Kohtulahend

korteriomandit ehk korter nr 1 ja 2, tegi elamu teise korruse trepikotta 1996.a. lõpus/1997.a. algul juurdeehituse, millega ühendas tema omandis olevate korteriomandite reaalosad kõigi korteriomanike kaasomandis oleva mõttelise osa arvelt. A. R. on juurdeehituse tegemisega majas rikkunud kõigi teiste korteriomanike põhiseaduses sätestatud võõrandamatut õigust omandile. Eeltoodust tulenevalt avaldajad palusid kohustada A. R. lõpetama kaasomandi kasutamisõiguse rikkumine ja kaasomandis oleva mõttelise osa kaaskasutusel takistuste tegemine ning kohustada teda lammutama omavoliliselt Pärnu mnt XXX elamu esimese trepikoja II korrusel tehtud juurdeehitus ja ennistada endine olukord. Huvitatud isiku A. R. vastuväited A. R. palus jätta avalduse rahuldamata. Avaldajad ei saa muuta hagi alust või eset pärast kõrgema astme kohtute poolt kohtulahendi tühistamist, sest pärast mitmeaastast kohtus käimist avalduse aluse või eseme muutmine muudab eelnevad vaidlused mõttetuks. Avaldust ei saa rahuldada ka juba üksnes seetõttu, et juurdeehituse tegemise tagajärjel ei ole muutunud korteriomandite suurused, mistõttu avaldajate omandiõigust juurdeehituse tegemisega rikutud ei ole. Ka Riigikohus on oma otsuses samas vaidluses jõudnud seisukohale, et avaldajate kasutusõiguse rikkumine puudub, mistõttu seda asjaolu enam TsMS § 94 järgi vaidlustada ei saa. Oluline on vaidluse lahendamisel ka see, et juurdeehituse säilitamisega nõustuvad vaidlusaluse maja korteriomanikud, kellele kuulub vaidlusalusest asjast enamus. Nimetatu tõendamiseks esitas huvitatud isik kohtute majaelanike kinnitused. Avaldajate subjektiivseid õigusi ei ole tegelikult huvitatud isiku poolt tehtud juurdeehitusega rikutud - oluliselt ei ole muudetud asja majanduslikku otstarvet ning koridori kasutati nii enne kui ka kasutatakse käesoleval ajal korruste vahel liikumiseks ja asjade transportimiseks. Paikvaatluse käigus tuvastatu kohaselt on sama trepikoja I korruse koridor veelgi kitsam kui käesoleval ajal II korruse trepikoda, mis kinnitab, et juurdeehitus ei takista kaasomanike kaaskasutust. Lisaks A. R.-le on protsessi kaasatud huvitatud isikutena K. A., L. Z., R. G., S. P., L. L., L. T., E. K., I. S., S. D., S. V., K. R., T. V., S. P., M. P., T. S., A. K., I. T., K. P., J. I., Ž. J., A. L., I. K., G. J., T. T., AS H. L. E., N. V., A. K., A. K., V. Š., I. G., K. K.-Ž., R. B., S. R., V. B., L. J., L.-M. K., H. V., M. T., V. D., R. A., A. M., K. B., G. G., A. M., V. L., K. L., A. S., V. F., E. K., M. R., K. P., A. N., L. M., V. V., G. L., O. S., H. T., V. P., M. K., V. B., V. S., A. S., V. K., N. I., L. Ž., M. O., V. T., P. P., T. K., M. T., L. M., V. R., M. P., J. K., E. E. AS, R. T., M. T., E. N., H. H., AS S. L., A. O., J. H., M. R., M. N. ja AS E. L. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Kohus jättis avalduse rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt on ebaõige avaldajate seisukoht sellest nagu rikuks A. R. poolt vaidlusaluse juurdeehituse tegemine hagejate võõrandamatut õigust omandile. Tulenevalt sellest, et andmed korteriomandite suuruse kohta on jäänud pärast A. R. poolt tehtud juurdeehitise tegemist samaks ja juurdeehituse tõttu ei ole kantud kinnistusraamatusse muudatusi A. R. korteriomandi eseme reaalosa suurenemise kohta, ei ole muutunud valeks registrisse kantud andmed kaasomanike kaasomandite kohta ning avaldajate omandiõigust ei ole rikutud. Kaasomanike enamus vaidlusaluses majas ei pea vajalikuks A. R. poolt tehtud juurdeehituse lammutamist maja I trepikoja teisel korrusel. Kohtule avaldas oma seisukoha protsessi kaasatud huvitatud isikutest 29, kusjuures 9 nendest toetasid juurdeehituse lammutamise vajadust, 14 leidsid avalduse olema põhjendamatu ning 6 korteriomanikku olid erapooletud. Teised korteriomanikud oma seisukohta kohtule teatavaks ei teinud. Arvestades tõendina ka

A. R. poolt kohtule esitatud kaasomanike kokkulepet Tallinnas, Pärnu mnt XXX elamus asuva korteriomandite mõttelise osa kasutamisest, mille kohaselt korteriomandite omanike enamus, kellele kuulub suurem osa ühises asjas, nõustusid A. R. juurdeehituse säilitamisega ning ruumiosa ainukasutamisega kokkuleppes märgitud tingimustel, ning juhindudes AOS §-st 72 lg 1, mille kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, siis avaldajate nõue juurdeehituse lammutamiseks ja endise olukorra taastamiseks ei ole mõistlik ega põhjendatud. Asja sisulise arutelu käigus ei leidnud tuvastamist asjaolu nagu takistaks juurdeehitus vaidlusaluse kaasomandi kasutamist sellisel määral, et ainukeseks võimalikuks lahenduseks on selle lammutamine. Vastavalt TsMS § 127 lg 1 tegi kohus nimetatud asjaolu kindlakstegemiseks vaidlusalusel kinnisasjal paikvaatluse. Paikvaatluse käigus tuvastati, et elamu I trepikoja teist korrust, kuhu juurdeehitus on tehtud, kasutatakse korruste vahel liikumiseks ja asjade transportimiseks nii nagu kogu trepikoda. Paikvaatluse käigus teostatud mõõtmised kinnitasid küll asjaolu, et A. R. poolt tehtud juurdeehituse tagajärjel on trepikoja II korruse laius lifti uksest vastasseinani 1,43 m endise 3,38 m asemel, kuid arvestades sellega, et elamu ehituslikust iseärasusest tingituna on maja I ja II korruse trepimademe laius kõige kitsamast kohast 1,52 m ehk siis vaid 9 cm laiem kui trepikoda juurdeehituse kohast, ei muuda A. R. poolt ehitatud juurdeehitus trepikojas esemete transportimist oluliselt raskemaks. Asja sisulise arutelu käigus ei leidnud tuvastamist asjaolu nagu poleks A. R. juurdeehituse tegemisel tegutsenud heas usus. Korteriühistu 03.01.1997 erakorralise koosoleku protokolli kohaselt olid ühistu tegevdirektor ja juhatuse liikmed teadlikud juurdeehitise rajamise soovist enne ehitise valmimist ning see loeti ühistu juhatuse otsusega kooskõlastatuks. Nimetatud protokolli kohaselt kohustati A. R. vaid kooskõlastama juurdeehitus samal korrusel asuvate naabritega. Asjas ei ole tuvastatud, et ehitamise ajal või esimese kahe aasta jooksul pärast juurdeehituse valmimist oleksid avaldajad esitanud A. R.-le pretensioone juurdeehituse kohta. Avaldajate pretensioonid A. R.-le on avaldunud mitme aasta möödudes pärast juurdeehituse valmimist. Nõustuda ei saa A. R. seisukohaga sellest nagu ei võiks avaldaja muuta hagi eset või hagi alust esimese astme kohtus pärast kõrgema astme kohtute poolt esimese astme kohtuotsuse tühistamist. Riigikohus ja ringkonnakohus on saatnud tsiviilasja esimese astme kohtule uueks menetlemiseks, mis tähendab, et menetlus linnakohtus ehk esimese astme kohtus algab otsast peale ning protsessiosalistel on ka uues menetluses kõik tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud vastava poole õigused ja kohustused. Asjakohatu on A. R. viide TsMS §-le 94, kuna Riigikohus on oma otsusega alamaastme kohtuotsuse tühistanud ja asja uueks menetlemiseks ringkonnakohtule saatnud. TsMS § 60 lg-st 12 tulenevalt jäävad avaldajate õigusabikulud nende endi kanda. A. R. kohtukulud peab avaldajatelt välja mõistma. Arvestades Riigikohtu seisukohaga, mille kohaselt Riigikohtus kantud kulud ja asja uuel menetlemisel tekkivad kulud peab lahendama asja uuesti läbivaatav kohus, samuti arvestades asja keerukust, tsiviilasja menetluse kestvust ning selle ettevalmistamiseks kulunud aega ja kohtuistungite kestvust, on põhjendatud välja mõista igalt avaldajalt A. R. kasuks viimase poolt kantud õigusabikulude katteks 2200,40 (19 803,58 : 9) krooni. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused J. A., P. T., M. K., K. A., E. G., T. M., J. V., N. J. ja J. J. palusid kohtuotsuse tühistada ning teha uus otsus, millega avaldus rahuldada. Kaebuse kohaselt ei ole kohus tuvastanud juurdeehituse õiguspärasust ega õigusvastasust, sh juurdeehitusega seotud asja majandusliku otstarbe muutmisega seotud asjaolusid. Antud nõude menetlemisel pidanuks kohus uurima, millistel faktilistel asjaoludel ja millisel õiguslikul alusel see on tehtud ning kas antud tegevus

on seaduslik või ebaseaduslik. Juurdeehituse puhul on faktiliselt vähendatud kaasomandi esemeks olevat I trepikoja suurust. Seda on esimese astme kohus tuvastanud läbiviidud paikvaatluse tulemusena. Kohus pidanuks tuvastama, kas ja millist õiguslikku tähendust antud asjaolu omab. Kohus oleks pidanud tuvastama, kas juurdeehitus rikub teiste kaasomanike õigusi või mitte ning kas juurdeehituse tegemiseks on vajalik enamuse otsust või kõigi korteriomanike nõusolekut. Hoolimata asjaolust, et käesolev menetlus on uuesti läbi vaatamisel Riigikohtu otsuse alusel, peab kõik asjaolud kohtus uuesti üle vaatama ja hinnangu andma. Kohus on otsuses üksnes tuvastanud asjaolu, et A. R. poolt ehitatud juurdeehitus ei muuda trepikojas esemete transportimist oluliselt raskemaks ja see ei sega teisi kaasomanikke. Sellega on kohus rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme (TsMS § 227 lg 1 ja 2 ning § 228), mistõttu ei saa pidada antud kohtuotsust seaduslikuks ega põhjendatuks. Kohus kohaldas vääralt materiaalõiguse normi ja leidis, et avaldajate omandiõigust ei ole rikutud. Kohtu seisukoht on ebaõige, sest omandiõiguse rikkumine võib leida aset ja rikkumise kõrvaldamise nõude saab esitada ka ilma kinnistusraamatu kanneteta. Asjaolu, et A. R. on ehitanud ilma õigusliku aluseta kaasomandi esemeks olevas trepikojas juurdeehituse ja vähendas sellega faktiliselt kaasomandi suurust, on omandiõiguse rikkumine. A. R. pooli ehitatud juurdeehitus on avaldajatele kuuluva omandiõiguse rikkumine. Juurdeehituse ehitamiseks, millega vähendatakse kaasomandis oleva trepikoja suurust ja liidetakse see korteriomandi reaalosaga, peab olema vastavalt AÕS § 74 lg-le 1 ja KOS § 12 lg-le 1 kõigi kaasomanike notariaalne kokkuleppe. Trepikoda on elamutes vastavalt projektidele eranditult korteritesse juurdepääsu ja elanike vaba liikumise tagamiseks. Seetõttu on ja peab jääma trepikojad kaasomandis olevateks asjadeks ning selle kasutamist ei saa piirata vms ilma kõigi omanike nõusolekuta. Antud juurdeehituse puhul ei ole tegemist kapitaalse ehitusega, mida ei ole võimalik kõrvaldada. Ebaõige on kohtu järeldus, et juurdeehituse lammutamine oleks ebamõistlik ja põhjendamatu. Kohus ei ole käesoleval juhul tuvastanud ilmselgelt õigusvastast tegu ega andnud sellele hinnangut. Kohus on otsuses mõista andnud, et õiguslikult ei oma tähtsust korterelamute juurdeehituste õiguspärasus, vaid kas need faktiliselt kedagi segavad ja sel puhul juurdeehituse lammutamine ei ole mõistlik õiguskaitsevahend. Riigikohus on oma otsuses järeldanud, et ebaseadusliku juurdeehituse puhul võib A. R. nõuda selle kandmist kinnistusraamatusse. Seega on silmakirjalik väita, et omandiõiguse rikkumist ei ole toimunud, kuna kinnistusraamatus pole omandiõiguse muudatust sisse viidud. Kohus on nõuet menetledes täielikult ignoreerinud avaldajate kui omanike õigusi. KOS § 7 lg 3 sätestab üheselt, et korteriomanikul ei ole õigust nõuda temale kuuluva kaasomandiosa eraldamist reaalosana. Samuti sätestavad AÕS § 74 lg 1 ja KOS § 12 lg 1 juhud, mil on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe teatud küsimuste otsustamiseks. Kokkuleppe puudumisel ei saa ega tohi kaasomanik faktiliselt ega õiguslikult oma omandiõigust teostada kaasomandi osa suhtes. Nõustuda ei saa ka antud asjas tehtud Riigikohtu lahendiga, milles kohus avaldas arvamust, et kaasomanik ei saa nõuda juurdeehituse lammutamisi ainuüksi karistusena omavolilise käitumise eest (kui juurdeehitus sisuliselt ei riku kellegi õigusi). Omand on põhiseaduslikult kaitstud hüve. Selle hüve absoluutne iseloom annab omanikule õiguse välistada kõigi õigussubjektide sekkumise omanikule kuuluvatesse õigustesse. Põhiõigusena ei oma tähtsust, kas sisuliselt kellegi omavoliline tegevus omaniku õigusi riivab või mitte. Olenemata õigusrikkumise iseloomust, peab omanikule võimaldama õiguse nõuda igasuguse õigusrikkumise kõrvaldamisi ja endise olukorra taastamist. Juurdeehitus takistab avaldajatel trepikoda kasutamast. Avaldajatele kuuluvad korterid antud trepikojas ja nemad kinnitavad antud fakti kui trepikoja igapäevased kasutajad. Teistes trepikodades elavad omanikud ei saa reaalselt kinnitada, kas juurdeehitus segab kedagi või mitte. Juurdeehitus rikub visuaalselt avaldajate õigusi - see moonutab trepikoja üldpilti. Omavolilised juurdeehitused kahandavad avaldajatele kuuluvate korterite väärtust mitmel

põhjusel. Esiteks muudavad need elamu ilmet ja teiseks näitab see omanike õiguste lugupidamatust antud kinnistul. Samuti ei ole garanteeritud, et antud kohtuotsuse alusel ei toimu teisi omavolilisi juurdeehitusi elamus. Käesolev asi on sisuliselt hagimenetlus, st antud asjas on kohtus õigusvaidluse pooled. Hagita menetlus on olemuselt tuvastusmenetlus, milles oma olemuselt ei saa olla õigusvaidlust. Käesolevas asjas on Riigikohus langetanud otsuse, mille kohaselt pidi I astme kohus arutama asja hagita menetluse korras vastavalt KOS § 25 lg 1 p-le 1. Riigikohus on eksinud materiaalõigusnormi tõlgendamisel. Esiteks on antud normi mõtteks tuvastada hagita menetluses teatud kaasomandi valitsemisega seotud õigusi-kohustusi. Samas ütleb ka KOS § 25 lg 1 p 1, et teatud küsimustes, mil tekib õigussuhte olemust arvestades õigusvaidlus, tuleb asja arutada hagimenetluses. Omandi kaitse õigusvaidluses (hagi- või hagita menetluses) peaks hüvitama kohtukulud õigusrikkumises süüdiolev pool. Käesoleval juhul on kohtud kuni Riigikohtuni tuvastanud, et A. R. juurdeehitus oli ebaseaduslik. Seega õigusrikkumises oli süüdi A. R., kes peaks kandma kohtuasjaga seotud kulutused. Arvestades asjaolu, et A. R. õigusvastane tegevus on põhjustanud aastatepikkuse kohtumenetluse, on ebaõige ja ebaõiglane kohtukulude asetamine avaldajatele ning absurdne välja mõista avaldajatelt õigusrikkuja kohtukulud. Kohus on tekitanud olukorra, mil omanik oma õigusi kaitstes on pidanud 4 aastat kohut käima, mille tulemusena on omanik jäetud sisuliselt ilma temale kuuluvast omandi osast ja kokkuvõttes peab maksma kinni ka õigusrikkuja õigusabikulud. Isegi juhtumil, mil õigusvaidlust lahendatakse õigustamatult hagita menetluses, peab kohus lahendama kohtukulude jaotamise hagimenetluse sätete alusel. Vastused apellatsioonkaebusele AS E. L. ja L. T. pidasid apellatsioonkaebust põhjendatuks. A. R. palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja linnakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Kohtukolleegium leiab, et Tallinna Linnakohtu 10.03.2005 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kohtukolleegium nõustub täielikult linnakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 330 lg 5 korrata. Riigikohus on samas asjas tehtud otsuses märkinud, et antud vaidlus tuleb läbi vaadata korteriomandiseaduse § 25 lg 1 p 1 alusel, kuna nõue puudutab kaasomandi eseme valitsemisest. Kohus on asjas õigesti tuvastanud, et avaldajate seisukoht, mille kohaselt rikub A. R. poolt tehtud juurdeehitus avaldajate võõrandamatut õigust omandile, pole õige. Seega pole põhjendatud ka kaebuses toodud seisukoht, mille kohaselt pidanuks kohus oma seisukoha andma omandiõiguse rikkumise kohta. Ka Riigikohus on rõhutanud, et juurdeehitise tõttu ei ole valeks muutunud registrisse kantud andmed kaasomanike kaasomandite kohta. Andmed korteriomandite suuruse kohta on jäänud pärast juurdeehitise tegemist samaks, sest toimiku andmetel ei ole juurdeehituse tõttu kinnistustraamatusse kantud muudatust A. R. korteriomandi eseme reaalosa suurenemise kohta. Vaidluse all saab olla aga küsimus, kas juurdeehitis takistab kaasomandi kaaskasutamist. Riigikohtu otsuses toodud seisukohad on TsMS § 365 alusel asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. Siit tulenevalt on linnakohus õigesti oma otsuses keskendunud küsimusele, kas A. R. poolt tehtud juurdeehitus takistab teistel kaasomandi kasutamist. Linnakohus on asjas esitatud kõiki tõendeid kogumis hinnanud ja oma seisukohti piisavalt põhjendanud, miks kohus leidis, et vaidlusalune juurdeehitus ei takista kaasomandi kasutamist sihtotstarbeliselt. Kaebuses toodud väited ei anna alust asjas esitatud tõendeid teisiti hinnata. Kohtukolleegium jagab Riigikohtu seisukohta, milles nõustutakse Riigikohtu halduskolleegiumi seisukohaga asjas nr 3-3-1-6402. Nimetatud otsuse kohaselt, kui juurdeehitis sisuliselt kellegi huve ei riku, ei saaks nõuda

lammutamist ainuüksi karistusena omavolilise käitumise eest. Ehitusjärelevalvet teostab aga kohalik omavalitsus, st Tallinna linn, kuhu aga avaldajad pöördunud ei ole. Linnakohus ei pidanudki andma hagita menetluses antud vaidluse raamides hinnangut kaasomandi või korteriomandi võimaliku rikkumise kohta. Nimetatu tuleneb ka otseselt samas asjas antud Riigikohtu juhisest. Avalduse rahuldamata jätmisel võib teistel kaasomanikel tekkida alus nõuda mõistlikku hüvitist juurdeehitisealuse ruumiosa kasutamise eest. Samuti võib sel juhul tekkida A. R. ja teistel kaasomanikel õigus nõuda kinnistusraamatu kande muutmist. Seda aga juba hagimenetluses. Seetõttu jätab kohtukolleegium kaebuses toodud omandiõiguse rikkumist puudutavad väited tähelepanuta. Kohtuotsus on seaduslik ja põhjendatud ka kohtukulude väljamõistmise osas. Kaebuses toodud väide, mille kohaselt Saksa õiguses lahendatakse sellised vaidlused hagimenetluses on otseselt vastuolus Riigikohtu lahendiga samas asjas, mille kohaselt kuulub vaidlus läbivaatamisele hagita menetluses. Kohtukulud on õigesti TsMS § 60 lg 12 alusel õigesti välja mõistetud avaldajatelt. Ülaltoodu alusel apellatsioonkaebused rahuldamisele ei kuulu.

R. Allikvere

G. Kivinurm

V. Lips

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.