping lõpetatakse. Käesoleval juhul teavitas apellant kostjat võla olemasolust ja andis mõistliku tähtaja võla tasumiseks – 33 päeva. Kohtu poolt VÕS §-le 196 antud 2(4)
tõlgendus rikub oluliselt poolte võrdsuse põhimõtet. On tuvastatud, et vastustajal oli pikaajaline võlgnevus, mille ta tasus alles kohtumenetluse käigus. Samuti on tuvastatud, et ülesütlemisavaldus vastas VÕS § 325 nõuetele ja kostja ei ole ülesütlemisavaldust vaidlustanud. Seega on täidetud kõik eeldused üürilepingu erakorraliseks lõpetamiseks. Kohtumenetluses ei ole esitatud ühtegi tõendit üürikomisjonis olnud vaidluse aluse ja sisu kohta ja kohus on lähtunud üksnes vastustaja lepingulise esindaja väidetest. Kohus on rikkunud TsMS §-is 227 lg.2 sätestatud põhimõtet, et kohus rajab otsuse ainult neile tõenditele, mida kohtuistungil uuriti. Üürikomisjonis olnud vaidlusega seonduvaid küsimusi ei ole käesolevas kohtumenetluses uuritud ja isegi üürikomisjoni otsust ei ole käesolevas kohtumenetluses esitatud. Kostja oma vastuses palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 330 lg.5 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et linnakohus on õigesti kohaldanud VÕS §-i 196 lg.2, mille kohaselt kestvuslepingu võib kumbki pool mõjuval põhjusel üles öelda, kuid kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine pool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. VÕS § 326 järgi võib eluruumi üürnik üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 327 lg.2 kohaselt üürileandja poolne eluruumi ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle. Riigikohtu kohtupraktika kohaselt võib üürnik vaidlustada üürilepingu ülesütlemise ka siis, kui tema vastu on esitatud hagi üürilepingu ülesütlemise tõttu korterist väljatõstmiseks, olgugi et ta ei vaidlustanud üürilepingu ülesütlemist eraldi hagi esitamisega. Ülaltoodud sätete koosmõjust on kohus õigesti leidnud, et hageja oleks pidanud VÕS § 196 lg.2 kohaselt andma kostjale pärast üürikomisjoni menetluse lõppemist mõistliku tähtaja võlgnevuse tasumiseks, ja kuivõrd ta seda ei teinud, on hageja ülesütlemisavaldus tühine. Kostja on oma vastuväidetes hagile osundanud, et üürivõlgnevus tekkis seoses sellega, et hageja tõstis üüri 8 kroonilt ühe ruutmeetri eest 15 kroonile, ja et tema tasus kuni üürikomisjoni otsuseni üüri endise tariifi (8 kr.) järgi. Nimetatud asjaolu nähtub hageja esitatud üüri arvestuse kaartidest ja kostjale esitatud arvetelt, ning seda asjaolu ei vaidlustanud ka hageja. Seega on kohus õigesti leidnud, et selle asjaolu üle puudub vaidlus. Kostja pool kinnitas ka, et üürikomisjon tegi otsuse üüri tõstmise seaduslikkuse kohta 10.05.2004 ning see jõustus 30.05.2004, ja ka sellele ei vaielnud hageja vastu. Hageja on kohtuistungil üksnes kinnitanud, et üürikomisjon leidis oma otsuses, et hageja on üüri tõstes seaduslikult käitunud (toimiku lk. 107). Seetõttu on alusetu apellatsioonkaebuse väide, et ei ole esitatud ühtegi tõendit üürikomisjonis olnud vaidluse aluse ja sisu kohta ning et kogu nimetatud menetluse sisu ja selle toimumine ei ole kohtumenetluses tõendamist leidnud. Kohtuistungil on linnakohus toimiku 3(4)
materjalid avaldanud, seetõttu on ebaõige apellandi väide, et kohus rikkus otsust tehes TsMS § 227 lg.2 sätteid. TsMS §-ist 319 lg.2 tulenevalt ei ole poolel õigus apellatsioonkaebuses tugineda uutele asjaoludele, mida ta ei ole esimese astme kohtus esile toonud, antud juhul esitada väidet, et kostja ei ole oma vastuväidete aluseks olevaid asjaolusid piisavalt tõendanud.
Tiit Kollom
Ande Tänav
Gaida Kivinurm
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.